Ситуации, в которых не требуется составлять акт приема-передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи

 

После подписания передаточного документа возникает немало правовых последствий. Так, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения ему этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Покупатель становится законным владельцем объекта недвижимости и имеет право на его защиту на основании ст. 305 ГК РФ (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») и т.д.

В судебной практике рассматриваются споры, при разрешении которых суды приходят к выводу о том, что не обязательно составлять акт приема-передачи недвижимости.

 

2.1. Вывод из судебной практики: Составление акта приема-передачи имущества не требуется, если на момент заключения договора купли-продажи покупатель владеет этим объектом недвижимости на основании договора аренды.

 

Судебная практика:

 

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73

«…5. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы…»

 

Аналогичная судебная практика:

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2012 N Ф09-5134/12 по делу N А76-22371/2011

«…Предприниматель Васильев Н.Я., ссылаясь на необходимость оформления акта приема-передачи имущества для проведения государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, а также полагая, что действия ответчика фактически являются уклонением от государственной регистрации перехода права, обратился в суд с рассматриваемым иском.

Отменяя решение суда и удовлетворяя требования в части регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о заключенности договора купли-продажи и уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем, принимая во внимание положения п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление Пленума от 17.11.2011 N 73) и установив, что имущество находится в фактическом владении истца, суд апелляционной инстанции признал ошибочным вывод суда первой инстанции о неисполнении комитетом требований по передаче имущества ответчику.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда в силу следующего.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора (п. 5 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73).

Принимая во внимание, что к моменту заключения сторонами договора купли-продажи арендуемого имущества спорный объект недвижимости уже находился во владении покупателя на основании ранее заключенного между сторонами договора аренды нежилого помещения от 01.01.2005 N 8/05 и акта приема-передачи, апелляционный суд, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 5 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73, обоснованно признал исполненным обязательство ответчика по передаче спорного помещения по договору купли-продажи и отказал в удовлетворении иска в части требования об обязании передать предпринимателю по акту приема-передачи недвижимое имущество…»

 

  1. Установление в договоре купли-продажи момента передачи недвижимого имущества

 

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору ее купли-продажи подлежит государственной регистрации. Исполнение такого договора до государственной регистрации не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (п. 2 указанной статьи).

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения ему этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

На практике возникают споры о возможности передачи недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю.

 

3.1. Вывод из судебной практики: Договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о том, что передача имущества осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

 

Примечание: Противоположная позиция изложена в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О практике применения законодательства», одобренных президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 14.06.2007 N 5. В соответствии с п. 24 указанных Рекомендаций не допускается государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи в случае, если вещь не передана по акту приема-передачи покупателю.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11 по делу N А63-4629/10

«…Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 указанной статьи).

Одновременно пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса определяет, что, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

Позицией, сформированной в абзаце четвертом пункта 61 постановления N 10/22, согласно которой в случае, «когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права», суды должны были руководствоваться и при оценке действий управления, имея в виду право сторон договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него и, следовательно, отсутствие у регистрирующего органа права требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации…»

 

Аналогичная судебная практика:

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 06.03.2006, 01.03.2006 N КГ-А40/1082-06-П по делу N А40-51685/03-122-577

«…Судом установлено, что между ЗАО «Сектор-1» (продавец) и Компанией «Опен Сосайети Институт Менеджмент Сервисес Лтд.» (покупатель) заключен договор от 28.04.2000 купли-продажи здания, расположенного по адресу: Москва, ул. Б. Татарская, д. 13, стр. 16.

Вступившими в законную силу судебными актами судов первой, апелляционной и кассационной инстанций по делу N А40-23438/02-21-264 установлено соответствие данного договора закону. Данный вывод подтвержден Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2003 N 2323/03.

При таких обстоятельствах и с учетом того, что в материалы дела не представлено доказательств наличия указанных в статье 20 Закона оснований для отказа в государственной регистрации прав, исковые требования (с учетом уточнения) заявлены правомерно, отказ в их удовлетворении не может быть признан соответствующим закону и установленным по делу обстоятельствам.

