Договор аренды земельного участка при продаже размещенного на нем объекта недвижимости

1.2. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка при продаже размещенного на нем объекта недвижимости продолжает регулировать отношения по пользованию этим участком уже с новым собственником недвижимого имущества.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 N 8611/09 по делу N А35-7422/08-С3

«…Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стало муниципальное образование, у судов не имелось оснований для удовлетворения заявленного обществом требования о расторжении договора аренды.

В удовлетворении требования управления о взыскании с общества арендных платежей за период после возникновения права муниципальной собственности на объекты недвижимого имущества суды отказали правомерно.

Право собственности муниципального образования на здания зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.07.2008, поэтому выводы судов о прекращении обязанности общества по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с этой даты являются правильными…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 13.04.2012 N ВАС-3547/12 по делу N А35-1078/2011

«…Судом установлено, что общество по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2010 приобрело у ООО «РИК» нежилое здание автозаправочной станции, расположенное на земельном участке по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 118-б, площадью 1999 кв. м, с кадастровым номером 46:29:102 122:0011.

Указанный земельный участок принадлежал продавцу на праве аренды на основании постановления администрации города Курска от 27.02.2006 N 459 и договора от 18.04.2006 N 84481ю, зарегистрированного в установленном порядке.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 35, пунктами 1, 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», суды пришли к выводу, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. При переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости данный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Данный вывод судов согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 27.10.2009 N 8611/09.

Установив, что обществом к заявлению были приложены документы, необходимые для государственной регистрации, и отказ в государственной регистрации соглашения от 29.09.2010 о замене стороны в договоре аренды земельного участка не соответствует статье 20 Закона N 122-ФЗ, нарушает права заявителя, суды удовлетворили требования общества.

Доводы заявителя были предметом рассмотрения, получили правовую оценку применительно к фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и не являются основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов в порядке надзора…»

 

Определение ВАС РФ от 29.06.2011 N ВАС-7696/11 по делу N А62-4710/2010

«…В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Разрешая спор, суды исходили из того, что в связи с приобретением права собственности на объекты недвижимости кооперативом также приобретены права и обязанности арендатора земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды от 28.06.2007, и этот договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения с новым собственником недвижимости.

Позиция судов соответствует пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которому покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка…»

 

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.03.2011 по делу N А03-9231/2010

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, по договору купли-продажи от 21.10.2009 (далее — договор) ООО «Вострово Лес» (покупатель) приобрело у ООО «Рубцов-скСнабСбыт 1» (продавец) сооружение — подъездной железный путь, назначение: линейно-кабельные сооружения (жд, трубопроводы и т.п.) площадью 431 метр (протяженностью), находящееся по адресу: Алтайский край, г. Рубцовск, ул.Тракторная, д.41, кадастровый номер 22:70:010302: 0043:01:416:002:000810930 (далее — объект недвижимости, сооружение). В пункте 3 договора указано, что отчуждаемое сооружение расположено на земельном участке категории земли населенных пунктов, разрешенное использование — для обслуживания сооружений открытого склада и подъездных железнодорожных путей (вид разрешенного использования — промышленные объекты), общей площадью 31389 кв.м, кадастровый номер 22:70:010302:43, по адресу: Алтайский край, г. Рубцовск, ул.Тракторная, д.41.

Стороны, кроме того, прямо определили, что данный участок предоставлен продавцу на праве аренды согласно постановлению администрации г. Рубцовска Алтайского края N 2207 от 07.07.2008, договору аренды земельного участка N 6232 от 08.07.2008, зарегистрированному в ЕГРП 08.08.2008. Право собственности ООО «Вострово Лес» на приобретенный по договору от 21.10.2009 объект недвижимости зарегистрировано 10.02.2010.

Полагая, что в нарушение статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре не указаны данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, ООО «РубцовскСнабСбыт 1» обратилось в арбитражный суд с иском о признании данного договора незаключенным.

Судами установлено, что объект недвижимости, являющийся предметом договора, ранее был приобретен истцом у ООО «Корона плюс» (переименовано в ООО «Рубцовский ЛДК») по договору купли-продажи от 21.08.2008. Право собственности истца на приобретенный объект зарегистрировано 25.08.2008 (свидетельство 22 АБ366052).

Земельный участок (площадью 31 389 кв.м., кадастровый номер 22:70:010302:43, по адресу г. Рубцовск, ул. Тракторная,41), расположенный под данным объектом, предоставлен ООО «Корона плюс» в аренду для обслуживания склада и подъездных железнодорожных путей по договору от 08.07.2008 N 6232; указанный договор аренды прошел государственную регистрацию.

