Глава 4. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ И ПРИОБРЕТАЕМЫЕ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ФЕРМЕРСКИМ ХОЗЯЙСТВОМ ЕГО ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Статья 11. Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для осуществления фермерским хозяйством его деятельности

 

Комментарий к статье 11

 

  1. Федеральным законом от 28.12.2013 N 446-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» <1> в наименование главы 4, а также в ст. 11 — 13 Закона внесены существенные изменения, касающиеся порядка предоставления фермерским хозяйствам земельных участков. Соответствующие изменения были внесены также в ЗК РФ, ГК РФ, ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другие законодательные акты. Указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.01.2014.

———————————

<1> СЗ РФ. 2013. N 52 (ч. I). Ст. 7011.

 

Одной из основных новелл в сфере предоставления земельных участков является то, что в настоящее время они предоставляются и приобретаются не для создания хозяйства и осуществления его деятельности, а для: а) осуществления фермерским хозяйством его деятельности, в том числе для расширения такой деятельности (п. 1 ст. 11 Закона); б) строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности (п. 2 ст. 11 Закона).

Таким образом, из законодательства исключены нормы о том, что земельные участки могут предоставляться для создания фермерских хозяйств. Дело в том, что для создания фермерского хозяйства, обладающего правосубъектностью, необходимо совершение действий и юридических актов, предусмотренных в ст. 3 — 5 главы 2 Закона (см. указанные статьи и комментарии к ним), а не предоставление земельного участка.

Поэтому в ст. 11 Закона имеются в виду земельные участки, которые могут предоставляться и приобретаться как после создания фермерского хозяйства, так и в дальнейшем, если в процессе осуществления деятельности хозяйства возникнет необходимость в новых земельных угодьях (например, для расширения производства, строительства дополнительных складских сооружений и т.п.).

De jure субъектами прав на земельные участки являются граждане — члены хозяйства, а не само хозяйство как комплексный субъект предпринимательской деятельности (см. также комментарий к п. 3 ст. 1 Закона). Приобретенные или предоставленные для создания и деятельности фермерского хозяйства земельные участки по общему правилу принадлежат его членам на праве совместной собственности, т.е. их земельные доли считаются равными. Однако сособственники указанных земельных участков при желании вправе установить также долевую собственность на земельные участки, определив размеры своих долей в договорном порядке (см. п. 3 ст. 6, ст. 4 Закона и комментарии к указанным статьям).

Поскольку крестьянское (фермерское) хозяйство осуществляет производственную и иную хозяйственную деятельность в области сельского хозяйства (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции — см. п. 1 ст. 1 Закона), постольку для основной деятельности хозяйства необходимы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения определены в ст. 77 ЗК РФ. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями — садами, виноградниками и др.), земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Согласно п. 1 ст. 11 Закона указанные земельные участки могут «предоставляться и приобретаться». Предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления фермерским хозяйством его деятельности осуществляется с учетом правил ст. 12 Закона <1>. Фермерское хозяйство вправе также приобретать необходимые ему земельные участки в результате гражданско-правовых сделок (купля-продажа, аренда, мена и др.). При этом следует учитывать, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по правилам ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» <2>.

———————————

<1> См. также: Тихомиров М.Ю. Предоставление земельных участков гражданам: новые правила. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2014 — 2015 (http://www.urkniga.ru).

<2> См. подробнее: Тихомиров М.Ю. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в новой редакции. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2014 — 2015 (http://www.urkniga.ru).

 

Особенности использования земель сельскохозяйственного назначения установлены ст. 78 — 79 ЗК РФ.

  1. Для целей, указанных в п. 2 ст. 11 Закона, могут предоставляться и приобретаться не только земельные участки сельскохозяйственного назначения. Напомним, что категории земель перечислены в п. 1 ст. 7 ЗК РФ.

При этом следует иметь в виду, что земли, указанные в п. 1 ст. 7 ЗК РФ, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Таким образом, помимо земель сельскохозяйственного назначения для нужд фермерского хозяйства в соответствии с п. 2 ст. 11 Закона могут быть предоставлены или приобретены земельные участки из состава земель иных категорий, например из земель населенных пунктов, земель лесного, водного фондов, земель запаса.

Земельные участки из земель названных категорий могут быть предоставлены или приобретены, в частности, для строительства зданий, строений и сооружений. Условия и порядок предоставления земельных участков для строительства установлены ЗК РФ <1>.

———————————

 

Примечание.

