Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

Последствия отсутствия в предварительном или основном договоре купли-продажи жилых помещений информации о лицах, сохраняющих право пользования ими

 

К числу существенных условий договора купли-продажи жилых помещений в соответствии со ст. 558 ГК РФ относится условие о перечне лиц, сохраняющих по закону право пользования этими помещениями после их приобретения покупателем. Такой перечень содержит указание о праве этих лиц на пользование имуществом.

Анализ судебной практики позволяет выявить, последствия неуказания в договоре лиц, сохраняющих право пользования жилыми помещениями.

 

1.1. Вывод из судебной практики: Отсутствие в договоре купли-продажи жилых помещений информации о лицах, сохраняющих право пользования ими, влечет незаключенность договора в части условий о тех помещениях, на которые сохранены права указанных лиц.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2011 N Ф09-515/11-С6 по делу N А07-6379/2010

«…Как установлено судами, обществом «Уфимская кожгалантерейная фабрика» (продавец) и обществом «ВСК-Девелопмент» (покупатель) подписан договор купли-продажи от 01.09.2009, в соответствии с которым покупатель приобрел в собственность жилые помещения общей площадью 2182,5 кв. м, номера на поэтажном плане: 1 — 4, 23, 25, 27 (подвал), 1, 2, 11 — 16, 16а, 17, 18, 19, 19а, 20 — 24, 25а, 42, 42а, 43а, 44, 44а, 45, 45а, 46, 47, 53, 54 (1 этаж), 1 — 8, 25 — 42, 59 — 66, 70 (2 этаж), 1 — 8, 25 — 42, 62 — 70 (3 этаж), 1 — 8, 25 — 42, 61, 63 — 70 (4 этаж), 1 — 8, 25 — 42, 61, 63, 64 — 70 (5 этаж), находящиеся в здании общежития по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Баргузинская, д. 19/1.

Суды, исследовав договор купли-продажи от 01.09.2009, пришли к выводу, что данный договор содержит необходимые сведения о предмете купли-продажи, позволяющие его индивидуализировать: адрес, площадь и место расположения объекта, его инвентарный номер, этажность и номера помещений по техническому плану, входящих в состав объекта. Предмет договора купли-продажи от 01.09.2009 полностью воспроизводит описание недвижимого имущества, содержащееся в свидетельстве о государственной регистрации права общества «Уфимская кожгалантерейная фабрика». При регистрации договора купли-продажи и его исполнении у сторон отсутствовала неопределенность по поводу предмета договора. Договор купли-продажи также содержит условия о цене отчуждаемого имущества.

С учетом указанных обстоятельств суды обоснованно признали, что сторонами условия о предмете и цене договора согласованы, отчуждаемое имущество индивидуализировано в той степени, которая существовала при заключении договора, наличие у сторон разногласий по поводу отчуждаемого имущества и его цены материалами дела не подтверждены.

Вместе с тем суды, исходя из того, что предметом оспариваемого договора являются жилые помещения, указали на наличие особых требований закона к содержанию данного договора, предусмотренных ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоблюдение которых влечет признание договора незаключенным.

Руководствуясь положениями названной нормы, суды признали, что спорный договор должен содержать перечень лиц, проживающих в отчуждаемых помещениях и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этими жилыми помещениями после их приобретения покупателем.

Установив, что на момент подписания оспариваемого договора купли-продажи самостоятельными правами на пользование помещениями — комнатами N 221, 431, 526, входящими в состав отчуждаемого имущества обладали Латыпова И.М., Мухъярова Г.Р., Рамазанов Р.Р., что подтверждается кассационными определениями Верховного суда Республики Башкортостан от 12.01.2010 N 33-13961/09, от 25.02.2010 N 33-2096/10, от 27.10.2009 N 33-11195/2009, и перечень указанных лиц в договоре купли-продажи отсутствует, суды пришли к правильному выводу о незаключенности договора в части названных помещений, что не влечет незаключенность данного договора в остальной части…»

 

1.2. Вывод из судебной практики: Если в предварительном договоре купли-продажи помещений не указаны лица, сохраняющие право пользования ими, это влечет незаключенность данного договора.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.07.2008 по делу N А65-28679/07

«…17.03.2006 между сторонами был заключен договор N юр-02/06 купли-продажи дома N 25 вместе с земельным участком под ним площадью 0,15 га по ул. Фрезерная в г. Казани. При этом в соответствии с п. 9.5 указанный договор является предварительным.

