Глава 2. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ И РЕКОНСТРУКЦИЯ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

  • 2.1. Подготовка проектной документации и получение разрешения на строительство

 

  1. Прежде чем приступить к непосредственному осуществлению капитального ремонта или реконструкции объектов капитального строительства, субъекты договора строительного подряда должны предварительно совершить ряд достаточно сложных и необходимых процедур, однако в зависимости от объекта недвижимости, подлежащего реконструкции, капитальному ремонту, а также от того, требуется ли для реконструкции, капитального ремонта объекта недвижимости разрешение на строительство или нет, будет зависеть их количество и содержание. Учитывая изложенное, как правило, процедура реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства включает в себя следующие этапы:

подготовка проектной документации, которая включает получение архитектурно-планировочного задания, подготовку архитектурного проекта, проведение инженерных изысканий, экспертизу данной документации;

получение разрешения на строительство и только после этого

осуществление реконструкции или капитального ремонта.

Как уже отмечалось, в отдельных случаях реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства может осуществляться без подготовки проектной документации (объекты индивидуального жилищного строительства), без получения архитектурно-планировочного задания, подготовки архитектурного проекта, проведения государственной экспертизы проектной документации и получения разрешения на строительство, конкретные случаи которых будут рассмотрены ниже.

Согласно п. 2 ст. 48 ГрК РФ, проектная документация подготавливается по заданию заказчика или застройщика и представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Проектная документация подготавливается применительно к объектам капитального строительства и их частям, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. При этом не требуется подготовка проектной документации при реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). В данном случае подготовка проектной документации может осуществляться по усмотрению застройщика. Таким образом, при осуществлении реконструкции объектов капитального строительства подготовка проектной документации необходима практически во всех случаях (за исключением вышеуказанного), а при проведении капитального ремонта — только если затрагиваются характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости.

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор, заключаемый заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. Согласно ст. 758 ГК РФ, договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ представляет собой документ, по которому подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат. Из данного договора вытекает обязанность заказчика передать подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации, а подрядчик обязан соблюдать требования, содержащиеся в задании и других исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ, и вправе отступить от них только с согласия заказчика (ст. 759 ГК РФ).

Таким образом, неотъемлемой часть договора (контракта) должно быть задание на проектирование. Архитектурно-планировочное задание входит в состав документов, являющихся основанием для выдачи разрешения на строительство, и служит целям осуществления органами исполнительной власти управленческих функций по регулированию и контролю инвестиционной строительной деятельности и землепользования на подведомственных территориях и повышения качества архитектурно-планировочных решений в проектировании и строительстве (Рекомендации по составу архитектурно-планировочного задания на проектирование и строительство зданий, сооружений и их комплексов, утвержденные Постановлением Госстроя России от 01.04.1998 N 18-28, далее — Рекомендации N 18-28). Такое задание выдается органом архитектуры и градостроительства по заявке заказчика (застройщика) на объекты, требующие разрешения на строительство. Основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания являются:

— заявка заказчика (застройщика);

— решение органа исполнительной власти субъекта РФ или местного самоуправления о проектировании объекта;

— обоснования инвестиций в строительство объекта;

— необходимый комплект исходно-разрешительной документации, включая документы, удостоверяющие право собственности (аренды, пользования) заказчика на земельный участок.

Архитектурно-планировочное задание должно содержать требования, вытекающие из прав и обязанностей субъектов градостроительной деятельности, соответствующие правовым нормам российского законодательства, нормативной правовой базе субъекта РФ и местного самоуправления, а также положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к строящемуся объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты и др.), требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»), Рекомендации N 18-28).

В выдаче архитектурно-планировочного задания может быть отказано, если намерения заказчика (застройщика) противоречат действующему законодательству, нормативным правовым актам, градостроительным нормативам, положениям утвержденной градостроительной документации, правилам застройки города или иного поселения. Однако такой отказ может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в судебном порядке (ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ, Рекомендации N 18-28).

На основании и в соответствии с архитектурно-планировочным заданием разрабатывается архитектурный проект. Архитектурный проект, учитывающий требования градостроительного законодательства, государственных стандартов в области проектирования и строительства, строительных норм и правил, соответствующих градостроительных нормативов, правил застройки города или иного населенного пункта, задания на проектирование и архитектурно-планировочного задания, является документом, обязательным для всех участников реализации архитектурного проекта со дня получения на его основе разрешения на строительство.

Одним из этапов подготовки проектной документации являются инженерные изыскания, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 47 ГрК РФ без их проведения подготовка и реализация проектной документации не допускается. Инженерные изыскания представляют собой изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования (п. 15 ст. 1 ГрК РФ).

Для реализации вышеперечисленных целей проводятся инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-гидрометеорологические, инженерно-экологические, инженерно-геотехнические изыскания, а также геотехнические исследования, обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций, поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения, локальный мониторинг компонентов окружающей среды, разведка грунтовых строительных материалов, локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод (Перечень видов инженерных изысканий утвержден Постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 N 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства»).

Необходимость выполнения отдельных видов инженерных изысканий, состав, объем и метод их выполнения устанавливаются с учетом требований технических регламентов программой инженерных изысканий, разработанной на основе задания застройщика или заказчика, в зависимости от вида и назначения объектов капитального строительства, их конструктивных особенностей, технической сложности и потенциальной опасности, стадии архитектурно-строительного проектирования, а также от сложности топографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий территории, на которой будут осуществляться реконструкция объектов капитального строительства, степени изученности указанных условий.

Также должны соблюдаться требования законодательства Российской Федерации, нормативных технических документов федеральных органов исполнительной власти (обязательные требования действующих строительных норм и правил) в части, не противоречащей Федеральному закону от 27.12.2002 N 184-ФЗ «О техническом регулировании» и ГрК РФ. Инженерные изыскания и отдельные их виды могут выполняться физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, выполняющим инженерные изыскания. В частности, в соответствии с п. 2 ст. 47 ГрК РФ виды работ по инженерным изысканиям, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Перечень видов таких работ утвержден Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624 (в ред. от 14.11.2011) «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства».

Как уже отмечалось, основанием для выполнения инженерных изысканий является заключаемый в соответствии с § 4 главы 37 ГК РФ договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, к которому прилагаются техническое задание и программа выполнения инженерных изысканий. Субъекты данного договора совместно определяют состав работ, осуществляемых в ходе инженерных изысканий как основных, так и специальных видов, их объем и метод выполнения с учетом специфики соответствующих территорий и расположенных на них земельных участков, условия передачи результатов инженерных изысканий, а также иные условия. Требования к составу и оформлению задания и программы выполнения инженерных изысканий устанавливаются Министерством регионального развития Российской Федерации (далее — Минрегион России). Подрядчик (изыскатель) обязан при выполнении инженерных изысканий применять средства измерений, прошедшие метрологическую поверку (калибровку) или аттестацию.

Результаты инженерных изысканий оформляются в виде отчетной документации о выполненных инженерных изысканиях, состоящей из текстовой и графической частей, а также приложений к ней (в текстовой, графической, цифровой и иных формах), и отражающей сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять реконструкцию объекта капитального строительства, о видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий в соответствии с программой инженерных изысканий, о качестве выполненных инженерных изысканий, о результатах комплексного изучения природных и техногенных условий указанной территории, в том числе о результатах изучения, оценки и прогноза возможных изменений природных и техногенных условий указанной территории применительно к объекту капитального строительства при осуществлении реконструкции такого объекта и после их завершения и о результатах оценки влияния реконструкции такого объекта на другие объекты капитального строительства (п. 4.1 ст. 47 ГрК РФ, п. 6 Положения о выполнении инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 N 20).

  1. Как следует из законодательного определения понятия «проектная документация» (см. выше), проектная документация состоит из текстовой и графической частей. Текстовая часть содержит сведения в отношении объекта капитального строительства, описание принятых технических и иных решений, пояснения, ссылки на нормативные и (или) технические документы, используемые при подготовке проектной документации, и результаты расчетов, обосновывающие принятые решения. Графическая же часть отображает принятые технические и иные решения и выполняется в виде чертежей, схем, планов и других документов в графической форме. В целях реализации в процессе реконструкции, капитального ремонта архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства, разрабатывается рабочая документация, состоящая из документов в текстовой форме, рабочих чертежей, спецификации оборудования и изделий.

Приказом Минрегиона РФ от 02.04.2009 N 108 утверждены Правила выполнения и оформления текстовых и графических материалов, входящих в состав проектной и рабочей документации, согласно которым выполнение и оформление текстовых и графических материалов, входящих в состав проектной и рабочей документации, осуществляется в соответствии с национальными стандартами «Система проектной документации для строительства» (ГОСТ Р 21.1101-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации», утвержден и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2013 N 156-ст).

Следует также иметь в виду, что в случае, если для разработки проектной документации на объект капитального строительства недостаточно требований по надежности и безопасности, установленных нормативными техническими документами, или такие требования не установлены, разработке документации должны предшествовать разработка и утверждение в установленном порядке специальных технических условий (п. 3 — 5 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87).

