Статья 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю

Комментарий к статье 622

 

  1. При прекращении действия договора аренды (расторжения, истечения срока действия) арендатор обязан вернуть арендованное им имущество арендодателю в том состоянии, в котором оно ему было передано арендодателем. Из этого следует, что арендатор обязан обеспечить сохранение имущества в первозданном виде. Эта обязанность напрямую связана с обязанностями арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды и его назначением, а также осуществлять текущий ремонт имущества.

При этом допускается в отношении имущества нормальный износ, то есть изменение технических, физических и иных характеристик имущества в сторону ухудшения, снижение их качества таких характеристик в результате использования арендованного имущества в соответствии с его назначением и условиями договора аренды. Кроме того, в договоре аренды могут быть оговорены условия о состоянии, в котором может быть возвращено имущество арендодателю.

Арендодатель имеет право потребовать внесения арендной платы после истечения срока действия договора аренды в случае, если арендатор не возвратит ему арендованное имущество либо возвратит с нарушением срока возврата. Предоставление арендодателю такого права связано с тем, что в период так называемого удержания имущества предполагается, что арендатор продолжает им пользоваться. Следовательно, он обязан внести арендную плату.

В случае если арендодателю были причинены убытки в результате такого удержания, например, арендодатель не смог получить доход от использования имущества, то арендодатель имеет право потребовать возмещения убытков от арендатора.

В случае если договором аренды предусмотрено такое обеспечение исполнения обязательств по договору аренды, как неустойка, то убытки в случае предъявления арендодателем требования должны быть возмещены сверх неустойки.

На практике в целях получения от арендатора возмещения убытков и (или) неустойки арендодатель обязан предъявить письменное требование или обратиться в суд. Как возмещение убытков, так и уплата неустойки должны быть обоснованы арендодателем (см. Постановление ФАС Московского округа от 09.09.2010 N Ф05-9028/10 по делу N А40-150645/2009).

  1. Судебная практика:

— Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35;

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

— Постановление ФАС Московского округа от 09.09.2010 N Ф05-9028/10 по делу N А40-150645/2009;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2011 N 09АП-31531/2010;

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2010 N Ф03-3139/2010 по делу N А51-13345/2009;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2011 N 15АП-9497/2011;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2009 N 18АП-7873/2009;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 N 15АП-21465/2013;

— Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2012 N Ф05-2057/12 по делу N А40-52254/2011.

 

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

 

Комментарий к статье 623

 

  1. Арендатор в период срока действия договора аренды вправе в результате использования имущества произвести улучшения данного имущества, то есть, совершить действия, направленные на создание определенных элементов, деталей, улучшающих технические, физические и иные свойства имущества либо в целом повышающие качество данного имущества. Такие улучшения подразделяются на два виды:

— отделимые — те, которые могут быть отчуждены от арендуемого имущества без причинения ему технического, физического и иного вреда;

— неотделимые — те, которые без причинения вреда арендованному имуществу отделены быть не могут.

В качестве примера таких улучшений можно привести улучшения, произведенные в отношении такого объекта аренды, как автомобиль. Так, проведение в салоне автомобиля подогрева сидений является отделимым улучшением, так как накидки с подогревом и установленная конструкция могут быть отделены от автомобиля. А например, нанесенная на кузов автомобиля аэрография является неотделимым улучшением.

В случае если арендатор произвел отделимые улучшения арендованного имущества, то он имеет право собственности на такие отделимые улучшения. При этом отделимые улучшения арендатор вправе производить без согласия арендодателя. Исключение составляют случаи, установленные договором аренды.

Что касается неотделимых улучшений, то они могут быть произведены только с согласия арендодателя. Порядок и форма получения такого согласия должны быть установлены договором аренды. Полагаем, что на практике такое согласие может быть получено в форме положительного ответа на уведомление арендатора о намерении произвести неотделимые улучшения арендованного имущества.

При соблюдении арендатором порядка получения согласия на осуществление неотделимых улучшений он имеет право на возмещение со стороны арендодателя стоимости этих улучшений, за исключением случаев, установленных договором аренды. Если же такой порядок не был соблюден, то права на получение возмещения стоимости неотделимых улучшений арендатор лишается. Исключение из этого правила составляют случаи, установленные законом.

