Документы, в которых может быть согласован предмет договора купли-продажи недвижимости

 

В соответствии со ст. 554 ГК РФ условие о предмете договора купли-продажи недвижимости является существенным. Такой договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В то же время к форме договора купли-продажи недвижимости применяются особые требования: он должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Анализ судебной практики позволяет выявить случаи, когда индивидуализация предмета договора купли-продажи недвижимости возможна в иных документах, помимо основного соглашения.

 

4.1. Вывод из судебной практики: Если в тексте договора купли-продажи недвижимого имущества недостаточно данных для индивидуализации отчуждаемого объекта, однако они имеются в акте приема-передачи, составленном сторонами, то такой договор не может быть признан незаключенным.

 

Судебная практика:

 

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

«…В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…»

 

Аналогичная судебная практика:

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.07.2008 по делу N А65-18124/06

«…Судом апелляционной инстанции также исследованы данные обстоятельства, и апелляционный суд правомерно указал, что, оценивая свидетельские показания названных лиц, исследуя переписку сторон и материалы дела, требования норм гражданского законодательства, регламентирующих порядок заключения договоров купли-продажи объектов недвижимости, суд первой инстанции пришел к ошибочному мнению о не заключении сторонами договора купли-продажи гаража.

Содержание акта приемки-передачи гаража от 01.12.1998 с указанием этажности, материалов, месторасположения, адреса, наименования организации, передающей истцу гараж, подписанного руководителями сторон (т. 1 л. д. 9), письма от 15.06.1998 N 01/283 (т. 1 л. д. 10), отчета по определению рыночной стоимости пристроенного гаража (т. 1 л. д. 12 — 36), счета-фактуры от 03.11.1998 N 275 (т. 1 л. д. 48), платежного поручения от 17.11.1998 N 567 (т. 1 л. д. 49) об оплате стоимости гаража, письма от 01.06.1998, 15.06.1998 и 03.11.1998 (т. 1 л. д. 62, 63, 64), свидетельствуют о согласовании сторонами предмета договора и совершении ими сделки купли-продажи гаража, расположенного по адресу: город Казань, проспект Ямашева, 10.

Совершение сторонами сделки купли-продажи гаража подтверждается и письмом ОАО «Татагропромпроект» от 30.05.2006 N 03/255 (т. 1 л. д. 51), которым генеральный директор ОАО, обращаясь к истцу, сообщает о готовности возвратить денежные средства, полученные за гараж, с учетом износа гаража и инфляции и возместить затраты истца по неотделимым улучшениям, подтверждая тем самым заключение договора на определенное имущество и получение за него денежных средств.

Суд апелляционной инстанции правильно отметил, что суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о том, что материалы дела не позволяют определить предмет договора применительно к требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный апелляционный суд правомерно признал согласованным предмет договора купли-продажи от 12.11.1998, при этом учитывая отсутствие спора сторон относительно адреса расположения предмета данного спора…»

 

4.2. Вывод из судебной практики: Данные для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимости могут быть указаны сторонами в документах, предусмотренных договором.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Центрального округа от 01.12.2010 по делу N А08-3690/2009-29

«…Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 02.02.2001 между ОАО «Агро-Принцевское» (покупатель) и АОЗТ им. Ленина (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N Н-02/02, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель — принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество, указанное в приложении N 1 к договору, расположенное по адресу: Белгородская область, Валуйский район, АОЗТ им. Ленина.

Судами первой и апелляционной инстанций также обоснованно отклонен довод ответчика о незаключенности вышеуказанного договора купли-продажи ввиду отсутствия в нем условий, позволяющих однозначно идентифицировать предмет сделки.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии в договоре и прилагаемых к нему документах достаточных сведений, дающих возможность определить предмет указанного договора, а именно: в приложении к договору значатся наименование объекта, год его постройки, площадь объекта. Технический паспорт на спорный объект также содержит описание имущества, его площадь и кадастровый номер.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется…»

 

Аналогичная судебная практика:

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 10.06.2010 по делу N А08-3854/2009-22

«…Как следует из материалов дела и установлено судом области, 15.03.2001 между ОАО «Агро-Светлогорье» (покупатель) и АОЗТ им. Шевченко (продавец) заключен договор купли-продажи N 1, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя оборотные средства, перечень которых определяется приложением N 1 к договору (имущество), а покупатель обязался принять имущество и оплатить его в соответствии с п. 3.2 договора.

