Покупатель здания или сооружения, расположенного на земельном участке, который используется продавцом по договору аренды

1.3. Вывод из судебной практики: Покупатель здания или сооружения, расположенного на земельном участке, который используется продавцом по договору аренды, обязан вносить арендную плату в предусмотренном договором размере с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.06.2013 по делу N А11-5970/2012

«…В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости в силу прямого указания закона.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

На основании изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, суд правомерно посчитал, что Общество (покупатель) с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, находящемся на спорном земельном участке (03.12.2009), приобрело право пользования данным земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости…»

 

Аналогичная судебная практика:

Московский округ

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд пришел к выводу, что у покупателя нежилых помещений отсутствует обязанность вносить арендную плату за земельный участок, поскольку доказательств регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество представлено не было.

 

Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/11238-10 по делу N А40-481/10-16-42

«…Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что государственная регистрация перехода права собственности на помещения не произведена, в связи с чем у ответчика не возникли обязательства по уплате арендной платы за земельный участок перед третьим лицом. Тот факт, что истец передал ответчику помещения до государственной регистрации перехода собственности на них, не влечет перехода обязательств по уплате арендной платы третьему лицу от истца к ответчику в силу п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. Уплату арендных платежей за земельный участок должен производить собственник помещения в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ. Истец в данном случае как собственник помещений обязан уплачивать арендные платежи за земельный участок независимо от того, использует ли он данные помещения лично. Исполнение истцом своих обязательств перед третьим лицом не влечет возникновения неосновательного обогащения у ответчика.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является возмездным.

Часть 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик при переходе права собственности на нежилые помещения, приобретенные по договору купли-продажи от 15.07.2004 года, приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (истец).

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем и собственником земельного участка.

Однако, поскольку доказательств регистрации перехода права собственности к ответчику на часть нежилых помещений, принадлежащих истцу, представлено не было, суды обеих инстанций пришли к правомерном выводу об отсутствии у ответчика обязанность вносить арендную плату за земельный участок и, следовательно, отсутствии на его стороне неосновательного обогащения…»

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что у продавца недвижимости прекращается обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок после перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Суд взыскал с арендодателя сумму неосновательного обогащения в размере излишне внесенной арендной платы.

 

Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/12837-10 по делу N А40-5599/10-49-55

«…Как установлено судом и следует из материалов дела, между ЗАО «Лавр» и Департаментом земельных ресурсов города Москвы был заключен договор от 21.01.2002 N М-04-020375 долгосрочной аренды земельного участка общей площадью 6234 кв. м, имеющего адресные ориентиры: Москва, ул. Паперника, владение 9/11, для эксплуатации здания универсального магазина и прилегающей территории под благоустройство, сроком действия на 49 лет, прошел государственную регистрацию.

Впоследствии ЗАО «Лавр» по договору купли-продажи от 25.01.2002 продало ООО «Михмах плюс С» нежилое помещение общей площадью 3880 кв. м, расположенное на земельном участке по адресу: Москва, ул. Паперника, д. 9/11. Право собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано 20.03.2002, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77 АА N 453758.

Далее ООО «Михмах плюс С» продало ЗАО «Олимпия Девелопмент» недвижимое имущество общей площадью 3880 кв. м, расположенное по адресу: Москва, ул. Паперника, дом 9/11, по договору купли-продажи от 10.11.2004.

Право собственности ЗАО «Олимпия Девелопмент» на указанное нежилое помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.06.2005 серии 77АВ N 656020.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что вследствие перехода к ООО «Михмах плюс С» права собственности на недвижимость, расположенную на спорном земельном участке, договор аренды от 21.01.2002 N М-04-020375 прекратил свое действие в силу закона в отношении истца, а значит с учетом положений статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента перехода к ООО «Михмах плюс С» права собственности на указанный объект недвижимости прекратилось и обязательство истца по оплате арендных платежей.

Суд установил, что в период с 2007 года по 2009 год истец перечислил ответчику арендные платежи за пользование спорным земельным участком в размере 1 576 6265 руб.

Ответчиком денежные средства возвращены частично в размере 173 144 руб. 56 коп.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные главой 60 названного Кодекса, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Так как ответчиком не представлены доказательства наличия правовых оснований для удержания перечисленных истцом денежных средств по договору аренды от 21.01.2002 N М-04-020375, то суд правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания с ответчика денежных средств в размере 1 403 482 руб. 29 коп…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 09.03.2010 N КГ-А40/1126-10 по делу N А40-39784/09-9-352

«…Из представленных в материалы дела копий свидетельств о государственной регистрации права (л.д. 129, 127) следует, что на основании договора купли-продажи N Д-225 от 1 июня 2006 г. право собственности на все здание по ул. Верхняя Радищевская, д. 13, стр. 3-3А перешло 28.06.2006 от ЗАО «ГЕОС-РЕМСТРОЙ» к ОАО «БИНБАНК», затем на основании договора купли-продажи от 26.11.2007 г. право собственности на здание перешло 27.12.2007 от ОАО «БИНБАНК» к ЗАО «Атлантис».

