Если у покупателя отсутствует статус индивидуального предпринимателя на момент приобретения недвижимого имущества, которое расположено на выкупаемом в порядке ст. 36 ЗК РФ земельном участке

11.2. Вывод из судебной практики: Если у покупателя отсутствует статус индивидуального предпринимателя на момент приобретения недвижимого имущества, которое расположено на выкупаемом в порядке ст. 36 ЗК РФ земельном участке, это не является основанием для отказа в применении льготной цены, установленной п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.07.2012 по делу N А70-11513/2011

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, Медведеву Н.М. принадлежит на праве собственности нежилое строение (склад), расположенное по адресу: г. Тюмень, д. Матмассы, ул. Строителей, 19 г. (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 09.04.2002 72НВ905747, приказ об изменении адреса от 08.10.2010 N 10-49130).

Право собственности на данное строение возникло на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.03.2002, заключенного с ОАО «Агропромтранс», у которого право собственности возникло вследствие приватизации имущества из государственной собственности (приказ об утверждении плана приватизации автотранспортного предприятия «Матмасыагропромтранс» от 01.12.1992 N 437).

Под указанным строением сформирован земельный участок с кадастровым номером 72:23:0103002:92 площадью 3599 кв. м.

04.04.2011 ИП Медведев Н.М. обратился в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0103002:92 в собственность за плату, с ценой земельного участка в размере 2,5% от его кадастровой стоимости.

Департамент письмом от 23.05.2011 N 110523040/17-1 отказал в предоставлении земельного участка в собственность за плату по цене 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в связи с тем, что Медведев Н.М. был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя после возникновения права собственности на нежилое строение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Пунктом 1, 2 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2007 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлен субъектный состав лиц, которым до 1 января 2010 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также предельные величины цены в зависимости от численности населения населенного пункта.

При оценке данных о стоимости подлежащего выкупу земельного участка судами правильно приняты во внимание обозначенные нормы права и установлена обоснованность цены, указанной истцом, а также установлено, что заявитель является индивидуальным предпринимателем и собственником нежилого строения по адресу: г. Тюмень, д. Матмассы, ул. Строителей, 19 г., отчужденного из государственной собственности на основании приказа об утверждении плана приватизации автотранспортного предприятия «Матмасыагропромтранс» от 01.12.1992 N 437.

Судами сделан правомерный вывод о том, что действующим законодательством не установлено такого условия предоставления земельного участка индивидуальному предпринимателю в собственность за плату по цене 2,5% от кадастровой стоимости, как наличие у гражданина статуса индивидуального предпринимателя на момент приобретения расположенного на земельном участке недвижимого имущества, отчуждаемого из государственной и муниципальной стоимости…»

 

  1. Ситуации, в которых при выкупе земельного участка заинтересованные лица не вправе претендовать на определение выкупной цены в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

 

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор ее купли-продажи считается незаключенным.

Цена отчуждаемого недвижимого имущества может регулироваться на основании положений нормативных правовых актов. В частности, такой порядок предусмотрен для земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности.

При определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключенному в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Указанный Закон содержит императивную норму об условиях определения стоимости земельного участка.

Статья 2 названного Закона посвящена определению цены выкупаемого из государственной (муниципальной) собственности земельного участка.

При применении указанных норм в судебной практике возникает вопрос о том, в каких случаях при выкупе земельного участка заинтересованные лица не вправе претендовать на определение выкупной цены в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

 

12.1. Вывод из судебной практики: Если на земельном участке, выкупаемом на основании ст. 36 ЗК РФ, помимо приватизированной из государственной (муниципальной) собственности недвижимости, расположены иные объекты, которые приобретены не в ходе приватизации, то льготный порядок выкупа такого участка не применяется.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.2011 по делу N А70-6570/2010

«…Общество с ограниченной ответственностью «Антикор-91» (далее — ООО «Антикор-91») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области (далее — ТУ Росимущества в Тюменской области) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 72:23:0221003:659 площадью 10 776 м2, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Одесская, 1, строение 8, предоставленного под существующее нежилое строение, литер А3, А4, в границах, указанных в кадастровом паспорте, на условиях установления цены в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Исковые требования со ссылкой на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации мотивированы необоснованным уклонением ответчика от заключения договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка.

