Отчуждение объекта недвижимости, расположенного на участке, права на который у продавца отсутствуют либо не зарегистрированы

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такое недвижимое имущество переходят права на земельный участок, занятый этим имуществом и необходимый для его использования.

При этом в Гражданском кодексе РФ не содержится сведений об отчуждении недвижимости, расположенной на земельном участке, права на который у продавца отсутствуют либо не зарегистрированы.

Судебная практика помогает ответить на вопрос о последствиях заключения соответствующего договора.

 

11.1. Вывод из судебной практики: Если у продавца отсутствуют права на спорный земельный участок на момент отчуждения объектов недвижимости, расположенных на нем, это влечет невозможность передачи покупателю в порядке ст. 552 ГК РФ каких-либо прав на такой участок.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 3771/11 по делу N А50-9225/2010

«…Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 этой же статьи (в редакции, действовавшей до 02.07.2007) предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Однако согласно имеющимся в материалах дела свидетельствам, выданным Пермским областным государственным учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «Пермская областная регистрационная палата», основанием для государственной регистрации права собственности общества «Водолей» на объекты недвижимого имущества, которые впоследствии были проданы истцам, послужили правоустанавливающие документы, оформленные в 1993 году и в январе 1995 года. Из содержания этих свидетельств следует, что право на упомянутые объекты недвижимости было приобретено обществом «Водолей» до даты выкупа обществом «Бурводстрой» земельного участка, на котором это недвижимое имущество находится.

На данное обстоятельство указывает и тот факт, что земельный участок до продажи ответчику предоставлялся обществу «Водолей» в аренду по договору от 30.01.1995 N 9 для эксплуатации принадлежащей ему производственной базы, в состав которой входили названные объекты недвижимого имущества.

Поскольку право собственности на спорный земельный участок у общества «Бурводстрой» на момент отчуждения объектов недвижимости отсутствовало, это право не могло перейти к обществу «Водолей» в соответствии с положениями статьи 37 Земельного кодекса РСФСР, а затем и к предпринимателям Гудочкину В.И., Колясу Ю.Е., Рыбаковой Е.Г. на основании норм статьи 552 ГК РФ.

Так как приведенные положения гражданского и земельного законодательства в настоящем деле не подлежат применению, выводы судов о необходимости удовлетворения иска, сделанные со ссылкой на эти нормы материального права, нельзя признать обоснованными.

Однако невозможность применения указанных положений не означает отсутствие необходимых правовых гарантий, которые обеспечивали бы условия для приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их нормального использования…»

 

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.09.2009 по делу N А29-10283/2008

«…ЗАО «УсВМУ» получило свидетельство о государственной регистрации права собственности от 07.12.2004 серии 11 АА N 226370 на конторское здание — административное здание общей полезной площадью 393,9 квадратного метра, расположенное по адресу: город Усинск, улица Заводская, дом 9/1.

ООО «СтройТрансСервис» на основании договоров купли-продажи от 18.02.2005 приобрело у ООО «Вектор» административное здание и гараж. Право собственности на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Заключив договор купли-продажи от 02.09.2008, Общество приобрело в собственность у ООО «Вегас-Фармация» объект незавершенного строительства — теплую стоянку для тракторной техники: общая площадь застройки — 559,4 квадратного метра, степень готовности — 93 процента, инвентарный номер 1219, литера А, расположенный по адресу: город Усинск, улица Заводская, дом 9. Свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано заявителю 31.01.2009.

Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса и части 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. При этом заявитель должен представить доказательства, подтверждающие право прежних собственников недвижимого имущества (ООО «Вектор» и ООО «Вегас-Фармация») на спорный земельный участок.

Из документов, имеющихся в материалах дела, следует, что ни у ООО «Вектор», ни у ООО «Вегас-Фармация» права на земельные участки, занятые проданной ООО «СтройТрансСервис» недвижимостью, не были оформлены в установленном законом порядке. Поэтому суды сделали правомерный вывод, что фактическое пользование участками указанными лицами не может быть основанием для возникновения у Общества законных прав на земельный участок.

