Статья 556. Передача недвижимости

Доказательства, которые могут подтверждать передачу недвижимости по договору купли-продажи

 

После подписания передаточного документа возникает немало правовых последствий. Так, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения ему этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Покупатель становится законным владельцем объекта недвижимости и имеет право на защиту права владения на основании ст. 305 ГК РФ (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») и т.д.

Вследствие этого на практике возникают споры о том, какие доказательства подтверждают факт передачи покупателю недвижимого имущества по договору купли-продажи.

 

1.1. Вывод из судебной практики: Акт приема-передачи, подписанный сторонами, является доказательством передачи недвижимости по договору купли-продажи.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.2010 по делу N А82-5285/2009

«…Индивидуальный предприниматель Филатов Андрей Александрович (далее — Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее — Комитет), Департаменту финансов мэрии города Ярославля (далее — Департамент) о взыскании 1 774 543 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области от 04.12.2008 по делу N А82-7180/2008-20 договор купли-продажи от 22.01.2008 признан недействительным.

Заявлением от 21.01.2009 Филатов А.А. потребовал вернуть ему денежные средства, перечисленные им по договору купли-продажи от 22.01.2008.

Платежным поручением от 02.02.2009 N 162 Комитет возвратил Предпринимателю денежные средства в размере 13 210 000 рублей.

Посчитав, что ответчики в период с 24.01.2008 по 06.02.2009 пользовались денежными средствами Предпринимателя без законных оснований, Филатов А.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Таким образом, в рассматриваемом случае для установления факта возникновения неосновательного обогащения Комитета за счет Предпринимателя необходимо доказать неравный размер взаимных обязательств сторон.

Договор купли-продажи от 22.01.2008 (признанный впоследствии недействительным решением Арбитражного суда Ярославской области от 04.12.2008 по делу N А82-7180/2008-20) исполнен сторонами надлежащим образом — покупатель перечислил денежные средства, а продавец передал покупателю имущество по передаточному акту, а потому размер взаимных обязательств сторон является равным.

Довод заявителя о том, что ему не передавалось недвижимое имущество, отклоняется в силу следующего.

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, передаточный акт от 24.01.2008 является допустимым доказательством по настоящему делу и подтверждает исполнение обязанности Комитета по передаче нежилых помещений Предпринимателю…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 16.06.2010 N ВАС-7608/10 по делу N А82-5285/2009

«…Индивидуальный предприниматель Филатов Андрей Александрович (далее — предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ул. Депутатская, д. 9, г. Ярославль, 150000; далее — комитет), Департаменту финансов мэрии города Ярославля (ул. Андропова, д. 6, г. Ярославль, 150000) о взыскании 1 774 543 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.01.2008 по 06.02.2009 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как считает предприниматель, имеющийся в материалах дела передаточный акт от 24.01.2008 не подтверждает фактической передачи имущества истцу, что, в свою очередь, свидетельствует об одновременном пользовании комитетом и объектом недвижимости, и чужими денежными средствами.

Как следует из содержания оспариваемых судебных актов, требование предпринимателя о взыскании суммы процентов основано на том, что заключенный между ним и комитетом договор от 22.01.2008 купли-продажи недвижимого имущества, в оплату которого предприниматель 24.01.2008 перечислил денежные средства, является недействительным (ничтожным), что установлено судебными актами арбитражного суда по другому делу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Отвергая доводы предпринимателя о том, что ему не было фактически передано недвижимое имущество, суд исходил из подписания 24.01.2008 между сторонами договора передаточного акта, который в силу статьи 556 Кодекса свидетельствует об исполнении обязательства комитетом по передаче недвижимости предпринимателю.