В силу правовой позиции, сформированной в постановлении от 09.04.2009 N 14649/08 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, для приобретения собственником строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности, земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Согласно толкованию пункта 1 статьи 2 Вводного закона, содержащемуся в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 N 1129-О-О, по смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях — независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Поскольку на испрашиваемом земельном участке помимо нежилого строения площадью 319,10 м2, приобретенного истцом по сделке купли-продажи ранее приватизированного имущества, находятся нежилые строения площадью 295,9 м2 и 121,6 м2, самовольно возведенные им после передачи этого земельного участка в аренду, право собственности на которые признано за истцом решением суда, то апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии у ООО «Антикор-91» права на выкуп земельного участка по льготной цене.

При таких обстоятельствах ООО «Антикор-91″ правомерно отказано в иске…»

 

12.2. Вывод из судебной практики: Цена незастроенного земельного участка в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования им на право собственности определяется исходя из рыночной стоимости такого участка, а не из льготной, установленной п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.12.2010 N 8155/10 по делу N А14-8163/2009187/10

«…Суд первой инстанции, определяя размер выкупной цены земельного участка, исходил из того, что государственная собственность на данный участок не разграничена, поэтому согласно подпункту 2 пункта 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит выкупу по цене, установленной пунктом 2 статьи 16 Закона Воронежской области от 13.05.2008 N 25-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области», в размере, равном семикратной ставке земельного налога за единицу площади земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ) юридические лица, не указанные в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2010 в соответствии с правилами статьи 36 названного Кодекса.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 21.03.2006 N 14711/05 сформировал правовую позицию: одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Пунктом 2 статьи 3 названного Закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).

При этом одинаковый порядок реализации права на приобретение земельных участков по названным двум основаниям не означает, что к отношениям по приобретению обладателем права постоянного (бессрочного) пользования незастроенного земельного участка применимы нормы подпунктов 1.1 и 1.2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что собственники зданий, строений, сооружений приобретают земельные участки, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости, в собственность по льготной цене, которая не может превышать кадастровой стоимости таких земельных участков.

Поскольку действующее законодательство не устанавливает специальных правил определения цены для случаев переоформления права постоянного бессрочного пользования на незастроенный земельный участок, такой земельный участок подлежит приобретению по рыночной цене.

При названных обстоятельствах решение суда первой и постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права…»

 

Аналогичная судебная практика:

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.04.2011 по делу N А67-6694/2010

«…Полагая, что отказ в согласовании выкупной цены не соответствует пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункту 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 15 Закона Томской области от 04.10.2002 г. N 74-03 «О предоставлении и изъятии земельных участков в Томской области», пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и нарушает право истца на заключение договора купли-продажи земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, в силу пункта 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации выкупная цена спорного земельного участка должна определяться в размере его кадастровой стоимости.

Между тем Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 21.03.2006 N 14711/05 сформировал правовую позицию: одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Пунктом 2 статьи 3 названного Закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).

При этом одинаковый порядок реализации права на приобретение земельных участков по названным двум основаниям не означает, что к отношениям по приобретению обладателем права постоянного (бессрочного) пользования незастроенного земельного участка применимы нормы подпунктов 1.1 и 1.2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что собственники зданий, строений, сооружений приобретают земельные участки, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости, в собственность по льготной цене, которая не может превышать кадастровой стоимости таких земельных участков.

