Глава 4. ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ПЕРЕУСТРОЙСТВО ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

  • 4.1. Порядок согласования и осуществления перепланировки и переустройства жилых помещений: представление документов, принятие решения, выполнение работ

  1. Так же как и вышерассмотренные ремонтно-строительные работы, проводимые при реконструкции, капитальном ремонте, реставрации объектов культурного наследия, порядок осуществления переустройства и перепланировки предполагает прохождение нескольких этапов. Действующим законодательством установлена необходимость согласования данных работ, однако такому согласованию предшествует подготовительный этап, заключающийся в подготовке проекта (проектной документации) и получении необходимых разрешений и согласий. Для разработки проекта перепланировки (переустройства) лицо, планирующее их осуществление, может обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении ему исходных данных на выполнение проекта по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения. Соответствующий отдел (как правило, это отдел по строительству и архитектуре) обследует помещение, делает при необходимости запросы о возможности проведения переустройства и перепланировки в эксплуатационные и надзорные органы, а также информирует управляющую компанию, которая осуществляет эксплуатацию жилого дома, где находится помещение. Эксплуатационные и надзорные органы по запросу отдела предоставляют технические условия и документы, необходимые для переустройства или перепланировки помещения, на основании которых отдел подготавливает и предоставляет заявителю исходные данные на проектирование переустройства и (или) перепланировки помещения. Проектная документация может также подготавливаться проектными организациями на договорной основе.

Согласно ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ, объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в частной собственности. При этом собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия, в частности, физические и юридические лица осуществляют право пользования объектом культурного наследия по своему усмотрению, но с учетом требований, установленных законодательством, при условии, если это не ухудшает состояние указанных объектов, не наносит вред окружающей историко-культурной и природной среде, а также не нарушает права и законные интересы других лиц.

Ввиду этого физические и юридические лица, планирующие переустройство (перепланировку) жилых помещений, находящихся в зданиях, являющихся объектами культурного наследия, прежде чем приступить к ремонтно-строительным работам, должны получить согласие органа власти, осуществляющего функции в области охраны объектов культурного наследия (п. 4 ст. 35 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ).

Так, в отношении объектов культурного наследия федерального значения переустройство и перепланировка согласуется с органом исполнительной власти, осуществляющим функции в области охраны объектов культурного наследия. Такими полномочиями согласно Постановлению Правительства РФ от 20.07.2011 N 590 «О Министерстве культуры Российской Федерации» наделены органы Минкультуры РФ. В отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения согласование осуществляется в соответствии с законами субъектов Российской Федерации. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения должно быть надлежащим образом оформлено и содержать однозначное разрешение на проведение переустройства (перепланировки) жилого помещения.

В случае если перепланировку (переустройство) планирует провести наниматель жилого помещения, то ему необходимо получить согласие всех совершеннолетних членов семьи. Такое согласие может быть оформлено двумя способами: путем нотариального удостоверения (если указанные члены семьи не смогут присутствовать при подаче заявления на перепланировку (переустройство)) либо в случае их личного присутствия при подаче заявления путем его подписания. Необходимость получения согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя подтверждается и материалами судебной практики. Например, Апелляционным определением Верховного суда Республики Мордовия от 03.07.2012 по делу N 33-1054/22 исковые требования об обязании привести жилое помещение в первоначальное состояние удовлетворены правомерно, поскольку порядок представления документов для получения разрешения о согласовании переустройства и перепланировки, установленный пунктом 5 части 2 статьи 26 ЖК РФ, ответчиком соблюден не был, не было представлено письменного согласия на перепланировку нанимателя спорного жилого помещения и членов его семьи.

Таковы в общих чертах процедуры, которые должно совершить лицо, планирующее осуществить перепланировку (переустройство) жилого помещения, предшествующие его обращению в органы местного самоуправления за согласованием проведения таких ремонтно-строительных работ.

Положения п. 1 ст. 26 ЖК РФ устанавливают, что переустройство и (или) перепланировка жилых помещений должны проводиться с соблюдением требований законодательства, а именно путем соблюдения порядка согласования данных работ с органами местного самоуправления. В соответствии со ст. 34 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольно-счетный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

Наличие в структуре органов местного самоуправления представительного органа муниципального образования, главы муниципального образования, местной администрации (исполнительно-распорядительного органа муниципального образования) является обязательным. Порядок формирования, полномочия, срок полномочий, подотчетность, подконтрольность органов местного самоуправления, а также иные вопросы организации и деятельности указанных органов определяются уставом муниципального образования. Наименования представительного органа муниципального образования, главы муниципального образования, местной администрации (исполнительно-распорядительного органа муниципального образования) устанавливаются законом субъекта Российской Федерации с учетом исторических и иных местных традиций. Ввиду этого, в каждом конкретном населенном пункте орган, дающий согласие на переустройство и перепланировку жилых помещений, может называться по-разному. Как правило, данными вопросами ведают отделы (например, отдел по строительству и архитектуре) при администрации (исполнительно-распорядительном органе).

