О СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ПОМЕЩЕНИЯ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ПРИ СООТНОШЕНИИ ДОЛЕЙ СОБСТВЕННИКОВ 1/0

Юристам, работающим с недвижимостью, хорошо знакома тема о праве общей долевой собственности на помещения общего пользования (лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты и т.д.) в нежилых зданиях.

 

После закрепления в 2009 году в арбитражной практике применения аналогии закона о жилых объектах к нежилым во многие ситуации была внесена ясность.

Сейчас при спорах о праве собственности на вспомогательные помещения в основном рассматриваются вопросы, касающиеся соотношения норм законодательства о приватизации и норм Гражданского кодекса РФ; об отнесении спорных объектов к помещениям общего пользования по различным основаниям с целью исключения их из общей долевой собственности; споры, связанные со строительством; некоторые другие споры.

В статье рассматривается интересный пример, который можно отнести к числу редких и, возможно, пока неразрешимых в условиях существующего законодательства и судебной практики.

Коммерческая организация столкнулась со следующей правовой ситуацией.

Отдельно стоящее здание находилось в государственной собственности и было приватизировано в 2000 г. Между гос. собственником (г. Москва) и коммерческой организацией был заключен договор купли-продажи, согласно которому организации передавалась в собственность часть помещений в здании. Другая часть помещений оставалась в гос. собственности. Казус заключается в том, что все помещения, поступившие в собственность организации, были основными (комнаты, офисы), а все помещения, оставшиеся в гос. собственности, являлись, по сути, вспомогательными (техническими, служебными), то есть относились к помещениям общего пользования.

Право собственности было зарегистрировано за двумя владельцами в установленном порядке, выдано два свидетельства с указанием помещений и их площадей.

После этого помещения гос. собственника были переданы организации в пользование на основании договора аренды. Организация на протяжении многих лет фактически несла бремя содержания всего здания и вносила установленную арендную плату второму собственнику.

В какой-то момент возникла необходимость отчуждения принадлежащих организации площадей, при этом обозначились проблемы, связанные с наличием второго собственника, который владеет помещениями практически формально. Встал вопрос о приобретении права собственности на все здание.

По ряду причин вариант выкупа спорных помещений организацией не рассматривался, было принято решение о защите своего права в судебном порядке.

Юристы организации предприняли две попытки обращения в суд с разным предметом иска в разные периоды (истцами в двух арбитражных делах были разные организации, т.к. объект передавался новому собственнику, для схематичности используется общее обозначение «истец, организация»).

Первоначально было подано исковое заявление о признании права собственности на спорные помещения за истцом по основаниям, предусмотренным ст. 135 ГК РФ о судьбе принадлежности при главной вещи. Далее исковые требования были уточнены: дополнительно истец заявил требование о прекращении права собственности города Москвы на спорные помещения (дело N А40-112969/2010).

Арбитражный суд города Москвы в иске отказал, мотивируя тем, что «согласно ст. 135 ГК РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Исходя из положений названной статьи и оценивая условия договора купли-продажи, можно сделать вывод, что по соглашению сторон спорные помещения были исключены и не вошли в объект купли-продажи. Между сторонами иного соглашения, в частности, изменяющего условия договора купли-продажи, либо договора купли-продажи спорного имущества не заключено», а также «не подлежит удовлетворению требование истца о прекращении права собственности ответчика на спорные помещения. При этом суд исходит из того, что отсутствуют основания, предусмотренные ст. 235 ГК РФ, для прекращения права».

В апелляционной жалобе истец оспаривает довод суда о том, что технические помещения не вошли в перечень передаваемых объектов по договору купли-продажи только потому, что не были в договоре указаны и должны считаться переданными «автоматически».

Суд, не согласившись с этим доводом, исходя из буквального толкования положений договора, дополнительно ссылается на Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21.07.1997, который предусматривает принцип платности приобретения приватизируемого имущества и делает вывод, что «признание права собственности на имущество в порядке ст. 135 ГК РФ невозможно, поскольку означало бы безвозмездную передачу государственной собственности г. Москвы истцу», «права собственности на спорную недвижимость у истца никогда не возникало, в связи с чем оно не может быть и нарушено».