Не может быть признан обоснованным вывод апелляционного суда об отказе в удовлетворении иска со ссылкой на отсутствие акта приема-передачи здания, так как стороны в пункте 4.4 договора от 28.04.2000 предусмотрели подписание акта передачи после государственной регистрации прав покупателя, Компании «Опен Сосайети Институт Менеджмент Сервисес Лтд.», на здание. Данное условие не противоречит положениям части 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, учитывая, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, законность решения и постановления проверяется арбитражным судом кассационной инстанции повторно, основания, предусмотренные частью 4 статьи 288 АПК РФ отсутствуют, судебная коллегия считает возможным отменить принятые по делу решение и постановление и принять новое решение об удовлетворении иска, не направляя дело на новое рассмотрение…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.02.2014 по делу N А12-13061/2013

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.03.2013 между обществом с ограниченной ответственностью «Омский завод технического углерода» (продавец) и ООО «Волгоград-Имущество» (покупатель) заключен договор купли-продажи N 83/13/2013, по условиям которого ООО «Волгоград-Имущество» приобрело в собственность здание склада готовой продукции N 8, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. 40 лет ВЛКСМ, 61.

Пунктом 3.1 договора купли-продажи от 20.03.2013 N 83/13/2013 предусмотрено, что имущество передается по акту приема-передачи в течение пяти дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на имущество.

Общество 08.05.2013 обратилось в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество в соответствии с договором купли-продажи от 20.03.2013 N 83/13/2013 и регистрации обременения — ипотеки.

Управление Росреестра по Волгоградской области приостановило государственную регистрации перехода права собственности и государственную регистрацию ипотеки в силу договора в связи с тем, что на регистрацию не представлен акт приема-передачи недвижимого имущества, о чем сообщило заявителю уведомлениями от 21.05.2013 N 01/077/2013-520 и N 01/077/2013-521.

Таким образом, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

В соответствии с абзацем 4 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Таким образом, стороны при заключении договора купли-продажи вправе договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него, в связи с чем у регистрирующего органа отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации.

Поскольку стороны договора купли-продажи от 20.03.2013 N 83/13/2013 согласовали, что объект недвижимого имущества передается покупателю по акту приема-передачи в течение пяти дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на имущество, суды пришли к обоснованному выводу о том, что Управление Росреестра по Волгоградской области не могло требовать у общества акта приема-передачи имущества для целей государственной регистрации.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды пришли к обоснованному выводу о том, что действия Управления Росреестра по Волгоградской области по приостановлению государственной регистрации права собственности общества на объект недвижимого имущества: здание склада готовой продукции N 8, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. 40 лет ВЛКСМ, 61, являются незаконными…»

 

  1. Порядок предъявления покупателем требований в случае неисполнения продавцом обязанности передать покупателю недвижимое имущество

 

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору ее купли-продажи подлежит государственной регистрации. Исполнение такого договора до государственной регистрации не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (п. 2 указанной статьи).

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения ему этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В судебной практике возникают вопросы о порядке предъявления покупателем требований в случае неисполнения продавцом обязанности по передаче недвижимого имущества.

 

4.1. Вывод из судебной практики: Если продавец уклоняется от фактической передачи недвижимости покупателю, имущество может быть истребовано на основании ст. 398 ГК РФ, а не ст. 301 ГК РФ.

 

Примечание: Если между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, то спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ. Такая позиция изложена в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2011 по делу N А32-1019/2010

«…Как установлено судами и подтверждено материалами дела, 17.03.2009 Королевым С.Е. (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости (далее — договор от 17.03.2009), по условиям которого продавец продает, а покупатель принимает и оплачивает объекты недвижимости: гараж, административное здание, склад горюче-смазочных материалов, ремонтный цех, проходная, котельная, уборная, автомастерская (далее — спорные объекты, имущество), расположенные по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Старомышастовская, ул. Советская, 22 (т. 1, л. д. 12).

Поскольку спорные объекты, отчужденные по договору от 17.03.2009 находятся во владении предприятия, предприниматель обратился в суд с иском.

