Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

 

Сведения о земельном участке, которые должны быть указаны в договоре купли-продажи, и последствия их отсутствия

 

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если эти сведения отсутствуют в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор — незаключенным.

Статья 554 ГК РФ не содержит информации о том, какие конкретно данные должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости. В связи с этим в судебной практике возникают вопросы о перечне данных, которые должен содержать договор купли-продажи земельного участка в целях согласования условия о предмете.

 

1.1. Вывод из судебной практики: Если в договоре купли-продажи земельного участка отсутствует его кадастровый номер из-за незаконченности работ по кадастровому учету такого участка, это не может служить основанием для признания данного договора незаключенным в случае, если при подписании соответствующего договора у сторон отсутствовала неопределенность в отношении его предмета.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 03.03.2009 N КГ-А41/779-09 по делу N А41-6524/08

«…Как усматривается из материалов дела, Программой строительства и реконструкции объектов ритуального назначения на период 2001 — 2010 гг., утвержденной постановлением Правительства Москвы от 15.08.2000 г. N 642 «О ходе выполнения постановления Правительства Москвы от 17.10.1995 г. N 843 «О состоянии и мерах по улучшению похоронного обслуживания в г. Москве», предусмотрена реконструкция Перепечинского кладбища, в том числе расширение его территории на 25 га с возложением функций заказчика на ГУП «Ритуал».

По договору купли-продажи земельного участка от 22.10.2002 г. N 28/10 ЗАО «АПФ «Искра» обязалось продать из принадлежащего ему на праве собственности в соответствии с записью в Едином государственном реестре прав от 27.07.1998 г. N 50:09:06:0178 земельного участка часть этого земельного участка общей площадью 25,0 га под расширение существующего Перепечинского кладбища, в границах плана (чертежа) в районе деревень Шемякино — Перепечино.

Как указано в преамбуле договора, ГУП «Ритуал» при его подписании действовало на основании доверенности от Правительства Москвы.

Договором предусмотрено также, что формирование землеустроительного дела и оплата за инвентаризацию земель в части их разграничения, связанных с изъятием сельхозугодий и развития «ЗИС», выполняет МУП «Кадастровое производство» Солнечногорского района.

По результатам проведения работ по землеустройству был составлен кадастровый план от 17.12.2003 г. N 50-09-2003-7-8542 проданного земельного участка и этот участок был поставлен на кадастровый учет за номером 50:09:0060736:0026.

Указанные обстоятельства, в том числе и действия самого продавца, свидетельствуют, что при заключении договора от 22.10.2002 г. N 28/10 какой-либо неопределенности в предмете этого договора не имелось, поэтому отсутствие в договоре кадастрового номера земельного участка из-за незаконченности работ по его кадастровому учету не может служить основанием для признания этого договора незаключенным, в силу чего вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что у ЗАО «АПФ «Искра» не возникло обязательство по передаче покупателю земельного участка площадью 25 га для увеличения площади Перепечинского кладбища, являются ошибочными как сделанные без учета всех имеющихся в деле доказательств…»

 

  1. Сведения о нежилом помещении, которые должны быть указаны в договоре купли-продажи, и последствия их отсутствия

 

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если эти сведения отсутствуют в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор — незаключенным.

Статья 554 ГК РФ не содержит информации о том, какие конкретно данные должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости. В связи с этим в судебной практике возникают вопросы о перечне данных, которые должен содержать договор купли-продажи нежилых помещений в целях согласования условия о предмете.

 

2.1. Вывод из судебной практики: Для индивидуализации предмета договора купли-продажи нежилого помещения достаточно указать в договоре кадастровый номер объекта недвижимости (при наличии такого номера).

 

Судебная практика:

 

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

«…2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ)…»

 

2.2. Вывод из судебной практики: В договоре купли-продажи нежилого помещения должны быть указаны адрес, площадь и место расположения объекта.

 

Примечание: Позиция, состоящая в том, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указать в договоре кадастровый номер объекта недвижимости (при наличии такого номера), изложена в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.04.2011 по делу N А43-10378/2010

«…Комитет (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи в собственность муниципального имущества от 07.03.2008 N 1606. Предметом договора являлось муниципальное имущество — нежилое помещение N 1 (первый этаж, антресоль) общей площадью 1132,7 квадратного метра, по адресу: Нижний Новгород, Ленинский район, пр. Ленина, дом 53, принадлежащее продавцу на праве собственности, что полностью соответствует записи об объекте гражданских прав, имеющейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1.1 договора).

Общество посчитало, что данный договор купли-продажи является незаключенным, поскольку не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в собственность покупателю, а также недействительным, поскольку в нем отсутствует условие о переходе с правом собственности на нежилое помещение права общей долевой собственности наряду с другим общим имуществом жилого дома и на земельный участок, на котором расположен данный дом, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды исследовали имеющиеся в деле доказательства и, оценив договор купли-продажи от 07.03.2008 N 1606, а также свидетельство о государственной регистрации права от 28.12.2004 серии 52-АБ N 192284, пришли к выводу, что данный договор содержит необходимые сведения о предмете купли-продажи, позволяющие его индивидуализировать: адрес, площадь и место расположения объекта.

Предмет договора полностью воспроизводит описание недвижимого имущества, содержащееся в свидетельстве о государственной регистрации права. При заключении договора купли-продажи и его исполнении у сторон отсутствовала неопределенность по поводу предмета договора. С учетом указанных обстоятельств суды обоснованно признали, что сторонами согласованы условия о предмете и цене договора, отчуждаемое имущество индивидуализировано в той степени, которая существовала при заключении договора, а потому договор купли-продажи является заключенным. Утверждение заявителем обратного направлено на переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основе выводов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…»

 

2.3. Вывод из судебной практики: В предварительном договоре купли-продажи нежилых помещений, расположенных в объекте незавершенного строительства, должны быть указаны номера помещений, их расположение на этаже, данные о нахождении в составе другого недвижимого имущества, а также место расположения названного объекта.

 

Примечание: Позиция, состоящая в том, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно привести в договоре кадастровый номер объекта недвижимости (при наличии такого номера), изложена в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

В этом Постановлении указано, что в договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи в целях индивидуализации его предмета могут быть приведены иные сведения, позволяющие определить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору. К таким сведениям относятся, например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.12.2008 по делу N А79-2342/2008

«…Из содержания пункта 1.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 13.03.2007 следует, что предметом данного договора являются помещения N 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, находящиеся на первом этаже не завершенного строительства трехэтажного пристроя смешанной конструкции с антресолью (литер А2), расположенные по адресу: город Чебоксары, улица Б. Хмельницкого, д. 65. В пункте 1.2 данного договора также отражены сведения об объекте — незавершенном строительстве трехэтажного пристроя смешанной конструкции с антресолью (литер А2) с кирпичной пристройкой (литер А3).

Технический паспорт, как обязательный документ, идентифицирующий объект недвижимости, составленный 21.02.2007 (до заключения оспариваемого договора), содержит данные об объекте — незавершенном строительстве трехэтажного пристроя смешанного конструкции с антресолью (литер А2), с кирпичной пристройкой (литер А3), его инвентарный номер 264-н. Данный документ содержит описательные и графические сведения всех помещений с их индивидуальной поэтажной нумерацией, что исключает возможность смешения помещений, в том числе указанную в договоре нумерацию помещений первого этажа.