Решение суда апелляционной инстанции истцом не оспаривалось.

Вторая попытка разрешить ситуацию была предпринята через некоторое время путем подачи искового заявления о признании права общей долевой собственности на спорные помещения, то есть с другим предметом иска (дело N А40-161375/2012). Учитывая, что истцу принадлежат все основные помещения, а ответчику — только вспомогательные, при этом в силу закона право общей долевой собственности принадлежит сособственникам пропорционально занимаемым площадям, — нельзя не отметить некоторую оригинальность исковых требований.

Однако Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил, сформулировав резолютивную часть решения традиционно для споров с таким же предметом иска, то есть согласно п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»: «Признать право общей долевой собственности (истца)… на помещения общей площадью… в здании, расположенном по адресу: …в размере пропорционально площади, находящейся в его собственности».

Суд апелляционной инстанции оставил решение в силе, однако суд кассационной инстанции обратил внимание на фактическую невыполнимость решения суда, на неполноту исследования вопроса о том, что режим долевой собственности в рассматриваемом случае невозможен, т.к. у имущества остается только один собственник: «Суды не дали какой-либо оценки доводам Департамента городского имущества города Москвы о том, что иных собственников помещений нет и в случае удовлетворения исковых требований истец становится единственным собственником помещений в данном здании.

Приведенные доводы заслуживали внимания, поскольку по смыслу статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, приобретающее все доли в праве собственности на объект имущества, становится единоличным собственником такого объекта как единого целого (индивидуальная собственность).

Принимая во внимание, что требования заявлены в отношении всех помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве, суду следовало установить, в чьей собственности находятся помещения в здании, кто является участниками долевой собственности совместно с истцом, и в зависимости от установленных обстоятельств определить, является ли избранный истцом способ защиты права надлежащим».

К сожалению, истец принял решение не продолжать судебное разбирательство и отозвал иск, лишив юридическую общественность возможности узнать мнение высшего судебного органа по этому делу.

Для формирования каких-то предположений о возможном развитии аналогичных дел приведем некоторые подробности, не вошедшие в общедоступные тексты судебных решений.

После вступления в силу решения суда первой инстанции истцом было подано заявление о регистрации права общей долевой собственности на спорные помещения. Росреестр отказал в государственной регистрации права по основанию, предусмотренному п. 1.2 ст. 20 Закона о регистрации, согласно которому не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Отдельным абзацем регистратор касается вопроса о прекращении права собственности г. Москвы как субъекта и индивидуальной, и долевой собственности: «Дополнительно сообщаю, что прекращение права собственности города Москвы на (площадь) приведет к отсутствию лица как участника общей долевой собственности, поскольку, по сведениям Управления, других помещений в собственности города Москвы не имеется».

Формулировка позволяет предполагать, что в случае постановки спорных помещений на кадастровый учет отказа в регистрации по другим основаниям не возникло бы. Видимо, следующим этапом было бы признание права собственности на все здание в судебном порядке.

Департамент городского имущества г. Москвы в апелляционной и кассационной жалобах указывал несколько различных самостоятельных оснований для отмены решения суда первой инстанции, а именно: недопустимость безвозмездного выбытия имущества из собственности г. Москвы (без отсылки к Закону «О приватизации», но см. решение по делу N А40-112969/2010); фактическое лишение г. Москвы права индивидуальной собственности в результате признания права долевой собственности (то есть заявленный предмет иска фактически не соответствует реальному результату, ненадлежащий способ защиты права); недоказанность отнесения всех спорных помещений к служебным (оспаривание технического заключения экспертной организации). Последнему пункту — попытке выделить часть помещений из числа вспомогательных с целью сохранить право индивидуальной собственности на них — уделено много внимания, возможно, по причине предполагаемой ответчиком уязвимости правовой позиции по двум предыдущим основаниям.

