Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

Способы определения цены в договоре купли-продажи недвижимости

 

В соответствии со ст. 555 ГК РФ условие о цене отчуждаемой недвижимости является существенным для договора купли-продажи недвижимого имущества. Отсутствие условия о цене не может быть восполнено положениями п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Анализ практики выявляет различные способы согласования цены в договоре купли-продажи недвижимости, которые признавались судами надлежащими.

 

1.1. Вывод из судебной практики: В договоре купли-продажи недвижимости цена имущества может быть определена путем указания на общую стоимость отчуждаемых объектов без конкретизации цены каждого из них.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.02.2011 по делу N А33-2400/2009

«…Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, между ЗАО «Берло» в лице генерального директора Руденко Е.С. и ИП Ветровым Е.И. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.01.2005, по условиям которого ЗАО «Берло» продало, а ИП Ветров Е.И. купил в собственность 6 объектов недвижимого имущества.

Не может служить основанием к отмене принятых по делу судебных актов и довод о том, что договор купли-продажи от 20.01.2005 является незаключенным в связи с отсутствием в нем цены каждого из продаваемых объектов недвижимости, поскольку данный довод не заявлялся ни в суде первой инстанции, ни в апелляционном суде, ни в кассационной жалобе, а был устно озвучен в пояснениях представителя истца по жалобе в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Вместе с тем суд округа считает необходимым отметить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При этом исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает обязательное определение цены каждого из проданных объектов.

Из положений оспариваемого договора купли-продажи недвижимости от 20.01.2005 вытекает возмездный характер обязательства по продаже объектов недвижимого имущества, что не противоречит требованиям пункта 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе сторон в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Из пункта 1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.01.2005 следует, что стороны пришли к соглашению об объекте договора в виде 6 объектов недвижимого имущества. О согласовании предмета договора купли-продажи от 20.01.2005 свидетельствует тот факт, что стороны указали наименование, площадь, месторасположение и кадастровые номера каждого из объектов недвижимости в соответствии с выписками из технических паспортов данных объектов.

В пункте 4 договора купли-продажи от 20.01.2005 имеется условие о цене подлежащего продаже имущества на общую сумму 1 000 000 рублей, что не явилось препятствием для проведения государственной регистрации Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю перехода права собственности на указанное в договоре недвижимое имущество к Ветрову Е.И…»

 

Аналогичная судебная практика:

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.06.2007 N Ф04-4205/2007(36548-А46-21) по делу N А46-18096/2006

«…Как видно из материалов дела, в соответствии с условиями договора купли-продажи от 03.05.2006 предприниматель Буханова Л.П. (продавец) по акту от 03.05.2006 передала предпринимателю Бережной Л.В. (покупателю) нежилые объекты недвижимости, расположенные по улице 2-я Казахстанская, 48, в городе Омске: здание конторы (литера А) площадью 393,30 кв. метра, не завершенное строительством здание пилорамы (литера Б) площадью 440,70 кв. метра, механическая мастерская (литера В) площадью 142,50 кв. метра, подсобное помещение (литера Д) площадью 506,80 кв. метра, котельная (литеры Ж, Ж1) площадью 765,10 кв. метра, растворный узел (литера К) площадью 123,8 кв. метра.

Стоимость всех проданных объектов определена сторонами в пункте 2.1 договора стоимостью 2000000 рублей.

Из положений договора купли-продажи недвижимости вытекает возмездный характер обязательства по продаже объектов недвижимого имущества, что не противоречит требованиям пункта 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе сторон в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает обязательное определение цены каждого из проданных объектов, что может послужить препятствием для проведения государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, суд первой инстанции неправомерно оценил в качестве незаключенного договор от 03.05.2006 о купле-продаже недвижимости…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 30.10.2008 по делу N А57-1999/07

«…На основании решения общего собрания 01.07.2005 обществом были заключены договоры купли-продажи недвижимости: договор N 4 с Самойловым С.Н. на продажу 4 объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Саратов, ул. Азина, 60, и N 5 с Козловым В.В. на продажу 5 объектов недвижимости, расположенных по тому же адресу.

