Исключительное право на приватизацию земельного участка, ранее предоставленного в аренду для строительства

13.5. Вывод из судебной практики: Для реализации исключительного права на приватизацию земельного участка, ранее предоставленного в аренду для строительства, собственник возведенного объекта недвижимости должен обосновать соответствие площади испрашиваемого участка размеру участка, необходимого для использования такого объекта.

 

Судебная практика:

 

Определение ВАС РФ от 21.03.2014 N ВАС-2666/14 по делу N А56-20059/2013

«…Испрашиваемый земельный участок площадью 3985 кв. м был предоставлен обществу в аренду для строительства станции технического обслуживания автомобилей и на момент предоставления формировался с учетом целей его использования. Данная цель достигнута обществом, на участке возведен объект площадью 79,3 кв. м. Предоставленное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственникам зданий, строений, сооружений исключительное право на приватизацию земельного участка распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, но не на весь земельный участок, ранее предоставленный для строительства.

Общество не доказало, что для эксплуатации станции технического обслуживания площадью 79,3 кв. м ему необходим земельный участок площадью 3985 кв. м. Наличие у общества намерений возвести на указанном земельном участке какие-либо еще сооружения не предоставляет ему исключительного права на приобретение всего земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…»

 

Аналогичная судебная практика:

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.01.2014 по делу N А56-20059/2013

«…28.11.2012 Общество обратилось в Администрацию района с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 47:17:0107002:37, занятого принадлежащей Обществу станцией технического обслуживания автомобилей.

Письмом от 21.03.2013 N 140-7 Администрация района сообщила заявителю об отказе в предоставлении в собственность земельного участка в связи с необоснованностью площади испрашиваемого участка, указав, что процент застройки площадки на названном участке меньше минимального коэффициента застройки, установленного Региональными нормативами градостроительного проектирования Ленинградской области, утвержденными постановлением Правительства Ленинградской области от 22.03.2012 N 83.

Общество, считая отказ Администрации района незаконным и препятствующим заявителю в реализации исключительного права на приватизацию земельного участка, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований Общества по причине недоказанности заявителем, что для эксплуатации станции технического обслуживания площадью 79,3 кв. м ему необходим земельный участок площадью 3985 кв. м.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования заявителя, пришел к выводу, что исходя из пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учет и предоставленного в аренду для строительства, не требуется обоснования площади, необходимой для использования находящегося на участке объекта недвижимости.

Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Как видно из материалов дела, испрашиваемый земельный участок площадью 3985 кв. м был предоставлен Обществу в аренду для строительства станции технического обслуживания автомобилей и на момент предоставления формировался с учетом целей его использования. Данная цель достигнута Обществом, на участке возведен объект площадью 79,3 кв. м. Предоставленное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственникам зданий, строений, сооружений исключительное право на приватизацию земельного участка распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, но не на весь земельный участок, ранее предоставленный для строительства.

Как пояснили представители Общества в судебном заседании, в настоящее время планируется реконструкция существующей станции технического обслуживания, в связи с чем постановлением Администрации городского поселения от 10.04.2013 N 114 утвержден градостроительный план земельного участка площадью 3985 кв. м с кадастровым номером 47:17:0107002:37, Обществу Администрацией городского поселения выдано разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства — станции технического обслуживания автомобилей. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что для эксплуатации существующего объекта, на который в настоящее время зарегистрировано право собственности Общества, весь земельный участок площадью 3985 кв. м не используется, поскольку на этом участке планируется разместить новые объекты. Однако наличие у лица намерений возвести на участке какие-либо сооружения не предоставляет ему исключительного права на приобретение земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция находит ошибочными выводы апелляционного суда об отсутствии необходимости обосновывать площадь земельного участка, ранее предоставленного для строительства, необходимую для использования находящегося на участке объекта недвижимости, и о незаконности оспариваемого отказа…»

 

13.6. Вывод из судебной практики: Если земельный участок образован для использования объектов недвижимости, то необходимость и целесообразность предоставления участка собственнику объектов недвижимости согласно заявленным границам и площади презюмируются.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.12.2013 по делу N А43-23551/2012

«…В силу части 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность предусмотрены в статье 28 Земельного кодекса Российской Федерации и в статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», их перечень является исчерпывающим.