Утверждение заявителя жалобы о том, что основанием возникновения его прав на испрашиваемый земельный участок является договор аренды от 18.11.2003, отклоняется окружным судом, поскольку ЗАО «УсВМУ» по отношению к ООО «СтройТрансСервис» не является прежним собственником имущества…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.11.2008 по делу N А38-1603/2007-1-161(1/75-2008)

«…Общество обратилось к главе администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» и председателю Комитета с заявлением от 12.03.2007 N 23 о предоставлении на праве аренды земельного участка площадью 1242 квадратных метра с кадастровым номером 12:05:05 06 003:0089. В заявлении указано, что испрашиваемый Обществом земельный участок непосредственно примыкает к земельному участку, на котором расположено здание гостиницы, и необходим для ее эксплуатации.

В пункте 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Следовательно, при приобретении прав на испрашиваемый земельный участок заявитель должен представить доказательства, подтверждающие предоставление спорного земельного участка на каком-либо праве прежним собственникам здания для эксплуатации гостиницы. В материалах дела такие доказательства отсутствуют. Фактическое использование земли прежними собственниками гостиницы само по себе не является основанием для возникновения у заявителя законных прав на земельный участок.

Таким образом, требования Общества о признании незаконными бездействия Мэра, выразившегося в непредоставлении заявителю на праве аренды спорного земельного участка, и решения Комитета об отказе в предоставлении ООО «ОптимФинанс» земельного участка на праве аренды заявлены в защиту субъективного права, которое у заявителя в установленном законом порядке не возникло и не принадлежит ему, в связи с чем суд пришел к правильному выводу об отсутствии нарушения прав и законных интересов заявителя…»

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 29.06.2009 N КГ-А40/5462-09-П по делу N А40-62948/07-94-453

«…Как видно из материалов дела и установлено судами, указанный объект недвижимости приобретен ООО «Квин» у ООО «ДеоМакс» на основании договора купли-продажи от 10.05.2007 года N 11/2007-Н.

ООО «Квин» обратилось в Департамент земельных ресурсов г. Москвы с заявлением о заключении договора аренды земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости сроком на 25 лет.

Судами признано, что отказ Департамента земельных ресурсов г. Москвы заявителю в предоставлении земельного участка не нарушает его прав и законных интересов в сфере земельно-правовых отношений и соответствует требованиям закона.

Как правильно указали суды, в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации владелец приобретенного имущества имеет право на аренду земельного участка, расположенного под недвижимостью с необходимой для ее эксплуатации территорией.

При этом согласно ч. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предоставляющим земельные участки в порядке ст. 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Прежнему собственнику эстакады ООО «ДеоМакс» истребуемый земельный участок не предоставлялся. На основании договоров краткосрочной аренды N 144-01-513016 от 01.02.2006 г. и N М-01-514751 от 23.08.2007 г. ООО «ДеоМакс» пользуется участком общей площадью 309.8 кв. м, т.е. частью истребуемого участка, в связи с чем обращение заявителя за заключением договора аренды земельного участка, находящегося под объектом недвижимости, общей площадью 699.1 кв. м на 25 лет не основано на ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 34 Земельного кодекса РФ предусматривает, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных со строительством, производится в порядке, установленном органами местного самоуправления, с соблюдением принципов публичности, справедливости, прозрачности таких процедур.

В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков, в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 4 Закона города Москвы от 14 мая 2003 N 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» решения о предоставлении земельных участков из земель, находящихся в собственности города Москвы, принимаются Правительством Москвы или уполномоченным им органом исполнительной власти города Москвы и являются основанием для оформления правоустанавливающих документов на землю.