Следовательно, суд правомерно посчитал, что предварительный договор содержит данные о номерах помещений, их этажности, о расположении помещений в составе другого недвижимого имущества, о месте расположения не завершенного строительством объекта, то есть содержит все необходимые существенные условия предварительного договора купли-продажи недвижимости и поэтому не может быть признан незаключенным…»

 

2.4. Вывод из судебной практики: Предмет договора купли-продажи нежилого помещения является согласованным, если в договоре стороны указали адрес (место расположения), условный номер помещения, его общую площадь, приложили план помещения к договору, приведя в нем ссылку на этот план.

 

Судебная практика:

 

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд учел, что на моменты заключения договоров купли-продажи недвижимости и обращения в регистрационный орган у сторон не имелось разногласий относительно предметов договоров, обязательства по ним сторонами исполнены, переход права собственности на недвижимость зарегистрирован.

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.02.2010 по делу N А67-1233/2009

«…Из материалов дела следует, что 25.05.2006 и 30.06.2005 ЗАО «Капитал-Групп» (продавец) и ООО «Семья», ООО «Династия», ЗАО «Собор» (покупатели) заключили договоры купли-продажи недвижимого имущества: от 25.05.2006 N КП-05/06, от 25.05.2006 N КП-04/06, от 30.06.2005 N 10/05, от 25.05.2006 N КП-02/06, от 25.05.2006 N КП-03/06, от 25.05.2006 N КП-09/06, от 25.05.2006 N КП-08/06, от 25.05.2006 N КП-07/06, от 30.06.2005 N 03/05, от 25.05.2006 N КП-10/06, в соответствии с которыми продавец обязался передать в собственность покупателям, а покупатели — принять и оплатить указанные в договорах объекты недвижимости.

Договоры купли-продажи недвижимого имущества, а также переход права собственности на нежилые помещения от ЗАО «Капитал-Групп» к ООО «Династия», ООО «Семья», ЗАО «Собор» зарегистрированы в установленном порядке управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области.

Полагая, что при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества не были соблюдены условия о согласовании предмета с каждой сделки, ЗАО «Капитал-Групп» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив обстоятельства дела и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно пришли к выводу, что из содержания договоров видно, что стороны определили недвижимое имущество — нежилые помещения, указали адрес (место расположения), условный номер помещения, общую площадь, а также установили, что в техническом паспорте, являющимся приложением к договору, указаны план и состав передаваемых нежилых помещений (выписки из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выписки из технических паспортов).

Кроме того, суды учли, что на момент заключения договоров купли-продажи (25.05.2006) и обращения в регистрационный орган у сторон не имелось разногласий относительно предмета договора, все сделки купли-продажи сторонами исполнены и переход права собственности на переданные покупателям помещения зарегистрирован…»

 

2.5. Вывод из судебной практики: Договор купли-продажи недвижимости, содержащий указание только на адрес либо адрес и площадь нежилого помещения, может быть признан судом незаключенным.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 N 11011/01 по делу N А40-23029/00-37-199

«…Конкурсный управляющий закрытым акционерным обществом «Центр художественного проектирования» обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу «Магазин «Медведь» о признании незаключенным договора от 29.08.96 купли-продажи нежилого помещения площадью 150 кв. метров, расположенного в здании по адресу: Москва, ул. Бауманская, д. 44, стр. 1.

В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы существенные условия договора. В частности, договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.

По договору купли-продажи от 29.08.96, нотариально удостоверенному 29.08.96, ЗАО «Центр художественного проектирования» продало ЗАО «Магазин «Медведь» упомянутое нежилое помещение.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в пункте 1 договора указан адрес объекта, то есть определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Однако данный вывод нельзя признать законным и обоснованным.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Между тем договор от 29.08.96 не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи.

Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО «Крокуль» по договору купли — продажи от 27.01.94, фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема-передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о конкретном указании в договоре его предмета.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск ЗАО «Центр художественного проектирования», признав договор купли-продажи от 29.08.96 незаключенным…»

 

Аналогичная судебная практика:

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 22.04.2009 N КГ-А40/2830-09-П по делу N А40-49336/07-53-433

«…Как следует из материалов дела, ЗАО «Мосстрой-94» обосновывает исковые требования заключением с ООО «Рассвет на Валовой» договора купли-продажи недвижимого имущества N 10/3 от 12.10.2003 г., в соответствии с условиями которого им приобретено помещение площадью 184,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, 6-й Монетчиковский переулок, д. 10, стр. 15, по цене 40 000 долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа.

Судами обеих инстанций установлено, что ООО «Рассвет на Валовой» являлось собственником помещений площадью 184,7 кв. м — мансарды ком. а, пом. 11 ком. 1 — 7, подвала ком. 1, этаж 1 пом. 1 ком. 1 — 4, пом. VI ком. 1 — 2, 2а, 3 — 7, расположенных по адресу: г. Москва, пер. 6-й Монетчиковый, д. 10/9-7, стр. 15, согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 21.10.2002 г. серия 77 АА N 061441.

ООО «Рассвет на Валовой» (Продавец) и ЗАО «Мосстрой 94» 12.10.2003 г. оформили договор N 10/3 купли-продажи недвижимого имущества — помещения площадью 184,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 6-й Монетчиковский переулок, дом 10, строение 15.

Судами также установлено, что по состоянию на дату оформления сторонами договора купли-продажи N 10/3 от 12.10.2003 г. ООО «Рассвет на Валовой» на праве собственности принадлежали только помещения, поименованные в Свидетельстве о государственной регистрации права от 21.10.2002 г. серия 77 АА N 061441.

Согласно выписке из технического паспорта на здание, расположенное по адресу: г. Москва, 6-й Монетчиковский переулок, дом 10, строение 15, по состоянию на 31.07.2000 г. и справке ГУП МосГорБТИ от 15.08.2008 г. N 5161 площадь указанного здания на дату оформления сторонами договора N 10/3 от 12.10.2003 г. составляла 211 кв. м.

Поскольку нежилые помещения площадью 184,7 кв. м, указанные в договоре купли-продажи N 10/3 от 12.10.2003 г., являлись частью домовладения общей площадью 211 кв. м, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о незаключенности указанного договора купли-продажи в силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием данных, определяющих расположение нежилых помещений площадью 184,7 кв. м в составе другого недвижимого имущества…»

 

  1. Данные, которые должны быть указаны в договоре купли-продажи здания (строения, сооружения), объекта незавершенного строительства, и последствия их отсутствия

 

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если эти сведения отсутствуют в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор — незаключенным.

Статья 554 ГК РФ не содержит информации о том, какие конкретно данные должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости. В связи с этим в судебной практике возникают вопросы о перечне данных, которые должен содержать договор купли-продажи зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в целях согласования условия о предмете.