Однако в Москве это полномочие относится к полномочиям городских органов исполнительной власти. Непосредственно уполномоченным органом по приему и рассмотрению заявок с последующей выдачей разрешений (или обоснованного отказа в разрешении) на переустройство помещений в жилых домах является Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция). Таким образом, конкретный орган местного самоуправления, который уполномочен согласовывать переустройство и перепланировку жилых помещений, определяется муниципальными правовыми актами. При этом важным моментом является тот факт, что необходимо обращаться в тот орган местного самоуправления, на территории которого находится переустраиваемое и перепланируемое жилое помещение.

Как уже было замечено ранее, исходя из положений п. 2 ст. 26 ЖК РФ, право на подачу заявления на согласование переустройства и перепланировки принадлежит только собственнику (собственникам жилого помещения, находящегося в общей собственности двух и более лиц) жилого помещения (или уполномоченному им (ими) лицу) (далее — заявитель). Таким образом, наниматель жилого помещения (по договорам социального или коммерческого найма) не вправе обращаться в органы местного самоуправления с таким заявлением, если только собственник жилого помещения не уполномочил его на эти действия доверенностью. Однако Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» утверждена форма заявления о переустройстве или перепланировке жилого помещения, из анализа которой следует как раз обратное. Следуя указаниям по заполнению этой формы, как раз таки получается, что с заявлением могут обратиться либо наниматель, либо арендатор, либо собственник жилого помещения, которые обладают жилым помещением на основании права собственности, договора найма, договора аренды, и далее в примечании под знаком «*» указывается, что при пользовании жилым помещением на основании договора социального найма заявление подписывается нанимателем, указанным в договоре в качестве стороны, при пользовании жилым помещением на основании договора аренды — арендатором. Таким образом, налицо противоречия в законодательстве. Как известно, ЖК РФ как федеральный закон обладает большей юридической силой по отношению к подзаконным нормативным актам — постановлению Правительства РФ, ввиду этого следует применять нормы ЖК РФ с тем, чтобы исключить возможность оспаривания действий по согласованию переустройства и перепланировки жилых помещений. Следовательно, в орган местного самоуправления необходимо все же обращаться собственнику жилого помещения или уполномоченному им лицу (а уж здесь выбор за собственником: это могут быть и члены семьи собственника, и арендаторы, и наниматели, и иные третьи лица).

  1. Итак, определившись с органом местного самоуправления, в который следует обратиться, а также с субъектами, имеющими на это право, необходимо в соответствующий орган представить заявление о переустройстве и (или) перепланировке. Как уж отмечалось, данное заявление не является произвольным, а заполняется по форме, утвержденной Правительством РФ. Согласно утвержденной форме, заявление должно содержать наименование органа местного самоуправления, в который подается заявление, от кого оно подается. Для физических лиц указываются: фамилия, имя, отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан), место жительства, номер телефона; для представителя физического лица указываются: фамилия, имя, отчество представителя, реквизиты доверенности, которая прилагается к заявлению.

Для юридических лиц указываются: наименование, организационно-правовая форма, адрес места нахождения, номер телефона, фамилия, имя, отчество лица, уполномоченного представлять интересы юридического лица, с указанием реквизитов документа, удостоверяющего эти правомочия и прилагаемого к заявлению, и в отношении какого жилого помещения (указывается его место нахождения (полный адрес): субъект Российской Федерации, муниципальное образование, поселение, улица, дом, корпус, строение, квартира (комната), подъезд, этаж), а также сведения о собственнике (если заявление подается представителем). В заявлении должна содержаться просьба на совершение конкретных действий: переустройство, перепланировка, которые будут осуществляться на основании проекта (проектной документации), при этом должен быть указан срок производства ремонтно-строительных работ, а также режим их производства (в какое конкретно время и в какие конкретно дни). Заявитель подписью должен подтвердить свои обязательства по осуществлению ремонтно-строительных работ в соответствии с требованиями законодательства. Кроме этого, в заявлении должно быть отражено согласие на переустройство и (или) перепланировку, полученное от совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Для этого необходимо присутствие этих лиц при подаче заявления, поскольку их подписи ставятся в присутствии должностного лица, принимающего документы. В противном случае заявитель должен представить оформленное в письменном виде согласие члена семьи, заверенное нотариально, о чем в заявлении делается отметка.