Руководствуясь ст. 29 Земельного кодекса РФ, Постановлением Правительства г. Москвы от 30.05.2006 г. N 352-ПП «О мерах по дальнейшему развитию и совершенствованию работы органов исполнительной власти государственных учреждений и государственных унитарных предприятий города Москвы в режиме «одного окна», Постановлением Правительства г. Москвы от 13.03.2007 г. N 168-ПП «О порядке работы в режиме «одного окна» Департамента земельных ресурсов города Москвы», пришли к выводу о том, что ответчиком соблюдена процедура, предусмотренная указанными нормативными актами, у ответчика отсутствуют полномочия для принятия решения о предоставлении спорного земельного участка в аренду заявителю, что исключает признание его отказа незаконным…»

 

11.2. Вывод из судебной практики: Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком возникает у покупателя объекта недвижимости, расположенного на этом участке, с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, при этом отсутствие у продавца государственной регистрации права пользования участком не препятствует переходу этого права к покупателю недвижимого имущества.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 16448/12 по делу N А76-20548/2011

«…Общество, обращаясь с заявлением о приобретении в собственность спорного земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект незавершенного строительства, полагало, что обладает правом постоянного (бессрочного) пользования этим участком.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ранее была уже сформирована правовая позиция о возможности приобретения права собственности на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. Президиум в постановлениях от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10 указывал, что применение порядка выкупа земельных участков под такими объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон о введении в действие Земельного кодекса).

Пункт 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса предусматривает, что юридические лица, за исключением названных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования общества, счел, что право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком перешло к истцу в силу закона в связи с приобретением в собственность объекта недвижимости, при этом отсутствие государственной регистрации этого права у прежнего собственника объекта (ООО «Промсельстрой») не является препятствием для такого перехода права к обществу.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, отменяя решение суда первой инстанции и признавая законным отказ администрации в предоставлении в собственность спорного земельного участка, исходили из отсутствия у общества права постоянного бессрочного пользования. Этот вывод они обосновали тем, что ранее право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком было зарегистрировано в ЕГРП за прежним собственником объекта недвижимости — банком, а последующий собственник — ООО «Промсельстрой» в нарушение положений статьи 131 Гражданского кодекса свое право на земельный участок в установленном законом порядке не зарегистрировал. Поскольку у ООО «Промсельстрой» право на спорный земельный участок не возникло, следовательно, по мнению судов, оснований для перехода этого права к его покупателю, то есть обществу, не имеется.

Между тем такие выводы судов апелляционной и кассационной инстанций не соответствуют положениям пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, предусматривающих переход к покупателю объекта недвижимости права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника этого объекта недвижимости.

При этом пункт 13 постановления N 11, в котором содержится толкование названных норм права и указание о том, что покупатель недвижимости вправе требовать при ее приобретении оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее, не предусматривает в качестве условия для реализации этого права государственную регистрацию прав на земельный участок за продавцом недвижимости.

Применяя положения статьи 131 Гражданского кодекса об обязательности государственной регистрации права собственности и других вещных прав, являющейся единственным доказательством их существования, суды апелляционной и кассационной инстанций не учли, что пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса (в редакции, действующей в спорный период) содержал положение о том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, по общему правилу возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если только иное не установлено законом.

Поскольку пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса содержат положения о переходе к покупателю недвижимости права пользования земельным участком, на котором она расположена, моментом возникновения этого права является дата государственной регистрации права собственности на приобретенный объект за покупателем. Отсутствие государственной регистрации права пользования земельным участком у прежнего собственника не может служить препятствием для его перехода к покупателю.

Кроме того, суды апелляционной и кассационной инстанций не учли, что ООО «Промсельстрой» и общество являются коммерческими организациями, которые в силу статьи 20 Земельного кодекса не могут обладать правом постоянного бессрочного пользования земельным участком и, соответственно, обратиться за его государственной регистрацией.

Пунктом 13 постановления N 11 предусмотрено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, установленном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса.

Поскольку ООО «Промсельстрой» не воспользовалось своим правом на заключение договора аренды или приобретение земельного участка в собственность, это право в связи с продажей недвижимости обществу перешло к последнему. Общество в целях реализации названного права обратилось в администрацию с заявлением о приобретении спорного земельного участка, на котором расположено приобретенное им здание, в собственность.

Сформированная пунктом 13 постановления N 11 правовая позиция о праве покупателя недвижимости требовать оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее, а также правовая позиция, изложенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, о праве собственника объекта незавершенного строительства на выкуп земельного участка под таким объектом в случаях, прямо указанных в законе, сохраняют свое значение, несмотря на принятие впоследствии постановления N 10/22, а также внесение Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ изменений в Гражданский кодекс.