Проектная документация может разрабатываться применительно ко всему процессу работ по реконструкции, капитальному ремонту, также в отношении отдельных этапов реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства. Под этапом реконструкции, капитального ремонта понимается реконструкция (капитальный ремонт) одного из объектов капитального строительства, реконструкцию (капитальный ремонт) которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также реконструкция (капитальный ремонт) части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от реконструкции (капитального ремонта) иных частей этого объекта капитального строительства. Необходимость разработки проектной документации на объект капитального строительства применительно к отдельным этапам работ устанавливается заказчиком и указывается в задании на проектирование. Возможность подготовки такой проектной документации должна быть обоснована расчетами, подтверждающими технологическую возможность реализации принятых проектных решений при осуществлении реконструкции, капитального ремонта по этапам. При этом проектная документация в отношении отдельного этапа строительно-ремонтных работ разрабатывается в объеме, необходимом для осуществления данного этапа.

Согласно п. 12 ст. 48 ГрК РФ, в состав проектной документации объектов капитального строительства, наряду с результатами инженерных изысканий, включаются следующие документы (разделы):

пояснительная записка с исходными данными для реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (с результатами инженерных изысканий, техническими условиями). Данный раздел проектной документации должен содержать в текстовой части реквизиты документа, на основании которого было принято решение о разработке проектной документации (федеральная целевая программа, программа развития субъекта РФ, комплексная программа развития муниципального образования, ведомственная целевая программа и другие программы; решение Президента РФ, Правительства РФ, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями; решение застройщика). В пояснительной записке указываются реквизиты задания на проектирование (если проектная документация подготавливалась на основании договора), отчетной документации по результатам инженерных изысканий; правоустанавливающих документов на объект капитального строительства; утвержденного и зарегистрированного плана земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства; документов об использовании земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, реквизиты технических условий, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно без его подключения к сетям инженерно-технического обеспечения общего пользования; документов о согласовании отступлений от положений технических условий; разрешений на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства; актов (решений) собственника здания (сооружения, строения) о выведении из эксплуатации и ликвидации объекта капитального строительства (если необходим снос (демонтаж)); иных исходно-разрешительных документов; решения органа местного самоуправления о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу (при необходимости сноса жилого дома). Данные документы (их копии, оформленные надлежащим образом) в обязательном порядке должны прилагаться к пояснительной записке в полном объеме.

схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка. Данный раздел отражает характеристику земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства; обоснование границ санитарно-защитных зон объектов капитального строительства в пределах границ земельного участка (в случае необходимости определения указанных зон в соответствии с законодательством Российской Федерации); обоснование планировочной организации земельного участка в соответствии с градостроительным и техническим регламентами либо документами об использовании земельного участка (если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или в отношении его не устанавливается градостроительный регламент); технико-экономические показатели земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства; обоснование решений по инженерной подготовке территории, в том числе решений по инженерной защите территории и объектов капитального строительства от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных и грунтовых вод; описание организации рельефа вертикальной планировкой; описание решений по благоустройству территории; зонирование территории земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства, обоснование функционального назначения и принципиальной схемы размещения зон, обоснование размещения зданий и сооружений (основного, вспомогательного, подсобного, складского и обслуживающего назначения) объектов капитального строительства, схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешние и внутренние (в том числе межцеховые) грузоперевозки, характеристику и технические показатели транспортных коммуникаций (при наличии таких коммуникаций) (для объектов производственного назначения); обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешний и внутренний подъезд к объекту капитального строительства, — для объектов непроизводственного назначения.

Данный раздел также должен включать схему планировочной организации земельного участка с отображением: мест размещения существующих и проектируемых объектов капитального строительства с указанием существующих и проектируемых подъездов и подходов к ним; границ зон действия публичных сервитутов (при их наличии); зданий и сооружений объекта капитального строительства, подлежащих сносу (при их наличии); решений по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории; этапов строительства объекта капитального строительства; схемы движения транспортных средств на строительной площадке; план земляных масс; сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к существующим сетям инженерно-технического обеспечения; ситуационный план размещения объекта капитального строительства в границах земельного участка, предоставленного для размещения этого объекта, с указанием границ населенных пунктов, непосредственно примыкающих к границам указанного земельного участка, границ зон с особыми условиями их использования, границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также с отображением проектируемых транспортных и инженерных коммуникаций с обозначением мест их присоединения к существующим транспортным и инженерным коммуникациям (для объектов производственного назначения);

архитектурные, конструктивные и объемно-планировочные решения. Раздел «Архитектурные решения» включает описание и обоснование внешнего и внутреннего вида объекта капитального строительства, его пространственной, планировочной и функциональной организации; обоснование принятых объемно-пространственных и архитектурно-художественных решений, в том числе в части соблюдения предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства; описание и обоснование использованных композиционных приемов при оформлении фасадов и интерьеров объекта капитального строительства; описание решений по отделке помещений основного, вспомогательного, обслуживающего и технического назначения; архитектурных решений, обеспечивающих естественное освещение помещений с постоянным пребыванием людей; архитектурно-строительных мероприятий, обеспечивающих защиту помещений от шума, вибрации и другого воздействия; решений по светоограждению объекта, обеспечивающих безопасность полета воздушных судов (при необходимости); решений по декоративно-художественной и цветовой отделке интерьеров (для объектов непроизводственного назначения). В графической части данного раздела содержатся отображение фасадов, их цветовое решение (при необходимости); для объектов непроизводственного назначения — поэтажные планы зданий и сооружений с приведением экспликации помещений; иные графические и экспозиционные материалы, выполняемые в случае, если необходимость этого указана в задании на проектирование;

сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений. Данный раздел должен состоять из подразделов «Система электроснабжения», «Система водоснабжения», «Система водоотведения», «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети», «Сети связи», «Система газоснабжения», «Технологические решения». Каждый из перечисленных подразделов состоит из текстовой и графической частей, конкретный состав которых определяется п. 16 — 22 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию;

проект организации строительства должен содержать характеристику района по месту расположения объекта капитального строительства и условий строительства; оценку развитости транспортной инфраструктуры; сведения о возможности использования местной рабочей силы при осуществлении строительства; перечень мероприятий по привлечению для осуществления строительства квалифицированных специалистов, в том числе для выполнения работ вахтовым методом; характеристику земельного участка, предоставленного для строительства, обоснование необходимости использования для строительства земельных участков вне земельного участка, предоставляемого для строительства объекта капитального строительства; описание особенностей проведения работ в условиях действующего предприятия, в местах расположения подземных коммуникаций, линий электропередачи и связи (для объектов производственного назначения); описание особенностей проведения работ в условиях стесненной городской застройки, в местах расположения подземных коммуникаций, линий электропередачи и связи (для объектов непроизводственного назначения); обоснование принятой организационно-технологической схемы, определяющей последовательность возведения зданий и сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций, обеспечивающей соблюдение установленных в календарном плане строительства сроков завершения строительства (его этапов); перечень видов строительных и монтажных работ, ответственных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, подлежащих освидетельствованию с составлением соответствующих актов приемки перед производством последующих работ и устройством последующих конструкций; технологическую последовательность работ при возведении объектов капитального строительства или их отдельных элементов; обоснование потребности строительства в кадрах, основных строительных машинах, механизмах, транспортных средствах, в топливе и горюче-смазочных материалах, а также в электрической энергии, паре, воде, временных зданиях и сооружениях; обоснование размеров и оснащения площадок для складирования материалов, конструкций, оборудования, укрупненных модулей и стендов для их сборки;

проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей. Этот раздел проектной документации подготавливается при необходимости сноса (демонтажа) объекта или части объекта капитального строительства и должен содержать основание для разработки проекта организации работ по сносу или демонтажу зданий, строений и сооружений объектов капитального строительства; перечень этих зданий, а также перечень мероприятий по выведению из эксплуатации объектов капитального строительства; мероприятий по обеспечению защиты ликвидируемых зданий, строений и сооружений от проникновения людей и животных в опасную зону и внутрь объекта, а также защиты зеленых насаждений; описание и обоснование принятого метода сноса (демонтажа); расчеты и обоснование размеров зон развала и опасных зон в зависимости от принятого метода сноса (демонтажа); оценку вероятности повреждения при сносе (демонтаже) инженерной инфраструктуры, в том числе действующих подземных сетей инженерно-технического обеспечения; описание и обоснование методов защиты и защитных устройств сетей инженерно-технического обеспечения, согласованные с владельцами этих сетей; решений по безопасным методам ведения работ по сносу (демонтажу); перечень мероприятий по обеспечению безопасности населения, в том числе его оповещения и эвакуации (при необходимости); описание решений по вывозу и утилизации отходов; перечень мероприятий по рекультивации и благоустройству земельного участка (при необходимости); сведения об остающихся после сноса (демонтажа) в земле и в водных объектах коммуникациях, конструкциях и сооружениях; сведения о наличии разрешений органов государственного надзора на сохранение таких коммуникаций, конструкций и сооружений в земле и в водных объектах, в случаях, когда наличие такого разрешения предусмотрено законодательством; сведения о наличии согласования с соответствующими государственными органами, в том числе органами государственного надзора, технических решений по сносу (демонтажу) объекта путем взрыва, сжигания или иным потенциально опасным методом, перечень дополнительных мер по безопасности при использовании потенциально опасных методов сноса. К данному разделу прилагаются план земельного участка и прилегающих территорий с указанием места размещения сносимого объекта, сетей инженерно-технического обеспечения, зон развала и опасных зон в период сноса (демонтажа) объекта с указанием мест складирования разбираемых материалов, конструкций, изделий и оборудования и чертежи защитных устройств инженерной инфраструктуры и подземных коммуникаций;