Несмотря на то что в соответствии с п. 3 ст. 26 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме перечисленных в указанной статье ЖК РФ, представляется целесообразным представить еще и доверенность, выданную собственником помещения, другие документы, уполномочивающие представителя действовать от имени собственника. Должностным лицом, принявшим заявление с прилагаемыми к нему документами, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Орган местного самоуправления, приняв документы, рассматривает их на предмет их комплектности, подачи в надлежащий орган, соответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. В случае если в представленной документации имеются недостатки, которые могут быть основанием для отказа в согласовании, орган местного самоуправления принимает решение об отказе. Согласно ст. 27 ЖК РФ, основаниями для отказа в согласовании могут быть:

— непредставление определенных ЖК РФ документов;

— поступление в орган, осуществляющий согласование, ответа на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

— представление документов в ненадлежащий орган;

— несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Данный перечень оснований является исчерпывающим, что означает невозможность отказа в согласовании по другим основаниям. Ввиду этого, несмотря на то что форма данного решения не определена федеральным законодательством, положения п. 2 ст. 27 ЖК РФ устанавливают, что решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на перечисленные виды нарушений. Следует обратить внимание, что в данном случае речь идет об отказе в рассмотрении вопросов о переустройстве и перепланировке, а не об отказе в самом производстве работ <21>. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения. Заявителю предоставляется право обжалования такого решения в судебном порядке.

———————————
<21> Жуйков В.М., Шешко Г.Ф., Филимонов С.Л. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»; ИНФРА-М, 2008.

 

Если же по результатам рассмотрения документов никаких отклонений не выявлено, орган местного самоуправления принимает решение о согласовании, форма которого также утверждена Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266. Решение о согласовании оформляется на бланке органа местного самоуправления и должно отражать согласие органа местного самоуправления на осуществление конкретным лицом (заявителем) в отношении конкретного жилого помещения конкретного вида ремонтно-строительных работ (переустройство, перепланировку, переустройство и перепланировку) в соответствии с представленным проектом (проектной документацией). В решении также устанавливается срок производства ремонтно-строительных работ, а также режим их производства, которые, как правило, определяются в соответствии с заявлением.

В случае если орган, осуществляющий согласование, изменяет указанные в заявлении срок и режим производства ремонтно-строительных работ, в решении излагаются мотивы принятия такого решения. Кроме того, в решении о согласовании должны указываться реквизиты нормативно-правовых актов субъекта РФ или органа местного самоуправления, в соответствии с требованиями которого должны осуществляться данные виды работ. Также в решении определяется ответственное структурное подразделение и (или) должностное лицо, которое будет осуществлять контроль за исполнением этого решения. Решение о согласовании подписывается должностным лицом, осуществлявшим согласование, и удостоверяется печатью органа местного самоуправления. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Если решение о согласовании выдается лично, то заявитель (его представитель) расписывается в строке «Получил», с указанием даты получения и расшифровкой подписи. Если решение направлено в адрес заявителя по почте, то об этом должностным лицом, направившим решение, также делается отметка на бланке решения с указанием даты отправки и подписью этого должностного лица.

Следует отметить, что согласно п. 4 ст. 26 ЖК РФ весь период рассмотрения документов и принятия соответствующего решения не должен превышать сорока пяти дней.

  1. Выданное органом местного самоуправления решение о согласовании является основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, получив которое, заявитель собственными силами или на основании договора строительного подряда может приступать к производству строительно-ремонтных работ. При этом, если указанные работы выполняются для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила о бытовом подряде, предоставляющие заказчику дополнительные гарантии. Так, в соответствии со ст. 731 ГК РФ подрядчик не вправе навязывать заказчику включение в договор дополнительной работы, что позволяет заказчику отказаться от оплаты работы, не предусмотренной договором. Более того, заказчик вправе в любое время до сдачи ему работы отказаться от исполнения договора подряда, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до уведомления об отказе от исполнения договора, и возместив подрядчику расходы, произведенные до этого момента в целях исполнения договора, если они не входят в указанную часть цены работы. Условия договора, лишающие заказчика этого права, ничтожны.

Непосредственный порядок осуществления перепланировки (переустройства) жилых помещений ЖК РФ и иными нормами федерального законодательства не урегулирован, ввиду чего в этой сфере продолжают действовать нормативные акты различных уровней, принятые до введения в действие ЖК РФ, но только в той части, которая не противоречит нормам ныне действующего жилищного законодательства. Так, в частности, Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП регулирует порядок проведения самого переустройства (перепланировки) в Москве.

Согласно п. 2.4 Административного регламента по предоставлению государственной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах и жилых домах» в городе Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП, указанная государственная услуга предоставляется Мосжилинспекцией. Производственным документом, отражающим технологическую последовательность, сроки, качество выполнения и условия производства работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах, является журнал производства работ, выдаваемый Мосжилинспекцией одновременно с решением о согласовании проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме.

