Глава 34. АРЕНДА

  • 1. Общие положения об аренде

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

 

Комментарий к статье 606

 

  1. Под договором аренды понимается гражданско-правовая сделка, субъектами которой являются арендодатель и арендатор. Арендодатель — это лицо (физическое лицо, юридическое лицо, а также государственный орган или орган местного самоуправления), которое обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности или ином вещном праве имущество. Арендатор — это лицо (физическое лицо, юридическое лицо, а также государственный орган или орган местного самоуправления), которое принимает передаваемое ему арендодателем имущество.

При этом имущество арендодатель передает арендатору за плату, из чего следует, что договор аренды является возмездным. Кроме того, договор аренды предполагает собственно обязательство арендодателя передать имущество, поэтому договор аренды является консенсуальным, то есть для его заключения достаточно договоренности между арендатором и арендодателем о предоставлении первому имущества.

При этом обязательство арендодателя о передаче имущества играет очень важную роль при признании договора аренды действительным. Так, например, ФАС Поволжского округа, рассматривая дело о признании действительным договора лизинга, указал, что представленным сторонами соглашением предусмотрены только обязательства ответчика по уплате арендных платежей, соглашение не содержит каких-либо обязательств истца по передаче имущества в арендное пользование ответчику.

Правами, на основании которых арендодатель передает арендатору имущество, могут быть следующие:

— право временного владения и временного пользования — право обладания имуществом в течение определенного периода времени, а также извлечения из него в этот период полезных свойств;

— временное пользование.

Арендодатель может предоставить арендатору в отношении имущества либо только право временного пользования, либо в целом и право временного пользования, и право владения. Конкретный вид права оговаривается арендодателем и арендатором при заключении договора аренды. Также при заключении договора аренды оговаривается период осуществления этих прав арендатором.

В случае если в период действия договора аренды арендатор за счет переданного ему в аренду имущества получит плоды, продукцию или доходы, то они будут являться его собственностью, поскольку они будут получены в результате определенных вложений, сделанных арендатором.

  1. Судебная практика:

— Определение Конституционного Суда РФ от 17.06.2010 N 852-О-О;

— Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16;

— Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73;

— Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2014 N Ф09-4761/14 по делу N А07-20076/2013;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2014 N Ф09-5440/14 по делу N А76-14481/2013;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 18АП-10914/2014;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 17АП-11786/2014-АК;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 17АП-11395/2014-АК;

— Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 07АП-9443/14;

— Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 02АП-7852/14;

— Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.10.2014 N Ф02-4638/14 по делу N А19-18802/2013;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.10.2014 N Ф09-6253/14 по делу N А07-17569/2012;

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15805/13 по делу N А65-30791/2013;

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 N Ф08-6326/14 по делу N А32-35989/2013;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2014 N Ф05-9250/14 по делу N А40-88718/2013;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2014 N Ф05-10334/14 по делу N А40-129798/2013;

— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 N 08АП-3632/2010;

— Постановление ФАС Московского округа от 28.07.2003 N КГ-А40/4869-03;

— Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2011 N 13АП-19320/11;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2010 N 18АП-8757/10;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.07.2014 N Ф02-2717/14 по делу N А19-11948/2013;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.07.2013 N Ф08-3853/13 по делу N А63-10724/2012;

— Постановление ФАС Московского округа от 24.01.2013 N Ф05-15744/12 по делу N А40-84786/2011;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 09.08.2011 по делу N А49-10947/2009.

 

Статья 607. Объекты аренды

 

Комментарий к статье 607

 

  1. Объектами аренды являются непотребляемые вещи, то есть вещи, которые в результате их использования сохраняют свое содержание, назначение, свои характеристики и натуральные свойства, то есть основные главные особенности, которыми обладают вещи и которыми определяется их основное назначение. К таким непотребляемым вещам относятся:

— земельные участки;

— иные, помимо земельных участков, обособленные природные объекты — естественные экологические системы, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства;

— предприятия;

— иные, помимо предприятий, имущественные комплексы;

— здания;

— сооружения;

— оборудование;

— транспортные средства — устройства, предназначенные для перевозки по дорогам людей, грузов или оборудования, установленного на нем;

— другие вещи — например, любые движимые вещи, мебель, предметы бытовой техники, а также недвижимое имущество (жилые помещения, в частности комната или квартира).

