Последствия согласования в договоре купли-продажи недвижимости условия о цене с нарушением законодательно установленных требований

 

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана цена этого имущества.

Заключая отдельные виды договоров купли-продажи недвижимости, в частности, в отношении объектов, находящихся в муниципальной или государственной собственности, стороны должны руководствоваться положениями закона о порядке определения цены такого имущества.

В судебной практике возникают вопросы о том, какие последствия для сторон влечет определение цены недвижимого имущества с нарушением законодательно установленных требований.

 

8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности признать недействительным договор купли-продажи недвижимости, в котором цена определена с нарушением законодательно установленных требований, существует две позиции судов.

 

Примечание: В некоторых из приведенных ниже судебных актов суды в обоснование необходимости признать договор купли-продажи недвижимого имущества или его отдельное условие о цене недействительными ссылались на позицию, изложенную в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, об определении цены при продаже земельных участков.

 

Позиция 1. Договор купли-продажи недвижимого имущества является недействительным полностью, если цена недвижимости определена с нарушением законодательно установленных требований.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Центрального округа от 23.04.2007 по делу N А08-2357/06-10

«…Прокурор Белгородской области обратился в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию муниципальный район город Старый Оскол и Старооскольский район в лице администрации муниципального района город Старый Оскол и Старооскольский район (далее — Администрация), открытому акционерному обществу «КМАпроектжилстрой» (далее — ОАО «КМАпроектжилстрой»), Белгородская область, г. Старый Оскол, о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N 36/04 от 01.07.2004 и применении последствий его недействительности.

Полагая, что существенное условие договора купли-продажи N 36-04 от 01.07.2004 о цене отчуждаемого земельного участка противоречит действующему законодательству, прокурор Белгородской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно разъяснениям, данным в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что, заключая спорный договор в порядке ст. 36 ЗК РФ, стороны при определении цены земельного участка руководствовались отчетом независимого оценщика о его рыночной стоимости.

Между тем Законом Белгородской области от 30.01.2002, действовавшим на дату совершения указанной сделки, цена на землю была установлена равной десятикратному размеру ставки земельного налога.

При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к верному выводу о ничтожности в силу ст. 168 ГК РФ включенного в договор купли-продажи N 36-04 от 01.07.2004 условия о цене отчуждаемого земельного участка.

Поскольку без этого условия спорный договор не был бы заключен, названное условие является существенным для данного вида сделок, суд первой инстанции обоснованно признал этот договор недействительным (ничтожным) в полном объеме…»

 

Аналогичная судебная практика:

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 14.03.2011 N Ф09-305/11-С6 по делу N А60-11364/2009-С4

«…Муниципальное образование в лице Главы муниципального образования обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском предпринимателю Верещагиной Р.П. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2009 N 4 (арбитражное дело N А60-26508/2009).

Как установлено судами, предприниматель Верещагина Р.П. 27.02.2009 обратилась в администрацию муниципального образования с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества — нежилых помещений на 1 этаже N 1 — 18, площадью 797,7 кв. м, расположенных в здании литера А по адресу: г. Ирбит, ул. Комсомольская, д. 3а.

Постановлением администрации муниципального образования от 06.03.2009 N 461 указанный объект муниципальной собственности передан предпринимателю Верещагиной Р.П. путем продажи по цене 7 169 000 руб., определенной в отчете независимого оценщика от 06.03.2009 N 18/2.

На основании указанного постановления между муниципальным образованием в лице Главы муниципального образования (продавец) и предпринимателем Верещагиной Р.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи арендуемых нежилых помещений от 06.03.2009 N 4.

Вместе с тем суды, основываясь на выводах экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела по ходатайству администрации по вопросу достоверности отчета оценщика, пришли к выводу, что выкупная цена в оспариваемом договоре купли-продажи, определенная на основании отчета независимого оценщика от 06.03.2009 N 18/2, не является рыночной стоимостью, поскольку указанный отчет не соответствует правилам, принципам и требованиям Закона об оценочной деятельности, а также Федеральным стандартам оценки N 1, N 2, N 3, утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 *** N 254, и допущенные в отчете методологические ошибки привели к занижению итогового результата рыночной стоимости объекта оценки.

