РАСХОДЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ (ПО СТ. 264.1 НК РФ)

  1. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА НА АРЕНДУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

1.1. Можно ли признать расходом плату за право заключения договора аренды земельного участка (п. 1 ст. 264, п. 2 ст. 264.1 НК РФ)?

1.2. Учитываются ли расходы на право аренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта недвижимости (пп. 10 п. 1 ст. 264, п. 2 ст. 264.1 НК РФ)?

 

1.1. Можно ли признать расходом плату за право заключения договора аренды земельного участка (п. 1 ст. 264, п. 2 ст. 264.1 НК РФ)?

 

Ситуация актуальна для отношений, возникших до 01.01.2007.

 

Перечень расходов, указанных в ст. 264 НК РФ, не является закрытым. Налоговый кодекс РФ разрешает учитывать и иные расходы, связанные с производством и реализацией.

Официальная позиция, выраженная в Письме УФНС России по г. Москве, заключается в том, что затраты на приобретение права аренды земельного участка могут быть отнесены к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. Аналогичная точка зрения выражена в работе автора.

Судебной практики нет.

 

Подробнее см. документы

 

Письмо УФНС России по г. Москве от 29.06.2005 N 20-12/46410 «Об учете расходов, связанных с оплатой права аренды земельного участка, при исчислении налога на прибыль»

В Письме указано, что затраты на оплату права аренды земельного участка могут учитываться в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией на основании пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ.

 

Письмо УФНС России по г. Москве от 03.03.2005 N 20-12/14540

УФНС России по г. Москве указало, что расходы, связанные с оплатой стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, принимаются для целей налогообложения прибыли, если они будут связаны с деятельностью, направленной на получение доходов.

 

Обзор: Новые документы для бухгалтера. Выпуск от 20.04.2006

Авторы указывают, что если обязательность внесения платы установлена региональным или местным законодательством, а также в распорядительном акте, то расход будет считаться экономически обоснованным и может быть признан для целей налогообложения прибыли.

 

1.2. Учитываются ли расходы на право аренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта недвижимости (пп. 10 п. 1 ст. 264, п. 2 ст. 264.1 НК РФ)?

 

Ситуация актуальна для отношений, возникших до 01.01.2007.

 

С 1 января 2007 г. расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков признаются по правилам ст. 264.1 НК РФ. До этого времени в Налоговом кодексе РФ отсутствовала специальная норма, регулирующая порядок учета подобных расходов.

Согласно официальной позиции расходы на право аренды земельного участка, на котором ведется строительство здания (сооружения), не включаются в состав прочих расходов, а увеличивают первоначальную стоимость объекта. Аналогичное мнение высказано в авторских консультациях.

Судебной практики нет.

 

По данному вопросу см. также Энциклопедию спорных ситуаций по налогу на прибыль.

 

Подробнее см. документы

 

Письмо Минфина России от 11.08.2008 N 03-03-06/1/452

Финансовое ведомство указало, что расходы по оплате стоимости права на заключение договора долгосрочной аренды земельного участка, осуществляемые до начала строительства здания, а также во время его строительства, включаются в первоначальную стоимость объекта основных средств и списываются путем начисления амортизации.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 19.05.2008 N 03-03-06/1/324

Письмо Минфина России от 19.07.2006 N 03-03-04/1/585

Письмо Минфина России от 29.09.2005 N 03-03-04/1/228

Статья: Земельный участок: правовые и налоговые аспекты (согласно главе 25 НК РФ) (Окончание) («Финансовая газета. Региональный выпуск», 2007, N 25)

 

Письмо Минфина России от 03.10.2005 N 03-03-04/1/238

Финансовое ведомство разъясняет, что расходы на право аренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта недвижимости, будут увеличивать первоначальную стоимость объекта (в доле, приходящейся на момент окончания строительства, исходя из срока действия договора права долгосрочной аренды). Расходы по оставшейся части стоимости аренды будут носить текущий характер и учитываться в соответствии со ст. 264 НК РФ в течение оставшегося срока действия аренды.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо УФНС России по г. Москве от 03.03.2005 N 20-12/14540

Статья: Учет и налогообложение операций по аренде земельных участков («Бухгалтерский бюллетень», 2006, N 5)

Консультация эксперта, 2006

Статья: Земельный участок в строительном процессе («Финансовая газета. Региональный выпуск», 2006, N 43)

 

  1. УЧЕТ РАСХОДОВ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЛИ И НА ПРИОБРЕТЕНИЕ

ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

 

2.1. Как учитываются расходы на приобретение земельных участков, не находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 264.1 НК РФ)?