В случае если отделимые, а также неотделимые улучшение были осуществлены за счет отчислений арендодателя, необходимых для восстановления состояния имущества с учетом его нормального износа (амортизационные отчисления), то собственность на такие улучшения приобретает только арендодатель.

  1. Судебная практика:

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65;

— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2010 N 08АП-2531/2009, 08АП-2703/2009;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008 N 17АП-2906/08;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.11.2008 N А19-3435/08-Ф02-5311/2008;

— Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011 N 01АП-4269/11;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.11.2009 N А19-3435/08;

— Постановление ФАС Московского округа от 17.11.2003 N КГ-А40/8616-03;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 N 15АП-10595/2013;

— Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2013 N 01АП-962/13;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012 N 11АП-4492/12.

 

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

 

Комментарий к статье 624

 

  1. Законом или договором аренды арендатору может быть предоставлено право выкупа арендуемого имущества. Выкуп арендуемого имущества означает переход по истечение срока действия договора аренды права собственности на арендуемое имущество к арендатору без заключения между арендатором и арендодателем договора купли-продажи в отношении данного имущества.

Перейти право собственности к арендатору по договору аренды может только при соблюдении им всех условий договора аренды, в том числе если договор аренды предусматривает право на приобретение права собственности в отношении арендуемого имущества до истечения срока действия договора аренды. В последнем случае арендатор обязан до истечения срока действия договора аренды внести арендодателю всю выкупную цену арендованного имущества, под которой понимается установленная в договоре аренды цена имущества, по которой арендодатель готов продать данное имущество арендатору. Порядок установления выкупной цены в отношении арендуемого имущества законодательством не установлен, однако если имущество по характеристикам подпадает под объекты, в отношении которых обязательно проведение оценки, то выкупная цена такого имущества устанавливается исходя из требований ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Возможность выкупа арендатором арендуемого имущества может быть и не установлена в договоре аренды, а предусмотрена дополнительным соглашением к нему. Под дополнительным соглашением следует понимать акт, устанавливающий условия договора аренды, дополнительные к основным условиям, установленным собственно договором аренды. Так, в дополнительном соглашении может быть установлено, что арендная плата, вносимая арендатором, является в совокупности и выкупной ценой за арендуемое имущество.

Выкуп арендованного имущества может быть законодательством запрещен. Так, например, п. 5 ст. 10 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что не допускается выкуп земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, передаваемых на основании договора аренды религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

  1. Применимое законодательство:

— ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

— ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

— ФЗ от 23.08.1996 N 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике».

  1. Судебная практика:

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2009 N 09АП-6233/2008-ГК;

— Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2009 N КГ-А40/4636-09-2;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2009 N 09АП-13459/2007-ГК;

— Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2011 N Ф05-2954/11 по делу N А40-97394/2010;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2011 N 15АП-13273/2011;

— Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2011 N 01АП-2189/11;

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.09.2013 N Ф03-3804/13 по делу N А73-14561/2012;

— Постановление ФАС Московского округа от 26.12.2012 N Ф05-13816/12 по делу N А40-16810/2012.

 

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

 

Комментарий к статье 625

 

  1. В отношении отдельных видов имущества, например, транспортные средства, земельные участки и т.д., заключаются специальные договоры аренды (договоры аренды специальных видов). Правовое регулирование таких договоров осуществляется в соответствии с общими положениями ГК РФ об этих договорах, а также со специальными положениями ГК РФ об этих договорах. Однако правовое регулирование этих видов договоров аренды положениями ГК РФ не ограничивается. Применению также подлежат положения законодательства иных отраслей. Например, правовое регулирование особенностей заключения и исполнения договоров аренды земельных участков регулируется ЗК РФ.
  2. Судебная практика:

— Постановление ФАС Московского округа от 02.07.2014 N Ф05-6124/14 по делу N А40-120509/2013;

— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.08.2010 по делу N А45-2784/2009;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.02.2007 N Ф08-448/2007-199А;

— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014 N 04АП-3951/14;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2014 N 09АП-24662/14;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 N 09АП-18500/2014-ГК;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 N 09АП-12327/14;

— Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2013 N 07АП-9107/13;

— Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2013 N 07АП-4232/13.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code