Лицо, являющееся собственником части здания, вправе выкупить часть земельного участка, на котором оно расположено

7.2. Вывод из судебной практики: Лицо, являющееся собственником части здания, вправе выкупить часть земельного участка, на котором оно расположено, если эта часть выделена в натуре и внесена в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

 

Судебная практика:

 

Определение ВАС РФ от 09.08.2013 N ВАС-10047/13 по делу N А70-7805/2012

«…Как установлено судом, общество является собственником производственного помещения площадью 387,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, 5-й км Старого Тобольского тракта, дом 15, корпус 2, строение 1/1.

06.10.2011 общество обратилось в Росимущество с заявлением о выкупе земельного участка площадью 1 844,4 кв. м, необходимого для эксплуатации части здания, принадлежащей обществу.

Письмом от 18.05.2012 N 3344/03 Росимущество отказало в выкупе земельного участка, сославшись на невозможность приватизации части земельного участка лицом, в собственности которого находится часть помещения в здании.

Полагая указанный отказ незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если земельный участок является делимым, его часть выделена в натуре, внесена в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта, такой участок может быть приобретен в единоличную собственность лицом, являющимся собственником части здания, что отвечает законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Оценив все представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу о том, что земельный участок, на котором расположено здание, часть которого принадлежит на праве собственности обществу, по своим характеристикам является делимым. Часть указанного земельного участка, о выкупе которой просило общество, сформирована в самостоятельный участок и поставлена на кадастровый учет. Объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности, является обособленным помещением с отдельным входом, коммуникациями, спорный земельный участок сформирован именно под эксплуатацию принадлежащей обществу части здания.

С учетом изложенного суды сделали вывод о том, что отказ Росимущества в приватизации спорного земельного участка по указанным в нем основаниям не соответствует закону, нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, и удовлетворили заявленное требование.

Выводы судов не противоречат правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 06.09.2011 N 4275/11…»

 

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.10.2013 по делу N А43-31885/2012

«…Как следует из материалов дела, установил суд и не оспаривается заявителем кассационной жалобы, Предприниматель является собственником возведенного объекта недвижимости. Каких-либо дополнительных документов Министерство не запрашивало, доказательства расположения на спорном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным собственникам, в материалы дела не представило.

Следовательно, при рассмотрении данного дела отказ Министерства в предоставлении земельного участка, на котором находится принадлежащий Предпринимателю объект недвижимости, нарушает права и законные интересы заявителя и не соответствует действующему законодательству.

Довод Министерства о том, что действующее законодательство не предусматривает возможности передачи участка под частью здания, отклоняется судом округа, поскольку основан на неверном толковании норм материального права.

Если земельный участок является делимым, его часть выделена в натуре, внесена в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта, такой участок может быть приобретен в единоличную собственность лицом, являющимся собственником части здания, что отвечает законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.

Как верно указал суд, в данном случае размещение на земельном участке части здания не является основанием для отказа в предоставлении такого участка в собственность заявителю…»

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 31.03.2014 N Ф05-1082/2014 по делу N А40-143919/12-10-1375

«…Судами установлено, что предпринимателю принадлежит на праве собственности часть одного из строений, расположенных на испрашиваемом земельном участке.

Обязывая департамент подготовить и направить проект договора купли-продажи истребуемого земельного участка, суд первой инстанции, при повторном рассмотрении апелляционный суд указали на наличие у предпринимателя права на приватизацию земельного участка на основании части 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) и исходили из того, что заявителем предоставлены все необходимые и достаточные документы в соответствии с требованиями постановления Правительства Москвы от 19 октября 2010 года N 943-ПП, оснований для отказа в оформлении договора купли-продажи земельного участка у департамента не имелось.

Между тем к правоотношениям сторон норма части 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса неприменима, поскольку предприниматель не является единственным собственником всего здания в целом, на земельном участке расположены иные здания, не принадлежащие заявителю.

