Возможность взыскания с покупателя недвижимости неустойки, предусмотренной договором аренды земельного участка с предыдущим собственником

1.5. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности взыскания с покупателя недвижимости неустойки, предусмотренной договором аренды земельного участка с предыдущим собственником, существует две позиции судов.

 

Позиция 1. С покупателя недвижимости может быть взыскана неустойка, предусмотренная договором аренды земельного участка с предыдущим собственником.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 31.03.2010 N Ф09-7661/09-С6 по делу N А50-20357/2008

«…При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что на основании договора купли-продажи от 22.06.2004, заключенного между Алиевым Э.В. (продавец) и обществом «Оско-Керамика» (покупатель), последнему на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: 4-этажное кирпичное здание АКД, литера А, общей площадью 1013,6 кв. м, 2-этажное кирпичное здание склада, литера А1, общей площадью 1049 кв. м, 4-этажное кирпичное здание рабочей башни, литера Б, общей площадью 165,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Бахаревская, д. 53. Переход права собственности на названные объекты недвижимости зарегистрирован 28.06.2004.

Департамент, полагая, что к обществу «Оско-Керамика» перешло право аренды расположенным под приобретенным им зданием земельным участком, вместе с тем плата за данное пользование им не вносится, обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском о взыскании с последнего задолженности по внесению арендных платежей на основании договора аренды от 02.07.2003 N 0049 (ДИО).

С учетом положений п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» суды пришли к обоснованному выводу о том, что общество «Оско-Керамика», приобретая у Алиева Э.В. указанное здание, приобрело и право пользования земельным участком, занятым этим зданием, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, в связи с чем у данного общества возникли обязательства по уплате арендных платежей и неустойки, вытекающие из договора аренды земельного участка от 02.07.2003 N 0049 (ДИО)…»

 

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.06.2013 по делу N А11-5970/2012

«…Администрация города Владимира (далее — Администрация) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Карбамат» (далее — ООО «Карбамат», Общество) о взыскании 750 965 рублей 01 копейки, в том числе 530 802 рублей 14 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.03.2007 N 11054 с 03.12.2009 по 30.06.2012 и 220 162 рублей 87 копеек пеней за ненадлежащее исполнение обязательств с 26.12.2009 по 25.06.2012.

Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Проп-Уретан» (арендатор) заключили договор от 01.03.2007 N 11054 аренды земельного участка площадью 870 квадратных метров, с кадастровым номером 33:22:11 301:0027, местоположение земельного участка: примерно в 120 метрах по направлению на северо-запад от ориентира производственное здание (котельная), расположенное за пределами участка, адрес ориентира: город Владимир, улица Производственная, дом 14; срок действия определен с 18.01.2007 по 01.01.2016. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.04.2007.

Впоследствии ООО «Проп-Уретан» (продавец) и общество с ограниченной ответственностью «СтройМастер» (покупатель) заключили договор от 06.05.2009 N 1-н купли-продажи нежилого здания (магазина) площадью 157,3 квадратного метра, расположенного по адресу: город Владимир, улица Производственная, дом 14, литера А, кадастровый номер: 33:22:00000:000:10894/1:1014/А. Право собственности на указанный объект зарегистрировано за ООО «СтройМастер» в установленном законом порядке.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.02.2012 N 01/002/2012-299 право собственности за ООО «СтройМастер» на указанный объект недвижимого имущества прекращено 03.12.2009 и зарегистрировано за ООО «Карбамат» (регистрационная запись N 33-33-01/080/2009-354). Право собственности ООО «Карбамат» на данный объект недвижимости подтверждается также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.05.2012 N 01/024/2012-055.

Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что с момента регистрации права собственности на объект недвижимости (03.12.2009) у ООО «Карбамат» возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком по договору от 01.03.2007 N 11054, которую Общество исполняло ненадлежащим образом.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 5.1 договора аренды земельного участка от 01.03.2007 N 11054 предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 процента от размера арендной платы, не внесенной за каждый календарный день просрочки.