Арбитражные суды, исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь названными нормами права, принимая во внимание разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 14 Постановления от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сделали правильный вывод, что с продажей истцу подъездных железнодорожных путей права и обязанности по договору аренды земельного участка от 08.07.2008 N 6232 перешли от ООО «Корона плюс» к истцу. Соответственно, после приобретения ООО «Вострово Лес» объекта недвижимости по договору в качестве арендатора по договору от 08.07.2008 N 6232 стал выступать ответчик, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении иска, поскольку содержащиеся в пунктах 1 и 3 спорного договора сведения позволяют определенно установить отчуждаемый объект недвижимости, а также земельный участок, на котором он находится. Сведения полностью соответствуют договору аренды земельного участка от 08.07.08 N 6232, сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также кадастровой выписке о данном земельном участке….»

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.09.2010 по делу N А75-11979/2009

«…Как установлено судом и подтверждено материалами дела, недвижимое имущество, для эксплуатации которого ответчику был предоставлен земельный участок, фактически выбыло из его законного владения в мае 2005 года, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости и судебных актов. Возвращено имущество ООО «СеверХолдингВино» только в январе 2010 года, что подтверждается актом приема-передачи от 13.01.2010.

Поскольку общество в период 2005-2009 гг. фактически не пользовалось спорным земельным участком, вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для взыскания с ООО «СеверХолдингВино» арендной платы и пени за указанный период, является обоснованным.

Апелляционный суд, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что согласно пункту 3.2 договора N 94 от 31.01.2001 арендатор обязан в случае продажи строения или его части, расположенного (ой) на арендуемом земельном участке, другому юридическому или физическому лицу должен в течение 10 дней с момента перехода прав другому лицу письменно уведомить арендодателя об этом и о намерении переоформить документы, удостоверяющие право на землю. Доказательства уведомления арендодателя в материалах дела отсутствуют. При таких обстоятельствах сделка по отчуждению недвижимого имущества влечет необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка. Однако изменения в договор N 94 от 31.01.2001 не были зарегистрированы, следовательно, ООО «СеверХолдингВино» в период с 01.10.2005 по 02.10.2009 являлось законным пользователем спорного земельного участка, обязанным вносить арендные платежи.

Между тем, апелляционным судом не учтено, что в силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, применительно к правоотношениям по договору N 94 от 31.01.2001 в данном случае на основании абзаца 6 статьи 387 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу прямого указания закона (статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации) произошла перемена лиц в обязательстве в части спорного земельного участка, и у покупателя недвижимого имущество возникло фактическое землепользование, за которое он должен вносить платежи в размере арендной платы. При этом у собственника здания не возникает обязанности регистрации перехода прав и обязанностей арендатора…»

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 03.10.2012 по делу N А40-85332/10-135-463

«…ОАО «Сбербанк России» на основании договора купли-продажи N 498 от 05.01.2003 г. приобрело у ООО «Купперс» встроенно-пристроенное нежилое помещение общей площадью 2093,7 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Борисовские Пруды, дом 12, корп. 1, переход права собственности на названный объект недвижимости зарегистрирован 14.02.2003 г.

В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Следовательно, ранее заключенный с ним договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

На основании изложенного суды правильно указали, что после регистрации за ОАО «Сбербанк России» права собственности на недвижимое имущество — встроенно-пристроенное нежилое помещение общей площадью 2093,7 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Борисовские Пруды, дом 12, корп. 1, ответчик в силу прямого указания закона принял на себя права и обязанности Арендатора по указанному выше договору аренды земельного участка N М-05-019002 от 16.10.2002 г…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 14.03.2012 по делу N А41-17208/10

«…Полагая, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательство по уплате арендных платежей по договору N 35005-Z от 23.12.2003 в отношении земельного участка площадью 177 600 кв. м с кадастровым номером 50:10:020306:0002 в период с 01.10.2009 по 31.03.2010, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Суд апелляционной инстанции правомерно применил положения статей 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В результате передачи ответчиком объектов недвижимости (коттеджей) инвесторам (физическим лицам), для которых и за счет которых коттеджи были созданы, к инвесторам (физическим лицам) перешли и права на соответствующие части земельного участка 50:10:020306:0002, занятые переданной недвижимостью.

