Подтверждает ли наличие в акте приема-передачи условия о том, что покупатель произвел расчет, факт оплаты недвижимости

3.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, подтверждает ли наличие в акте приема-передачи условия о том, что покупатель произвел расчет, факт оплаты недвижимости, существует две позиции судов.

 

Позиция 1. Наличие в акте приема-передачи условия о том, что покупатель произвел расчет по договору, не подтверждает факта оплаты недвижимого имущества.

 

Судебная практика:

 

Примечание: Из обстоятельств дела, по которому принят приведенный ниже судебный акт, следует, что сторонами, помимо договора купли-продажи недвижимости, подписано также дополнительное соглашение, в котором повторно закреплена обязанность по уплате предусмотренной договором суммы.

 

Определение Верховного Суда РФ от 12.04.2011 N 43-В11-1

«…Судом установлено, что 21 июля 2007 г. между Купчинаус Н.В. и Котеговым С.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества — 7/10 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства полезной площадью 11 998,4 кв. метра — промышленный корпус по выпуску товаров народного потребления (ТНП) с бытовыми помещениями, литер В 1, расположенный по адресу: <…>. Согласно п. 2.1 данного договора цена, уплачиваемая покупателем продавцу, составляет <…> рублей, вносится покупателем наличными деньгами в течение пяти календарных дней с момента подписания договора и передачи документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с п. 5.1 договора нарушение покупателем своих обязательств по оплате является основанием для одностороннего расторжения договора продавцом и взыскания с покупателя убытков, в том числе упущенной выгоды. Из содержания п. 1 акта приема-передачи от 21 июля 2007 г. следует, что продавец передал в собственность, а покупатель принял и оплатил 7/10 доли объекта не завершенного строительством промышленного корпуса по выпуску товаров народного потребления (ТНП) с бытовыми помещениями, литер В 1, расположенный по адресу: <…>, что составляет <…> руб. Свидетельство о государственной регистрации права на 7/10 доли в праве общей долевой собственности на указанный объект незавершенного строительства выдан Котегову С.А. 9 октября 2007 г. 14 сентября 2007 г. между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 21 июля 2007 г. было заключено дополнительное соглашение к договору от 21 июля 2007 г., в п. 1.1 которого предусмотрена обязанность продавца передать в собственность покупателя, а покупателя — принять и оплатить 7/10 доли указанного объекта, а также уточнены технические характеристики объекта.

Обращение Купчинаус Н.В. в суд с иском к Котегову С.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, как видно из материалов дела, было вызвано возникшими между сторонами разногласиями по поводу надлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате имущества по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества от 21 июля 2007 г., и именно эти разногласия стали предметом судебного разбирательства.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с требованиями подп. 2 п. 1 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ГК РФ покупатель недвижимого имущества Котегов С.А. должен был представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу Купчинаус Н.В. денежной суммы по договору купли-продажи.

Судом кассационной инстанции в отличие от суда первой инстанции не были учтены требования указанных правовых норм. В связи с этим выводы суда кассационной инстанции в отношении доказательственного значения акта приема-передачи имущества от 21 июля 2007 г. для разрешения спора между сторонами по вопросу исполнения условия договора об оплате имущества ошибочны, как не основанные на законе.

Суд первой инстанции, принимая решение по делу, правомерно исходил из того, что договор купли-продажи от 21 июля 2007 г. в части оплаты покупателем имущества исполнен не был, так как денежная сумма за проданное недвижимое имущество истцу не передана. Акт приема-передачи имущества не мог являться надлежащим доказательством передачи денежных средств. Допустимых доказательств, подтверждающих передачу покупателем продавцу имущества денежных средств, ответчиком суду не было представлено.

С учетом изложенного Судебная коллегия признает обжалуемые судебные постановления суда первой и надзорной инстанций законными и не находит предусмотренных ст. 387 ГПК РФ оснований для удовлетворения надзорной жалобы Котегова С.А…»

 

По данному делу подробнее см. Постановление Президиума Верховного суда Удмуртской Республики от 27.08.2010 по делу N 44-г-27.

 

Постановление Президиума Верховного суда Удмуртской Республики от 27.08.2010 по делу N 44-г-27

«…Так, материалами дела установлено, что 21 июля 2007 года между К.Н.В. и К.С.А. был заключен договор купли-продажи недвижимости. Предметом договора являлось 7/10 долей в праве общей долевой собственности на объект, не завершенный строительством. Согласно п. 2.1 договора цена, уплачиваемая покупателем продавцу, составляет 5 600 000 рублей, вносится покупателем наличными деньгами в течение пяти календарных дней с момента подписания договора и передачи документов, необходимых для государственной регистрации (т. 1 л.д. 13).