Таким образом, правильно установив фактические обстоятельства того, что истец имеет право постоянного (бессрочного) пользования вышеуказанным земельным участком и желает приобрести данный участок в собственность, а также установив факт отсутствия на указанном земельном участке каких-либо зданий, строений, сооружений, суд не принял во внимание, что поскольку действующее законодательство не устанавливает специальных правил определения цены для случаев переоформления права постоянного бессрочного пользования на незастроенный земельный участок, такой земельный участок подлежит приобретению по рыночной цене.

Указанное толкование правовых норм, содержащееся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14 декабря 2010 года N 8155/10, является общеобязательным для арбитражных судов.

При названных обстоятельствах решение суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение для урегулирования возникших между сторонами разногласий по условию пункта 3.1 договора купли-продажи спорного земельного участка…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.03.2014 по делу N А25-2563/2012

«…Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы администрации г. Черкесска от 31.01.1993 N 196 правопредшественнику общества предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок для производственных и социальных нужд.

Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 22.02.2012 по делу N А25-2083/2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2012, действия министерства, выразившиеся в отказе обществу в предоставлении земельного участка в собственность, признаны незаконными. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.08.2012 по указанному делу на министерство возложена обязанность по подготовке в срок до 16.09.2012 проекта договора купли-продажи земельного участка и направлению его обществу.

Министерство подготовило проект договора купли-продажи, пунктом 2.1 которого выкупная стоимость земельного участка в соответствии с отчетом оценщика от 07.09.2012 N МА-658/09/12 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка» определена равной 117 600 тыс. рублей.

На письмо общества от 25.09.2012 N 550 о разъяснении порядка ценообразования министерство в письме от 08.10.2012 N 3416-03 сослалось на статью 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ), посчитав возможным выкуп незастроенного земельного участка только по рыночной стоимости.

Общество обратилось к министерству с заявлением от 24.10.2012 N 606 об изменении условий договора купли-продажи путем установления выкупной стоимости земельного участка в соответствии с положениями Закона Карачаево-Черкесской Республики от 13.01.2009 N 100-РЗ «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Карачаево-Черкесской Республики или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» (далее — Закон N 100-РЗ).

Письмом от 19.11.2012 N 3834-03 министерство отказало обществу во внесении изменений в договор, сославшись на ранее данные разъяснения.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 21.03.2006 N 14711/05, одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и статья 36 Земельного кодекса регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Развивая соответствующий правовой подход, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 8155/10 отметил, что одинаковый порядок реализации права на приобретение земельных участков по названным двум основаниям не означает, что к отношениям по приобретению обладателем права постоянного (бессрочного) пользования незастроенного земельного участка применим льготный порядок ценообразования.

Поскольку действующее законодательство не устанавливает специальных правил определения цены для случаев переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на незастроенный земельный участок, такой земельный участок подлежит приобретению по рыночной цене.

Приняв во внимание изложенное, суд первой инстанции правомерно заключил об отсутствии у общества права на приватизацию земельного участка по льготной цене…»

 

12.3. Вывод из судебной практики: Если по договору купли-продажи покупатель одновременно приобретает находящееся в государственной или муниципальной собственности здание и земельный участок, на котором оно расположено, то цену такого участка нельзя определять в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

 

Судебная практика:

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что выкупная цена как здания, так и земельного участка должна быть определена исходя из рыночной стоимости названного имущества.

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 N 14556/11 по делу N А35-6886/2010

«…Как усматривается из материалов дела, на основании обращения общества «Росарт» комитет 23.03.2009 принял решение N 05 «Об условии приватизации арендуемого имущества», в соответствии с которым решено приватизировать находящееся в собственности муниципального образования «Город Курск» недвижимое имущество, арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства, согласно приложению к этому решению. Приватизации подлежало нежилое здание (литер Б) площадью 175,8 кв. метра с земельным участком площадью 365 кв. метров, кадастровый номер 46:29:102309:40, находящиеся по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39, по выкупной стоимости 8 261 000 рублей.

