Компенсация за пользование жилым помещением

На практике отсутствует единообразный подход при разрешении споров о взыскании компенсации, связанной с невозможностью пользования собственником частью имущества, приходящегося на его долю. Рассмотрим ситуации, при которых собственник вправе требовать компенсацию от других участников долевой собственности, и укажем обстоятельства, лишающие его такого права, а также проанализируем правовое положение участников общей долевой собственности, приводящее к выплате компенсации.

 

Объективная невозможность

 

В пункте 2 ст. 247 ГК РФ закреплено право участника долевой собственности на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности — право требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

При регулировании этого вопроса законодатель устанавливает примиряющий вариант владения и пользования собственностью, который направлен на защиту прав и обеспечение необходимого баланса интересов участников долевой собственности (Определение КС РФ от 19.10.2010 N 1321-О-О).

Соблюдение баланса в каждом конкретном случае достигается судом в пределах предоставленной ему законом свободы усмотрения в зависимости от объективных особенностей складывающихся правоотношений (Определение КС РФ от 20.11.2008 N 831-О-О).

Особенностью правоотношений и основным критерием, который должен быть положен в основу решения суда при взыскании компенсации, является долевое соотношение сторон в праве собственности на это имущество. Применение критерия требует обязательного учета таких обстоятельств, как интерес собственников в проживании и возможность использования жилого помещения для совместного проживания.

Например, в Определении ВС РФ от 03.12.2013 N 4-КГ13-32 помимо установления соотношения долей суд установил, что объект не может быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности.

В связи с указанной позицией ВС РФ стоит обратить внимание на то, что положение п. 2 ст. 247 ГК РФ нельзя рассматривать как инструмент лишения права проживания в квартире собственника малозначительной доли при наличии заслуживающего внимания существенного интереса в проживании у последнего (например, единственное жилье малоимущего). Исходя из учета интересов сторон взыскание компенсации в таком случае позволяет собственнику малозначительной доли удовлетворить свой интерес в проживании при условии выплаты компенсации собственнику господствующей доли за пользование частью помещения, превышающей его долю.

Равенство долей сособственников также не исключает возможности установления обстоятельств, указывающих на невозможность использования помещения для совместного проживания сособственников.

Из Постановления Президиума Приморского краевого суда от 31.01.2011 N 44г-2 следует, что принадлежащая сторонам в равных долях квартира имеет одну жилую комнату, стороны не являются членами одной семьи, поэтому их совместное проживание невозможно. С учетом данных обстоятельств суд считал правомерным взыскание компенсации в связи с невозможностью реализовать право на владение и пользование 1/2 долей квартиры.

Определением Московского областного суда от 27.03.2012 по делу N 33-7458/12 установлено, что однокомнатная квартира принадлежит в равных долях. Учитывая, что вступившим в законную силу решением в удовлетворении иска Л. к ответчику о вселении, об устранении препятствий в пользовании и определении порядка пользования квартирой отказано, суд применил п. 2 ст. 247 ГК РФ и взыскал с ответчика денежную компенсацию с учетом обстоятельств данного конкретного дела.

Невозможность использования помещения для проживания может быть обусловлена состоянием здоровья сособственника.

В Кассационном определении Ярославского областного суда от 14.11.2011 по делу N 33-6732 суд установил доли сособственников на квартиру и взыскал компенсацию, поскольку истец является недееспособным, нуждается в постоянном постороннем уходе, в силу состояния здоровья не имеет возможности пользоваться принадлежащей ему на праве долевой собственности однокомнатной квартирой, что свидетельствует об объективной невозможности пользования истцом своей долей в собственности.

Объективный характер невозможности совместного пользования имеет ряд важных следствий: отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом, неиспользование части имущества, отсутствие препятствий в пользовании либо воспрепятствование одним из сособственников другим участникам долевой собственности в пользовании их долями — все это само по себе не является достаточным основанием для взыскания компенсации по п. 2 ст. 247 ГК РФ.