Законодательством могут быть установлены запреты на передачу в аренду тех или иных видов имущества (полное исключение возможности передачи в аренду определенных видов имущества), а также ограничения на такую передачу (установление особых, как правило, строгих, условий заключения договора аренды на те или иные виды имущества). При этом установление таких запретов допускается как федеральным, так и региональным законодательством. Так, например, п. 11 ст. 22 ЗК РФ предусматривает, что изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статья 9 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 «О землепользовании в городе Москве» предусматривает, что не допускается предоставление в аренду земельных участков улично-дорожной сети города Москвы в границах земель общего пользования для размещения на них объектов, не относящихся к недвижимому имуществу. Верховным Судом Российской Федерации данная норма была признана соответствующей федеральному законодательству.

Земельным законодательством, а также законодательством о природных ресурсах и об охране окружающей среды могут устанавливаться особенности заключения договоров аренды в отношении земельных участков и других обособленных природных объектов.

Объект аренды является существенным условием договора аренды, поэтому в этот договор должны в обязательном порядке включаться данные (признаки, характеристики и т.п.), позволяющие определить объект аренды. Например, в случае если таким объектом является земельный участок, то в договоре аренды указываются кадастровый номер, площадь, местоположение земельного участка. При отсутствии таких данных договор аренды не будет считаться заключенным.

  1. Применимое законодательство:

— ЗК РФ;

— ФЗ от 28.09.2010 N 244-ФЗ «Об инновационном центре «Сколково»;

— ФЗ от 28.12.2009 N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации»;

— ФЗ от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»;

— ФЗ от 01.12.2007 N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

— ФЗ от 08.11.2007 N 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

— ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

— ФЗ от 29.12.2006 N 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

— ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»;

— ФЗ от 10.01.2006 N 16-ФЗ «Об Особой экономической зоне в Калининградской области и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

— ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»;

— ФЗ от 21.07.2005 N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»;

— ФЗ от 27.02.2003 N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»;

— ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

— ФЗ от 10.01.2002 N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»;

— ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;

— ФЗ от 26.03.1998 N 41-ФЗ «О драгоценных металлах и драгоценных камнях»;

— ФЗ от 02.05.1997 N 76-ФЗ «Об уничтожении химического оружия»;

— ФЗ от 13.12.1996 N 150-ФЗ «Об оружии»;

— ФЗ от 10.12.1995 N 196-ФЗ «О безопасности дорожного движения»;

— ФЗ от 22.11.1995 N 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции»;

— ФЗ от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»;

— Закон г. Москвы от 19.12.2007 N 48 «О землепользовании в городе Москве».

  1. Судебная практика:

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.12.2010 по делу N А33-17383/2009;

— Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2010 N КГ-А40/4847-10 по делу N А40-52018/09-64-379;

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.07.2008 N Ф03-А73/08-1/2177;

— Постановление ФАС Московского округа от 07.06.2008 N КГ-А40/4751-08;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2014 N Ф09-5595/14 по делу N А76-20502/2013;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 18АП-10914/2014;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 18АП-10993/2014;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 15АП-17192/2014;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 11АП-13657/14;

— Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 14АП-8032/14;

— Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 12АП-9069/14.

 

Статья 608. Арендодатель

 

Комментарий к статье 608

 

  1. Арендодателем по договору аренды является прежде всего собственник имущества, являющегося объектом договора аренды, то есть лицо, обладающее в отношении этого объекта договора аренды правами владения, пользования и распоряжения.