На основании указанного решения между комитетом (продавцом) и обществом «Росарт» (покупателем) был заключен договор купли-продажи названных объектов недвижимости.

Договор купли-продажи предусматривает передачу в собственность общества «Росарт» одновременно здания и земельного участка, на котором оно расположено.

Судам следовало учесть, что статья 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса, устанавливающая льготную цену выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, применяется только к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку по договору купли-продажи общество «Росарт» одновременно приобретало здание и соответствующий земельный участок, то есть на момент заключения договора общество не являлось собственником здания, выкупная цена как здания, так и земельного участка обоснованно была определена исходя из рыночной стоимости названного имущества.

Таким образом, у судов не имелось оснований для удовлетворения исковых требований…»

 

Аналогичная судебная практика:

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.05.2012 по делу N А13-9533/2011

«…Как следует из материалов дела, в порядке реализации арендатором преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), Администрация и предприниматель Артамошин Е.Н. заключили договор от 30.11.2009 N 49 купли-продажи одноэтажного здания магазина общей площадью 134,8 кв. м и земельного участка площадью 200 кв. м, занятого этим зданием, расположенных по адресу: г. Вологда, пр. Победы, д. 17.

Согласно пункту 2.1 договора цена имущества установлена в соответствии с рыночной стоимостью имущества на основании отчета независимого оценщика и составила 7 840 000 руб., в том числе 5 640 000 руб. за здание и 2 200 000 руб. за земельный участок.

Предприниматель, считая, что цена земельного участка должна определяться не по рыночной стоимости, а в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в соответствии с которым заключался данный договор, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого ими имущества пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно разъяснениям, содержащимся в подпункте 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Исходя из статьи 3 Закона о приватизации его действие распространяется на отношения по приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости.

Согласно статье 12 того же Закона начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу пункта 3 статьи 11 Закона о приватизации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статья 2 Вводного закона, устанавливающая льготную цену выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, применяется только к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку по договору от 30.11.2009 N 49 предприниматель одновременно приобретал здание и земельный участок, то есть на момент заключения договора не являлся собственником здания, апелляционный суд сделал правильный вывод, что выкупная цена и здания, и земельного участка правомерно определена исходя из рыночной стоимости названного имущества…»

 

12.4. Вывод из судебной практики: Собственник приватизированного объекта незавершенного строительства не вправе выкупить земельный участок, необходимый для эксплуатации этого объекта, по льготной цене, которая определяется в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.07.2012 N Ф03-1863/2012 по делу N А73-7681/2011

«…Как следует из материалов дела, за ИП Закировым А.Ф., ИП Савченко А.И. зарегистрированы право общей долевой собственности, доля в праве на объект незавершенного строительства, площадь застройки 1325,2 кв. метров, расположенной в г. Хабаровске по ул. Трехгорная, д. 48.

Данный объект приобретен ИП Закировым А.Ф. по договору купли-продажи объекта муниципальной собственности от 05.11.2004.

Названный объект незавершенного строительства находится в границах земельного участка площадью 1539,5 кв. м с кадастровым номером 27:23:011108:232.

В свою очередь предприниматели, считая, что выкупная цена земельного участка подлежит определению в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ и направив соответствующий проект договора купли-продажи, обратились в арбитражный суд с настоящим иском, обосновав свою правовую позицию частью 4 статьи 445 ГК РФ.

Судом апелляционной инстанции выкупная стоимость земельного участка определена исходя из правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ. Вместе с тем в названных нормах права объекты незавершенного строительства не поименованы как объекты недвижимости для целей, эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в установленном порядке.

Истцы, как собственники объекта незавершенного строительства не относятся к категории собственников, для которых действует льготная цена выкупа земельного участка в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ. Такая цена может быть определена в порядке названных статей только после завершения строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и регистрации права собственности.