Вывод судов об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка противоречит пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В настоящем случае объектом кадастрового учета является единый земельный участок, на котором расположено несколько строений; оформление участка, необходимого для эксплуатации части здания, принадлежащей предпринимателю, в качестве самостоятельного объекта недвижимости не осуществлено, что препятствует совершению сделки купли-продажи.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами.

Частью 5 статьи 36 Земельного кодекса установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

В связи с тем что в данном случае заявитель единолично обратился с требованием об оформлении права собственности на испрашиваемый земельный участок, у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленного требования.

В связи с тем что суд кассационной инстанции в силу своей компетенции лишен возможности устанавливать фактические обстоятельства дела, дело подлежит направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 31.03.2014 N Ф05-667/2014 по делу N А40-143916/12-10-1376

«…Индивидуальный предприниматель Инджикян Оганес Рубенович (далее — заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее — заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным отказа департамента в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004019:145 площадью 1109, 61 кв. м для эксплуатации зданий под складской комплекс, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Грузинский вал, д. 11, стр. 3, об обязании направить проект договора купли-продажи земельного участка по цене 20% его кадастровой стоимости.

Как установлено судами, предприниматель является собственником части здания с условным номером объекта 77-77-11/074/2008-565, расположенного на земельном участке общей площадью 1109,61 кв. м с кадастровым номером 77:01:0004019:145 по адресу: г. Москва, ул. Грузинский вал, д. 11, стр. 3.

В целях оформления права собственности на данный земельный участок 12.07.2012 заявитель как собственник части одного из строений, расположенных на земельном участке, обратился в департамент с заявлением о приватизации земельного участка.

Судами установлено, что предпринимателю принадлежит на праве собственности часть одного из строений, расположенных на испрашиваемом земельном участке.

Вывод судов об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка противоречит пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В настоящем случае объектом кадастрового учета является единый земельный участок, на котором расположено несколько строений; оформление участка, необходимого для эксплуатации части здания, принадлежащей предпринимателю, в качестве самостоятельного объекта недвижимости не осуществлено, что препятствует совершению сделки купли-продажи.

В силу пункта 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами.

Частью 5 статьи 36 Земельного кодекса установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

В связи с тем что в данном случае заявитель единолично обратился с требованием об оформлении права собственности на испрашиваемый земельный участок, у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленного требования…»

 

  1. Последствия заключения с третьим лицом договора купли-продажи земельного участка после подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на нем

 

В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания (строения, сооружения) в случае, если они принадлежат одному лицу.

Статья 552 ГК РФ не указывает на последствия заключения договора купли-продажи здания, сооружения, иной недвижимости без передачи покупателю права собственности на земельный участок и договора купли-продажи участка без находящихся на нем объектов недвижимого имущества.

В судебной практике возникают вопросы о последствиях заключения с третьим лицом договора купли-продажи земельного участка после подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на нем.

 

8.1. Вывод из судебной практики: Если после подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, но до регистрации перехода права собственности на него земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта недвижимости, был продан третьему лицу в составе другого участка, то договор купли-продажи земельного участка ничтожен в части условий о продаже земельного участка, необходимого для эксплуатации здания.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.09.2009 N Ф04-5597/2009(19677-А70-9) по делу N А70-8292/2008

«…Как следует из материалов дела и установлено судом, ЗАО «Блок-Комплект» по договору купли-продажи от 16.12.2002 N 9/33 приобрело в собственность недвижимое имущество, в частности, распределительный пункт (РП-21) с ячейками КСО 266 (нежилое 1-этажное кирпичное строение общей площадью 58,0 кв.метров).

Приобретенное недвижимое имущество передано ЗАО «Блок-Комплект» по передаточному акту от 16.12.2002.

Позднее, 17.06.2005, нежилому 1-этажному кирпичному строению, обозначенному литерой А35, был присвоен адрес: г. Тюмень ул. Гилевская роща, 2, строение 15.

Право собственности ЗАО «Блок-Комплект» на данное нежилое строение в установленном законом порядке 20.12.2006 зарегистрировано на основании решения Арбитражного суда Тюменской области от 20.03.2006 по делу N А70-1937/2006.

