Приобретение права собственности на расположенные в здании нежилые помещения

Позиция 2. Приобретение права собственности на расположенные в здании нежилые помещения не влечет возникновения права собственности на долю в земельном участке.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.04.2012 по делу N А82-1806/2011

«…Как видно из документов и установил суд, ЗАО «СВРХ» (продавец) и ОАО «МегаФон» (покупатель) заключили договор купли-продажи от 16.12.2009, согласно которому покупатель приобрел в собственность недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 1537,8 квадратного метра, в том числе на 1-м этаже — общей площадью 915,2 квадратного метра, номера на поэтажном плане 1 — 5, 7 — 10, 12 — 15, 19, 47, 48, условный номер: 76-76-01/272/2009-328; на 2-м этаже — общей площадью 622,6 квадратного метра, номера на поэтажном плане 1, 2, 21 — 29, условный номер 76-76-01/272/2009-331, расположенные в здании по адресу: Ярославская область, город Ярославль, улица Некрасова, 41, литера ББ1Б2Б3. Право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано за ОАО «МегаФон» в установленном порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 22.01.2010 серии 76-АБ N 089169.

ОАО «МегаФон» посчитало, что с приобретением в собственность помещений у него возникло право собственности на долю земельного участка под зданием, в котором данные помещения размещены, а наличие пропускного режима нарушает его право на использование земельного участка, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В подпункте 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Суды обеих инстанций оценили представленные в материалы дела документы и установили, что приобретенные истцом нежилые помещения не могут быть выделены в натуре вместе с земельным участком, который предоставлен для эксплуатации всего здания. С учетом приведенных норм права и установленных по делу обстоятельств суд кассационной инстанции счел правомерным вывод судов о том, что приобретение истцом права собственности на нежилые помещения само по себе не влечет возникновения у него права собственности на долю в спорном земельном участке.

Вместе с тем в связи с приобретением помещений в собственность и с момента государственной регистрации перехода права собственности у ОАО «МегаФон» возникло право пользования земельным участком…»

 

Аналогичная судебная практика:

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.02.2014 по делу N А55-1486/2013

«…Храмова Татьяна Викторовна, Кузьмина Ирина Викторовна, Шалдыбина Екатерина Алексеевна, Тихонова Людмила Николаевна, Платонова Наталья Федоровна, Сальникова Ольга Владимировна, Тарасова Ольга Валерьевна, Скрипова Светлана Валерьевна обратились в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к товариществу с ограниченной ответственностью магазин N 11 «Дом одежды» (далее — ТОО «Дом Одежды», товарищество), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок площадью 575,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Кировский район, пр. Металлургов д. 88, 290/5757 долей за Храмовой Татьяной Викторовной, 290/5757 долей за Кузьминой Ириной Викторовной, 280/5757 долей за Тарасовой Ольгой Валерьевной, 435/5757 долей за Скриповой Светланой Валерьевной, 464/5757 долей за Шалдыбиной Екатериной Алексеевной, 309/5757 долей за Тихоновой Людмилой Николаевной, 213/5757 долей за Платоновой Натальей Федоровной, 251/5757 долей за Сальниковой Ольгой Владимировной.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.07.2013 в иске в требованиях ООО «Вендо», Садовникова В.В. отказано. В отношении ЗАО «Тандер» производство по делу прекращено.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2013 в удовлетворении ходатайства о привлечении в качестве третьего лица ООО «Символ» отказано, решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, ООО «Вендо» и Садовников В.В. обратились в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят обжалуемые судебные акты отменить, их требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Довод Садовникова В.В. о том, что право собственности на долю в указанном земельном участке перешло к нему в результате заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества от 13.11.1998, от 18.01.2013, договора дарения от 05.04.2010, согласно которым к нему перешло право собственности на нежилые помещения в здании, расположенном на данном земельном участке, также обоснованно не принят судами первой и апелляционной инстанций исходя из следующего.

Согласно статьям 131, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, однако право собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок кадастровый номер 63:01:0238001:526, площадью 575,7 кв. м, по адресу: г. Самара, пр. Металлургов, 88 на основании договоров купли-продажи от 28.08.1998 не зарегистрировано, поэтому к Садовникову В.В. не могло перейти право собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок.