перечень мероприятий по охране окружающей среды и обеспечению пожарной безопасности включает в себя два раздела «Перечень мероприятий по охране окружающей среды» и «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности». Первый раздел содержит результаты оценки воздействия объекта капитального строительства на окружающую среду; перечень мероприятий по предотвращению и (или) снижению возможного негативного воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду и рациональному использованию природных ресурсов на период реконструкции (капитального ремонта) и эксплуатации объекта капитального строительства. Второй раздел посвящен описанию системы обеспечения пожарной безопасности объекта капитального строительства;

перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации) включает перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к вышеперечисленным объектам, а также обоснование принятых конструктивных, объемно-планировочных и иных технических решений, обеспечивающих безопасное перемещение инвалидов на этих объектах, их эвакуацию из указанных объектов в случае пожара или стихийного бедствия; описание проектных решений по обустройству рабочих мест инвалидов (при необходимости). Графическая часть данного раздела должна содержать схему планировочной организации земельного участка (или фрагмент схемы), на котором расположены перечисленные объекты, с указанием путей перемещения инвалидов и поэтажные планы зданий (строений, сооружений) объектов капитального строительства с указанием путей перемещения инвалидов по объекту капитального строительства, а также путей их эвакуации;

требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства. В соответствии с п. 6 ст. 17 Федерального закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ правила обеспечения безопасной эксплуатации зданий, сооружений должны содержать:

1) требования к способам проведения мероприятий по техническому обслуживанию зданий, сооружений, при проведении которых отсутствует угроза нарушения безопасности строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения;

2) минимальную периодичность осуществления проверок, осмотров и освидетельствования состояния строительных конструкций, оснований, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений и (или) необходимость проведения мониторинга окружающей среды, состояния оснований, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации зданий, сооружений;

3) сведения для пользователей и эксплуатационных служб о значениях эксплуатационных нагрузок на строительные конструкции, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения, которые недопустимо превышать в процессе эксплуатации зданий, сооружений;

4) сведения о размещении скрытых электрических проводок, трубопроводов и иных устройств, повреждение которых может привести к угрозе причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений;

смета на реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов. Этот раздел проектной документации состоит из пояснительной записки к сметной документации и сметной документации. Пояснительная записка к сметной документации должна содержать сведения о месте расположения объекта капитального строительства; перечень сборников и каталогов сметных нормативов, принятых для составления сметной документации на строительство; наименование подрядной организации (при наличии); обоснование особенностей определения сметной стоимости строительных работ для объекта капитального строительства; другие сведения о порядке определения сметной стоимости строительства объекта капитального строительства, характерные для него.

Непосредственно сама сметная документация должна содержать сводку затрат, сводный сметный расчет стоимости строительства, объектные и локальные сметные расчеты (сметы), сметные расчеты на отдельные виды затрат. Сметная документация составляется в сметных ценах, сложившихся ко времени ее составления. Сводный сметный расчет стоимости строительства составляется с распределением средств по главам: глава 1 — подготовка территории строительства, глава 2 — основные объекты строительства, глава 3 — объекты подсобного и обслуживающего назначения, глава 4 — объекты энергетического хозяйства, глава 5 — объекты транспортного хозяйства и связи, глава 6 — наружные сети и сооружения водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и газоснабжения, глава 7 — благоустройство и озеленение территории, глава 8 — временные здания и сооружения, глава 9 — прочие работы и затраты, глава 10 — содержание службы заказчика, строительный контроль, глава 11 — подготовка эксплуатационных кадров для строящегося объекта капитального строительства, глава 12 — проектные и изыскательские работы;

перечень мероприятий по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений, сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов. Данный перечень включает в себя: показатели, характеризующие удельную величину расхода энергетических ресурсов в здании, строении и сооружении; требования к архитектурным, функционально-технологическим, конструктивным и инженерно-техническим решениям, влияющим на энергетическую эффективность зданий, строений и сооружений; требования к отдельным элементам, конструкциям зданий, строений и сооружений и их свойствам, к используемым в зданиях, строениях и сооружениях устройствам и технологиям, а также к включаемым в проектную документацию и применяемым при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте зданий, строений и сооружений технологиям и материалам, позволяющие исключить нерациональный расход энергетических ресурсов как в процессе строительства, реконструкции и капитального ремонта зданий, строений и сооружений, так и в процессе их эксплуатации; иные установленные требования энергетической эффективности. Кроме того, в данном разделе приводится обоснование выбора оптимальных архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений и их надлежащей реализации при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта с целью обеспечения соответствия зданий, строений и сооружений требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов; а также перечень требований энергетической эффективности, которым здание, строение и сооружение должны соответствовать при вводе в эксплуатацию и в процессе эксплуатации, и сроки, в течение которых в процессе эксплуатации должно быть обеспечено выполнение указанных требований энергетической эффективности. В графической части приводятся схемы расположения в зданиях, строениях и сооружениях приборов учета используемых энергетических ресурсов;

иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами. Этот раздел должен содержать документацию, необходимость разработки которой при осуществлении проектирования и реконструкции (капитального ремонта) объекта капитального строительства предусмотрена законодательными актами Российской Федерации, в том числе: декларацию промышленной безопасности опасных производственных объектов, разрабатываемую на стадии проектирования; декларацию безопасности гидротехнических сооружений, разрабатываемую на стадии проектирования, и др.

Конкретный состав и требования к содержанию разделов проектной документации зависят от вида объекта капитального строительства. Так, в частности, проектная документация объектов использования атомной энергии (в том числе ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ), опасных производственных объектов, особо опасных, технически сложных, уникальных объектов, объектов обороны и безопасности должна включать в себя перечень мероприятий по гражданской обороне, мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера. Состав разделов проектной документации на линейные объекты капитального строительства и требования к содержанию этих разделов определены разделом III Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию. При этом положения подп. «б» п. 2 Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 уполномочивают Министерство обороны Российской Федерации и Федеральную службу безопасности Российской Федерации на уточнение отдельных требований к содержанию разделов проектной документации, в отношении проектной документации на объекты военной инфраструктуры и объекты безопасности соответственно.

Подготовка проектной документации осуществляется либо самостоятельно застройщиком, либо привлекаемыми им на основании договора физическими или юридическими лицами, отвечающими требованиям субъектов договора подряда. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий. В случае если подготовка проектной документации осуществляется не самим заказчиком (застройщиком), а физическим или юридическим лицом на основании договора, то застройщик или заказчик обязан предоставить такому лицу градостроительный план земельного участка; результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий); а также технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения). Технические условия представляют собой данные о максимальной нагрузке в возможных точках подключения; срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определяемый в том числе в зависимости от сроков реализации инвестиционных программ; срок действия технических условий, но не менее 2 лет с даты их выдачи (п. 10 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения»). Технические условия, а также информация о плате за подключение, включающая в себя данные о тарифе на подключение, дату окончания срока действия указанного тарифа, дату повторного обращения за информацией о плате за подключение, предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков.

Проектная организация — генеральный проектировщик по каждому проектируемому зданию (или группе зданий) назначает главного инженера проекта и главного архитектора проекта. Специализированная проектная организация, выполняющая отдельный раздел проекта, назначает главного инженера (архитектора) проекта, ответственного за этот раздел проекта. При этом заказчик проектно-сметной документации в лице директора, главного инженера и главного архитектора (инженера) проекта — генерального проектировщика или специализированной проектной организации (фирмы) несет ответственность за соблюдение утвержденных в задании на проектирование технико-экономических и планировочных показателей реконструируемых (ремонтируемых) зданий, за качество проектно-сметной документации, правильное определение сметной стоимости и очередности работ, за своевременную разработку и комплектность проектно-сметной документации, а также за внесение в проектно-сметную документацию в установленный срок изменений, рекомендованных в заключениях органов исполнительной власти, инвесторов, генподрядных организаций и экспертизы. На подрядчика возлагаются обязанности по выполнению работы в соответствии с заданием и иными исходными данными на проектирование и договором, согласованию готовой технической документации с заказчиком, а при необходимости вместе с заказчиком — с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления. Подрядчик обязан передать заказчику готовую техническую документацию и результаты изыскательских работ, при этом он не вправе передавать техническую документацию третьим лицам без согласия заказчика. Кроме того, подрядчик должен гарантировать заказчику отсутствие у третьих лиц права воспрепятствовать выполнению работ или ограничивать их выполнение на основе подготовленной подрядчиком технической документации (ст. 760 ГК РФ).

Исходя из договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядчик несет ответственность за ненадлежащее составление технической документации и выполнение изыскательских работ, включая недостатки, обнаруженные впоследствии в ходе реконструкции (капитального ремонта), а также в процессе эксплуатации объекта, созданного на основе технической документации и данных изыскательских работ. При обнаружении недостатков в технической документации или в изыскательских работах подрядчик по требованию заказчика обязан безвозмездно переделать техническую документацию и соответственно произвести необходимые дополнительные изыскательские работы, а также возместить заказчику причиненные убытки, если законом или договором подряда на выполнение проектных и изыскательских работ не установлено иное (ст. 761 ГК РФ).

  1. Готовая проектная документация требует утверждения ее заказчиком или застройщиком. Однако законодательством предусмотрена еще одна процедура, касающаяся проектной документации и предшествующая утверждению, — государственная экспертиза проектной документации, после положительных результатов которой заказчик (застройщик) имеет право ее утвердить. При этом законодатель идет по пути исключения, определяя лишь случаи, когда проведение государственной экспертизы не требуется.

Во-первых, п. 2, 3, 3.1 ст. 49 ГрК РФ определяются объекты, в отношении которых государственная экспертиза проектной документации, а также результатов инженерных изысканий не проводится.