6 ноября 2007 г. между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель), ЗАО «ГЕОС-РЕМССТРОЙ» (прежний арендатор) и ОАО «БИНБАНК» (новый арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26 марта 1998 г. N М-01-011025, по условиям которого права и обязанности по договору аренды земельного участка от 26.03.1998 г. N М-01-011025 в полном объеме переходят от ЗАО «ГЕОС-РЕМСТРОЙ» к ОАО «БИНБАНК» с 28.06.2006 г. (л.д. 29 т. 1). Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды от 26.03.1998 г. N М-01-011025 и вступает в силу с момента государственной регистрации.

Удовлетворяя исковые требования истца о взыскании с ОАО «БИНБАНК» задолженности по арендной плате в сумме 1 462 257 руб. 75 коп. за период с 28.06.2006 г. по 26.12.2007 г., суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3.1-3.2 договора аренды от 26.03.1998 г.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судами сделан правильный вывод о том, что обязанность ответчика по внесению арендной платы возникла 28.06.2006 одновременно с переходом к нему права аренды земельного участка в силу закона…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.06.2011 по делу N А49-5493/2010

«…Исходя из толкования пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что, зарегистрировав переход права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 10.04.2007, к покупателям недвижимости перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 03.11.2005 N 6949. Следовательно, истец обязан был вносить арендные платежи в срок, установленный договором аренды…»

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что у продавца недвижимости прекращается обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок после госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.08.2009 по делу N А49-1543/2009

«…Учитывая изложенное, суд, установив, что недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, было продано ответчиком еще в 2008 г. и последний не является собственником недвижимого имущества, неправомерно взыскал с него задолженность по арендной плате за период с 26.03.2009 по 27.04.2009.

Между тем в силу приведенных норм права, а также положений статей 131, 551, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации лицом, обязанным в силу закона оплачивать пользование землей, является собственник недвижимого имущества.

Государственная регистрация перехода права собственности покупателя недвижимого имущества произведена 15.12.2008, следовательно, с указанного времени у ответчика отсутствует обязанность осуществлять арендную плату за земельный участок.

При таких обстоятельствах можно сделать вывод о том, что как решение суда первой инстанции, так и постановление апелляционного суда приняты судами с нарушением применения норм материального права, что привело к принятию неправильного решения об удовлетворении заявленного иска на основании заявленных истцом норм материального права, в связи с чем в соответствии с частями 1 — 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемые судебные акты подлежат отмене…»

 

1.4. Вывод из судебной практики: Если покупатель земельного участка, который использовался продавцом на праве аренды, не вносит арендные платежи и не заключает новый договор аренды, с такого покупателя может быть взыскана сумма неосновательного обогащения в размере арендной платы, установленном соответствующим нормативным актом.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.07.2007 по делу N А11-6402/2006-К1-17/208

«…Из содержания частей 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

ОАО «Главвладимирстрой» — продавец недвижимого имущества — пользовалось земельным участком на основании договора аренды от 25.04.2002 N 5871.

Следовательно, часть земельного участка, занятая приобретенным Обществом недвижимым имуществом, перешла ответчику при покупке недвижимости на условиях аренды. Договор аренды земельного участка в установленном законом порядке ответчиком не оформлен. Право собственности на долю в земельном участке, занятом принадлежащим Обществу недвижимым имуществом, зарегистрировано 15.09.2006. Суд установил, что в период с 22.09.2004 по 30.06.2006 ООО «Рускерамика» без оформления соответствующего права пользовалось земельным участком, расположенным под принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом, без оплаты. При указанных обстоятельствах суд обоснованно применил к правоотношениям сторон статьи 1102, 1105 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении и взыскал с Общества в пользу истца 686 908 рублей 69 копеек неосновательного обогащения за пользование земельным участком с 22.09.2004 по 30.06.2006 и проценты за пользование чужими денежными средствами в период с 01.10.2004 по 30.06.2006, сумму которых снизил до 45 000 рублей, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя о том, что суд необоснованно рассчитал неосновательное обогащение, исходя из базовых размеров арендной платы, в то время как оно должно рассчитываться исходя из ставок земельного налога, отклоняется ввиду следующего. Согласно статье 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Общество ни к одной из этих категорий налогоплательщиков не относится. Материалами дела подтверждается, что земельный участок, расположенный под принадлежащим Обществу на праве собственности недвижимым имуществом, находился в распоряжении муниципального образования, в период с 22.09.2004 по 30.06.2006 заявитель не уплачивал земельный налог, что подтверждается справкой Общества от 14.11.2006 N 82, поэтому суд обоснованно рассчитал размер неосновательного обогащения, исходя из базовых ставок арендной платы за аренду муниципальных земель…»