Передача прав собственности на земельный участок в безвозмездном порядке законодательством не предусмотрена. Соответственно, Садовников В.В. вправе заключить с ответчиком договор купли-продажи доли земельного участка пропорционально доле в праве собственности на нежилое помещение.

Таким образом, учитывая, что Земельный кодекс Российской Федерации не запрещает продажу части объекта недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, принадлежащего продавцу на праве собственности (пункт 1 части 4 статьи 35), суды обоснованно посчитали, что основания для установления права общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 63:01:0238001:526, площадью 575,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, пр. Металлургов, 88, с долей Садовникова В.В. в праве общей долевой собственности отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.08.2008 по делу N А26-5963/2007

«…Как следует из материалов дела, ОАО «Петрозаводская ПМК N 1» являлось собственником административного здания, расположенного по адресу: Республика Карелия, Прионежский район, п. Мелиоративный, ул. Лесная, д. 2, и земельного участка, занятого данным объектом, приобретенных в результате приватизации имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Республики Карелия «Петрозаводская передвижная механизированная колонна N 1».

По договору от 03.11.2005 ОАО «Петрозаводская ПМК N 1» продало часть помещений в указанном здании, а именно помещения общей площадью 147,6 кв.м, расположенные на первом этаже здания, гражданину Мяхрюшину Александру Николаевичу.

В свою очередь, Мяхрюшин А.Н. заключил с ООО «Агроводснаб» договор от 16.01.2006 безвозмездной передачи тех же помещений. На основании данного договора за истцом 24.01.2006 зарегистрировано право собственности на указанную недвижимость, что удостоверено свидетельством о государственной регистрации права серии 10 АВ N 080835.

Другие помещения в том же здании общей площадью 146,4 кв.м на втором этаже здания ОАО «Петрозаводская ПМК N 1» по договору от 20.07.2007 продало ООО «Дормехсервис», за которым 15.08.2007 зарегистрировано право собственности на данные помещения с выдачей свидетельства серии 10 АБ N 157972.

Те же стороны заключили договор от 20.07.2007 купли-продажи земельного участка площадью 531 кв.м, на котором расположено здание, с разрешенным использованием — для эксплуатации здания административного корпуса. По акту приема-передачи, оформленному на оборотной стороне договора, земельный участок передан от продавца к покупателю.

На основании указанного договора 15.08.2007 зарегистрировано право собственности ООО «Дормехсервис» на земельный участок площадью 531 кв.м, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 10 АБ N 157971.

В период рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО «Дормехсервис» по договору от 14.11.2007 продало спорный земельный участок ООО «Леско».

ООО «Агроводснаб», считая, что в результате приобретения в собственность встроенных помещений в административном здании у него возникло право собственности на долю в праве собственности на земельный участок, на котором расположено названное здание, в связи с чем отчуждение всего земельного участка без согласия истца как участника долевой собственности неправомерно, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь в обоснование своих требований на статьи 244, 246, 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент отчуждения помещений в здании от ОАО «Петрозаводская ПМК N 1» Мяхрюшину А.Н., а от него — истцу) в случае, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на здание, когда здание и земельный участок принадлежат одному лицу, регулируются также статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 названной статьи отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением, в частности, отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

В данном случае в собственность сначала Мяхрюшина А.Н., а затем ООО «Агроводснаб» поступили помещения в здании, которые не могут быть выделены в натуре вместе с земельным участком. На такую ситуацию запрет на отчуждение недвижимости без земельного участка не распространяется. Договором купли-продажи от 03.11.2005, по которому Мяхрюшин А.Н. приобрел помещения первого этажа у ОАО «Петрозаводская ПМК N 1», не предусмотрено, что покупателю вместе с помещениями передается в собственность часть земельного участка либо доля в праве собственности на этот участок. Соответственно, такое право не могло быть передано Мяхрюшиным А.Н. истцу в связи с передачей помещений.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что у ООО «Агроводснаб» в силу изложенных выше правовых норм не возникло право на долю в праве собственности на земельный участок, в связи с чем при совершении ОАО «Петрозаводская ПМК N 1″ сделки с указанным земельным участком не требовалось соблюдения правил, установленных в отношении имущества, находящегося в долевой собственности…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.04.2007 по делу N А13-2905/2006-06

«…Как следует из материалов дела, в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ЗАО «Ликсон» в соответствии с договором купли-продажи от 05.03.2003, заключенным с Фондом муниципального имущества города Вологды на основании постановления главы города Вологды от 31.01.2003 N 325, приобрело в собственность земельный участок общей площадью 922 кв.м из земель поселений по указанному выше адресу, предназначенный для эксплуатации и обслуживания административного здания площадью 640 кв.м, принадлежащего покупателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 26.03.99.