В пункте 3.1 договоров купли-продажи указана цена продаваемых объектов в общей сумме: по договору N 4 от 01.07.2005 — в сумме 389 979 руб., по договору N 5 от 01.07.2005 — в сумме 145 863 руб.

Согласно части 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Судебные инстанции обоснованно указали, что оспариваемые договоры купли-продажи недвижимости содержат условие о цене продаваемого имущества, так как указание в договорах общей стоимости имущества, а не каждого объекта в отдельности не противоречит вышеназванному закону…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2008 по делу N А56-54415/2005

«…Общество с ограниченной ответственностью «Альбион» (далее — ООО «Альбион»), являющееся акционером открытого акционерного общества «Торговый Дом «Литейный» (далее — ОАО «ТД «Литейный»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о признании недействительными взаимосвязанных сделок:

1) договора купли-продажи от 26.08.2005 N 01-03/05, по которому ОАО «ТД «Литейный» продало обществу с ограниченной ответственностью «Кристалл» (далее — ООО «Кристалл») нежилые помещения 2Н, 5Н, 1Н, 4Н, 6Н, 3Н, 7Н, 8Н, 9Н, 10Н, 11Н, 12Н и 16Н, расположенные в доме 2/12 литера А по ул. Фурштатской в Санкт-Петербурге, а также доли, составляющие 256/2074, 82/2074 и 246/2074 в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по тому же адресу, кадастровый номер 78:1197:3;

2) договора купли-продажи от 26.08.2005 N 03-02/05, по которому ОАО «ТД «Литейный» продало обществу с ограниченной ответственностью «Рейтинговое агентство «ЭКССО Стандарт» (далее — ООО «ЭКССО Стандарт») нежилые помещения 1Н и 2Н, расположенные в доме 8 литера А по ул. Фурштатской в Санкт-Петербурге, а также доли, составляющие 43/552 и 17/552 в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по тому же адресу, кадастровый номер 78:1197:2;

3) договора купли-продажи от 26.08.2005 N 04-01/05, по которому ОАО «ТД «Литейный» продало обществу с ограниченной ответственностью «Инко-Финанс» (далее — ООО «Инко-Финанс») нежилое помещение 2Н, расположенное в доме 12 литера А по ул. Фурштатской в Санкт-Петербурге, а также долю, составляющую 71/1670 в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по тому же адресу, кадастровый номер 78:1198:5.

Довод ООО «Альбион» о недействительности сделок ввиду отсутствия в них цены каждого объекта недвижимости кассационной инстанцией не принимается, поскольку цена договоров определена в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указание в договорах общей цены продаваемого имущества не противоречит гражданскому законодательству…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.08.2007 по делу N А56-16451/2006

«…Суды удовлетворили исковые требования, сделав вывод о том, что решениями наблюдательного совета (протоколы N 01-02/05 и 01-03/05) не были одобрены существенные условия соответствующих сделок (цена каждого отчуждаемого объекта недвижимости и стоимость долей в общей долевой собственности на земельные участки), а в протоколе N 01-01/05 отсутствуют сведения об одобрении продажи недвижимого имущества, являющегося объектом культурного наследия.

Данные выводы судов являются ошибочными в связи со следующим.

Оспариваемые решения наблюдательного совета (протоколы N 01-02/05 и 01-03/05) содержат все существенные условия договора купли-продажи недвижимости: каждый из объектов недвижимости идентифицирован, имеется краткое описание каждого объекта, указаны его адрес (местонахождение), площадь объекта, кадастровый номер. В решениях также указаны лица, являющиеся сторонами договоров купли-продажи.

Наблюдательный совет определил цену имущества, отчуждаемого каждому из покупателей, без указания стоимости каждого нежилого помещения (в протоколе N 01-02/05 цена договора установлена равной 2000000 руб., в протоколе N 01-03/05 — 10000000 руб.).