Судебными инстанциями также обоснованно отклонен довод ответчика о незаключенности вышеуказанного договора купли-продажи ввиду отсутствия в нем условий, позволяющих однозначно идентифицировать предмет сделки.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии в договоре и прилагаемых к нему документах достаточных сведений, дающих возможность определить предмет указанного договора, а именно: в приложении к договору значатся наименование объекта, год его постройки, первоначальная и остаточная стоимость.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 18.02.2009 N Ф10-6202/08(2) по делу N А14-2154-2008/55/11

«…Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, между ОАО «Кантемировкаагропромснаб» (продавец) и ООО «Продвижение» (покупатель) 10.02.2005 подписан договор купли-продажи имущества N 143/05-05, согласно которому ОАО «Кантемировкаагропромснаб» продало ООО «Продвижение» недвижимое и движимое имущество, указанное в приложении N 1 к договору.

Ссылаясь на отсутствие в договоре купли-продажи данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а также на то, что такие данные должны быть указаны в тексте самого договора, а не в приложении к нему, и усматривая в этом основания для признания договора незаключенным, конкурсный управляющий обратился в суд с иском о признании договора незаключенным.

В силу статей 550 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.

Признавая спорный договор N 143/05-05 незаключенным, арбитражный суд первой инстанции мотивировал свой вывод тем, что в указанном договоре, представляющем собой один документ, отсутствуют условия о его предмете, а также не указана цена каждого объекта недвижимости. При этом судом была отклонена ссылка ответчика на то, что указанные условия оговорены в приложении N 1.

Однако судом первой инстанции не было принято во внимание, что в соответствии с п. 1.1 договора N 143/05-05 продавец продает, а покупатель покупает имущество, указанное в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора, находящееся по адресу: Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Полевая, 40.

В приложении N 1 к договору купли-продажи имущества N 143/05-05 от 10 февраля 2005 г. содержатся данные о каждом из продаваемых объектов с указанием их наименования, стоимости, года постройки и литеры (для объектов недвижимости). Данное приложение подписано представителями сторон, скреплено их печатями и является неотъемлемой частью спорного договора.

С учетом изложенного вывод арбитражного суда первой инстанции о допущенных сторонами нарушениях ст. 550 ГК и несогласованности существенных условий договора купли-продажи N 143/05-05 следует признать необоснованным…»

 

4.3. Вывод из судебной практики: Предмет договора купли-продажи недвижимости может быть согласован путем ссылки на договор, на основании которого продавец приобрел данный объект недвижимости, если в нем условие о предмете согласовано надлежащим образом.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.07.2009 N Ф04-3964/2009(9931-А27-30) по делу N А27-11413/2008

«…Как следует из материалов дела и установлено судом, 28.12.2007 ООО «Сибирская компания» (продавец) и ООО «СтройКомплект» (покупатель) заключили договор купли-продажи части отдельно стоящего нежилого здания (производственное здание) общей площадью 45,7 кв. м., находящегося на первом этаже четырехэтажного здания по адресу: Россия, Кемеровская область, г. Новокузнецк, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 13.

Согласно пункту 3 договора цена имущества составляет 900 000 рублей, которые покупатель уплатил продавцу полностью до подписания договора.

Имущество передано покупателю до подписания договора, договор одновременно является приемо-передаточным актом (пункт 4 договора).

Пунктом 2 договора предусмотрено, что указанный в договоре объект недвижимости принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи, заключенного 26.08.2002 между ОАО «Сибгипроруда» (продавец) и ООО «Сибирская компания» (покупатель).

Считая, что договор купли-продажи от 28.12.2007 является незаключенным, а также то, что право собственности к ООО «СтройКомплект» на объект недвижимости не перешло, ООО «Сибирская компания» (покупатель) обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Кассационная инстанция не принимает доводы кассационной жалобы, поскольку в оспариваемом договоре купли-продажи помещения от 28.12.2007 содержится ссылка на договор купли-продажи от 26.08.2002. Суд установил, что в соответствии с указанным договором продавец приобрел у ОАО «Сибгипроруда» в 2002 году часть нежилого помещения площадью 45,7 кв.м на первом этаже четырехэтажного здания по ул. Орджоникидзе, 13, города Новокузнецка. Приложениями к договору 2002 года являлся план первого этажа здания, в том числе и спорного помещения площадью 45,7 кв. м., и место его расположения по отношению к другим помещениям.

