Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, необходимым для эксплуатации дома

2.6. Вывод из судебной практики: Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, необходимым для эксплуатации дома, переходит к его покупателю в порядке правопреемства от прежнего собственника в силу п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление президиума Орловского областного суда от 19.06.2008

«…Следовательно, в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ одновременно с приобретением права собственности на жилой дом по договору купли-продажи к Х. в порядке правопреемства от прежнего собственника жилого дома перешло право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Поскольку земельный участок не оформлялся в собственность его прежним владельцем, то право на однократное бесплатное приобретение в собственность данного земельного участка также перешло к Х. как лицу, обладающему правом пожизненного наследуемого владения.

Кроме того, суд не учел, что ст. 25-2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и п. 9-1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не содержат положений о принадлежности права на регистрацию права собственности на земельный участок в упрощенном порядке только лицу, которому он был первоначально предоставлен, и об отсутствии такого права у лица, к которому право пожизненного наследуемого владения земельным участком в силу подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ (принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов) и п. 3 ст. 552 ГК РФ перешло при покупке недвижимости, находящейся на этом земельном участке.

Таким образом, учитывая, что земельный участок был предоставлен прежнему собственнику дома до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и права на этот участок перешли к Х. в порядке правопреемства (право пожизненного наследуемого владения признано решением суда от 14 сентября 2006 г.), он (Х.) имеет право на регистрацию права собственности на данный земельный участок в соответствии со ст. 25-2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Следовательно, вывод суда об отсутствии у Х. права на приобретение названного земельного участка в собственность в упрощенном порядке является ошибочным…»

 

2.7. Вывод из судебной практики: Условие договора купли-продажи здания, согласно которому от продавца, владеющего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, к покупателю переходит право пользования участком площадью существенно большей, чем необходима для эксплуатации этого здания, ничтожно.

 

Примечание: Приведенный ниже судебный акт основан на ст. 168 ГК РФ до внесения в нее изменений в соответствии с Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ, положения которого об основаниях и последствиях недействительных сделок (ст. ст. 166 — 176, 178 — 181) применяются к сделкам, совершенным после вступления в силу указанного Закона.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.10.2010 по делу N А32-6937/2010

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, постановлением главы администрации города Ейска от 07.07.1996 N 1900 предпринимателю Сиваку М.А. предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 76 793 кв. м для строительства производственной базы, находящийся по адресу: г. Ейск, ул. Ленинградская, 36, что подтверждено государственным актом серии КК-2 N 411-000170.

Впоследствии произведено межевание и уточнение площади указанного земельного участка (83082 кв. м), участку присвоен новый почтовый адрес: г. Ейск, ул. Шоссейная, 8 и кадастровый номер 23:42:0301001:25.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.03.2008 предприниматель приобрел у Сивака М.А. здание склада (литера Б) площадью 261,5 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, ул. Ленинградская, 36. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункту 1.4 договора купли-продажи к покупателю перешло право пользования частью земельного участка площадью 20 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Ейск, ул. Ленинградская, 36.

25 июня 2009 года предприниматель и Сивак М.А. подписали соглашение о разделе земельного участка, расположенного в г. Ейске, по ул. Шоссейная, 8, с кадастровым номером 23:42:0301001:25 в размере 83 082 кв. м на два земельных участка: N 1 площадью 20 000 кв. м и N 2 — 63 082 кв. м (на основании приложения N 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.03.2008).

Земельный участок площадью 20 000 кв. м поставлен на кадастровый учет с номером 23:42:0301001:32.

Управление отказало в предоставлении участка, мотивировав свой отказ тем, что площадь земельного участка, необходимого для использования принадлежащего заявителю строения, ориентировочно должна составлять 366 кв. м, в связи с чем основания для предоставления участка площадью 20 000 кв. м отсутствуют.

Площадь земельного участка, находившегося у продавца объекта недвижимости, составляла 83 082 кв. м. Стороны договора согласовали площадь передаваемого предпринимателю земельного участка в размере 20 000 кв. м, в то время как общая площадь отчужденной недвижимости составляет 261,5 кв. м.