Из содержания п. 1 Акта приема-передачи от 21 июля 2007 года следует, что продавец передал в собственность, а покупатель принял и оплатил 7/10 долей объекта, не завершенного строительством, расположенного по адресу <…>, что составляет <…> рублей (л.д. 15).

Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

Акт приема-передачи от 21 июля 2007 года не может являться доказательством надлежащей оплаты по договору, поскольку в нем не указано, каким именно образом произведен расчет между сторонами, также нет сведений о том, что продавец К.В.Н. получила от покупателя К.С.А. установленную договором денежную сумму.

Кроме того, суд кассационной инстанции не дал надлежащей оценки тому факту, что, заключая 14 сентября 2007 года дополнительное соглашение к договору от 21 июля 2007 года (п. 1.1), стороны еще раз закрепили обязанность покупателя оплатить продавцу предусмотренную договором от 21 июля 2007 года денежную сумму, что свидетельствует об отсутствии оплаты товара покупателем до этого времени.

Таким образом, принимая решение по делу, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что договор от 21 июля 2007 года в части оплаты до настоящего времени покупателем не исполнен, денежная сумма за проданное недвижимое имущество истцу не передана…»

 

Позиция 2. Наличие в акте приема-передачи условия о том, что покупатель произвел расчет по договору, подтверждает факт оплаты недвижимого имущества.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Центрального округа от 03.03.2010 N Ф10-2536/09(5) по делу N А54-4913/2008-С15

«…Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, между ОАО «Скопинский стекольный завод» (покупатель) и ЗАО «Скопинский строительный комбинат» (продавец) 03.03.2005 был заключен договор N 1 купли-продажи нежилого помещения, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение Н 19 общей площадью 263,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Пушкина, 14.

03.03.2005 сторонами сделки был подписан акт приема-передачи помещения.

Ссылаясь на неисполнение ОАО «Скопинский стекольный завод» обязанности, предусмотренной договором N 1 от 03.03.2005, по оплате переданного недвижимого имущества, ЗАО «Скопинский строительный комбинат» обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении задолженности в размере 857320 руб. 50 коп. в реестр требований кредиторов должника.

Как установлено судом и не оспаривается лицами, участвующими в деле, сторонами договора N 1 от 03.03.2005 был подписан акт приема-передачи от той же даты, в соответствии с п. 3 которого расчеты между сторонами произведены в полном объеме, стороны взаимных претензий друг к другу не имеют.

При таких обстоятельствах составление и подписание настоящего документа свидетельствуют о надлежащем исполнении сторонами принятых на себя договорных обязательств и, с учетом факта регистрации перехода к должнику права собственности на предмет договора, было правильно оценены судами как достаточное доказательство оплаты должником переданного по сделке имущества…»

 

Подробнее по данному делу см. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2009 по делу N А54-4913/2008С15.

 

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2009 по делу N А54-4913/2008С15

«…Как усматривается из материалов дела, 03.03.2005 между открытым акционерным обществом «Скопинский стекольный завод» (покупатель) и закрытым акционерным обществом «Скопинский строительный комбинат» (продавец) был заключен договор N 1 купли-продажи нежилого помещения, по условиями которого Продавец продает, а Покупатель покупает нежилое помещение Н 19 общей площадью 263,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Пушкина, 14.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена помещения определена сторонами в сумме 857320 руб. 50 коп. В соответствии с пунктом 2.3 договора N 1 оплата производится в рублях путем перечисления денежных средств в размере 100% от общей стоимости помещения.

Ссылаясь на то, что до настоящего времени обязанность по оплате переданного по договору имущества ОАО «Скопинский Стекольный завод» не исполнена, ОАО «Скопинский строительный комбинат» обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о включении задолженности в размере 857320 руб. 50 коп. в реестр требований кредиторов должника.

Рассмотрев данное заявление, суд первой инстанции в его удовлетворении отказал.

Как следует из материалов дела, спорные правоотношения возникли из договора купли-продажи нежилого помещения, регулируемого главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Факт передачи указанного недвижимого имущества ответчику, а также регистрация первичного права истца и последующий переход права собственности на нежилое помещение Н 19, общей площадью 263,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Пушкина, д. 14, ответчику подтверждается представленными в материалы дела документами и не оспаривается сторонами.

Как следует из п. 3 передаточного акта к договору N 1 купли-продажи нежилого помещения от 03.03.2005, расчеты между сторонами произведены в полном объеме, стороны взаимных претензий друг к другу не имеют.

Указанные обстоятельства установлены также Арбитражным судом Рязанской области и Двадцатым арбитражным апелляционным судом в рамках дела N А54-500/2008С10.

