На основании каких норм подлежит взысканию разница между суммой, которая уплачена по договору купли-продажи недвижимости, и ценой недвижимости

8.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, на основании каких норм подлежит взысканию разница между суммой, которая уплачена по договору купли-продажи недвижимости, и ценой недвижимости, подлежащей определению в соответствии с требованиями закона, если соответствующее условие договора купли-продажи признано недействительным, существует две позиции судов.

 

Позиция 1. Разница между суммой, которая уплачена по договору купли-продажи недвижимости, и ценой недвижимости, подлежащей определению в соответствии с требованиями закона, если соответствующее условие договора купли-продажи признано недействительным, взыскивается на основании норм о последствиях недействительности сделок.

 

Судебная практика:

 

Определение ВАС РФ от 11.08.2011 N ВАС-9991/11 по делу N А55-7369/2010

«…Общество с ограниченной ответственностью «Акорд» (далее — ООО «Акорд») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее — Территориальное управление), Федеральному агентству по управлению государственным имуществом Министерства экономического развития Российской Федерации (Росимущество), Управлению федерального казначейства по Самарской области о признании недействительным договора купли-продажи от 25.06.2008 N 99-08-178-р/315, заключенного между филиалом специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» по Самарской области (правопредшественник Росимущества) и обществом, в части установления в пункте 2.1 договора цены выкупа земельного участка в размере, превышающим 2 531 619 рублей 20 копеек, а также применении последствия недействительности сделки в виде возврата обществу денежных средств в размере 9 620 152 рублей 96 копеек.

С учетом несоответствия установленной в договоре цены нормам действующего земельного законодательства суды признали пункт 2.1 договора недействительным в части указания цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 2 531 619 рублей 20 копеек.

Применяя последствия недействительности сделки суды пришли к выводу о возможности взыскания денежных средств в размере 9 620 152 рублей 96 копеек с Территориального управления как с органа, которому переданы соответствующие полномочия упраздненных органов.

Доводы заявителя об отсутствии у общества права на выкуп земельного участка по льготной цене являются несостоятельными. Приобретенные обществом объекты недвижимости являются введенными в эксплуатацию строениями, в частную собственность указанные объекты перешли в порядке приватизации, в связи с чем спорные правоотношения регулируются положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Доводы заявителя об отсутствии у Территориального управления полномочий по распоряжению денежными средствами аналогичны доводам, приводимым Территориальным управлением в качестве обоснование своей позиции в судах нижестоящих инстанций, им дана надлежащая правовая оценка…»

 

По данному делу подробнее см. Постановление ФАС Поволжского округа от 07.04.2011 по делу N А55-7369/2010.

 

Аналогичная судебная практика:

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.05.2011 по делу N А55-19613/2010

«…Следовательно, выкупная стоимость земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) для предпринимателя должна составлять 2,5% его кадастровой стоимости.

Между тем истец оплатил ответчику стоимость земельного участка по договору купли-продажи от 12.08.2008 N 488 в размере 5486,47 руб., по договору от 16.06.2008 N 460 — в размере 111518,38 руб., по договору от 26.08.2008 N 497 — в размере 393773,21 руб., как это установлено пунктом 2.1 указанных договоров.

Полагая, что условие оспариваемых договоров в части установления их выкупной цены являются ничтожными в силу нарушения пункта 1 статьи 2 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ, статьи 36 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ), статей 167 — 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), истец обратился с настоящим иском.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключенному в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08 для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что находящиеся на земельном участке здания, строения ранее были отчуждены из государственной собственности, что следует из пункта 1.2 договоров купли-продажи от 26.05.2006 N 3, от 04.04.2006 N 2, от 04.04.2006 N 1.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Поскольку предпринимателем была произведена оплата выкупной цены в большем размере, чем предусмотрено законом, суды правомерно признали требование о применении последствий недействительности части сделки и взыскании в пользу истца уплаченной разницы выкупной стоимости земельного участка по договору от 12.08.2008 N 488 в размере 4572,06 руб., по договору от 16.06.2008 N 460 — в размере 92932 руб., по договору от 26.08.2008 N 497 — в размере 328144,34 руб…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 07.04.2011 по делу N А55-7369/2010