Суд установил, что Общество нарушило сроки по внесению арендной платы, предусмотренные договором, поэтому обоснованно взыскал с ответчика 97 752 рубля 31 копейку пеней за спорный период, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации…»

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 17.12.2009 N КГ-А40/13115-09 по делу N А40-20064/09-156-238

«…Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Альфа Арсенал» о взыскании 1 061 328,41 руб., из которых 628 568,29 руб. — задолженность по арендной плате за пользование земельным участком по договору от 18 июня 2004 г. N М-05-022216, а 432 760,12 руб. — пени по состоянию на 31 декабря 2008 г.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22 июня 2009 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 сентября 2009 г. N 09АП-15132/2009-ГК, иск удовлетворен частично: с ООО «Альфа Арсенал» в пользу Департамента земельных ресурсов г. Москвы взыскано 628 568,29 руб. основной задолженности и 200 000 руб. пени.

При этом суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что ответчик с 26 февраля 2007 г. является собственником здания по адресу:

г. Москва, Старокаширское ш., д. 2, корп. 12. Земельный участок, предназначенный для эксплуатации данного здания, передан в аренду на основании договора от 18 июня 2004 г. N М-05-022216, заключенного с ОАО «Аремэкс». Впоследствии права и обязанности арендатора по указанному договору передавались последующим собственникам здания. Несмотря на то что договор аренды земельного участка под зданием с ООО «Альфа Арсенал» до сих пор не заключен, суды признали в силу закона за ответчиком права и обязанности арендатора земельного участка, на основании чего взыскали задолженность по арендным платежам. Заявленный размер неустойки снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ.

Учитывая толкование, изложенное в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11, судебная коллегия признает обоснованным вывод о том, что в отсутствие отдельного соглашения с Департаментом земельных ресурсов г. Москвы ООО «Альфа Арсенал» приобрело права и обязанности арендатора земельного участка на условиях, предусмотренных договором от 18 июня 2004 г. N М-05-022216.

Анализируя положения ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 552 ГК РФ в их системной взаимосвязи, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что праву пользования земельным участком корреспондирует обязанность по уплате арендных платежей его собственнику.

Довод ответчика о том, что в отсутствие такого соглашения у него отсутствует обязанность по оплате арендных платежей и пени за их несвоевременное внесение, судебная коллегия признает несостоятельным, поскольку соответствующие обязанности арендатора, определенные заключенным в отношении земельного участка договором аренды, возникли у ответчика в силу закона и ему как заинтересованному лицу следует проявить должную степень заботливости для оформления земельно-правовых отношений…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 30.09.2008 N КГ-А40/8994-08 по делу N А40-22923/08-156-114

«…Как усматривается из материалов дела, ответчик ООО «Сфера Инвест» приобрел у ЗАО «Ольга-интернатива» недвижимое имущество, расположенное по адресу: Москва, ул. Измайловский вал, д. 3, стр. 1.2.

Между правопредшественником истца и ЗАО «Ольга-интернатива» был заключен долгосрочный договор аренды земельного участка от 28.08.2003 N М-03-020716 (Рег. N 77-01/05-550/2003-855 от 6.11.2003), предметом которого является земельный участок площадью 1643 кв. м для эксплуатации вышеуказанных зданий.

Удовлетворяя иск о взыскании задолженности по арендной плате, суд исходил из положений части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой к покупателю недвижимости переходят права на земельный участок, необходимый для ее использования.

В данном случае продавец недвижимости пользовался земельным участком на основании договора аренды земельного участка от 28.08.2003 N М-03-020716 (Рег. N 77-01/05-550/2003-855 от 6.11.2003). В связи с продажей недвижимости у продавца обязательства по договору аренды земельного участка прекратились и перешли к новому собственнику недвижимости в полном объеме в том числе и в части ответственности за неисполнение обязательств по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.205 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, новый собственник недвижимости (ответчик) стал арендатором земельного участка и стороной по договору аренды земельного участка от 28.08.2003 N М-03-020716 (Рег. N 77-01/05-550/2003-855 от 6.11.2003) и обязан исполнять его условия.

При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии оснований для взыскания неустойки неправомерен. Поскольку обоснованность начисления неустойки и ее размер судом не проверялись, решение подлежит отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 03.05.2011 по делу N А35-6742/2010

«…Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Вместе с тем ранее заключенный с прежним собственником договор аренды продолжает действовать в отношении приобретателя недвижимого имущества, к которому переходят права и обязанности арендатора земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему объекта.