…в передаче дела N А82-5285/2009 Арбитражного суда Ярославской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 26.08.2009, постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 29.10.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.02.2010 отказать…»

 

1.2. Вывод из судебной практики: Акт приема-передачи, подписанный сторонами, не является доказательством передачи недвижимости по договору купли-продажи, если представлены данные о нахождении этого имущества во владении продавца.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.10.2010 по делу N А33-2731/2009

«…В соответствии с пунктом 1 статьи 556 названного Кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В подтверждение факта исполнения договора купли-продажи N 2-неж. от 03.08.2007 и передачи недвижимого имущества представлен акт приема-передачи от 03.08.2007, согласно которому ООО «Авто-Град» передало, а ООО «Краскорни» приняло нежилое помещение N 1, являющееся предметом указанного договора.

Вместе с тем, как установлено апелляционной инстанцией, спорное имущество не выбывало из владения истца, ввиду чего сделка по отчуждению спорного имущества от ООО «Авто-Град» к ООО «Краскорни» фактически не состоялась.

Факт владения спорным недвижимым имуществом ООО «Промпластик» после 3 августа 2007 года (даты составления представленного акта приема-передачи) подтверждается представленными в материалы дела договором аренды от 15.06.2007, заключенным между ООО «Промпластик» и ООО «Региональное Общество Содействия Промышленности Торговли».

Обстоятельства спора, связанные с оценкой договора купли-продажи N 2-неж. от 03.08.2007 были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…»

 

Аналогичная судебная практика:

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2010 N Ф09-3997/10-С6 по делу N А07-9242/2009

«…В соответствии с п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как видно из материалов дела, права собственности общества «ОйлТрейдинг» на спорные помещения зарегистрировано в установленном законом порядке, сторонами договора от 09.11.2006 подписан акт приема-передачи имущества от 13.11.2006, согласно которому продавец передал, а покупатель принял спорные нежилые помещения.

Судами на основе исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, а также пояснений сторон установлено, что фактически передача всех отчужденных по договору купли-продажи помещений не произведена. Как указал суд апелляционной инстанции, подписание акта приема-передачи не свидетельствует об исполнении продавцом обязанности по передаче нежилых помещений, являющихся предметом договора, поскольку в материалах дела имеется письмо продавца — общества «Фирма «Заря» об отсрочке освобождения спорных помещений, а также подтверждение сторонами спора факта нахождения в указанных помещениях имущества продавца.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что в рассматриваемом случае подлежат применению положения ст. 398, 463, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обязательственные отношения сторон, основанные на договоре купли-продажи, и устанавливающие специальные последствия неисполнения продавцом обязанности по передаче проданной вещи…»

 

1.3. Вывод из судебной практики: Договор купли-продажи является доказательством передачи недвижимого имущества, если такой договор содержит условие о том, что он одновременно является актом приема-передачи.

 

Судебная практика:

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что договор купли-продажи недвижимого имущества подтверждает факт передачи документов, связанных с его эксплуатацией.

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.01.2010 N 10885/09 по делу N А33-15660/2008

«…Между предпринимателем Ипатюком О.В. (далее — предприниматель) и обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Одежда» (далее — ООО «Фирма «Одежда», общество) 10.08.2004 заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 1 (литер Г1) общей площадью 13 кв. метров, находящегося на первом этаже в одноэтажном кирпичном нежилом строении по адресу: г. Красноярск, Октябрьский р-н, ст. Бугач. Впоследствии дому присвоен адрес: г. Красноярск, ул. Норильская, д. 9, стр. 17.

Согласно пункту 7 договор является одновременно актом приема-передачи помещения; исходя из пункта 3 расчеты по договору произведены покупателем полностью до его подписания.

Поскольку право собственности ООО «Фирма «Одежда» на проданное впоследствии предпринимателю нежилое помещение было зарегистрировано, а договоры и акты, на основании которых товарищество приобрело это помещение в собственность в порядке приватизации, так же как и его право собственности на него, никем не оспаривались, у суда кассационной инстанции отсутствовали основания для вывода о недоказанности предпринимателем приобретения ООО «Фирма «Одежда» права собственности на нежилое помещение в установленном порядке.