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.11.2013 N Ф03-5714/2013 по делу N А73-3038/2013

«…Как установлено судами, предприниматель в спорный период занимал спорный земельный участок под принадлежащим ему на праве собственности складом без оформления арендных отношений и соответствующей оплаты за его использование.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 указанного Кодекса.

Как следует из материалов дела, предыдущий собственник объекта недвижимости — ООО «Фирма «Гормас» использовал спорный земельный участок на основании договора аренды от 27.03.2007 N 436, в соответствии с которым арендатору передан земельный участок под объект недвижимости — гараж площадью 1101,8 кв. м (л.д. 43).

Таким образом, принимая во внимание положения пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, предприниматель с даты государственной регистрации права на объект недвижимости — склад (13.07.2007) обязан вносить плату за землепользование, исходя из площади, занимаемой объектом недвижимости, принадлежащим ему на праве собственности, и необходимой для его использования, в размере, используемом предыдущим пользователем объекта недвижимости.

Произведенный истцом расчет неосновательного обогащения за период с 13.07.2007 по 19.09.2012 на основании постановлений Правительства Хабаровского края от 25.11.2008 N 273-пр, от 09.10.2010 N 289-пр, администрации г. Хабаровска от 23.12.2011 N 4492, решения Хабаровской городской Думы от 30.03.2001 N 40 исходя из площади земельного участка 1101, 8 кв. м в сумме 167 925 руб. 52 коп., следует признать верным. Как следует из лицевого счета ответчика и уточнения исковых требований, произведенные предпринимателем оплаты учтены департаментом в указанном расчете.

Учитывая, что ответчиком в суде первой инстанции не заявлялось ходатайство о применении срока исковой давности, суд кассационной инстанции полагает возможным изменить состоявшиеся по делу судебные акты и взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 167 925 руб. 52 коп…»

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.11.2010 N Ф03-6720/2010 по делу N А73-1474/2010

«…Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, предприниматель Каюков А.В. по договору купли-продажи от 26.12.2004 N 10 приобрел у ООО «Авто Дом» объект недвижимости — нежилое здание, расположенный по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Хасановская, 15. Право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано 30.12.2005 в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи от 26.12.2004 N 10 названное нежилое здание расположено на земельном участке общей площадью 7351,54 кв. м, предоставленном продавцу на праве аренды согласно постановлению Главы администрации г. Комсомольск-на-Амуре от 17.07.2003.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ).

Правильно применив указанные нормы материального права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предприниматель Каюков А.В. в результате купли-продажи объекта недвижимости приобрел те же права пользования земельным участком и в том же объеме, что и прежний правообладатель.

В силу статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства внесения платы за пользование земельным участком, на котором расположен принадлежащий предпринимателю Каюкову А.В. на праве собственности объект недвижимости, арбитражный суд первой инстанции на основании статей 1102, 1105 Гражданского кодекса РФ правомерно взыскал в пользу истца неосновательно сбереженные ответчиком денежные средства в размере арендной платы.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что он является плательщиком земельного налога, обоснованно отклонены арбитражным судом первой инстанции как несостоятельные…»

 

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.12.2009 по делу N А75-3055/2008

«…Как установил суд первой инстанции при исследовании материалов дела, по заключенному с предпринимателем Медведевой И.Ю. договору от 28.02.2006 предприниматель Ильин О.А. приобрел нежилое здание павильон — шашлычная общей площадью 76,8 кв. метров, расположенное по улице Космонавтов в городе Урае, и 18.05.2006 зарегистрировал право собственности (свидетельство серии 72 НК 106919).

Данный объект недвижимого имущества расположен на земельном участке площадью 110 кв. метров с кадастровым N 86:14:0101004:0374, относящийся к государственной собственности и ранее использовавшийся предыдущим собственником на основании заключенного с администрацией города Урай договора аренды от 10.04.2006 N 366/06.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Кодекса).