Данное обстоятельство ошибочно квалифицировано судами как нарушение пункта 4 статьи 79 Закона, поскольку цена договоров определена в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 555 ГК РФ. Указание в решениях наблюдательного совета общей цены продаваемого имущества не противоречит гражданскому законодательству…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.05.2008 N Ф08-2870/2008 по делу N А63-10730/07-С1-35

«…Как видно из материалов дела, И. на основании договора-купли продажи от 12.01.2000 на праве собственности принадлежит торговый павильон литер К, находящийся по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, ул. Волкова, 9 «г». Право собственности истца на указанный объект зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.05.2000 N 26-01/32-1/2000-360.

Д. (продавец) и Ф. (покупатель) заключили договор купли-продажи от 27.05.2005 N 1 упомянутых торгового павильона и земельного участка.

Полагая, что договор купли-продажи является незаключенным, И. обратился с настоящим иском в арбитражный суд. Ф. предъявила встречный иск о признании договора заключенным.

В соответствии со статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет сделки и цена имущества. Согласно статье 554 Кодекса в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Довод истца о несогласовании сторонами условия о цене недвижимости правомерно отклонен судом, поскольку договор предусматривает общую стоимость отчуждаемого по нему имущества.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи является заключенным…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 29.12.2007 по делу N А48-124/07-1

«…Судебными инстанциями установлено, что по результатам публичных торгов по лоту N 7, проводимых ООО «Фирма АМОС» 02.08.2005, СГУ «Российский фонд федерального имущества» (продавец) в лице ООО «Фирма «АМОС», действовавшего на основании договора поручения N ДП 4-А от 07.02.2005, доверенности N 63 от 09.06.2005, доверенности Управления ФССП по Орловской области от 05.07.2005 N 5 (организатор торгов), и ИП Бывшев Ю.П. (покупатель) подписали протокол, согласно п. 1.1 которого организатор торгов, действующий от имени и по поручению продавца, передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: встроенное помещение общей площадью 304,7, лит. А, условный N 57:25:0:0:10807/1/1002, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 48, пом. 2.

В пункте 2.1 протокола указано, что общая стоимость имущества, сложившаяся в результате торгов, составляет 577 000 руб.

Ссылаясь на то, что данная сделка является ничтожной в соответствии со статьей 168 ГК РФ в связи с нарушением требований статей 209, 448, 554, 555 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 52, 58 ФЗ «Об исполнительном производстве», ООО «Благовест» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что оспариваемая сделка по продаже нежилого помещения N 70 общей площадью 201,3 кв. м. не содержит указания на стоимость отчуждаемого имущества, при продаже этого объекта недвижимости были нарушены положения об его оценки, установленные ФЗ «Об оценочной деятельности», являлись предметом оценки судов первой и апелляционной инстанций и обоснованно признаны несостоятельными.

Судами правильно указано, что в пункте 2.1 протокола результатов публичных торгов определена общая стоимость имущества, сложившаяся в результате торгов, составляет 577000 руб. 00 коп., в этой связи то обстоятельство, что в протоколе и экспертном исследовании N 373/16 от 06.06.2005 не указана стоимость каждого из помещений (площадью 201,3 кв. м. и 103,4 кв. м.), не является основанием утверждать, что оспариваемая сделка совершена без определения стоимости отчуждаемого имущества…»

 

1.2. Вывод из судебной практики: Договор купли-продажи недвижимости, предусматривающий возможность оплаты в несколько этапов, может содержать условие об изменении цены за последующий этап в зависимости от уровня инфляции.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.11.2006 N Ф08-5685/2006 по делу N А20-725/2006