Также не может быть признан обоснованным довод суда кассационной инстанции о том, что отсутствие акта приема-передачи нежилого помещения от ООО «Фирма «Одежда» к предпринимателю свидетельствует о фактическом непоступлении этого помещения во владение последнего и препятствует осуществлению регистрации перехода права собственности на него к предпринимателю. Согласно пункту 7 договора купли-продажи от 10.08.2004 продавец передает, а покупатель принимает нежилое помещение и связанные с его эксплуатацией документы в момент подписания договора, который по обоюдному согласию сторон одновременно имеет силу акта приема-передачи этого объекта. Кроме того, тот факт, что нежилое помещение находится во владении покупателя, был установлен судом первой инстанции.

При таких обстоятельствах оспариваемое постановление суда кассационной инстанции нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене…»

 

Аналогичная судебная практика:

Восточно-Сибирский округ

 

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд учел, что объект недвижимого имущества был передан продавцом покупателю по ранее заключенному между ними договору аренды.

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2006 N А33-16897/05-Ф02-2778/06-С2 по делу N А33-16897/05

«…Заявитель кассационной жалобы утверждает, что выводы суда апелляционной инстанции о том, что договор купли-продажи от 22.04.2005 исполнен сторонами и здание было передано истцу, не соответствуют материалам дела и противоречат закону, поскольку документ о передаче имущества по договору купли-продажи сторонами не составлялся и не подписывался, истец пользуется имуществом без законных оснований.

Как усматривается из материалов дела и было установлено судом апелляционной инстанции, 22.04.2005 между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) был заключен договор продажи нежилого здания, расположенного по адресу: Красноярский край, с. Каратузское, ул. Юбилейная, д. 1А.

В связи с уклонением продавца от государственной регистрации перехода права собственности на здание истец обратился в арбитражный суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы истца о том, что договор не был исполнен (недвижимость истцу не передавалась, передаточный акт не составлялся), и пришел к правильному выводу о том, что фактически недвижимость была передана ответчиком истцу ранее в рамках существовавших между сторонами арендных отношений, имущество находится у истца.

Кроме того, в пункте 12 заключенного сторонами договора продажи недвижимости от 22.04.2005 указано, что данный договор имеет силу передаточного акта.

Названное положение договора не противоречит пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Следовательно, обязательство продавца по передаче недвижимости покупателю было исполнено…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.08.2011 по делу N А53-1850/2011

«…Как видно из материалов дела, 30 ноября 2011 года общество (продавец) и концерн (покупатель) заключили договор купли-продажи с рассрочкой платежа следующих объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Магнитогорская, 99в/9:

— нежилого помещения общей площадью 337,2 кв. м (номера на поэтажном плане: 1, 2, 2а, 3 — 8, 23, 24, 26, 26а, 27, 28, 28а, 29 — 31 на первом этаже двухэтажного здания под литерой АБ);

— нежилого помещения (комната N 14 (1)) общей площадью 156,4 кв. м на первом этаже одноэтажного здания под литерой АЩ;

— склада площадью 41,4 кв. м под литерой Дд.

Пунктом 6 договора определено, что продавец передал покупателю указанное имущество в состоянии, пригодном для эксплуатации, а также передал относящуюся к имуществу документацию. Покупатель ознакомился с техническим состоянием приобретаемого имущества, претензий к нему не имеет, согласен принять его в собственность.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем в силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Истолковав договор купли-продажи от 30.11.2010 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды сделали правильный вывод о том, что пункт 6 договора являлся одновременно и передаточным актом. Поскольку после получения приобретенного по договору от 30.11.2010 недвижимого имущества ответчик не уплатил его цену, суд правильно взыскал с него установленную договором сумму (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации)…»

 

1.4. Вывод из судебной практики: Договор купли-продажи, содержащий условие о том, что он одновременно является актом приема-передачи, не служит доказательством передачи недвижимости покупателю, если представлены данные о нахождении ее во владении продавца.