Как следует из материалов дела, в обоснование своего решения Управление указывает на отсутствие документов, обосновывающих целесообразность предоставления испрашиваемого земельного участка в указанных границах, и заверенной копии документа, удостоверяющего личность заявителя.

Суды на основании анализа описи документов, приложенных к заявлению о приватизации земельного участка, установили, что ООО «Лайтекс» представило все документы, необходимые для принятия соответствующего решения.

Испрашиваемый земельный участок образован именно для целей использования объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Лайтекс» на праве собственности. Следовательно, необходимость и целесообразность предоставления участка именно в таких границах и площади для достижения целей его предоставления однозначно определены.

Испрашиваемый земельный участок соответствует установленным градостроительным законодательством требованиям, не приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на земельном участке объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что Общество представило в уполномоченный орган все необходимые документы, предусмотренные действующим законодательством, и Управление имело возможность по заявлению ООО «Лайтекс» и приложенным к нему документам принять решение о предоставлении в собственность за плату испрашиваемого земельного участка…»

 

  1. Применение ст. 552 ГК РФ к правоотношениям в области жилищного строительства

 

Вопрос перехода прав на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества регулируется положениями ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ.

В процессе анализа судебной практики выявлены случаи, когда положения ст. 552 ГК РФ применялись к правоотношениям, не связанным с договором купли-продажи недвижимости.

 

14.1. Вывод из судебной практики: С момента регистрации права собственности на возведенный объект недвижимости заказчики приобретают право пользования земельным участком, ранее предоставленным застройщику на основании договора аренды, независимо от того, оформлены ли ими соответствующие договоры аренды.

 

Примечание: Приведенные ниже судебные акты основаны на позиции, отраженной в п. 14 Постановления Президиума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Согласно этой позиции с момента регистрации перехода права собственности на здания новый собственник признается фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие оформленных арендных отношений в виде составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного договора аренды.

Согласно подходу, изложенному в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды земельного участка, который передан под строительство многоквартирного дома, прекращается в момент регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в таком доме. Подробнее см. п. 12 материалов к ст. 606 ГК РФ.

Позиция, в соответствии с которой факт ввода жилого дома в эксплуатацию не влияет на прекращение правоотношений и обязательств сторон по договору аренды, приведена в Определении ВАС РФ от 14.09.2009 N ВАС-11139/09 по делу N А21-5788/2008.

По вопросу о порядке приобретения собственниками помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок, расположенный под этим домом, см. также п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1721/11 по делу N А41-14506/09

«…Министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование сроком на 49 лет земельные участки площадью 101 800 кв. метров (кадастровый номер 50:10:020305:0002) и 177 600 кв. метров (кадастровый номер 50:10:020306:0002), имеющие местоположение: Московская обл., Химкинский р-н, в районе д. Терехово.

Цель предоставления земельных участков определена пунктом 1.2 названного договора: для осуществления малоэтажного и коттеджного строительства.

Поскольку у общества по земельному участку площадью 177 600 кв. метров с кадастровым номером 50:10:020306:0002 за период с 01.10.2008 по 31.12.2008 образовалась задолженность по арендной плате, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в иске, так как пришел к выводу о переходе права аренды земельного участка к собственникам возведенных на нем жилых домов.

Данный вывод основан на том, что на названном земельном участке принята в эксплуатацию первая очередь коттеджного поселка, жилые дома переданы физическим лицам, для которых и за счет которых они были построены. При таких обстоятельствах суд, применив к спорным правоотношениям положения статей 271, 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса, пришел к выводу о переходе к физическим лицам права аренды на этот участок независимо от оформления в установленном порядке соответствующих договоров аренды.