«…Как видно из материалов дела и установлено судом, общество (продавец) и корпорация (покупатель) заключили договор от 10.07.2003, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю нежилое помещение общей площадью 1947 кв. м, полезной площадью 1558,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Нальчик, ул. Первомайская, 167, и передать в пользование земельный участок, прилегающий к зданию, на условиях, установленных договором. Согласованная сторонами цена договора — 9150 тыс. рублей. Договором предусмотрена обязанность продавца зарегистрировать договор купли-продажи в установленном порядке (пункт 2.2.1). Согласно пункту 3.1 покупатель обязался производить оплату в следующем порядке: 30% от общей суммы договора в течение 2 месяцев после государственной регистрации договора, по 35% — в течение 14 и 26 месяцев после государственной регистрации договора (пункт 3.1). В пункте 3.2 договора стороны предусмотрели, что платежи второго и третьего этапов будут изменяться со дня регистрации договора в соответствии с официальным размером инфляции или дефляции соответственно, но не более чем на 15 процентов в год. Пунктом 6.1 договора установлена ответственность покупателя за несоблюдение сроков оплаты недвижимости в виде уплаты продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые полномочными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Условие пункта 3.2 договора соответствует положениям статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пункте 3 которой закреплено право сторон предусмотреть в договоре купли-продажи, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), и определить способ пересмотра цены.

Таким образом, определенный сторонами порядок изменения цены имущества (по второму и третьему платежу) не противоречит требованиям закона, а вывод суда первой инстанции о том, что в пункте 3.2 стороны предусмотрели ответственность за просрочку платежа, противоречит указанным правовым нормам и условиям договора…»

 

1.3. Вывод из судебной практики: Не допускается уменьшение на сумму НДС ранее согласованной сторонами и определенной независимым оценщиком договорной цены недвижимого имущества, в которую сумма налога не включалась.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.03.2011 N 13661/10 по делу N А12-1349/2010

«…Согласно составленному независимым оценщиком — ООО «Альянс НЦС» — отчету N 956-08/09 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения площадью 130,9 кв. метра, расположенного по названному адресу, итоговая величина его рыночной стоимости была определена в размере 2 286 000 рублей без налога на добавленную стоимость.

На основании статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могли быть обжалованы предпринимателем в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, однако он не сделал этого.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость объекта, определенная независимым оценщиком без налога на добавленную стоимость, была включена в договор от 05.10.2010 N 200в купли-продажи муниципального имущества, который подписан предпринимателем без протокола разногласий относительно рыночной стоимости приобретаемого имущества.

Так как содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в порядке, предусмотренном статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, регулируется нормами гражданского законодательства, к условиям такого договора не применяются налоговое законодательство и рекомендации федеральных органов исполнительной власти по применению норм налогового законодательства.

Гражданское законодательство не предусматривает возможность уменьшения на сумму налога на добавленную стоимость ранее согласованной сторонами договорной цены имущества, определенной независимым оценщиком, в которую сумма налога не включалась.

Поскольку оспариваемые судебные акты не нарушают единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, они подлежат оставлению без изменения…»

 

  1. Положения договора купли-продажи недвижимости, которые свидетельствуют о ненадлежащем согласовании сторонами условия о цене имущества

 

В соответствии со ст. 555 ГК РФ цена отчуждаемой недвижимости является существенным условием договора. Отсутствие условия о цене не может быть восполнено положениями п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Анализ практики выявляет различные способы согласования цены в договоре купли-продажи недвижимости, которые не признавались судами надлежащими.

 

2.1. Вывод из судебной практики: Несовпадение сведений о цене недвижимого имущества в договоре и графике платежей свидетельствует о том, что условие о цене является несогласованным.

 

Судебная практика:

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассмотрен спор, вытекающий из предварительного договора, который предполагал внесение платы за объекты недвижимого имущества до заключения основного договора. Согласно обстоятельствам дела продавец на момент заключения предварительного договора не оформил право собственности на объекты недвижимого имущества.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 предварительный договор, закрепляющий обязанность по заключению на предусмотренных в нем условиях основного договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. При этом такой договор устанавливает обязанность приобретателя имущества уплатить цену данного имущества или существенную ее часть до заключения основного договора.