Давая оценку представленным сторонами доказательствам, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что договор N юр-02/06 от 17.03.2006 г. не содержит сведений о нанимателях жилого дома, проживавших на момент заключения договора, поэтому исходя из требований статей 432 и 558 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор является незаключенным и не порождающим права и обязанности сторон по нему.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи жилого дома вышеуказанным требованиям не отвечает.

Поскольку договор N юр-02/06 от 17.03.2006 г. является незаключенным, следовательно, никаких обязательств он для сторон порождать не может…»

 

  1. Государственная регистрация предварительного договора купли-продажи жилых помещений

 

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 558 ГК РФ, не применяется к договорам, которые заключены после 1 марта 2013 г. (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней является юридическим актом, по которому государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество на основании Гражданского кодекса РФ.

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом на практике возникают споры о необходимости государственной регистрации такого договора.

 

2.1. Вывод из судебной практики: Предварительный договор купли-продажи жилых помещений не подлежит государственной регистрации.

 

Примечание: Позиция, согласно которой предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, изложена в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, п. 3 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2010 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010).

 

Судебная практика:

 

Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42

«…Согласно статье 429 (пункты 1 и 2) ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На основании статьи 550 (пункт 1) ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу статьи 558 (пункт 2) ГК Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 2 Федерального закона «О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное пунктом 2 статьи 558 ГК Российской Федерации условие об обязательной государственной регистрации договора продажи части квартиры не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи части квартиры, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью исходя из требований статьи 164 ГК Российской Федерации. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации…»

 

  1. Государственная регистрация договора купли-продажи будущих жилых помещений

 

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 558 ГК РФ, не применяется к договорам, которые заключены после 1 марта 2013 года (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней является юридическим актом, по которому государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество на основании Гражданского кодекса РФ.

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом на практике возникают споры о необходимости государственной регистрации договора купли-продажи будущих жилых помещений.

 

3.1. Вывод из судебной практики: Договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит государственной регистрации.

 

Судебная практика:

 

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

«…9. Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону…»

 

Аналогичная судебная практика:

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 15.05.2013 по делу N А40-75663/12-64-702

«…Заключенный между сторонами государственный контракт от 20.11.2009 г. N 201109/2 предусматривает перечисление покупателем — Минобороны России продавцу — ООО «СУ НЗЖБИ» денежных средств в сумме 67.544.300 руб. за сорок квартир в строящихся домах по адресам: г. Барнаул, ул. П. Сухова, д. 2а и д. 2в, на основании в том числе, подписанного сторонами акта приема-передачи квартир и акта приема-передачи документов в течение четырех рабочих дней с момента получения свидетельств о праве собственности продавца на передаваемые квартиры.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Государственный контракт купли-продажи квартир для нужд Минобороны России от 20.11.2009 г. N 201109/2 предусматривает перечисление покупателем денежных средств продавцу только после завершения строительства дома, регистрации прав на квартиры и их фактической передачи, поэтому суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на этот договор не распространяется действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем он считается заключенным с момента его подписания сторонами…»

 

  1. Государственная регистрация нескольких договоров купли-продажи в отношении одних и тех же жилых помещений

 

Встречаются случаи, когда продавец заключает договор купли-продажи недвижимости с несколькими лицами в отношении одного и того же имущества. Анализ судебной практики позволяет выявить последствия заключения подобных договоров.

 

4.1. Вывод из судебной практики: Наличие зарегистрированного договора купли-продажи квартиры препятствует последующей регистрации договора купли-продажи того же имущества, но с иным покупателем.