С момента регистрации права собственности на коттеджи физические лица приобрели право пользования земельным участком с кадастровым номером 50:10:020306:0002, ранее предоставленным ответчику на основании договора N 35005-Z от 23.12.2003, независимо от того, оформлены ли между ними (физическими лицами) с одной стороны и собственником земельных участков (уполномоченным лицом) с другой стороны в установленном порядке соответствующие договоры аренды.

Договор аренды земельного участка от 23.12.2003 N 35005-Z не прекратил свое действие и продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новыми собственниками недвижимости.

Таким образом, приняв во внимание установленные по делу N А41-14506/09 обстоятельства, апелляционный суд по настоящему делу пришел к правильному выводу о том, что в период с 01.10.2009 по 31.03.2010 ответчик также не пользовался земельным участком с кадастровым номером 50:10:020306:0002, так как возведенные коттеджи ранее были переданы гражданам, в связи с чем у ответчика отсутствовала обязанность по уплате арендных платежей за пользование вышеназванным земельным участком в заявленный период…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 10.01.2012 по делу N А40-22827/11-1-132

«…В силу ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, п. 13 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стало ООО «Риэлторз Стар», при том, что договор аренды спорного земельного участка был заключен в целях эксплуатации возведенных на участке двух трехэтажных кирпичных зданий под административно-производственные цели, у судов не имелось оснований для удовлетворения заявленного обществом требования о признании договора аренды от 25.07.1994 г. N М-01-000802 прекращенным…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 18.11.2011 по делу N А40-19782/11-93-180

«…Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из пункта 1.1 раздела 1 «Предмет Соглашения» представленного на государственную регистрацию соглашения от 08.12.2010 N Д06/10-А, права и обязанности арендатора по договору аренды от 25.11.2002 N М-08-019148 передаются от ООО «Крокус-Петролеум» к ЗАО «АВТОРЕМ-94» в связи с переходом права собственности на комплекс по адресу: г. Москва, ул. Таманская, д. 5, корп. 2.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 14 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указал, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По настоящему делу суд апелляционной инстанции правомерно применил правовую позицию ВАС РФ, изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 N 8611/09 по делу N А35-7422/08-СЗ, в соответствии с которой прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка в случае, если при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

В данном случае оформление новым собственником строения прав на земельный участок производится не путем соглашения между ООО «Крокус-Петролеум» и ООО «Авторем-94″, а посредством внесения в договор аренды соответствующих изменений…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 12.09.2011 по делу N А40-104001/10-49-913

«…Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, п. 13 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, законодатель, наделяя покупателя — ООО «Фиделити» правом для обращения к собственнику с целью формирования его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, указывает не на прекращение арендных отношений, как то расторжение договора аренды, а на внесение в действующий договор необходимых изменений.

Указанная позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 октября 2009 г. N 8611/09.

Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на вышеназванные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, обоснованно исходил из того, что прежний собственник объекта недвижимости, продав этот объект, в силу закона теряет право на использование земельного участка на праве аренды в указанной части, в связи с чем принудительного расторжения договора аренды в таком случае не требуется…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 22.08.2011 N КГ-А40/8514-11 по делу N А40-143637/10-9-1219

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, 24.06.2004 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и ЗАО «Технопарк «Медведково» (арендатор) был заключен договор аренды N М-02-022226 земельного участка (кадастровый номер 770205002013) площадью 19 638 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, Полярная ул., вл. 41, предоставленного на условиях аренды для эксплуатации зданий автотранспортного предприятия.

Данный договор заключен сроком на 49 лет (п. 2.1), государственная регистрация договора в установленном законом порядке осуществлена 03.08.2004.

В дальнейшем 13.09.2006 на основании решения общего собрания участников ООО «Полярное» здания, принадлежащие ЗАО «Технопарк «Медведково», были внесены в качестве вклада в уставный капитал ООО «Полярное», в связи с чем произошел переход права собственности на указанное выше недвижимое имущество. Переход права собственности на здания зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 31.10.2006.

Ссылаясь на п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст. 552 ГК РФ, суды пришли к правильному выводу о том, что после регистрации права собственности на недвижимое имущество — здания, ранее принадлежащие ЗАО «Технопарк «Медведково», истец в силу прямого указания закона принял на себя права и обязанности Арендатора по указанному выше договору аренды земельного участка N М-М-02-022226 от 21.06.2004.