 

Постановление ФАС Уральского округа от 17.03.2009 N Ф09-1182/09-С6 по делу N А76-9983/2008-22-351

«…Как установлено судами, открытым акционерным обществом «Троицкая ГРЭС» (далее — общество «Троицкая ГРЭС») и предпринимателем Карапетяном М.А. подписан предварительный договор купли-продажи нежилого здания от 09.06.2000, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении не позднее 15.12.2007 договора купли-продажи нежилого здания мастерской по ремонту тяжелых механизмов, общей площадью 438,3 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Троицк, на территории Троицкой ГРЭС. Продавцом по основному договору будет выступать общество «Троицкая ГРЭС», а покупателем — предприниматель Карапетян М.А.

Как следует из п. 1.1 предварительного договора, продаваемое здание принадлежит обществу «Троицкая ГРЭС» на праве собственности. При этом оно обязалось в срок до 01.01.2007 закончить оформление в соответствие с действующим законодательством своего права собственности на указанное здание (п. 3.1.1 предварительного договора).

Согласно п. 2.1 предварительного договора стоимость здания составляет 281 220 руб. В основу взаимных расчетов сторон будет положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате 100% от стоимости здания согласно следующего графика: 3 квартал 2000 года — 20 736 руб.; 4 квартал 2000 года — 38 880 руб.; 1 квартал 2001 года — 38 880 руб.; 2 квартал 2001 года — 38 880 руб.; 3 квартал 2001 года — 38 880 руб.; 4 квартал 2001 года — 38 880 руб.; 1 квартал 2002 года — 46 224 руб. (п. 2.2 предварительного договора). При заключении сторонами основного договора уплаченная в соответствии с п. 2.2 названного договора предпринимателем Карапетян М.А. сумма засчитывается в счет полной оплаты стоимости здания, в связи с чем на момент заключения основного договора здание считается полностью оплаченным покупателем (п. 2.4 предварительного договора).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Оценивая п. 2.1, 2.2, 2.4, 3.3 предварительного договора, суды пришли к выводу о том, что предварительный договор содержит неопределенность относительно цены подлежащего продаже имущества.

Согласно п. 2.1 договора общая стоимость объекта недвижимости составляет 281220 руб. Вместе с тем из п. 2.2 данного договора следует, что сумма платежей составляет 261 360 рублей. Истцом за спорное здание ответчику внесено 261 360 руб. При этом из условий договора следует, что сумма, предусмотренная в п. 2.2 предварительного договора, является выкупной ценой здания, засчитывается в счет полной оплаты его стоимости, в связи с чем предприниматель Карапетян М.А., внесший на момент заключения основного договора указанную сумму, будет считаться исполнившим обязанность по оплате приобретаемого имущества.

Принимая во внимание мнение ответчика, полагающего, что ценой здания является сумма 281 220 руб., суды признали, что стороны не пришли к согласию относительно цены выкупаемого имущества.

Таким образом, отсутствие существенных условий договора купли-продажи недвижимости о предмете и цене договора свидетельствует о незаключенности предварительного договора купли-продажи здания мастерской.

При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований для заключения основного договора ввиду незаключенности предварительного договора является верным…»

 

2.2. Вывод из судебной практики: Отсутствие в договоре купли-продажи недвижимости условия о виде разрешенного использования земельного участка, отчуждаемого на основании ст. 36 ЗК РФ, свидетельствует о несогласовании цены, поскольку от данного условия зависит кадастровая стоимость участка.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Центрального округа от 28.09.2010 по делу N А35-8263/2009

«…Отменяя решение суда, Двадцатый арбитражный апелляционный суд посчитал, что суд первой инстанции фактически спор не рассмотрел, поскольку не указал, в какой редакции действуют спорные условия договора.

В связи с этим апелляционная инстанция приняла новый судебный акт, изложив пункт 1.1 договора N 209-09с от 14.07.2009 в следующей редакции: «Продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103006:1, находящийся по адресу: г. Курск, ул. Сумская, б/н в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 4116 кв. м. Использование передаваемого по настоящему договору земельного участка допускается в соответствии с любым предусмотренным для данной территориальной зоны видом разрешенного использования».

В силу требований ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, которая в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» для государственных земельных участков, выкупаемых в порядке ст. 36 ЗК РФ, определяется от кадастровой стоимости участка.