Следовательно, основания у суда для признания оспариваемого договора незаключенным ввиду несогласования условия о предмете отсутствовали.

Следует также признать обоснованной ссылку суда на исполнение сторонами оспариваемой истцом сделки и государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю, при которой не возникло препятствий для регистрации части нежилого помещения, что является подтверждением отсутствия между сторонами неопределенности по поводу переданного ответчику помещения.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы…»

 

4.4. Вывод из судебной практики: Недвижимость, реализуемая с торгов, считается надлежаще индивидуализированной, если в информационном сообщении о проведении торгов указан почтовый адрес и иные обязательные сведения, которые включены в ЕГРП на недвижимое имущество.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.07.2010 N 44/10 по делу N А57-24892/08

«…Информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже спорного здания было опубликовано в номере 43 (925) от 3 — 9 октября 2008 года Саратовской областной газеты «Совфакс».

Победителем торгов признано общество «Пугачев Авто», о результатах торгов 05.11.2008 составлен протокол N 4-3, имеющий согласно пункту 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации силу договора купли-продажи.

Общество «ЭлПМаш», полагая, что торги проведены с нарушением положений статей 447, 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с настоящим иском.

На этом основании суд признал недействительными торги и сделку, заключенную по результатам торгов, и применил последствия недействительности ничтожной сделки, обязав победителя торгов возвратить должнику спорное здание, а организатора торгов — возвратить покупателю денежные средства в размере 1 050 000 рублей.

Отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных указанной нормой, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

Из текста информационного сообщения о проведении открытого аукциона следует, что продаже на торгах подлежало нежилое одноэтажное здание общей площадью 973,8 кв. метра, расположенное по адресу: Саратовская обл., г. Пугачев, ул. Топорковская, д. 95.

Таким образом, реализованное с торгов имущество и место его расположения на земельном участке надлежащим образом индивидуализированы указанием на его почтовый адрес и иные обязательные сведения, включаемые в свидетельство о государственной регистрации права собственности и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следовательно, требования статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже объекта недвижимости не нарушены.

Поскольку нарушение порядка проведения торгов в данном случае отсутствует, у судов не имелось оснований для удовлетворения иска о признании торгов и заключенной по их результатам сделки недействительными.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел…»

 

Аналогичная судебная практика:

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.04.2011 по делу N А21-2796/2010

«…Из текста информационного сообщения о проведении торгов следует, что продаже на торгах подлежало недвижимое имущество — не оконченное строительством здание аэровокзала с кадастровым номером 39:03:040006:278:11, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 30:03:04 00 06:321 по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, поселок Храброво, аэропорт.

На момент размещения информации о проведении торгов регистрация земельных участков, образованных при перераспределении находившегося в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 30:03:04 00 06:321, произведена не была.

Таким образом, реализованное с торгов недвижимое имущество и место его расположения на земельном участке надлежащим образом индивидуализированы указанием на его почтовый адрес и иные обязательные сведения, включаемые в свидетельство о государственной регистрации права собственности и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следовательно, требования статьи 554 ГК РФ, предписывающей сторонам договора купли-продажи недвижимости согласовать его предмет, не были нарушены.

Данный вывод соответствует общеобязательной и подлежащей применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел правовой позиции, изложенной в опубликованном 23.07.2010 на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 44/10…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2014 N Ф09-14717/13 по делу N А60-14862/2013

«…Предприниматель Могильникова С.Н. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Управлению, индивидуальному предпринимателю Ватолиной Н.Л. о признании недействительными торгов по продаже объекта муниципальной собственности по лоту N 1 — здания кинотеатра, литеры А, А1, а1, А2, а2, назначение нежилое, общая площадь 1317,7 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74; о признании недействительным заключенного по результатам торгов договора купли-продажи указанного объекта, о возложении на Управление и предпринимателя Ватолину Н.Л. обязанности возвратить все полученное по этой сделке.