В этой связи вывод суда о применении ст. 36 ЗК РФ, пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ к спорным правоотношениям несостоятелен…»

 

12.5. Вывод из судебной практики: Собственник приватизированного объекта незавершенного строительства вправе выкупить земельный участок, необходимый для эксплуатации этого объекта, по льготной цене, которая определяется в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, если данный участок принадлежит указанному лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Центрального округа от 07.02.2014 по делу N А35-7851/2012

«…Общество с ограниченной ответственностью «Внешние инвестиции» (далее — ООО «Внешние инвестиции», Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее — Росимущество), выразившихся в отказе в предоставлении в собственность Обществу земельного участка площадью 45110 кв. м, с кадастровым номером 46:29:103175:37, расположенного по адресу: г. Курск, проезд Силикатный, дом 1, и об обязании Росимущества принять решение о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность заявителя и дать поручение Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области (далее — Территориальное управление) заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях, предусмотренных п. 1 ст. 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ), и в срок, предусмотренный ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), направить проект договора купли-продажи Обществу.

Судом установлено, что ООО «Московские волокна» приобрело спорный объект незавершенного строительства у ЗАО «Капрон», а последнее приобрело этот объект у АООТ «Курскхимволокно», которое приватизировало его согласно плану приватизации от 16.10.1992. Земля принадлежала АООТ «Курскхимволокно» на праве постоянного (бессрочного) пользования, и в дальнейшем это право не переоформлялось.

30.11.2011 и 02.12.2011 ООО «Внешние инвестиции» обратилось соответственно в Территориальное управление и Росимущество с заявлениями о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 46:29:103175:37 площадью 45110 кв. м на условиях, предусмотренных п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ, указывая, что Обществу на праве собственности принадлежит расположенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства, ранее приобретенный путем сделки приватизации.

Письмом от 11.05.2012 N 2775 Территориальное управление также отказало Обществу в принятии решения о приватизации земельного участка, обосновывая свой отказ тем, что Общество как лицо, владеющее на праве собственности объектом незавершенного строительства не вправе приобрести земельный участок в собственность на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем на праве собственности продавцу, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний ее собственник.

Так как первый собственник объекта незавершенного строительства — АООТ «Курскхимволокно» владел земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право в дальнейшем не переоформлялось, то пользование земельным участком перешло к ООО «Внешние инвестиции» на том же праве — праве постоянного (бессрочного) пользования.

Пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предусмотрено, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

Таким образом, ООО «Внешние инвестиции» не только вправе, но и обязано переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок по своему желанию или путем приобретения его в собственность или на право аренды. Общество выразило желание приобрести земельный участок в собственность.

Отказ Территориального управления в переоформлении Обществом права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок путем приобретения его в собственность суд по праву признал незаконным…»

 

12.6. Вывод из судебной практики: Если собственник объекта недвижимости, расположенного на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, подал заявление о приобретении его в собственность, а затем до приватизации такого участка совершил сделку по отчуждению объекта недвижимого имущества другому лицу, то новый собственник недвижимости не вправе требовать замены прежнего собственника по данному заявлению.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 по делу N А55-16521/2013

«…Закрытое акционерное общество «Новокуйбышевская нефтехимическая компания» (далее — общество, ЗАО «ННК») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее — Управление Росимущества) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 05.04.2013 N 3712, в части отказа в предоставлении в собственность земельного участка площадью 645 663 кв. м с кадастровым номером 63:04:0302002:17, расположенного по адресу: Самарская область, Новокуйбышевск, Энергетиков, д. 5, обязании принять решение о предоставлении в собственность ЗАО «ННК» данного земельного участка и направлении проекта договора купли-продажи и акта приема-передачи указанного земельного участка в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении в собственность по цене 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Из анализа материалов дела следует, что ОАО «Волжская ТГК», являясь собственником электросетевого комплекса, 18.06.2012 обратилось с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок, на котором расположены строения.