Установив факт использования земельного участка ответчиком на основании акта обследования земельного участка от 05.04.2007 N 5, суд первой инстанции правильно применил нормы статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации об исчислении платы за пользование земельным участком в соответствии с Положением «О земельном налоге на территории города Урай», утвержденном решением Думы города Урая от 10.11.2005 N 64, Положением о порядке определения размера арендной платы на земельные участки в городе Урай, утвержденном постановлением главы муниципального образования город Урай от 18.11.2005 N 1670.

Следовательно, сбереженные землепользователем денежные средства в сумме 141 647 рублей 75 копеек согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации являются неосновательным обогащением ввиду отсутствия у него надлежащего правового основания владения земельным участком.

Выводы суда первой инстанции правомерно поддержаны судом апелляционной инстанции…»

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 26.12.2012 по делу N А40-118240/11-16-1091

«…Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, суд правильно пришел к выводу, что с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества ответчик должен был оплачивать арендную плату за пользование земельными участками, на которых данная недвижимость расположена, несмотря на отсутствие заключенных между истцом и ответчиком договоров аренды земельных участков.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Исходя из установленных обстоятельств и имеющихся доказательств, на основании указанных правовых норм, суд первой и апелляционной инстанций, сделали правильный вывод о том, что истец вправе требовать от ответчика уплаты неосновательного обогащения, рассчитанного по ставке арендной платы, начиная с даты регистрации права собственности ответчика на объекты недвижимости, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 21:02:010208:2, 21:02:010209:10, и до даты государственной регистрации права собственности ответчика на данные земельные участки…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.03.2014 по делу N А55-18087/2010

«…Истец, ссылаясь на то, что ответчик использует земельный участок без правоустанавливающих документов, не вносит плату за его использование, обратился в арбитражный суды с настоящим иском, в том числе о взыскании неосновательно сбереженных обществом денежных средств за пользование земельным участком с кадастровым номером 63:01:0116001:1153 за период с 09.12.2008 по 10.04.2010.

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Учитывая, что ООО «Руслан и Людмила» не вносило плату за пользование земельным участком, с него подлежит взысканию сбереженная плата за пользование земельным участком на основании положений вышеуказанных норм. Между тем общество не является плательщиком земельного налога, следовательно, обязано было вносить платежи за пользование земельным участком в размере арендной платы. Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем при установлении размера неосновательного обогащения исходя из арендной платы суды обязаны руководствоваться предписанным порядком определения размера арендной платы по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Поскольку спорный земельный участок является собственностью Российской Федерации, размер неосновательного обогащения подлежит определению на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, утвердившего Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2014 по делу N А05-6804/2013

«…Как следует из материалов дела, ОАО «Двиносплав» на праве собственности принадлежали следующие объекты недвижимого имущества: деревянный причал общей площадью 959,1 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 04.08.2003 серии 29 АВ N 150028), здание склада-базы на 325 т общей площадью 871,5 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 04.08.2003 серии 29 АВ N 150030), здание склада на 1716 т, две секции 12х12, гараж на 2 автомашины и двухэтажное бытовое помещение общей площадью 893,2 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 04.08.2003 серии 29 АВ N 150029), здание кирпичного склада общей площадью 510 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 19.05.2003 серии 29 АВ N 129291), расположенные по адресу: г. Архангельск, Исакогорский округ, Доковская ул., д. 37, корп. 2.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 23 400 кв. м с кадастровым номером 29:22:080905:0005 по адресу: г. Архангельск, Исакогорский территориальный округ, база Бакарица, относящемся к землям поселений и находящемся в собственности Российской Федерации (свидетельство о государственной регистрации права от 17.08.2004 серии 29 АВ N 261064).

Управление Росимущества (арендодатель) и ОАО «Двиносплав» (арендатор) заключили договор от 13.12.2005 N 136/1 аренды названного земельного участка сроком действия по 12.12.2054 для эксплуатации производственно-складской территории.

По договору купли-продажи от 06.06.2011 ООО «Базэл» приобрело у ОАО «Двиносплав» здание кирпичного склада общей площадью 510 кв. м. Право собственности ООО «Базэл» на это здание зарегистрировано 05.07.2011 (свидетельство о государственной регистрации права от 05.07.2011 серии 29-АК N 619131).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

С учетом приведенных обстоятельств апелляционный суд, руководствуясь статьями 395, 1102, 1107 ГК РФ, обоснованно взыскал с ответчика 152 270 руб. 25 коп. платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 29:22:080905:0005 в период с 05.07.2011 по 30.03.2013 в размере арендной платы, правомерно рассчитанной истцом на основании Постановления N 582, пропорционально доле Общества (15,77%), исходя из площади принадлежащего ему объекта недвижимости и общей площади названного участка, и 11 308 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку в силу статьи 65 ЗК РФ об обязанности платить за пользование земельным участком, находящимся в государственной собственности, ответчику должно было быть известно с момента приобретения объекта недвижимости, расположенного на этом участке…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.01.2014 по делу N А53-1704/2013