 

3.1. Вывод из судебной практики: Если в договоре купли-продажи здания (строения, сооружения) отсутствует его адрес, это является основанием для признания такого договора незаключенным.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.11.2009 по делу N А03-2276/2009

«…Открытое акционерное общество «Изумрудное» обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю (далее — УФРС) и федеральному государственному унитарному предприятию «Государственный племенной завод «Покровский» (далее — ФГУП ГПЗ «Покровский») о возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на объекты недвижимости: лот N 2 — мехток ЗАВ-40, общей площадью 86,4 кв. м; лот N 3 — мехток ЗАВ-40, общей площадью 86,4 кв. м; лот N 6 — ремонтно-техническая мастерская, общей площадью 1254,3 кв. м; лот N 7 — комбайновый цех, общей площадью 280,3 кв. м; лот N 8 — автогараж, общей площадью 1 879,4 кв. м; лот N 11 — кормоцех, общей площадью 411,5 кв. м; лот N 12 — комбикормовый цех, общей площадью 200,4 кв. м; лот N 13 — зерносклад, общей площадью 494,2 кв. м; лот N 14 — зерносклад, общей площадью 1020,0 кв. м; лот N 15 — контора центральной усадьбы, общей площадью 440,6 кв. м; лот N 16 — зерносклад, общей площадью 1033,6 кв. м; клуб центральной усадьбы, общей площадью 1 093,6 кв. м; склад строительный, общей площадью 354 кв. м; склад строительства, общей площадью 128,5 кв. м; детский сад центральной усадьбы, общей площадью 983,1 кв. м, расположенные в селах Куйбышево и Золотушко Краснощековского района Алтайского края.

На основании статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установлено судом первой инстанции, между ФГУП ГПЗ «Покровский» в лице конкурсного управляющего Т.В. Шмакова (организатор торгов) и ОАО «Изумрудное» (покупатель) подписан договор купли-продажи от 10.08.2008 N 1, по которому покупатель обязался принять от организатора торгов и оплатить имущество, перечисленное в приложении N 1, принадлежащее продавцу на праве хозяйственного ведения и находящееся по адресу: Алтайский край, Краснощековский район, село Куйбышево, село Золотушка.

Согласно указанному приложению N 1 от ФГУП ГПЗ «Покровский» к ОАО «Изумрудное» передано 25 объектов, из которых у 12 объектов не указан адрес.

Из содержания данного договора невозможно определенно установить переданное недвижимое имущество, поскольку не указан адрес части объектов недвижимости, в договоре отсутствуют сведения о соответствующих земельных участках, на которых они находятся.

Кроме того, требования о регистрации перехода права собственности заявлены в отношении 19 объектов недвижимости, здание клуба центральной усадьбы в приложении N 1 отсутствует.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о том, что договор не заключен, и отсутствии оснований для регистрации перехода права собственности соответствуют имеющимся в деле доказательствам, фактическим обстоятельствам и приведенным нормам.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, суд не допустил…»

 

Аналогичная судебная практика:

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 29.09.2009 N Ф09-8860/08-С6 по делу N А60-11194/2008-СР

«…Между предприятием «ВМЗ» (продавец) и обществом «АДАКС-НТ» (покупатель) 01.11.2006 подписан договор купли-продажи N 215 (т. 1, л. д. 13, 14). Согласно п. 1.1.1, 1.1.2 названного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель — принять и оплатить следующее имущество: железнодорожные пути на территории промплощадки предприятия «ВМЗ» с инвентарными номерами 000617, 000618, 000619, 000626, 000635, 000644, 000645, 000646, 000648, 000649, 000800, 0000800, 000880, 000896, 000936, ОЖО791 согласно схеме железнодорожных путей (приложение N 1 к договору) стоимостью 864 285 руб. и весы вагонные РС-150Ц13В1 с инвентарным номером 019545 стоимостью 131 840,10 руб.

Согласно положениям ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оценив содержание договора купли-продажи от 01.11.2006 N 215 с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды сделали правильный вывод о том, что данные, содержащиеся в данном договоре, не позволяют индивидуализировать указанное в нем имущество. Названный вывод сделан судами в результате полного и всестороннего исследования и оценки имеющихся в материалах дела доказательств в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Так, в договоре купли-продажи отсутствует адрес, по которому находятся спорные железнодорожные пути. Ссылка на то, что спорные объекты находятся на территории промплощадки предприятия «ВМЗ», обоснованно признана судами недостаточной, поскольку каких-либо ориентиров, позволяющих осуществить привязку к местности (город, район, улица, квартал), она не содержит…»

 

3.2. Вывод из судебной практики: Договор купли-продажи недвижимости, в котором указан ее адрес, но отсутствуют сведения, позволяющие установить индивидуально-определенные признаки отчуждаемого объекта, признается незаключенным.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.04.2009 N А19-10423/08-16-Ф02-1677/09 по делу N А19-10423/08

«…В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как усматривается из пункта 1.1 договора купли-продажи от 28.03.2005, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель — принять и оплатить в соответствии с условиями договора имущество ЗАО «Иркутскрыба», расположенное по адресу: г. Черемхово, ул. Первомайская, 16, в следующем составе: склад с холодильно-компрессорным оборудованием, проходная, гараж, аммиачный склад, насосная, склад, склад, склад железобетонный.

Пунктом 1.2 договора стороны предусмотрели, что указанное имущество определено сторонами на месте, передается покупателю без оформления государственной регистрации права собственности для последующей разборки, демонтажа или реконструкции.

В связи с тем что ни данный договор, ни акт приема-передачи от 28.03.2005 не содержат каких-либо сведений, позволяющих установить индивидуально-определенные признаки отчуждаемых объектов недвижимого имущества, суд первой инстанции со ссылками на статьи 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал правомерный вывод о незаключенности договора купли-продажи от 28.03.2005. Поскольку незаключенный договор не влечет возникновения у ООО «Холодрыбсервис» права собственности на спорное недвижимое имущество, в удовлетворении иска отказано обоснованно.

Обжалуемые судебные акты соответствует нормам материального права, содержащиеся в них выводы — установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам…»

 

Аналогичная судебная практика:

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 15.12.2008 N Ф09-9063/08-С6 по делу N А07-3769/08

«…Как установлено судами, ответчику на праве собственности принадлежит спорный объект недвижимости — нежилое строение — магазин количество этажей 1, общая площадь 213,4 кв. м, литера А, инвентарный N 4129, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Чишминский район, с. Бикей, ул. Первомайская, д. 25, номер объекта 02:257:41:0000:1101.

Между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) 20.03.2003 подписан договор купли-продажи, по условиям которого продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя здание, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Чишминский район, с. Бекеево, а покупатель — принять его.

Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект к предпринимателю Сафиуллину М.Г., последний на основании п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Кроме того, суд апелляционной инстанции верно указал, что сторонами договора купли-продажи от 20.03.2003 не согласован его предмет: отсутствует конкретное наименование спорного здания, его площадь, этажность и другие признаки, позволяющие однозначно идентифицировать недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в связи с чем на основании ст. 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признал данный договор незаключенным.

Учитывая, что договор купли-продажи от 20.03.2003 не соответствует требованиям ст. 209, ст. 432, ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что он не может являться основанием перехода права собственности на спорное здание от истца к ответчику, а следовательно, и основанием для государственной регистрации этого перехода права собственности…»

 

3.3. Вывод из судебной практики: Договор купли-продажи недвижимости, в котором указан ее адрес, может быть признан заключенным, если по этому адресу расположен один объект недвижимого имущества.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.04.2009 N А19-9892/08-16-Ф02-1553/09 по делу N А19-9892/08-16

«…Как установлено арбитражными судами, 14.02.2005 ООО «Консул плюс» реализовало по договору купли-продажи N 25-1 ОАО «Иркутский керамический завод» принадлежащую ему на праве собственности КТПН (комплектная трансформаторная подстанция наружной установки) 560 кВА, находящуюся по адресу: г. Иркутск, ул. Полярная, 209, покупателю ОАО «Иркутский керамический завод». Дополнительным соглашением от 15.02.2005 к договору купли-продажи N 25-1 от 14.02.2005 стороны уточнили индивидуально-определенные признаки отчуждаемого имущества: КТПН (комплектная трансформаторная подстанция наружной установки) N 40843, мощностью 500 кВА.