———————————

<*> В документе, видимо, допущен пропуск текста: из смысла Постановления следует «…Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, N 255, N 254…».

 

При таких обстоятельствах оспариваемый договор купли-продажи обоснованно признан судами недействительным (ничтожным), как заключенный с нарушением требований ст. 3 Закона N 159-ФЗ по цене, не соответствующей рыночной стоимости приобретаемого имущества…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 31.07.2009 по делу N А35-5466/08-С16

«…В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 555 ГК РФ цена является существенным условием договора купли-продажи земельного участка.

Из материалов дела следует, что отчужденные по договорам купли-продажи N N 1-11, 20-24, 28 и 29 от 20.03.2007 земельные участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с п. 7 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» приобретение сельскохозяйственными организациями права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключенному в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при определении цены земельного участка по такому договору не применяются.

Поскольку оспариваемые сделки совершены 20.03.2007, то при их заключении цена земельных участков из земель населенных пунктов, передаваемых в собственность акционерному обществу, должна быть определена в соответствии с указанными положениями правовых актов, что сделано не было.

На основании изложенного суды правомерно указали на то, что данное обстоятельство в силу ст. 168 ГК РФ влечет недействительность этих договоров…»

 

Позиция 2. Договор купли-продажи недвижимого имущества является недействительным только в той части, в которой цена недвижимости определена с нарушением законодательно установленных требований.

 

Примечание: В некоторых из приведенных ниже судебных актов рассматривались исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи в части условия о цене недвижимого имущества.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2009 по делу N А32-18148/2006

«…Заместитель прокурора Краснодарского края (далее — прокурор) в интересах Российской Федерации обратился в арбитражный суд с иском к специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» в лице Краснодарского регионального отделения (далее — фонд), ОАО «Новоросцемент» (далее — общество) и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее — управление) о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков от 31.12.2003 N 535/548.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. В силу статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при продаже земельных участков в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость таких земельных участков устанавливается субъектом Российской Федерации.

Установив, что спорные земельные участки относятся к земельно-ценовой зоне N 22, суд апелляционной инстанции верно определил подлежащую применению ставку земельного налога (11 рублей 66 копеек за 1 кв. м). В договоре от 31.12.2003 N 535/548 стоимость земельных участков определена исходя из размера ставки земельного налога 2 рубля 07 копеек за 1 кв. м (т. 1, л. д. 111).

Таким образом, апелляционный суд правильно указал, что цена выкупа по оспариваемому договору рассчитана с нарушением порядка, установленного статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», что привело к отчуждению земельных участков по заниженной стоимости.

В соответствии со статьями 168, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Вместе с тем, признавая договор недействительным полностью, суд не учел следующее. Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Пункт 2.1 спорного договора предусматривает, что цена участка N 1 составляет 28 064 501 рубль 10 копеек. Цена участка N 2 составляет 8 675 494 рубля 20 копеек. В соответствии с пунктом 2.4 договора сумма платежа, за вычетом расходов продавца на продажу участков в порядке и по нормам, установленным Правительством Российской Федерации, составляющая 35 637 795 рублей 44 копейки, перечисляется на счета органов федерального казначейства Минфина России, открытые на балансовом счете 40101.

Неверное определение выкупной цены не влечет недействительности всей сделки, поскольку в данном случае стоимость отчуждаемого имущества должна определяться в соответствии с указаниями закона. Истец не приводил иных доводов, свидетельствующих о ничтожности оспариваемой сделки, кроме существенного занижения цены. Таким образом, в силу требований статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность сделки в оспариваемой части не влечет ее недействительности в целом. Продавец вправе требовать изменения условия о цене земельных участков.

Поскольку суд апелляционной инстанции признал недействительным договор в полном объеме, ошибочно указав, что он не был бы заключен без его недействительной части, постановление апелляционного суда следует изменить в названной части, указав на недействительность пунктов 2.1 и 2.4 договора…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 12.12.2012 N ВАС-16230/12 по делу N А66-11450/2010

«…Решением от 07.04.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.06.2011, иск удовлетворен частично. Признан недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 07.09.2010 раздела «2. Плата по договору» в части установления цены участка в размере 9 800 000 руб. по рыночной стоимости на основании отчета независимого оценщика. В остальной части иска отказано.