Во-вторых, она не требуется:

— в отношении всех иных объектов капитального строительства, если для их реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство, а именно в случаях реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других), изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такое изменение не затрагивает конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышает предельные параметры разрешенной реконструкции, установленные градостроительным регламентом (п. 7 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145);

— в отношении типовой проектной документации или модификации такой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства. В соответствии с ГрК РФ единая государственная экспертиза проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, заменившая с 1 января 2007 года все существовавшие ранее специализированные виды экспертиз, не проводится в отношении проектной документации, уже получившей положительное заключение государственной экспертизы и применяемой повторно, т.е. типовой проектной документации.

Приказом Минрегиона России от 29.03.2013 N 106 утверждены Правила формирования и ведения реестра типовой проектной документации, а также состава информации о проектной документации, которая подлежит внесению в реестр, и формы ее представления. В указанный реестр включается информация о проектной документации в отношении жилых и административных зданий, объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения (объекты культуры, образования, здравоохранения, спортивные здания и сооружения и т.п.), при подготовке которой были применены современные экономичные ресурсо- и энергосберегающие, архитектурно-планировочные, конструктивные, инженерно-технические, технологические и организационные решения и которая рекомендуется для массового повторного применения при создании объектов капитального строительства за счет или с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов. Информация о проектной документации включается в данный реестр при условии, что объект капитального строительства, в отношении которого подготовлена проектная документация, будучи аналогичным по назначению, виду и технико-экономическим показателям другим объектам капитального строительства, сведения о типовой проектной документации в отношении которых представлены на рассмотрение в Министерство регионального развития Российской Федерации или которые включены в вышеупомянутый реестр, имеет лучшие показатели соотношения стоимости строительства объекта капитального строительства к расчетному сроку эксплуатации, полезной площади к общей площади объекта капитального строительства, ресурсопотребления на единицу мощности, необходимого для эксплуатации объекта капитального строительства, а при равных показателях — при ее подготовке были применены ранее не применявшиеся архитектурно-планировочные, конструктивные, инженерно-технические, технологические и (или) организационные решения. Решение о внесении в реестр сведений о типовой проектной документации оформляется приказом Министерства регионального развития Российской Федерации.

При этом следует иметь в виду, что применяемая типовая проектная документация подлежит экспертизе только в части результатов инженерных изысканий и фундаментов, если это предусмотрено статьей 49 ГрК РФ (п. 8 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, Приказ Минрегиона России от 29.03.2013 N 106).

Государственная экспертиза проектной документации и государственная экспертиза результатов инженерных изысканий может проводиться Главным управлением государственной вневедомственной экспертизы (Главгосэкспертиза России) при Государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Приказ Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 16.03.2007 N 64 «О государственном учреждении, уполномоченном на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий»), органами исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченными на проведение государственной экспертизы проектной документации, или подведомственными указанным органам государственными (бюджетными или автономными) учреждениями.

К полномочиям Главгосэкспертизы России относится организация и проведение государственной экспертизы в отношении объектов, реконструкцию и (или) капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на территориях двух и более субъектов Российской Федерации; объектов, реконструкцию и (или) капитальный ремонт которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах и в территориальном море Российской Федерации, а также в отношении объектов, связанных с размещением и обезвреживанием отходов I — V класса опасности; объектов обороны и безопасности, иных объектов, сведения о которых составляют государственную тайну (за исключением объектов, государственная экспертиза в отношении которых отнесена указами Президента Российской Федерации к полномочиям федеральных органов исполнительной власти); объектов культурного наследия (памятники истории и культуры) федерального значения (при проведении капитального ремонта в целях их сохранения); особо опасных и технически сложных объектов, а также уникальных объектов.

Государственная экспертиза в отношении иных объектов, и в частности объектов, государственная экспертиза в отношении которых отнесена указами Президента Российской Федерации к полномочиям иных федеральных органов исполнительной власти, проводится уполномоченными на проведение государственной экспертизы органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или подведомственными им государственными учреждениями по месту нахождения земельного участка, на котором планируется осуществлять реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства. Однако в случае невозможности проведения государственной экспертизы в субъекте РФ по месту расположения такого земельного участка Приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 02.07.2007 N 187 утвержден Порядок передачи проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий для проведения государственной экспертизы при невозможности ее проведения в субъекте Российской Федерации по месту расположения земельного участка, на котором предполагается осуществить строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства.

Согласно п. 2 названного нормативного акта, орган исполнительной власти субъекта РФ в области государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получивший заявление о проведении государственной экспертизы по объекту капитального строительства, в отношении которого проведение такой экспертизы этим органом (подведомственным государственным учреждением) не представляется возможным, вправе обратиться в Министерство регионального развития Российской Федерации. Следует заметить, что согласно Указу Президента РФ от 12.05.2008 N 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству упразднено, а его функции переданы в Минрегион России с просьбой о направлении проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий на государственную экспертизу в организацию по проведению государственной экспертизы другого субъекта РФ. Такое обращение должно содержать обоснование невозможности проведения государственной экспертизы и наименование организации по проведению государственной экспертизы, в которой предлагается провести государственную экспертизу проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.

К обращению прилагаются: копия заявления о проведении государственной экспертизы; опись комплекта поданных документов; документ, подтверждающий согласие уполномоченного органа соответствующего субъекта Российской Федерации, в который предлагается передать проведение государственной экспертизы; информация, подтверждающая возможность проведения государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий соответствующей организацией по проведению государственной экспертизы. Минрегион России в срок не позднее пятнадцати рабочих дней рассматривает поступившее обращение, по результатам которого принимает решение о согласовании направления проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий на государственную экспертизу в организацию по проведению государственной экспертизы другого субъекта Российской Федерации либо об отказе в направлении документов. Решение об отказе в направлении документов может быть принято только в случае непредставления всех необходимых документов. При этом обращение может быть подано повторно, если устранены недостатки, явившиеся основанием для отказа. Следует отметить, что проведение повторной государственной экспертизы в указанной организации осуществляется без получения согласования Минрегиона России, если такое согласование было уже получено для первичной государственной экспертизы.

Итак, определившись с органом, уполномоченным на проведение госэкспертизы (в п. 2 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий такие органы названы организациями по проведению государственной экспертизы), заявитель должен представить заявление о проведении экспертизы с указанием Ф.И.О., реквизитов документов, удостоверяющих личность, почтового адреса места жительства индивидуального предпринимателя, полного наименования, места нахождения юридического лица застройщика (заказчика), а также исполнителей работ; наименования объекта, предполагаемого реконструкции, капитальному ремонту, почтового (строительного) адреса такого объекта, его основных технико-экономических характеристик (площади, объема, протяженности, количества этажей, производственной мощности и т.п.). Вместе с заявлением представляются проектная документация на объект капитального строительства, копия задания на проектирование, результаты инженерных изысканий, копия задания на выполнение инженерных изысканий, положительное заключение государственной экологической экспертизы в случае, если для проведения государственной экспертизы представляется проектная документация на объекты капитального строительства, реконструкцию или капитальный ремонт которых предполагается осуществить в исключительной экономической зоне РФ, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах или в территориальном море Российской Федерации, а также в отношении объектов, связанных с размещением и обезвреживанием отходов I — V класса опасности, искусственных земельных участков на водных объектах; документы, подтверждающие полномочия заявителя действовать от имени застройщика, заказчика (в случае, если заявитель не является заказчиком и (или) застройщиком); заверенная копия выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске исполнителя работ к соответствующему виду работ по подготовке проектной документации и (или) инженерным изысканиям, действительного на дату подписания акта приемки выполненных работ, и копия акта приемки выполненных работ в случае, если в соответствии с законодательством Российской Федерации получение допуска к таким работам является обязательным. При этом в таком документе должны быть оговорены специально полномочия заявителя на заключение, изменение, исполнение, расторжение договора о проведении государственной экспертизы.

В случае если экспертиза проводится только в отношении результатов инженерных изысканий до направления проектной документации на государственную экспертизу, то в соответствующую организацию по проведению государственной экспертизы представляются все те же документы, за исключением, соответственно, проектной документации и копии задания на проектирование. При проведении государственной экспертизы проектной документации после проведения экспертизы результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, представляются все вышеперечисленные документы (кроме копии задания на выполнение инженерных изысканий, а также заверенной копии выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске исполнителя работ к соответствующему виду работ по инженерным изысканиям) и положительное заключение государственной экспертизы результатов инженерных изысканий, при этом сами результаты повторно не представляются.

Для проведения государственной экспертизы результатов инженерных изысканий в случаях, когда реконструкция объекта капитального строительства будет осуществляться с использованием типовой проектной документации или модификации такой проектной документации, наряду с вышеназванными документами в организацию по проведению государственной экспертизы представляются: проектная документация по внешним инженерным сетям и конструктивным решениям фундаментов; положительное заключение государственной экспертизы в отношении применяемой типовой проектной документации (модифицированной типовой проектной документации), выданное любому лицу не ранее семи лет до дня подачи заявления о проведении государственной экспертизы результатов инженерных изысканий; а также документ, подтверждающий право застройщика (заказчика) на использование типовой проектной документации, исключительное право на которую принадлежит иному лицу (договор об отчуждении исключительного права, лицензионный договор, сублицензионный договор и т.п.).