Исполнитель работ по переустройству квартиры — владелец квартиры или подрядная организация обязан выполнять работы в строгом соответствии с условиями разрешительной и проектной документации, в установленные сроки, в соответствии с требованиями представителей авторского и (или) технического надзора, с составлением актов освидетельствования скрытых работ и т.д. Кроме того, еще до заключения договора подрядчик, в соответствии со ст. 732 ГК РФ, обязан предоставить заказчику необходимую и достоверную информацию о предлагаемой работе, ее видах и об особенностях, о цене и форме оплаты, а также сообщить заказчику по его просьбе другие относящиеся к договору и соответствующей работе сведения. Данная обязанность подрядчика позволяет заказчику требовать расторжения заключенного договора подряда без оплаты выполненной работы, а также возмещения убытков в случаях, когда вследствие неполноты или недостоверности полученной от подрядчика информации был заключен договор на выполнение работы, не обладающей свойствами, которые имел в виду заказчик. При этом подрядчик, не предоставивший заказчику информацию о работе, несет ответственность и за те недостатки работы, которые возникли после ее передачи заказчику вследствие отсутствия у него такой информации.

Ввиду того что переустройство и перепланировка жилого помещения производятся с целью благоустройства помещения, такие работы должны учитывать соответствующие строительные нормы и правила и не должны нарушать права и законные интересы иных лиц, проживающих в доме. Так, например, Апелляционным определением Алтайского краевого суда от 28.01.2014 по делу N 33-623/2014 удовлетворен иск о признании разрешения на перепланировку квартиры незаконным и возложении обязанности привести жилое помещение в первоначальное состояние, поскольку проведенной перепланировкой нарушаются права истца на благоприятные условия проживания в квартире, нормальный отдых в спальной комнате, создаются условия, угрожающие здоровью истца и других лиц, проживающих в квартире с ним.

Таким образом, при решении вопроса о том, благоустраивается ли жилое помещение или нет в результате перепланировки (переустройства), следует исходить из технических норм и правил.

Основные работы по ремонту полов всех видов, кровель, облицовка наружных или внутренних стен различными материалами, оштукатуривание стен, потолков, колонн, подшивка потолков, а также облицовочные, малярные, обойные, стекольные, изоляционные работы должны быть выполнены по СНиП 3.04.01; монтаж внутренних санитарно-технических систем — по СНиП 3.05.01; монтаж сетей электроснабжения — по СНиП 3.05.06 в соответствии с Правилами устройства электроустановок (ПУЭ) и ГОСТ 12.1.019; установка дверей, оконных рам, дверных и оконных коробок — по СНиП 3.03.01; ремонт и перекладка печей и дымоходов — по СНиП 2.04.05; работы по газоснабжению, согласно СНиП 2.04.08.

Согласно п. 1.7.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается. Перепланировка квартир не должна приводить к снижению продолжительности инсоляции и ухудшению условий естественного освещения ниже нормативного уровня, поскольку квартиры с необеспеченными нормативными уровнями инсоляции или естественного освещения не должны использоваться как постоянное жилище. Расположенные рядом квартиры могут быть преобразованы в смежно-изолированные квартиры. При этом каждая из составляющих квартир должна проектироваться в соответствии с требованиями по проектированию отдельных квартир, а сообщение между ними должно осуществляться через дверной проем шириной не менее 0,8 м, расположенный в стене или перегородке, разделяющей передние, внутренние коридоры или кухни. Допускается крепление приборов и трубопроводов уборных и ванных непосредственно к ограждающим жилые комнаты межквартирным стенам и к их продолжениям вне пределов комнат, если стены выполнены из кирпича или естественного камня толщиной не менее 0,38 м и соблюдены нормативные требования по звукоизоляции. Замена элементов систем инженерного оборудования жилых помещений должна осуществляться с учетом фактического состояния элементов систем, определяемого методами визуального и инструментального обследования.

При перепланировке квартир, приводящей к изменению положения, размеров санитарно-технических кабин или устройству дополнительных санузлов, вытяжку из них следует проектировать путем устройства горизонтальных коробов или воздуховодов до места врезки в существующие вертикальные вентиляционные каналы и т.д. (п. 1.2.4 — 1.2.5, 2.3, 2.8, 4, 4.2.11 ВСН 61-89 (р)).

При этом при производстве работ по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений не допускается ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан (п. 11.1 Требований к проведению переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП).