Однако передача покупателю земельного участка в большем размере возможна только по решению собственника земли, каковым Сивак М.А. не является, и не зависит от последнего.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что Сивак М.А. не мог распоряжаться спорным земельным участком и определять площадь участка, необходимую для эксплуатации продаваемого склада, по своему усмотрению. Соответствующее условие договора купли-продажи и соглашение о разделе участка ничтожны в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и не влекут правовых последствий (статья 167 названного Кодекса). Формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 20 000 кв. м не являются основанием для предоставления данного участка заявителю.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований…»

 

2.8. Вывод из судебной практики: Орган государственной власти не может принимать решение о прекращении (изъятии) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при переходе прав на расположенное на нем недвижимое имущество.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Центрального округа от 04.12.2008 N Ф10-4995/08 по делу N А35-3074/07-С9

«…Как следует из материалов дела, ООО «Эксант» принадлежит право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 9 340 кв. м, расположенным по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, 169-б (свидетельство о государственной регистрации права от 06.11.2001, запись о регистрации права N 46-29-27/2001-682).

По договору купли-продажи от 04.09.2002 индивидуальный предприниматель Лаптев А.В. приобрел у ООО «Эксант» в собственность нежилое помещение общей площадью 416,3 кв. м, состоящее из комнат N 2, N 32 в помещении 1 на 1 этаже здания литер «В», расположенное по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, 169-б (на вышеуказанном земельном участке).

Индивидуальный предприниматель Лаптев А.В. в качестве оплаты дополнительного вклада в уставный капитал ООО «Торговое оборудование» передал в собственность Общества нежилое помещение общей площадью 420,4 кв. м, расположенное по адресу г. Курск, ул. 50 лет Октября, 169-б, кадастровый номер объекта 46:29:01:00:00:169:Б:000.10, о чем было выдано свидетельство о государственной регистрации права от 27.07.2004 серия 46-АВ N 230038.

Письмом от 22.05.2006 N 01/012/2006-658 УФРС отказало Обществу в государственной регистрации договора аренды N 80893ю с ссылкой на наличие зарегистрированного права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 9 340 кв. м. по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 169-б за ООО «Эксант».

Поскольку 18.06.2007 Комитет отказал Обществу в изъятии из постоянного (бессрочного) пользования ООО «Эксант» земельного участка площадью 8 563 кв. м, кадастровый номер 46:29:1 02 128:0013, расположенный по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 169-б и предоставлении его в аренду сроком на 15 лет, о чем должен быть заключен соответствующий договор, Общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, орган местного самоуправления вправе изъять земельный участок из постоянного (бессрочного) пользования только по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

В силу статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть прекращено при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок, а также принудительно в предусмотренных федеральными законами случаях. Решение о принудительном прекращении прав на земельные участки принимается судом за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, поскольку федеральным законодательством не предусмотрено полномочий органов государственной власти принимать решение о прекращении (изъятии) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в случае перехода прав на недвижимость, выводы апелляционного суда о незаконности действий Комитета необоснованны…»

 

2.9. Вывод из судебной практики: Если лицо, пользующееся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, приватизирует его часть, которую использует собственник расположенной на этом участке недвижимости, то исключительное право последнего на приватизацию данного участка будет нарушено, поэтому такие действия незаконны.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2005 N 15524/04 по делу N А19-4030/04-48

«…Между закрытым акционерным обществом «Торгово-промышленная компания «ВСКБ» (продавцом) и предпринимателем (покупателем) заключен договор от 15.09.1998 N 424/0115 купли-продажи недвижимого имущества — нежилого одноэтажного кирпичного производственного здания с административным трехэтажным пристроем (механосборочного цеха N 3) общей площадью 9433,3 кв. метра, находящегося по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1. Принадлежность данного объекта недвижимости предпринимателю подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18.01.1999.

Постановлением мэра города Иркутска от 21.12.2000 N 031-06-1614/0 у открытого акционерного общества «Иркутский завод тяжелого машиностроения» (правопреемника Иркутского завода тяжелого машиностроения) была изъята часть земельного участка площадью 14420 кв. метра, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Октябрьской революции, 1, и предоставлена предпринимателю в постоянное (бессрочное) пользование в целях эксплуатации существующего торгового центра.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Согласно пункту 4 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2006 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

При названных условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка…»

 

2.10. Вывод из судебной практики: Иск покупателя, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по п. 3 ст. 552 ГК РФ, о защите этого права может быть квалифицирован как негаторный, поэтому на него не распространяется исковая давность.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.02.2009 по делу N А15-188/2007

«…По договору купли-продажи от 29.12.1995 универмаг продал ЧМП «Радуга-3» (правопредшественник общества) нежилые помещения площадью 187,1 кв. м в пристроенной части здания универмага. Право собственности общества на эти помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.03.2005 (свидетельство о государственной регистрации прав серия 05 АА N 003429).