ЗАО «Блок-Комплект» при формировании земельного участка с определением его границ для использования нежилого строения установило, что данный земельный участок входит в состав земельного участка с кадастровым номером 72:23:02 21 003:0033, переданного в собственность ООО «Инновационные технологии» по договору купли-продажи от 14.12.2005 N 40, заключенному на основании распоряжения ТУ ФАУФИ по Тюменской области от 24.11.2005 N 424/05.

Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения ЗАО «Блок-Комплект» в арбитражный суд с требованием о признании недействительным договора купли-продажи от 14.12.2005 N 40 в части передачи земельного участка, на котором расположено нежилое строение, находящееся на праве собственности ЗАО «Блок-Комплект».

Судебные инстанции правильно указали на то, что ООО «Инновационные технологии», не являясь собственником нежилого 1-го этажного строения площадью 58 кв. метров, не имело право на получение в собственность по договору купли-продажи от 14.12.2005 N 40 части земельного участка, занятого и необходимого для использования этого нежилого строения.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Судебные инстанции посчитали в рассматриваемом деле возможным признание договора от 14.12.2005 N 40 недействительным в части передачи земельного участка, занятого 1-этажным строением площадью 58 кв. метров, литера А35, приняв во внимание, что сделка могла быть совершена и без включения недействительной ее части, и учитывая правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 05.07.2005 N 15524/04.

Судебные инстанции обоснованно удовлетворили требование ЗАО «Блок-Комплект» о применении последствий недействительности части сделки, отметив, что ООО «Инновационные технологии» не лишено возможности обратиться с самостоятельным требованием о взыскании уплаченных за часть спорного земельного участка денежных средств при условии подтверждения исполнения обязанности по оплате выкупной стоимости…»

 

  1. Последствия заключения только с одним из собственников договора купли-продажи земельного участка, на котором расположено несколько объектов недвижимого имущества

 

Вопрос перехода прав на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества регулируется положениями ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ.

В судебной практике возникают вопросы о последствиях заключения договора купли-продажи земельного участка только с одним из собственников расположенных на участке объектов недвижимого имущества.

 

9.1. Вывод из судебной практики: Если земельный участок, на котором расположено несколько объектов недвижимости, продан одному из их собственников, то остальные вправе обратиться в суд с требованием об установлении общей долевой собственности на участок и выделе участков необходимой площади (при делимости участка).

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 3771/11 по делу N А50-9225/2010

«…Однако на основании договора купли-продажи от 28.03.1995 N 2/95-3У (далее — договор от 28.03.1995) акционерное общество закрытого типа «Бурводстрой» приобрело в собственность спорный земельный участок, на котором находились в том числе и объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу «Водолей»; в подтверждение прав на этот земельный участок выдано свидетельство о праве собственности на землю от 07.04.1995 ПМО-246-848-6-11.

В связи с выкупом акционерным обществом закрытого типа «Бурводстрой» данного земельного участка арендные отношения с обществом «Водолей» по поводу использования этого участка были прекращены.

Договор купли-продажи от 28.03.1995 был оспорен обществом «Водолей» в судебном порядке. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермской области от 11.07.2000 по делу N А50-4931/2000-Г6 в иске о признании недействительным указанного договора было отказано. Суды исходили из того, что исключительным правом на приобретение в собственность спорного земельного участка обладает лишь общество «Бурводстрой», являющееся организацией, созданной в порядке приватизации имущества государственного предприятия.

Право собственности общества «Бурводстрой» на спорный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.10.2009.

Общество «Водолей», будучи собственником объектов недвижимости, расположенных на упомянутом земельном участке, совершило впоследствии следующие сделки по их отчуждению: по договору купли-продажи от 26.06.2000 водонапорная башня и артезианская скважина проданы предпринимателю Колясу Ю.Е.; по договору купли-продажи от 05.05.2005 здание трассовой мастерской с пристроями продано предпринимателю Гудочкину В.И.; по договору купли-продажи от 05.05.2005 здание склада минеральных удобрений и здание мастерской с пристроем проданы предпринимателю Рыбаковой Е.Г.

