Решение Арбитражного суда по кассационной жалобе (о признании договора аренды ничтожным, взыскании денежной суммы)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 26 февраля 2015 г. N Ф06-21056/2013

 

Дело N А55-6823/2014

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Галиуллина Э.Р., Нагимуллина И.Р.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.08.2014 (судья Каленникова О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-6823/2014

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Земельная кадастровая компания» (ОГРН 1106316001153) к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (ОГРН 110631600153), Федеральному казенному учреждению «Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области» (ОГРН 1046300695143), о признании договора аренды ничтожным, взыскании 4 917 599 руб. неосновательного обогащения, с участием третьих лиц — Департамента финансов городского округа Самара, муниципального предприятия городского округа Самара «Ремжилуниверсал»,

 

установил:

 

общество с ограниченной ответственностью «Земельная кадастровая компания» (далее — истец, ООО «Земельная кадастровая компания») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, с учетом уточнений, к Департаменту управления имуществом городского округа Самара (далее — Департамент), Федеральному казенному учреждению «Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области» (далее — Бюро) о признании договора аренды от 08.12.2010 ничтожным, о взыскании 5 686 607 руб., в том числе, сумму неосновательного обогащения за период с 08.10.2010 по 15.04.2012 — 4 696 321 руб., сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.12.2010 по 15.04.2014 — 990 286 руб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.08.2014, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014, исковые требования удовлетворены. С Департамента за счет муниципальной казны в пользу истца взыскано 5 686 607 руб., признан недействительным договор аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью г.о. Самара, от 08.12.2010 N 006406А, заключенный между Департаментом управления имуществом городского округа Самара и Федеральным государственным учреждением «Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области».

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, Департамент просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании Приказа Департамента управления имуществом г.о. Самары от 01.09.2010 N 3111 «О передаче муниципального имущества в хозяйственное ведение муниципального предприятия городского округа Самары «Перспектива» нежилое здание площадью 469,30 кв. м лит. А, А1, А2, А3, А4, этажность 2, (подземная этажность 1), расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, д. 113 передано в хозяйственное ведение муниципального предприятия городского округа Самары «Перспектива».

Во исполнение указанного приказа Департаментом управления имуществом городского округа Самара с МП «Перспектива» 01.09.2010 было заключено дополнительное соглашение к договору от 10.06.2010 N 000386Х о порядке использования муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения.

Право хозяйственного ведения муниципального предприятия городского округа Самара «Перспектива» зарегистрировано в органах государственной регистрации прав.

Письмом от 05.10.2010 N 15-07-04/52935 Департаментом было дано согласие МП «Перспектива» на продажу спорного объекта.

МП «Перспектива» 07.10.2010 заключило с ООО «Земельная кадастровая компания» договор купли-продажи N 5 объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью городского округа Самара.

В соответствии с пунктом 1.1 договора купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять нежилое здание, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, д. 113, площадью 469,10 кв. м, этажность: 2, подземная этажность 1.

Помещение было передано истцу по акту приема-передачи от 07.10.2010.

Истец обратился в регистрирующий орган на предмет регистрации перехода права собственности на спорный объект, однако Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области отказалось зарегистрировать данный договор и выдать свидетельство о праве собственности.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области по делу А55-26115/2010 от 01.03.2012, признано незаконным решение Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, выраженное в сообщении от 26.11.2010 N 01/401/2010-408 об отказе в регистрации.

На основании вышеуказанного решения Управление Росреестра по Самарской области зарегистрировало право собственности ООО «Земельная кадастровая компания» на спорный объект недвижимого имущества.

Федеральное казенное учреждение «Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области» обратилось с заявлением в Департамент по вопросу заключения договора аренды на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Фрунзе, д. 113.

Между Департаментом и Федеральным казенным учреждением «Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области» 08.12.2010 заключен договор аренды N 006406А на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Фрунзе, д. 113.

В соответствии с пунктом 2.1. договора он вступает в силу с момента подписания его сторонами.

Условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 01.01.2010.

Пунктом 4.1 договора аренды, предусмотрено, что арендная плата за помещение по ул. Фрунзе, д. 113 в г. Самаре составляет 305 046,43 руб.

Департамент обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 07.10.2010 N 5.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.11.2011 по делу N А55-5389/2011 Департаменту было отказано в удовлетворении исковых требований.

Истец считая, что договор аренды на вышеуказанное помещение был заключен Департаментом в нарушение прав владельца, обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права и других вещных прав» судам даны следующие разъяснения: отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признании недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из договора купли-продажи от 07.10.2010 N 5, и акта приема-передачи к данному договору от 07.10.2010, вышеуказанное нежилое здание было передано истцу 07.10.2010, цена указанного договора полностью уплачена, то есть обязательства сторонами были полностью исполнены.