При отсутствии согласования этих условий договор не считается заключенным.

Как видно из кадастрового паспорта земельного участка от 14.10.2009 N 4629/204/09-1314, спорный земельный участок отнесен к категории земель: земли населенных пунктов (позиция 8.1), а видом его разрешенного использования значится: для эксплуатации автостоянки (позиция 9).

Соответственно, невключение в условия п. 1.1 договора вида разрешенного использования — «для эксплуатации автостоянки», от которого напрямую зависит кадастровая стоимость спорного земельного участка, приведет к несогласованности условий договора купли-продажи спорного земельного участка, а значит, повлечет правовые последствия, установленные ст. ст. 554, 555 ГК РФ.

При таких обстоятельствах резолютивная часть постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2010 подлежит изменению…»

 

  1. Доказательства, которые могут подтверждать оплату по договору купли-продажи недвижимости

 

В соответствии со ст. 555 ГК РФ цена отчуждаемой недвижимости является существенным условием договора. Отсутствие условия о цене не может быть восполнено положениями п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Статья 65 АПК РФ, ст. 56 ГПК РФ устанавливают обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые такое лицо ссылается как на основание своих требований и возражений.

Анализ судебной практики отвечает на вопрос о том, какие факты расцениваются судами в качестве надлежащих доказательств уплаты цены по договору купли-продажи недвижимого имущества.

 

3.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, подтверждает ли оплата недвижимости наличие в договоре условия о том, что расчеты между сторонами полностью произведены без представления доказательств, удостоверяющих передачу денежных средств, существует две позиции судов.

 

Примечание: В некоторых из приведенных ниже судебных актов указано, что к числу доказательств, подтверждающих передачу денежных средств, могут быть отнесены расписки об их передаче, бухгалтерские документы.

 

Позиция 1. Наличие в договоре условия о том, что расчеты между сторонами полностью произведены без представления доказательств, удостоверяющих передачу денежных средств, не подтверждает оплату недвижимого имущества.

 

Судебная практика:

 

Определение Верховного Суда РФ от 02.03.2010 N 50-В09-8

«…ООО «Дант» обратилось в суд с иском к Д. о применении последствий недействительности мнимой сделки, указывая, что 27 ноября 2006 г. между сторонами заключен договор купли-продажи здания автозаправочной станции, расположенной по адресу: <…>, которая, по мнению истца, является мнимой, поскольку денежные средства в размере 10 млн. руб. ответчиком за приобретенный объект истцу не выплачивались, истец продолжал пользоваться автозаправочной станцией, нести расходы по ее содержанию, передавать указанное имущество в аренду.

Разрешая возникший спор и отказывая в удовлетворении иска, суд указал на то, что факт получения ООО «Дант» денежных средств за проданный объект недвижимости от покупателя Д. подтверждается пунктом 3 заключенного между ними договора, в соответствии с которым расчет между сторонами произведен полностью (т. 1 л.д. 9 — 10).

С указанным выводом суда первой инстанции согласился суд кассационной инстанции.

Между тем, как видно из материалов дела, заявитель ссылался в суде и указывает в надзорной жалобе на то, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона «О бухгалтерском учете» все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

В подтверждение своих доводов о том, что заключенный между сторонами договор купли-продажи АЗС носил мнимый характер и деньги за проданное имущество ООО «Дант» переданы не были, истцом в судебное заседание были представлены кассовые книги (т. 1 л.д. 54 — 67) и выписки о движении денежных средств по открытым лицевым счетам (т. 1 л.д. 106 — 146). Кроме того, истец указал на отсутствие у ответчика квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Суд данные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, оставил без внимания. В то время как эти доводы нуждаются в проверке и оценке в соответствии с требованиями закона…»

 

Аналогичная судебная практика:

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.01.2013 по делу N А81-62/2012

«…Из материалов дела следует, что ЗАО «Уралагротехсервис» (продавец) (в настоящее время реорганизовано в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью «Уралагротехсервис») в лице заместителя генерального директора Яхина Магсума Мударисовича, действующего на основании доверенности N 02-01/269170 от 11.12.2008, и Червинский Сергей Иванович (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 22.12.2008 (далее — Договор).