Администрация и общество 07.09.2010 заключили договор купли-продажи спорного земельного участка, в пункте 2.1 определив цену земельного участка в размере его рыночной стоимости — 9 800 000 руб.

Суды признали недействительным пункт 2.1 договора в части установления цены участка по рыночной стоимости, сославшись на пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», и указали, что выкупная цена не может превышать двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 27 398 руб. 53 коп.

Установив факт перечисления истцом денежных средств в размере 9 800 000 руб. по реквизитам, указанным продавцом в договоре, руководствуясь статьями 1103, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды удовлетворили иск…»

 

Определение ВАС РФ от 11.08.2011 N ВАС-9991/11 по делу N А55-7369/2010

«…Общество с ограниченной ответственностью «Акорд» (далее — ООО «Акорд») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее — Территориальное управление), Федеральному агентству по управлению государственным имуществом Министерства экономического развития Российской Федерации (Росимущество), Управлению федерального казначейства по Самарской области о признании недействительным договора купли-продажи от 25.06.2008 N 99-08-178-р/315, заключенного между филиалом специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» по Самарской области (правопредшественник Росимущества) и обществом в части установления в пункте 2.1. договора цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 2 531 619 рублей 20 копеек, а также применении последствия недействительности сделки в виде возврата обществу денежных средств в размере 9 620 152 рублей 96 копеек.

Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Признавая за обществом право на выкуп вышеуказанного земельного участка по цене из расчета два с половиной процента от его кадастровой стоимости, суды исходили из того, что пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» законодатель не ставит право лица, в чьей собственности находятся объекты недвижимости, на приобретение в собственность земельного участка под такими объектами на льготных условиях в зависимость от того, приобретены эти объекты лицом, имеющим право на выкуп, в порядке приватизации из государственной или муниципальной собственности или в результате последующих сделок.

С учетом несоответствия установленной в договоре цены нормам действующего земельного законодательства суды признали пункт 2.1. договора недействительным в части указания цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 2 531 619 рублей 20 копеек.

Применяя последствия недействительности сделки, суды пришли к выводу о возможности взыскания денежных средств в размере 9 620 152 рублей 96 копеек с Территориального управления как с органа, которому переданы соответствующие полномочия упраздненных органов.

Доводы заявителя об отсутствии у общества права на выкуп земельного участка по льготной цене являются несостоятельными. Приобретенные обществом объекты недвижимости являются введенными в эксплуатацию строениями, в частную собственность указанные объекты перешли в порядке приватизации, в связи с чем спорные правоотношения регулируются положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.05.2011 по делу N А55-19613/2010

«…Полагая, что условие оспариваемых договоров в части установления их выкупной цены являются ничтожными в силу нарушения пункта 1 статьи 2 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ, статьи 36 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ), статей 167 — 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), истец обратился с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды обеих инстанций исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключенному в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08 для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что находящиеся на земельном участке здания, строения ранее были отчуждены из государственной собственности, что следует из пункта 1.2 договоров купли-продажи от 26.05.2006 N 3, от 04.04.2006 N 2, от 04.04.2006 N 1.

Поскольку предпринимателем была произведена оплата выкупной цены в большем размере, чем предусмотрено законом, суды правомерно признали требование о применении последствий недействительности части сделки и взыскании в пользу истца уплаченной разницы выкупной стоимости земельного участка по договору от 12.08.2008 N 488 — в размере 4572,06 руб., по договору от 16.06.2008 N 460 — в размере 92932 руб., по договору от 26.08.2008 N 497 — в размере 328144,34 руб…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.10.2011 по делу N А66-11450/2010