Учитывая, что факт нахождения спорного имущества у предприятия и продолжения пользования спорным имуществом на момент обращения с иском нашел свое подтверждение в материалах дела, суд первой инстанции на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации признал подлежащим удовлетворению требования об истребовании имущества и взыскании неосновательного обогащения.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение от 09.07.2010 и отказывая в удовлетворении требований, обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать либо передачи ему этой вещи на предусмотренных договором условиях, либо возмещения причиненных убытков (пункт 2 статьи 463 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как видно из материалов дела, права собственности предпринимателя на спорные объекты зарегистрировано в установленном законом порядке, условиями договора предусмотрен факт передачи объектов при его подписании.

Апелляционный суд, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также учитывая пояснения сторон, сделал правомерный вывод о том, что фактическая передача продавцом предпринимателю всех отчужденных по договору от 17.03.2009 объектов не произведена. Указание в договоре на передачу имущества не свидетельствует об исполнении продавцом обязанности по передаче объектов, являющихся предметом договора, поскольку совокупностью обстоятельств подтверждено нахождение спорных объектов во владении предприятия.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что в рассматриваемом случае подлежат применению положения статей 398, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обязательственные отношения сторон, основанные на договоре купли-продажи, и устанавливающие специальные последствия неисполнения продавцом обязанности по передаче проданной вещи, поскольку договор от 17.03.2009 в части передачи имущества не исполнен.

Кроме того, суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что наличие между сторонами договора купли-продажи спора обязательственных отношений исключает применение предпринимателем вещно-правового способа защиты нарушенного права в виде истребования вещи из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации)…»

 

Аналогичная судебная практика:

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.04.2010 по делу N А53-20294/2008

«…В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Статьей 551 Кодекса предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу статьи 556 Кодекса исполнение договора купли-продажи недвижимости осуществляется путем передачи недвижимости продавцом и принятия ее покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, в круг обязанностей продавца по договору продажи недвижимости входит (в том числе) вручение имущества покупателю; до соответствующего вручения продавец не может считаться надлежаще исполнившим обязательство.

Суды установили, что, несмотря на регистрацию перехода права собственности и подписание акта приема-передачи, спорное недвижимое имущество продолжало находиться во владении ответчика (продавца), то есть последний не выполнил обязанность по вручению имущества покупателю. Данное обстоятельство признается сторонами спора, на него общество ссылается как на основание своих исковых требований. Продавец не завершил исполнение своих обязанностей по договору; спорное имущество не получено ответчиком безосновательно, а, напротив, еще не передано им истцу во исполнение договора.

В силу изложенного покупатель не может предъявить к продавцу виндикационное требование (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации); в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (статьи 398, 463 Кодекса), а также предъявить убытки, связанные с ненадлежащим исполнением обязательства (статья 393 Кодекса). Таким образом, у апелляционного суда отсутствовали основания для применения норм главы 60 Кодекса («Обязательства вследствие неосновательного обогащения»)…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2010 N Ф09-3997/10-С6 по делу N А07-9242/2009

«…Как установлено судами, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2006 общество «ОйлТрейдинг» приобрело у общества «Фирма «Заря» нежилые помещения комбината бытового обслуживания общей площадью 1913,30 кв. м (1-й, 2-й этажи, цоколь), расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, д. 149, а именно: на 1-ом этаже — помещения N 1, 3, 3а, 4, 5 — 9, 11 — 14, 16 — 26, 31 — 33, 33а, 34, 35, 35а, 36 — 43, 43а, 44, 44а, 45 — 50, 50а; на 2-ом этаже — помещения N 15а, 16 — 36, 42 — 47; на цокольном этаже — помещения N 1 — 7, 9 — 26, 16а, 17 — 19, 19а, 20 — 25, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.11.2006 серии 04АА N 716502.

Поскольку помещения, отчужденные по договору от 09.11.2006, не были переданы в указанный срок, общество «ОйлТрейдинг» обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование указанными помещениями без установленных законом или договором оснований и об обязании освободить занимаемые помещения.