Основания для применения статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой регулируется порядок оплаты товара через определенное время после его передачи покупателю, в данном случае отсутствуют.

При таких обстоятельствах ссылка заявителя жалобы на то, что должником не доказан факт оплаты предмета договора, несостоятельна и противоречит материалам дела…»

 

3.3. Вывод из судебной практики: Выданная конкурсным управляющим продавца справка о внесении денежных средств покупателем не является доказательством платежа по договору купли-продажи недвижимости в случае, если отсутствуют первичные документы, подтверждающие оплату.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 24.03.2011 N Ф09-855/11-С6 по делу N А50-18906/2010

«…При рассмотрении спора судами установлено, что 23.12.2006 между открытым акционерным обществом (холдинг) «Воткинскгэсстрой» в лице конкурсного управляющего Сырвачевой Людмилы Михайловны (далее — общество «Воткинскгэсстрой»; продавец) и предпринимателем Егошиным А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества (л. д. 8 — 10), согласно которому продавец обязался передать, а покупатель — принять и оплатить имущество общества «Воткинскгэсстрой», расположенное по адресу: Пермский край, г. Чайковский, промплощадка «Сутузово», а именно — незавершенное строительством одноэтажное панельное здание подготовительно-формовочного отделения цеха керамзитового гравия общей площадью 3462,9 кв. м, кадастровый номер 59:435:009:001-034:9952/11:1000/А.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 62 указанного постановления покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с правилами, установленными ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также с учетом положений вышеуказанных норм права, установили, что представленная предпринимателем Егошиным А.В. справка конкурсного управляющего общества «Воткинскгэсстрой» Сырвачевой Л.М., согласно которой денежные средства в сумме 6 000 000 руб. за не завершенное строительством одноэтажное панельное здание общей площадью 3462,9 кв. м уплачены, не может служить надлежащим доказательством об исполнении им обязательств по договору купли-продажи имущества от 23.12.2006.

На основании ч. 2 ст. 861 Гражданского кодекса Российской Федерации расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке.

Поскольку первичные документы, подтверждающие оплату приобретенного имущества по договору купли-продажи от 23.12.2006, в материалы дела не представлены, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что наличие одной лишь справки об исполнении обязательств предпринимателем Егошиным А.В. по оплате приобретенного объекта недвижимости не может быть признано надлежащим доказательством соответствующего юридически значимого обстоятельства по делу, является верным. При этом суд апелляционной инстанции, отклоняя довод заявителя о том, что единственной причиной обжалуемого отказа Управления Росреестра явилось отсутствие заявления о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю со стороны продавца имущества, указал следующее. В обоснование отказа в государственной регистрации перехода права собственности Управлением указано на то, что заявителем не представлены пакет учредительных документов, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц на общество «Воткинскгэсстрой», документ, подтверждающий полномочия конкурсного управляющего Сырвачевой Л.М., которые, несмотря на первоначальное приостановление государственной регистрации, так и не были представлены заявителем в регистрирующий орган.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований предпринимателя Егошина А.В. отказано правомерно…»

 

  1. Возможность изменения цены недвижимого имущества после регистрации права собственности покупателя

 

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана цена этого имущества.

Встречаются случаи, когда стороны на основании дополнительного соглашения вносят изменения в отношении цены уже подписанного договора купли-продажи, в соответствии с которым зарегистрирован переход права собственности.

В судебной практике возникают споры о возможности изменения цены имущества, первоначально согласованной в договоре купли-продажи недвижимости, в отдельном документе после регистрации перехода права собственности.

 

4.1. Вывод из судебной практики: Цена недвижимого имущества может быть изменена сторонами договора купли-продажи недвижимости на основании дополнительного соглашения, подписанного после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассматривался спор о правомерности принятого налоговым органом решения в части доначисления заявителю налога на прибыль.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2008 по делу N А65-26844/07

«…В данном случае Инспекция при доначислении Обществу налога на прибыль определила рыночную стоимость недвижимого имущества, использовав цену 157 458 817 руб., указанную сторонами сделки первоначально по договору купли-продажи от 17.12.2004, исходя из регистрации договора и отсутствия регистрации дополнительного соглашения к договору об изменении цены сделки.