«…Общество с ограниченной ответственностью «Надежда», место нахождения: 171252, Тверская обл., Конаковский р-н, г. Конаково, ул. Энергетиков, д. 19, ОГРН 1026901732692 (далее — Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), к администрации Конаковского района Тверской области, место нахождения: 171252, Тверская обл., Конаковский р-н, г. Конаково, ул. Энергетиков, д. 13, ОГРН 1026901731702 (далее — Администрация), о признании недействительным (ничтожным) пункта 2.1 договора купли-продажи от 07.09.2010 в части размера выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 69:43:0070870:0002 общей площадью 338 546 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, город Конаково, Южная улица, равной рыночной стоимости 9 800 000 руб.; о применении последствий недействительности указанной части сделки — обязании Администрации возвратить Обществу 9 767 121 руб. 77 коп., а также о взыскании с ответчика 121 953 руб. 37 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Общество обратилось в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что Администрация при заключении договора купли-продажи земельного участка определила его стоимость в нарушение норм действующего законодательства.

Согласно пункту 7 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного или муниципального имущества» предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка Законом о введении в действие данного Кодекса.

Поскольку объекты недвижимого имущества, принадлежащего истцу на праве собственности, отчуждались в процессе приватизации, апелляционный суд правомерно указал на то, что истец приобрел право на приобретение земельного участка по льготной цене в соответствии с нормами названного законодательства.

Как указал апелляционный суд, по смыслу пункта 1 статьи 422, пункта 1 статьи 424 ГК РФ и статьи 2 Закона N 137-ФЗ формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться только в соответствии с требованиями закона. Следовательно, выкупная цена земельного участка в рассматриваемом случае не может превышать двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного апелляционный суд правомерно пришел к выводу о том, что пункт 2.1 договора купли-продажи от 07.09.2010 в части определения выкупной цены земельного участка в размере 9 800 000 руб. противоречит императивным нормам пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, в связи с чем договор в указанной части в силу статьи 168 ГК РФ обоснованно признан судами недействительным (ничтожным)…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении в качестве дополнительного основания для отказа в удовлетворении требования о признании недействительной всей сделки купли-продажи земельного участка указано, что покупатель разделил отчужденный участок на несколько самостоятельных. Данное обстоятельство, по мнению суда, исключает возможность возврата полученного участка по недействительной сделке.

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.12.2011 по делу N А15-1819/2010

«…28.12.2007 управление Росимущества (продавец) и клуб РОСТО (покупатель) заключили договор N 302 купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель — принять и оплатить по цене и на условиях, указанных в нем, земельный участок общей площадью 1 870 295 кв. м, с кадастровым номером 05:40:000020:0600, находящийся по адресу г. Махачкала, Кировский район, пос. Красноармейск (под аэродромом), в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, являющейся неотъемлемой частью договора, находящийся на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления администрации г. Махачкала от 19.04.1997 N 636 (пункт 1.1 договора).

На участке имеются здания, сооружения и взлетно-посадочная полоса (пункт 1.2 договора). Согласно пункту 2.1 договора цена участка составляет 1 788 469 рублей, что соответствует приложенному к договору расчету. Покупатель оплачивает цену за участок в течение 7 календарных дней с момента заключения договора (пункт 2.2 договора).

Указывая, что договор купли-продажи от 28.12.2007 N 302 является ничтожным и нарушает права Российской Федерации, прокурор обратился с иском в арбитражный суд.

По смыслу статей 421, 424 Гражданского кодекса и статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ, Вводный закон) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивные нормы о конкретных условиях определения стоимости земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 2 Закона N 137-ФЗ для юридических лиц, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками их цена устанавливается субъектами Российской Федерации. Применительно к г. Махачкале предельным является показатель в два с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка.

Как указал суд апелляционной инстанции, поскольку стороны заключили договор купли-продажи после вступления в силу изменений в законодательстве, выкупная цена земельного участка правильно определена с учетом изменений, внесенных в статью 2 Вводного закона Законом N 212-ФЗ.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. В данном случае стороны не имели возможности по своему усмотрению согласовать условие договора о цене. Следовательно, неправильное указание в договоре купли-продажи от 28.12.2007 N 302 размера выкупной стоимости земельного участка не влечет недействительности всей сделки, поскольку цена договора должна определяться в соответствии с законом.