Право собственности ЗАО «Ликсон» на земельный участок площадью 922 кв.м зарегистрировано 15.04.2003, о чем выдано соответствующее свидетельство.

ЗАО «Ликсон» (продавец) и Важинская В.А. (покупатель) заключили договор от 10.07.2003 купли-продажи нежилых помещений N 8 — 13 общей площадью 116,2 кв.м, находящихся на первом этаже административного здания по адресу: г. Вологда, ул. Карла Маркса, д. 12.

Пунктом 7 договора предусмотрено, что в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым отчуждаемыми нежилыми помещениями и необходимым для их использования, на тех же условиях, что и продавец.

Между ЗАО «Ликсон» (продавец) и Компанией (покупатель) заключен договор от 26.12.2005 купли-продажи недвижимого имущества — помещений N 1 — 7, 3а, 14 — 22, 18а, 21а первого этажа и N 1 — 21 второго этажа, общей площадью 517,5 кв.м, находящихся в двухэтажном бревенчатом административном здании по указанному выше адресу, и земельного участка общей площадью 922 кв.м для эксплуатации и обслуживания административного здания.

Важинская В.А., считая, что в связи с приобретением помещений в здании она приобрела и долю в праве собственности на земельный участок, вследствие чего ЗАО «Ликсон» не могло отчуждать весь участок площадью 922 кв.м Компании, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением, в частности, отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Проанализировав условия заключенного между ЗАО «Ликсон» и Важинской В.А. договора от 10.07.2003 купли-продажи нежилых помещений, суд пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок в части, необходимой для использования приобретаемых помещений, в собственность предпринимателя не передавался, основанием возникновения у Важинской В.А. права собственности на часть земельного участка либо на долю в праве общей долевой собственности на весь земельный участок данный договор служить не может. Пункт 7 договора, в котором имеются ссылки на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, также не свидетельствует о том, что по договору от 10.07.2003 вместе с недвижимостью к покупателю перешло и право собственности на соответствующую часть земельного участка (доля в праве собственности на него).

Предметом договора купли-продажи от 10.07.2003 являлись помещения первого этажа двухэтажного здания, которые не могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, в связи с чем продажа помещений без земельного участка не противоречит законодательству и соответствует пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку предприниматель Важинская В.А. не является собственником части земельного участка либо доли в праве собственности на него, ЗАО «Ликсон» было вправе распорядиться данным имуществом путем отчуждения Компании, в связи с чем не имеется оснований для признания договора от 26.12.2005 ничтожным как противоречащего требованиям законодательства, а истца — лицом, заинтересованным в оспаривании данного договора…»

 

3.2. Вывод из судебной практики: Если отчуждение помещений как самостоятельных объектов недвижимости влечет отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, с которым данные помещения прочно связаны, то не требуется соблюдать порядок реализации преимущественного права покупки доли в праве собственности на участок, предусмотренный ст. 250 ГК РФ и ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 07.02.2014 N Ф09-14152/13 по делу N А60-10931/2013

«…Полагая, что при отчуждении предпринимателем Пироговой О.Н. доли в праве общей долевой собственности на земельный участок нарушено право истца на преимущественное приобретение данной доли, общество РА «Земляничная поляна» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что отчуждение объекта недвижимости, принадлежащего продавцу на праве собственности, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок не как самостоятельного объекта права, а в совокупности с объектом недвижимости, при этом соблюдение порядка реализации преимущественного права покупки доли в праве собственности на земельный участок, предусмотренного ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не требуется.

Как установлено судами, предметом договоров купли-продажи от 19.12.2012 N 54/12 от 10.01.2013 N 55/12, явились нежилые помещения как самостоятельные объекты недвижимого имущества, единоличным собственником которых на момент заключения договоров была предприниматель Пирогова О.Н. При этом воля сторон направлена на отчуждение нежилых помещений совместно с отчуждением доли в праве на земельный участок, на котором эти помещения находятся.