Суд обоснованно признал данные выводы налогового органа несостоятельными, поскольку они не основаны на нормах статьи 551 ГК РФ, предусматривающей государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, а не регистрацию существенных условий договора — соглашение сторон о цене сделки, регулируемой ст. ст. 424, 555 ГК РФ, обратное привело бы к нарушению установленных гражданским законодательством (ст. 421 ГК РФ, п. 2 ст. 424, 452 ГК РФ) принципов свободы участников сделки в заключении договора с определением условий по их усмотрению, в том числе на изменение цены сделки после заключения договора, предусмотренной п. 2 ст. 424 ГК РФ в порядке, установленном ст. 452 ГК РФ, — предусматривающих изменение цены сделки после заключения договора путем заключения соглашения, совершаемого в той же форме, что и договор. При этом гражданское законодательство, в том числе Федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество, не содержит ограничений на изменение цены сделки после регистрации перехода прав собственности от продавца к покупателю…»

 

  1. Возможность изменения цены в договоре купли-продажи недвижимости, заключенном по результатам аукциона

 

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана цена этого имущества.

Встречаются случаи, когда стороны на основании дополнительного соглашения вносят изменения в отношении цены уже подписанного договора купли-продажи, в соответствии с которым зарегистрирован переход права собственности.

В судебной практике возникают споры о возможности изменения цены имущества, первоначально согласованной в договоре купли-продажи недвижимости, который заключен по результатам аукциона.

 

5.1. Вывод из судебной практики: Дополнительное соглашение об изменении цены по договору купли-продажи недвижимости, заключенному по результатам аукциона, ничтожно.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.11.2009 N Ф03-6461/2009 по делу N А59-2157/2008

«…По результатам аукциона по продаже муниципального имущества (нежилого здания), проведенного Департаментом 27.07.2007, победителем признано ЗАО «Сахалинская лизинговая компания».

01.08.2007 с ЗАО «Сахлизинг» заключен договор N 83/07 купли-продажи в отношении указанного недвижимого имущества, по условиям которого покупатель обязался принять недвижимое имущество и уплатить определенную настоящим договором денежную сумму — 27 677 650 рублей (в том числе НДС), которая является ценой продажи объекта согласно протоколу итогов аукциона от 27.07.2007 N 395.

Как установлено судебными инстанциями, истец в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате приобретенного имущества перечислением выкупной суммы платежными поручениями N 418 от 19.07.2007 на сумму 2 259 400 рублей и N 502 от 09.08.2007 на сумму 25 418 250 рублей, имущество ему передано по акту приема-передачи от 13.08.2007.

Право собственности за истцом зарегистрировано в установленном порядке 05.12.2007 (свидетельство серии 65 АБ N 061264).

По инициативе ответчика, уведомившего истца в письме от 29.12.2007 о том, что Департамент не является плательщиком НДС, между сторонами 27 декабря 2007 года заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 01.08.2007.

Пунктом 2.1 соглашения от 27.12.2007 стороны изменили пункт 2.1 договора, указав, что цена объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 27 677 650 рублей и является ценой продажи объекта согласно протоколу итогов аукциона от 27.07.2007 N 395.

Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ проведение торгов и заключение договора купли-продажи по его результатам представляют собой действия, неразрывно связанные между собой, имеющие единой целью реализовать имущество, поэтому суды пришли к правильному выводу о том, что заключение договора купли-продажи от 01.08.2007 в отношении спорного объекта является следствием проведения аукциона, информация о котором опубликована 26 июня 2007 года, а, подписав соглашение от 27.12.2007 к данному договору, стороны изменили продажную цену имущества и существенное условие торгов (аукциона) по цене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Исходя из этой нормы права, судами сделан обоснованный вывод о том, что предусмотренные договором купли-продажи обязательства по передаче недвижимого имущества и его оплате сторонами исполнены на момент подписания сторонами спорного соглашения, вследствие чего данная сделка ничтожна (статья 168 ГК РФ)…»

 

  1. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении цены недвижимого имущества в договоре купли-продажи жилых помещений

 

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана цена этого имущества.

В судебной практике возникают споры как о возможности изменения цены в договоре купли-продажи жилых помещений, так и о необходимости их последующей регистрации.

 

6.1. Вывод из судебной практики: Дополнительное соглашение об изменении цены по договору купли-продажи жилых помещений подлежит государственной регистрации.

 

Примечание: Правило о государственной регистрации договоров купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, предусмотренное п. 2 ст. 558 ГК РФ, не применяется к договорам, которые заключены после 1 марта 2013 г. (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 04.09.2009 N КГ-А41/7709-09 по делу N А41-21247/08

«…Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, между ЗАО «Анрэкс-Р» (Продавец) и ОАО «БРВ-Трейдинг» (Покупатель) 05.09.2007 г. заключен договор N 1 купли-продажи недвижимости — жилых помещений общей площадью 929,5 кв. м (цокольный этаж, помещение N 126, в соответствии с поэтажным планом БТИ и экспликацией), расположенные по адресу: Московская область, г. Химки, Химки-Центр, Ленинградское шоссе, владение 5, по цене 33 947 816 рублей 24 копейки, включая НДС 18% — 5 178 480,44 рублей, сроком оплаты до 01 февраля 2008 года. по безналичному расчету согласно пункту 4.1 договора.