В этой связи суд апелляционной инстанции указал, что общество не пользовалось спорным земельным участком, и отказал в иске.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

Поскольку указанные нормы права направлены на закрепление за собственниками объектов недвижимости права пользования земельным участком, занятым этими объектами, суды апелляционной и кассационной инстанций с учетом доводов общества о необходимости урегулирования перехода к собственникам жилых домов права пользования находящимися под ними земельными участками сочли такие нормы права применимыми в настоящем случае.

В направленном в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации заявлении товарищества собственников жилья «Терехово», объединяющего собственников возведенных на спорном земельном участке жилых домов (коттеджей), собственниками жилья поддерживаются выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о переходе к ним права аренды на земельные участки, позволяющего в дальнейшем реализовать выкуп земельных участков под объектами недвижимости на основании статьи 36 Земельного кодекса.

Выводы судов соответствуют разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»: при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку при рассмотрении спора суды апелляционной и кассационной инстанций установили, что оформление права собственности на возведенные на земельном участке жилые дома началось с мая 2007 года, суды обоснованно с учетом положений статьи 131 Гражданского кодекса пришли к выводу о переходе права аренды на земельный участок к собственникам объектов недвижимости…»

 

Аналогичная судебная практика:

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 07.09.2011 по делу N А41-12766/10

«…В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе:

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель (новый собственник) приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно толкованию указанных норм, приведенному в п. 14 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», с момента регистрации перехода права собственности на здания новый собственник признается фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие оформления арендных отношений в виде составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного договора аренды.

Поэтому, применив в порядке ст. 6 ГК РФ по аналогии положения ст. ст. 271, 552 ГК РФ и статей 35, 36 Земельного кодекса РФ, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что в случае передачи ООО «Комплекс» объектов недвижимости (квартир) участникам долевого строительства (физическим лицам), для которых и за счет которых жилые дома были созданы, к участникам долевого строительства (физическим лицам) также переходят и права на соответствующие земельные участки, занятые переданной недвижимостью.

Такие выводы суда кассационной инстанции согласуются с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 05.07.2010 N 1721/11 <*>.

———————————

<*> Вероятно, имеется в виду Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1721/11 по делу N А41-14506/09.

 

Таким образом, судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции…»

 

 

  1. Привлечение собственника недвижимости к административной ответственности на основании ст. 7.1 КоАП РФ

 

В соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ за самовольное занятие земельного участка или использование его без правоустанавливающих документов на землю взимается административный штраф.

Особенности перехода права собственности на земельный участок или права пользования им при приобретении объекта недвижимого имущества закреплены в ст. 552 ГК РФ. Так, в случае когда продавец является собственником земельного участка и расположенной на нем недвижимости, покупателю передается право собственности на такой участок, необходимый для использования объекта недвижимости, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимого имущества, которое находится на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит установленным законом или договором условиям пользования таким участком. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Переход права собственности и других вещных прав на земельный участок, который в соответствии со ст. 130 ГК РФ относится к недвижимому имуществу, подлежит государственной регистрации согласно ст. 131 ГК РФ.

О возможности применения мер ответственности, предусмотренных ст. 7.1 КоАП РФ, к покупателю, который использует земельный участок без правоустанавливающих документов, свидетельствует анализ судебной практики.

 

15.1. Вывод из судебной практики: Если собственник недвижимости не принял меры по государственной регистрации права на земельный участок в соответствии со ст. 552 ГК РФ, это является основанием для привлечения такого собственника к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.09.2009 N Ф04-387/2009(13466-А45-29) по делу N А45-10747/2008

«…Из материалов дела следует, что по результатам ознакомления с письмом администрации Шурыгинского сельсовета Черепановского района от 29.05.2008 N 69 главным государственным инспектором Черепановского, Маслянинского, Сузунского районов по использованию и охране земель 29.05.2008 издано распоряжение N 1 о проведении проверки соблюдения законодательства ЗАО «Черепановское» при использовании земельных участков, занятых под принадлежащими ему объектами недвижимого имущества, расположенных в границах муниципального образования Шурыгинский сельсовет.