Переход права собственности по каждому из названных договоров купли-продажи недвижимости зарегистрирован в установленном порядке.

Наличие разногласий относительно прав на занятые перечисленными объектами недвижимости части земельного участка, принадлежащего обществу «Бурводстрой», и порядка пользования этими частями послужило поводом для обращения истцов в суд с настоящим иском.

Поскольку право собственности на спорный земельный участок у общества «Бурводстрой» на момент отчуждения объектов недвижимости отсутствовало, это право не могло перейти к обществу «Водолей» в соответствии с положениями статьи 37 Земельного кодекса РСФСР, а затем и к предпринимателям Гудочкину В.И., Колясу Ю.Е., Рыбаковой Е.Г. на основании норм статьи 552 ГК РФ.

Так как приведенные положения гражданского и земельного законодательства в настоящем деле не подлежат применению, выводы судов о необходимости удовлетворения иска, сделанные со ссылкой на эти нормы материального права, нельзя признать обоснованными.

Однако невозможность применения указанных положений не означает отсутствие необходимых правовых гарантий, которые обеспечивали бы условия для приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их нормального использования.

В настоящем деле обращение в суд с иском о выделе земельных участков и признании на них права собственности указывает на то, что предприниматели Гудочкин В.И., Коляс Ю.Е., Рыбакова Е.Г. по существу не возражают против избранного обществом «Бурводстрой» права на спорный земельный участок, преследуя цель приобретения его частей, занятых принадлежащими им объектами, в свою частную собственность. Поскольку истцы определились с правом, на котором они намерены приобрести землю под упомянутыми объектами, надлежащим способом защиты для них в возникшем споре является иск об установлении права общей долевой собственности на земельный участок.

Подобный иск может быть заявлен как при согласии лиц, чье право нарушено, с выбранным ответчиком правом собственности на землю, так и тогда, когда сделка по приватизации земельного участка не может быть признана недействительной по тем или иным причинам (например, истек срок исковой давности). Поскольку иск об установлении права общей долевой собственности в подобных спорах направлен на защиту прав собственников, объекты недвижимости которых находятся на приватизированном земельном участке, на требование этих лиц об установлении общей долевой собственности срок исковой давности не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).

В ситуациях, когда земельный участок является делимым, иск об установлении общей долевой собственности может быть совмещен с требованием о выделе из него отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам. При наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков суд вправе применительно к положениям статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначить проведение кадастровых работ. Разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, в подобных ситуациях разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ)…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 22.12.2011 N ВАС-12873/11 по делу N А51-11442/2008

«…В ходе рассмотрения дела предпринимателем заявлен встречный иск о признании права собственности на земельный участок площадью 1434 кв. метра, выделенный из земельного участка общей площадью 22574 кв. метра с кадастровым номером 25:28:02 00 01:1010; признать право собственности ответчика на реконструированное здание мастерских общей площадью 478,1 кв. метра, расположенное по адресу: г. Владивосток, м. Кунгасный, д. 5, лит. В.

Делая вывод о необходимости удовлетворения этого требования, суды апелляционной и кассационной инстанций указали, что право собственности на часть земельного участка площадью 22 574 кв. метра, которая занята названным объектом недвижимости, перешло первоначально от общества «Спецавтохозяйство» к обществу «Македония», а затем последовательно к Ковалеву А.А. и Захарову А.Э. в результате совершения сделок по отчуждению этого имущества в соответствии с положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суды при этом исходили из того, что общество «Спецавтохозяйство» являлось собственником земельного участка на момент продажи объекта недвижимости обществу «Македония».

Однако согласно обстоятельствам настоящего дела спорное здание было отчуждено в собственность общества «Македония» на основании договора от 01.12.1997, т.е. до даты приобретения обществом «Спецавтохозяйство» всего земельного участка по договору купли-продажи от 26.02.2001 N 0001. Последующая государственная регистрация права собственности общества «Македония», осуществленная в связи необходимостью последующей продажи здания Ковалеву А.А., не дает оснований для вывода о том, что право общества «Спецавтохозяйство» на участок возникло ранее момента продажи им здания мастерских обществу «Македония».