Указанное имущество передано ОАО «Иркутский керамический завод» по акту приема-передачи от 14.02.2005.

Согласно справке МУП БТИ г. Иркутска от 08.12.2008 N 5357 на земельном участке по адресу: г. Иркутск, ул. Полярная, 209, имеется только одна трансформаторная подстанция.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

Исследовав и оценив содержание договора купли-продажи N 25-1 от 14.02.2005, договора купли-продажи N 32 от 20.02.2006, суды обоснованно пришли к выводу о том, что указанные договоры содержат все необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договоров купли-продажи недвижимого имущества…»

 

3.4. Вывод из судебной практики: Отсутствие в договоре купли-продажи объекта недвижимости указания на его кадастровый номер не является основанием для признания предмета договора неопределенным при наличии иных данных, позволяющих точно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю.

 

Примечание: В соответствии с позицией, изложенной в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимости достаточно указать в нем кадастровый номер объекта недвижимости (при наличии такого номера).

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Центрального округа от 23.04.2008 по делу N А14-10060-2006/507-30

«…Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 17.04.2006 между ответчиками заключен договор купли-продажи N 2, в соответствии с условиями которого ОАО «Электросигнал» продало ООО «ИНстрой» и ООО «Веллер» в равных долях (по 1/2 доли в праве собственности — каждому) часть здания лит. п/А, А — А1, А3 — А4 общей площадью 1511, 2 кв. м., расположенного по адресу: Воронежская обл., г. Воронеж, Коминтерновский р-н, ул. Электросигнальная, 1.

Из справки N 1339 от 12.04.2006, изготовленной филиалом ГУП «Воронежоблтехинвентаризация» «Бюро технической инвентаризации Коминтерновского района г. Воронежа», следует, что данный объект недвижимости является частью части здания лит. п/А, А — А1, А3 — А4, площадью 21 489,1 кв. м, условный номер 36:34:02:00-00-00:00:5140:2002:82-87.

Переход права собственности к покупателям на данное недвижимое имущество был зарегистрирован в ЕГРП, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Ссылаясь на то, что цена объекта недвижимости, проданного по оспариваемому договору, занижена, чем нарушены права ЗАО «Электросигнал-Холдинг» как акционера ОАО «Электросигнал»; предмет договора купли-продажи N 2 от 17.04.2006 не определен, не имеет единого кадастрового номера; оспариваемая сделка является крупной, более 2% акций ОАО «Электросигнал» принадлежит государству, однако Совет директоров ОАО «Электросигнал» в нарушение п. 3 ст. 77 и п. 2 ст. 78 Федерального закона «Об акционерных обществах» не привлек для определения рыночной стоимости отчуждаемого имущества государственный финансовый контрольный орган, ЗАО «Электросигнал-Холдинг» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Из оспариваемого договора купли-продажи следует, что он содержит все необходимые существенные условия, предусмотренные ст. 554 ГК РФ. У сторон договора и служб, регистрирующих переход права собственности на основании договора, отсутствовали сомнения в определении предмета сделки, а покупатели по договору пользуются тем объектом, который приобрели.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отклонили довод истца о неопределенности предмета сделки. Суды правильно указали, что отсутствие кадастрового номера объекта недвижимости не является основанием для признания предмета договора неопределенным при наличии иных данных в договоре, позволяющих точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателям…»

 

3.5. Вывод из судебной практики: Если в договоре купли-продажи объекта незавершенного строительства отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, на котором расположен указанный объект, это не влечет признания такого договора незаключенным.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 18.06.2008 N КГ-А40/4945-08 по делу N А40-51563/07-105-439

«…Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в деле документами, 3 февраля 2005 года между ОАО «Севергазнефтестрой XXI» (продавец) и ООО «МАРТЕКС» (покупатель) был заключен договор N 05-С-05 купли-продажи объекта незавершенного строительства, по условиям которого продавец обязался передать покупателю в собственность, а покупатель — принять в соответствии с условиями настоящего договора не завершенное строительством административное здание, расположенное по адресу: город Москва, ул. Обручева, вл. 27.

Ссылаясь на отсутствие в названном договоре сведений о кадастровом номере земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект, местонахождении участка, конкурсный управляющий ОАО «Севергазнефтестрой XXI» считает этот договор незаключенным.

Между тем выводы судов обеих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований являются правильными.

Между тем в пунктах 1.2, 1.3 договора N 05-С-05 от 03.02.05 г. указано, что отчуждаемый не завершенный строительством объект, расположенный по адресу: город Москва, ул. Обручева, вл. 27, представляет собой административное здание в виде 14-тиэтажной башни с цокольным и подземным этажами. Все этажи объекта достроены до проектной высоты. Общая высота объекта 51,93 м. Общая площадь объекта согласно техническому паспорту 18698,1 кв. м.

Объект расположен на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды в соответствии с договором долгосрочной аренды земельного участка от 30 июля 2002 года N М-06-018756, заключенным с Московским земельным комитетом.

В пункте 1.4 договора отражено, что объект имеет условный номер 33324 и принадлежит продавцу на праве собственности, подтвержденным Свидетельством о государственной регистрации права 77АА036815 от 10 сентября 2002 года.

Помимо этого, в разделе 2 договора указано на одновременный переход к покупателю с правом собственности на объект без дополнительной оплаты продавцу всех прав продавца на земельный участок площадью 1971 кв. м на праве долгосрочной аренды, на котором расположен объект и который необходим для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации объекта, и площадью 3400 кв. м на праве краткосрочной аренды, который необходим для завершения строительства объекта.

В соответствии с актом приема-передачи от 7 февраля 2005 года к договору N 05-С-05 от 3 февраля 2005 года ОАО «Севергазнефтестрой XXI» передало ООО «МАРТЕКС» в собственность объект незавершенного строительства — административное здание, расположенное по адресу: город Москва, ул. Обручева, вл. 27 (т. 1 л.д. 28).

При этом, одновременно с передачей объекта ОАО «Севергазнефтестрой XXI» передало ООО «МАРТЕКС» права на земельные участки по договору долгосрочной аренды земельного участка от 30 июля 2002 года N М-06-018756 и договору краткосрочной аренды земельного участка от 16 июля 2002 года N М-06-505574, заключенным с Московским земельным комитетом (п. 4 акта приема-передачи).

Кроме того, 23 августа 2005 года на основании договора купли-продажи N 05-С-05 от 3 февраля 2005 года и акта приема передачи к нему от 7 февраля 2005 года за ООО «МАРТЕКС» зарегистрировано право собственности на названный объект незавершенного строительства, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 77-77-01/004/2205-375 и выдано Свидетельство о государственной регистрации права 77 АВ 504934 (т. 1 л.д. 93).

Таким образом, в договоре N 05-С-05 от 3 февраля 2005 года в соответствии с требованиями норм права указано наименование отчуждаемого имущества, конкретный адрес, позволяющий установить место его расположения, площадь, этажность, условный номер объекта, его конфигурация.

При этом в пункте 2.1 договора N 05-С-05 и пункте 3 акта приема-передачи сторонами согласована площадь земельного участка, необходимого под использование отчуждаемого объекта недвижимости и дальнейшее строительство.