Согласно п. 4.2, 4.3 гл. 4 данного Положения Управление выступает продавцом при продаже муниципального имущества на аукционе, для выполнения своих функций в том числе определяет начальную цену имущества (на основании отчета об оценке имущества), а также величину повышения начальной цены («шаг аукциона»).

Судами также отклонен довод о том, что Управление провело торги с искажением характеристик объекта в части его площади, конфигурации и назначения.

В соответствии с п. 3 информационного письма от 22.12.2005 N 101 отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2012 N 16311/11, поскольку размещение информации преследует цель привлечения более широкого круга потенциальных покупателей, желающих приобрести реализуемые объекты недвижимости с публичных торгов, суды при проверке полноты сведений о них должны также принять во внимание положения ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации об определении предмета в договоре продажи недвижимости. Данная норма предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как усматривается из информационного сообщения, объект муниципальной собственности по лоту N 1 был указан как здание кинотеатра, литеры А, А1, а1, А1, А2, а2, назначение — нежилое, адрес: Свердловская обл., г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74, общая площадь 1317,7 кв. м. Из материалов дела следует, что решение о приватизации было принято в отношении объекта — нежилого помещения общей площадью 1317,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.04.2012 предпринимателем Ватолиной Н.Л. зарегистрировано право собственности на здание кинотеатра, литеры А, А1, а1, А1, А2, а2, назначение — нежилое, адрес: Свердловская обл., г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74, общая площадь 1317,7 кв. м.

Таким образом, из материалов дела следует, что реализуемое на торгах спорное имущество надлежащим образом индивидуализировано указанием на его почтовый адрес и иные обязательные сведения, включаемые в свидетельство о государственной регистрации права собственности и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о недоказанности истцом наличия нарушений порядка проведения торгов…»

 

  1. Фактическое исполнение договора купли-продажи недвижимости как основание для признания его заключенным при ненадлежащем согласовании предмета

 

В соответствии со ст. 554 ГК РФ условие о предмете договора купли-продажи недвижимости является существенным. Такой договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Нередко, несмотря на отсутствие надлежащего согласования в договоре условия о его предмете, что свидетельствует о незаключенности такого договора, стороны фактически его исполняют. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о влиянии указанных действий на заключенность договора.

 

5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли фактическое исполнение договора купли-продажи недвижимости основанием для признания его заключенным, если предмет договора надлежащим образом не согласован, существует две позиции судов.

 

Позиция 1. Реальное исполнение договора купли-продажи недвижимости, предмет которого надлежащим образом не согласован, является основанием для признания его заключенным.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.05.2009 по делу N А22-679/2008

«…Рассматривая такой иск, суду необходимо установить существование права на объект недвижимости у продавца (до его ликвидации) и дать правовую оценку договору, представленному приобретателем. Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца (статья 6 Закона о государственной регистрации прав), регистрации самой сделки в случае доказанности возникновения и существования этого права не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению недвижимого имущества.

Суды, отказывая в иске, указали на несоответствие договора правилам статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор купли-продажи недвижимости должен содержать признаки, позволяющие определенно установить объект недвижимости.

Однако суды не учли, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до исполнения сделки. При передаче во исполнение договора имущества и отсутствии между сторонами спора относительно объекта купли-продажи основания для признания договора незаключенным отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Сторонами оспариваемой сделки являлись совхоз «Маныч» и Ибрагимов А.-Г., которые друг к другу претензий по поводу условий данного договора и его исполнения не имели. Из материалов дела следует, что спорное недвижимое имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 07.09.1998 и оплачено истцом.

Поэтому выводы судов о незаключенности договора купли-продажи не соответствуют фактическим обстоятельствам дела…»

 

По данному делу подробнее см. Решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 08.09.2009 по делу N А22-679/08/10-67.

 

Решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 08.09.2009 по делу N А22-679/08/10-67

«…Как следует из материалов дела, 07.09.1998 совхоз «Маныч» (далее — продавец) и Ибрагимов А.-Г. (далее — покупатель) заключили договор, по которому продавец передает, а покупатель приобретает в счет имущественного пая для организации крестьянско-фермерского хозяйства следующее имущество: животноводческую стоянку, жилой дом и кошару, расположенные по адресу: п. Маныч, Ики-Бурульский район. Сумма имущественного пая и кошары составляет 7858 рублей (л.д. 8 т. 1).