 

Судебная практика:

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении в качестве доказательств неисполнения продавцом обязанности по передаче спорного объекта недвижимого имущества учтены пояснения покупателя, переписка сторон, а также решение арбитражного суда по другому делу.

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2011 по делу N А32-1019/2010

«…Как установлено судами и подтверждено материалами дела, 17.03.2009 Королевым С.Е. (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости (далее — договор от 17.03.2009), по условиям которого продавец продает, а покупатель принимает и оплачивает объекты недвижимости: гараж, административное здание, склад горючесмазочных материалов, ремонтный цех, проходная, котельная, уборная, автомастерская (далее — спорные объекты, имущество), расположенные по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Старомышастовская, ул. Советская, 22 (т. 1, л. д. 12).

В силу пункта 5 договора от 17.03.2009 передача имущества произведена в момент подписания договора путем вручения технической документации, ключей, при этом договор является документом, подтверждающим передачу недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как видно из материалов дела, права собственности предпринимателя на спорные объекты зарегистрировано в установленном законом порядке, условиями договора предусмотрен факт передачи объектов при его подписании.

Апелляционный суд, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также учитывая пояснения сторон, сделал правомерный вывод о том, что фактическая передача продавцом предпринимателю всех отчужденных по договору от 17.03.2009 объектов не произведена. Указание в договоре на передачу имущества не свидетельствует об исполнении продавцом обязанности по передаче объектов, являющихся предметом договора, поскольку совокупностью обстоятельств подтверждено нахождение спорных объектов во владении предприятия.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что в рассматриваемом случае подлежат применению положения статей 398, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обязательственные отношения сторон, основанные на договоре купли-продажи, и устанавливающие специальные последствия неисполнения продавцом обязанности по передаче проданной вещи, поскольку договор от 17.03.2009 в части передачи имущества не исполнен…»

 

По данному делу подробнее см. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2010 N 15АП-10011/2010.

 

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2010 N 15АП-10011/2010 по делу N А32-1019/2010

«…Как следует из материалов дела, 17.03.2009 г. между Королевым С.И. (продавец) и Халаимовой Е.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продает, а покупатель принимает и оплачивает объекты недвижимости: гараж, административное здание, склад ГСМ, ремонтный цех, проходная, котельная, уборная, автомастерская, расположенные по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Старомышастовская, ул. Советская, 22.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке (свидетельство о регистрации права 23 АЕ N 397891-397891).

Согласно пункту 5 договора от 17.03.2009 г. передача имущества продавцом осуществлена путем вручения покупателю технической документации, ключей в момент подписания договора. Отчуждаемое имущество передано на основании указанного договора, который является документом, подтверждающим передачу имущества. Из пункта 4 договора следует, что покупатель оплатил продавцу стоимость объектов недвижимости в размере 207000 руб.

Под передачей вещи в соответствии со статьей 224 названного Кодекса понимается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной ему с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Таким образом, в круг обязанностей продавца по договору продажи недвижимости входит (в том числе) вручение имущества покупателю; до соответствующего вручения продавец не может считаться надлежаще исполнившим обязательство.

Между тем истица указала, что спорные объекты с марта 2009 г. и по настоящее время находятся в пользовании и владении МУП «Родное подворье».

В апелляционной жалобе МУП «Родное подворье» подтвердило передачу администрацией Старомышастовского сельского поселения спорных объектов в пользование муниципального предприятия. Нахождение спорных объектов в пользовании МУП «Родное подворье» подтверждается указанием на данный факт истицей в исковом заявлении, расчетом неосновательного обогащения (с даты регистрации перехода права собственности с 04.04.2009 г. по 12.05.2010 г.), перепиской истицы с ответчиком, ответом администрации Старомышастовского сельского поселения Динского района от 07.05.2009 г. об отказе освободить спорное имущество, ответом МУП «Родное подворье» от 07.05.2009 г. также об отказе в удовлетворении требований истицы (лист дела 25, 26, 123).