Следовательно, суды пришли к правильному выводу о том, что в договоре N 05-С-05 от 3 февраля 2005 года в соответствии с нормами ст. 554 ГК РФ указаны все данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче по сделке.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, при исполнении договора и регистрации перехода права каких-либо проблем с определением недвижимого имущества, подлежащего передаче, у сторон не возникло…»

 

3.6. Вывод из судебной практики: Если описание предмета договора купли-продажи объекта недвижимого имущества полностью соответствует сведениям, указанным в свидетельстве о государственной регистрации права собственности продавца, это подтверждает согласование предмета договора, поэтому отсутствуют основания для признания его незаключенным.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 20.01.2009 N Ф09-10464/08-С6 по делу N А34-7335/2007

«…При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что 14.07.2007 между обществом «СМУ-3» (продавец) и обществом «Агро-ЗОК» (покупатель) заключены договоры купли-продажи, в соответствии с условиями которых продавец продал, а покупатель купил здание химчистки, литера А, сервисного назначения, общей площадью 510,7 кв. м, инв. N 6109, находящееся по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. Советская, д. 100, и здание склада материала СМУ-3, литера ВВ1, складского назначения, общей площадью 135,2 кв. м, находящееся по адресу: Курганская область, г. Шадринск, ул. Володарского, д. 20а. Указанные здания принадлежат продавцу на основании акта передачи основных средств от СМУ-ЗП «Уралтрансгаз» в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью «Вираж», протокола собрания учредителей общества с ограниченной ответственностью «Вираж» от 13.09.1999 N 2, свидетельств о государственной регистрации права 45 АВ 015285, 45 АВ 015286, выданных Шадринским отделением Управления Федеральной регистрационной службы по Курганской области 29.09.2005. Здание химчистки оценено по соглашению сторон и продано за 894 619 руб. 62 коп., здание склада оценено по соглашению сторон и продано за 13 674 рублей 30 коп., которые уплачены продавцу до подписания настоящего договора. Сторонами согласовано, что передача зданий продавцом и принятие их покупателем осуществляются без составления передаточного акта (т. 1, л. д. 20, 21).

При этом судами рассмотрена и отклонена ссылка общества «СМУ-3″ на то, что вследствие несоблюдения формы договоров купли-продажи и пороков их содержания данные договоры являются незаключенными в соответствии со ст. 166, 167, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании следующего.

Как установлено судами, предметы договоров от 14.07.2007 в части описания передаваемого имущества полностью соответствуют наименованию этого имущества, указанному в свидетельствах о государственной регистрации права собственности ответчика 45 АВ 015285, 45 АВ 015286, что позволяет считать данные договоры заключенными в соответствии с правилами п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 445, ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований…»

 

3.7. Вывод из судебной практики: Отсутствие в договоре купли-продажи указания на площадь, этажность, материал, из которого сооружен объект недвижимости, являющийся предметом договора, год постройки имущества, а также описания места расположения этого объекта свидетельствует о несогласованности предмета договора.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 25.08.2009 N Ф09-6126/09-С6 по делу N А76-1513/2009-32-11

«…Между обществом «Родник» (должник) и профессиональным училищем N 11 (кредитор) 03.04.2007 подписан договор, по условиям которого должник в счет погашения имеющейся у него задолженности в размере 201 000 руб. обязался передать кредитору клубнехранилище, расположенное по адресу: Красноармейский район, п. Родник, построенное хозяйственным способом в 1986 году, оцененное сторонами в 201 000 руб. (л. д. 11).

Конкурсный управляющий общества «Родник», полагая, что договор от 03.04.2007 года является незаключенным, поскольку в нем в нарушение требований ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации не определен предмет, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с названным иском.

На основании ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оценив содержание оспариваемого договора от 03.04.2007, суд сделал обоснованный вывод о том, что данные, содержащиеся в данном договоре, не позволяют индивидуализировать указанное в нем имущество. Так, в данном договоре не поименованы площадь передаваемого объекта, его этажность, не указан материал стен. В договоре также отсутствует описание месторасположения спорного объекта, не имеется привязки к координатам на местности.

Судом также установлено, что в договоре содержатся данные о том, что здание клубнехранилища построено хозяйственным способом в 1986 году, в то время как согласно данным технического паспорта на нежилое здание (строение) клубнехранилища годом его постройки является 1967 (л. д. 76 — 84). Из разделительного баланса по состоянию на 01.04.1998 также следует, что общество «Родник» на законных основаниях владело (в числе прочего) клубнехранилищем 1967 года постройки (л. д. 53).

При таких обстоятельствах судом сделан правильный вывод о незаключенности оспариваемого истцом договора от 03.04.2007…»

 

Аналогичная судебная практика:

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 11.08.2008 по делу N А35-8026/06-С17

«…Как усматривается из материалов дела и установлено судебными инстанциями, СПК «Клюква» (продавец) и ООО «Дар-Агро» (покупатель) подписали договор купли-продажи недвижимого имущества без номера и даты, согласно условиям которого (п. 1.1) продавец обязался передать в собственность, а покупатель — принять и оплатить объект недвижимости — свинарник-откорм, расположенный по адресу: Курская область, Курский район, Клюквенский сельсовет, д. Якунино. В пункте 2.2 договора указано, что цена договора составляет 54000 руб.

Ссылаясь на то, что сторонами не согласовано условие о предмете договора, поскольку в указанном договоре купли-продажи отсутствуют данные, позволяющие определенно установить объект недвижимого имущества, конкурсный управляющий СХПК «Клюква» обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Одним из существенных условий является условие о предмете договора.

В соответствии с положениями ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судебные инстанции, руководствуясь вышеуказанными нормами права и учитывая условия представленного договора купли-продажи, пришли к обоснованному выводу о том, что данный договор является незаключенным, поскольку в разделе 1 «Предмет договора» отсутствуют индивидуальные признаки имущества, по которым можно идентифицировать передаваемый объект недвижимости, а именно площадь, этажность, материал, из которого он изготовлен, год постройки, данные о земельном участке, определяющие расположение этого объекта. Также отсутствует технический паспорт объекта недвижимости…»

 

3.8. Вывод из судебной практики: Расхождение сведений о площади зданий и их условных номерах, указанных в свидетельствах о регистрации права собственности и договоре купли-продажи недвижимости, не влечет признания такого договора незаключенным, если площадь зданий была изменена продавцом до заключения договора и он сторонами фактически исполнен.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2008 N КГ-А40/2116-08 по делу N А40-16987/07-43-191

«…Как установлено судом и следует из материалов дела, между ОАО «Московский молочный комбинат N 1» (продавец) и ООО «Сервис-Партнер» (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых зданий N 1 от 20.04.2005 г., по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель — принять и оплатить на условиях договора следующие объекты недвижимости:

— здание общей площадью 1045,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новорязанская, д. 18, стр. 17, кадастровый номер объекта N 4302984;

— здание общей площадью 4427,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 23Б, стр. 20, кадастровый номер объекта N 2100282.

Передача объектов недвижимости ООО «Сервис-Партнер» произведена по акту приема-передачи от 20.05.2005 г.