Таким образом, как правильно указали суды, начиная с 07.10.2010, ООО «Земельная кадастровая компания» стало законным владельцем вышеуказанного нежилого здания, и только оно вправе было передавать его в аренду.

При таких условиях, судебные инстанции со ссылкой на статьи 168, 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», обоснованно признали договор аренды на спорное здание между Департаментом и Федеральным казенным учреждением «Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области», ничтожным, как заключенный неуполномоченным лицом.

Более того, вывод о ничтожности договора аренды от 08.12.2010 был сделан Арбитражным судом города Москвы в решении от 03.12.2013 на основании оценки данной сделки при рассмотрении дела N А40-122240/13, что в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеет преюдициальное значение для данного дела.

Ответчиками было заявлено о применении срока исковой давности.

В обоснование данного заявления указано, что истец узнал о существовании спорного договора аренды 23.03.2011, тогда как настоящее исковое заявление подано 28.03.2014, то есть по истечении срока исковой давности.

Отказывая в применении срока исковой давности по данному спору, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

При этом, срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.09.2013, за исключением пункта 22 статьи 1 настоящего Федерального закона.

Установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013 (пункт 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Таким образом, суды пришли к правомерному выводу о том, что в настоящем случае срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной не истек до 01.09.2013, то есть до даты вступления в силу названного Федерального закона, в связи чем подлежат применению установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления.

В связи с этим, в данном случае течение срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Исковое заявление подано в суд 26.03.2014, о чем свидетельствует почтовый штемпель на конверте.

Доказательства того, что истец узнал или должен был узнать о начале исполнения сделки ранее 26.03.2011, не представлены.

Доводы, что истцу стало известно о нарушенном праве в связи с тем, что сведения о договоре аренды представлены в судебное заседание 23.03.2011, где присутствовал представитель истца, правомерно признаны судами необоснованными в силу следующего.

Началом исполнения договора аренды как возмездной сделки может служить исполнение условий договора — передача имущества, встречного предоставления, в частности, поступление денег на счет контрагента по сделке и другие действия, свидетельствующие об исполнении сделки.

Согласно пункту 3.1.2. договора N 006406А арендодатель обязался передать арендатору объект по акту приема-передачи.

В пункте 9.1.1. договора аренды в качестве приложения N 1 указан план арендуемых помещений.

В силу пункта 9.2. договора все приложения являются неотъемлемой частью договора.

Таким образом, акт приема-передачи как приложение к договору не предусматривался, поэтому к договору в качестве неотъемлемой части не прилагался.

В отзыве на иск по делу N А55-26115/2010, направленному ФГУ «Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области» сопроводительным письмом от 21.03.2011 и представленному в арбитражный суд, акт приема-передачи в числе приложений к отзыву не обозначен.

При таких условиях, как правильно указали суды, допуская осведомленность истца о существовании спорного договора аренды в судебном заседании 23.03.2011, оснований для вывода о наличии у истца доказательств, свидетельствующих о начале исполнения сделки, у суда первой инстанции обоснованно не имелось.

Более того, в материалы настоящего дела данный акт так же не представлялся.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о неприменении в данном случае заявленного ответчиками срока исковой давности.

Начиная с 08.10.2010 и до 15.04.2012, Департамент получал с Федерального казенного учреждения «Главное бюро медико-социальной экспертизы по Самарской области» арендную плату за сдачу объекта в аренду.

Поскольку Департамент не являлся владельцем спорного помещения, он не имел полномочий на получение арендной платы, в связи с чем поступившие на его счет платежи на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации являются неосновательным обогащением.

Представленный истцом расчет судами признан неверным, однако поскольку суд не вправе выходить за рамки заявленных требований, исковые требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, правомерно удовлетворены судами в заявленном размере.

Доводы ответчиков о том, что пунктом 5.1 договора купли-продажи предусмотрено, что право собственности на объект возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, а запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности к ООО «Земельная кадастровая палата» сделана 16.04.2012, в связи с чем требование о взыскании всех доходов незаконно, правомерно отклонены судами, поскольку после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно абзацу 4 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», необходимо учитывать, что применительно к статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан недействительным по названному основанию.

При таких условиях, как правильно указали суды, истец как законный владелец переданного ему недвижимого имущества и до момента регистрации права собственности на данное имущество в ЕГРП рассматривается в качестве добросовестного арендодателя.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

 

постановил:

 

решение Арбитражного суда Самарской области от 19.08.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 по делу N А55-6823/2014 оставить без изменений, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья

Р.А.НАФИКОВА

Судьи

Э.Р.ГАЛИУЛЛИН

И.Р.НАГИМУЛЛИН

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code