Министерство по договору купли-продажи от 25.08.2004 N 4 продало универмагу земельный участок площадью 4 600 кв. м (кадастровый номер 05:40:000047:0002), предназначенный для эксплуатации всего здания.

Считая, что договор от 25.08.2004 N 4 является ничтожным и нарушает его права землепользователя, а право собственности на земельный участок в размере 470,4 кв.м. зарегистрировано за универмагом незаконно, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

По правилам пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент заключения договора купли-продажи от 29.12.1995 и передачи объекта недвижимости обществу, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Судами установлено, что на основании договора купли-продажи помещений и в силу приведенных норм закона, общество приобрело право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под принадлежащей ему недвижимостью, которое относится к числу вещных прав, подлежащих защите в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации общество имеет право на выкуп земельного участка для использования объекта недвижимости.

Суды правильно указали, что согласно статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Поскольку заявленное истцом требование направлено на защиту его вещного права, приобретенного в силу закона, и имеет целью устранение нарушений этого права, судебные инстанции обоснованно отклонили довод ответчика о пропуске обществом срока исковой давности. Не являясь стороной по оспариваемой сделке, истец не мог требовать реституции, правомерно заявив иск о восстановлении нарушенных прав землепользователя…»

 

Аналогичная судебная практика:

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.12.2008 N Ф08-7806/2008 по делу N А15-447/2008

«…Судами установлено, что на основании договора купли-продажи помещений и в силу приведенных норм закона, общество приобрело право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под принадлежащей ему недвижимостью, которое относится к числу вещных прав, подлежащих защите в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации общество имеет право на выкуп земельного участка для использования объекта недвижимости.

Суды правильно указали, что согласно статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Поскольку заявленное истцом требование направлено на защиту его вещного права, приобретенного в силу закона, и имеет целью устранение нарушений этого права, судебные инстанции обоснованно отклонили довод ответчика о пропуске обществом срока исковой давности. Не являясь стороной по оспариваемой сделке, истец не мог требовать реституции, правомерно заявив иск о восстановлении нарушенных прав землепользователя.

Заключив оспариваемый договор купли-продажи, универмаг и министерство нарушили требования статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. В силу статей 166, 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна с момента заключения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения обжалованных судебных актов суд кассационной инстанции не находит…»

 

  1. Переход права собственности на земельный участок при продаже помещений

 

Вопрос перехода прав на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества регулируется положениями ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ. Необходимо учитывать, что к числу объектов недвижимости относятся и отдельные помещения в здании, которые могут быть предметом договора купли-продажи.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания (строения, сооружения), находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с участком, за исключением отчуждения части указанного имущества, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью участка.

При применении указанных норм в судебной практике возникают вопросы о том, в каком случае к покупателю помещений в здании не переходит право собственности на долю в земельном участке.

 

3.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, влечет ли приобретение права собственности на расположенные в здании нежилые помещения возникновение права собственности на долю в земельном участке, на котором находится данное здание, существует две позиции судов.

 

Позиция 1. Приобретение права собственности на расположенные в здании нежилые помещения влечет возникновение права собственности на долю в земельном участке.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2014 по делу N А55-23231/2012

«…Закрытое акционерное общество «Тандер» (далее — ЗАО «Тандер», истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к товариществу с ограниченной ответственностью «Магазин N 11 «Дом одежды» (далее — ТОО «Магазин N 11 «Дом одежды», ответчик), с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об установлении права общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер 63:01:0238001:526 площадью 575,7 кв. м по адресу: г. Самара, пр. Металлургов, 88, на котором расположено здание, часть помещений в котором принадлежат истцу на праве собственности и часть помещений — на праве общей долевой собственности, и определении за истцом доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок в размере 398/1365.