Дополнительным соглашением от 05.10.2007 г. N 1 (том 1, л.д. 44 — 45) внесены изменения в ряд положений договора купли-продажи от 05.09.2007 г. N 1, в том числе в пункт 4.1 данного договора.

В редакции Дополнительного соглашения пункт 4.1 предусматривает, что цена недвижимости составляет 41 160 000 рублей, включая НДС 18% — 6 278 644 рубля 07 копеек; оплата производится по безналичному расчету либо ценными бумагами в срок до 01 февраля 2009 года.

Право собственности ОАО «БРВ-Трейдинг» на недвижимость — нежилое помещение N 126, цокольный этаж, общая площадь 929,50 кв. м, адрес объекта: Московская область, г. Химки, Химки-Центр, Ленинградское шоссе, владение 5, зарегистрировано 05.12.2007 г. согласно Свидетельству о государственной регистрации права N 034117 (том 1, л.д. 11).

ОАО «БРВ-Трейдинг» 04.05.2008 г. обратилось в УФРС по Московской области с заявлением о внесении изменений в записи ЕГРП в подраздел I (в части изменения выкупной цены) в отношении объекта недвижимости: нежилое помещение N 126, цокольный этаж, общая площадь 929,50 кв. м, адрес объекта: Московская область, г. Химки, Химки-Центр, Ленинградское шоссе, владение 5 (том 1, л.д. 56, 57).

Сообщением от 04.07.2008 N 10/014/2008-307 УФРС по Московской области отказано в удовлетворении заявления ОАО «БРВ-Трейдинг» о внесении изменений в ЕГРП.

Принимая решение об удовлетворении заявленного требования ОАО «БРВ-Трейдинг», суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что изменение условий сделок с недвижимым имуществом, в том числе в части сроков, цены, порядка исполнения обязательств, в случае если эти условия прямо касаются сведений, вносимых в ЕГРП, должно сопровождаться государственной регистрацией изменений в соответствующие подразделы ЕГРП.

Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций соответствует действующему законодательству и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации условия о цене недвижимости являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимости.

С учетом указанной нормы Дополнительным соглашением от 05.10.2007 г. N 1 внесены изменения в существенное условие договора купли-продажи от 05.09.2007 г. N 1: цена недвижимости увеличена с 33 947 816 рублей 24 копеек до 41 160 000 рублей.

Правомерен вывод судов первой и апелляционной инстанций, что Дополнительное соглашение от 05.10.2007 N 1, являющееся неотъемлемой частью договора купли-продажи, которым вносились изменения в правоустанавливающий документ на объект недвижимости, — договор от 05.09.2007 N 1 купли-продажи недвижимости — служит основанием для внесения изменений в подразделы ЕГРП на спорный объект недвижимости…»

 

  1. Порядок разрешения в судебном порядке споров об определении цены недвижимого имущества

 

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана цена этого имущества.

Статья 445 ГК РФ регулирует процедуру заключения в обязательном порядке договора купли-продажи недвижимого имущества, а ст. 446 ГК РФ — порядок разрешения преддоговорных споров.

В судебной практике при применении приведенных норм возникают вопросы о том, каковы последствия не разрешенного судом преддоговорного спора сторон о цене отчуждаемого недвижимого имущества.

 

7.1. Вывод из судебной практики: В случае если на рассмотрение суда вынесен преддоговорной спор относительно цены недвижимого имущества по договору его купли-продажи или спор о понуждении заключить такой договор, суд не может оставить вопрос о цене недвижимости неразрешенным, поскольку в противном случае договор будет являться не заключенным в связи с несогласованием его существенного условия.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4667/10 по делу N А23-1731/09Г-20-115

«…Постановлением поселковой управы от 10.01.1995 N 1 за обществом «Полипром» на праве постоянного (бессрочного) пользования закреплен земельный участок площадью 0,4 гектара, изъятый у открытого акционерного общества «Спецстрой», а постановлением от 27.10.1998 N 461 — земельный участок площадью 0,3374 гектара, что подтверждается свидетельствами на право постоянного (бессрочного) пользования землей от 13.01.1995 N 185 и от 14.10.1998 N 860.

Позже постановлением поселковой управы от 28.02.2005 N 118 названные земельные участки предоставлены за плату в собственность обществу для производственной деятельности.