Учитывая, что факт нахождения спорного имущества у ответчика и продолжения пользования спорным имуществом на момент обращения с иском нашел свое подтверждение в материалах дела, суд первой инстанции на основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации признал подлежащим удовлетворению требования истца в части обязания ответчика освободить занимаемые помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе согласно ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать либо передачи ему этой вещи на предусмотренных договором условиях, либо возмещения причиненных убытков (п. 2 ст. 463 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как видно из материалов дела, права собственности общества «ОйлТрейдинг» на спорные помещения зарегистрировано в установленном законом порядке, сторонами договора от 09.11.2006 подписан акт приема-передачи имущества от 13.11.2006, согласно которому продавец передал, а покупатель принял спорные нежилые помещения.

Судами на основе исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, а также пояснений сторон установлено, что фактически передача всех отчужденных по договору купли-продажи помещений не произведена. Как указал суд апелляционной инстанции, подписание акта приема-передачи не свидетельствует об исполнении продавцом обязанности по передаче нежилых помещений, являющихся предметом договора, поскольку в материалах дела имеется письмо продавца — общества «Фирма «Заря», об отсрочке освобождения спорных помещений, а также подтверждение сторонами спора факта нахождения в указанных помещения имущества продавца.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что в рассматриваемом случае подлежат применению положения ст. 398, 463, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обязательственные отношения сторон, основанные на договоре купли-продажи, и устанавливающие специальные последствия неисполнения продавцом обязанности по передаче проданной вещи.

Кроме того, суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что наличие между сторонами спора обязательственных отношений исключает применение вещно-правового способа защиты нарушенного права в виде истребования вещи из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации)…»

 

  1. Ситуации, в которых требование покупателя к продавцу о передаче недвижимой вещи по договору купли-продажи не подлежит удовлетворению

 

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору ее купли-продажи подлежит государственной регистрации. Исполнение такого договора до государственной регистрации не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (п. 2 указанной статьи).

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения ему этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В судебной практике возникают вопросы о том, в каких ситуациях требование покупателя к продавцу о передаче недвижимой вещи не подлежит удовлетворению.

 

5.1. Вывод из судебной практики: Покупатель утрачивает право предъявлять к продавцу требование о передаче недвижимой вещи на основании ст. 398 ГК РФ и регистрации перехода права собственности, если вещь передана во владение другого приобретателя.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.01.2010 по делу N А32-19547/2008

«…Анализ норм статей 463 (пункт 2), 549, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что покупатель недвижимости вправе прибегнуть к иску о регистрации перехода права собственности, только если он не утратил право требования к продавцу исполнить договор купли-продажи недвижимости путем передачи недвижимости. Для вступления во владение этим имуществом приобретатель может защищать свои права и законные интересы в соответствии с правилами статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации путем обращения к продавцу недвижимости с требованием, основанным на договоре купли-продажи. По смыслу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации право кредитора требовать отобрания вещи у должника отпадает, если вещь уже передана третьему лицу по правовому основанию для приобретения права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления либо если у третьего лица уже возникло одно из указанных прав. Таким образом, покупатель утрачивает право требования к продавцу передать недвижимую вещь и зарегистрировать переход права собственности, если вещь передана во владение другого приобретателя. Поэтому судебно-арбитражная практика в отсутствие иного правового регулирования из двух приобретателей недвижимости отдает приоритет тому, который получил вещь во владение (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.05.2001 по делу N А53-5964/2000-С4-6, от 03.09.2001 по делу N А15-316/2001-8).

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд всесторонне, полно и объективно исследовал представленные в дело доказательства, дал им надлежащую правовую оценку и правомерно прекратил производство по апелляционной жалобе общества «ВЕРП». Отсутствие у заявителя права на обжалование судебного акта исключает необходимость проверки иных доводов, изложенных им в кассационной жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено…»

 

Аналогичная судебная практика:

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.09.2001 N Ф08-2780/2001

«…Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. Передача недвижимости согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Между тем, из материалов дела видно, что истец фактически не вступил во владение спорным цехом, поскольку последний ему не был передан. Имеющийся в деле акт приема-передачи от 17.11.2000 апелляционной инстанцией обоснованно не принят в качестве доказательства передачи, поскольку со стороны продавца подписан неуполномоченными лицами. Из представленной в заседании суда кассационной инстанции ксерокопии этого же акта с подписью директора ООО «Рычал» (продавца) не усматривается, когда Гаджимурадов Т.М. (бывший директором ООО «Рычал» с 09.08.2000) поставил свою подпись, был ли он на этот момент директором.