Цена договора составила 1 200 000 руб., которую согласно пункту 6 договора покупатель оплатил до подписания договора. Переход права собственности к Червинскому С.И. прошел государственную регистрацию, о чем было выдано свидетельство от 22.01.2009 о государственной регистрации права собственности на объект: РММ с теплой стоянкой.

Истец утверждает, что в нарушение договора покупателем до момента подписания договора было оплачено 300 000 руб. До настоящего времени оплата в полном объеме за недвижимое имущество не произведена.

Письмами N 12.01.2009 N 16 и от 27.02.2009 N 22 истец неоднократно обращался к ответчику с требованием об оплате в соответствии с договором.

Поскольку данные обращения предпринимателем Червинским С.И. были оставлены без ответа, ООО «Уралагротехсервис» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (статья 486 ГК РФ).

Дав толкование пункту 6 Договора, суд пришел к выводу о том, что покупатель оплатил сумму, указанную в пункте 5 Договора, до его подписания договора и на момент заключения Договора расчет между сторонами произведен полностью.

Между тем судом не учтено, что с учетом сложившейся в гражданском обороте практики заключения аналогичных договоров действительная воля сторон на включение в Договор пункта 6 могла быть обусловлена именно целями осуществления государственной регистрации права собственности на проданное имущество без обременения, поскольку в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его полной оплаты товар признается находящимся в залоге у продавца.

Учитывая изложенное, указание в п. 6 Договора о произведенной оплате денежной суммы до подписания договора без соответствующих доказательств, удостоверяющих реальный факт передачи ответчиком денежных средств истцу, не является безусловным основанием считать исполненной обязанность покупателя по оплате приобретенного объекта недвижимости. Поэтому факт исполнения обязательства по купле-продаже ответчиком подлежит доказыванию путем представления документа о производстве расчета.

Поскольку указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения рассматриваемого спора, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело — направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда…»

 

Позиция 2. Наличие в договоре условия о том, что расчеты между сторонами полностью произведены без представления доказательств, удостоверяющих передачу денежных средств, подтверждает оплату недвижимого имущества.

 

Судебная практика:

 

Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2011 N 82-В11-3

«…Елизаров В.С. обратился в суд с иском к Седовой И.И. о расторжении договора купли-продажи 1/2 доли жилого дома N <…> по ул. <…>, заключенного 30 июня 2003 г. между ним и ответчиком.

В обоснование заявленного требования истец указал, что при заключении указанного договора купли-продажи отчуждаемая им 1/2 доля жилого дома была оценена по соглашению сторон в <…> рублей. Однако до настоящего времени Седова И.И. (покупатель) денежные средства ему не выплатила, чем существенно нарушила условия договора. На его письменное предложение о добровольном расторжении договора купли-продажи Седова И.И. не ответила.

Суд первой инстанции, разрешая 18 октября 2010 г. дело и удовлетворяя иск, исходил из того, что Седова И.И. не представила письменных доказательств, с достоверностью подтверждающих передачу денег истцу в сумме <…> рублей. Указание в договоре купли-продажи о передаче указанной денежной суммы до подписания договора без соответствующей расписки, удостоверяющей факт передачи ответчиком денежных средств истцу, недостаточно для подтверждения уплаты ответчиком денежных средств; свидетельские показания в подтверждение передачи денег приняты быть не могут. Учитывая, что письменных доказательств в подтверждение передачи ответчиком истцу денег не представлено, договор купли-продажи в связи с его неисполнением подлежит расторжению, а 1/2 доля жилого дома по указанному адресу — возврату Елизарову В.С. с прекращением зарегистрированного за Седовой И.И. права собственности на 1/2 долю дома и восстановлением за Елизаровым В.С. ранее зарегистрированного права собственности на 1/2 долю указанного дома.