В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 настоящего Кодекса.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Пунктом 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, учитывая принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленный пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что предметом договоров является не доля в праве общей собственности на здание, а нежилые помещения как самостоятельные объекты недвижимого имущества, суды пришли к верному выводу, что соблюдение порядка о преимущественном праве покупки участника долевой собственности на земельный участок, предусмотренном ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не требуется…»

 

  1. Последствия заключения договора купли-продажи недвижимости без передачи покупателю права собственности на земельный участок и договора купли-продажи земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости

 

Вопрос перехода прав на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества регулируется положениями ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ.

Статья 552 ГК РФ не указывает на последствия заключения договора купли-продажи недвижимости без передачи покупателю права собственности на земельный участок и договора купли-продажи такого участка без находящихся на нем объектов недвижимого имущества.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания (строения, сооружения) в случае, если они принадлежат одному лицу.

В судебной практике возникают вопросы о последствиях заключения указанных выше договоров.

 

4.1. Вывод из судебной практики: Сделки, согласно которым производится отчуждение здания (строения, сооружения) без соответствующего земельного участка или участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

 

Примечание: В некоторых из приведенных ниже судебных актов оспаривался отказ регистрирующего органа в проведении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости.

 

Судебная практика:

 

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11

«…11. Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ)…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 N 14831/09 по делу N А33-16188/2008

«…По итогам аукциона, проведенного 20.03.2008, между муниципальным образованием (продавцом) и предпринимателем (победителем аукциона, покупателем) заключен договор купли-продажи нежилого здания магазина общей площадью 370,2 кв. метра, находящегося в муниципальной собственности, за 3 003 825 рублей (цена определена протоколом аукциона от 20.03.2008), и эта сумма была уплачена покупателем в порядке исполнения данного договора.

Однако сообщением Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю от 22.10.2008 в удовлетворении заявления сторон упомянутой сделки о государственной регистрации перехода права собственности на названное здание к покупателю было отказано в связи с нарушением при ее совершении законодательства, регулирующего порядок совместной продажи здания и земельного участка под ним, принадлежащих одному лицу.

На основании пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Кодекса.

Пунктом 1 статьи 28 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Так как иное федеральным законом не предусмотрено, спорное здание и земельный участок под ним, являющиеся муниципальной собственностью, подлежали совместной продаже на аукционе.

Выводы суда кассационной инстанции о возможности приобретения покупателем в последующем земельного участка, необходимого для использования здания по назначению, не соответствуют приведенным законодательным нормам и являются необоснованными, так как в силу закона сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.

При названных обстоятельствах оспариваемое постановление суда кассационной инстанции нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, поэтому на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.

Поскольку постановление суда апелляционной инстанции соответствует материалам дела и законодательству, оно подлежит оставлению без изменения.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел…»

 

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.04.2013 по делу N А11-4847/2011

«…В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка), независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано что, согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сослались на то, что присутствие на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего Обществу, свидетельствует о том, что упомянутый участок не мог являться предметом договора купли-продажи, а потому сделка в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной), как прямо противоречащая требованиям статей 1, 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, данных в абзаце 2 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.06.2008 по делу N А28-9532/2007-289/22

«…В рамках возбужденного сводного исполнительного производства от 28.03.2007 N 8-2-105-07-6 24.05.2007 проведена оценка арестованного имущества должника и передача этого имущества на продажу, после чего состоялась его реализация на торгах.

Аукцион по продаже имущества ФГМУП «Уралхиммонтаж» проведен 24.05.2007, его победителем признано ООО «Вяткахиммонтаж», и спорное имущество передано Обществу в соответствии с подписанным протоколом от 24.05.2007 N 12/1-РТ.

ООО «Вяткахиммонтаж» как победитель торгов зарегистрировало переход права собственности на приобретенный объект недвижимости, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.07.2007 43 АБ 070786.

Посчитав, что проведенные торги и заключенный с ООО «Вяткахиммонтаж» по итогам торгов договор купли-продажи являются недействительными, ФГМУП «Уралхиммонтаж» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, при обращении взыскания на объект недвижимости его реализация возможна только одновременно с продажей земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости, если оба объекта принадлежат одному собственнику.