Впоследствии до приватизации земельного участка ОАО «Волжская ТГК» 15.02.2013 заключило договор о продаже электросетевого комплекса с ЗАО «ННК», права собственности за последним зарегистрировано 25.02.2013.

В связи с чем новый собственник (ЗАО «ННК») обратился с заявлением от 11.03.2013 о замене стороны по заявлению о приобретении права собственности на земельный участок.

Из содержания заявления ЗАО «ННК» от 11.03.2013 N 13/580 следует, что компания фактически просит произвести замену стороны при рассмотрении заявления от 18.06.2012 N 24/408 о приобретении права собственности на земельный участок, ранее поданной прежним собственником до отчуждения сооружения.

Действия ЗАО «ННК» по замене стороны имеют цель приобретения испрашиваемого земельного участка по льготной цене после 01.07.2012, однако заявителем не учтены следующие обстоятельства.

Принципы правопреемства предусмотрены при реорганизации юридического лица либо в соответствии с правилами главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ЗАО «ННК» не является универсальным (сингулярным) правопреемником ОАО «Волжская ТГК», следовательно, замена стороны по заявлению о приобретении земельного участка в собственность, поданного до 01.07.2012 прежним собственником, не допускается.

Приобретение сооружения по договору купли-продажи не может рассматриваться в качестве правопреемства сторон и, как следствие, предоставлять какие-либо права новому собственнику, которыми обладал продавец.

Следовательно, судебные инстанции сделали правильный вывод, что ЗАО «ННК» не являлось собственником сооружения до 01.07.2012 и не обращалось за приобретением права собственности на испрашиваемый земельный участок до указанной даты.

При таких обстоятельствах оснований для замены стороны при реализации исключительного права на приватизацию земельного участка по заявлению прежнего собственника объекта не имелось.

Доводы заявителя кассационной жалобы основаны на неправильном толковании положений норм гражданского законодательства, регулирующего вопросы правопреемства субъектов гражданского оборота.

При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты отмене не подлежат, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется…»

 

12.7. Вывод из судебной практики: Собственник здания имеет право на выкуп земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимости, по льготной цене, которая определяется в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, при условии, что необходимые для выкупа документы были представлены в уполномоченный орган до 01.07.2012.

 

Судебная практика:

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что если лицо подало заявление о приобретении земельного участка до 01.07.2012, а недостающий документ представило позже, то это не является основанием для определения момента возникновения правоотношений сторон в день подачи заявления.

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.12.2013 по делу N А31-379/2013

«…Суды установили, что ИП Столяров А.С., Гольцова Н.Н. и ООО «Эвелина» 26.06.2012 обратились в Администрацию с заявлением о приобретении в собственность спорного земельного участка, к которому не было приложено сообщение заявителей, содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении прав, с указанием (при их наличии у заявителя) их кадастровых (инвентарных) номеров и адресных ориентиров, необходимость представления которого предусмотрена пунктом 8 Перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок. Указанный документ был представлен в Администрацию только 17.07.2012.

Следовательно, на момент окончания срока, определенного пунктом 1 статьи 2 Вводного закона, уполномоченный орган не располагал всеми документами, необходимыми для рассмотрения вопроса о предоставлении спорного земельного участка в собственность ИП Столярова А.С., Гольцовой Н.Н. и ООО «Эвелина».

В рассматриваемом случае суды обоснованно посчитали, что правоотношения сторон возникли после полного формирования пакета документов, необходимых для предоставления муниципальной услуги, то есть после 01.07.2012, когда положения статьи 2 Вводного закона о льготном порядке формирования выкупной цены прекратили свое действие.

Устранение недостатков 17.07.2012 не является основанием для определения момента возникновения правоотношений сторон в день подачи заявления, поскольку статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривает данную возможность.

При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод о том, что решение Думы в обжалуемой части соответствовало действующему законодательству и не нарушало права и законные интересы ИП Столярова А.С…»

  1. Проведение оценки имущества в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при отчуждении земельного участка из государственной или муниципальной собственности

 

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор ее купли-продажи считается незаключенным.