 

Примечание: Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 558 ГК РФ, не применяется к договорам, которые заключены после 1 марта 2013 г. (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

 

Судебная практика:

 

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

«…4. Учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем.

Строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).

В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями статьи 12 Закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219, в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации…»

 

4.2. Вывод из судебной практики: Если договор купли-продажи нескольких квартир не был зарегистрирован, а впоследствии право собственности на часть из них было оформлено на третье лицо, то первый договор не подлежит государственной регистрации, в том числе в судебном порядке.

 

Примечание: Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 558 ГК РФ, не применяется к договорам, которые заключены после 1 марта 2013 г. (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.08.2008 по делу N А11-2094/2007-К1-1/129

«…Как установил суд и видно из документов, Общество (продавец) и Министерство (покупатель) заключили договор от 18.06.2004 N 24-001-К7К8/КП купли-продажи пяти трехкомнатных квартир N 4, 27, 81, 121, 134, расположенных в жилом доме по адресу: Владимирская область, город Ковров, улица Строителей, дом 13. Имущество передано покупателю по актам приема-передачи от 18.06.2004.

Посчитав, что Министерство уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В части 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В нарушение части 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи квартир от 18.06.2004 не прошел государственную регистрацию.

На основании вступивших в законную силу решений от 19.01.2006 и 24.11.2006 Ковровского городского суда Владимирской области регистрационной службой зарегистрировано право собственности на спорную квартиру N 27 за Миловановой А.О., Миловановым О.Н., Миловановой Н.Б. и на спорную квартиру N 81 за Яковенко Н.С., Яковенко С.Н., Яковенко И.Л., Яковенко В.С.

При прекращении права погашается соответствующая запись Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219).

Существующие регистрационные записи о первичном праве собственности Общества на квартиры N 27 и 81 погашены в установленном законом порядке на основании вступивших в законную силу судебных актов о признании права собственности за физическими лицами. Следовательно, требования истца о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи жилых помещений при наличии действительной записи в Едином государственном реестре о праве собственности на две из пяти квартир третьих лиц не могут быть признаны правомерными.

Таким образом, кассационная инстанция сочла выводы суда об отсутствии оснований для понуждения к регистрации договора купли-продажи правильными, а судебный акт законным и обоснованным…»

 

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.08.2008 по делу N А11-2093/2007-К1-1/130

«…Как установил суд и видно из документов, Общество (продавец) и Министерство (покупатель) заключили договор от 01.12.2004 N 24-002-К8/КП купли-продажи шести трехкомнатных квартир N 58, 62, 93, 97, 98, 102, расположенных в жилом доме по адресу: Владимирская область, город Ковров, улица Зои Космодемьянской, дом 26. Имущество передано покупателю по актам приема-передачи от 07.12.2004.

Посчитав, что Министерство уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В части 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В нарушение части 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи квартир от 01.12.2004 не прошел государственную регистрацию.

На основании вступивших в законную силу решений от 04.04.2006 и 23.04.2007 Ковровского городского суда Владимирской области регистрационной службой зарегистрировано право собственности на спорную квартиру N 62 за Ходжаевыми С.О. и Н.Ф. и на спорную квартиру N 97 за Руденко А.Ю., Руденко А.Ю., Руденко Ю.И., Руденко И.В. Впоследствии квартира N 97 продана гражданке Еровой М.Г. по договору купли-продажи, о чем в Едином государственном реестре прав имеется соответствующая запись.

При прекращении права погашается соответствующая запись Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219).

Существующие регистрационные записи о первичном праве собственности Общества на квартиры N 62 и 97 погашены в установленном законом порядке на основании вступивших в законную силу судебных актов о признании права собственности за физическими лицами. Следовательно, требования истца о понуждении к государственной регистрации договора купли-продажи жилых помещений при наличии действительной записи в Едином государственном реестре о праве собственности на две из шести квартир третьих лиц не могут быть признаны правомерными.

Таким образом, кассационная инстанция сочла выводы суда об отсутствии оснований для понуждения к регистрации договора купли-продажи правильными, а судебный акт законным и обоснованным…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code