Пунктом 5.2 договора аренды N 1128-08ю от 28.03.2008 предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей в сроки, согласованные сторонами в договоре аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии основания для применения штрафных санкций, предусмотренных п. 5.2 договора и ст. ст. 330, 331 Гражданского кодекса РФ…»

 

Позиция 2. С покупателя недвижимости не может быть взыскана неустойка, предусмотренная договором аренды земельного участка с предыдущим собственником.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.11.2010 по делу N А55-35234/2009

«…Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, Департамент управления государственным имуществом Самарской области (арендодатель) на основании договора аренды земельного участка от 09.07.2001 N 87-2001/06 передал в аренду ИП Востриковой С.Г. (арендатор) сроком на пять лет земельный участок площадью 11 657,5 кв. м с кадастровым номером 63:01:04 00 00:0596 (213), расположенный по адресу: Самарская область, Куйбышевский район, ул. Курганская, б/н.

По договору купли-продажи от 25.10.2005, заключенному между ИП Востриковой С.Г. (продавец) и ООО «Стройкомплект» (покупатель), ООО «Стройкомплект» приобрело нежилое здание (литера «Е») проходной, нежилое здание (литера «В1») галереи покрасочного цеха ДОЦ, нежилое здание (литера «В») трассовой мастерской N 1, 2, нежилое здание (литера «Г») трассовой мастерской N 3, нежилое здание (литера «Д») трассовой мастерской N 6, нежилое здание (литера «А») трассовой мастерской N 7, нежилое здание (литера «ББ1») трассовой мастерской N 8, расположенные на земельном участке, арендуемая площадь которого составляет 11 657,50 кв. м, по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Спутника/ул. Курганская, б/н, принадлежащем продавцу на праве аренды по договору от 09.07.2001.

По договору купли-продажи от 06.06.2007, заключенному между ООО «Стройкомплект» (продавец) и ООО «ПромПрибор» (покупатель), ООО «Стройкомплект» реализовало имущество: нежилое здание (литера «Е») проходной, нежилое здание (литера «В1») галереи покрасочного цеха ДОЦ, нежилое здание (литера «В») трассовой мастерской N 1, 2, нежилое здание (литера «Г») трассовой мастерской N 3, нежилое здание (литера «Д») трассовой мастерской N 6, нежилое здание (литера «А») трассовой мастерской N 7, нежилое здание (литера «ББ1») трассовой мастерской N 8, расположенные на…

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендная плата может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов исполнительной власти, связанными с установлением оценочных зон, размера нормативной цены земли, базовых ставок и льгот с письменным уведомлением арендатора.

Основанием для обращения в суд с настоящим иском послужила задолженность по арендной плате за пользование ООО «Стройкомплект» земельным участком в спорный период.

Права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, определены положениями пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ.

Исходя из положений пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Исследовав и оценив доказательства в совокупности, суды правомерно взыскали с ответчика основную сумму задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в спорный период.

Несмотря на то что материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, суды правомерно отказали истцу в удовлетворении исковых требований в части взыскания процентов согласно пункту 2.5, поскольку договор аренды не заключен с ООО «Стройкомплект», договорная неустойка применена не может быть…»

 

Аналогичная судебная практика:

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.08.2009 по делу N А12-1028/2009

«…Исследовав и оценив доказательства в совокупности, суды правомерно взыскали с ответчика основную сумму задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в спорный период.

Несмотря на то что материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, апелляционный суд правомерно отказал истцу в удовлетворении заявленных требований в части взыскания пени.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. При этом соглашение о неустойке должно быть согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации совершено в письменной форме.

Поскольку законом неустойка за нарушение арендного обязательства не определена, договор аренды между сторонами не заключался, соглашение сторон о выплате названной неустойки отсутствует, правовые основания для взыскания с ответчика неустойки отсутствуют…»

 

1.6. Вывод из судебной практики: Несмотря на то что условие договора аренды земельного участка, которое предусматривает обязанность арендатора уведомить арендодателя о продаже расположенного на участке объекта недвижимости, не было исполнено, покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.09.2010 по делу N А75-11979/2009

«…Как установлено судом и подтверждено материалами дела, недвижимое имущество, для эксплуатации которого ответчику был предоставлен земельный участок, фактически выбыло из его законного владения в мае 2005 года, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости и судебных актов. Возвращено имущество ООО «СеверХолдингВино» только в январе 2010 года, что подтверждается актом приема-передачи от 13.01.2010.