Следует отметить, что законодатель представляет организации по проведению государственной экспертизы право дополнительно требовать от заявителя представления расчетов конструктивных и технологических решений, используемых в проектной документации, а также материалов инженерных изысканий. Указанные расчеты и материалы должны представляться заявителем в пятидневный срок после получения соответствующего запроса. Не допускается истребование от заявителей иных сведений и документов (п. 13 — 17 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий).

Получив соответствующие документы, организация по проведению государственной экспертизы в течение трех рабочих дней со дня их получения осуществляет их проверку, которая проводится в срок не более десяти рабочих дней. В течение данного срока заявителю представляется (направляется) проект договора с расчетом размера платы за проведение государственной экспертизы, подписанный со стороны организации по проведению государственной экспертизы, либо мотивированный отказ в принятии документов, представленных для проведения государственной экспертизы, или указанные документы должны быть возвращены без рассмотрения. Документы подлежат возврату заявителю без рассмотрения в случае, если государственная экспертиза должна осуществляться иной организацией по проведению государственной экспертизы.

Основаниями для отказа в принятии проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, направленных на государственную экспертизу, являются либо несоответствие представленных документов по содержанию и форме требованиям законодательства, непредставление всех необходимых документов, либо подготовка их лицами, которые также не отвечают требованиям, предъявляемым к ним законодателем (например, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо не имеет свидетельства о допуске к соответствующим видам работ).

Заключив договор на проведение государственной экспертизы технической документации, который регулируется нормами ГК РФ о договоре возмездного оказания услуг, организация по проведению государственной экспертизы, после представления заявителем документов, подтверждающих внесение платы за ее проведение, приступает непосредственно к проведению самой экспертизы.

Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. Срок проведения государственной экспертизы не должен превышать 60 дней. При этом законодательством установлены более короткие сроки — не более сорока пяти дней при осуществлении государственной экспертизы в отношении результатов инженерных изысканий, которые направлены на государственную экспертизу до направления на эту экспертизу проектной документации; проектной документации или проектной документации и результатов инженерных изысканий в отношении жилых объектов капитального строительства, не относящихся к уникальным объектам; проектной документации или проектной документации и результатов инженерных изысканий в отношении объектов капитального строительства, строительство, реконструкция и (или) капитальный ремонт которых будут осуществляться в особых экономических зонах.

Более того, законодательством субъектов РФ могут устанавливаться более короткие сроки проведения государственной экспертизы в отношении объектов, государственная экспертиза проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий по которым проводится органами исполнительной власти субъектов РФ или подведомственными им государственными учреждениями (п. 30 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий).

При выявлении в проектной документации и (или) результатах инженерных изысканий в процессе проведения государственной экспертизы недостатков (отсутствие (неполнота) сведений, описаний, расчетов, чертежей, схем и т.п.) организация по проведению государственной экспертизы незамедлительно уведомляет заявителя о выявленных недостатках и устанавливает при необходимости срок для их устранения. В случае если выявленные недостатки невозможно устранить в процессе государственной экспертизы или заявитель в установленный срок их не устранил, организация по проведению государственной экспертизы вправе отказаться от дальнейшего проведения экспертизы и поставить вопрос о досрочном расторжении договора, о чем письменно уведомит заявителя с указанием мотивов принятого решения.

Если реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства планируется осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, в отношении объектов, связанных с размещением и обезвреживанием отходов I — V класса опасности, на землях особо охраняемых природных территорий, то наряду с государственной экспертизой здесь еще требуется проведение государственной экологической экспертизы. В этом случае проектная документация заявителями (заказчиками, застройщиками или уполномоченными кем-либо из них лицами) для проведения градостроительной экспертизы и экологической экспертизы представляется непосредственно или направляется по почте с описью вложения в соответствии с п. 2, 4 Правил представления проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий, для проведения государственной экспертизы и государственной экологической экспертизы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.11.2008 N 822.

Обязательным условием принятия материалов на государственную экологическую экспертизу является наличие в них (в составе разделов объекта экспертизы или в виде приложений) данных по оценке воздействия на окружающую природную среду намечаемой хозяйственной и иной деятельности и экологическому обоснованию допустимости ее реализации. Объект экспертизы представляется в двух экземплярах, другие материалы — в одном экземпляре. Органы, уполномоченные на проведение экологической экспертизы, имеют право в процессе ее проведения запрашивать у заказчика дополнительную информацию, необходимую для оценки допустимости воздействия намечаемой деятельности на окружающую природную среду, в том числе данные специальных экологических исследований, результаты расчетов и анализов, иные материалы, необходимые для подготовки заключения государственной экологической экспертизы.

Срок проведения государственной экологической экспертизы определяется в зависимости от трудоемкости экспертных работ с учетом объема представленных на экспертизу материалов, природных особенностей территории и экологической ситуации в районе намечаемой деятельности и особенностей воздействия намечаемой деятельности на окружающую природную среду, но не должен превышать четырех месяцев. В процессе проведения государственной экологической экспертизы при необходимости могут быть изменены сроки ее проведения, но при этом общий срок ее проведения не должен превышать шести месяцев (п. 4, 6, 12 Положения о порядке проведения государственной экологической экспертизы, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 11.06.1996 N 698).

Результатами проведения государственной экспертизы проектной документации и государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий, являются соответствующие заключения. Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией). В случае если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу до направления проектной документации на государственную экспертизу, результатом государственной экспертизы является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. Согласно п. 2 Приказа Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 02.07.2007 N 188 «О требованиях к составу, содержанию и порядку оформления заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий», заключение государственной экспертизы содержит четыре раздела: общие положения; основания для выполнения инженерных изысканий, разработки проектной документации; описание рассмотренной документации (материалов) и выводы по результатам рассмотрения.

Заключение, подготовленное экспертной комиссией, приобретает статус заключения государственной экологической экспертизы со дня его утверждения (п. 20, 24 Положения о порядке проведения государственной экологической экспертизы).

При наличии отрицательного заключения государственной экспертизы проектной документации проектная документация не может быть утверждена застройщиком или заказчиком. При этом отрицательное заключение государственной экспертизы может оспариваться застройщиком или заказчиком в судебном порядке, а также застройщик или заказчик вправе направить повторно (два и более раза) проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу после внесения в них необходимых изменений. В случае если недостатки, послужившие основанием для отрицательного заключения государственной экспертизы, можно устранить без возврата этих документов и заявитель не настаивает на их возврате, организация по проведению государственной экспертизы устанавливает срок для устранения таких недостатков. После их доработки заявитель представляет в организацию по проведению государственной экспертизы часть проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий с внесенными изменениями и справку с описанием этих изменений. Экспертной оценке при проведении повторной государственной экспертизы подлежит часть проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, в которую были внесены изменения, а также совместимость внесенных изменений с проектной документацией и (или) результатами инженерных изысканий, в отношении которых была ранее проведена государственная экспертиза (п. 44, 45 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий).

Проведение иных государственных экспертиз проектной документации согласно п. 6 ст. 49 ГрК РФ не допускается.

При этом застройщик или заказчик либо осуществляющее на основании договора с застройщиком или заказчиком подготовку проектной документации лицо по собственной инициативе может направить проектную документацию и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, на негосударственную экспертизу. Негосударственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий проводятся аккредитованными организациями на основании договора. Аккредитация организаций на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий проводится Минрегионом России. Приказом Минрегиона России от 27.03.2012 N 127 утвержден Перечень направлений деятельности экспертов и требований к содержанию данных направлений для получения юридическим лицом аккредитации на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и (или) негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий. Объектом негосударственной экспертизы являются проектная документация в полном объеме или ее отдельные разделы, а также результаты инженерных изысканий любого объекта капитального строительства (отдельного этапа строительства, реконструкции, капитального ремонта), в том числе объекта капитального строительства, проектная документация которого в соответствии с законодательством Российской Федерации подлежит обязательной государственной экспертизе.

Вопрос о том, что направляется на негосударственную экспертизу (проектная документация и (или) результаты инженерных изысканий), а также в каком объеме проектная документация подлежит проверке при проведении негосударственной экспертизы (в полном объеме, частично, если частично, то в какой части) и на предмет соответствия каким требованиям подлежат проверке проектная документация и (или) результаты инженерных изысканий, определяется в договоре. Ввиду этого, предметом негосударственной экспертизы проектной документации может быть оценка соответствия проектной документации техническим регламентам (в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности); результатам инженерных изысканий; сметным нормативам; градостроительным регламентам; градостроительному плану земельного участка; национальным стандартам; стандартам организаций; заданию на проектирование. Предметом негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий является оценка их соответствия требованиям технических регламентов и заданию на проведение инженерных изысканий.

Результатом негосударственной экспертизы является заключение, содержащее выводы либо о соответствии (положительное заключение), либо о несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации или ее разделов требованиям законодательства; а также о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов и (или) заданию на проведение инженерных изысканий. В заключении могут содержаться рекомендации по внесению изменений в проектную документацию и улучшению проектных решений. Заключения, подготовленные различными экспертными организациями, имеют одинаковую юридическую силу и могут использоваться заявителем по своему усмотрению, в том числе прилагаться к заявлению на получение разрешения на строительство (п. 3 — 7, 9 — 10, 13 Положения о проведении негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 29.12.2008 N 1070 «О негосударственной экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий»).

Следует иметь в виду, что направление проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий для проведения негосударственной экспертизы не освобождает застройщика (заказчика) от обязанности направить указанные документы на государственную экспертизу, если обязательное проведение государственной экспертизы предусмотрено законодательством Российской Федерации.