Имущество ФГМУП «Уралхиммонтаж» принадлежит ему на праве хозяйственного ведения и является федеральной собственностью.

Земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации, относятся к федеральной собственности согласно пункту 1 статьи 3.1 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Таким образом, спорный объект недвижимости не мог быть отчужден без находящегося под ним и необходимого для его эксплуатации земельного участка. Отчуждение спорного объекта недвижимости проведено вопреки императивным требованиям пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следовательно, договор купли-продажи имущества является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащий части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации…»

 

Восточно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.02.2012 по делу N А10-401/2008

«…Утверждая, что договоры от 27.09.2007 и от 29.12.2007 являются крупными для ЗАО «ТД «Юбилейный», договоры от 27.09.2007, от 29.12.2007, от 29.01.2008 притворные, прикрывающие сделку с заинтересованностью по отчуждению имущества от ЗАО «ТД «Юбилейный» к ООО ТД «Юбилейный», а сделки по отчуждению земельного участка противоречат закону, акционеры ЗАО «ТД «Юбилейный» обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» дано разъяснение, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Вышеуказанный земельный участок был отчужден закрытым акционерным обществом «ТД «Юбилейный» без принадлежащего продавцу расположенного на данном участке здания склада, следовательно, данная сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как противоречащая пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В применении последствий недействительности оспариваемых сделок (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации) судом было правомерно отказано, поскольку спорное имущество было отчуждено обществом с ограниченной ответственностью ТД «Юбилейный» иному лицу.

При таких обстоятельствах иск в части был удовлетворен правильно…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2010 по делу N А74-2294/2009

«…Вместе с тем суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций относительно отсутствия оснований для признания договора N СТ-НК/46п-2008 от 23.09.2008 недействительным по основаниям, указанным ответчиком во встречном иске.

Встречные исковые требования ООО «ТД-Трейд-КНК» к ООО «СибТрейд-НК» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества N СТ-НК/46П-2008 от 23.09.2008 основаны на статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении указанных требований арбитражными судами установлено, что спорное здание магазина расположено на земельном участке с кадастровым (условным) номером 19:01:160103:1037 общей площадью 5 752 кв.м, по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Игарская, уч. 23К, принадлежащем на праве собственности ответчику. На данном земельном участке также находится принадлежащее ООО «ТД-Трейд-КНК» имущество — незавершенный строительством склад непродовольственных товаров.

Следует из материалов дела и не оспаривается сторонами также и то, что договор купли-продажи N СТ-НК/46п-2008 от 23.09.2008 заключен только в отношении объекта недвижимого имущества — здания магазина.

На основании пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Кодекса.

В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Спорное здание и земельный участок под ним, подлежали совместной продаже, так как в силу закона сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.

Поскольку действовавшее на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества законодательство не предусматривало возможности отчуждения зданий, строений и сооружений отдельно от земельных участков, на которых они расположены, выводы арбитражных судов об отсутствии оснований для признания спорного договора недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются незаконными…»

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.02.2008 N А19-11578/06-Ф02-300/08 по делу N А19-11578/06

«…Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Оспариваемыми сделками купли-продажи от 10.11.2005 и 01.04.2005 ОАО «Ангарскцемент» были проданы земельный участок и находящееся на нем здание заводоуправления различным юридическим лицам (ООО «НПО «Ангарский цемент» и ООО «Торговый Дом Цемент»).

Судами первой и апелляционной инстанций указанные сделки правомерно признаны ничтожными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как противоречащие нормам действующего законодательства…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.01.2014 по делу N А65-4152/2013

«…Как установлено судами и следует из материалов дела, ответчику на праве собственности принадлежит здание производственного корпуса площадью 782,5 кв. м инв. N 12972-8, литера Е, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский район, ст. Киндери, около н.п. Киндери (Киндерский карьер), ОАО «Татстрой», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.07.2003 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.03.2013.

По договору купли-продажи недвижимости от 01.12.2006 N 3 ответчик обязался передать в собственность истца недвижимое имущество — кабельно-воздушную высоковольтную линию КВЛ-10 кВ (Фидер N 12 ПС Киндери) со всем сопутствующим высоковольтным и низковольтным оборудованием, подземными кабелями и зданием производственного корпуса, расположенные по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский район, пос. Киндери.

Ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на здание производственного корпуса с трансформаторной подстанцией, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции исходили из того, что стороны исполнили обязательства по договору купли-продажи от 01.12.2006 N 3, и имеет место уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Между тем судебные инстанции не приняли во внимание следующее.

Пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», из которого следует, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

При разрешении спора судебные инстанции не исследовали вопрос о том, на каком праве ответчику принадлежал земельный участок с отчуждаемым на нем объектом недвижимости — зданием производственного корпуса.

Без исследования названных обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, вывод судов о правомерности заявленных требований является преждевременным.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене как принятые по неполно исследованным обстоятельствам дела и с нарушением норм материального права, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.11.2013 по делу N А57-20906/2012

«…Истец, заявив требования о признании сделки недействительной, ссылается на нарушения статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истец является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 64:48:04 04 14:0019 и 28/100 долей в земельном участке с кадастровым номером 64:48:04 04 14:0017. Соглашением от 01.11.2001 установлен порядок пользования земельным участком. Действительно в силу абзаца 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Все сделки, в которых прямо или косвенно подразумевается иное, признаются ничтожными.

Вместе с тем провозглашенный в числе основных принципов земельного законодательства в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, как и положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, распространяется на сделки, заключенные после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Суды двух инстанций установили, что поскольку сделка по продаже, в том числе земельного участка, была совершена до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (25.10.2001), а также в период действия статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции от 17.12.1999), действующей на момент передачи земельного участка и не содержащей запрета отчуждать земельный участок без расположенного на ней принадлежащего продавцу здания, строения или сооружения, основания для удовлетворения иска по заявленным истцом основаниям отсутствуют…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.09.2009 по делу N А65-25927/07

«…По результатам проведенных торгов победителем признано ООО «Харза», предложившее выкупную стоимость имущества в размере 2 340 143 руб., о чем был подписан протокол от 05.02.2007 N 04/04.

Кроме того, в результате торгов был реализован земельный участок, на котором помимо проданного здания ремонтно-строительного цеха находятся принадлежащие истцу и не выставленные на торги здания: здание арматурной мастерской (незавершенное строительство) и административное здание (контора). Таким образом, отчуждение по результатам торгов земельного участка, на котором размещено не недвижимое имущество, принадлежащее истцу, произведено с нарушением требований статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ).

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» дано разъяснение о том, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений, отсутствие в публикации характеристик отчуждаемого имущества нельзя признать правомерным, а порядок проведения торгов — законным.

Таким образом, выводы судов являются законными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального права…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.02.2014 по делу N А05-996/2013

«…Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В силу пункта 2 статьи 552 ГК РФ в редакции Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ, действующей на момент заключения спорного договора, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора купли-продажи от 30.12.2010 Фирма являлась собственником здания и земельного участка, на котором это здание расположено.

В нарушение вышеприведенных требований закона при продаже здания покупателю — Предприятию не было передано право собственности на соответствующий участок.

На момент заключения договора купли-продажи указанная норма ГК РФ действовала в новой редакции, не предусматривающей передачу в рассматриваемом случае покупателю недвижимости иного права на соответствующий земельный участок, кроме права собственности.

В связи с изложенным договор купли-продажи здания является ничтожным на основании пункта 4 статьи 35 ГК РФ, пункта 2 статьи 552 ГК РФ, статьи 168 ГК РФ…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.01.2009 N Ф08-7894/2008 по делу N А01-2429/2006-1

«…Согласно пункту 5.1 договора в качестве обеспечения своевременного и полного возврата суммы основного долга, уплаты процентов за пользование им и других платежей кредитору заемщик предоставляет в залог имущество, принадлежащее залогодержателю ООО ТЭК «Манавто» на праве собственности, в соответствии с договором ипотеки от 11.04.2005 N 264/1: столовая площадью 393,2 кв. м; механические мастерские площадью 939,5 кв. м; административное здание площадью 518,8 кв. м; котельная площадью 47,4 кв. м.

В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору от 11.04.2005 N 264 стороны заключили дополнительное соглашение от 07.06.2005, согласно пункту 4.3.20 которого заемщик — ООО «Манавто» обязуется в срок до 05.08.2005 передать в залог указанные земельные участки после оформления на них права собственности (т. 1, л. д. 18).