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 06.09.2011 N 3771/11 определена правовая позиция по вопросу применения норм земельного законодательства при схожих фактических обстоятельствах.

Согласно этой правовой позиции продажа одному из собственников недвижимого имущества всего земельного участка, на котором в числе прочего располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объект недвижимости от этого лица к другому участнику гражданского оборота, который также может претендовать на получение причитающегося ему земельного участка.

Надлежащим способом защиты права такого лица при его согласии с приватизацией земельного участка, осуществленной по инициативе одного из собственников объектов недвижимости, может являться иск об установлении общей долевой собственности на такой участок, совмещенный с требованием о его разделе на отдельные участки, необходимые для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным субъектам.

Ответчиком по такому иску может быть только лицо, указанное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве правообладателя соответствующего участка…»

 

Восточно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.02.2014 по делу N А78-3719/2011

«…Решая вопрос о возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, собственнику этого объекта, суды исходили из содержания статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости, и пришли к обоснованному выводу о том, что продажа ответчику всего спорного земельного участка, на котором в числе прочего располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве.

Как установили суды, ООО «Грация» (до него — ОАО «Маккавеевское МСО») был приобретен в собственность земельный участок, на котором располагались железнодорожные пути, им не принадлежащие, при этом право собственности на пути возникло у первоначального обладателя (ОАО «Александровское») в 1992 году на основании плана приватизации Александровского леспромхоза от 23.10.1992, что установлено решением Арбитражного суда Читинской области от 23 апреля 2004 года, то есть ранее права собственности на земельный участок ответчика.

Таким образом, налицо нарушение ответчиком гарантированного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации права истца на приобретение в собственность части земельного участка, занятой принадлежащим ему объектом недвижимости. При этом право выкупа земельного участка ООО «Новый век» не утратило, и заключение ООО «Новый век» договора аренды с ООО «Грация» нельзя признать реализацией истцом такого права.

В ситуациях, когда земельный участок является делимым, иск об установлении общей долевой собственности может быть совмещен с требованием о выделе из него отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам. При наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков суд вправе применительно к положениям статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначить проведение кадастровых работ. Разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, в подобных ситуациях разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 3771/11…»

 

9.2. Вывод из судебной практики: Если земельный участок, на котором расположено несколько объектов недвижимости, продан одному из их собственников, то остальные вправе оспорить в суде договор купли-продажи полностью (если участок неделимый) или его часть (если участок делимый).

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 3771/11 по делу N А50-9225/2010

«…Однако на основании договора купли-продажи от 28.03.1995 N 2/95-3У (далее — договор от 28.03.1995) акционерное общество закрытого типа «Бурводстрой» приобрело в собственность спорный земельный участок, на котором находились в том числе и объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу «Водолей»; в подтверждение прав на этот земельный участок выдано свидетельство о праве собственности на землю от 07.04.1995 ПМО-246-848-6-11.

В связи с выкупом акционерным обществом закрытого типа «Бурводстрой» данного земельного участка арендные отношения с обществом «Водолей» по поводу использования этого участка были прекращены.

Договор купли-продажи от 28.03.1995 был оспорен обществом «Водолей» в судебном порядке. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермской области от 11.07.2000 по делу N А50-4931/2000-Г6 в иске о признании недействительным указанного договора было отказано. Суды исходили из того, что исключительным правом на приобретение в собственность спорного земельного участка обладает лишь общество «Бурводстрой», являющееся организацией, созданной в порядке приватизации имущества государственного предприятия.

Право собственности общества «Бурводстрой» на спорный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.10.2009.