Монография Тихомиров М.Ю. «Предоставление земельных участков для строительства: новые правила» включена в информационный банк согласно публикации — Издательство Тихомирова М.Ю., 2014.

 

<1> См. подробнее: Тихомиров М.Ю. Предоставление земельных участков для строительства: новые правила. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2015 (http://www.urkniga.ru).

 

  1. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Формирование земельного участка — это комплекс организационных действий и работ, направленных на индивидуализацию земельного участка как объекта гражданских прав. Формирование земельного участка включает проведение следующих работ:

выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» <1>, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка (см. ст. 36 — 42 указанного Федерального закона);

———————————

<1> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017 (с последующими изменениями и дополнениями).

 

определение разрешенного использования земельного участка;

определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (плата за подключение (технологическое присоединение));

принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Земельный участок должен быть сформирован с учетом положений п. 6.1 и 7 ст. 12 Закона, в соответствии с которыми в таких случаях определяются максимальные и минимальные размеры предоставляемых земельных участков.

Размеры земельных участков, находящихся в частной собственности и приобретаемые для осуществления деятельности фермерского хозяйства на основании гражданско-правовых договоров, законом не ограничиваются.

 

Статья 12. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления фермерским хозяйством его деятельности <1>

 

———————————

<1> Статья 12 Закона приводится в редакции ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (РГ. N 6414. 2014. 27 июня).

 

Комментарий к статье 12

 

  1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления фермерским хозяйством его деятельности регулирует ст. 12 Закона. С 01.03.2015 указанная статья применяется в редакции ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» <1>.

———————————

<1> РГ. N 6414. 2014. 27 июня.

 

В редакции, действующей до вступления указанного Федерального закона в силу, в ст. 12 Закона установлены конкретные правила предоставления земельных участков для деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. В новой редакции пункт 1 данной статьи в отсылочной норме определяет порядок предоставления таких участков в соответствии с ЗК РФ. Это связано с тем, что Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ЗК РФ был дополнен новой главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», которая содержит единые правила предоставления таких земельных участков.

Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления фермерским хозяйством его деятельности с 01.03.2015 определяются по правилам новой ст. 39.18 ЗК РФ.

  1. Пункт 6 ст. 12 Закона с 01.01.2014 применяется в редакции Федерального закона от 28.12.2013 N 446-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» <1>.

———————————

<1> СЗ РФ. 2013. N 52 (ч. I). Ст. 7011.

 

Возможность судебного обжалования решений органов государственной власти и органов местного самоуправления закреплена на конституционном уровне (ст. 76 Конституции РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 61 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

Заявление о признании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка после государственной регистрации фермерского хозяйства (см. ст. 5 Закона и комментарий к ней) подается в арбитражный суд по правилам главы 24 АПК РФ.

На основании ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следует также учитывать, что ЗК РФ позволяет в таких случаях предъявить и иные требования, помимо требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) соответствующих органов и (или) должностных лиц.

Согласно п. 2 ст. 61 ЗК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством. На основании ст. 59 ЗК РФ возможно предъявление в суд также требования о признании права на земельный участок.

Если заявитель помимо требований о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) соответствующих органов и (или) должностных лиц предъявляет также требования о признании права на земельный участок и (или) о возмещении убытков, то имеет место спор о праве. В таких случаях исковое заявление подается в арбитражный суд по правилам искового производства (см. раздел II АПК РФ) <1>.

———————————

<1> См. также: Защита прав на землю: комментарии, судебная практика, официальные разъяснения, образцы исковых заявлений. 2-е издание, доп. и перераб. / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2015 (http://www.urkniga.ru).

 

6.1. Новым пунктом 6.1 статья 12 Закона дополнена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно императивной норме данного пункта с 01.03.2015 максимальные и минимальные размеры указанных в нем земельных участков могут быть установлены только законами субъектов Российской Федерации. Следует полагать, что предельные размеры должны устанавливаться для земельных участков, которые предоставляются фермерским хозяйствам как на праве собственности, так и на праве аренды.

  1. В настоящее время п. 7 ст. 12 Закона применяется в редакции ФЗ от 28.12.2010 N 420-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» <1>.

———————————

<1> СЗ РФ. 2011. N 1. Ст. 32 (с последующими изменениями и дополнениями).

 

По смыслу п. 7 ст. 12 Закона для осуществления деятельности фермерского хозяйства могут быть предоставлены земельные участки менее минимальных размеров, установленных законами субъектов Российской Федерации (см. п. 6.1 ст. 12 Закона). Данное правило распространяется лишь на случаи, когда основной вид деятельности хозяйства технологически допускает использование земельных участков, размеры которых меньше, чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Федерации.