В нарушение условий дополнительного соглашения от 07.06.2005 ООО «Манавто» продало указанные земельные участки по договорам от 15.09.2005 N 1 и от 25.10.2005 N 03-05 обществу.

В соответствии с пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации установлено, что одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 и пункту 4 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что договоры купли-продажи недвижимого имущества в виде земельных участков от 15.09.2005 N 1 и от 25.10.2005 N 03-05, заключенные обществом и ООО «Манавто», ничтожны…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 07.02.2014 N Ф09-14152/13 по делу N А60-10931/2013

«…Как установлено судами, предметом договоров купли-продажи от 19.12.2012 N 54/12 от 10.01.2013 N 55/12 явились нежилые помещения как самостоятельные объекты недвижимого имущества, единоличным собственником которых на момент заключения договоров была предприниматель Пирогова О.Н. При этом воля сторон направлена на отчуждение нежилых помещений совместно с отчуждением доли в праве на земельный участок, на котором эти помещения находятся.

В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 настоящего Кодекса.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Пунктом 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, учитывая принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленный пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что предметом договоров является не доля в праве общей собственности на здание, а нежилые помещения как самостоятельные объекты недвижимого имущества, суды пришли к верному выводу, что соблюдение порядка о преимущественном праве покупки участника долевой собственности на земельный участок, предусмотренном ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не требуется…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 11.12.2013 N Ф09-12996/13 по делу N А60-6504/2013

«…На запрос судебного пристава-исполнителя в федеральное бюджетное учреждение «Кадастровая палата» по Свердловской области представлены сведения о том, что за должником на праве собственности зарегистрирован земельный участок с кадастровым номером 66:15:32 01 001:0249 площадью 7 162 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, Невьянский район, р. Приозерный, ул. Ленина, 5.

Судебный пристав-исполнитель, ссылаясь на необходимость обращения взыскания на земельный участок, принадлежащий на праве собственности должнику, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сделал вывод о том, что независимо от наличия либо отсутствия на земельном участке объектов недвижимости обращение взыскания на земельный участок может иметь место только на основании судебного решения. При этом суд первой инстанции отклонил довод ответчика о недопустимости отчуждения земельного участка без объектов недвижимости, расположенных на нем.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.06.2012 общество «Торговый Дом «Меридиан» является собственником трех объектов недвижимого имущества, находящихся на спорном земельном участке: здания двухэтажного жилого корпуса площадью 537,6 кв. м и двух зданий летних домиков площадью 15,5 кв. м и 15,6 кв. м.

В материалах дела отсутствуют доказательства одновременного отчуждения земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 03.12.2013 N Ф09-12883/13 по делу N А50-4045/2013

«…При этом суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что обращение взыскания на земельный участок в отсутствие обращения взыскания на расположенный на нем объект недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности, не соответствует требованиям п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных в ней случаев.

Согласно разъяснениям, данным в п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод об исключении из резолютивной части решения указания на обращение взыскания на земельный участок с кадастровым номером 59:08:20 01 003:0044…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 11.07.2013 N Ф09-5935/13 по делу N А76-8009/2012

«…Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, действующим законодательством установлен запрет на отчуждение зданий, строений, сооружений отдельно от земельного участка.

Проанализировав условия договора купли-продажи земельного участка от 29.06.2006, установив, что воля сторон была направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, суды пришли к верному выводу о том, что данный договор противоречит положениям ст. 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, и констатировали факт его недействительности (ничтожности)…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 13.09.2011 N Ф09-5648/11 по делу N А50П-1740/2009

«…Также суды пришли к выводу, что оспариваемый договор является ничтожной сделкой как не соответствующий требованиям, предусмотренным ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 4 ст. 35 названного Кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Исследовав материалы дела, суды установили, что на спорном земельном участке находятся принадлежащие должнику объекты недвижимости (трансформаторная подстанция, весовая, мазутохранилище, склад для хранения коксующегося угля, заправочная станция, шихтовый двор, газопровод, питающий котельную, пилорама, склад, здание компрессорной, внутриплощадочные тепловые сети, электросети, сети водоснабжения и канализационные сети, водозабор и водонапорная башня, артезианская скважина), что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 06.08.2010 N 5916/211/10-951 с кадастровым номером 59:16:0820103:43, кадастровым паспортом земельного участка (выпиской от 17.02.2011 N 5916/201/11/504), планом приватизации от 01.12.1992, отчетами по основным средствам, решением по итогам инвентаризации, инвентаризационными описями, свидетельствами о праве собственности на кирпично-панельное здание компрессорной, на артезианскую скважину N 1559 с кадастровым паспортом сооружения, на внутриплощадочные тепловые сети с кадастровым паспортом сооружения, на канализационные сети, на сети водоснабжения, на здание склада, кадастровыми выписками спорного земельного участка с указанием схем газопровода и производственных зданий, канализационных сетей, водопровода, тепловых сетей, электрических сетей.