Истец как кредитор по договору купли-продажи от 17.11.2000 вправе был потребовать от продавца передачи ему проданного имущества. Это право в силу статьи 398 Гражданского кодекса РФ отпадает, если имущество уже передано третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

При таких обстоятельствах истец вправе потребовать возмещения убытков (в случае их наличия) от продавца — ООО «Рычал»…»

 

  1. Ответственность продавца, уклоняющегося от передачи недвижимого имущества покупателю

 

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору ее купли-продажи подлежит государственной регистрации. Исполнение такого договора до государственной регистрации не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (п. 2 указанной статьи).

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения ему этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

В судебной практике возникают вопросы об ответственности продавца, уклоняющегося от передачи недвижимого имущества покупателю.

 

6.1. Вывод из судебной практики: С продавца, уклоняющегося от передачи недвижимого имущества покупателю, нельзя взыскать сумму неосновательного обогащения за пользование данной недвижимостью.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2010 N Ф09-3997/10-С6 по делу N А07-9242/2009

«…Как установлено судами, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 09.11.2006 общество «ОйлТрейдинг» приобрело у общества «Фирма «Заря» нежилые помещения комбината бытового обслуживания общей площадью 1913,30 кв. м (1-й, 2-й этажи, цоколь), расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, д. 149, а именно: на 1-ом этаже — помещения N 1, 3, 3а, 4, 5 — 9, 11 — 14, 16 — 26, 31 — 33, 33а, 34, 35, 35а, 36 — 43, 43а, 44, 44а, 45 — 50, 50а; на 2-ом этаже — помещения N 15а, 16 — 36, 42 — 47; на цокольном этаже — помещения N 1 — 7, 9 — 26, 16а, 17 — 19, 19а, 20 — 25, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.11.2006 серии 04АА N 716502.

Поскольку помещения, отчужденные по договору от 09.11.2006, не были переданы в указанный срок, общество «ОйлТрейдинг» обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование указанными помещениями без установленных законом или договором оснований и об обязании освободить занимаемые помещения.

При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе согласно ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать либо передачи ему этой вещи на предусмотренных договором условиях, либо возмещения причиненных убытков (п. 2 ст. 463 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что в рассматриваемом случае подлежат применению положения ст. 398, 463, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обязательственные отношения сторон, основанные на договоре купли-продажи, и устанавливающие специальные последствия неисполнения продавцом обязанности по передаче проданной вещи.

С учетом этого суд апелляционной инстанции обоснованно признал неверными выводы суда первой инстанции о наличии неосновательного обогащения на стороне покупателя в связи с несвоевременной передачей помещений продавцом по договору купли-продажи…»

 

Аналогичная судебная практика:

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 15.01.2009 N Ф09-10147/08-С6 по делу N А76-3522/2008

«…Как установлено судами и следует из материалов дела, между Горбачевым В.П. (продавец) и Кукиным Н.М., Устьянцевой Г.И. (покупатели) заключен договор от 04.10.2005.

Нежилое помещение покупателям не передано, находится в пользовании у ответчика.

Предприниматель Кукин Н.М., ссылаясь на то, что ответчик незаконно пользуется спорным нежилым помещением, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика на основании ст. 1102, 1103, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации неосновательного обогащения в виде не выплаченной истцу стоимости аренды помещения.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что в соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объект недвижимого имущества возникло у истца с момента государственной регистрации, нежилое помещение по договору купли-продажи продавцом не передано, находится в пользовании без установленных законом или сделкой оснований.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Последствия отказа продавца передать индивидуально-определенную вещь покупателю предусмотрены положениями п. 2 ст. 463, ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) в силу п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации можно взыскать с лица, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего).

С учетом того что между сторонами имеются обязательственные отношения по договору купли-продажи, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что спор подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим отношения по купле-продаже недвижимости, в связи с чем оснований для применения норм о неосновательном обогащении не имеется.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований предпринимателя Кукина Н.М…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code