«…По исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Акорд» (ИНН: 6312069383, ОГРН: 1066312057932), г. Самара, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом Министерства экономического развития Российской Федерации, г. Москва, Управлению федерального казначейства по Самарской области, г. Самара, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части и применении последствий недействительности части сделки…

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.10.2010, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2011, заявленные требования удовлетворены: признан недействительным договор купли-продажи от 25.06.2008 N 99-08-178-р/315 в части установления в пункте 2.1 договора цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 2 531 619 рублей 20 копеек. Применены последствия недействительности части сделки: на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области возложена обязанность возвратить ООО «Акорд» денежные средства в размере 9 620 152 рублей 96 копеек на расчетный счет ООО «Акорд». В иске к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом Министерства экономического развития РФ г. Москва и Управлению Федерального Казначейства по Самарской области г. Самара отказано.

В кассационной жалобе ответчик просит решение и постановление отменить, как несоответствующие нормам материального права.

Истец, ссылаясь на пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», указывает, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, по мнению истца, цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 63:01:02 58 001:0004, номер в реестре федерального имущества П11630000119, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Олимпийская, участок б/н, должна составлять 2,5% от кадастровой стоимости участка, то есть 2 531 619 рублей 20 копеек.

Удовлетворяя исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи в части установления цены выкупа земельного участка и применении последствий недействительности сделки, суды правомерно исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01.01.2010 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственником расположенных на таких земельных участках зданий строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения (в редакции Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ). При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: 20% (двадцати процентов) кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах численностью населения свыше 3 миллионов человек, и 2,5% (двух с половиной процентов) кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Вводным законом к кодифицированному земельному акту, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. В пункте 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что до 01.01.2010 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения, производится по установленной субъектами Российской Федерации цене в пределах: 20% (двадцати процентов) кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; 2,5% (двух с половиной процентов) кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка. Из содержания названной нормы следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, при приобретении в собственность земельного участка по цене, предусмотренной в пункте 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», достаточным критерием установления права собственника недвижимого имущества на льготу служит факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий». Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08 и в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.05.2009 N ВАС-5230/09.

Таким образом, ООО «Акорд» имеет все основания на льготную цену и на этом основании цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 63:01:02 58 001:0004, номер в реестре федерального имущества П11630000119, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Олимпийская, участок б/н, должна составлять 2,5% от кадастровой стоимости участка, т.е. 2 531 619 рублей 20 копеек…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 30.11.2011 по делу N А14-4972/2011

«…Закрытое акционерное общество (далее — ЗАО) «Металл-Центр» (ОГРН 1023601610867), г. Воронеж, обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений (далее — ДИЗО) Воронежской области (ОГРН 1023601570904), г. Воронеж, о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 27.10.2010 N 2253/10з земельного участка, находящегося по адресу: г. Воронеж, проспект Труда, 63, с кадастровым номером 36:34:0209020:166, в части установления в п. 2.1 договора цены выкупа земельного участка в размере 2 527 382 руб. 98 коп. и о применении последствий недействительности сделки в этой части путем взыскания с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в пользу закрытого акционерного общества «Металл-Центр» 2 527 382 руб. 98 коп. излишне уплаченных денежных средств (уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ исковые требования).

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным требованиям, действующим в момент его заключения.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» содержит императивную норму, согласно которой размер выкупной стоимости земельного участка при условиях, указанных в этой статье, определяется в пределах 2,5% от кадастровой стоимости земли.