Из материалов дела следует, что 30 июня 2003 г. между истцом и Седовой И.И. заключен договор купли-продажи принадлежащей истцу на праве собственности 1/2 доли дома N <…> расположенного по ул. <…>) (договором предусмотрено право проживания истца в доме). Договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного Елизаровым В.С. и ею (Седовой И.И.), что соответствует требованиям статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 3 данного договора указано, что отчуждаемая доля данного жилого дома оценивается по соглашению сторон и продается за <…> рублей, которые уплачены покупателем продавцу до подписания этого договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте 3 договора от 30 июня 2003 г., следует, что стоимость продаваемой доли жилого дома определена по соглашению сторон договора в размере <…> рублей и данная сумма уплачена Седовой И.И. (покупателем) Елизарову В.С. (продавцу) до подписания договора.

Договор купли-продажи от 30 июня 2003 г. подписан лично Елизаровым В.С., что последним не отрицалось при рассмотрении дела.

Таким образом, Елизаров В.С., подписав указанный договор лично, тем самым подтвердил факт оплаты ему стоимости отчуждаемого имущества, что является также подтверждением надлежащего исполнения Седовой И.И. договора купли-продажи.

Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены с достаточной полнотой, Судебная коллегия с целью исправления судебной ошибки, допущенной судебными инстанциями в применении и толковании норм материального права, находит возможным отменить судебные постановления и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по нему новое решение об отказе в удовлетворении иска Елизарова В.С. к Седовой И.И. о расторжении договора купли-продажи 1/2 доли жилого дома…»

 

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.10.2011 по делу N А11-5739/2010

«…Общество (продавец) и ЗАО «СТРОЙПЛАСТ» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.12.2008, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя принадлежавшее продавцу на праве собственности недвижимое имущество. Цена объектов недвижимости составляет 10 903 000 рублей (пункты 1.1 и 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора на момент подписания договора все расчеты между сторонами произведены в полном объеме.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив на основании упомянутых норм материального и процессуального права представленные в дело доказательства, в том числе условия договора, акт передачи недвижимого имущества от 09.12.2008, документы, подтверждающие факт регистрации имущества за должником, суды обеих инстанций пришли к выводу о наличии достаточных доказательств произведенной должником оплаты по договору купли-продажи от 09.12.2008. Оснований для признания указанного вывода неправомерным у суда кассационной инстанции не имеется…»

 

Уральский округ

 

Примечание: В рассмотренном ниже деле суд принял во внимание, что указание на передачу денежных средств продавцу содержалось, помимо договора, в актах приема-передачи, подписанных сторонами. Также суд отметил отсутствие претензий со стороны продавца до обращения в суд.

 

Постановление ФАС Уральского округа от 15.12.2008 N Ф09-9312/08-С6 по делу N А07-5518/2008

«…Судом апелляционной инстанции установлено, что договоры купли-продажи недвижимости от 17.04.2007 не содержат признаков ничтожности, соответствуют по форме и содержанию требованиям, предусмотренным ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке.

Стороны, подписавшие названные договоры, зафиксировали, что на момент подписания указанные в них суммы выплачены покупателем продавцу полностью (п. 4 договоров от 17.04.2007).

Недвижимое имущество передано по актам приема-передачи от 17.04.2007, в которых указано, что деньги за проданные объекты недвижимого имущества продавец от покупателя получил. Акты приема-передачи от 17.04.2007 подписаны обеими сторонами. Документов, которые бы свидетельствовали об отсутствии факта оплаты по договорам купли-продажи на момент подписания договоров и актов приема-передачи, признание ответчиком долга в последующий период, какие-либо иные доказательства, которые бы позволяли суду усомниться в исполнении ответчиком договора, истцом не представлены.

Учитывая, что требования о взыскании спорных сумм по договорам купли-продажи от 17.04.2007 в течение года после их заключения не заявлялись, доказательства того, что истцом предпринимались меры по истребованию денежных средств во внесудебном порядке, не представлены, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что само по себе отсутствие надлежащим образом оформленных документов у истца не может свидетельствовать о неисполнении сделки со стороны покупателя…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code