 

Взыскание компенсации

 

Взыскание компенсации в соответствии со ст. 247 ГК РФ не является элементом определения порядка пользования имуществом и представляет собой самостоятельное материально-правовое требование (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.08.2013 по делу N 11-25992).

Реализация права на выплату компенсации за превышение идеальной доли возможна как при определении порядка пользования, так и после определения порядка пользования.

В Постановлении Президиума Липецкого областного суда от 30.11.2012 N 44-г-33/2012 указано, что принятие решения об определении порядка пользования имуществом с предоставлением общего имущества в большем размере одному из сособственников без рассмотрения вопросов о выплате компенсации не лишает сособственника права требования компенсации, предусмотренной ч. 2 ст. 247 ГК РФ, в последующем.

Участник долевой собственности, чьи права ущемляются предоставлением в пользование одному из собственников имущества, площадь которого превышает размер идеальных долей, также может требовать плату за пользование частью помещения, превышающей долю, с того, в чью пользу произошло увеличение.

Так, в Апелляционном определении от 18.10.2013 по делу N 11-34838 Московский городской суд пришел к выводу, что подлежит взысканию компенсация за 2,5 кв. м жилой площади, которые фактически занимают ответчики с превышением приходящейся на них доли.

Сособственник при определении порядка пользования своим волеизъявлением может подтвердить отказ от компенсации и отсутствие необходимости ее получения, согласившись на форму пользования, при которой в счет доли ему передается меньшее имущество без выплаты компенсации.

В случае если собственник предлагает условия, по которым он получает в пользование часть имущества меньше, чем его доля, он не вправе требовать взыскания платы за пользование частью его имущества с других сособственников, превышающего идеальную долю ответчиков. На данную особенность обращено внимание в Определениях Санкт-Петербургского городского суда от 17.09.2013 N 33-13544/2013, от 06.03.2012 N 33-3341/2012, Апелляционном определении Новосибирского областного суда от 14.05.2013 по делу N 33-3522/2013.

Если требование об определении порядка пользования имуществом заявлено при условии взыскания денежной компенсации, то суду следует выяснить, являются ли данные требования о передаче в пользование другого сособственника имущества, превышающего долю, и о выплате истцу компенсации за пользование его частью имущества взаимосвязанными требованиями, составляющими единый предмет спора (Постановление президиума Челябинского областного суда от 23.09.2009 по делу N 44-г-100/2009).

 

Имущественное предоставление

 

Положение п. 2 ст. 247 ГК РФ предоставляет возможность периодически получать от господствующего собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере. В отношении жилых помещений такой компенсацией на практике является чаще всего денежная плата, однако закон не исключает и иного способа компенсации.

Такое понимание компенсации позволяет предполагать возможное установление в п. 2 ст. 247 ГК РФ случая возникновения у собственника права вещной выдачи в том понимании, как это предложено закрепить в главе 20.6 проекта Федерального закона N 47538-6. При этом в п. 2 ст. 305 данного законопроекта допускается установление права вещной выдачи в случаях, предусмотренных законом, что согласуется с возможностью установления такого случая в п. 2 ст. 247 ГК РФ.

Однако стоит признать, что вопрос о правовой природе такой компенсации окончательно не решен. Таким отношениям суд или законодатель могут давать не только вещную или обязательственную формы, но и форму корпоративного правоотношения и считать компенсацию из суммы дохода, фактически полученного участником общей долевой собственности, управляющим общим имуществом.

В решении от 25.01.2011 по делу N А19-13538/07-22-23 Арбитражный суд Иркутской области (Определение ВАС РФ от 16.12.2011 N ВАС-15952/11 по делу N А19-13538/2007-22-23) указал, что компенсация по существу представляет собой в экономическом смысле разницу между суммой максимально возможного дохода, который можно было бы получить от использования общего имущества, и суммой фактически полученного участником общедолевой собственности, управляющим общим имуществом, дохода.