Должностным лицом Управления установлено использование обществом земельного участка площадью 82 575 кв.м., расположенного в с. Шурыгино, Черепановского района, Новосибирской области, путем эксплуатации зданий, входящих в механизированный ток, без правоустанавливающих документов. Данное обстоятельство закреплено в акте от 04.06.2008.

Вышеизложенное обстоятельство явилось основанием для составления 04.06.2008 в отношении общества протокола.

По результатам рассмотрения материалов Управлением 17.07.2008 принято решение, согласно которого общество признано виновным в совершении административного правонарушения и привлечено к ответственности по ст. 7.1 Кодекса в виде штрафа в размере 20 000 рублей, которое изложено в постановлении N 14.

Общество, полагая, что у Управления отсутствовали законные основания для привлечения его к административной ответственности, обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением об отмене постановления Управления N 14 от 17.07.2008.

Объективную сторону правонарушения, ответственность за совершение которого закреплена в статье 7.1 Кодекса, образует использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

Особенности перехода права собственности (пользования) земельным участком при приобретении объекта недвижимого имущества закреплены в статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Переход права собственности и других вещных прав на земельный участок, который в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относится к недвижимости, подлежит согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации в едином государственном реестре.

Судебная коллегия кассационной инстанции по результатам изучения предоставленных лицами, участвующими в деле, документов, исходя из закрепленных в законодательных актах особенностей перехода права собственности (пользования) земельным участком, приходит к выводу о законности и обоснованности вывода арбитражного суда первой инстанции о непринятии ЗАО «Черепановское» мер по регистрации принадлежащих им прав на владение либо пользование земельным участком…»

 

Аналогичная судебная практика:

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 09.04.2009 по делу N А23-3278/08А-18-231

«…В ходе проверки установлено, что обществом используется земельный участок площадью 65 560 кв. м, расположенный по адресу: г. Калуга, проезд 1-й Академический, 5, под двухэтажным энергокорпусом с подвалом и вспомогательными помещениями (осветительная, градирня, шахты проходного канала, проходные каналы, блок отстойников и усреднителей, четыре емкости, эстакада для трубопровода), не завершенный строительством семиэтажный административно-бытовой корпус N 1 (блок «А») с подвалом и не завершенный строительством производственный корпус N 1 (блок «К», «Ж») с подвалом без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

По результатам проверки 28.08.2008 заместителем главного государственного инспектора по использованию и охране земель г. Калуги Понасовым А.В. в присутствии представителя ООО «Компания «Донатор» был составлен протокол об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена ст. 7.1 КоАП РФ.

Рассмотрев материалы дела об административном правонарушении, 11.09.2008 главный государственный инспектор по использованию и охране земель г. Калуги Алешина И.Н. вынесла постановление N 80 о привлечении ООО «Компания «Донатор» к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.1 КоАП РФ, и назначении наказания в виде административного штрафа в размере 20000 рублей.

Считая привлечение к административной ответственности незаконным, ООО «Компания «Донатор» обратилось в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали обстоятельства дела и доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, и дали им правильную правовую оценку.

Использование земельного участка без оформления надлежащих правоустанавливающих документов на землю образует состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ст. 7.1 КоАП РФ, в том случае, когда обязанность лица по оформлению установлена законом.

Судами установлено и подтверждено материалами дела, что на спорном земельном участке расположены строения, принадлежащие обществу на праве собственности на основании заключенного договора купли-продажи от 02.10.2000 N 20/ВЕК с дополнением от 11.04.2001.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Наличие в силу закона права на использование земельного участка не освобождает от обязанности оформления в установленном порядке данного права и внесения платы за землю в установленных порядке и размере.

По основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, у заявителя возникли права на земельный участок. Однако договор аренды данного земельного участка, а также иные документы на право пользования землей заявителем оформлены не были.

С учетом изложенного судебными инстанциями сделан правильный вывод о том, что ООО «Компания «Донатор» использует земельный участок без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, то есть совершило административное правонарушение, предусмотренное ст. 7.1 КоАП РФ…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code