Факт нахождения спорного имущества во владении ответчика подтвердил и представитель истицы, пояснив, что ответчик содержит в спорных помещениях свою технику, отказывается освободить объекты недвижимости. Данное обстоятельство также следует из решения Арбитражного суда Краснодарского края от 8.04.2010 по делу N А32-1017/2010 г., которым с ответчика в пользу Королева С.Е. взыскано неосновательное обогащение.

С учетом совокупности доказательств, имеющихся в материалах дела, суд апелляционной инстанции считает доказанным, что фактического исполнения договора купли-продажи не было, объекты недвижимости от продавца Королева С.Е. покупателю Халаимовой Е.В. не переданы, имущество находится в пользовании третьего лица — муниципального предприятия, а покупатель Халаимова Е.В., зарегистрировав свое право собственности на спорное имущество, не получала спорные объекты недвижимости в фактическое владение. Следовательно, истица не обладает полным объемом правомочий собственника в отношении спорного имущества и не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц…»

 

1.5. Вывод из судебной практики: Если покупатель фактически проживает в приобретенном помещении при отсутствии акта его приема-передачи, это свидетельствует о том, что продавец исполнил обязанность по передаче данного объекта.

 

Судебная практика:

 

Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2011 N 5-В11-27

«…В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Согласно п. 13 договора купли-продажи квартиры, заключенного между Кудиновой Е.С. и Виноградовой Н.М. 06 декабря 2006 г., данный договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств: передаче покупателем указанной в договоре суммы продавцу за приобретаемую по этому договору квартиру; передаче продавцом покупателю вышеуказанного жилого помещения по подписываемому сторонами передаточному акту.

Судом первой инстанции установлено, что спорное жилое помещение в установленном порядке по соответствующему передаточному акту Кудиновой Е.С. Виноградовой Н.М. либо ее супругу Виноградову А.А. не передавалось; денежные средства по договору Виноградовой Н.М. также не выплачены. Тем самым, по мнению суда кассационной инстанции, со стороны покупателя Виноградовой Н.М. допущено существенное нарушение договора купли-продажи квартиры, которое повлекло для продавца Кудиновой Е.С. такой ущерб, который лишил ее того, на что Кудинова Е.С. была вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры. Поэтому отказ суда первой инстанции в расторжении договора был признан судом кассационной инстанции незаконным и необоснованным.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает выводы суда кассационной инстанции ошибочными, основанным на неправильном толковании норм материального права.

Так, судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной квартиры от 06 декабря 2006 г. был фактически исполнен продавцом Кудиновой Е.С. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю Виноградовой Н.М., которой выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Квартира фактически передана истцом во владение ответчиков. Ответчики Виноградовы постоянно проживают в спорной квартире, зарегистрированы в ней.

С учетом приведенных обстоятельств и положений ст. 556 ГК РФ само по себе неподписание предусмотренного договором купли-продажи квартиры передаточного акта не свидетельствовало, как правильно указал суд первой инстанции, о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче квартиры покупателю, а покупатель — обязанность по принятию проданной ему квартиры…»

 

1.6. Вывод из судебной практики: Если покупатель недвижимого имущества несет расходы по его содержанию на протяжении длительного времени при отсутствии акта приема-передачи объекта недвижимости, это свидетельствует о его передаче продавцом.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.11.2009 N Ф03-5828/2009 по делу N А04-2412/2009

«…Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражные суды установили, что договор купли-продажи от 14.11.1998 заключен в соответствии с нормами действующего законодательства.

Арбитражные суды установили также, что данный договор сторонами исполнен, ОАО «Амурагроснаб» в течение 10 лет выполнял обязательства по содержанию комнаты N 317 в административном здании в г.Благовещенске по ул.Чайковского, 7.