«…Департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с общества 3 763 168 рублей 75 копеек неосновательного обогащения и 442 165 рублей 05 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. Требования мотивированы тем, что в период с 20.05.2010 по 27.09.2012 общество использовало земельный участок площадью 1040 кв. м без оформления правоустанавливающих документов и внесения платы за него.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что общество использует земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071808:20, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 44, с момента приобретения объектов недвижимости (автостоянка и здание охраны) по заключенному с ООО «Росток» договору купли-продажи. Продавцу недвижимости земельный участок предоставлялся на праве аренды, что подтверждается имеющимся в деле договором аренды от 07.07.2006 N 29133 (т. 1, л.д. 83-85).

Таким образом, право аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0071808:20 площадью 1040 кв. м, сформированный для эксплуатации автостоянки и здания охраны, возникло у общества в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на расположенные на участке объекты недвижимости (20.05.2010).

Покупатель — бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, — до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Земельного кодекса возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. В этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы. Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Плата за пользование земельным участком (в размере 3 763 168 рублей 75 копеек) рассчитана истцом в соответствии с утвержденной методикой, что соответствует положениям статей 424 и 1105 (пункт 2) Гражданского кодекса.

При разрешении спора судебные инстанции установили фактические обстоятельства, исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, правильно применили к отношениям сторон нормы гражданского и земельного законодательства. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в кассационной жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.12.2013 по делу N А53-1642/2013

«…Из материалов дела видно и судами установлено, что постановлением администрации города Новочеркасска от 08.06.2012 N 1226 земельный участок предоставлен в аренду обществу для эксплуатации принадлежащего последнему на праве собственности производственного имущественного комплекса, состоящего из 15 объектов недвижимости (переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр) 28.07.2007), что подтверждено соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права, выписками из реестра и не оспаривается сторонами (далее — имущественный комплекс).

Считая, что общество в период с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на имущественный комплекс до даты подписания договора аренды неосновательно сберегло денежные средства в виде невнесенной платы за пользование земельным участком, а с момента подписания договора аренды ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению арендных платежей, комитет обратился в арбитражный суд.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 сформулирован правовой подход, согласно которому в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В отсутствие договора аренды на стороне общества в связи с использованием им земельного участка возникло неосновательное обогащение.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) (статья 1102 Гражданского кодекса). Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключает возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 27.07.2010 N Ф09-5962/10-С6 по делу N А76-38289/2009-17-952/16

«…Между администрацией (арендодатель) и фондом «Монолит-Инвест» (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска от 17.09.2003 УЗ N 003216-К-2003, по условиям которого названный земельный участок предоставлен в аренду для проектирования и строительства административно-торгового комплекса. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 04.12.2003.

Во исполнение постановления от 03.03.2005 N 327-п между комитетом (арендодатель) и фондом «Монолит-Инвест» (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска от 04.03.2005 УЗ N 006791-К-2005, в соответствии с которым земельный участок площадью 9020 кв. м предоставлен для проектирования и строительства административно-торгового комплекса еще на 3 года.

Названные договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.01.2010.

За обществом «Монолит-Девелопмент» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.06.2007 N 7, заключенного с фондом «Монолит-Инвест», зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью 2529,2 кв. м, расположенный на указанном земельном участке (свидетельство о государственной регистрации права от 16.08.2007).

Комитет, ссылаясь на то, что «Монолит-Девелопмент» в период с 16.08.2007 по 30.09.2009 пользовалось земельным участком без правовых оснований, обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании 4 534 852 руб. неосновательного обогащения.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 и п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований пользовалось чужим имуществом, обязано возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (неосновательное обогащение).

Поскольку факт пользования спорным земельным участком в период с 16.08.2007 по 30.09.2009 подтверждается нахождением на нем объекта незавершенного строительства, а также ведением ответчиком в указанный период строительных работ, что обществом «Монолит-Девелопмент» путем представления соответствующих доказательств не опровергнуто (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), при этом внесение платы за пользование земельным участком не доказано, суды пришли к выводу о том, что со стороны ответчика возникло неосновательное сбережение имущества за счет истца без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Признавая правомерным расчет неосновательного обогащения, произведенный истцом исходя из ставок арендной платы, действующих в спорный период, суды обоснованно удовлетворили требования комитета…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code