В пункте 34 постановления от 29.04.2010 Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление Пленумов N 10/22) содержится разъяснение о том, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Отсутствие у суда возможности применить реституцию является самостоятельным основанием для отказа в иске о применении последствий недействительности сделки.

Как следует из материалов дела, спорный договор купли-продажи был заключен 28.12.2007, с иском о признании его недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании недействительным зарегистрированного права собственности клуба РОСТО на земельный участок прокурор обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан 06.09.2010.

Суды установили, что за указанный период времени спорный земельный участок с кадастровым номером 05:04:000020:0600 ликвидирован.

С учетом изложенного требования прокурора о признании недействительным зарегистрированного 25.01.2008 права собственности клуба РОСТО на спорный земельный участок правомерно отклонены судами…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.10.2009 по делу N А61-202/2009

«…Индивидуальный предприниматель Мугадова К.А. (далее — предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия — Алания с заявлением к администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения (далее — администрация) о признании недействительным договора купли-продажи от 16.05.2008 N 87-08 в части установления выкупной цены земельного участка в размере 56 665 рублей 70 копеек и взыскании излишне уплаченной суммы.

Решением от 01.04.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.07.2009, исковые требования удовлетворены в полном объеме: признан недействительным договор купли-продажи от 16.05.2008 N 87-08 земельного участка с кадастровым номером 15:01:01 14 004:0047, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия — Алания, Моздокский район, г. Моздок, ул. Кирова, 147 «а»/2, общей площадью 18,37 кв. м, заключенный муниципальным образованием Моздокское городское поселение (далее — муниципальное образование) и предпринимателем, в части установления цены участка в сумме 55 384 рублей 39 копеек. Из бюджета муниципального образования в пользу предпринимателя взыскано 55 384 рубля 39 копеек. Судебные акты мотивированы тем, что ответчиком применена методика расчета, утвержденная постановлением Правительства Республики Северная Осетия — Алания, не действующим на момент его заключения.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В силу статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при продаже земельных участков в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 36 названного Кодекса, стоимость таких земельных участков устанавливается субъектом Российской Федерации.

Поскольку на момент заключения оспариваемой сделки постановление N 306 не действовало, расчет выкупной цены земельного участка, произведенный с учетом кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной данным постановлением, является неправильным, о чем указали обе инстанции.

На основании изложенного суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты надлежит оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения…»

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении в качестве основания для отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости суд указал, что до принятия решения судом первой инстанции стороны заключили дополнительное соглашение, в котором установили цену недвижимого имущества, соответствующую требованиям закона.

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.09.2009 по делу N А01-2108/2008

«…Прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании договора купли-продажи земельного участка от 11.04.2008 N 0333/36 недействительной (ничтожной) сделкой. Требования мотивированы тем, что условие договора о размере выкупной стоимости земельного участка (38 219 рублей 49 копеек) не соответствует требованиям действующего законодательства. Выкупная цена рассчитана продавцом исходя из кадастровой стоимости участка (1 528 779 рублей 46 копеек), указанной в кадастровом плане земельного участка. При определении стоимости земли использовалось постановление Кабинета Министров Республики Адыгея от 23.12.2002 N 385 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Республики Адыгея».

По смыслу статей 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером выкупной цены земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другую цену. Новый размер выкупной стоимости земельного участка государственной и муниципальной собственности подлежит применению с даты вступления в силу устанавливающего его нормативного акта.

Положения пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами, являются императивными, возможность уменьшения размера выкупной стоимости земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, законом и нормативными правовыми актами не предусмотрена.

Таким образом, условие договора от 11.04.2008 N 0333/36 о размере выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 01:05:01 00 062:0007 противоречит требованиям закона с учетом новой кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной Постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 30.11.2007 N 194 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель».

