Российская практика сдачи жилых помещений под гостиничные номера

Использование жилых помещений в качестве гостиничных номеров, в особенности в центральной части крупных городов, приобрело в России очень широкие масштабы.

К этому собственников комнат и квартир побудила высокая рентабельность использования жилых помещений в качестве хостелов или мини-отелей.

 

ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ

 

Согласно Правилам предоставления гостиничных услуг в РФ, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 25.04.1997 N 490 (далее — Правила N 490), деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться только после перевода жилых помещений в нежилые.

Следует сказать, что в отношении квартир в многоквартирных домах Жилищный кодекс не исключает возможности перевода в нежилое помещение квартиры при условии, что она расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Но, как известно, процесс перевода жилых помещений в нежилой фонд очень длителен. Так, например, только срок для принятия уполномоченным органом решения о переводе жилого помещения в нежилое может составлять 45 дней с момента сдачи всех документов (ч. 4 ст. 23 ЖК РФ).

Физические лица при сдаче квартир в качестве гостиничных номеров иногда регистрируются в качестве индивидуальных предпринимателей, поскольку сторона, оказывающая эти услуги, систематически извлекает из этого прибыль. Правда, чаще всего граждане этого не делают, но те, кто все-таки регистрируется в качестве ИП, все равно не делают перевода квартир в гостиничные номера в установленном законом порядке.

Кроме того, для предоставления гостиничных услуг помещения номеров необходимо оснастить оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества (звукоизоляция номеров, охранная и противопожарная сигнализация, сейфы для хранения наличности, документов, предметов роскоши и т.п.).

К главным преимуществам данной схемы использования жилых помещений можно отнести то, что стоимость проживания в таких «номерах» часто существенно ниже по сравнению с ценами в обычных гостиничных номерах, благодаря чему «квартиры-гостиницы» и пользуются повышенным спросом как у туристов, так и просто среди приезжих граждан (в основном командированных), о чем свидетельствует в том числе множество рекламных объявлений (особенно в сети Интернет).

К недостаткам этой схемы можно отнести то, что в данном случае все услуги ограничиваются предоставлением клиенту в пользование жилого помещения, а другие услуги, которые обычно предоставляются гостиницами (регулярная уборка номера, смена постельного белья, услуги питания, возможность пользования телефоном, ТВ и пр.), не оказываются.

 

НЕОБХОДИМОСТЬ СОБЛЮДЕНИЯ ПРОТИВОПОЖАРНЫХ ПРАВИЛ И ПРАВИЛ МИГРАЦИОННОГО УЧЕТА

 

Практика показывает, что владельцу «квартиры-гостиницы» необходимо соблюдать санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, так как в номерах, пусть и временно, но все-таки будут пребывать люди.

Кроме того, при организации мини-отеля собственник также должен учитывать требования пожарной безопасности, поэтому деятельность по использованию жилых помещений в качестве гостиничных номеров привлекает внимание правоохранительных органов (прокуратуры, пожарных, Роспотребнадзора). Приведу один пример.

Практика. Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления о привлечении его к административной ответственности по ч. 2 ст. 20.4 КоАП РФ в виде штрафа в размере 15 000 руб.

Заявитель указал, что вменяемые нарушения пожарных правил не относятся к осуществляемой им как предпринимателем деятельности, т.к. принадлежащее ему помещение является квартирой многоквартирного жилого дома и к гостиницам, мини-гостиницам, отелям не относится, полностью соответствует противопожарным требованиям, предъявляемым к квартирам; деятельность по сдаче внаем помещения его собственником не является услугой гостиницы, мини-гостиницы, отеля, соответствующие требования к такой деятельности также не применимы; на указанные жилые помещения не распространяются противопожарные правила, обязательные для общественных и административных помещений.

Судом было установлено, что в ходе внеплановой проверки были выявлены нарушения обязательных требований, а именно, что в г. Томск, по ул. К. Маркса, 3 в кв. 1 и кв. 4 (помещения мини-гостиницы «Хостел «Домино») в нарушение п. 3 Правил противопожарного режима в РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 N 390 (далее — ППР), у руководителя отсутствует пожарно-технический минимум (ПТМ); в нарушение п. 2, 9 ППР отсутствуют инструкции о мерах противопожарной безопасности в соответствии с разделом XVIII ППР; в нарушение п. 10 ППР руководитель не передает ежедневно информацию о количестве человек на пульт пожарной части; в нарушение п. 9 ППР отсутствуют средства индивидуальной защиты органов дыхания (СИЗОД) в помещениях квартир N 1 и N 4; в нарушение п. 89 ППР с въезжающими гражданами не проводится инструктаж о мерах пожарной безопасности; в нарушение НПБ 160-97 «Цвета сигнальные. Знаки пожарной безопасности. Виды, размеры, общие технические требования» во всех помещениях отсутствуют знаки пожарной безопасности.

Статьей 37 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности» предусмотрено, что предприятия обязаны соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны; разрабатывать и осуществлять меры по обеспечению пожарной безопасности.

Статьей 20 Федерального закона N 69-ФЗ установлено, что к нормативным документам по пожарной безопасности относятся стандарты, нормы и правила пожарной безопасности, инструкции и иные документы, содержащие требования пожарной безопасности.

В ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее — Технический регламент) указано, что техническое регулирование в области пожарной безопасности представляет собой установление в нормативных правовых актах РФ и нормативных документах по пожарной безопасности требований пожарной безопасности к продукции, процессам проектирования, производства, эксплуатации, хранения, транспортирования, реализации и утилизации.

Согласно ч. 1 ст. 151 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ, со дня вступления в силу данного Закона до дня вступления в силу соответствующих технических регламентов требования к объектам защиты (продукции), процессам производства, эксплуатации, хранения, транспортирования, реализации и утилизации (вывода из эксплуатации), установленные нормативными правовыми актами РФ и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению в части, не противоречащей требованиям указанного Федерального закона.

Таким образом, требованиями пожарной безопасности являются требования, установленные действующим законодательством, в том числе: Правилами противопожарного режима в РФ и НПБ 160-97 «Цвета сигнальные. Знаки пожарной безопасности. Виды, размеры, общие технические требования».

В соответствии со ст. 30 Федерального закона N 69-ФЗ в случае повышения пожарной опасности решением органов государственной власти или органов местного самоуправления на соответствующих территориях может устанавливаться особый противопожарный режим, в период действия которого устанавливаются дополнительные требования пожарной безопасности.

При этом доводы, изложенные представителем заявителя относительно того, что вменяемые нарушения правил пожарной безопасности не имеют отношения к жилым помещениям, соблюдение перечисленных в оспариваемом постановлении нарушений законом на последнего не возложено, судом во внимание не принимаются, поскольку вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному делу N А67-3226/2013 по заявлению ИП Сутормина А.К. (заявителя по настоящему делу) о признании незаконным и отмене Постановления Главного управления МЧС по Томской области от 23.05.2013 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной ч. 4 ст. 20.4 КоАП РФ, установлен применительно к рассматриваемому случаю факт осуществления ИП Суторминым А.К. деятельности по оказанию гостиничных услуг в спорных помещениях и в отношении предоставленного в пользование имущества заявитель несет ответственность за нарушение правил пожарной безопасности.

Фактическое изменение функционального назначения помещений, как указал суд апелляционной инстанции, имеет при этом определяющее значение, а характер использования помещений и деятельность, в них осуществляемая, определяет степень необходимых требований пожарной безопасности и в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ доказыванию не подлежит.

Суд апелляционной инстанции также отклонил довод заявителя относительно того, что в проверяемый период в г. Томске не был введен особый противопожарный режим, поскольку сама по себе отмена особого противопожарного режима, с учетом принятого Постановления N 300 от 29.03.2013 «О введении на территории муниципального образования «Город Томск» особого противопожарного режима» и периода проведения проверки, не может свидетельствовать об отсутствии данных нарушений во время действия особого противопожарного режима (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2014 по делу N А67-3227/2013).

К негативным аспектам подобной деятельности следует отнести также отсутствие надлежащего регистрационного учета граждан (в том числе иностранных граждан и лиц без гражданства) по месту пребывания в таких «квартирах-гостиницах», поэтому органы миграционного учета тщательно отслеживают перемещения иностранных граждан и привлекают российских граждан к административной ответственности по ч. 3 и 4 ст. 18.9 КоАП РФ за предоставление жилого помещения иностранному гражданину, находящемуся в РФ с нарушением установленного порядка пребывания (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 по делу N А17-9744/2009).

Кроме того, следует учитывать, что 13.08.2010 вступил в силу Федеральный закон от 27.07.2010 N 239-ФЗ «О внесении изменений в Кодекс РФ об административных правонарушениях», согласно положениям которого непредставление юридическим лицом или ИП (для тех, кто зарегистрирован в этом качестве) уведомления о начале осуществления предпринимательской деятельности (в случае, если представление такого уведомления является обязательным) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 3 тыс. до 5 тыс. рублей; на юридических лиц — от 10 тыс. до 20 тыс. рублей (ч. 1 ст. 19.7.5-1 КоАП РФ).

 

НАРУШЕНИЕ ЗАКОННЫХ ИНТЕРЕСОВ СОБСТВЕННИКОВ СОСЕДНИХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

 

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Например, расположенная в многоквартирном доме «квартира-гостиница» может создавать многочисленные неудобства для собственников соседних квартир, поскольку обычно деятельность по оказанию гостиничных услуг предполагает круглосуточное оформление потребителей, прибывающих в гостиницу и убывающих из нее (п. 10 Правил N 490).

Размещение «квартиры-гостиницы» в многоквартирном жилом доме может повлечь и дополнительные расходы для собственников других жилых помещений, ТСЖ и УК, связанные с оплатой потребленных коммунальных услуг.

Так, при отсутствии в квартире индивидуальных приборов учета коммунальных услуг размер платы за некоторые услуги (горячее и холодное водоснабжение, вывоз твердых бытовых отходов и т.д.) рассчитывается с учетом нормативов их потребления по количеству зарегистрированных в ней граждан, хотя количество потребленных коммунальных ресурсов возрастает в подобных случаях в несколько раз.