2.2. Можно ли предельный размер расходов считать отдельно: по затратам на приобретение земли и по затратам на приобретение права аренды земельных участков (п. п. 3 и 4 ст. 264.1 НК РФ)?

 

2.1. Как учитываются расходы на приобретение земельных участков, не находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 264.1 НК РФ)?

 

Статья 264.1 НК РФ об учете расходов на приобретение прав на земельный участок была добавлена в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом от 30.12.2006 N 268-ФЗ. Она регулирует правоотношения, возникшие с 01.01.2007.

Согласно п. 1 ст. 264.1 НК РФ расходами на приобретение прав на земельные участки признаются расходы на приобретение участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках.

Вопросы учета расходов на приобретение земельных участков, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, в Налоговом кодексе РФ не разъяснены.

Официальная позиция заключается в том, что расходы на приобретение земельного участка нельзя учитывать в порядке ст. 264.1 НК РФ. Однако в случае дальнейшей реализации такого земельного участка доходы от его реализации могут быть уменьшены на цену его приобретения. Есть авторская публикация с аналогичной точкой зрения.

Судебной практики нет.

 

Подробнее см. документы

 

Письмо Минфина России от 18.03.2011 N 03-03-06/1/151

Указано, что, в случае если земельный участок приобретен из земель, находящихся в собственности юридических либо физических лиц, расходы на его приобретение нельзя учесть в порядке, установленном ст. 264.1 НК РФ. В то же время в случае дальнейшей продажи такого объекта недвижимости налогоплательщик вправе уменьшить доходы от его реализации на цену приобретения земельного участка (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 22.04.2010 N 03-03-06/1/282

Письмо ФНС России от 09.07.2010 N ШС-37-3/6383@

Практическое пособие по налогу на прибыль

 

Письмо Минфина России от 25.05.2007 N 03-03-06/1/313

Финансовое ведомство разъяснило, что в случае приобретения земель, находившихся в собственности юридических или физических лиц, налогоплательщик не вправе учесть их стоимость в расходах.

 

2.2. Можно ли предельный размер расходов считать отдельно: по затратам на приобретение земли и по затратам на приобретение права аренды земельных участков (п. п. 3 и 4 ст. 264.1 НК РФ)?

 

Ситуация актуальна для налогоплательщиков, которые приобрели земельные участки в период с 01.01.2007 по 31.12.2011 (включительно).

 

Налоговый кодекс РФ (п. 3 ст. 264.1) разрешает признавать расходы на приобретение прав на земельные участки постепенно путем уменьшения налоговой базы текущего периода на сумму, не превышающую 30 процентов от налоговой базы предыдущего налогового периода. Аналогичный порядок можно применять и в отношении расходов на приобретение права заключения договора аренды земельных участков (п. 4 ст. 264.1 НК РФ).

Официальная позиция заключается в том, что при приобретении земли и приобретении права аренды в одном отчетном (налоговом) периоде предельный размер расходов (не более 30 процентов налоговой базы) определяется отдельно в отношении каждого вида расходов. Аналогичного подхода придерживаются и авторы.

Судебной практики нет.

 

Подробнее см. документы

 

Письмо Минфина России от 27.07.2007 N 03-03-06/1/425

Финансовое ведомство отмечает, что если организация в одном отчетном (налоговом) периоде приобретает и земельные участки, и права аренды земельных участков, то предельный размер расходов (не более 30 процентов налоговой базы) определяется отдельно в отношении суммы расходов на приобретение прав на земельный участок и в отношении суммы расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков.