Общество «Водолей», будучи собственником объектов недвижимости, расположенных на упомянутом земельном участке, совершило впоследствии следующие сделки по их отчуждению: по договору купли-продажи от 26.06.2000 водонапорная башня и артезианская скважина проданы предпринимателю Колясу Ю.Е.; по договору купли-продажи от 05.05.2005 здание трассовой мастерской с пристроями продано предпринимателю Гудочкину В.И.; по договору купли-продажи от 05.05.2005 здание склада минеральных удобрений и здание мастерской с пристроем проданы предпринимателю Рыбаковой Е.Г.

Переход права собственности по каждому из названных договоров купли-продажи недвижимости зарегистрирован в установленном порядке.

Наличие разногласий относительно прав на занятые перечисленными объектами недвижимости части земельного участка, принадлежащего обществу «Бурводстрой», и порядка пользования этими частями послужило поводом для обращения истцов в суд с настоящим иском.

Поскольку право собственности на спорный земельный участок у общества «Бурводстрой» на момент отчуждения объектов недвижимости отсутствовало, это право не могло перейти к обществу «Водолей» в соответствии с положениями статьи 37 Земельного кодекса РСФСР, а затем и к предпринимателям Гудочкину В.И., Колясу Ю.Е., Рыбаковой Е.Г. на основании норм статьи 552 ГК РФ.

Так как приведенные положения гражданского и земельного законодательства в настоящем деле не подлежат применению, выводы судов о необходимости удовлетворения иска, сделанные со ссылкой на эти нормы материального права, нельзя признать обоснованными.

Однако невозможность применения указанных положений не означает отсутствие необходимых правовых гарантий, которые обеспечивали бы условия для приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их нормального использования.

В случае если указанные лица намерены заключить договор аренды в отношении причитающихся им земельных участков, они вправе ставить вопрос о недействительности договора купли-продажи земельного участка, который заключен органами государственной власти или местного самоуправления с одним из таких собственников.

При делимости земельного участка требование о признании недействительным договора купли-продажи может быть заявлено лишь в отношении части сделки, соответствующей площади участков, на которые вправе рассчитывать лица, обратившиеся в суд за защитой своего права. Определение такой части производится посредством установления площади земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости истцов, по результатам проведения процедуры межевания…»

 

9.3. Вывод из судебной практики: Собственник одного из объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, вправе предъявить к другим собственникам иск об установлении (признании) права общей долевой собственности на данный участок независимо от его делимости, в случае если другие собственники приватизировали этот участок.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010

«…В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее — Закон о кадастре недвижимости).

Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Однако статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).

В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 N 5361/12 по делу N А46-3074/2011

«…В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, статья 36 Земельного кодекса не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Из приведенного следует, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка…»

 

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.04.2013 по делу N А28-10160/2011

«…Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, Предприниматель, Общество и ООО «МКМ» являются собственниками объектов недвижимости (свидетельства о государственной регистрации права от 22.01.2009, 19.12.2008 и 18.04.2011 соответственно), расположенных по адресу: г. Киров, ул. П. Корчагина, д. 225, на земельном участке площадью 8642 квадратных метра, с кадастровым номером 43:40:000584:0043, проданном обществу с ограниченной ответственностью «Нулевик» (далее — ООО «Нулевик») Управлением по делам муниципальной собственности (далее — УДМС) по договору купли-продажи от 13.03.2008 N 422.

Посчитав, что нахождение в собственности Общества спорных земельных участков нарушает права на приобретение в собственность части земельного участка 43:40:000584:0043, занятой принадлежащими Предпринимателю и ООО «МКМ» объектами недвижимости, последние обратились в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения (далее они же могут именоваться объектами недвижимости), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также разъяснено, что право на приватизацию является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Таким образом, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в индивидуальную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее — Закон о кадастре недвижимости).

Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Однако статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244 и 245 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации…»

 

  1. Последствия отчуждения доли в праве собственности на земельный участок в размере, не пропорциональном доле в праве собственности на здание

 

Вопрос перехода прав на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества регулируется положениями ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение доли в праве собственности на здание (строение, сооружение), находящееся на земельном участке, который принадлежит на праве собственности нескольким лицам, влечет отчуждение доли в праве собственности на этот участок. Ее размер пропорционален доле в праве собственности на здание (строение, сооружение).