Поскольку уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на спорные помещения, истцу признано судом безосновательным, то иск ОАО «Амурагроснаб» правомерно удовлетворен в соответствии с положениями пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

Доводы заявителя жалобы о неисполнении договора купли-продажи от 14.11.1998, об отсутствии акта приема-передачи имущества опровергаются фактом содержания и владения истцом спорным объектом имущества.

Нормы материального и процессуального права применены судебными инстанциями правильно, в связи с чем решение и постановление апелляционного суда не подлежат отмене, а кассационная жалоба — удовлетворению…»

 

Аналогичная судебная практика:

Поволжский округ

 

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд учел, что сведения о спорном имуществе покупатель отразил в бухгалтерском учете.

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 по делу N А49-2731/2007

«…По условиям заключенного между заявителем и предпринимателем договора купли-продажи от 29.11.1997 ответчик — предприниматель Оганесян Р.Е., являясь собственником имущества на основании свидетельства о собственности, выданного Фондом имущества г. Пензы 30.06.1992, продает истцу — ООО «Ремстрой» нежилое помещение площадью 26,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Московская, 8, а истец, в свою очередь, оплачивает сумму 60000000 неденоминированных руб.

Действовавшим законодательством в момент заключения договора (ноябрь 1997 года) не была предусмотрена обязательная государственная регистрация сделок купли-продажи, и согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считался заключенным с момента его подписания.

Исследовав представленные в деле доказательства, суд установил, что в соответствии с договором имущество было передано истцу в 1997 году и поставлено на баланс, истец в течение десяти лет несет расходы по содержанию имущества, в том числе платил налог на имущество (пояснительная к годовому отчету по ООО «Ремстрой» за 1997 год, бухгалтерский баланс за 1997 год, расчет налога на имущество за 1997 год, акт о пересчете (уценке) статей бухгалтерского баланса по состоянию на 01.01.1998 и платежные поручения на оплату налога на имущество за 1997 год, 1998 год, 2003 — 2004 годы).

Согласно части 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту либо иному документу.

В данном случае сторонами не был подписан передаточный акт. Однако, как установил суд, имущество фактически было передано покупателю.

Довод предпринимателя о том, что передаточный акт не был подписан ввиду неполной оплаты Обществом стоимости помещения, судом был исследован и оценен как необоснованный. Суд сослался на представленные в материалах дела документы — текст договора и расходный кассовый ордер от 29.11.1997, и пришел к выводу о том, что сумма в размере 60000000 неденоминированных рублей истцом оплачена.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества между истцом и ответчиком заключен, обязанности по передаче имущества и его оплате исполнены, следовательно, в силу статей 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации он является юридически значимым…»

 

1.7. Вывод из судебной практики: Счет-фактура не является доказательством передачи недвижимости, если согласно условиям договора купли-продажи его исполнение должно подтверждаться актом приема-передачи.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.07.2008 N Ф03-А37/08-1/2893 по делу N А37-2412/2007-13

«…Как следует из материалов дела, 06.01.2006 между МОД ГУП «Птицефабрика «Феникс» в лице конкурсного управляющего (продавец) и ООО «Птицефабрика Дукчинская» (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества на открытых торгах: цеха N 9 (птичника) под разборку, цеха N 10 (птичника) под разборку.

В соответствии с п. 3.1 Договора передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписанному передаточному акту.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Кроме того, суд обоснованно не принял в качестве доказательства передачи объектов недвижимости счет-фактуру от 06.01.2006 N 1, поскольку согласно п. 4.1 договора от 06.01.2006 переход права собственности осуществляется на основании указанного договора и акта приема-передачи…»

 

По данному делу подробнее см. Решение Арбитражного суда Магаданской области от 15.04.2008 по делу N А37-2412/2007-13.