Как правило, в подобных случаях в «квартире-гостинице» зарегистрирован лишь ее собственник или член его семьи, а фактически подобные квартиры могут заселяться гораздо большим количеством граждан.

Кроме того, при использовании квартир в качестве гостиничных номеров идет также чрезмерная нагрузка на лифт (собственник при этом оплачивает услуги по пользованию им только по установленному тарифу). То же самое касается и услуг уборщицы, которые собственник оплачивает по утвержденному тарифу (как правило, на техническое обслуживание жилья).

Под вопрос ставится и безопасность подъездов многоквартирных домов и проживающих в доме граждан, поэтому многие граждане через ТСЖ или УК даже поднимают вопрос об установке камер видеонаблюдения в своих подъездах и дворах, а также о привлечении постояльцев к ответственности за курение на лестничных площадках.

Напомню, что с 01.06.2013 запрещено курить в школах, вузах, больницах, поликлиниках, санаториях, зданиях органов государственной власти, муниципалитетах, помещениях социальных служб, лифтах и подъездах, самолетах, городском и пригородном транспорте, внутри и ближе 15 метров от входов на вокзалы и аэропорты, станции метро, на спортивных и культурных объектах, рабочих местах и в рабочих зонах, организованных в помещениях, на детских площадках и пляжах (ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 23.02.2013 N 15-ФЗ «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака»).

Многие собственники сталкиваются и с проблемами продажи жилья (отсутствие спроса, падение рыночной цены квартир) в подъездах, где действуют мини-гостиницы.

С другой стороны, добропорядочный собственник «квартиры-гостиницы», нуждающийся в постояльцах, будет заинтересован в том, чтобы в подъездах домов было чисто и соблюдалась тишина. И такие примеры тоже есть.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Подводя итог, следует отметить, что в условиях нехватки гостиниц экономкласса для приезжих многие собственники жилых помещений (комнат, квартир и индивидуальных жилых домов) избирают подобный вариант их использования. В особенности развит рынок мини-отелей и хостелов в г. Санкт-Петербурге, в также в г. Москве и в г. Сочи (это связано, в основном, с прошедшей там Олимпиадой). Много недорогих гостиниц есть в Калининграде, Геленджике и на озере Байкал.

Позволю себе не согласиться с позицией М. Кратенко, утверждающего, что «по смыслу п. 2 ст. 17 ЖК РФ собственник или иной гражданин может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной (предпринимательской) деятельности: адвокатской или нотариальной практики, репетиторской деятельности и т.д. Соответственно, использование гражданином-собственником принадлежащей ему квартиры в качестве «гостиничного номера», т.е. для расселения посторонних ему граждан, противоречит как п. 3 ст. 288 ГК РФ, так и п. 2 ст. 17 ЖК РФ» <1>, поскольку такое использование квартир не противоречит действующему законодательству РФ по причине отсутствия прямого запрета.

———————————

<1> Кратенко М.В. «Гостиницы» в квартирах: к вопросу о пределах осуществления права собственности на жилое помещение // Туризм: право и экономика. 2010. N 1. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

 

Кроме того, п. 4.1.1.1 Государственного стандарта РФ ГОСТ Р 51185-98 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования», утвержденного Постановлением Госстандарта России от 09.07.1998 N 286, предусмотрено, что к гостиницам и аналогичным средствам размещения относятся в том числе и меблированные комнаты.

Следует отметить, что положения данного стандарта распространяются на средства размещения, предназначенные для проживания туристов, и применяются организациями и индивидуальными предпринимателями, оказывающими услуги средств размещения, при этом, согласно ст. 46 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ «О техническом регулировании», этот ГОСТ подлежит обязательному исполнению только в части, обеспечивающей достижение целей законодательства России о техническом регулировании.

В доказательство своих слов скажу, что Министерством культуры РФ даже подготовлен проект Федерального закона, предусматривающий упрощение процедуры перевода жилых помещений в мини-гостиницы <2>.

———————————

<2> Как сделать хостел из своей квартиры. 29.11.2013. http://realty.rbc.ru/articles/29/11/2013/562949989776674.shtml // Официальный интернет-портал информационного агентства «Росбизнесконсалтинг» (РБК-Недвижимость).

 

Однако, на мой взгляд, все-таки недопустимо совмещать в одном многоквартирном доме гостиничный бизнес и проживание обычных граждан, жаждущих элементарного спокойствия и имеющих на это полное право.

После вступления в силу недавних законодательных изменений, касающихся уплаты налогов при продаже гражданами недвижимости <3>, следует прогнозировать, что в ближайшие годы граждане откажутся от продажи квартир (особенно приобретенных с целью перепродажи) и недорогие мини-отели будут открываться во многих крупных российских городах.

———————————

<3> Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ внесены изменения в ч. 1 и ч. 2 Налогового кодекса РФ, предусматривающие минимальный срок владения объектом для освобождения физических лиц от уплаты НДФЛ — 5 лет, за исключением некоторых случаев (право собственности на недвижимость оформлено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника, получена в порядке приватизации или передана по договору ренты).

Лейба А.
(«Жилищное право», 2015, N 5)

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code