Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

Сроки обнаружения покупателем недостатков в недвижимом имуществе, переданном по договору купли-продажи

 

В соответствии со ст. 557 ГК РФ нормы ст. 475 ГК РФ (за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору) применяются, если продавец передал покупателю недвижимость, качество которой не соответствует условиям договора купли-продажи имущества.

Однако указанные статьи не регулируют сроки обнаружения недостатков недвижимости, что вызывает споры об их определении на практике.

 

1.1. Вывод из судебной практики: К отношениям, вытекающим из договора купли-продажи недвижимости, применяются положения ст. 477 ГК РФ об определении сроков обнаружения недостатков в переданном имуществе.

 

Судебная практика:

 

Определение ВАС РФ от 24.02.2010 N ВАС-1827/10 по делу N А50-11262/2007

«…ООО «Камтранслес», полагая, что продавцом по договору купли-продажи от 01.12.2006 передано недвижимое имущество ненадлежащего качества (не соответствующее требованиям СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания», предъявляемым к встроенным нежилым помещениям общественного назначения), обратилось со встречными исковыми требованиями о расторжении указанного договора на основании статьи 557, пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении требований ООО «Камтранслес» по встречному иску, суды исходили из того, что обществом пропущен двухгодичный срок, в течение которого могут быть предъявлены требования, связанные с недостатками приобретенного имущества.

Согласно пункту 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

При этом недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обществом не представлены доказательства того, что ранее, до истечения двухлетнего срока, им были обнаружены недостатки приобретенного имущества. При приемке объекта по акту приема-передачи от 01.12.2006 претензий к качеству встроенных помещений со стороны покупателя не выражено. Судом также учтено, что общество с 2004 года является арендатором спорного помещения, проводило в нем работы по обустройству.

Доводы заявителя сводятся к переоценке выводов суда о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, и не являются основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов в порядке надзора…»

 

Аналогичная судебная практика:

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 15.12.2009 N Ф09-10060/08-С6 по делу N А50-11261/2007

«…Общество «Камтранслес», считая, что продавцом по договору купли-продажи от 01.12.2006 передано недвижимое имущество ненадлежащего качества, обратилось со встречными исковыми требованиями о расторжении указанного договора на основании ст. 557, п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении требований общества «Камтранслес» по встречному иску, суды правомерно исходили из того, что названным обществом пропущен двухгодичный срок, в течение которого могут быть предъявлены требования, связанные с недостатками приобретенного имущества.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации правила ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору) применяются в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

При этом недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами, доказательств того, что общество «Камтранслес» ранее, до истечения двухлетнего срока, установленного ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, обнаружило недостатки приобретенного имущества, в материалах дела не имеется, при приемке объекта по акту приема-передачи от 01.12.2006 претензий к качеству встроенных помещений со стороны покупателя не выражено.

Поскольку определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.11.2009 о принятии кассационной жалобы к производству обществу «Камтранслес» предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения кассационной жалобы, государственная пошлина в сумме 1000 руб. подлежит взысканию с заявителя…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2007 N Ф09-140/07-С6 по делу N А71-3462/06

«…По мнению общества «Инфо», приобретенные им по договору купли-продажи от 06.05.2003 N 546-265 объекты недвижимого имущества невозможно использовать по их прямому назначению (в качестве бассейна и спортивного зала), они не соответствуют техническим требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, что обнаружилось после того, как общество «Инфо» приступило к их эксплуатации. Общество «Инфо» указывает, что им уже произведены существенные затраты на ремонт здания, а чтобы привести объекты в соответствие с их назначением необходимо затратить денежные средства в такой сумме, что по сути лишает смысла существо сделки. Полагая, что названный договор купли-продажи подлежит расторжению в связи с существенным нарушением условий договора — продажа товара, не соответствующего условиям договора, общество «Инфо» обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

Как правильно установлено судом первой инстанции, сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.05.2003 N 546-265 условие о качестве имущества, являющегося его предметом, не согласовано. Следовательно, не подлежат применению ст. 557 и 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие ответственность продавца за передачу недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

В случае обнаружения у приобретенного по договору купли-продажи имущества неустранимых недостатков, а также недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доказательств того, что общество «Инфо» ранее, до истечения двухлетнего срока, установленного ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, обнаружило недостатки приобретенного имущества, в материалах дела не имеется.

Суд первой инстанции в своем решении правильно указал, что спорный договор не содержит условия о качестве объектов недвижимого имущества, в то же время общество «Инфо», произведя осмотр приобретаемого имущества и получив всю относящуюся к нему документацию, могло и должно было понимать, что приобретает объекты, длительное время находившиеся в эксплуатации и требующие значительных затрат для поддержания их в надлежащем техническим состоянии.