Как следует из материалов дела и установлено судом, договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.07.2009 N СмрФ-1/372/09 заключен истцом и ООО «СВИТ». Согласно договору ООО «СВИТ» передало в собственность истцу указанное нежилое помещение и доли в праве собственности на нежилые помещения. В соответствии с пунктом 1.2 договора указанный объект недвижимости и доли в праве общей долевой собственности принадлежали ООО «СВИТ» на основании договора купли-продажи от 24.07.1998, акта приема-передачи от 28.07.1998, дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 24.07.1998, регистрационного удостоверения БТИ N 45 от 28.07.1998, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия 63 N 0053040, N 0053041, N 0053043, N 0053044, выданными Самарской областной регистрационной палатой 22.03.1999 (т. 1 л.д. 14 — 19).

Договор купли-продажи нежилого помещения от 24.07.1998 заключен ООО «СВИТ» с ответчиком. Согласно разделу 1 договора (в редакции дополнительного соглашения к договору от 28.07.1998) предметом договора являются нежилые помещения общей площадью 375,5 кв. м, доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные в подвале и на первом этаже здания по адресу: г. Самара, пр. Металлургов, 88 (т. 1 л.д. 26 — 36).

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из наличия невозможного выделения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (пункт 1 части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Отменяя обжалованные судебные акты, коллегия кассационной инстанции исходит из следующего.

Принимая во внимание положение пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что в отношении общего имущества собственников помещений в нежилом здании могут быть применены по аналогии нормы статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормы Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 3 статьи 552 Кодекса продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 2 статьи 555 Кодекса предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Поскольку иное не предусмотрено договором продажи недвижимости от 07.07.2009, установленная в нем цена объектов недвижимого имущества включает цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права на земельный участок. Аналогично и по договору с ООО «СВИТ».

Из вышеизложенного следует, что в силу закона у заявителя возникло право общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером 63:01:0238001:526, на котором расположено здание, в состав которого входят нежилые помещения, принадлежащие заявителю на праве собственности. Данный земельный участок имеет определенное функциональное назначение и предназначен для эксплуатации и обслуживания торгового центра, частью которого являются нежилые помещения, принадлежащие заявителю.

С учетом изложенного коллегия считает, что доля в праве на указанный земельный участок, принадлежащая заявителю, не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе принадлежащих ему нежилых помещений, указанных в договоре купли-продажи от 07.07.2009 N СмрФ-1/372/09.

Вывод суда апелляционной инстанции о применении к спорным правоотношениям подпункта 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку проданные нежилые помещения не могут быть выделены вместе с частью земельного участка, коллегия находит ошибочным, так как данная статья касается порядка приобретения права собственности на долю неделимого объекта недвижимости, зарегистрировать право собственности на который как самостоятельный объект невозможно. Кроме того, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам по делу и представленным в материалы дела доказательствам…»

 

Аналогичная судебная практика:

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.09.2013 по делу N А55-23231/2012

«…Закрытое акционерное общество «Тандер» (далее — ЗАО «Тандер», истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к товариществу с ограниченной ответственностью «Магазин N 11 «Дом одежды» (далее — ТОО «Магазин N 11 «Дом одежды», ответчик) об установлении права общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер 63:01:0238001:526 площадью 575,7 кв. м по адресу: г. Самара, пр. Металлургов, 88, на котором расположено здание, часть помещений в котором принадлежат истцу на праве собственности и часть помещений — на праве общей долевой собственности, и определении за истцом доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок в размере 448/1365. Истец считает, что к нему в силу закона вместе с правом собственности на помещение перешло право собственности на пропорциональную долю в праве на земельный участок. Истец также исходит из того, что постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.04.2012 по делу N А55-9170/2011 по иску ЗАО «Тандер» к ТОО «Магазин N 11 «Дом одежды» установлено, что он обладает зарегистрированным правом собственности на часть здания и, следовательно, обладает правом на долю в земельном участке пропорционально доле в праве собственности на часть здания. Истец полагает, что в данном случае подлежит применению часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истцу принадлежит на праве общей долевой собственности нежилое помещение площадью 4,7 кв. м, расположенное в подвале здания по адресу: г. Самара, пр. Металлургов, 88. Право собственности на указанное помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.07.2009 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.07.2009 N СмрФ-1/372/09. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.08.2009 63-АД 190132 участником общей долевой собственности на указанное помещение является ТОО «Магазин N 11 «Дом одежды» (т. 1 л.д. 23, т. 2 л.д. 86).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что истец каких-либо сделок с ответчиком в отношении земельного участка кадастровый номер 63:01:0238001:526 площадью 575,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, пр.Металлургов, 88, не заключал. Довод истца о том, что право собственности на долю в указанном земельном участке перешло к нему в результате заключения с ООО «СВИТ» договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.07.2009 N СмрФ-1/372/09, согласно которому к нему перешло право собственности на нежилые помещения в здании, расположенном на данном земельном участке, является необоснованным. Земельный кодекс Российской Федерации не запрещает продажу части объекта недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, принадлежащего продавцу на праве собственности (пункт 1 части 4 статьи 35). Основания для установления права общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер 63:01:0238001:526 площадью 575,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, пр. Металлургов, 88, с долей истца в праве общей долевой собственности в размере 448/1365 отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Подпунктом 1 пункта 4 данной статьи предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 этой же статьи (в редакции, действовавшей до 02.07.2007) предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа ответчику всего спорного земельного участка, на котором в числе прочего располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве.

Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

Ввиду необходимости соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, определения доли в праве на земельный участок с учетом размера права собственности на объект недвижимости расположенного на нем объекта недвижимости дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции для исследования обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения настоящего спора…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.09.2013 по делу N А57-13140/2012

«…Как следует из материалов дела и установлено судом, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2008 ИП Кожинский И.Е. приобрел в собственность нежилые помещения площадью 619,6 кв. м в одноэтажном здании литера А1, номера на поэтажном плане: 6, 13 — 17, 20 — 23, расположенные по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Вольский тракт, 5 км. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.05.2008 серии 64 АБ N 940359.

Ответчик является собственником нежилого помещения, литера А1, площадью 648 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, Вольский тракт, 5 км на основании договора купли-продажи от 06.05.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.05.2011 серии 64 АГ N 230054, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) от 10.05.2012 N 63/03/2012-7107.

Помещения истца и ответчика находятся в одном здании, при этом помещения истца и ответчика территориально расположены на сформированном земельном участке площадью 1728 кв. м, кадастровый номер 64:32:014801:0026, имеющем адресные ориентиры: Саратовская область, Саратовский район, Вольский тракт, 5 км.

Спорный земельный участок принадлежит на праве собственности ответчику — ЗАО «Елшанскремтехснаб» на основании договора купли-продажи от 06.05.2011, заключенному с акционерным коммерческим банком «СОФИЯ», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.06.2011 серии 64 АГ N 231160, выпиской из ЕГРП от 01.08.2012 N 64/03/2012-20870.

Право собственности на земельный участок передано в 2011 году одновременно с продажей вышеуказанного помещения площадью 648 кв. м по договору, заключенному с прежним собственником помещения и земельного участка — акционерным коммерческим банком «София» (далее — АКБ «София»).

Полагая, что к нему в связи с переходом права собственности на нежилые помещения перешло и право собственности на долю земельного участка, на котором находятся нежилые помещения, ссылаясь на статью 552 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), истец обратился в суд с настоящим иском, в котором просил устранить препятствия в пользовании земельным участком путем признания за ним и за ответчиком права общей долевой собственности на земельный участок в долях пропорционально занимаемой площади.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу, что факт наличия в ЕГРП записи о праве единоличной собственности ответчика на спорный земельный участок не может выступать достаточным основанием для удовлетворения исковых требований по аналогии с позицией, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

Кроме того, исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).

Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 N 5361/12 по делу N А46-3074/2011.

Как установлено судом апелляционной инстанции, на момент заключения ответчиком договора купли-продажи от 06.05.2011 на земельном участке с кадастровым номером 64:32:014801:0026 находился объект недвижимости, в котором помещения принадлежат разным лицам, в том числе ИП Кожинскому И.Е., о чем стороны договора не могли не знать.

При таких данных суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец наравне с ответчиком имеет право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность с учетом долей в праве собственности на здание, в связи с чем спорный договор купли-продажи земельного участка заключен в нарушение пункта 1 статьи 36 ЗК РФ и на основании статьи 168 ГК РФ в указанной части является ничтожной сделкой.

В связи с изложенным, учитывая заключение судебной экспертизы ООО «Центр судебных экспертиз», суд апелляционной инстанции правомерно в соответствии со статьями 28, 36 ЗК РФ, статьями 244, 252 ГК РФ, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5316/12, удовлетворил исковые требования ИП Кожинского И.Е…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code