Следует обратить внимание на то, что перечень видов основной деятельности хозяйства, установленный в рассматриваемой норме, не является исчерпывающим. Поэтому главный критерий применения п. 7 ст. 12 Закона — применение технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков. См. также п. 1 ст. 4 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

 

Статья 13. Выдел земельного участка в счет земельной доли, возникшей в результате приватизации сельскохозяйственных угодий

 

Комментарий к статье 13

 

  1. Пункт 1 ст. 13 Закона предоставляет обладателям земельных долей право требовать выдела в натуре земельных участков для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, расширения такой деятельности. Это — самостоятельный способ приобретения земельных участков для нужд фермерского хозяйства, помимо приобретения таких участков в результате гражданско-правовых сделок (см. также ст. 11 Закона и комментарий к ней).

Понятие земельной доли, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», определено в ст. 15 этого Федерального закона. Такая земельная доля является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 5 ст. 79 ЗК РФ использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с Указом Президента РФ от 27.12.1991 N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» <1> и принятым во исполнение данного Указа Постановлением Правительства РФ от 29.12.1991 N 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» <2> членам колхозов и работникам совхозов в порядке приватизации было предоставлено право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности.

———————————

<1> Ведомости РФ. 1992. N 1. Ст. 53. Утратил силу.

<2> СП РФ. 1992. N 1 — 2. Ст. 9. Утратило силу.

 

Размер земельного пая устанавливался в натуральном или стоимостном выражении исходя из предельной нормы бесплатной передачи земли в собственность в соответствующем районе <1>; размер имущественного пая устанавливался в зависимости от трудового вклада.

———————————

<1> При среднем качестве земли земельный пай в натуральном выражении не должен был превышать утвержденной в районе предельной нормы бесплатной передачи земли в собственность.

 

Определение размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах является юридически действительным.

По смыслу приведенной нормы п. 2 ст. 15 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определение размеров земельных долей допускается тремя способами, указанными в данном пункте. Применение любого из этих способов влечет юридические последствия для собственника земельной доли, а также вступающих с ним в правовые отношения органов и лиц, которые предусмотрены ГК РФ, ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими федеральными законами.

Согласно п. 8 и 9 ст. 22.2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» размер земельной доли может быть определен в виде простой правильной дроби или иным способом, предусмотренным Законом.

В случае, если право на исходный земельный участок, находящийся в долевой собственности, зарегистрировано в порядке, установленном ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество в отношении исходного земельного участка без заявления о государственной регистрации прав вносятся изменения, уточняющие состав участников долевой собственности и размеры принадлежащих им земельных долей, выраженных в виде простой правильной дроби.

Таким образом, уточненные сведения о составе участников долевой собственности на исходный земельный участок и размерах принадлежащих им долей вносятся государственным регистратором с учетом осуществления государственной регистрации прав на земельные участки, выделенные из такого земельного участка. Это влечет уменьшение общего количества участников долевой собственности на исходный земельный участок и исключение из их состава лиц, выделивших свои доли.

В целях принятия решений о подсчете голосов участников долевой собственности размеры земельных долей должны быть определены единым способом в соответствии со следующими условиями:

1) площадь земельного участка определяется как площадь, указанная в кадастровой выписке о таком земельном участке;

2) при определении одним способом размеры земельных долей должны быть не менее чем размеры равноценных земельных долей, определенные другим способом. В случае, если такое соотношение размеров невозможно в отношении всех земельных долей, равноценность их определения обеспечивается за счет пропорционального уменьшения размеров невостребованных земельных долей;

3) при определении единым способом размеров земельных долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельскохозяйственных угодий, используются коэффициенты, установленные субъектами Российской Федерации;

4) если размеры некоторых земельных долей определены в виде простой правильной дроби, то размеры всех других земельных долей также должны быть определены в виде простой правильной дроби (см. п. 3 ст. 15 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

В соответствии с п. 9 ст. 14.1 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в целях проведения общего собрания орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, обеспечивает, в частности, составление перечня участников долевой собственности (в случае его отсутствия), хранение такого перечня и предложений участников долевой собственности об изменении размеров земельных долей, выраженных единым способом в соответствии с положениями ст. 15 этого Федерального закона (если ранее данные доли были выражены разными способами).