При таких обстоятельствах иск общества «Инфо» удовлетворению не подлежал…»

 

  1. Ситуации, в которых ст. 557 ГК РФ о правах покупателя при приобретении имущества, качество которого не соответствует условиям договора, не подлежит применению

 

В соответствии со ст. 557 ГК РФ нормы ст. 475 ГК РФ (за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору) применяются, если продавец передал покупателю недвижимость, качество которой не соответствует условиям договора купли-продажи имущества.

Анализ судебной практики выявляет случаи, в которых положения ст. 557 ГК РФ не подлежат применению.

 

2.1. Вывод из судебной практики: Статья 557 ГК РФ не применяется, если в договоре купли-продажи не согласовано условие о качестве недвижимого имущества.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.05.2006 N Ф04-2757/2006(22533-А70-12) по делу N А70-7766/32-2004

«…Общество с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Юстина» (далее — ООО «Юридическая фирма «Юстина») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Калинов мост» (далее — ООО «Калинов мост») об уменьшении покупной цены недвижимого имущества, приобретенного истцом по договорам купли-продажи от 09.07.2003 N 440 и от 12.08.2003 N 454, соразмерно стоимости его недостатков.

Предъявленное требование истец мотивировал нормами статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющей покупателю право на соразмерное уменьшение покупной цены в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом.

При рассмотрении дела судом проведены две строительно-технические экспертизы. Исследовав экспертное заключение от 30.05.2005 N 18-896, суд установил, что приобретенное истцом по вышеупомянутым договорам купли-продажи недвижимое имущество имеет недостатки.

Согласно экспертному заключению от 06.10.2005 N 18-1903 на устранение выявленных недостатков необходимо 132653 руб. 37 коп.

Разрешая спор, суд правильно сослался на пункт 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым к договору продажи недвижимости положения, предусмотренные § 1 главы 30 Кодекса (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этом виде договора.

Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Исходя из норм названных статей Кодекса, суд сделал обоснованный вывод о том, что необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что в договорах купли-продажи N N 440 и 454 и передаточных актах отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества.

В связи с этим суд не нашел оснований для уменьшения покупной цены проданного истцу ответчиком недвижимого имущества.

Кроме того, требование о соразмерном уменьшении покупной цены недвижимых объектов, по существу, направлено на изменение такого существенного условия договоров купли-продажи, установленного сторонами при их заключении, как цена, что не входит в предмет спора по настоящему делу.

Таким образом, отказ в удовлетворении иска об уменьшении покупной цены объектов недвижимости является правомерным…»

 

Аналогичная судебная практика:

Уральский округ

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал на пропуск покупателем недвижимости срока, установленного ст. 447 ГК РФ.

 

Постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2007 N Ф09-140/07-С6 по делу N А71-3462/06

«…Арбитражный суд Удмуртской Республики в своем решении указал, что для расторжения договора купли-продажи недвижимости в соответствии со ст. 557, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации требуется не только получение товара с недостатками, но и отклонение от имеющегося в договоре условия о его качестве. При этом ни в спорном договоре, ни в передаточном акте от 06.05.2003 не содержится условия о качестве передаваемого имущества.

Основываясь на предоставленных истцом — обществом «Инфо» — документах, а именно заключениях общества «П.П.П.», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что скрытые недостатки бассейна и спортзала, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, Воткинское шоссе, д. 166, обнаружены за пределами сроков, установленных ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что обществом «Инфо» не доказаны нарушение обществом «Буммаш» условий спорного договора и приобретение обществом «Инфо» объектов недвижимости не того качества, на которое оно рассчитывало при заключении договора.

Как правильно установлено судом первой инстанции, сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.05.2003 N 546-265 условие о качестве имущества, являющегося его предметом, не согласовано. Следовательно, не подлежат применению ст. 557 и 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие ответственность продавца за передачу недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

Доказательств того, что общество «Инфо» ранее, до истечения двухлетнего срока, установленного ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, обнаружило недостатки приобретенного имущества, в материалах дела не имеется.

Суд первой инстанции в своем решении правильно указал, что спорный договор не содержит условия о качестве объектов недвижимого имущества, в то же время общество «Инфо», произведя осмотр приобретаемого имущества и получив всю относящуюся к нему документацию, могло и должно было понимать, что приобретает объекты, длительное время находившиеся в эксплуатации и требующие значительных затрат для поддержания их в надлежащем техническим состоянии.

При таких обстоятельствах иск общества «Инфо» удовлетворению не подлежал…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code