Впоследствии обществом «Полипром» данные земельные участки были поставлены на кадастровый учет как единый земельный участок площадью 7 374 кв. метра, расположенный по адресу: Калужская область, Дзержинский район, муниципальное образование городское поселение «Поселок Товарково», поселок Товарково, с кадастровым номером 40:04:05 01 20:0001, что подтверждается кадастровым планом земельного участка от 29.03.2006 N 4/06-672.

На основании обращения общества «Полипром» отдел подготовил и направил ему проект договора купли-продажи, подтвердив тем самым исключительное право собственника объектов недвижимого имущества на приобретение им указанного земельного участка в собственность, в пункте 2.1 которого определил цену участка в сумме 231 544 рублей.

Не согласившись с предложенной редакцией названного пункта, общество «Полипром» направило в адрес отдела протокол разногласий от 23.07.2006, в котором предложило следующую редакцию пункта 2.1: «Цена участка составляет 34 997 рублей. Расчет цены определен в приложении N 2 к Договору».

При этом в обоснование данной редакции общество «Полипром» указало на то, что согласно пункту «б» части 2 статьи 1 Закона Калужской области от 06.02.2008 N 401-ОЗ «О цене земельных участков» цена земельного участка должна быть равна десятикратному размеру ставки земельного налога на единицу площади земельного участка, тогда как в предложенном проекте договора стоимость участка крайне завышена (письмо отделу от 24.03.2009).

Поскольку между сторонами соглашение по урегулированию разногласий, касающихся редакции пункта 2.1 договора купли-продажи, определяющего выкупную цену участка, достигнуто не было, общество «Полипром» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции вынес решение, оставленное без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, об отказе в иске, в результате чего разногласия по существенным условиям договора купли-продажи остались неразрешенными.

Однако суды не учли следующее.

Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

На основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации судам надлежало определить условия договора, по которым у сторон имелись разногласия.

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Содержащееся в настоящем Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21

«…13. В решении арбитражного суда по спору о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи помещения должна быть отражена оценка всех условий, на которых стороны обязаны заключить договор, а в резолютивной части указаны предмет и существенные условия договора.

Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли-продажи арендованного помещения на основании законодательства о приватизации.

Решением арбитражного суда иск удовлетворен, на комитет возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения на условиях проекта, представленного истцом.

В проекте покупатель указал цену помещения и размер его площади.

В заседании комитет оспаривал возможность заключения договора, не выдвигая каких-либо возражений против его конкретных условий. Однако впоследствии не согласился с ценой помещения, поскольку покупателем цена была определена с нарушением пункта 4.9 Основных положений Программы приватизации. Более того, между сторонами возникли разногласия о конкретных помещениях, приобретаемых товариществом по этому договору.

В соответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Если суд приходит к выводу об обоснованности иска, он обязан рассмотреть представленный истцом проект договора с точки зрения законности всех его условий и в том случае, когда ответчик против них не возражает.

Цена является существенным условием договора купли-продажи. При выкупе арендованного помещения она определяется в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 Основных положений Программы приватизации. Поэтому суд был обязан проверить условие о цене, указанное покупателем в договоре. Подлежал также проверке вопрос о правомерности требований истца на приобретение в собственность конкретных помещений, указанных в проекте договора.

Поскольку арбитражный суд вынес решение о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи нежилого помещения, не проверив законности условий этого договора, кассационная инстанция отменила это решение и направила дело на новое рассмотрение…»

 

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.04.2011 по делу N А31-319/2010

«…На основании постановления главы администрации города Костромы от 07.12.2005 N 3635 «О предоставлении земельного участка по улице Запрудня, дом 1, ООО «Подсобное хозяйство» комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы и Общество заключили договор аренды земельного участка от 13.09.2006 N 3.6830.3 из земель поселений, находящегося по адресу: город Кострома, улица Запрудня, 1, в целях использования для животноводства сроком с 07.12.2005 по 07.11.2006.

Вступившим в законную силу дополнительным решением Арбитражного суда Костромской области от 03.09.2009 по делу N А31-2560/2008-10 на Департамент возложена обязанность подготовить проект договора купли-продажи земельного участка площадью 53454,74 квадратного метра с кадастровым номером 44:27:02 03 45:0002, расположенного по адресу: город Кострома, улица Запрудня, 1, и направить его Обществу в двухнедельный срок с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Костромской области.

Общество получило 18.11.2009 проект договора купли-продажи земельного участка N 429, согласно которому Департамент (продавец) обязуется передать в собственность Общества (покупатель) земельный участок, указанный в пункте 1.2 договора, а покупатель — оплатить продавцу цену продажи земельного участка в соответствии со статьей 2 договора.