 

Решение Арбитражного суда Магаданской области от 15.04.2008 по делу N А37-2412/2007-13

«…В отношении Магаданского областного дочернего государственного унитарного предприятия «Птицефабрика «Феникс» по заявлению Федеральной налоговой службы России в Арбитражном суде Магаданской области было возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) (дело N А37-584/04-12Б — л.д. 32-34, т. 2).

В газете «Магаданская правда» за 07.12.2005 г. конкурсным управляющим опубликовано объявление о продаже имущества должника, МОД ГУП «Птицефабрика «Феникс» (л.д. 20-21, т. 2).

Согласно протоколу об итогах аукциона N 5 аукционной комиссии МОД ГУП «Птицефабрика «Феникс» от 06.01.2006 г. (л.д. 19, т. 2) комиссия решила признать победителем открытого аукциона и покупателем лота N 1 — цеха N 9 (птичник) под разборку продажная цена 49990,00 руб. и лота N 2 — цеха N 10 (птичник) под разборку продажная цена 49990,00 руб. — ООО «Птицефабрика Дукчинская».

Далее, как следует из материалов дела, между ООО «Птицефабрика Дукчинская» (истец, покупатель) и МОД ГУП «Птицефабрика «Феникс» в лице конкурсного управляющего Химкуса А.А. (продавец) 06.01.2006 г. был заключен договор N 10 купли-продажи имущества на открытых торгах (л.д. 9, т. 1), согласно условиям которого продавец передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: цех N 9 (птичник) под разборку стоимостью 49990,00 руб., цех N 10 (птичник) под разборку стоимостью 49990,00 руб. (п.1.1 договора).

Передача объекта недвижимого имущества от продавца покупателю оформлена счетом-фактурой N 1 от 06.01.2006 г., подписанным обеими сторонами по договору (л.д. 18, т. 2).

Оплата стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом договора N 10 от 06.01.2006 г., подтверждается копиями платежным поручений NN 21 от 18.01.2006 г., 84 от 17.02.2006 г. (90090,00 + 9890,00) (л.д. 13-14, т. 1).

В связи с тем, что государственная регистрация перехода права собственности на спорные объекты недвижимости сторонами сделки не была произведена, а продавец — Магаданское областное дочернее государственное унитарное предприятие «Птицефабрика «Феникс» в настоящее время ликвидировано, ООО «Птицефабрика Дукчинская» обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Магаданской области и Чукотскому автономному округу с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости: здание цеха N 9 и здание цеха N 10 по договору купли-продажи от 06.01.2006 г. N 10 со ссылкой на ст. ст. 218, 550, 551 ГК РФ, ст. 16 ФЗ N 122-ФЗ.

Установив фактические обстоятельства дела, с учетом норм материального и процессуального права, суд пришел к следующему выводу.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п. 4.1 договора купли-продажи имущества на открытых торгах N 10 от 06.01.2006 г., заключенному между МОД ГУП «Птицефабрика «Феникс» и ООО «Птицефабрика Дукчинская», переход прав собственности осуществляется на основании данного договора и акта приема-передачи.

Однако в материалах дела отсутствует и истцом не представлен акт приема-передачи спорного имущества от продавца покупателю, несмотря на неоднократные запросы суда (л.д. 1, 92, т. 1; л.д. 35-36, т. 2).

Представленная в материалы дела счет-фактура N 1 от 06.01.2006 г. в силу п. 1 ст. 556 ГК РФ и п. 4.1 договора N 10 от 06.01.2006 г. является ненадлежащим доказательством передачи спорного имущества от продавца покупателю.

При наличии вышеизложенных обстоятельств, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Птицефабрика Дукчинская» к Управлению Федеральной регистрационной службы по Магаданской области и Чукотскому автономному округу о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости: здание цеха N 9 и здание цеха N 10 по договору купли-продажи от 06.01.2006 г. N 10, в связи с чем исковое заявление не подлежит удовлетворению…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code