Согласно ст. 18 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, ст. 18 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» подтверждает равную юридическую силу трех типов документов, которыми могут быть удостоверены права на земельные доли: а) свидетельств о праве на земельные доли; б) выписок из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий; в) записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанная статья не требует переоформления перечисленных в ней документов <1>, выданных до вступления этого Федерального закона в силу, признавая их действительными.

———————————

<1> Применялись, например: свидетельства о праве на земельные доли, выданные в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.02.1995 N 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев»; свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения»; свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

 

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие этого Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (см. ст. 6 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Указом Президента РФ от 25.01.1999 N 112 «О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации» <1> было установлено, что свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» <2>, а также государственный акт на право пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей» <3>, выданные после введения в действие ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <4>, признаются действительными.

———————————

<1> СЗ РФ. 1999. N 5. Ст. 651 (с последующими изменениями и дополнениями).

<2> СА РФ. 1993. N 44. Ст. 4191 (с последующими изменениями и дополнениями). Утратил силу.

<3> Утратило силу.

<4> СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963 (с последующими изменениями и дополнениями).

 

Выдача свидетельств на право собственности на землю и государственных актов на право пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей прекращается со дня начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав.

До начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав применялся ранее установленный порядок выдачи свидетельств на право собственности на землю и государственных актов на право пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей <1>.

———————————

<1> См. подробнее: Тихомиров М.Ю. Земельные участки сельскохозяйственного назначения: предоставление, использование, особенности совершения сделок. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2014 — 2015 (http://www.urkniga.ru).

 

Следует обратить внимание на то, что правила ст. 12 Закона, согласно их буквальному толкованию, распространяются только на участников долевой, а не совместной собственности. Основания для расширительного толкования рассматриваемых норм отсутствуют.

При реализации права на выдел земельного участка целесообразно иметь в виду следующее:

гражданин, требующий выдела, должен быть участником долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. К отношениям по выделу земельного участка из земель иных категорий применяются правила, предусмотренные ГК РФ;

выдел возможен с целью осуществления фермерским хозяйством его деятельности, расширения такой деятельности;

земельный участок может быть выделен по правилам комментируемого Закона в случае, если земельная доля возникла при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом выдел земельного участка в счет земельной доли, возникшей иными способами (например, при купле-продаже земельного участка несколькими лицами), осуществляется в соответствии со ст. 252 ГК РФ.

  1. Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (см. п. 1 ст. 13 указанного Федерального закона).

Пункт 1 ст. 13 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» наделяет участника (участников) долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения правом требовать выдела в натуре земельного участка в счет земельной доли (долей) в праве общей собственности на такой земельный участок. Однако данное право не безусловно: его можно осуществить только в случаях, если выдел земельного участка в счет земельной доли (долей) не будет противоречить требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и Законом.

В соответствии со ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей установлены ст. 13 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном п. 4 — 6 ст. 13 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Таким образом, в приведенных правилах п. 2 ст. 13 этого Федерального закона предусмотрены два способа образования земельного участка: а) путем выдела в счет земельной доли (долей) на основании решения общего собрания участников долевой собственности (см. п. 3 ст. 13); б) путем выдела земельного участка в случаях отсутствия соответствующего решения общего собрания участников долевой собственности (см. п. 4 — 6 ст. 13).

Согласно п. 3 ст. 13 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, то дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

Обратим внимание, что на основании решения общего собрания участников долевой собственности земельный участок может быть образован только в том в случае, если данным решением утверждены документы, перечисленные в п. 3 ст. 13 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей (образуемые земельные участки).

Проект межевания земельных участков, подлежащий утверждению общим собранием участников долевой собственности, также должен содержать сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности (при их наличии), и о земельном участке или земельных участках, право общей собственности на которые сохраняется или возникает (см. п. 1 ст. 13.1 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется, если земельный участок образуется по правилам п. 3 ст. 13 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и в соответствии с утвержденным общим собранием участников долевой собственности проектом межевания.

При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей (исходный земельный участок или исходные земельные участки), органу местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения каждого исходного земельного участка и возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке.

Срок ознакомления с проектом межевания земельных участков не может быть менее чем 30 дней до дня его утверждения (п. 6 ст. 13.1 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). В этом случае участники общей долевой собственности направляют свои возражения не кадастровому инженеру, а заявляют их на общем собрании.

Таким образом, в случае, если проект межевания утвержден общим собранием участников общей долевой собственности, возражения участников общей долевой собственности, проголосовавших «против», не являются препятствием для выделения земельного участка в соответствии с проектом межевания <1>.