  1. Следующим этапом, предшествующим непосредственному проведению работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов недвижимости, является получение разрешения на строительство в случае, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объектов капитального строительства (ст. 51 ГрК РФ).

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенной реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также в иных случаях. Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ, разрешение на строительство также не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

В зависимости от правового статуса земельного участка, на котором располагается объект капитального строительства, подлежащий реконструкции или капитальному ремонту, определяются и органы власти, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство. Так, разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. Если законодательством допускается изъятие, в том числе выкуп земельного участка, с размещенными на них объектами капитального строительства федерального, регионального или местного значения, подлежащими реконструкции, капитальному ремонту, то разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Во всех остальных случаях разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, подлежащий реконструкции или капитальному ремонту.

Для того чтобы получить разрешение на строительство объекта капитального строительства, застройщик должен представить в один из вышеперечисленных органов, в зависимости от их компетенции, заявление о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагается пакет документов — см., например, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2014 по делу N А41-42467/13.

К заявлению также может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Немного другой пакет документов требуется для получения разрешения на строительство в целях реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства. В этом случае застройщик вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство представляет правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Вышеперечисленные перечни документов, необходимых для получения разрешения на строительство, являются исчерпывающими: в п. 10 ст. 51 ГрК РФ прямо установлен запрет на истребование иных документов. Однако следует иметь в виду, что не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Данные положения не применяются к выдаче разрешений на строительство объектов капитального строительства на территориях сельских поселений до 1 июня 2014 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ).

Получив указанные документы, органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, в течение десяти дней обязаны провести проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

По результатам проведенной проверки уполномоченные органы выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Основными причинами отказа являются отсутствие или несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. При этом отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Форма разрешения на строительство утверждена Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Согласно Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство, утвержденной Приказом Министерства регионального развития РФ от 19.10.2006 N 120, в разрешении на строительство должно быть указано, кому именно оно выдается (Ф.И.О. гражданина, если основанием для выдачи разрешения на строительство является заявление физического лица, либо полное наименование организации, если основанием для выдачи разрешения на строительство является заявление юридического лица); на какой конкретно вид строительства: строительство, реконструкцию, капитальный ремонт (оставляется один из перечисленных видов строительства, на который оформляется разрешение на строительство, остальные виды строительства зачеркиваются); а также указывается наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, адрес местонахождения, краткие проектные характеристики (общая площадь объекта капитального строительства; площадь земельного участка; количество этажей и или высота здания, строения, сооружения; строительный объем, в том числе подземной части; количество мест, вместимость, мощность, производительность; сметная стоимость объекта капитального строительства, по утвержденной в установленном порядке проектной сметной документации при реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов; удельная стоимость 1 кв. м площади при реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов; количество очередей (пусковых комплексов) объекта капитального строительства). В случае выдачи разрешений на строительство для объектов в области использования атомной энергии указываются данные лицензии на право ведения работ в области использования атомной энергии, включающие право сооружения объекта использования атомной энергии.

Следует обратить внимание, что по заявлению застройщика разрешение на строительство может выдаваться на отдельные этапы реконструкции, что также должно быть отражено в самом документе: указывается наименование этапа реконструкции и дается описание такого этапа.

В разрешении на строительство также должен быть отражен срок его действия. Так, разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, а разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. При этом срок действия разрешения на строительство может быть продлен органами, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления. Важно иметь в виду, что при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства срок действия разрешения на строительство сохраняется.

Разрешение подписывается уполномоченным сотрудников, с расшифровкой его должности и подписи. Подлинность подписи удостоверяется печатью органа, уполномоченного на выдачу разрешения на строительство. Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы.

Выдача разрешения на строительство влечет за собой определенные последствия в виде обязанностей, возникающих как у уполномоченного органа, так и у застройщика. Так, органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, в течение трех дней со дня выдачи разрешения обязаны направить копию такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство объектов, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на территориях двух и более субъектов РФ, посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом, в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, в отношении объектов, связанных с размещением и обезвреживанием отходов I — V класса опасности, объектов обороны и безопасности, иных объектов, сведения о которых составляют государственную тайну, автомобильных дорог федерального значения, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) федерального значения, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов. В отношении иных объектов капитального строительства копия разрешения на строительство направляется в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора.

В свою очередь, застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

 

  • 2.2. Порядок осуществления капитального ремонта и реконструкции и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства

 

  1. Логическим завершением процедур по заключению договора строительного подряда, а также установленных законом этапов подготовки, согласования проектной документации является непосредственное осуществление капитального ремонта или реконструкции объекта капитального строительства. Основные права и обязанности заказчика и подрядчика, как правило, определяются договором строительного подряда (о них шла речь в § 1.2 главы 1 настоящего пособия), однако в силу специфики указанных видов строительных работ порядок осуществления как реконструкции, так и капитального ремонта детально регламентируется еще целым рядом различных норм, правил, государственных стандартов. Немаловажным при осуществлении реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства является и строительный контроль и строительный надзор, оказывающие существенное влияние на порядок и условия их проведения.

Так, прежде чем приступить к началу работ, застройщик или заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, проектная документация на который подлежит государственной экспертизе, должен направить в органы государственного строительного надзора извещение о начале таких работ, с приложением копии разрешения на строительство; проектной документации в полном объеме, а в случаях выдачи разрешения на отдельный этап реконструкции в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа реконструкции; копии документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий; общего и специального журналов, в которых ведется учет выполнения работ; положительного заключения государственной экспертизы проектной документации. Такое извещение с прилагаемыми к нему документами является основанием для разработки должностным лицом органа государственного строительного надзора программы проведения проверок в течение семи рабочих дней с даты получения такого извещения (п. 6 Порядка проведения проверок при осуществлении государственного строительного надзора и выдачи заключений о соответствии построенных, реконструированных, отремонтированных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов, проектной документации (РД-11-04-2006), утвержденного Приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 26.12.2006 N 1129).

Подрядчик при осуществлении реконструкции или капитального ремонта объекта капитального строительства обязан действовать в соответствии с заданием застройщика или заказчика, проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. При осуществлении строительных работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства обязательными условиями являются: наличие договора с заказчиком; наличие проектно-сметной документации при строительстве и реконструкции; наличие строительных элементов (строительные материалы, изделия, конструкции, оборудование); профессиональный уровень мастерства и квалификация исполнителя и его знания требований безопасности и санитарных норм; наличие нормативных и технических документов на осуществляемые работы. При оказании услуг по капитальному ремонту и реконструкции детали должны быть выполнены из сертифицированных материалов и защищены от воздействия неблагоприятных факторов окружающей среды (СНиП 2.03.11, СНиП 31-02).

Новая продукция должна быть пригодна для применения в условиях строительства и эксплуатации объектов на территории Российской Федерации и подтверждена техническим свидетельством. Проверке и подтверждению пригодности подлежит новая продукция, от которой зависят эксплуатационные свойства зданий и сооружений, их надежность и долговечность, безопасность для жизни и здоровья людей, их имущества, а также окружающей среды.

Не требует проверки и подтверждения пригодности новая продукция, запроектированная в полном соответствии с действующими строительными нормами и правилами, а также разработанная и поставляемая в соответствии с государственными стандартами или техническими условиями, утвержденными в установленном порядке (п. 3, 5 Правил подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве). В процессе осуществления работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов капитального строительства должны быть обеспечены безопасность жизни и здоровья застройщика, охрана и безопасность труда в соответствии с требованиями СНиП III-4, СНиП 12-03. При необходимости разборки старых конструкций здания перед реконструкцией подрядчик должен разработать мероприятия по обеспечению безопасности выполнения работ. Пожарная безопасность при проведении строительных или ремонтных работ должна обеспечиваться в соответствии с требованиями ГОСТ 12.1.004. Внутренний газопровод должен отвечать требованиям СНиП 2.04.08. Источники тепловой энергии (в том числе печи и камины), варочные плиты и дымоходы должны быть размещены с учетом требований пожарной безопасности дома и в соответствии с требованиями СНиП 2.04.05. Электропроводка должна быть выполнена кабелем или изолированными проводами с оболочками, не распространяющими горение.

При оказании услуг по ремонту и строительству экологическая безопасность должна обеспечиваться соблюдением установленных требований охраны окружающей среды согласно действующим нормативным документам. В процессе оказания услуг по строительству и ремонту лакокрасочные, изоляционные, взрывоопасные или вредные вещества складируют в соответствии с требованиями действующей нормативной документации. Во время проведения строительных работ и по окончании их сточные воды, строительный мусор должны удаляться без загрязнения территории и водоносных горизонтов (СНиП 31-02) (ГОСТ Р 52059-2003).

Ранее упомянутыми ВСН 61-89 (р) регулируется проектирование реконструкции и капитального ремонта жилых домов высотой до 16 этажей включительно. Согласно указанным нормам, при капитальном ремонте и реконструкции жилых домов, оборудованных лифтами грузоподъемностью до 350 кг, габариты лифтовых шахт, машинных помещений и площадок перед лифтами могут быть сохранены. При этом ширина площадки перед лифтом должна быть не менее 1 м. Если ширина одной этой площадки менее 1,2 м, то лифт должен иметь раздвижные двери. При невозможности применения стандартных лифтов допускается использовать выпускаемые промышленностью нестандартные лифты. Также допускается применять гидравлические лифты. Допускается сохранять существующие размеры тамбуров. При невозможности устройства тамбуров следует предусматривать двойные двери, в том числе с открыванием в разные стороны, оборудованные уплотняющими прокладками и дверными доводчиками. Существующие мусоропроводы в жилых домах при реконструкции и капитальном ремонте следует сохранять. Жилые дома с отметкой пола верхнего этажа от уровня земли 14 м и более должны быть оборудованы мусоропроводами. При оборудовании зданий мусоропроводами следует обеспечивать их воздухонепроницаемость и нормативную шумозащиту жилых помещений, примыкающих к мусоросборным камерам. В реконструируемых или капитально ремонтируемых домах с высотой жилых этажей более 2,8 м допускается сохранять существующую высоту этажей.