В статье 2 в пункте 1.2 договора купли-продажи земельного участка N 429 продавец указал цену продажи земельного участка — 2 054 786 рублей 84 копейки, определенную Департаментом на основании расчета выкупной цены земельного участка, являющегося приложением к договору.

Общество направило в адрес Департамента протокол разногласий, в котором не согласился с разрешенным использованием (назначением) земельного участка и условием о его выкупной стоимости.

Неполучение ответа в указанный срок явилось основанием для обращения в Арбитражный суд Костромской области с настоящим иском.

Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

На основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации судам надлежало определить условия договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Однако суд первой инстанции неправомерно указал на ненадлежащий способ защиты, а суд апелляционной инстанции не урегулировал разногласия сторон при заключении договора купли-продажи со ссылкой на недоказанность истцом кадастровой стоимости выкупаемого объекта.

Неправильное применение статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации привело к неверному принятию решения об отказе в удовлетворении иска.

Указанные обстоятельства являются основанием для отмены решения и постановления с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду следует определить условия договора купли-продажи указанного земельного участка, по которым у сторон имелись разногласия, и вынести законное и обоснованное решение…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.01.2012 по делу N А12-11454/2011

«…Индивидуальный предприниматель Филеева Юлия Владимировна, г. Волгоград (далее — ИП Филеева Ю.В., истец), обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Волгоградской области (далее — ТУ Росимущества, ответчик) о понуждении ТУ Росимущества к заключению договора купли-продажи федерального земельного участка с кадастровым номером 34:34:030055:27, на котором расположен объект недвижимости, находившийся до его отчуждения в государственной собственности, N 25/11 от 31.05.2011 на условиях, предложенных в протоколе разногласий от 25.05.2011.

20.05.2011 ТУ Росимущества истцу был передан проект договора купли-продажи федерального земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, N 25/11 от «__» мая 2011.

Не согласившись с условиями проекта договора купли-продажи N 25/11 от «__» мая 2011 в части цены земельного участка, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий, в котором предложил изменить преамбулу договора, пункт 2.1 и раздел 7 договора, изложив его в своей редакции, и который был получен ответчиком 25.05.2011, о чем свидетельствует отметка N 7984 от 25.05.2011.

31.05.2011 истцом от ответчика был получен проект договора купли-продажи федерального земельного участка на тех же условиях, что и первоначальный договор.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ИП Филеевой Ю.В. в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В силу статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд апелляционной инстанции, установив, что спорным условием договора между сторонами явилась цена выкупа земельных участков, пришел к выводу, что данное условие должно быть определено в соответствии с решением суда.

Данный вывод суда апелляционной инстанции не противоречит правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4667/10 от 14.09.2011 <*>.

———————————

<*> Вероятно, имеется в виду Постановление Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4667/10 по делу N А23-1731/09Г-20-115.

 

Из поведения ответчика не усматривается намерения оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому, по мнению суда кассационной инстанции, оставление иска без рассмотрения приведет только к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

При таких обстоятельствах следует согласиться с выводом суда апелляционной инстанции о том, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для оставления иска без рассмотрения и он подлежал рассмотрению по существу…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.09.2011 по делу N А66-8958/2008

«…Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 25.06.2009 по другому делу (N А66-9346/2008) установлено, что между ОАО «Тверьстеклопластик» (продавец) и ООО «СП «ЛАКУФА-ТВЕРЬ» (покупатель) заключен предварительный договор от 05.02.2008, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи трех упомянутых объектов имущества в течение 8 месяцев с даты подписания сторонами настоящего договора.

Стороны установили, что основной договор будет предусматривать обязанность покупателя оплатить полученное недвижимое имущество по цене, соответствующей рыночной стоимости имущества, определяемой независимым оценщиком на основании задания на оценку, подаваемого продавцом независимому оценщику (пункт 1.3 предварительного договора).

ООО «СП «ЛАКУФА-ТВЕРЬ» направило в адрес ОАО «Тверьстеклопластик» письмо от 03.10.2008 N 10-215/08, приложив договор купли-продажи недвижимого имущества, предложило последнему подписать данный договор купли-продажи и передать его до 06.10.2008 ООО «СП «ЛАКУФА-ТВЕРЬ».

ООО «СП «ЛАКУФА-ТВЕРЬ», ссылаясь на то, что ОАО «Тверьстеклопластик» необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи имущества, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд кассационной инстанции полагает, что в части удовлетворения иска об обязании заключить основной договор купли-продажи судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Согласно пункту 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» в решении арбитражного суда по спору о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимости должна быть отражена оценка всех условий, на которых стороны обязаны заключить договор, а в резолютивной части решения указаны предмет и существенные условия договора. Если суд приходит к выводу об обоснованности иска, он обязан рассмотреть представленный истцом проект договора с точки зрения законности всех его условий и в том случае, когда ответчик против них не возражает. Цена является существенным условием договора купли-продажи.