Цена отчуждаемого недвижимого имущества может регулироваться на основании положений нормативных правовых актов. В частности, такой порядок предусмотрен для земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности.

При применении указанных норм, а также иных положений законодательства в судебной практике возникают вопросы о том, нужно ли проводить оценку имущества в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при отчуждении земельного участка из государственной (муниципальной) собственности.

 

13.1. Вывод из судебной практики: При отчуждении земельного участка из государственной или муниципальной собственности на основании ст. 36 ЗК РФ не требуется проводить обязательную оценку имущества в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 03.06.2010 N Ф09-4073/10-С6 по делу N А60-52675/2009-С5

«…В кассационной жалобе регистрационная служба просит решение и постановление отменить, в удовлетворении заявленных требований истца отказать в полном объеме, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 8 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ), а также п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Заявитель считает, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. При этом регистрационная служба, указывая на отсутствие документов, подтверждающих проведение оценки земельного участка, полагает, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности и права общей долевой собственности на спорный объект является законным и обоснованным.

Суды, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, установили, что при реализации спорного объекта недвижимости его выкупная цена была определена администрацией на основании постановления Правительства Свердловской области от 26.10.2007 N 1045-ПП «О реализации Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности», решения Екатеринбургской городской Думы от 22.11.2005 N 14/3 «Об установлении и введении в действие земельного налога на территории муниципального образования «Город Екатеринбург».

Учитывая данные обстоятельства, суды пришли к верному выводу о том, что отказ регистрационной службы в государственной регистрации перехода права собственности и права общей долевой собственности на спорный земельный участок является незаконным, а требование регистрационной службы о представлении отчета об оценочной деятельности и документов, подтверждающих факт проведения такой оценки отчуждаемого по договору купли-продажи от 21.05.2009 N 4-2384 земельного участка, не может быть признано обоснованным.

Довод заявителя о том, что при продаже или ином отчуждении земельного участка проведение оценки в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ является обязательным, был предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, и ему дана надлежащая правовая оценка. При этом суды указали, что при реализации спорного земельного участка по договору купли-продажи, заключенного в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, положения ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ применению не подлежат.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено…»

 

Аналогичная судебная практика:

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 03.06.2010 N Ф09-4067/10-С6 по делу N А60-52677/2009-С5

«…В кассационной жалобе регистрационная служба просит решение и постановление отменить, в удовлетворении заявленных требований истца отказать в полном объеме, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 8 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ), а также п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Заявитель считает, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. При этом регистрационная служба, указывая на отсутствие документов, подтверждающих проведение оценки земельного участка, полагает, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности и права общей долевой собственности на спорный объект является законным и обоснованным.

Суды, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, установили, что при реализации спорного объекта недвижимости его выкупная цена была определена администрацией на основании постановления Правительства Свердловской области от 26.10.2007 N 1045-ПП «О реализации Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности», решения Екатеринбургской городской Думы от 22.11.2005 N 14/3 «Об установлении и введении в действие земельного налога на территории муниципального образования «город Екатеринбург».

Учитывая данные обстоятельства, суды пришли к верному выводу о том, что отказ регистрационной службы в государственной регистрации перехода права собственности и права общей долевой собственности на спорный земельный участок является незаконным, а требование регистрационной службы о представлении отчета об оценочной деятельности и документов, подтверждающих факт проведения такой оценки отчуждаемого по договору купли-продажи от 14.07.2009 N 4-2494 земельного участка, не может быть признано обоснованным.

Довод заявителя о том, что при продаже или ином отчуждении земельного участка проведение оценки в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ является обязательным, был предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и ему дана надлежащая правовая оценка. При этом суды указали, что при реализации спорного земельного участка по договору купли-продажи, заключенного в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, положения ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ применению не подлежат.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения и постановления согласно ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code