Заключение договора купли-продажи от 28.05.2009, предметом которого является продажа одного земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, является нарушением положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам и основаны на правильном применении норм права…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 03.06.2013 по делу N А08-5279/2012

«…Положениями п. 1 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Из содержания п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 14.03.2011 по делу N А62-3079/2009

«…Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 08.11.2007 Администрацией Духовщинского городского поселения Духовщинского района Смоленской области проведены торги в форме открытого аукциона по продаже муниципального имущества — здания склада общей площадью 8160 кв. м, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Духовщина, п. Льнозавод, ул. Заправочная (лот N 1).

Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Представленными в дело доказательствами подтверждено, что на момент заключения договора купли-продажи от 12.11.2007 земельный участок, находящийся под зданием склада и необходимый для его использования, не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, а являлся составной частью земельного участка площадью 155 000 кв. м, с кадастровым номером 67:07:020 01 08:0004 (67:07:020 01 08:4), расположенного по адресу: Смоленская область, р-н Духовщинский, п. Льнозавод, ул. Заправочная.

Поскольку представитель истца по первоначальному иску указал на то, что при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества от 12.11.2007 Администрация Духовщинского городского поселения Духовщинского района Смоленской области не имела намерения продавать земельный участок площадью 155 000 кв. м, с кадастровым номером 67:07:020 01 08:0004 (67:07:020 01 08:4), сформированный на момент совершения сделки в установленном порядке, суды пришли к обоснованному выводу о том, что воля сторон по договору купли-продажи объекта муниципального имущества от 12.11.2007 была направлена на отчуждение здания склада без земельного участка площадью 155 000 кв. м, с кадастровым номером 67:07:020 01 08:0004 (67:07:020 01 08:4), расположенного по адресу: Смоленская область, р-н Духовщинский, п. Льнозавод, ул. Заправочная.

На основании вышеуказанных обстоятельств дела и норм права, с учетом ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, суды обоснованно признали договор купли-продажи объекта муниципального имущества от 12.11.2007 недействительным…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 25.01.2011 по делу N А48-955/2010

«…Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, в соответствии с Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» N 178-ФЗ от 21.12.2001 посредством публичного предложения на основании заявки от 26.01.2009 между муниципальным образованием город Мценск (продавец) и ИП Перелыгиным В.В. (покупатель) был заключен договор N 7 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество: цех N 15, общей площадью 5 359,0 кв. м, здание химической водоочистки, общей площадью 873,9 кв. м, находящиеся на земельном участке общей площадью 28 847 кв. м по адресу: Орловская область, г. Мценск, Автомагистраль (т. 1 л.д. 12 — 15).

08.07.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области в адрес ИП Перелыгина В.В. направлено сообщение исх. N 07/003/2009-453, в котором содержится отказ в проведении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи N 7 от 26.01.2009 и в государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости за ИП Перелыгиным В.В., в связи с тем что в нарушение ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» N 178-ФЗ от 21.12.2001 объекты недвижимости были отчуждены без земельного участка, на котором они расположены и который необходим для их использования.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения ИП Перелыгина В.В. в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Кодекса.

В соответствии с п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Между тем из содержания договора купли-продажи продажи N 7 от 26.01.2009 следует, что предметом сделки являлись отдельно стоящие объекты недвижимого муниципального имущества, при этом земельный участок, на котором расположены данные объекты, предметом сделки не являлся.

В этой связи, учитывая, что воля сторон при заключении договора купли-продажи N 7 от 26.01.2009 была направлена на отчуждение объектов недвижимого имущества без земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о ничтожности указанного договора в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса РФ как не соответствующего вышеизложенным нормам закона…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code