Поскольку общество в период 2005 — 2009 гг. фактически не пользовалось спорным земельным участком, вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для взыскания с ООО «СеверХолдингВино» арендной платы и пени за указанный период, является обоснованным.

Апелляционный суд, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что согласно пункту 3.2 договора N 94 от 31.01.2001 арендатор обязан в случае продажи строения или его части, расположенного (ой) на арендуемом земельном участке, другому юридическому или физическому лицу должен в течение 10 дней с момента перехода прав другому лицу письменно уведомить арендодателя об этом и о намерении переоформить документы, удостоверяющие право на землю. Доказательства уведомления арендодателя в материалах дела отсутствуют. При таких обстоятельствах сделка по отчуждению недвижимого имущества влечет необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка. Однако изменения в договор N 94 от 31.01.2001 не были зарегистрированы, следовательно, ООО «СеверХолдингВино» в период с 01.10.2005 по 02.10.2009 являлось законным пользователем спорного земельного участка, обязанным вносить арендные платежи.

Между тем апелляционным судом не учтено, что в силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, применительно к правоотношениям по договору N 94 от 31.01.2001 в данном случае на основании абзаца 6 статьи 387 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу прямого указания закона (статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации) произошла перемена лиц в обязательстве в части спорного земельного участка, и у покупателя недвижимого имущество возникло фактическое землепользование, за которое он должен вносить платежи в размере арендной платы. При этом у собственника здания не возникает обязанности регистрации перехода прав и обязанностей арендатора…»

 

1.7. Вывод из судебной практики: Покупатель объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, которым пользовался продавец на праве аренды, вправе требовать заключения нового договора аренды данного участка по ст. 36 ЗК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.06.2010 по делу N А70-11498/2009

«…Как установлено судом первой инстанции в ходе исследования материалов дела, по заключенному с гражданами Сухаревым А.С. и Юрловым О.Ю. (продавцами) договору купли-продажи от 10.07.2008 ООО «Базис +» приобрело незавершенный строительством объект недвижимого имущества, литер А1, расположенный в городе Тюмени по улице Коммунаров, 25, и зарегистрировало переход права собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 11.11.2008 серии 72НЛ N 160330).

Права прежнего правообладателя объекта недвижимого имущества по использованию земельного участка площадью 1212 кв. метров с кадастровым N 72:23:02 18 002:0077 были оформлены договором аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 28.06.2005 N 23-12/28.

В письмах от 02.04.2009 N 090402015/08-з и от 10.08.2009 N 090810001/08-з Департамент отклонил заявления ООО «Базис +» от 19.11.2008 N 99 и от 20.04.2009 N 09/04-3 о предоставлении в аренду этого земельного участка, занятого приобретенным объектом и необходимого для его использования.

Из содержания пункта 1 статьи 35 и пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации вытекает право собственника объекта недвижимого имущества по приобретению прав, в данном случае по аренде земельного участка под этим имуществом.

Приведенные Департаментом доводы о необходимости формирования земельного участка под единым объектом недвижимости согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации правомерно отклонены судом первой инстанции как противоречащие обстоятельствам формирования земельного участка и его постановки на кадастровый учет.

Из установленных обстоятельств дела не следует, что незавершенный строительством объект является частью здания школы и не может быть выделен в натуре вместе с частью земельного участка.

Следовательно, суд первой инстанции сделал правильный вывод о возникновении у ООО «Базис +» права на аренду земельного участка с кадастровым N 72:23:02 18 002:0077, на котором расположено приобретенное им в собственность имущество, на условиях, закрепленных в ранее действовавшем договоре аренды.