Контроль производства работ в ходе переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по выбору осуществляется по выбору владельца либо Мосжилинспекцией, либо индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, подготовившим проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме, на основании договора об осуществлении авторского надзора, заключенного с заявителем.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Порядок создания и состав приемочной комиссии определяется, ввиду отсутствия указаний об этом в федеральном законодательстве, нормативными документами органов местного самоуправления каждого конкретного муниципального образования. Как правило, комиссия назначается главой муниципального образования, в состав которой входят руководители отделов местной администрации, ведающие вопросами строительства и архитектуры. Также при соответствующем согласовании в комиссии могут принимать участие представители управляющей компании, инспектора экологического контроля, органов санитарно-эпидемиологического надзора, органов государственного пожарного надзора, представителей иных заинтересованных лиц.

Так, например, согласно вышеназванному Постановлению Правительства Москвы, в состав приемочной комиссии включаются представители Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии); проектной организации; исполнителя (производителя работ); управляющей многоквартирным домом организации (в случае, если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме связаны с затрагиванием общедомового имущества).

Приемочная комиссия удостоверяет факт выполнения переустройства (перепланировки) жилого помещения в соответствии с разрешительной и проектной документацией и оформляет акт о произведенном переустройстве (перепланировке) жилого помещения. В акте необходимо указывать, что комиссией с участием заказчика, подрядчика, собственника помещения и других лиц, которые должны присутствовать при приемке работ, произведен осмотр предъявленных к сдаче работ, выполненных в отношении жилого помещения (индивидуализирующие сведения, исходя из правоустанавливающих документов), что работы выполнены в установленные сроки. Как представляется, в акте должно быть отражено, какие именно изменения были произведены в жилом помещении в результате его перепланировки (переустройства), поскольку данные акта приемки являются основанием для внесения изменений в технический паспорт. В акте также должно быть указано, что комиссия установила соответствие указанных в перечне работ предъявленному проекту (проектной документации). В заключительной части акта должно содержаться решение комиссии о том, что предъявленные к сдаче работы принимаются без замечаний (с перечнем недоделок, подлежащих устранению в срок). Данный документ должен быть составлен в необходимом количестве экземпляров (в частности, один экземпляр остается у заявителя, один — у органа, согласовавшего переустройство, перепланировку и т.д.). Все эти экземпляры имеют одинаковую юридическую силу и идентичны по содержанию.

Согласно п. 2 ст. 28 ЖК РФ, акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в подведомственную Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости организацию, осуществляющую деятельность по инвентаризации объектов капитального строительства (БТИ), поскольку только на основании акта приемочной комиссии о произведенном переустройстве (перепланировке) жилого помещения вносятся изменения в поэтажный план БТИ и экспликацию квартиры, технический паспорт квартиры.

 

  • 4.2. Самовольная перепланировка и порядок ее легализации

  1. Положения ст. 29 ЖК РФ определяют понятие самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения. Основным критериям признания переустройства (перепланировки), согласно названной норме, является проведение переустройства (перепланировки) жилого помещения:

— при отсутствии решения о согласовании переустройства (перепланировки), выданного органом местного самоуправления, уполномоченным на такое согласование. При этом принятие соответствующим органом решения об отказе в согласовании также должно расцениваться как отсутствие необходимого решения. Таким образом, факт обращения в орган местного самоуправления за согласием еще не является основанием для производства ремонтно-строительных работ, таким основанием является только документ, подтверждающий согласие органа местного самоуправления на осуществление перепланировки (переустройства) жилого помещения;

— с нарушением проекта переустройства (перепланировки). Проект переустройства (перепланировки) является одним из обязательных документов, представляемых в орган местного самоуправления для согласования переустройства (перепланировки) жилого помещения, на основании которого принимается решение о согласовании. Следовательно, выполнение строительно-ремонтных работ по переустройству (перепланировке) жилого помещения с нарушением требований проектной документации в определенной мере означает и выполнение указанных работ без соответствующего согласования. Кроме того, проектная документация разрабатывается с учетом требований санитарно-технических норм и правил, осуществление перепланировки (переустройства) с отступлением от требований проекта может создать угрозу жизни и здоровью граждан. Как правило, данные нарушения устанавливаются в ходе приемки работ приемочной комиссией.

Итак, законодатель исходит из того, что самовольное переустройство (перепланировка) — это противоправное явление, которое влечет за собой установленную законом ответственность для лиц, совершивших данное нарушение. Ответственность за самовольную перепланировку (переустройство) предусмотрена нормами административного, жилищного и даже уголовного законодательства.