Имеется и иной подход, согласно которому выплаты должны компенсировать только необходимые материальные потери (плата за пользование коммунальными услугами, ремонт мест общего пользования и иные обязательные платежи), а не приносить доход (Определение Ленинградского областного суда от 19.01.2012 N 33-179/2011). Данный подход является ошибочным. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, не связаны с компенсационными платежами. Регулирование этого вопроса целесообразно проводить путем освобождения собственника от обязанности уплачивать платежи за услуги, которыми он вынужденно не пользовался (Определение ВС РФ от 24.04.2007 N 78-В06-64), а не путем взыскания компенсации на основании п. 2 ст. 247 ГК РФ.

В отношении жилых помещений наиболее близким способом определения размера платы за владение и пользование жилым помещением является способ, применяемый в сходных отношениях по аренде.

Порядок компенсации применительно к жилым помещениям определяется правилами о соответствующем виде договора, на основании которых жилое помещение передается в пользование другим лицам. Таким договором является договор аренды квартиры.

Поэтому следует считать обоснованным при расчете компенсации за пользование принадлежащей другому сособственнику долей в праве собственности на квартиру исходить из стоимости аренды всей квартиры, а не комнаты в квартире (Бюллетень судебной практики по гражданским делам Свердловского областного суда, II квартал 2010 года, утв. Постановлением Президиума Свердловского областного суда от 04.08.2010).

 

На будущее и за прошлое

 

Один из подходов судов заключается в том, что компенсационный характер платежа на основании п. 2 ст. 247 ГК РФ связан с возмещением реально понесенных потерь собственника и может быть взыскан только за прошлое время (Апелляционные определения Московского городского суда от 18.04.2013 по делу N 11-16582, Московского областного суда от 16.08.2012 по делу N 33-16409/2012, Определение Ленинградского областного суда от 23.01.2013 N 33-301/2013).

Данный подход судов категорически не допускает взыскания компенсации на будущее время.

Это является ошибочным, что подтверждается в Постановлении президиума Московского областного суда от 16.01.2013 N 11 по делу N 44г-15/2013, в котором указанный выше подход признан не соответствующим закону. Также обращено внимание на то, что компенсация, возможность которой установлена нормой п. 2 ст. 247 ГК РФ, подразумевает постоянные выплаты собственнику, который лишен возможности получить во владение и пользование конкретную часть имущества со стороны других сособственников.

Из Кассационного определения Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 01.10.2008 N 33-3588/2008 следует: если стороны ранее не достигали соглашения о порядке пользования квартирой и выплате компенсации, взыскание такой компенсации за прошлый период недопустимо. Истица вправе требовать взыскания данной компенсации лишь на будущее время.

Таким образом, взыскание компенсации возможно на будущее время в виде периодических платежей с момента достижения соглашения о взыскании компенсации. Не исключена возможность взыскания компенсации в виде денежной суммы и за прошлый период с момента лишения собственника возможности владеть и пользоваться частью общего имущества соразмерно своей доле. Учитывая длящийся характер отношений, связь выплат с существующим порядком пользования имеется до тех пор, пока не будет изменен порядок пользования. Это может быть вызвано объективными причинами, такими как изменение состава участников общей долевой собственности, появление новых обстоятельств, указывающих на наличие существенного интереса в проживании.

 

Способы расчета

 

Методика установления размера денежной компенсации при определении порядка пользования жилыми помещениями в квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме, на уровне правового регулирования в настоящее время отсутствует.

С учетом положений ст. 8 ГК РФ право требовать денежную компенсацию, по поводу которой возник спор, возникло не из договора, а из закона при установлении факта, что выделенное в пользование сособственнику помещение превышает приходящуюся на него долю.

При определении размера компенсации суд вправе исходить из стоимости арендной платы (найма) доли, приходящейся на долю истца, в общей площади жилого помещения, которую суд определяет на основании заключения, отражающего наиболее вероятную стоимость найма жилого помещения, из предыдущего соглашения сторон, на основании данных Росстата о среднегодовой стоимости арендной платы либо на основании отчета оценщика о средней месячной плате за аренду жилого помещения.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code