Таким образом, стороны в данном случае не вправе по своему усмотрению изменять размер выкупной стоимости земельного участка, следовательно, условие договора купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость земельного участка установлена выше чем 2,5% от кадастровой стоимости земли, является недействительным в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

При таких обстоятельствах суд области правомерно признал недействительным договор купли-продажи от 27.10.2010 N 2253/10з земельного участка, находящегося по адресу: г. Воронеж, проспект Труда, 63, с кадастровым номером 36:34:0209020:166, в части установления в п. 2.1 договора цены выкупа земельного участка в размере 2527382 руб. 98 коп. и взыскал с ответчика сумму излишне уплаченной стоимости земельного участка.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований о признании недействительной сделки в части, взыскивая при этом с ДИЗО Воронежской области 2527382 руб. 98 коп. неосновательного обогащения, суд апелляционной инстанции не учел вышеизложенное, а также то, что требование истцом о взыскании неосновательного обогащения не заявлялось, между сторонами существуют договорные отношения, при взыскании неосновательного обогащения пункт договора, в котором содержатся сведения о существенном условии договора — цене, остается неизменным.

Поскольку при вынесении постановления судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права, оно подлежит отмене…»

 

Позиция 2. Разница между суммой, которая уплачена по договору купли-продажи недвижимости, и ценой недвижимости, подлежащей определению в соответствии с требованиями закона, если соответствующее условие договора купли-продажи признано недействительным, взыскивается на основании норм о неосновательном обогащении.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Центрального округа от 17.11.2010 по делу N А36-1106/2010

«…Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец ссылался на то, что объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке, ранее были выкуплены у государства в процессе приватизации государственного предприятия «Липецкий Центролит», в связи с чем выкупная стоимость земельного участка должна была рассчитываться в соответствии с требованиями п. 1 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, уплаченная истцом сумма в размере 242 766 руб. 37 коп. является неосновательным обогащением ответчиков.

Суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным требованиям, действующим в момент его заключения.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» содержит императивную норму, согласно которой размер выкупной стоимости земельного участка определяется в пределах 2,5% от кадастровой стоимости земли.

С учетом изложенного стороны не вправе своим соглашением изменять размер выкупной стоимости земельного участка, а, следовательно, условие договора купли-продажи земельного участка от 31.12.2008, согласно которому выкупная стоимость данного участка определяется исходя из 5-кратной ставки земельного налога, является недействительным в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

По смыслу указанных правовых норм недействительное условие совершенной сделки не порождает соответствующих ему правовых последствий.

При таких обстоятельствах, поскольку законом установлена выкупная стоимость спорного земельного участка в размере 2,5% от кадастровой стоимости земли, получение денежных средств сверх указанной стоимости является неосновательным обогащением ответчиков.

Согласно части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с ответчиков сумму неосновательного обогащения…»

 

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.09.2011 по делу N А43-27252/2010

«…Общество с ограниченной ответственностью «Глобал-Строй» (далее — ООО «Глобал-Строй», Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Дзержинска (далее — Комитет) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 11.08.2010 N 2557-З в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 338 051 рубль 93 копейки, и об обязании Комитета вернуть на расчетный счет истца денежные средства в размере 304 246 рублей 74 копеек.

В пункте 9 постановления Пленума N 11 разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Утверждение заявителя о применении односторонней реституции ошибочно, поскольку договор купли-продажи земельного участка признан недействительным только в части определения выкупной цены за земельный участок площадью 1922 квадратных метра, который должен быть отчужден по цене 338 051 рубль 93 копейки. Излишне уплаченная сумма должна быть возвращена покупателю не на основании статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в соответствии с положениями статей 1102 и 1103 поименованного кодекса.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для отмены обжалуемого судебного акта…»

 

Восточно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.06.2011 по делу N А19-15935/10

«…Предметом искового заявления по настоящему делу является признание недействительным пункта 1.2 договора купли-продажи земельного участка от 18.02.2008 в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 142 662 рублей 83 копеек, взыскание неосновательного обогащения в сумме 114 130 рублей 27 копеек, а также расходов на оплату юридических услуг в сумме 10 000 рублей.