При анализе судебной практики прецедентов с таким сочетанием долей и назначения помещений найти не удалось.

Для Росреестра основанием для регистрации права собственности на все здание за истцом будет решение суда о признании права собственности истца на спорные помещения (п. 8 Постановления Пленума N 64, письмо Росреестра от 17.04.2012 N 14-1740/12 — в случае приобретения одним лицом в различное время по различным основаниям всех долей в праве собственности на один и тот же объект недвижимости такое лицо становится единоличным собственником данного объекта недвижимости, дело N А39-2998/2012 — собственнику всех квартир в многоквартирном доме отказано в регистрации права общей долевой собственности на земельный участок под зданием, однако предполагается право обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права индивидуальной собственности на весь объект).

Существуют ли основания для признания права собственности на спорные помещения за истцом? На первый взгляд проблема заключается только в соотношении долей основных помещений 1/0 и отсутствии проверенных оснований и формулировок для признания права за истцом «пропорционально занимаемой площади».

Однако особенностью дела является участие гос. собственника и первоначальное выбытие имущества из его владения в результате приватизации. Согласно п. 2 ст. 217 ГК РФ, «при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное».

На основании анализа судебных актов и материалов дела (доводов ответчика) по приведенному в статье примеру можно предположить, что суд будет уделять внимание предмету иска, выбору истцом надлежащего способа защиты своего права, а также вопросу о допустимости безвозмездного лишения гос. собственника его имущества, что противоречит законодательству о приватизации.

Ответчик настаивает на недопустимости безвозмездного выбытия имущества из гос. собственности, однако неясно, чем в правовом смысле частичное выбытие имущества в силу закона при возникновении права общей долевой собственности на помещения общего пользования отличается от полного выбытия при признании всех помещений общими. Расчет долей идет пропорционально занимаемым площадям, и нет принципиальной разницы, равны ли доли 1/2, 1/300 или 1/0, закон одинаков для любых цифр.

Имеется практика признания судами прав сособственников на общее имущество зданий, частично отчужденных в результате приватизации с сохранением доли гос. собственника, без возникновения вопроса об обязательной возмездности (Определение ВАС РФ от 23.03.2011 N ВАС-2697/11). Более того, в судебных актах по этому делу (N А76-3894/2010) есть мнение суда о том, что регистрация права индивидуальной собственности на общие объекты могла осуществляться без обращения в суд: «Довод управления о том, что прекращение права собственности муниципального образования «Город Снежинск» на спорное помещение должно быть осуществлено в судебном порядке путем признания права общей долевой собственности собственников помещений дома на общее имущество, отклоняется как основанный на неверном толковании норм права».

Другие примеры, касающиеся бесплатного выбытия гос. имущества при автоматическом изменении правового режима имущества (земельного участка), содержатся в Определениях ВАС РФ от 26 августа 2009 г. N ВАС-10623/09, от 17 июля 2009 г. N ВАС-8594/09 и др.

По вопросу приватизации можно посмотреть судебные акты по делу А40-128890/11-23-1132.

Как следует из постановления суда кассационной инстанции, в случае повторного рассмотрения дела суду следовало выяснить вопросы, касающиеся статуса истца и ответчика как собственников спорных помещений с момента приватизации и далее до настоящего момента, т.е. когда и на каком основании у субъектов правоотношений, в том числе предыдущего собственника основных помещений, возникли или прекратились права, каков был правовой режим помещений с точки зрения закона после первоначальной регистрации прав и т.д.

Рассмотренный в статье случай, возможно, позволит увидеть новые аспекты споров о праве общей долевой собственности на помещения общего пользования.

Относительно неоднократного обращения в суд за защитой своего права с разным предметом иска по поводу одного объекта, неоднократных отказов в иске примером настойчивости может служить ситуация, отраженная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.02.2010 N 13944/09, в котором упоминаются три дела, от первой до кассационной инстанций, которые пришлось инициировать собственнику для достижения цели.

А. Столярова

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code