Следовательно, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у покупателя объекта недвижимости, расположенного на этом участке, возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, при этом отсутствие государственной регистрации права пользования участком за продавцом, владевшим им как до вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ранее возникшее право), так и в период действия данного Закона, не может быть препятствием для перехода этого права к покупателю недвижимости…»

 

  1. Определение момента начала взыскания платы за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации здания (сооружения)

 

Основной принцип земельных правоотношений заключается в платности землепользования (пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ покупатель одновременно с передачей права собственности на недвижимость приобретает права на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и необходимый для его использования. В силу этого на практике возникают споры об определении момента начала взыскания платы за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации здания (сооружения).

 

12.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с какого момента следует взыскивать плату за пользование земельным участком, на котором расположен отчуждаемый по договору купли-продажи объект недвижимого имущества, существует две позиции судов.

 

Позиция 1. Плата за пользование земельным участком, на котором расположен отчуждаемый по договору купли-продажи объект недвижимого имущества, взыскивается с покупателя данного объекта с момента регистрации перехода права собственности на него.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2011 по делу N А18-98/2010

«…11 ноября 2009 года в письме N 01-32/8806 комитет обратился к ответчику с предложением произвести оплату за фактическое пользование земельным участком с момента подписания передаточного акта, то есть с 26.01.2009 по 31.12.2009, и заключить договор аренды.

Ответчик оплату за пользование земельным участком в сумме, указанной комитетом, не произвел, направив письмо от 17.11.2009 N 16, в котором предложил произвести расчет оплаты за фактическое пользование земельным участком с момента регистрации перехода права собственности, с 06.07.2009, и с этого времени заключить договор аренды земельного участка (т. 1, л.д. 57).

Переход права собственности на объекты недвижимости и, соответственно, права пользования земельным участком, считается состоявшимся с момента государственной регистрации на отчужденный объект недвижимости (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). В спорном случае государственная регистрация права собственности осуществлена 06.07.2009.

До государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости титульным собственником объектов недвижимости считается продавец.

Вместе с тем при рассмотрении спора арбитражные суды не приняли во внимание, что дату возникновения у общества предусмотренной законом обязанности перед третьим лицом (собственником земельного участка) по внесению платы за землю и, соответственно, период неосновательного обогащения следует исчислять с момента государственной регистрации перехода права собственности на здания, то есть с 06.07.2009, а не со дня составления продавцом и покупателем акта о передаче объектов недвижимости по договору купли-продажи. Подлежащая взысканию сумма неосновательного обогащения подлежит уменьшению до 1 004 810 рублей (период с 06.07.2009 по 31.12.2009)…»

 

Аналогичная судебная практика:

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2011 по делу N А18-97/2010

«…Комитет письмом от 11.11.2009 N 01-32/8806 обратился к ответчику с предложением произвести оплату за фактическое использование земельного участка, занятого объектами недвижимости, исчисляя период с момента подписания передаточного акта (с 26.01.2009 по 31.12.2009) в размере арендной платы и предложил землепользователю заключить договор аренды.

Ответчик в письме от 17.11.2009 N 16 предложил произвести расчет оплаты за фактическое пользование земельным участком с момента регистрации перехода права собственности, то есть с 06.07.2009, согласившись с этого времени заключить договор аренды земельного участка (т. 1, л.д. 19, 20, 58).

Договор аренды земельного участка стороны не заключили.

Переход права собственности на объекты недвижимости и, соответственно, права пользования земельным участком считается состоявшимся с момента государственной регистрации на отчужденный объект недвижимости (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). В спорном случае государственная регистрация права собственности осуществлена 06.07.2009 (л.д. 16).

До государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости титульным собственником объектов недвижимости считается продавец.