Заявленный предпринимателем иск мотивирован тем, что расчет выкупной цены спорного земельного участка произведен Департаментом с нарушением пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым цена выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлена в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Удовлетворяя требования истца, суды первой и апелляционной инстанций установили, что расчет выкупной цены спорного земельного участка произведен Департаментом с нарушением пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». На этом основании в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали недействительным пункт 1.2 договора купли-продажи земельного участка в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем сумму 142 662 рублей 83 копеек (2,5% кадастровой стоимости земельного участка).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 1102, пункта 1 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно взыскали с Департамента излишне перечисленную предпринимателем по договору сумму в размере 114 130 рублей 27 копеек, являющуюся для Департамента неосновательным обогащением…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 10.12.2010 по делу N А36-1105/2010

«…Индивидуальный предприниматель Редькина Г.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, указывая, что, поскольку объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, ранее были выкуплены у государства в процессе приватизации завода «Центролит», выкупная стоимость земельного участка должна рассчитываться в соответствии с требованиями п. 1 ст. 2 Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», исходя из 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, однако Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области при определении выкупной стоимости земельного участка не применила данную норму права. Истец просил взыскать с муниципального образования город Липецк в лице управления финансов Администрации г. Липецка 174 746 руб., а с Липецкой области в лице Управления имущественных и земельных отношений — 43 686 руб. 52 коп. в соответствии с поступлением денежных средств, полученных от продажи земельного участка, в бюджеты.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что стороны не вправе были устанавливать цену выкупаемого земельного участка, отличную от цены, предусмотренной законом, оспариваемая сделка в части определения выкупной цены является ничтожной, а денежные средства, полученные ответчиками от истца в сумме, превышающей стоимость спорного земельного участка, установленную действующим законодательством, подлежат возврату.

Выводы, содержащиеся в судебных актах, соответствуют позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 N 1129-О-О…»

 

  1. Последствия несогласования в договоре аренды условия о размере выкупной цены недвижимости

 

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор ее купли-продажи считается незаключенным.

Цена отчуждаемого недвижимого имущества может регулироваться на основании положений нормативных правовых актов. В частности, такой порядок предусмотрен для земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности.

При определении цены земельного участка в договоре купли-продажи, заключенном в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Указанный Закон содержит императивную норму об условиях определения стоимости земельного участка.

Статья 2 названного Закона посвящена определению цены выкупаемого из государственной (муниципальной) собственности земельного участка.

В процессе анализа судебной практики выявлены последствия несогласования сторонами размера выкупной цены недвижимости.

 

9.1. Вывод из судебной практики: Если в договоре аренды недвижимого имущества с правом его последующего выкупа не согласован размер выкупной цены, такой договор является не заключенным в части условий о выкупе объектов недвижимости.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04 по делу N А56-36561/03

«…Между обществом «Севкабель» (арендодателем) и обществом «Инномед+» (арендатором) заключен договор от 19.12.2001 N 325 об аренде земельного участка с правом его выкупа.

Согласно названному договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды с правом выкупа земельный участок (кадастровый номер 78:2122:5), находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Кожевенная линия, д. 36, литер А, площадью 3755 кв. м (далее — земельный участок).

Порядок выкупа земельного участка предусмотрен пунктом 8 договора, в силу которого арендованный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Заявление арендатора о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи. Выкупная цена определяется сторонами на момент подачи заявления арендатора о выкупе земельного участка в собственность путем получения от независимого оценщика, назначаемого по согласованию сторон, заключения о его рыночной стоимости, подтвержденного рецензией государственного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». В соответствии с подпунктом 8.5 договора в случае выполнения арендатором подпункта 8.1 договора все арендные платежи по данному договору входят в стоимость выкупной цены.

Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Поскольку данная норма подлежит применению и к отношениям сторон по рассматриваемому делу, спорный договор следует считать незаключенным в силу того, что в нем нет условия о цене земельного участка.

Таким образом, оспариваемым постановлением суда кассационной инстанции договор от 19.12.2001 N 325 правомерно признан незаключенным в части выкупа земельного участка…»

 

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.04.2011 по делу N А38-6286/2009

«…Общество с ограниченной ответственностью охранное агентство «Тайна-Сервис» (далее — ООО ОА «Тайна-Сервис») обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «УЗР» (далее — ООО «Фирма «УЗР») о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое встроенно-пристроенное помещение II с подвалом площадью 377,7 квадратного метра, литер А, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, улица Пушкина, дом 7.