При реконструкции таких домов в пристраиваемых, надстраиваемых или встраиваемых объемах допускается принимать высоту жилых этажей более 2,8 м, если это вызвано необходимостью композиционного объединения сохраняемой и возводимых частей здания. Допускается сохранение выступающих конструкций, если высота жилых помещений в свету от пола до низа этих конструкций составляет не менее 2,2 м, а дефицит объема жилых помещений при этом компенсируется увеличением площади.

При капитальном ремонте жилых домов, а также в случае пристройки дополнительных объемов меньшей или равной этажности без изменения планировки и замены конструкций в существующем здании могут быть сохранены находящиеся в техническом состоянии, не требующем замены, деревянные междуэтажные перекрытия (за исключением перекрытий кухонь) при условии обеспечения предела их огнестойкости, соответствующего степени огнестойкости здания после его ремонта, межкомнатные перегородки с пустотами, ограниченными негорючими материалами, перекрытия с пустотами, если последние на участках примыкания соседних квартир заполнены негорючими материалами на длине не менее 25 см, лестничные площадки шириной, равной расчетной ширине марша, но не менее 1 м, балконы и лоджии независимо от их размеров. Пятиэтажные жилые дома не ниже III степени огнестойкости, а также десятиэтажные дома не ниже II степени огнестойкости при реконструкции допускается надстраивать одним этажом при условии устройства в нем и нижележащем этаже квартир в двух уровнях. При реконструкции следует обеспечивать возможность въезда в каждый замкнутый двор. Допускается сохранение замкнутых дворов площадью до 400 кв. м без въезда. В реконструируемых домах высотой более двух этажей квартиры, все окна которых выходят в замкнутый двор, должны иметь переходные балконы между секциями или выходы на эвакуационные лестницы.

При капитальном ремонте жилых домов бесчердачные железобетонные крыши могут быть сохранены при соблюдении нормативных требований, если эти крыши по техническому состоянию и эксплуатационным качествам не подлежат замене. Бесчердачные крыши построечного выполнения многослойной конструкции с засыпным утеплителем подлежат замене. При замене следует устраивать чердачные крыши. Это лишь небольшой перечень условий, которые должны соблюдаться подрядчиками при осуществлении реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства. Порядок осуществления реконструкции и капитального ремонта регулируется также нормами СНиП 12-03-2001 «Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования», принятыми Постановлением Госстроя России от 23.07.2001 N 80, СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство», утвержденными Постановлением Госстроя России от 17.09.2002 N 123, СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», утвержденными Постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 17.04.1985 N 51/90, ГОСТ Р ИСО 9000-2001 «Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь», принятым Постановлением Госстандарта России от 15.08.2001 N 332-ст и др.

Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ (в ред. от 02.07.2013) утвержден Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, положения которого распространяются на здания и сооружения любого назначения (в том числе входящие в их состав сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения), а также связанные со зданиями и с сооружениями процессы проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса). В соответствии с указанным Федеральным законом распоряжением Правительства РФ от 21.06.2010 N 1047-р утвержден Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

В процессе реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства подрядчиком (застройщиком или заказчиком) должен проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией реконструкции, капитального ремонта, контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, за соответствием указанных работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов и проектной документации. До проведения контроля за безопасностью строительных конструкций должен проводиться контроль за выполнением всех работ, которые оказывают влияние на безопасность таких конструкций и в соответствии с технологией строительства, реконструкции, капитального ремонта, контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также в случаях, предусмотренных проектной документацией, требованиями технических регламентов, должны проводиться испытания таких конструкций.

По результатам проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составляются акты освидетельствования указанных работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения. С момента начала работ и до их завершения подрядчик ведет журналы производства работ. Общий журнал работ, в котором ведется учет выполнения работ при реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства, является основным документом, отражающим последовательность осуществления реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, в том числе сроки и условия выполнения всех работ при реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства, а также сведения о строительном контроле и государственном строительном надзоре. Разделы общего журнала работ ведутся уполномоченными на ведение такого журнала представителями застройщика или заказчика, лица, осуществляющего строительство, органа государственного строительного надзора. Записи в общий журнал вносятся с даты начала выполнения работ по реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства до даты фактического окончания выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства.

Специальные журналы работ, в которых ведется учет выполнения работ при реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства, являются документами, отражающими выполнение отдельных видов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства. Специальные журналы работ ведет уполномоченный представитель лица, осуществляющего строительство путем заполнения его граф начиная с даты выполнения отдельного вида работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства до даты фактического окончания выполнения отдельного вида таких работ. После завершения выполнения отдельных видов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства заполненные специальные журналы работ передаются застройщику или заказчику (п. 3, 8, 10 — 11 Порядка ведения общего и (или) специального журнала учета выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства РД-11-05-2007, утвержденного Приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 12.01.2007 N 7).

В целях предупреждения, а также выявления и пресечения допущенных застройщиком, заказчиком, лицом, осуществляющим реконструкцию, капитальный ремонт на основании договора с застройщиком или заказчиком, нарушений соответствия выполняемых в процессе реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства работ требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации в ходе проведения ремонтно-строительных работ в установленных законом случаях предусмотрено осуществление строительного надзора. Государственный строительный надзор осуществляется органом государственного строительного надзора с даты получения им извещения о начале работ до даты выдачи заключения о соответствии реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

Государственный строительный надзор осуществляется в форме проверок, в ходе которых проверяется соблюдение требований к выполнению работ по подготовке объекта капитального строительства для реконструкции, работ по усилению и (или) монтажу фундамента и конструкций подземной и надземной частей, изменению параметров объекта капитального строительства, его частей и качества инженерно-технического обеспечения (при реконструкции) и требований к выполнению работ по подготовке объекта капитального строительства для капитального ремонта, ремонтно-восстановительных работ, включая работы по усилению фундамента и замене конструкций подземной и надземной частей, сетей инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренних и наружных сетей), инженерных систем и оборудования (при капитальном ремонте). Такие проверки проводятся должностным лицом органа государственного строительного надзора, уполномоченным на основании соответствующего распоряжения (приказа) органа государственного строительного надзора и от его имени осуществлять такой надзор в соответствии с программой проверок, а также в случае обращений физических и юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления. Если в результате проведенной проверки выявляются нарушения, должностным лицом органа государственного строительного надзора составляется акт (в двух экземплярах), являющийся основанием для выдачи заказчику, застройщику или подрядчику (в зависимости от того, кто несет ответственность за допущенные нарушения) предписания об устранении таких нарушений. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения нарушений с учетом конструктивных и других особенностей объекта капитального строительства. Иные результаты проверки заносятся в общий и (или) специальный журналы (п. 8 — 11, 14, 15 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 N 54).

Не допускается осуществление иных видов государственного надзора при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, кроме государственного строительного надзора, а также государственного экологического надзора в отношении объектов, строительство, реконструкция которых осуществляются в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, на землях особо охраняемых природных территорий, на искусственных земельных участках на водных объектах (п. 7 ст. 54 ГрК РФ).

Для обеспечения строительного контроля подрядчик обязан обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика или заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, извещать застройщика или заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков.

  1. После фактического окончания реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, устранения всех нарушений, допущенных при реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства, оформления исполнительной документации, связанной с выполнением всех работ по реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, а также применением строительных материалов (изделий), осуществляется сдача-приемка реконструированного или отремонтированного объекта капитального строительства, которая оформляется актом о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма данного акта N ОС-3 утверждена Постановлением Госкомстата РФ от 21.01.2003 N 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств»). В акте отражаются сведения о заказчике, исполнителе работ, номер договора, сроки исполнения работ, а также заключение комиссии о полноте выполненных работ, о проведенных испытаниях, изменениях в характеристике объекта капитальным ремонтом, реконструкцией, сведения о том, кто сдал и кто принял реконструированный или отремонтированный объект капитального строительства. Акт подписывается членами приемочной комиссии или лицом, уполномоченным на приемку объектов основных средств, а также представителем организации (структурного подразделения), проводившей ремонт, реконструкцию, модернизацию. Утверждается руководителем организации или уполномоченным им лицом и сдается в бухгалтерию. Заказчик или застройщик, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, извещает орган государственного строительного надзора об окончании указанных работ.