В то же время арендодателями могут быть также и лица, которые не являются собственниками имущества, передаваемого по договору аренды. К их числу относятся лица, которым право передавать имущество по договору аренды предоставлено законодательством либо самим собственником такого имущества. Например, в качестве арендодателя может выступать законный представитель как физического, так и юридического лица, полномочия которого на передачу имущества по договору аренды могут быть подтверждены доверенностью, актом о назначении опекуна, иными способами, определенными законодательством.

Например, интересы общества с ограниченной ответственностью может представлять лицо, полномочия которого подтверждены решением общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью. Также интересы акционерного общества может представлять единоличный исполнительный орган общества (директор, генеральный директор), полномочия которого подтверждаются договором, заключаемым каждым с акционерным обществом.

В материалах судебной практики, как правило, всестороннее исследуется вопрос о наличии правовых оснований для передачи имущества в аренду, то есть о праве распоряжения им. Так, суд, рассматривая дело о взыскании задолженности по арендой плате за земельный участок, пришел к выводу, что данный земельный участок МУ «Городской культурно-досуговый центр им. Горького» на праве постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем право на передачу его в аренду у данного муниципального учреждения отсутствует (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.01.2013 по делу N А53-17609/2012).

  1. Применимое законодательство:

— ФЗ от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»;

— ФЗ от 08.11.2007 N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

— ФЗ от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»;

— ФЗ от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»;

— ФЗ от 23.08.1996 N 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике»;

— ФЗ от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах».

  1. Судебная практика:

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.01.2013 по делу N А53-17609/2012;

— Постановление ФАС Московского округа от 12.11.2010 N КГ-А40/9042-10 по делу N А40-98214/09-11-822;

— Постановление ФАС Уральского округа от 24.06.2014 N Ф09-3416/14 по делу N А60-36332/2013;

— Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2007 N КГ-А40/13732-07;

— решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.04.2012 N А60-55020/2011;

— Постановление ФАС Уральского округа от 13.06.2006 N Ф09-4856/06-С4;

— Постановление ФАС Уральского округа от 20.01.2004 N Ф09-4061/03-ГК.

 

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

 

Комментарий к статье 609

 

  1. Договор аренды в зависимости от субъектов и от срока его действия может быть заключен в двух формах:

— устная форма — при условии, что срок договора аренды не превышает один год и сторонами договора аренды являются физические лица;

— письменная форма — при условии, что срок договора аренды превышает один год и хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо.

Безусловно, если договор аренды заключается в письменной форме, то он должен содержать указание на его субъектов и срок действия.

Важным условием, касающимся формы договора аренды, является условие о его государственной регистрации, касающееся при этом только договоров аренды недвижимого имущества. В случае несоблюдения такого условия договор аренды будет считаться незаключенным. Так, например, суд, рассматривая дело по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к обществу с ограниченной ответственностью «Стелла-1» о выселении с земельного участка, пришел к выводу, что, поскольку срок действия подписанного сторонами спора договора аренды земельного участка составляет 3 года и этот договор в нарушение требований гражданского законодательства не был зарегистрирован, что свидетельствует о его незаключенности и об отсутствии у ответчика правовых оснований для занятия земельного участка, принимая во внимание, что к моменту предъявления иска уже истек и срок действия договора, требование о выселении ответчика с земельного участка правомерно удовлетворено (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.09.2012 по делу N А56-56391/2011).

В другом случае при рассмотрении дела об устранении препятствий для пользования арендованным имуществом установил, что срок действия договора аренды, заключенного истцом с учетом дополнительного соглашения, составляет более чем один год, в связи с чем договор подлежал государственной регистрации, однако в нарушение гражданского законодательства доказательств государственной регистрации спорного договора и дополнительного соглашения к нему не имеется, суд пришел к выводу о том, что договор аренды следует считать незаключенным (см. Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2011 N Ф09-7716/11 по делу N А76-1312/11).

Однако требование о государственной регистрации не распространяется на исключительные случаи, которые могут быть установлены законодательством. Так, например, ст. 26 ЗК устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В случае если по договору аренды арендуемое имущество по истечении срока договора аренды должно перейти в собственности арендатора, договор аренды государственной регистрации не подлежит, поскольку по содержанию он будет аналогичен договору купли-продажи, который подлежит государственной регистрации только при переходе права собственности на недвижимость, то есть заключения договора купли-продажи недвижимости.