Вместе с тем при рассмотрении спора арбитражные суды не приняли во внимание, что дату возникновения у общества предусмотренной законом обязанности перед третьим лицом (собственником земельного участка) по внесению платы за землю и, соответственно, период неосновательного обогащения следует исчислять с момента государственной регистрации перехода права собственности на здания, то есть с 06.07.2009, а не со дня составления продавцом и покупателем акта о передаче объектов недвижимости по договору купли-продажи. Подлежащая взысканию сумма неосновательного обогащения подлежит уменьшению до 186 794 рублей (период с 06.07.2009 по 31.12.2009)…»

 

Позиция 2. Плата за пользование земельным участком, на котором расположен отчуждаемый по договору купли-продажи объект недвижимого имущества, взыскивается с покупателя данного объекта с момента фактической передачи его такому лицу.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2010 по делу N А53-18928/2009

«…Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее — комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ОАО «Волгодонское пассажирское автотранспортное предприятие» (далее — общество, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в сумме 3 271 342 рубля 17 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 343 518 рублей 46 копеек.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик на основании передаточного акта от 12.09.2007 получил во владение 4 объекта недвижимости, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, пер. Маяковского, 1. Впоследствии ответчик стал собственником указанного имущества, которое находится на земельном участке с кадастровым номером 61:48:0030404:376, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, пер. Маяковского, 1. За фактическое пользование земельным участком общество плату не осуществляет, поэтому образовалось неосновательное обогащение общества в виде неосновательно сбереженной платы за пользование участком.

Судами сделан обоснованный вывод о том, что эксплуатация объектов недвижимости без использования земельного участка невозможна в силу связанности зданий и строений с земельным участком. Следовательно, с момента передачи ответчику перечисленных выше объектов общество использует земельный участок, на котором расположены эти объекты и который необходим для их эксплуатации.

В этой связи является верным вывод суда апелляционной инстанции о том, что факт использования земельного участка не зависит от регистрации титула владельца находящегося на участке объекта в ЕГРП, т.к. с момента передачи имущества по основанию, предусмотренному законом, у общества возникают все правовые возможности законного владельца.

Названные объекты переданы во владение общества по передаточному акту от 12.09.2007.

Переход прав на землю к покупателю носит производный характер по отношению к переходу прав собственности на объект недвижимого имущества, при этом переход прав на земельный участок не означает полной тождественности с условиями пользования участком продавца.

Размер неосновательного обогащения определяется судами исходя из нормативно утвержденных базовых ставок арендных платежей за пользование землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности (статья 65 Кодекса, статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормы права при разрешении спора применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены…»

 

Аналогичная судебная практика:

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 21.06.2012 по делу N А40-93001/11-10-795

«…ООО «СтройАрендаСервис» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к ЗАО «Металлоторг» о взыскании платы за пользование земельным участком в период с 01.12.2009 по 13.12.2010 в размере 891 627,15 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.12.2010 по 13.10.2011 в размере 61 299,36 руб.

В соответствии с ч. 3 ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что поскольку по настоящему делу продавец недвижимости ООО «СтройАрендаСервис» пользовался земельным участком площадью 25 130 кв. м с кадастровым N 16:50:240401:0001, предоставленным ему Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан по договору аренды от 25.11.2003 N 071-1191, под размещение 6-ти объектов недвижимости, то в связи с продажей недвижимости у продавца обязательства по данному договору аренды земельного участка прекратились и в полном объеме перешли к новому собственнику недвижимости ЗАО «Металлоторг».

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Учитывая данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что к покупателю недвижимости (ответчик) с 12.01.2010 г. в силу закона перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, какие были у прежнего собственника объектов недвижимости.

Поскольку в силу закона к ЗАО «Металлоторг» перешло право пользования земельным участком, необходимым для использования 6-ти объектов недвижимости, и оно фактически пользовалось участком в период с 30.11.2009, но в отсутствие государственной регистрации права не могло быть плательщиком земельного налога/арендной платы, ответчик обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ возместить истцу расходы по уплате этого налога/арендной платы до даты государственной регистрации права собственности объектов недвижимого имущества за ЗАО «Металлоторг».

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности иска в части взыскания с ответчика (покупатель) в пользу истца (продавец) неосновательного обогащения в виде оплаты за пользование земельным участком за период с 30.11.2009 по 12.01.2010 (дата регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости) в сумме 105 178,48 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, начисляемых на указанную сумму, исходя из установленной ЦБ РФ учетной ставки банковского процента, что за период с 13.12.2010 по 13.10.2011 (пределы заявленных исковых требований) составило 5061,71 руб…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code