Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.05.2015 N Ф06-23756/2015 по делу N А55-14291/2014

Требование: О признании незаконными отказов в государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества.

Обстоятельства: Отказы мотивированы тем, что не представлены документы, подтверждающие, что объекты недвижимого имущества являются строениями (сооружениями) вспомогательного использования и получение разрешения на их строительство не требуется.

Решение: Дело передано на новое рассмотрение, поскольку не учтено, что застройщик (истец), построивший многоквартирный дом на земельном участке, предоставленном в аренду, и передавший квартиры в нем в собственность других лиц, перестает быть правообладателем земельного участка в той его части, которая необходима для использования построенного жилого дома.

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 28 мая 2015 г. N Ф06-23756/2015

 

Дело N А55-14291/2014

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Петрова А.Л., Петрушкина В.А.,

в отсутствие:

заявителя — извещен надлежащим образом,

заинтересованного лица — извещено надлежащим образом,

третьих лиц — извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 21.10.2014 (судья Агеенко С.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015 (председательствующий судья Кувшинов В.Е., судьи Кузнецов В.В., Корнилов А.Б.)

по делу N А55-14291/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью Хозрасчетное объединение «МЖК-1», г. Самара (ОГРН 1066319103730, ИНН 6319133380) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, третьи лица: Министерство строительства Самарской области, г. Самара, Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара, о признании незаконными отказов в государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества,

 

установил:

 

общество с ограниченной ответственностью хозрасчетное объединение «МЖК-1» (далее — заявитель, общество, ООО ХО «МЖК-1») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее — Управление Росреестра по Самарской области) в государственной регистрации прав собственности ООО ХО «МЖК-1» на объекты недвижимого имущества — хозсараи, расположенные по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Ташкентская, д. 246 «Б», хозсараи с N 1 по N 11 и с N 13 по N 25, недействительными и обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию права собственности ООО ХО «МЖК-1» на объекты недвижимого имущества — хозсараи, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Ташкентская, д. 246 «Б», хозсараи с N 1 по N 11 и с N 13 по N 25 и выдать свидетельства о государственной регистрации права собственности на каждый хозсарай в отдельности в установленный законом срок (т. 1 л.д. 4 — 9).

Определением от 08.09.2014 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство строительства Самарской области, Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара (т. 2 л.д. 55).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.10.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015, заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконными отказы Управления Росреестра по Самарской области N 01/406/2013-252, 01/406/2013-253, 01/406/2013-254, 01/406/2013-255, 01/406/2013-256, 01/406/2013-257, 01/406/2013-258, 01/406/2013-260, 01/406/2013-261, 01/406/2013-263, 01/406/2013-264, 01/406/2013-265, 01/406/2013-266, 01/406/2013-269, 01/406/2013-270, 01/406/2013-272, 01/406/2013-273, 01/406/2013-274, 01/406/2013-276, 01/406/2013-277, 01/406/2013-278, 01/406/2013-279, 01/406/2013-281 и 01/406/2013-282 от 24.12.2013 в государственной регистрации права собственности ООО ХО «МЖК-1» на объекты недвижимого имущества — хозсараи, расположенные по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Ташкентская, д. 246 «б», хозсараи с N 1 по N 11 и с N 13 по N 25.

Суд обязал Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию права собственности ООО ХО «МЖК-1» на объекты недвижимого имущества — хозсараи, расположенные по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Ташкентская, д. 246 «б», хозсараи с N 1 по N 11 и с N 13 по N 25.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании Арбитражного суда Поволжского округа 21.05.2015 объявлен перерыв до 13 часов 25 минут 26.05.2015.

Информация размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». После перерыва судебное заседание продолжено 26.05.2015 в 13 часов 25 минут в том же составе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 12.11.2013 ООО ХО «МЖК-1» обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о регистрации права собственности на хозсараи с N 1 по N 11 и с N 13 по N 25.

Сообщениями N 01/406/2013-252, 01/406/2013-253, 01/406/2013-254, 01/406/2013-255, 01/406/2013-256, 01/406/2013-257, 01/406/2013-258, 01/406/2013-260, 01/406/2013-261, 01/406/2013-263, 01/406/2013-264, 01/406/2013-265, 01/406/2013-266, 01/406/2013-269, 01/406/2013-270, 01/406/2013-272, 01/406/2013-273, 01/406/2013-274, 01/406/2013-276, 01/406/2013-277, 01/406/2013-278, 01/406/2013-279, 01/406/2013-281 и 01/406/2013-282 от 24.12.2013 в государственной регистрации права собственности ООО ХО «МЖК-1» на объекты недвижимого имущества — хозсараи, расположенные по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Ташкентская, д. 246 «б», хозсараи с N 1 по N 11 и с N 13 по N 25, заявителю отказано в регистрации на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (т. 1 л.д. 10 — 153). В качестве основания для отказа регистратор указал, что документы, подтверждающие, что хозсараи, право собственности на которые заявлено к государственной регистрации, являются строениями (сооружениями) вспомогательного использования и получение разрешения на их строительство не требуется, на государственную регистрацию не представлены.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что на регистрацию представлены документы на объекты вспомогательного назначения.

Заявителем в материалы дела представлено письмо Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара от 28.03.2012, согласно которому спорный объект является нежилым и вспомогательным и выдача разрешения на строительство не требуется (т. 2 л.д. 112), в связи с чем, суд признал довод Управления Росреестра по Самарской области о непредставлении документов, необоснованным и противоречащим материалам дела.

Арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, исходит из следующего.

Судом оставлено без исследования и оценки доказательств, представленные в материалы дела документы.

Согласно разрешению на строительство от 14.05.2007 N RU63301000-029, ООО ХО «МЖК-1» разрешено строительство на вышеуказанном земельном участке четырехсекционного 10 — 11 этажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, после завершения строительства получено разрешение на ввод в эксплуатацию от 30.12.2011 N RU63301000-082э.

Материалы проектной документации жилого дома свидетельствуют о проектировании строительства жилого дома и 25 вспомогательных хозпостроек (т. 2 л.д. 53 — 79).

В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» содержит положения, ограничивающие права застройщика на земельный участок под строящимся многоквартирным домом. Такой участок будет находиться в залоге в обеспечение исполнения обязательств застройщика перед дольщиками с момента госрегистрации договоров о долевом строительстве (ст. 13). После завершения строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик передает квартиры дольщикам, после чего земля под многоквартирным домом переходит в долевую собственность жильцов.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64), при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу подпункта «а» пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

 

Примечание.

Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, а не NN 4.

 

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 NN 4).

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о регистрации содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона о регистрации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а застройщик утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, застройщик, построивший многоквартирный дом на земельном участке, предоставленном в аренду, и передавший квартиры в нем в собственность других лиц, перестает быть правообладателем земельного участка в той его части, которая необходима для использования построенного жилого дома.

Между тем, за регистрацией права собственности на хозяйственные сараи в многоквартирном доме с встроено пристроенными помещениями обратился застройщик.

Обжалованные судебные акты приняты без учета вышеуказанных положений и оценки обстоятельств связанных со строительством многоквартирного дома.

Частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций, неполно выяснили фактические обстоятельства, имеющие значение для дела.

Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения настоящего спора.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

 

постановил:

 

решение Арбитражного суда Самарской области от 21.10.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015 по делу N А55-14291/2014 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

 

Председательствующий судья
В.А.КАРПОВА

Судьи
А.Л.ПЕТРОВ
В.А.ПЕТРУШКИН

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code