  1. Нормы ЖК РФ тесно взаимосвязаны с нормами ГК РФ и устанавливают гражданско-правовую ответственность для лиц, осуществивших самовольную перепланировку (переустройство). Итак, согласно п. 3 ст. 29 ЖК РФ, на лиц, осуществивших самовольную перепланировку (переустройство) жилого помещения, возлагается обязанность привести такое жилое помещение в прежнее состояние. Причем такая обязанность возлагается только на собственника жилого помещения или нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма. Порядок приведения жилого помещения в прежнее состояние и конкретные сроки (законодатель говорит о разумном сроке, т.е. достаточном периоде времени для совершения действий, с учетом объема восстановительных работ, их стоимости, наличия необходимых материалов и оборудования, имущественного состояния собственника (нанимателя) жилого помещения и иных заслуживающих внимания обстоятельств) устанавливаются органом местного самоуправления, осуществляющим согласование, на территории которого находится переустроенное (перепланированное) жилое помещение. Такое требование органа местного самоуправления должно быть оформлено в письменном виде <22>.

———————————
<22> См.: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Дело, 2005.

 

Однако положения п. 4 все той же ст. 29 ЖК РФ позволяют сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) состоянии, при условии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. При этом такое признание самовольной перепланировки (переустройства) возможно по решению суда. Для этого согласно ст. 4, 22, 24, 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (далее — ГПК РФ) заинтересованное лицо должно обратиться с заявлением в районный суд по месту нахождения жилого помещения, в котором была произведена самовольная перепланировка (переустройство).

Данные дела могут рассматриваться в порядке искового производства (если речь идет о нарушенном, оспоренном в результате самовольной перепланировки (переустройстве) праве) или особого производства, если заявитель просит установить юридический факт.

Так, например, Определением Верховного суда Республики Башкортостан от 07.02.2012 по делу N 33-1367/2012 правомерно отказано в удовлетворении иска о признании самовольной перепланировки жилого помещения законной, так как истец, не являющийся собственником спорного жилого помещения, согласия собственника квартиры на перепланировку не получал, кроме того, рабочий проект перепланировки квартиры с администрацией муниципального образования или иным уполномоченным органом не был согласован.

По вопросу легализации самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения в судебном порядке в теории и практике существуют различные мнения, обусловленные различным пониманием правовых норм, допускающих сохранение жилого помещения в том состоянии, в котором оно находится после самовольного переустройства (перепланировки). Основное расхождение проявляется по вопросу о возможности принятия решения об этом не только судом, но и во внесудебном порядке. В судебной практике также неоднозначно решается вопрос о том, в каких случаях и порядке должен рассматриваться вопрос о сохранении жилого помещения, кто является надлежащим ответчиком по делу. Нет единого подхода к рассматриваемому вопросу и при регулировании отношений, связанных с оформлением самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, принятыми в развитие положений ЖК РФ.

По мнению заместителя Председателя Кассационной коллегии Верховного Суда Российской Федерации Н.К. Толчеева, орган местного самоуправления по заявлению гражданина, допустившего самовольное переустройство (перепланировку) жилого помещения, не только вправе, но и обязан принять решение о согласовании и сохранении жилого помещения в существующем состоянии для внесения изменений в технический паспорт жилого дома, если гражданином были представлены все необходимые для этого документы, а результаты выполненных им самовольно работ не нарушают права и законные интересы граждан либо не создают угрозу их жизни и здоровью. В этом случае предъявляется не проект планируемых ремонтно-строительных работ, а выполненные компетентными проектными организациями исполнительные чертежи и технические заключения о допустимости и безопасности произведенных работ. Допустимость и безопасность скрытых ремонтно-строительных работ, подлежащих проверке и приемке с оформлением актов установленной формы до закрытия их другими работами, доказываются путем представления документов о результатах выборочного вскрытия конструкций с целью проверки качества и правильности ранее выполненных работ.

Данная точка зрения обосновывается тем, что согласование отнесено к компетенции органов местного самоуправления без какой-либо оговорки о недопустимости принятия положительного решения в отношении самовольно произведенных переустройств и (или) перепланировки (п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ). Не предусматривает такое основание для отказа и ст. 27 ЖК РФ, определяющая исчерпывающий перечень случаев, когда орган местного самоуправления может отказать в согласовании <23>. Представляется возможным согласиться с высказанным мнением, поскольку, как известно, российское законодательство исходит из постулата «Разрешено все, что не запрещено законом». Заслуживает внимания и довод вышеназванного автора о том, что «суд не является органом, компетентным принимать выполненные строительные работы. Посредством правосудия обеспечиваются права граждан, защищаются и восстанавливаются их нарушенные либо оспариваемые права, свободы и законные интересы (ст. 18, 46 Конституции РФ, ст. 2, 3 ГПК РФ)». Ввиду этого «…несерьезно возлагать на суд функции по принятию в эксплуатацию любого переустройства, перепланировки только по тому мотиву, что работы были произведены самовольно» <24>.