Право собственности ООО «Сервис-Партнер» на здания зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о регистрации N 77-77-12/008/2005-198 и N 77-77-12/008/2005-202 от 20.05.2005 г.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При разрешении спора судом установлено, что расхождения в площадях спорных зданий, указанных в свидетельствах о регистрации права и в оспариваемом договоре, вызваны изменением площади спорных объектов в связи с проведением истцом в 2004 году переустройства зданий. В то же время расхождение в условных номерах зданий объясняется различием в процедуре учета объектов недвижимого имущества в органах технической инвентаризации (БТИ) и в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав.

Таким образом, отказывая в удовлетворении иска, суд пришел к правомерному выводу о том, что в договоре указаны все данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, что соответствует требованиям, содержащимся в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что договор купли-продажи нежилых зданий N 1 от 20.04.2005 г. исполнен сторонами, имущество передано по акту приема-передачи и переход права собственности на здания зарегистрирован, у суда не было оснований для оценки этого договора как незаключенного и удовлетворения требования истца об истребовании зданий из владения ООО «ГРАНТ»…»

 

3.9. Вывод из судебной практики: Предмет договора купли-продажи недвижимости является согласованным, если указаны площадь объекта, его адрес, кадастровый номер и площадь земельного участка, на котором находится данный объект.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.10.2009 по делу N А49-1100/2009

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, 15.09.2008 между ответчиком (продавцом) и истцом (покупателем) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости (далее — договор), по условиям которого ответчик продал, а истец приобрел в собственность гаражи площадью 175,4 кв. м, расположенные по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, ул. Комсомольская, 39 «А».

Согласно условиям договора гаражи находятся на земельном участке площадью 902 кв. м с кадастровым номером 58:31:02 03 053:0032 согласно кадастровому плану от 06.03.2006 N 64/06-0796. Земельный участок относится к категории земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Разрешенное использование (назначение) земельного участка: под общественную застройку.

Согласно пункту 4 договора стоимость гаражей составляет 200 000 руб. и до момента подписания договора оплачена «покупателем» полностью.

Указанное имущество передано истцу 15.09.2008 по акту приема-передачи.

Право собственности на гаражи площадью 175,4 кв. м., расположенные по адресу: Пензенская область, г. Кузнецк, ул. Комсомольская, 39 «А», кадастровый номер 38:31:0:101:39А:Г:0:Б зарегистрировано за ООО Дуслар», о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.02.2007 внесена запись о государственной регистрации N 58-58-31/004/2007-033.

16.03.2009 года сторонами заключено соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи относительно разрешенного использования земельного участка, на котором спорные гаражи расположены, в котором указано: земельный участок относится к категории земель поселений. Разрешенное использование земельного участка: под общественную застройку.

В материалы дела представлен кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра), адрес, площадь и кадастровый номер которого совпадают с данными, указанными в договоре купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика о незаключенности договора купли-продажи и установил, что оспариваемый договор содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие место расположения недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Суды установили, что в договоре содержатся достаточные данные, позволяющие определенно установить подлежащие передаче покупателю объекты недвижимости…»

 

Аналогичная судебная практика:

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.01.2009 по делу N А12-7631/2007

«…Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что представленные в материалы дела доказательства позволяют установить определенный договором купли-продажи от 01.03.2000 г. предмет договора — недвижимое имущество и его расположение.

Согласно п. 1.2 договора от 01.03.2000 в собственность покупателю передано имущество, характеристика объекта дана на основании акта на строительство: сооружения Строительного управления N 6 АООТ фирма «Машстрой»; место расположения имущества — Советский район, пос. Купоросный, ул. Горьковская; состав недвижимого имущества: одноэтажное кирпичное здание мехмастерской площадью 356,7 кв. м. (гараж); одноэтажное кирпичное здание склада площадью 176,1 кв. м., одноэтажное кирпичное здание — домик-бытовка площадью 47,2 кв. м. (мастерская), одноэтажное кирпичное здание — домик вагонного типа площадью 195,1 кв. м. (мастерская).

Спорный договор содержит данные о кадастровом номере земельного участка, о площадях объектов недвижимости и об их месторасположении — ул. Горьковская, поселок Купоросный.

Судом установлено, что Решением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 02.12.1992 г. N 369 «О создании акционерного общества открытого типа «Фирма Машстрой» создано АООТ «Фирма «Машстрой» и утвержден план приватизации, в соответствии с которым в собственность вновь созданного Акционерного общества передано имущество Строительного управления N 6.

Строительное управление N 6 приватизировано на основании плана арендным предприятием трест «Волгоградмашстрой» от 01.09.1992 г. Решением трудового коллектива Строительного управления N 6 имущество на сумму 7 680 тыс. руб. были внесены в уставный капитал вновь образованного АООТ «Фирма «Машстрой» (п. 3 решения Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 02.12.1992 г. N 369).

АООТ «Фирма «Машстрой» является правопреемником имущественных прав и обязанностей арендного предприятия трест «Волгоградмашстрой».

Согласно договору от 03.12.1992 г. N 22 земельный участок, на котором расположена производственная база, передан СУ N 6 в аренду на срок 5 лет. Постановлением администрации Волгограда от 04.11.1998 г. N 1376 срок действия договора аренды продлен на три года.

Из представленной технической документации, справки муниципального учреждения «Городской информационный центр» от 25.04.2001 г. произведено изменение наименования адреса объекта недвижимости — производственная база, которому присвоен адрес: ул. Слесарная, 111, вместо предыдущего адреса — пос. Купоросный, учетный номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, — 6-56-6.

При таких обстоятельствах Федеральный арбитражный суд Поволжского округа не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб, доводы которых проверены в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не влияют на законность принятых судебных актов…»

 

3.10. Вывод из судебной практики: Если в договоре купли-продажи строения отсутствует указание на его адрес, кадастровый номер, площадь и год постройки, это свидетельствует о несогласовании предмета договора, поэтому является основанием для признания его незаключенным.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.08.2007 N А19-20398/06-54-Ф02-4830/07 по делу N А19-20398/06-54

«…В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

В представленном договоре от 07.07.2003, а также акте приема-передачи объекта недвижимости от 07.08.2003 предмет определен следующим образом — гараж БНТ 50а/м СИБ с административным зданием, расположенный по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, г. Тулун, Центральные мастерские государственной селекционной станции.

Данное описание недвижимого имущества в нарушение требований статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации не позволяет определенно установить, какое именно имущество подлежит передаче покупателю по договору, так как не содержит данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также индивидуализирующих признаков указанного имущества, позволяющих отличить его от других вещей того же рода, — адреса, кадастрового номера, площади, года постройки.

Таким образом, вывод судебных инстанций о заключенности договора от 07.07.2003 не основан на имеющихся в деле доказательствах…»

 

3.11. Вывод из судебной практики: Если в договоре купли-продажи здания отсутствуют сведения о земельном участке, на котором оно находится, а также данные о том, на основании какого права принадлежит такой участок продавцу, это свидетельствует о несогласовании условия о предмете договора, поэтому является основанием для признания его незаключенным.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 30.07.2009 по делу N А06-6987/2008

«…Как видно из материалов дела и установлено судами, 08.04.2008 между ООО ПКК «Кастор» и ООО «Профи-Карт Астрарейсинг» был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества, здания в осях 1-10, Б-В, литер строения «В», площадью 2 736 кв. м., инвентарный номер 11-249, этажность 1, назначение нежилое, расположенного по адресу: Астраханская область, Наримановский район, г. Нариманов, ул. Береговая, 3а.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена, уплаченная Покупателем Продавцу, составляет 6 500 000 рублей. Оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

Отказывая в удовлетворении заявленных ООО ПКК «Кастор» требований и удовлетворяя требования ООО «Профи-Карт Астрарейсинг» по встречному иску, суды обеих инстанций правомерно исходили из того, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.04.2008 не содержит данных, определяющих расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке.