Поскольку действия Департамента не соответствуют закону, нарушают права и законные интересы заявителя по оформлению земельного участка в аренду, суд первой инстанции на законном основании удовлетворил требование ООО «Базис +» о признании незаконными этих действий (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения допущенного нарушения прав и интересов ООО «Базис +» суд первой инстанции правомерно обязал этот компетентный орган (статьи 10, 29 Земельного кодекса Российской Федерации) в месячный срок направить проект договора о предоставлении указанного земельного участка в аренду…»

 

Аналогичная судебная практика:

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 08.11.2011 по делу N А14-11590/2010/354/22

«…Исходя из п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В силу изложенного требования ООО «Донако-Энерджи» о признании незаконным бездействия ДИЗО Воронежской области, связанного с непринятием решения о предоставлении в аренду спорного земельного участка, основаны на нормах действующего законодательства, а поэтому подлежат удовлетворению.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций о возможности приобретения ООО «Донако-Энерджи» прав на земельный участок только путем внесения изменений в договор аренды, заключенный с прежним собственником АЗС (ИП Глушанковым А.В.), являются ошибочными.

Как следует из материалов дела, предметом договора аренды, заключенного с ИП Глушанковым А.В., являлся земельный участок площадью 6900 кв. м с кадастровым номером 36:34:0208001:41.

В связи с разделом указанного земельного участка было образовано в установленном порядке два самостоятельных участка, в т.ч. и спорный.

При этом наличие ранее заключенного договора аренды земельного участка с прежним собственником объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, не имеет правового значения для принятия уполномоченным органом решения о предоставлении в аренду земельного участка новому собственнику этого объекта недвижимости…»

 

1.8. Вывод из судебной практики: Покупатель доли в праве собственности на здание может требовать, чтобы за ним было признано право аренды земельного участка и он был указан как сторона действующего договора аренды, заключенного с другими долевыми собственниками этого здания, если отсутствует соглашение последних о порядке пользования таким участком.

 

Судебная практика:

 

Определение ВАС РФ от 28.02.2011 N ВАС-1736/11 по делу N А17-9304/2009

«…Предприниматель на основании договора купли-продажи доли в праве общей собственности на нежилое здание от 20.04.2001 приобрел у ООО «Ассоциация делового сотрудничества» 62/100 доли в праве общей собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Иваново, ул. Смирнова, д. 96, общей площадью 1155,4 кв. м, зарегистрировав право собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 26.10.2007). Предприниматель подготовил и направил сособственникам нежилого здания, которыми являются общество (13/50 доли в праве собственности), ООО «Балтимор» (11/100 доли в праве собственности) и Милашов С.А. (1/100 доли в праве собственности), соглашение о порядке владения и пользования общим земельным участком.

Предприниматель, посчитав, что отказ общества от подписания соглашения нарушает его право пользования земельным участком на праве аренды как сособственника здания, обратился в арбитражный суд с иском.

Судом первой инстанции установлено и ответчиком надлежащим образом не опровергнуто, что на момент приобретения истцом доли в праве общей собственности на здание, земельный участок, на котором располагалась недвижимость, использовался прежним собственником — ООО «Ассоциация делового сотрудничества» на правах аренды.

Удовлетворяя исковые требования и признавая за предпринимателем право на аренду земельного участка на условиях действующего договора аренды, суд первой инстанции руководствовался статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции с учетом положений части 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации счел, что истец вправе пользоваться лишь частью спорного земельного участка, определяемого пропорционально площади принадлежащих ему помещений. Также суд указал, что у истца не возникло право аренды всего земельного участка общей площадью 3920 кв. м, а требование признания права аренды земельного участка на условиях договора, заключенного между администрацией и обществом, не исполнимо, поскольку предполагает изменение его условий, которые подлежат согласованию сторонами при заключении договора.

Суд кассационной инстанции, отменяя постановление суда апелляционной инстанции, указал на то, что предприниматель приобрел в собственность часть нежилого здания, расположенного на неделимом земельном участке, арендуемом обществом, т.е. в силу закона он также приобрел и право пользования частью земельного участка, занятого недвижимостью, на праве аренды. При этом суд принял во внимание тот факт, что отсутствие соглашения между сособственниками здания по использованию земельного участка исключает приобретение прав на землю в порядке пункта 5 статьи 36 Гражданского кодекса Российской Федерации, и является единственным способом, гарантирующим предпринимателю пользование земельным участком на законных основаниях, является признание за ним права аренды и включение его в качестве соарендатора в существующий договор аренды земли, что соответствует подпункту 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

…в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А17-9304/2009 Арбитражного суда Ивановской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Ивановской области от 29.04.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.01.2011 по тому же делу отказать…»

 

1.9. Вывод из судебной практики: Если договор купли-продажи объекта недвижимости признан недействительным, то заключенный с покупателем договор аренды земельного участка для эксплуатации этого объекта является ничтожным.