Как следует из статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В соответствии со статьей 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса. Согласно статье 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Стороны в предварительном договоре купли-продажи установили способ определения цены подлежащих продаже объектов.

Суды не указали в судебных актах условие о цене, на котором ответчик обязан заключить основной договор, и не исследовали должным образом обстоятельства, связанные с определением цены подлежащего продаже имущества. В материалах дела имеется два заключения об оценке предмета договора, одно, на которое ссылается ООО «СП «ЛАКУФА-ТВЕРЬ», второе — ОАО «Тверьстеклопластик». Однако суды не дали оценку указанным обстоятельствам, не указали в судебных актах, по каким основаниям они принимают или отклоняют то или иное доказательство, представленное сторонами. Ссылка суда первой инстанции на то, что по настоящему делу рассматривается иск о понуждении заключить договор, а не преддоговорный спор, не может быть признана состоятельной, поскольку приведенные нормы процессуального и материального права возлагают на суд обязанность при рассмотрении спора о понуждении заключить договор купли-продажи указать, в частности, цену, по которой должно быть продано недвижимое имущество…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 29.06.2011 N Ф09-3241/11-С6 по делу N А60-38296/2010-С2

«…Как следует из ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Постановлением администрации от 13.05.2010 N 1058 принято решение о передаче в собственность общества за плату спорного земельного участка, при этом проект договора администрацией не был подготовлен и направлен обществу. При этом имеющаяся в материалах дела переписка сторон (л. д. 96, 97, 99 — 102, 107 — 117) свидетельствует о наличии разногласий между администрацией и обществом относительно цены выкупа спорного земельного участка, кроме того, в апелляционной жалобе администрация указывала на необходимость установления выкупной цены спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, представила отчет от 28.02.2011 N 358 по оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 163 630 886 кв. м, Свердловская область, Пригородный район, в районе р.п. Висим, принятый апелляционным судом.

На основании изложенных обстоятельств суд кассационной инстанции приходит к выводу, что соглашения по урегулированию приведенных разногласий между сторонами достигнуто не было, следовательно, суду апелляционной инстанции на основании ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации следовало определить соответствующее условие договора купли-продажи данного земельного участка.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.09.2010 N 4667/10, содержащем общеобязательное толкование норм права.

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда подлежит отмене, дело — направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 22.09.2010 по делу N А36-5659/2009

«…Постановлением главы администрации г. Липецка N 434 от 15.02.2008 земельный участок площадью 3064 кв. м. с кадастровым номером 48:20:012001:29, расположенный по адресу: г. Липецк, ул. Московская, 79г, было решено предоставить в собственность ОАО «ЛАТО-1».

27.03.2009 истец обратился к ответчику с заявлением, в котором просил заключить с ним договор купли-продажи спорного земельного участка.

30.07.2009 ОАО «ЛАТО-1» повторно обратилось в Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области с заявлением о заключении договора купли-продажи в отношении данного земельного участка.

Однако указанные обращения были оставлены ответчиком без удовлетворения.

04.09.2009 истец направил в адрес ответчика подписанный со стороны ОАО «ЛАТО-1» проект договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Московская, 79г. При этом выкупная стоимость в предложенном истцом проекте договора была указана в размере 2,5% от кадастровой стоимости участка, а именно 345 357 руб. 99 коп.

Письмом N 8115-06 от 22.09.2009 Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области сообщило ОАО «ЛАТО-1» об отказе в заключении договора, указав на то, что цена земельных участков установлена Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и определена в 5-кратном размере ставки земельного налога. Соответствующий проект договора купли-продажи земельного участка направлен в адрес истца 05.03.2009.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях истца не соответствует действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что, поскольку спорным условием договоров между сторонами явилась цена выкупа земельных участков, данное условие должно быть определено в соответствии с решением суда.

Кроме того, в силу пункта 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По смыслу указанных норм условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора. Следовательно, по какому бы размеру стоимости земельного участка между сторонами ни возник спор, суд при вынесении решения обязан в силу ст. 173 АПК РФ указать именно ту цену, которая соответствовала бы императивным нормам действующего законодательства.

Таким образом, поскольку в данном случае имеет место преддоговорной спор, цена земельного участка должна определяться исходя из кадастровой стоимости на момент вынесения решения суда, которым определены спорные условия договора…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code