  1. Применимое законодательство:

— ЗК РФ;

— ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

  1. Судебная практика:

— Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.09.2012 по делу N А56-56391/2011;

— Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2011 N Ф09-7716/11 по делу N А76-1312/11;

— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 N 04АП-498/13;

— Постановление ФАС Уральского округа от 22.10.2013 N Ф09-3024/12 по делу N А60-25706/2010;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.12.2012 N Ф02-5573/12 по делу N А74-2137/2012;

— Постановление ФАС Московского округа от 27.04.2011 N Ф05-2961/11 по делу N А40-90038/2010;

— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 N 04АП-2813/14;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 N 15АП-13517/2013.

 

Статья 610. Срок договора аренды

 

Комментарий к статье 610

 

  1. Срок договора аренды устанавливается в самом договоре. Срок может быть как определенным (конкретным), так и неопределенным. Определенный срок представляет собой указание на конкретный период действия договора аренды. В случае если договор аренды заключается в устной форме, срок действия договора аренды оговаривается его сторонами.

В случае если в договоре аренды определенный (конкретный) срок его действия не указан, срок такого договора является неопределенным. В целях реализации возможности каждой из сторон такого договора отказаться от него им предоставлено право реализовать такой отказ путем направления другой стороне договора аренды в любое время предупреждение, форма которого зависит от формы договора аренды. Собственно предупреждение представляет собой волевой акт либо документ, содержащий сведение о намерении стороны договора аренды его расторгнуть.

Сроков направления такого предупреждения два:

— общий — один месяц;

— специальный — три месяца (в случае если объектом договора аренды является недвижимое имущество).

При этом законодательством могут быть установлены и иные сроки направления такого предупреждения. Так, например, при заключении на неопределенный срок договора аренды земельного участка Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, находящегося в федеральной собственности, органы государственной власти субъекта РФ, Фонд в любое время вправе отказаться от таких договоров, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Законодательством могут быть установлены специальные сроки договора аренды. Эти сроки устанавливаются путем указания на максимальный (предельный) период действия таких договоров. Критерии установления этих сроков следующие:

— виды договоров аренды;

— виды арендуемого имущества.

Так, например, согласно ст. 9 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных данным Законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Для таких договоров процедура расторжения собственно необязательна при условии, что в таких договорах эти предельные сроки не оговорены. Для прекращения действия таких договоров достаточного простого «молчания» его субъектов относительно его расторжения до истечения максимального (предельного) срока.

При этом если в таких договорах указан срок, превышающий максимальный (предельный), то действительный срок такого договора является соответствующим максимальному (предельному).

  1. Применимое законодательство:

— ЛК РФ;

— ВК РФ;

— ЗК РФ;

— ФЗ от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;

— ФЗ от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении»;

— ФЗ от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;

— ФЗ от 08.11.2007 N 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

— ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»;

— ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»;

— ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»;

— ФЗ от 21.07.2005 N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»;

— ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

— ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

— ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;

— Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах».

  1. Судебная практика:

— Определение Конституционного Суда РФ от 17.06.2010 N 852-О-О;

— Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16;

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

— Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2013 N 20АП-1946/13;

— Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 N 20АП-732/14;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.03.2013 N Ф08-419/13 по делу N А32-21169/2011;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2013 N Ф08-290/13 по делу N А32-4541/2012;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009 N 18АП-7156/2009;

— Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2013 N Ф09-12101/13 по делу N А60-5311/2013;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2013 N 15АП-9719/2013.

 

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

 

Комментарий к статье 611

 

  1. Состояние имущества, которое передается по договору аренды, должно соответствовать тем условиям, которые в отношении него указаны в договоре аренды. В договоре аренды, в частности, могут быть оговорены технические характеристики этого имущества, возможные его износ (либо его отсутствие), наличие определенных его деталей и т.п.