На основании данного извещения должностным лицом органа строительного надзора в течение семи рабочих дней после получения извещения назначается итоговая проверка, о проведении которой не позднее чем за три рабочих дня до ее проведения должностное лицо органа государственного строительного надзора уведомляет застройщика или заказчика. При проведении итоговой проверки визуальному осмотру подлежит реконструированный, отремонтированный объект капитального строительства в полном объеме (включая отдельные выполненные работы, строительные конструкции, участки сетей инженерно-технического обеспечения и примененные строительные материалы (изделия)). Кроме того, проверке подлежат все акты (предписания, извещения) об устранении нарушений (недостатков), выявленных при осуществлении государственного строительного надзора и проведении строительного контроля. Результат проведенной итоговой проверки оформляется актом, который является основанием для обращения застройщика или заказчика за выдачей заключения о соответствии реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

После оформления акта итоговой проверки заказчик (застройщик) обращается в орган государственного строительного надзора за получением заключения о соответствии реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, которое выдается в течение десяти дней после получения обращения. При отсутствии оснований для выдачи заключения орган государственного строительного надзора принимает решение об отказе в выдаче такого заключения. Заключение о соответствии или решение об отказе в выдаче такого заключения составляется в двух экземплярах, каждый из которых подписывается должностным лицом органа государственного строительного надзора, осуществлявшим итоговую проверку, и утверждается распоряжением (приказом) руководителя органа государственного строительного надзора. Первый экземпляр заключения о соответствии или решения об отказе в выдаче такого заключения направляется (вручается) должностным лицом органа государственного строительного надзора застройщику или заказчику, обратившемуся за выдачей заключения, или их представителям на основании надлежащим образом оформленного документа о представительстве. Второй экземпляр заключения о соответствии или решения об отказе в выдаче такого заключения остается в деле органа государственного строительного надзора.

Важно отметить, что принятие органом государственного строительного надзора решения об отказе в выдаче заключения о соответствии не препятствует повторному обращению застройщика или заказчика за выдачей заключения о соответствии после устранения причин, послуживших основанием для принятия органом государственного строительного надзора указанного решения.

Решения органов государственного строительного надзора нередко бывают предметом рассмотрения в судах — см., например, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2013 по делу N А55-34068/2012.

  1. Одним из самых важных и ответственных моментов, завершающим весь процесс реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, является ввод объекта в эксплуатацию. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В законодательном порядке в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет, данный перечень документов может быть расширен, причем такое право предоставляется Правительству РФ. Однако при отсутствии такого нормативного акта требовать иные документы, не перечисленные в п. 3 ст. 55 ГрК РФ, не допускается.

После принятия документов в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию орган, выдавший разрешение на строительство, обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов и провести осмотр объекта капитального строительства. Однако, если при реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится. По итогам проверки орган, выдавший разрешение на строительство, выдает заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета, а именно состав сведений, соответствующий графической и текстовой частям технического плана. Согласно п. 2 — 7 ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в техническом плане, так же как и в разрешении на ввод в эксплуатацию, должны быть указаны сведения о здании, сооружении, помещении, сведения о части или частях такого объекта недвижимости. Указанные сведения отражаются в графической и текстовой форме.

Графические сведения представляют собой воспроизведение сведений кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также местоположения такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Помещение представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения. Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения. Текстовые сведения включают в себя данные о виде объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер и дату внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке; кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение; площади здания или помещения.

Кроме того, в качестве дополнительных сведений могут рассматриваться кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение; адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости; сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости; назначение здания, помещения; вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме; назначение сооружения; количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей; материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание; почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости; год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства.

Орган, выдавший разрешение на строительство, может принять решение и об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Такими причинами могут быть отсутствие необходимых документов для получения разрешения, несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или требованиям, установленным в разрешении на строительство, а также несоответствие параметров реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации. Следует отметить, что данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.

Кроме того, основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть и невыполнение застройщиком обязанности передать в орган, выдавший разрешение на строительство, сведений о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. В этом случае разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается только после передачи указанных документов. Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

Еще одним условием получения разрешения на ввод в эксплуатацию является обязанность застройщика безвозмездно передать копию схемы, отображающей расположение реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также является основанием для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

 

  • 2.3. Правовые последствия самовольной реконструкции объектов капитального строительства

 

Проблема правовых последствий самовольной реконструкции объектов капитального строительства достаточно сложна, поскольку новый объект недвижимости может быть создан как в результате его строительства, так и в процессе реконструкции (достройки, перестройки) уже существующего недвижимого имущества. В этом случае очень важно установить, является ли реконструированный объект самовольной постройкой или нет, от этого и будут зависеть правовые последствия для дальнейшей судьбы такого объекта. В судебной практике не сложилось единого мнения по этому поводу, поскольку в каждом конкретном случае данный факт устанавливается исходя из исследования фактических обстоятельств каждого конкретного дела.

Ввиду того что судьба реконструированного объекта недвижимости зависит от признания его в качестве самовольной постройки, следует сначала более подробно остановиться на этом понятии, которое определено в ст. 222 ГК РФ. Исходя из положений указанной нормы, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, без получения на это необходимых разрешений и с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольным строением достаточно одного из вышеперечисленных оснований.

Положения ст. 222 ГК РФ не определяют, каким путем (строительство либо реконструкция) создается самовольная постройка, в связи с чем данная норма может быть применена и в том, и в другом случае. В силу этого теоретически, исходя из положений ГК РФ, реконструированный объект недвижимости может быть признан самовольной постройкой, если в результате реконструкции создан новый объект недвижимости, а сами работы производились:

— на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

— без получения на это необходимых разрешений;

— с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Следующий пример из судебной практики наглядно демонстрирует основные критерии признания реконструированного здания самовольной постройкой. Так, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2014 по делу N А56-12112/2013 удовлетворено требование о признании здания самовольной постройкой, об обязании ответчика снести постройку. Согласно обстоятельствам дела ответчик без разрешительной документации с нарушением градостроительных норм и правил возвел новый объект капитального строительства. Требование удовлетворено судом, поскольку строение является вновь созданным объектом, при возведении которого допущены многочисленные нарушения строительных норм и правил, что создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также имуществу граждан и юридических лиц.

Однако принципиальным остается вопрос о создании в результате реконструкции нового объекта недвижимости. Например, Постановлением ФАС Московского округа от 28.01.2014 N Ф05-2573/2011 по делу N А40-34007/10 отказано в удовлетворении требования о признании пристройки к зданию самовольной постройкой, поскольку не было установлено, что в результате создания спорной входной группы появился новый объект недвижимости по отношению к самому зданию.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» раскрывает основные положения судебных споров, связанных с самовольной постройкой. Так, согласно п. 29 указанного Постановления положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ). В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Итак, основополагающим моментом для определения правовых последствий самовольной реконструкции объектов капитального строительства является признание (непризнание) реконструированного объекта недвижимости самовольной постройкой.

В случае если реконструированный объект недвижимости признан самовольной постройкой, то основным правовым последствием возведения самовольной постройки является правило о том, что, в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, в частности, он не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Еще более тяжкие последствия — это положения законодательства о том, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако такие крайние меры касаются только тех, кто не имеет прав на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка.

Положениями п. 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрена возможность легализации самовольно возведенной постройки для лиц, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где осуществлена постройка, путем обращения в суд. Однако исключение составляет случай, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. В случае признания судом права собственности на вновь созданное недвижимое имущество судебное решение по такому делу является основанием для государственной регистрации этого права в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для чего копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Согласно ст. 28 названного Закона, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только в строго определенных указанной статьей случаях.

Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Копии актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю. В случае если решение суда не содержит сведений, которые государственный регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственный регистратор или правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения (п. 6 — 8 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных Приказом Федеральной регистрационной службы от 07.06.2007 N 112).

Что касается внесудебного порядка легализации самовольной реконструкции объектов недвижимости, то здесь существует ряд проблем. Препятствия для приемки таких объектов в эксплуатацию во внесудебном порядке видятся, во-первых, в отсутствии предварительного разрешения на реконструкцию (что включает механизм ст. 222 ГК РФ) и отсутствии у органов местного самоуправления полномочий узаконивать самовольные постройки, а, во-вторых, в значительном проценте износа данных объектов. Устранение данных препятствий позволило бы органу местного самоуправления оценивать соответствие реконструированного объекта в процессе приемки его в эксплуатацию, а необходимость обращения в суд возникала бы в одном случае, если бы орган местного самоуправления пришел к выводу о несоответствии реконструированного объекта капитального строительства установленным требованиям и настаивал бы на приведении объекта в прежнее состояние, а собственник реконструированного объекта требовал бы оставить объект в реконструированном состоянии <17>.

———————————

<17> Малета С.В. Последствия самовольной реконструкции объектов недвижимости // Российская юстиция. 2005. N 7.

 

Независимо от гражданско-правовых последствий самовольной реконструкции лица, осуществившие реконструкцию без разрешения на строительство в случае, если для ее осуществления предусмотрено получение разрешений на строительство, могут быть привлечены к административной ответственности по п. 1 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (далее — КоАП РФ) в виде наложения штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11 (в ред. от 25.01.2013) «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» уточняет, что субъектами ответственности за административное правонарушение, предусмотренное частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ, могут являться застройщик (заказчик по договору строительного подряда), поскольку в силу статьи 51 ГрК РФ на нем лежит обязанность по получению разрешения на строительство, а также иные лица, осуществляющие соответствующие работы, например подрядчик или субподрядчик, так как они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к осуществлению работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, обладает соответствующим разрешением на строительство.

Однако вопрос о привлечении виновных к тому или иному виду ответственности должен решаться каждый раз с учетом всех обстоятельств и причин, по которым соответствующее разрешение не было получено — см., например, Определение ВАС РФ от 17.04.2014 N ВАС-4695/14 по делу N А20-345/2013 о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу об отмене постановления о привлечении к ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ за строительство, реконструкцию объектов капитального строительства без разрешения на строительство.

Глава 1   Глава 2   Глава 3   Глава 4

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code