Вместе с тем в силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. В данном случае стороны не имели возможности по своему усмотрению согласовать условие договора о цене. Следовательно, неправильное указание сторонами размера выкупной стоимости земельного участка не влечет недействительности всей сделки, поскольку цена договора должна определяться в соответствии с законом. Таким образом, не соответствующее императивным предписаниям условие договора купли-продажи от 11.04.2008 N 0333/36 о выкупной стоимости отчуждаемого земельного участка не влияет на его действительность в целом, поскольку указанная сделка была бы совершена ответчиками и без включения недействительной ее части (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Апелляционный суд также установил, что до принятия решения судом первой инстанции стороны заключили дополнительное соглашение от 02.12.2008 к договору купли-продажи от 11.04.2008 N 0333/36, по условиям которого определили выкупную стоимость земельного участка в размере 182 815 рублей 45 копеек, которая соответствует требованиям закона (т. 1, л. д. 116). Материалы дела подтверждают, что общество перечислило указанную сумму в Управление Федерального казначейства по Республике Адыгея (т. 1, л. д. 25, 122). Следовательно, нарушенные права (имущественный интерес) собственника земельного участка (Российской Федерации), в защиту которых обращался прокурор, восстановлены. При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отказал прокурору в иске о признании договора купли-продажи земельного участка от 11.04.2008 N 0333/36 недействительной (ничтожной) сделкой…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.04.2007 N Ф08-1750/2007 по делу N А32-18585/2006-39/551

«…ООО «Юг-Профиль-Системс» (далее — общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее — администрация) о внесении изменений в подпункт 3.1 пункта 3 договора купли-продажи земельного участка от 28.03.2006 N 34 путем замены слов «2924203 рубля 94 копейки» на слова «292438 рублей 66 копеек»; обязании внести в подпункт 3.1 пункта 3 распоряжения от 06.03.2006 N 493-р «О предоставлении ООО «Юг-Профиль-Системс» в собственность за плату земельного участка в Центральном внутригородском округе города Краснодара» (далее — распоряжение от 06.03.2006 N 493-р) путем замены слов «2924203 рубля 94 копейки» на слова «292438 рублей 66 копеек».

Согласно расчету, произведенному по запросу общества департаментом муниципальной собственности и городских земель муниципального образования г. Краснодар 18.04.2006, стоимость одного квадратного метра земельного участка по ул. Фурманова, 1/1 в Центральном районе г. Краснодара составляет 32 рубля 02 копейки, а стоимость участка — 292438 рублей 66 копеек.

Решение от 23.03.2006 N 8 вступило в действие с 01.01.2006, поэтому выкупная цена спорного земельного участка должна определяться с учетом названного решения. По смыслу статей 422 (пункт 1), 424 (абзац 2 пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» выкупная цена в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с требованиями Закона.

Цена по договору купли-продажи от 28.03.2006 N 34 должна определяться на основании действовавших на момент его заключения законов и нормативных правовых актов. Суд пришел к правильному выводу о недействительности договора купли-продажи от 28.03.2006 N 34 в части цены земельного участка и со ссылкой на статью 180 Гражданского кодекса Российской Федерации изменил условия договора в этой части, установив цену земельного участка в соответствии с действующим законодательством в размере 292438 рублей 66 копеек…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 30.11.2011 по делу N А14-4972/2011

«…Закрытое акционерное общество (далее — ЗАО) «Металл-Центр» (ОГРН 1023601610867), г. Воронеж, обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений (далее — ДИЗО) Воронежской области (ОГРН 1023601570904), г. Воронеж, о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 27.10.2010 N 2253/10з земельного участка, находящегося по адресу: г. Воронеж, проспект Труда, 63, с кадастровым номером 36:34:0209020:166, в части установления в п. 2.1 договора цены выкупа земельного участка в размере 2 527 382 руб. 98 коп. и о применении последствий недействительности сделки в этой части путем взыскания с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области в пользу закрытого акционерного общества «Металл-Центр» 2 527 382 руб. 98 коп. излишне уплаченных денежных средств (уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ исковые требования).

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» содержит императивную норму, согласно которой размер выкупной стоимости земельного участка при условиях, указанных в этой статье, определяется в пределах 2,5% от кадастровой стоимости земли.