Если у передаваемого по договору аренды имущества имеются принадлежности, например, отдельные технические устройства (в частности, аккумулятор, двигатель и т.п.), а также документы, то такие принадлежности и документы должны передаваться арендатору вместе с арендуемым имуществом с целью обеспечения ему возможности использования арендуемого имущества в соответствии с его назначением. В случае если арендатору такие принадлежности и документы предоставлены не будут и он в результате этого будет лишен возможности использовать это имущество либо извлечь из нее полезные свойства и выгоду, то ему в целях защиты своих прав как арендатора предоставляются следующие права:

— потребовать предоставления ему принадлежностей и документов путем обращения к арендодателю в устной или письменной форме либо обращения в суд;

— потребовать расторжения договора путем направления арендодателю письменного уведомления об этом либо в устной форме, либо в судебном порядке;

— потребовать возмещения убытков, то есть предъявить требование о возмещении понесенных расходов в связи с невозможностью использования имущества по назначению и недостижения в результате этого поставленных целей либо в связи с неполучением той выгоды и тех доходов, которые арендатор мог бы получить в результате использования такого передаваемого имущества по целевому назначению.

Аналогичные права предоставлены арендатору в случае, если арендодатель не передал ему арендуемое имущество. При этом срок неисполнения данного обязательства арендодателя зависит от срока договора аренды:

— если срок договора аренды не определен, то срок неисполнения такого обязательства исчисляется сроком, который указан в договоре аренды;

— если договор аренды заключен на неопределенный срок, то срок неисполнения указанного обязательства исчисляется разумным сроком. Из материалов судебной практики по аналогии закона можно сделать вывод о том, что разумный срок зависит от обстоятельств передачи имущества арендатору. Так, например, передача не считается осуществленной в разумный срок, если она была осуществлена через 50 дней с момента заключения договора, если арендодатель и арендатор находятся в одном городе.

  1. Судебная практика:

— Определение Конституционного Суда РФ от 17.06.2010 N 852-О-О;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2014 N Ф09-4761/14 по делу N А07-20076/2013;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 17АП-11395/2014-АК;

— Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2014 N 07АП-9443/14;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.10.2014 N Ф09-6253/14 по делу N А07-17569/2012;

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 N Ф08-6326/14 по делу N А32-35989/2013;

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2014 N Ф05-9212/13 по делу N А40-133519/2012;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 15АП-10489/14;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.08.2009 по делу N А58-5951/08;

— Постановление ФАС Уральского округа от 14.04.2011 N Ф09-1715/11-С6 по делу N А07-28730/2009-Г-МАФ;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 03.04.2008 N А06-3637/2007-22;

— Постановление ФАС Московского округа от 18.06.2010 N КГ-А40/5835-10 по делу N А40-38701/09-137-368;

— Постановление ФАС Уральского округа от 17.02.2004 N Ф09-280/04ГК;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2011 N 15АП-5675/11;

— Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2009 N 07АП-4969/08.

 

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

 

Комментарий к статье 612

 

  1. Ответственность за недостатки имущества, передаваемого по договору аренды, возлагается на арендодателя, поскольку арендодатель как собственник либо лицо, им уполномоченное, обязано поддерживать имущество в надлежащем состоянии, то есть в состоянии, соответствующем его назначению.

В случае если арендодатель передал арендатору имущество с недостатками, даже несмотря на то, что он не знал об их наличии при передаче имущества арендатору, за недостатки такого имущества отвечает он. При этом ответственность за указанные недостатки в отношении арендодателя наступает только в том случае, если эти недостатки полностью либо частично препятствуют возможности использования имущества. Невозможность использования имущества, исходя из материалов судебной практики, означает невозможность его использования по целевому назначению (например, арендуемое помещение не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам).

В целях защиты своих прав арендатору предоставляется возможность реализовать следующие права:

— предъявить требование безвозмездного устранения недостатков имущества;

— предъявить требование о соразмерном уменьшении арендной платы;

— предъявить требование о возмещении своих расходов на устранение недостатков имущества;

— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

— потребовать досрочного расторжения договора.