В соответствии со статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет сделки и цена имущества.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность. При этом в договоре должны быть указаны данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Судами правомерно установлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.04.2008 не содержит сведений о том, на каком земельном участке расположен объект недвижимости, на каком праве продавцу принадлежит данный участок.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает обжалуемые решение Арбитражного суда Астраханской области от 02.03.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2009 законными и не подлежащими отмене…»

 

Аналогичная судебная практика:

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.06.2011 по делу N А75-9434/2010

«…В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что предмет договора купли-продажи от 05.06.2001 N 29 и договора купли-продажи недвижимости от 17.01.2005 не согласован сторонами, поскольку данные, определяющие расположение объекта недвижимости — АБК на соответствующем земельном участке, площадь земельного участка, а также указания, на каком праве данный земельный участок принадлежит продавцу, сторонами определены не были.

В связи с тем что предмет договора купли-продажи от 05.06.2001 N 29 и договора купли-продажи недвижимости от 17.01.2005 не согласован, а наличие возникшего права собственности ОАО «Лянторское АТП» не подтверждено, суды сделали правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд кассационной инстанции считает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для отмены решения и постановления в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют…»

 

3.12. Вывод из судебной практики: Если стороны не указали в договоре купли-продажи объектов недвижимого имущества размер части земельного участка, права на которую переходят от продавца к покупателю недвижимости, это не влечет признания договора незаключенным.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.03.2011 по делу N А82-7805/2010

«…Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что при заключении договора стороны не согласовали его существенные условия.

По смыслу статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными для договора купли-продажи недвижимости являются условия о цене имущества, а также данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Суд в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценил содержание договора купли-продажи от 18.02.2008 и обоснованно пришел к выводу о том, что при заключении данного договора стороны согласовали все его существенные условия.

Аргумент заявителя о несогласованности предмета договора от 18.02.2009 ввиду отсутствия идентифицирующих признаков земельного участка, на котором расположены переданные по сделке объекты, и, следовательно, о незаключенности спорного договора рассмотрен и признан судом округа несостоятельным, поскольку суд апелляционной инстанции, протолковавший условия упомянутого договора с учетом положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что спорный договор содержит конкретный адрес объектов недвижимости, позволяющий определенно установить их местонахождение. Обязанность указания в договоре купли-продажи недвижимости в подтверждение расположения объектов недвижимости на соответствующем земельном участке кадастрового номера земельного участка и невозможность определения местоположения иным образом (как то из договора аренды земельного участка, на который дается ссылка в пункте 2.1 спорного договора) действующим законодательством не предусмотрены.

Кроме того, как справедливо отметил суд апелляционной инстанции, подробная информация о полных кадастровых номерах объекта, в состав которого входит номер земельного участка, присутствует в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в свидетельствах о праве собственности истца от 06.09.2007.

Неопределение сторонами в договоре купли-продажи размера части земельного участка, права на которую переходят от продавца к покупателю недвижимости, не имеет правового значения и не может являться основанием для признания договора незаключенным в силу следующего.

На основании пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, право аренды земельного участка, на котором расположены переданные по спорному договору объекты, перешло к Обществу в силу прямого указания закона.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта…»

 

3.13. Вывод из судебной практики: Отсутствие в договоре купли-продажи объектов недвижимости сведений о земельном участке, на котором находятся данные объекты, не свидетельствует о несогласованности условия о предмете, если договор содержит информацию о наименованиях, инвентаризационных номерах, литерах, адресах, стоимости и кадастровых (условных) номерах каждого отчуждаемого объекта, а также сведения о том, что по данному адресу отсутствует иное имущество того же назначения, что и отчуждаемая недвижимость.

 

Судебная практика:

 

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, договор купли-продажи объектов недвижимости исполнен сторонами и между ними не выявлены какие-либо разногласия по поводу передаваемых объектов.

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.11.2013 N Ф03-4805/2013 по делу N А73-3856/2013

«…Для регистрации перехода прав на объекты недвижимости предприниматель Смолик М.Ю. обратился с заявлением в Управление Росреестра по Хабаровскому краю.

Регистрирующий орган письмами от 28.02.2013 NN 01/015/2013-85, 01/015/2013-90, 01/015/2013-78, N 01/015/2013-87, 01/015/2013-76, 01/015/2013-61 уведомил предпринимателя о приостановлении регистрационных действий на основании пункта 3 статьи 19 Закона о государственной регистрации, поскольку в договоре купли-продажи от 23.11.2012 N 1 отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположены объекты недвижимости.

Управление Росреестра по Хабаровскому краю, приостанавливая регистрационные действия по регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, сославшись на статью 554 ГК РФ, указало на отсутствие в договоре сведений о земельном участке, расположенном под данными объектами, предложило устранить соответствующие причины.

Статьей 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Нормы названной статьи связаны с определением предмета договора купли-продажи недвижимости.

В данном случае предметом договора купли-продажи от 23.11.2012 N 1 являлись объекты недвижимости: металлические склады, лит. А, Б, В; гараж, лит. Д; здания клуб-восток, лит. Е, Ж.

Исследовав в соответствии с требованиями главы 7 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд установил, что договор купли-продажи содержит наименования, инвентаризационные номера, литеры, адреса, стоимость и кадастровые (условные) номера каждого отчуждаемого по нему объекта недвижимости. При этом наличия каких-либо разногласий по поводу передаваемых объектов недвижимости между продавцом и покупателем судом не выявлено. Кроме того, из материалов дела суд не усмотрел, что в городе Хабаровске по тому же адресу имеются иные объекты с назначением гараж, здания клуб-восток, металлические склады. Более того, апелляционной инстанцией установлено, что сделка фактически исполнена сторонами; сомнения в идентичности объектов, указанных в договоре, и объектов, указанных в заявлении о регистрации права собственности, у сторон отсутствовали; договор не признан недействительным в установленном порядке.

В этой связи судом сделан правильный вывод о том, что при наличии заключенного и исполненного сторонами договора купли-продажи у регистрирующего органа отсутствовали основания для приостановления регистрации права по указанному основанию по заявлениям продавца и покупателя (абзац 2 пункта 3 статьи 19 Закона о государственной регистрации).

Поскольку приостановление регистрационных действий и последующий отказ в государственной регистрации перехода права собственности нарушают права и законные интересы заявителя, суд, руководствуясь нормами главы 24 АПК РФ, правомерно признал решения Управления Росреестра по Хабаровскому краю, выраженные в письмах от 28.02.2013 NN 01/015/2013-85, 01/015/2013-90, 01/015/2013-78, N 01/015/2013-87, 01/015/2013-76, 01/015/2013-61, незаконными…»

 

3.14. Вывод из судебной практики: Если предмет договора купли-продажи здания (строения, сооружения) максимально подробно описан в соответствии с назначением объекта недвижимости, условие о предмете такого договора признается согласованным.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 21.01.2008 N Ф09-11344/07-С6 по делу N А60-8856/2007

«…Как усматривается из прилагающегося к договору купли-продажи от 01.06.2004 N 003 перечня зданий и сооружений, подлежащих продаже (т. 1, л. д. 83 — 87), в нем содержатся сведения о наименовании объектов недвижимости, наименовании села (деревни), где находится спорное имущество, а также краткая характеристика объекта (год ввода в эксплуатацию, срок эксплуатации, инвентарный номер, ежегодный и остаточный процент износа, цена и стоимость объекта, общая площадь, материал стен, фундамента, пола, крыши).