 

Примечание: Статья 168 ГК РФ претерпела изменения на основании Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Установлено, что нарушающая требования закона или иного правового акта сделка является оспоримой, если не применяются другие последствия нарушения, которые не связаны с недействительностью этой сделки. В случае посягательства такой сделки на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц она является ничтожной, если из закона не следует оспоримость сделки или применение других последствий нарушения, не связанных с ее недействительностью. Указанные изменения вступили в силу с 1 сентября 2013 г.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 06.11.2007 N Ф09-8961/07-С6 по делу N А07-19295/2006

«…Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Это правило распространяется и на оспоримые сделки.

Таким образом, договоры по приобретению складов обществом «Стройинвест-Уфа» от 23.09.2004 и от 08.11.2004, признанные недействительными решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.10.2005 по делу N А07-24650/05, являются недействительными сделками с момента их совершения, а не с момента вступления решения суда в законную силу.

Заключив с администрацией г. Уфы договор аренды земельного участка от 12.05.2005 N 798-05, общество «Стройинвест-Уфа» реализовало свое исключительное право на аренду земли, предусмотренное ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации для собственников объектов недвижимости, расположенных на этих земельных участках. А так как право собственности общества «Стройинвест-Уфа» на объекты недвижимого имущества не возникло в связи с тем, что сделка по приобретению этих объектов недействительна и не порождает правовых последствий с момента ее совершения, то у общества «Стройинвест-Уфа» не возникло исключительного права на приобретение в аренду земельного участка под этими объектами недвижимости.

В связи с тем что закон наделяет исключительным правом на заключение договора аренды земли только собственника объектов недвижимости, то заключение такого договора лицом, не являющимся собственником объектов недвижимости, противоречит ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и, следовательно, такой договор является недействительной сделкой по причине ее ничтожности, то есть противоречит закону (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды земельного участка от 12.05.2005 N 798-05 следует считать правильным, а принятое им решение законным, в то время как постановление суда апелляционной инстанции — ошибочным, принятым на основании неправильного применения норм материального права, а потому подлежащим отмене…»

 

1.10. Вывод из судебной практики: Если собственники частей здания не определили порядок пользования арендуемым неделимым земельным участком, их доли в праве пользования могут устанавливаться судом.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.01.2010 по делу N А02-1112/2008

«…Решением от 24.08.2009 арбитражный суд удовлетворил требования Управления об определении долей в праве пользования землей в составе земельного участка общей площадью 1200 кв. метров с кадастровым номером 04:036030516:5, отказав в удовлетворении требования о выделении земельных участков в натуре.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 18.06.2007 предприниматель Шебалина Н.В. передала в собственность Республики Алтай в лице Управления часть здания общей площадью 139,6 кв.метров, расположенного по адресу: село Турочак, ул.Тельмана,42, на земельном участке площадью 1200 кв.метров.

В соответствии с условиями договора купли-продажи одновременно с передачей права на часть здания покупатель приобретает право аренды земельного участка, предоставленного продавцу на праве долгосрочной аренды по договору аренды от 07.06.2005 (свидетельство 02РА 022490 от 11.04.2007).

По акту от 21.07.2007 осуществлена передача объекта.

При заключении договора купли-продажи от 18.06.2007 стороны не определили порядок пользования земельным участком за пределами фундамента здания.

Судебные инстанции, частично удовлетворяя исковые требования Управления, на основании положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации пришли к выводу о том, что Управление имеет право на пользование частью земельного участка, находящегося под недвижимым имуществом, принадлежащим ему на праве собственности.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении требования о выделении земельных участков в натуре, ссылаясь на отсутствие согласованной воли сторон по установлению возможных границ при разделе земельного участка и придя к выводу о неделимости спорного земельного участка.

Суд кассационной инстанции считает выводы судебных инстанций соответствующими установленным обстоятельствам по делу и основанными на правильном применении норм материального права…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code