При этом обязательным условием для реализации вышеуказанных прав арендатора является предварительное уведомление о таких недостатках арендодателя. Только в этом случае, как следует из материалов судебной практики, арендатор может предъявить любое из вышеуказанных прав.

В этом случае арендодателю предоставлены следующие права:

— произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии;

— безвозмездно устранить недостатки имущества. Однако в этом случае, если такое устранение не повлечет за собой полного возмещения расходов, понесенных арендатором, арендодатель обязан будет полностью возместить непокрытую часть убытков.

Арендодатель имеет право на защиту своих прав в случае передачи им имущества с недостатками, которые были либо оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо могли быть им обнаружены при заключении договора аренды. В этом случае арендодатель освобождается от ответственности за передачу в аренду имущества с недостатками.

  1. Судебная практика:

— Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.11.2006 N Ф04-7493/2006(28300-А75-38) по делу N А75-1269/2006;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2006 по делу N А05-19192/2005-6;

— Постановление ФАС Московского округа от 23.05.2014 N Ф05-4626/14 по делу N А40-104213/2013;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2013 N 15АП-15387/2013;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2013 N 15АП-2955/2013;

— Постановление ФАС Московского округа от 25.12.2013 N Ф05-16397/13 по делу N А40-74325/2012;

— Постановление ФАС Центрального округа от 31.01.2012 N Ф10-5490/11 по делу N А54-3201/2010;

— Постановление ФАС Уральского округа от 25.03.2009 N Ф09-1131/09-С6;

— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.12.2012 N 03АП-4627/12;

— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.12.2012 N Ф01-5527/12 по делу N А43-9173/2011;

— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.09.2009 по делу N А82-10939/2008-72.

 

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

 

Комментарий к статье 613

 

  1. В случае если по договору аренды передается имущество, в отношении которого имеются права третьих лиц, то законодательно таким правам обеспечивается защита, поскольку в отношении арендуемого имущества такие права сохраняются в том их статусе, в котором они изначально возникли в отношении арендуемого имущества.

На данной норме основаны также выводы судебных органов. Так, например, суд, рассматривая дело по иску индивидуального предпринимателя Г. к администрации муниципального образования «Аскизский район» о понуждении заключить договор аренды земельного участка, сделал вывод о том, что передача предпринимателю Г. спорного земельного участка, обремененного правом постоянного (бессрочного) пользования коллективным сельскохозяйственным предприятием «Аскизский племенной», не является основанием для прекращения или изменения прав на этот земельный участок третьего лица — коллективного сельскохозяйственного предприятия «Аскизский племенной», кроме того, не влияет на порядок определения срока действия договора аренды, то есть обстоятельством, имеющим существенное значение для правильного рассмотрения дела, не является. Изъятия спорного земельного участка у коллективного сельскохозяйственного предприятия «Аскизский племенной» для заключения договора аренды не требовалось, так как действующее законодательство не исключает правовой возможности передачи в аренду земельного участка, обремененного правами третьих лиц (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.10.2005 N А74-3058/04-Ф02-5037/05-С2).

При этом на арендодателя возлагается обязанность по предупреждению арендатора о наличии таких прав. Данное предупреждение может быть сделано как в устной, так и в письменной форме в зависимости от формы договора аренды. Неисполнение данной обязанности предоставляет арендатору следующие права:

— право требовать уменьшения арендной платы;

— право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Реализовать данные права арендатор может также в форме, зависящей от формы договора аренды, либо в судебном порядке.

  1. Судебная практика:

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.10.2005 N А74-3058/04-Ф02-5037/05-С2;

— Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2012 N 06АП-1214/2012;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2012 N 17АП-12059/2012-АК;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2013 N 18АП-10931/2013;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2012 N 15АП-15194/2012;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2012 N 15АП-11568/2012;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2011 N 18АП-742/2011;

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.11.2008 N Ф03-4813/2008;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2013 N 18АП-8245/2013.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code