———————————
<23> См.: Толчеев Н.К. Сохранение самовольных переустройств и перепланировок // ЭЖ-Юрист. 2006. N 24.
<24> Толчеев Н.К. Сохранение самовольных переустройств и перепланировок // ЭЖ-Юрист. 2006. N 24.

 

Судебная практика свидетельствует, что довольно часто граждане, дабы избежать процедуры предварительных согласований, получения разрешений, производят перепланировку (переустройство) жилых помещений и, не обращаясь к органу местного самоуправления с заявлением по вопросу самовольных переоборудований, сразу предъявляют в суд иски о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) виде.

В качестве примера из судебной практики можно привести Апелляционное определение Московского областного суда от 05.06.2013 по делу N 33-12316/2013. Согласно материалам дела исковые требования о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии удовлетворены судом правомерно, так как согласно проведенной судебной строительно-технической экспертизе проведенная перепланировка квартиры не влияет на прочность и устойчивость несущих и ограждающих конструкций дома, соответствует требованиям СНиП, не нарушает права и законные интересы иных лиц.

Таким образом, более оправданным было бы обращение заинтересованных лиц в суд только после того, как орган местного самоуправления по каким-либо причинам отказал в согласовании самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения. Отказ в рассмотрении заявления либо в принятии положительного решения по нему может быть оспорен гражданином в суд по правилам главы 25 ГПК РФ, если при этом не возникает спора о праве, подведомственного суду, при наличии которого вопрос рассматривается в порядке искового производства (ч. 3 ст. 247 ГПК РФ).

В суд с заявлением о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии также может обратиться и орган местного самоуправления, когда гражданином, осуществившим переустройство (перепланировку) жилого помещения, не выполнено требование о приведении его в прежнее состояние и встает вопрос о продаже жилого помещения с публичных торгов в порядке подп. 1 п. 5 ст. 29 ЖК РФ.

Предмет доказывания (доказательства, которые необходимо представить) при рассмотрении данной категории дел должен определяться исходя из причин, почему не было произведено необходимое согласование переустройства (перепланировки) жилого помещения. В частности, такими доказательствами могут быть объяснения заинтересованных лиц об отсутствии у них возражений, показания свидетелей, письменные доказательства, заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, а в необходимых случаях — заключение экспертизы. По делам указанной категории следует привлекать к участию в деле всех лиц, интересы которых может затронуть судебное решение (членов семьи заявителя, соседей по квартире, дому, если переустройство (перепланировки) затрагивает их права на занимаемые ими помещения). Процессуальное положение этих лиц (соответчики, третьи лица) будет зависеть от их отношения к заявленному требованию. Только на основании полного, всестороннего и объективного исследования всех имеющих значение для дела обстоятельств суд вправе принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии.

Если самовольно переустроенное (перепланированное) жилое помещение не легализуется в судебном порядке и не приводится собственником (нанимателем по договору социального найма) в прежнее состояние, то в этом случае орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с двумя видами исков, в зависимости от того, кто выступает на стороне ответчика.

Если ответчиком является собственник самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения, то в отношении его предъявляется иск о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от его продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние (подп. 1 п. 5 ст. 29 ЖК РФ). В отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма предъявляется иск о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние (подп. 2 п. 5 ст. 29 ЖК РФ). В данной ситуации возможны два варианта судебного рассмотрения. Во-первых, если в суде еще не рассматривался вопрос о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном виде, то суд может рассмотреть его после обращения с иском органа местного самоуправления. Если вопрос решается положительно, то собственнику или владельцу жилого помещения разрешается сохранить жилое помещение в переустроенном виде.

Таким образом, в качестве одного из непременных условий вынесения судом решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов либо о расторжении в отношении его договора социального найма является непринятие судом решения о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии. Данное условие является гарантией защиты прав граждан, позволяющей суду отказать в удовлетворении предъявленного иска о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма, если им будет принято решение о сохранении жилого помещения в существующем состоянии (при наличии соответствующего встречного заявления), поскольку этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В таком случае в резолютивной части решения суд указывает не только на отказ в удовлетворении иска органа местного самоуправления и о сохранении жилого помещения, но и на то, что данное решение является основанием для внесения организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества соответствующих изменений в документацию на жилое помещение.