Животноводческая стоянка передана покупателю по передаточному акту от 07.09.1998.

Таким образом, доводы регистрирующего органа о неопределенности предмета договора не является обоснованным, поскольку вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до исполнения сделки. При передаче во исполнение договора имущества и отсутствии между сторонами спора относительно объекта купли-продажи основания для признания договора незаключенным отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Сторонами оспариваемой сделки являлись совхоз «Маныч» в лице директора Батаева В. и Ибрагимов А.-Г., которые друг к другу претензий по поводу условий данного договора и его исполнения не имели. Из материалов дела следует, что спорное недвижимое имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 07.09.1998 и оплачено истцом.

Более того, судом кассационной инстанции от 15.05.2009 по настоящему делу указанные обстоятельства были предметом рассмотрения и сделан вывод о заключенности вышеуказанного договора купли-продажи животноводческой стоянки.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Статьей 551 ГК РФ предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи от продавца к покупателю.

Как следует из ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (далее — Закон), в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Порядок государственной регистрации договора и перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации другой стороны до подачи заявления о регистрации указанным Законом не предусмотрен. Поэтому в случае ликвидации продавца по сделке до подачи заявления о государственной регистрации покупатель, получивший недвижимое имущество по договору, вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности либо о государственной регистрации перехода права собственности. Другой способ защиты прав у покупателя отсутствует.

Между тем из справки Межрайонной инспекции ФНС России N 2 по Республике Калмыкия от 10.05.2006 N 03-07/1033 следует, что совхоз «Маныч» Ики-Бурульского района снят с налогового учета с 28.11.2001, в едином государственном реестре не состоит.

Претензий третьих лиц на объекты недвижимости не имеется.

Согласно данным ТУ Росимущества по РК, Агентства по управлению имуществом РК — животноводческая стоянка, расположенная по адресу: в 2,5 км на запад-северо-запад от п. Южный Чограйского сельского муниципального образования Ики-Бурульского района Республики Калмыкия, в реестрах федерального и республиканского имущества не значится…»

 

Позиция 2. Реальное исполнение договора купли-продажи недвижимости, предмет которого надлежащим образом не согласован, не является основанием для признания его заключенным.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 N 11011/01 по делу N А40-23029/00-37-199

«…Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в пункте 1 договора указан адрес объекта, то есть определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Однако данный вывод нельзя признать законным и обоснованным.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Между тем договор от 29.08.96 не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи.

Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО «Крокуль» по договору купли-продажи от 27.01.94, фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема-передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, о конкретном указании в договоре его предмета.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск ЗАО «Центр художественного проектирования», признав договор купли-продажи от 29.08.96 незаключенным…»

 

Аналогичная судебная практика:

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 22.11.2007 N Ф09-9594/07-С6 по делу N А47-1706/07-18ГК

«…Как видно из материалов дела, предметом оспариваемых договоров стороны определили следующее имущество: одноэтажное кирпичное строение (автозаправочная станция), расположенное в Оренбургской области по Нежинскому шоссе с правой стороны при въезде в город Оренбург, одноэтажное кирпичное строение (автозаправочная станция), расположенное в городе Оренбурге по Шарлыкскому шоссе в пос. Кушкуль, одноэтажное кирпичное строение (автозаправочная станция), расположенное в городе Оренбурге по ул. Юркина, одноэтажное кирпичное строение (автозаправочная станция), расположенное в городе Оренбурге по ул. Березка, одноэтажное кирпичное строение (автозаправочная станция), расположенное в Оренбургской области по Нежинскому шоссе с правой стороны при въезде в город Оренбург, и одноэтажное кирпичное строение (автозаправочная станция), расположенное в городе Оренбурге по ул. Шевченко.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Фактическое пользование объектами недвижимости, наличие акта приема-передачи и свидетельства о праве собственности на эти объекты не являются доказательствами соблюдения сторонами требований, установленных в ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.04.2002 N 11011/01)…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code