Кроме того, из указанного перечня следует, что все спорные объекты, за исключением здания конторы в селе Стриганском (п. 35 Перечня), находятся за пределами населенных пунктов, где указать точный адрес не представляется возможным.

Точный адрес имеет только указанное здание конторы (село Стриганское, ул. Октябрьская, 75), который указан в Перечне наряду с иными техническими характеристиками данного объекта недвижимости.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, оценив в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе акт от 04.07.2007 проверки наличия возможности идентификации указанных в оспариваемом договоре объектов (т. 1, л. д. 100 — 105), сделали правильный вывод о том, что указанные в оспариваемом договоре сведения об отчуждаемых объектах позволяют идентифицировать предмет договора купли-продажи, который определен настолько конкретно, насколько это возможно в отношении объектов сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, судами обоснованно принято во внимание, что оспариваемый договор сторонами исполнен, указанные в нем объекты недвижимости переданы покупателю по акту приема-передачи и используются им более 3-х лет, споров и разногласий относительно состава переданного по оспариваемому договору имущества у сторон не имеется.

С учетом этих обстоятельств, а также отсутствия в материалах дела доказательств того, что в местах расположения объектов недвижимости, указанных в оспариваемом договоре, находятся иные аналогичные объекты, оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы кооператива «Мостовское» не имеется…»

 

3.15. Вывод из судебной практики: Предмет договора купли-продажи здания, строения, сооружения, иного объекта недвижимого имущества является согласованным, если в таком договоре указаны наименование, площадь, место расположения, условный номер объекта, а также площадь земельного участка, необходимого для его эксплуатации.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.12.2007 по делу N А55-19442/2006

«…При определении предмета договора продажи недвижимости должны быть даны все те характеристики, указанные в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В договоре купли-продажи N 478/595-03 от 16.12.2003 в соответствии с требованиями норм права указано наименование отчуждаемого строения, его площадь, место расположения, условный номер объекта. В приложении N 1 к договору графически определено местоположение объекта на земельном участке относительно иных расположенных рядом зданий и сооружений.

В пунктах 1.4, 3.1 договора сторонами согласована площадь земельного участка, необходимого под использование отчуждаемого здания.

При данных обстоятельствах правовых оснований для признания незаключенным договора купли-продажи N 478/595-3 от 16.12.2003 на основании представленных по делу доказательств не имелось…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 23.10.2008 N 13347/08 по делу N А40-51563/07-105-439

«…Как установлено судами, между ОАО «Севергазнефтестрой XXI» (продавцом) и ООО «Мартекс» (покупателем) заключен договор от 03.02.2005 N 05-С-05 купли-продажи объекта незавершенного строительства, по условиям которого продавец обязался передать покупателю в собственность, а покупатель — принять не завершенное строительством административное здание, расположенное по адресу: город Москва, ул. Обручева, вл. 27.

В соответствии с актом приема-передачи от 07.02.2005 ОАО «Севергазнефтестрой XXI» передало ООО «Мартекс» в собственность указанное здание.

Одновременно ОАО «Севергазнефтестрой XXI» передало ООО «Мартекс» права на земельные участки по договору долгосрочной аренды земельного участка от 30.07.2002 N М-06-018756 и договору краткосрочной аренды земельного участка от 16.07.2002 года N М-06-505574, заключенным с Московским земельным комитетом. На одном земельном участке расположен объект недвижимости, и он также используется для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания, другой земельный участок необходим для завершения строительства объекта.

Право собственности ООО «Мартекс» на объект незавершенного строительства зарегистрировано 23.08.2005, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации N 77-77-01/004/2205-375 и выдано свидетельство о государственной регистрации права 77 АВ 504934.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суды в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследовали и оценили условия договора от 03.02.2005 N 05-С-05, а также иные представленные в материалы дела документы и пришли к выводу о том, что в договоре в соответствии с требованиями норм права указано наименование отчуждаемого имущества, конкретный адрес, позволяющий установить место его расположения, площадь, этажность, условный номер объекта, его конфигурация.

При этом согласно требованиям пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации одновременно с передачей права собственности на объект незавершенного строительства переданы права на земельные участки, занятые недвижимостью и необходимые для ее использования. Основные характеристики земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, содержатся в договоре долгосрочной аренды земельного участка от 30.07.2002 N М-06-018756, указание на который имеется в договоре купли-продажи от 03.02.2005 N 05-С-05.

Поскольку сторонами согласован предмет договора купли-продажи с учетом требований статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды отказали в иске о признании его незаключенным и удовлетворении связанных с ним требований…»

 

Московский округ

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что договор купли-продажи недвижимости содержит наименование, общую площадь и адрес здания.

 

Постановление ФАС Московского округа от 02.07.2007, 09.07.2007 N КГ-А40/6104-07 по делу N А40-36034/05-63-349

«…Как установлено судом и следует из материалов дела, между ЗАО «Инфико» и ООО «Русторг» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.06.2004, в пункте 1.1 которого определены расположение передаваемого объекта, его площадь и конкретные помещения передаваемого здания.

Передача объекта недвижимости ООО «Русторг» произведена по акту приема-передачи от 18.06.2004.

Право собственности ООО «Русторг» на здание зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации N 77-01/30-937/2004-56 от 17.08.2004.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Отказывая в удовлетворении иска, суд правомерно исходил из того, что спорный договор содержит наименование объекта недвижимого имущества, общую площадь, конкретный адрес, позволяющий определенно установить его месторасположение. Таким образом, в договоре указаны все данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, что соответствует требованиям, содержащимся в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что договор купли-продажи от 18.06.2004 исполнен сторонами, имущество передано по акту приема-передачи и переход права собственности на здание зарегистрирован, у суда не было оснований для оценки этого договора как незаключенного…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.07.2008 N Ф08-2938/2008 по делу N А63-13187/07-С1-4

«…Суды установили, что в договоре содержатся достаточные данные, позволяющие определенно установить подлежащий передаче покупателю объект недвижимости. В техническом паспорте на спорное имущество имеется план земельного участка, из которого однозначно следует расположение объекта недвижимости на участке. Имущество обладает характеристиками, позволяющими однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества: адрес, площадь, наименование, литера и инвентарный номер. Кроме того, стороны исполнили договор. По акту приема-передачи от 29.01.2007 объект недвижимости передан истцу, разногласия относительно подлежащего передаче имущества не возникли. Фактическое владение и пользование истцом приобретенным объектом подтверждаются инвентарными карточками от 29.01.2007 N 00000011, балансом по состоянию на 01.10.2007, налоговыми декларациями по налогу на имущество общества, оборотно-сальдовыми ведомостями по счету 01.1 «Основные средства», отчетом по основным средствам. Спорные объекты поставлены на баланс ООО «Сергиевское», которое оплачивает налог и несет бремя содержания имущества с момента его передачи, т.е. с 29.01.2007.

Поскольку норма статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о точном определении объекта продажи направлена на исключение неопределенности между сторонами обязательства при его исполнении, суды, установив факт отсутствия такой неопределенности, обоснованно отклонили довод ООО «Дружба» о незаключенности сделки…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code