Как видно из документов кассационного производства и установил суд, ООО «Фирма «УЗР» (арендодатель) и ООО ОА «Тайна-сервис» (арендатор) заключили договор аренды имущества с правом выкупа от 19.10.1995 N 43 сроком действия с 19.10.1995 по 19.10.2000. Объектом имущественного найма является нежилое встроенно-пристроенное помещение II площадью 377,7 квадратного метра с подвалом, литер А, расположенное по адресу: город Йошкар-Ола, улица Пушкина, дом 7.

Выкупная цена арендованного имущества на момент заключения договора определена контрагентами в сумме 702 000 000 рублей (неденоминированных). Окончательная выкупная цена устанавливается соглашением сторон через каждые три месяца после заключения договора и оформляется дополнительным соглашением или путем обмена письмами. При определении выкупной цены стороны исходят из цен, сложившихся на рынке недвижимости города Йошкар-Олы. Сумма внесенных арендных платежей подлежит включению в ее состав (пункт 2.3 договора).

Платежным поручением от 04.04.2008 N 20 арендатор уплатил арендодателю 702 000 рублей выкупной цены имущества.

В целях надлежащего исполнения своего обязательства по выкупу имущества ООО АО «Тайна-Сервис» внесло денежные средства, составляющие выкупную цену, на депозит нотариуса, а затем потребовало от своего контрагента исполнения встречного обязательства.

В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В пункте 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В рассматриваемом случае имеет место выкуп арендованного имущества, следовательно, к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, основанием для данной регистрации перехода права собственности может являться только договор, содержащий существенные условия купли-продажи недвижимости. Ссылаясь на акт приема-передачи от 18.08.2009 как основание для государственной регистрации перехода права собственности истец должен учитывать, что данный акт как неотъемлемая часть договора аренды N 43 вместе с упомянутым договором должны содержать все существенные условия, установленные статьями 549 — 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды установили, что на момент выкупа спорного помещения контрагенты не согласовали окончательную выкупную цену путем заключения дополнительного соглашения, арендатор не обращался к арендодателю с подобным предложением. Таким образом, 702 000 рублей, установленных договором в качестве первоначальной выкупной цены и уплаченных истцом, не могут считаться окончательной платой за выкуп помещения, поэтому у него не возникло права собственности на предмет аренды. Кроме того, суды обеих инстанций определили, что договор аренды N 43 не содержит указание на то, что выкупная цена может быть определена путем составления акта приема-передачи помещения в собственность, и приняли во внимание представленный в материалы дела отчет независимого оценщика об оценке рыночной и ликвидационной стоимости имущества от 07.12.2009 N 07/12/01-09 о рыночной стоимости, согласно которому стоимость спорного помещения составила 25 235 184 рубля.

Таким образом, применительно к установленным обстоятельствам суды правомерно отказали истцу в удовлетворении его исковых требований…»

 

Западно-Сибирский округ

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд не сделал вывода о смешанном характере договора аренды недвижимого имущества с правом его последующего выкупа, однако применил к спорным правоотношениям положения Гражданского кодекса РФ, закрепляющие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.08.2010 по делу N А75-5300/2009

«…Индивидуальный предприниматель Азад Рамазан оглы Сеидов (далее — предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа — Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «СеверХолдингВино» (далее — ООО «СеверХолдингВино») о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости — склады N N 2-6, 10, расположенные по адресу: город Сургут, Нефтеюганское шоссе, 4.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между предпринимателем и ООО «СеверХолдингВино» подписан договор аренды здания (сооружения) от 16.12.2004, согласно которому ООО «СеверХолдингВино» (арендодатель) обязался предоставить предпринимателю (арендатор) в аренду с последующей передачей ему в собственность объекты недвижимости, являющиеся предметом рассмотрения настоящего дела, принадлежащие на праве собственности ООО «СеверХодингВино». В силу пункта 4.1 на момент подписания данного договора арендодатель — ООО «СеверХолдингВино» имеет задолженность перед предпринимателем по договорам займа от 05.05.2000 N 17, от 12.02.2003 N 19, от 11.01.2001 б/н в сумме 19 700 000 рублей.