———————————

<1> См.: письмо Министерства экономического развития РФ от 25.11.2011 N Д23-4894 «О Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

 

В случаях, когда решение общего собрания участников долевой собственности об образовании земельного участка, которым утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки, отсутствует (решение не принято или им не утверждены указанные документы), земельный участок образуется путем выдела земельного участка в порядке, установленном п. 4 — 6 ст. 13 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по инициативе собственника земельной доли (долей).

В таком случае собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Если указанное выше решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, то участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, требующий выдела земельного участка, обязан опубликовать сообщение в средствах массовой информации о выделении земельного участка в счет земельной доли <1>.

———————————

<1> См.: письмо Министерства экономического развития РФ от 11.01.2012 N ог-д23-18 «По вопросу разъяснения норм Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

 

Кадастровую деятельность в соответствии со статьями главы 4 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» вправе осуществлять физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Договор подряда на выполнение кадастровых работ заключается по правилам ст. 36 указанного Федерального закона.

В случае, предусмотренном п. 4 ст. 13 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (при утверждении проекта межевания решением собственника земельной доли или земельных долей), проект межевания подлежит согласованию с участниками долевой собственности, предметом которого являются размер и местоположение границ выделяемого земельного участка.

Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка (п. 14 ст. 13.1 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

В случае, если в течение 30 дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с п. 9 — 11 ст. 13.1 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

Таким образом, в случае, если в течение установленного Законом срока в адрес кадастрового инженера или уполномоченного органа возражения по проекту межевания не поступят, такой проект будет считаться согласованным и является основанием для выдела соответствующего доле земельного участка.

Если в адрес либо кадастрового инженера, либо уполномоченного органа в установленные сроки будут направлены возражения по проекту межевания, то вопрос о его согласовании должен рассматриваться в судебном порядке в соответствии с п. 15 ст. 13.1 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Следовательно, в случае выдела земельного участка в счет земельной доли без утвержденного общим собранием проекта межевания в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 13 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», возражение любого участника общей долевой собственности, поступившее и оформленное в установленном законом порядке, является препятствием для выдела земельного участка.

Выделение земельного участка в соответствии с проектом межевания в этом случае возможно только при условии отзыва возражений направившими их лицами либо по решению суда <1>.

———————————

<1> См.: письмо Министерства экономического развития РФ от 25.11.2011 N Д23-4894 «О Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

 

В соответствии с п. 5 ст. 13 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.

Согласно п. 7 ст. 13 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

При этом способ выражения размера земельной доли при образовании соответствующего земельного участка определяется общим собранием участников общей долевой собственности или собственником земельной доли самостоятельно при ее выделении в порядке ст. 13 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Статья 14 указанного Федерального закона, определяющая, в частности, вопросы, по которым общим собранием может быть принято решение, не предусматривает возможности принятия решения по вопросу изменения размера долей, не связанному с выделом соответствующих этим долям земельных участков. Исключение составляет случай приведения размера долей к одному выражению.

Таким образом, в общем случае способ выражения размера земельных долей или размер долей определяются решением общего собрания или решением суда. При выделении земельного участка в счет земельной доли в порядке п. 4 ст. 13 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указанные показатели определяются собственником земельной доли самостоятельно, если они не были определены решением общего собрания или решением суда <1>.

———————————

<1> См.: письмо Министерства экономического развития РФ от 25.11.2011 N Д23-4894 «О Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

 

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ст. 13.1 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности по правилам п. 9 — 14 ст. 13.1 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

Порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (п. 7 ст. 13 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Как уже отмечалось, способ выражения размера земельной доли при образовании соответствующего земельного участка определяется общим собранием участников общей долевой собственности или собственником земельной доли самостоятельно при ее выделении в порядке ст. 13 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно п. 1 ст. 13.1 указанного Федерального закона размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей, определяются проектом межевания земельного участка или земельных участков.

Исходя из положений п. 6 ст. 13, п. 5 и 9 ст. 13.1 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сведения, внесенные в проект межевания земельных участков, подлежат утверждению решением общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок либо согласованию с ними, в случае утверждения проекта межевания земельного участка — решением собственника земельной доли.

С учетом изложенного размер выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка определяется участниками долевой собственности на исходный земельный участок при утверждении либо согласовании проекта межевания <1>.

———————————

<1> См.: письмо Министерства экономического развития РФ от 11.08.2011 N Д02-6180 «О разъяснении отдельных положений Федерального закона от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения».

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code