В судебной практике возникают вопросы о том, каковы последствия отчуждения доли в праве собственности на земельный участок в размере, не пропорциональном доле в праве собственности на здание.

 

10.1. Вывод из судебной практики: Условие об отчуждении доли в праве собственности на участок в размере, не пропорциональном доле в праве собственности на здание, является ничтожным.

 

Примечание: Статья 168 ГК РФ в соответствии с Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ изложена в новой редакции, которая применяется к сделкам, совершенным после дня вступления в силу указанного Закона.

 

Судебная практика:

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении договор купли-продажи недвижимости признан недействительным в части условий об отчуждении доли в праве собственности на земельный участок.

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.05.2011 по делу N А32-46391/2009

«…В абзаце 2 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (абзац четвертый пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При разрешении спора судебные инстанции обоснованно исходили из того, что с приобретением в собственность помещений аптеки (05.09.2008) к Краснодарскому краю в силу закона (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации) перешло право собственности на земельный участок пропорционально его доле в праве собственности на здание аптеки N 5. Поэтому отчуждение в пользу предпринимателя (на основании оспариваемых пунктов договора) доли в праве собственности на земельный участок в размере, не пропорциональном доле в праве собственности на здание (218/596), нарушает установленный земельным законодательством принцип формирования порядка пользования земельным участком на основе учета долей в праве собственности на здание.

Таким образом, пункты 1.1 и 1.3 договора купли-продажи от 16.10.2008 N 5 (в части отчуждения в пользу предпринимателя доли (218/596) в праве собственности на земельный участок площадью 596 кв. м с кадастровым номером 23:15:01 02109:0009) не соответствуют требованиям действующего законодательства (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации). Следовательно, данные положения (условия) договора недействительны (ничтожны) в силу статьи 168 Кодекса.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Кодекса). Оснований для признания сделки купли-продажи недействительной (ничтожной) в целом у судебных инстанций не имелось с учетом правил, закрепленных в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации…»

 

Аналогичная судебная практика:

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.09.2013 по делу N А57-13140/2012

«…Как следует из материалов дела и установлено судом, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2008 ИП Кожинский И.Е. приобрел в собственность нежилые помещения площадью 619,6 кв. м в одноэтажном здании литера А1, номера на поэтажном плане: 6, 13 — 17, 20 — 23, расположенные по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Вольский тракт, 5 км. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.05.2008 серии 64 АБ N 940359.

Ответчик является собственником нежилого помещения, литера А1, площадью 648 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Вольский тракт, 5 км на основании договора купли-продажи от 06.05.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.05.2011 серии 64 АГ N 230054, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) от 10.05.2012 N 63/03/2012-7107.

Помещения истца и ответчика находятся в одном здании, при этом помещения истца и ответчика территориально расположены на сформированном земельном участке площадью 1728 кв. м, кадастровый номер 64:32:014801:0026, имеющем адресные ориентиры: Саратовская область, Саратовский район, Вольский тракт, 5 км.

Спорный земельный участок принадлежит на праве собственности ответчику — ЗАО «Елшанскремтехснаб» на основании договора купли-продажи от 06.05.2011, заключенному с акционерным коммерческим банком «СОФИЯ», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.06.2011 серии 64 АГ N 231160, выпиской из ЕГРП от 01.08.2012 N 64/03/2012-20870.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Из приведенного следует, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

При таких данных суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец наравне с ответчиком имеет право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность с учетом долей в праве собственности на здание, в связи с чем спорный договор купли-продажи земельного участка заключен в нарушение пункта 1 статьи 36 ЗК РФ и на основании статьи 168 ГК РФ в указанной части является ничтожной сделкой.

В связи с изложенным, учитывая заключение судебной экспертизы ООО «Центр судебных экспертиз», суд апелляционной инстанции правомерно в соответствии со статьями 28, 36 ЗК РФ, статьями 244, 252 ГК РФ, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5316/12, удовлетворил исковые требования ИП Кожинского И.Е…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code