Если же основания для легализации самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения отсутствуют, то суд выносит решение о проведении публичных торгов либо о расторжении договора социального найма. Однако данные положения жилищного законодательства подвергаются обоснованной критике со стороны ученых-практиков. Так, в вопросе, касающемся продажи с публичных торгов жилого помещения, принадлежащего собственнику, речь фактически идет о принудительном изъятии жилья. Однако ст. 235 ГК РФ, которая содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия жилья, такого случая не предусматривает. Статья 293 ГК РФ предусматривает принудительное изъятие жилого помещения, если оно используется не по назначению, если нарушаются права и интересы соседей, в случае бесхозяйственного обращения с жильем, что приводит к его разрушению (данный перечень является закрытым). При этом в ст. 293 ГК РФ содержится перечень случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленного ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев тоже является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. По мнению ученых, вопрос о применении ст. 293 ГК РФ было бы возможным рассматривать в случаях переустройства жилья, если в связи с этим нарушены права и интересы соседей, либо если переустройство можно охарактеризовать как разрушение жилья в связи с бесхозяйственным обращением (ст. 293 ГК РФ). Однако положений такого характера гл. 4 ЖК РФ не содержит. В силу этого реализация положений о продаже самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения с публичных торгов возможна при условии внесения изменений в ст. 293 ГК РФ или в ст. 235 ГК РФ, согласно которым принудительное изъятие жилья допускалось бы и в случае его самовольного переустройства <25>. Учитывая изложенное, принятое судом решение о продаже жилого помещения с публичных торгов в связи с самовольной перепланировкой (переустройством) вполне может быть оспорено.

———————————
<25> Жуйков В.М., Шешко Г.Ф., Филимонов С.Л. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»; ИНФРА-М, 2008.

 

Определенных разъяснений требует и решение суда о расторжении договора социального найма ввиду того, что законодатель не устанавливает последствий его расторжения в случае самовольного переустройства (перепланировки). По мнению авторов Комментария к ЖК РФ, работы по переустройству (перепланировке) следует расценивать как определенное нарушение прав и законных интересов граждан или повреждение жилого помещения до состояния, представляющего угрозу жизни или здоровью граждан (поскольку судом не принято решение о сохранении этого жилого помещения в перестроенном и (или) перепланированном состоянии), что позволяет применить положение ст. 83 ЖК РФ и, как следствие, — выселение без предоставления другого жилья (ст. 91 ЖК РФ) <26>.

———————————
<26> Там же.

 

Требование о приведении самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения в прежнее состояние распространяется и на нового собственника жилого помещения (в случае продажи с публичных торгов) или на собственника-наймодателя (в случае расторжения договора социального найма). Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение также подлежит продаже с публичных торгов с компенсацией собственнику стоимости жилого помещения за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние. Однако в отношении данного положения п. 6 ст. 29 ЖК РФ высказано мнение, что правила ст. 293 ГК РФ не должны бы применяться, поскольку действие (бездействие) нового собственника никоим образом не связано с использованием жилья не по назначению; нарушением прав и интересов соседей; бесхозяйственным обращением с жильем <27>.

———————————
<27> Жуйков В.М., Шешко Г.Ф., Филимонов С.Л. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»; ИНФРА-М, 2008.

 

Независимо от того, будет ли легализована самовольная перепланировка (переустройство) жилого помещения или нет, лицо, совершившее данное правонарушение, должно быть привлечено к административной ответственности. Данные действия квалифицируются по ст. 7.21 КоАП РФ, согласно которой самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей (ч. 1), а самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Кроме этого, ст. 7.22 КоАП РФ предусматривается возможность привлечения к административной ответственности собственников-наймодателей, если ими было произведено переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений, существенно изменяющее условия пользования этим жилым домом (помещением), без согласия нанимателя (собственника). Данное правонарушение влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. Такие дела, согласно ст. 23.55 КоАП РФ, рассматриваются органами государственной жилищной инспекции в лице Главного государственного жилищного инспектора Российской Федерации, его заместителей; государственных жилищных инспекторов Российской Федерации, а также руководителей государственных жилищных инспекций субъектов Российской Федерации, их заместителей. Специалисты отмечают, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам <28>.

——————————-
<28> Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.

 

Также в научной литературе высказывается мнение о возможности привлечения лиц, осуществивших самовольную перепланировку жилого помещения, к уголовной ответственности по ст. 167, 168 Уголовного кодекса Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (далее — УК РФ) <29>. Однако следует не согласиться с данным мнением, поскольку, учитывая материальный состав этих преступлений, для квалификации их по указанным статьям УК РФ неважно, в результате самовольной или не самовольной перепланировки (переустройства) было уничтожено имущество.

———————————
<29> См.: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Дело, 2005.

Глава 1   Глава 2   Глава 3   Глава 4

Глава 4. ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ПЕРЕУСТРОЙСТВО ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ: 1 комментарий
  1. Галина

    Класс! Такого полного содержания и разъяснения Закона еще нигде не встречала.Есть еще грамотные юристы. В закладку.Еще вернусь к вам. Интересно, а на вопросы вы отвечаете? Меня интересует защита жилищного права, связанная с изменением конструкции пола в квартире сверху, вследствие чего на меня обрушился ударный шум сверху?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code