Таким образом, стороны в данном случае не вправе по своему усмотрению изменять размер выкупной стоимости земельного участка, следовательно, условие договора купли-продажи, согласно которому выкупная стоимость земельного участка установлена выше чем 2,5% от кадастровой стоимости земли, является недействительным в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

При таких обстоятельствах суд области правомерно признал недействительным договор купли-продажи от 27.10.2010 N 2253/10з земельного участка, находящегося по адресу: г. Воронеж, проспект Труда, 63, с кадастровым номером 36:34:0209020:166, в части установления в п. 2.1 договора цены выкупа земельного участка в размере 2527382 руб. 98 коп. и взыскал с ответчика сумму излишне уплаченной стоимости земельного участка…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 27.07.2011 по делу N А14-10145/2010/287/35

«…Полагая, что договор купли-продажи N 1732/10-з от 18.01.2010 в части определения выкупной цены не соответствует п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и ч. 2 ст. 16 Закона Воронежской области от 13.05.2008 25-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области», покупатель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.

В силу разъяснений, изложенных в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», стороны, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ, должны руководствоваться Законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Поскольку из имеющихся в материалах дела доказательств следует, что на выкупаемом земельном участке находятся принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимости, которые были отчуждены государством на основании плана приватизации государственного имущества конторы комплектации «Воронежагропромкомплект», утвержденного решением Комитета по управлению государственным имуществом Воронежской области N 822 от 04.03.1993, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что для истца действует льготная цена выкупа земельного участка.

На основании указанного и с учетом ст. ст. 167, 168, 180, 1102 ГК РФ суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали недействительным п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 1732/10з от 18.01.2010 в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 1 211 734 руб. 12 коп., и применили последствия недействительности сделки в виде взыскания с ДИЗО Воронежской области в пользу ООО «Воронежкомплект» денежных средств в сумме 1 672 193 руб. 08 коп…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 10.12.2010 по делу N А36-1105/2010

«…Индивидуальный предприниматель Редькина Галина Викторовна (далее — ИП Редькина Г.В.), г. Липецк, обратилась в Арбитражный суд Липецкой области с иском к Липецкой области в лице Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, муниципальному образованию городской округ город Липецк в лице департамента финансов Администрации г. Липецка о взыскании с муниципального образования г. Липецк в лице управления финансов Администрации г. Липецка 174 746 руб., с Липецкой области в лице Управления имущественных и земельных отношений — 43 686 руб. 52 коп. (уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ исковые требования).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что стороны не вправе были устанавливать цену выкупаемого земельного участка, отличную от цены, предусмотренной законом, оспариваемая сделка в части определения выкупной цены является ничтожной, а денежные средства, полученные ответчиками от истца в сумме, превышающей стоимость спорного земельного участка, установленную действующим законодательством, подлежат возврату.

Выводы, содержащиеся в судебных актах, соответствуют позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 N 1129-О-О.

Нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 17.11.2010 по делу N А36-1106/2010

«…На основании указанного решения 31.12.2008 между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области (продавец) и ИП Кудашкиным Н.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи данного земельного участка.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец ссылался на то, что объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке, ранее были выкуплены у государства в процессе приватизации государственного предприятия «Липецкий Центролит», в связи с чем выкупная стоимость земельного участка должна была рассчитываться в соответствии с требованиями п. 1 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, уплаченная истцом сумма в размере 242 766 руб. 37 коп. является неосновательным обогащением ответчиков.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что выкупная стоимость спорного земельного участка должна определяться в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

С учетом изложенного стороны не вправе своим соглашением изменять размер выкупной стоимости земельного участка, а, следовательно, условие договора купли-продажи земельного участка от 31.12.2008, согласно которому выкупная стоимость данного участка определяется исходя из 5-кратной ставки земельного налога, является недействительным в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

По смыслу указанных правовых норм недействительное условие совершенной сделки не порождает соответствующих ему правовых последствий.

При таких обстоятельствах, поскольку законом установлена выкупная стоимость спорного земельного участка в размере 2,5% от кадастровой стоимости земли, получение денежных средств сверх указанной стоимости является неосновательным обогащением ответчиков.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с ответчиков сумму неосновательного обогащения…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code