Аналогичные выводы содержит:

Консультация эксперта, 2007

Обзор: Новые документы для бухгалтера. Выпуск от 05.09.2007

 

  1. ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

3.1. Как определяется срок на признание убытка при продаже земельного участка (пп. 3 п. 5 ст. 264.1 НК РФ)?

 

Ситуация актуальна для налогоплательщиков, которые приобрели земельные участки в период с 01.01.2007 по 31.12.2011 (включительно).

 

Согласно пп. 3 п. 5 ст. 264.1 НК РФ убыток от реализации права на земельный участок включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока на признание расходов (пять лет и более) и фактического срока владения этим участком.

По данному вопросу есть три точки зрения.

Официальная позиция налоговых органов заключается в следующем: срок признания убытка определяется либо в течение срока признания расходов (пять лет и более), либо в течение срока фактического владения землей. Это зависит от срока признания расходов на приобретение земельного участка.

По мнению некоторых авторов, из формулировки пп. 3 п. 5 ст. 264.1 НК РФ следует, что срок признания убытков определяется как сумма срока признания расходов на приобретение земли и срока фактического владения.

В то же время есть мнение авторов, согласно которому срок признания расходов определяется как разница между сроком признания расходов на приобретение земли и сроком фактического владения.

Судебной практики нет.

 

Подробнее см. документы

 

Позиция 1. Срок признания убытка при продаже зависит от порядка признания расходов на приобретение земли

 

Письмо Минфина России от 31.10.2007 N 03-03-06/1/752

Финансовое ведомство разъясняет, что в пп. 3 п. 5 ст. 264.1 НК РФ установлено два срока на признание убытка, в зависимости от того, как организация признает расходы:

— срок, установленный в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ. Если организация определила срок на признание расходов по земельному участку (пять лет или более), то в случае продажи участка с убытком этот убыток будет признаваться расходами также в течение данного срока (пять лет или более);

— фактический срок владения земельным участком. Если организация признает расходы на приобретение участка не равномерно, а путем уменьшения налоговой базы на сумму, не превышающую 30 процентов от налоговой базы предыдущего периода, то убыток равномерно включается в состав расходов в течение срока, равного сроку фактического владения этим участком.

Этот убыток списывается в течение указанных периодов начиная с отчетного (налогового) периода, в котором он был получен.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 08.05.2007 N 03-03-05/111

Обзор: Новые документы для бухгалтера. Выпуск от 14.06.2007

 

Позиция 2. Сумма срока признания расходов на приобретение земли и срока фактического владения

 

Обзор: Новые документы для бухгалтера. Выпуск от 19.01.2007

Автор говорит, что если толковать пп. 3 п. 5 ст. 264.1 НК РФ формально, то при продаже земельного участка с убытком общий срок признания убытка равен общему установленному сроку (пять лет или более) плюс срок фактического использования земельного участка. В полученный срок убыток следует признавать равными долями. Однако автор отмечает, что по данному вопросу необходимы дальнейшие поправки в Налоговый кодекс РФ.

Аналогичные выводы содержит:

Примечание: Практический комментарий основных изменений налогового законодательства с 2007 года

 

Позиция 3. Разница между сроком признания расходов на приобретение земли и сроком фактического владения

 

Статья: Земля — в затраты («Расчет», 2007, N 3)

Автор отмечает, что срок признания убытков от продажи земли определяется как разница между сроком, определенным в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ, и сроком фактического владения участком до момента продажи. Например, при сроке списания расходов, назначенном фирмой в пять лет, организация владела землей только два года. Значит, убыток включается в состав расходов на протяжении трех оставшихся лет.

 

Консультация эксперта, 2007

Автор отмечает, что если земельный участок, который приобретен в январе 2007 г. и расходы по которому признаются равномерно в течение пяти лет, продается в январе 2008 г., то убыток от его реализации включается в состав прочих расходов равными долями с 2008 г. в течение четырех лет.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code