В соответствии с пунктами 4.2, 4.3 договора арендная плата составляет 50 000 рублей, которая не подлежит оплате до полного погашения установленной пунктом 4.1 задолженности. Арендная плата ежемесячно вычитается из суммы долга ООО «СеверХолдингВино» перед предпринимателем согласно пункту 4.1 данного договора.

Согласно пунктам 5.3, 5.4, 7.4 договора и пунктам 3, 4 дополнительного соглашения от 26.12.2006 б/н ООО «СеверХолдингВино» обязалось передать предпринимателю спорные объекты в собственность и оформить правоустанавливающие документы, если оно не погасит задолженность по пункту 4.1 договора в срок до 31.12.2007.

Поскольку заемные обязательства ООО «СеверХолдингВино» не были исполнены в установленный договором срок, предприниматель направил в адрес указанного юридического лица претензию с требованием о переоформлении права собственности на спорные объекты.

В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Как следует из содержания указанной статьи, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.

Согласно пункту 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии со статьей 550 названного Кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По смыслу закона данное правило распространяется как на договор в целом, так и на его отдельные условия, в частности на условие о выкупной цене имущества, являющееся существенным в соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, соглашение о выкупной цене имущества также должно быть зафиксировано в виде единого документа, подписанного сторонами.

Как правильно указано судами, поскольку в данном случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон в порядке пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации должны применяться и нормы этого Кодекса, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Дав толкование условиям договора аренды от 16.12.2004 и дополнительным соглашениям к нему от 26.12.2006 б/н и N 2 в порядке статей 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и исследовав представленные доказательства в совокупности, арбитражные суды пришли к правильному выводу о том, что договор в части права на выкуп арендованного имущества является незаключенным ввиду несогласования такого существенного условия, как выкупная цена.

В связи с изложенным отказ в удовлетворении первоначального иска является законным и обоснованным…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 12.03.2007 N Ф09-1436/07-С6 по делу N А60-30814/2006

«…Общество «Свердловэнерго» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «Полевской криолитовый завод» о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи нежилого здания Главной понизительной подстанции общей площадью 1063,50 кв. м и оборудования Главной понизительной подстанции согласно договору аренды от 01.08.2001 N 90 с указанием обязанности ответчика передать истцу право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:59:01 02 002:0028, необходимый для использования расположенного на нем здания Главной понизительной подстанции.

Согласно п. 1.2 указанного договора договор аренды заключен сроком на 5 лет с последующим выкупом.

Общество «Свердловэнерго» 17.05.2006 направило в адрес общества «Полевской криолитовый завод» письмо с просьбой указать выкупную стоимость Главной понизительной подстанции с целью заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или решения вопроса о расторжении договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Поскольку в данном случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе ст. 555 названного Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, в части права на выкуп арендованного имущества договор аренды от 01.08.2001 N 90 является незаключенным, поскольку не согласовано его существенное условие — выкупная цена.

Принимая во внимание, что сторонами не согласованы существенные условия договора в части размера выкупной цены арендованного имущества, а, следовательно, договор является незаключенным в указанной части, суд пришел к обоснованному выводу о том, что у истца отсутствует право требовать выкупа спорного имущества, в связи с чем в удовлетворении иска правомерно отказано…»

 

  1. Порядок определения цены земельного участка, выкупаемого на основании процедуры, которая установлена в ст. 36 ЗК РФ

 

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор ее купли-продажи считается незаключенным.

Цена отчуждаемого недвижимого имущества может регулироваться на основании положений нормативных правовых актов. В частности, такой порядок предусмотрен для земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности.

При определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключенному в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Указанный Закон содержит императивную норму об условиях определения стоимости земельного участка.

Статья 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ посвящена определению цены выкупаемого из государственной (муниципальной) собственности земельного участка.

На практике возникает немало споров по вопросам определения выкупной цены земельного участка, который приобретен на основании установленной ст. 36 ЗК РФ процедуры.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code