Довод кассационной жалобы о том, что на ООО «Полярное» не распространяется применяемый ранее к ЗАО «Технопарк «Медведково» порядок исчисления и уплаты арендных платежей, проверялся судами первой и апелляционной инстанций и обоснованно отклонен…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 30.09.2008 N КГ-А40/8994-08 по делу N А40-22923/08-156-114

«…Отказывая в иске в части взыскания пени, суд исходил из того, то в силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства, а договор аренды земельного участка прекратил свое действие в силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции считает, что судом первой инстанции неправильно применены вышеуказанные нормы права, так как в соответствии с частью 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, новый собственник недвижимости (ответчик) стал арендатором земельного участка и стороной по договору аренды земельного участка от 28.08.2003 N М-03-020716 (Рег. N 77-01/05-550/2003-855 от 6.11.2003) и обязан исполнять его условия.

При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии оснований для взыскания неустойки неправомерен. Поскольку обоснованность начисления неустойки и ее размер судом не проверялись, решение подлежит отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 по делу N А55-16521/2013

«…Доводы заявителя кассационной жалобы основаны на неправильном толковании положений норм гражданского законодательства, регулирующего вопросы правопреемства субъектов гражданского оборота.

При продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, к ЗАО «ННК» перешли права по договору аренды земельного участка от 22.05.2009 N 20/ИД1217-2009, заключенного между прежним собственником и городским округом Новокуйбышевск Самарской области.

При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты отмене не подлежат, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.11.2012 по делу N А12-7351/2012

«…Комитет по управлению имуществом администрации городского округа — город Камышин (далее — Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Нью Трейд Лайн Инвест» (далее — ООО «Нью Трейд Лайн Инвест», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 30.05.2008 N 8750 за период с 03.08.2011 по 31.03.3012 в размере 245 216,83 руб.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что право пользования земельным участком возникает с момента регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что общество приобрело в собственность здание прирельсового склада, расположенное на земельном участке площадью 12 192 кв. м, кадастровый номер 34:36:000009:350, используемое предыдущим собственником на праве аренды, пришел к правильному выводу, что у ответчика возникло обязательство по внесению арендных платежей по договору от 30.05.2008 N 8750…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.06.2011 по делу N А49-5493/2010

«…Исходя из толкования пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что, зарегистрировав переход права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 10.04.2007, к покупателям недвижимости перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 03.11.2005 N 6949. Следовательно, истец обязан был вносить арендные платежи в срок, установленный договором аренды…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.11.2010 по делу N А55-35421/2009

«…Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области (далее — истец, ТУ Росимущества по Самарской области) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ПромПрибор» (далее — ответчик, ООО «ПромПрибор»), с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании за период с 18.06.2007 по 28.10.2009 суммы арендной платы в размере 2 046 598 руб. 26 коп., пени за просрочку платежей в размере 162 146 руб. 44 коп.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с договором аренды земельного участка от 09.07.2001 N 87-2001/06 Департамент управления государственным имуществом Самарской области (арендодатель) передал в аренду ИП Востриковой С.Г. (арендатор) сроком на пять лет земельный участок площадью 11 657,5 кв. м с кадастровым номером 63:01:04 00 00:0596 (213), расположенный по адресу: Самарская область, Куйбышевский район, ул. Курганская, б/н.

По договору купли-продажи от 25.10.2005 ИП Вострикова С.Г. продала ООО «Стройкомплект» нежилое здание (литер Е) проходной, нежилое здание (литер В1) галереи покрасочного цеха ДОЦ, нежилое здание (литера В) трассовой мастерской N 1, 2, нежилое здание (литера А) трассовой мастерской N 7, нежилое здание (литера ББ1) трассовой мастерской N 8, расположенные на земельном участке, арендуемая площадь которого составляет 11 657,50 кв. м по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Спутника/ул. Курганская, б/н, принадлежащем продавцу на праве аренды по договору от 09.07.2001.

По договору купли-продажи от 06.06.2007 ООО «Стройкомплект» продало ООО «ПромПрибор» нежилое здание (литера Е) проходной, нежилое здание (литера В1) галереи покрасочного цеха ДОЦ, нежилое здание (литера В) трассовой мастерской N 1, 2, нежилое здание (литера А) трассовой мастерской N 7, нежилое здание (литера ББ1) трассовой мастерской N 8, расположенные на земельном участке по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Спутника/ул. Курганская, б/н.

18.09.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области зарегистрирован переход права собственности на указанные выше объекты недвижимого имущества к ответчику.

Права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, определены положениями пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Таким образом, в силу закона правами арендатора в отношении спорного земельного участка с момента регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 06.06.2007 стало обладать ООО «ПромПрибор».

Из пункта 2.1 договора следует, что арендодатель обладает правом одностороннего изменения арендной платы в случае принятия решения органами исполнительной власти, связанного с установлением оценочных зон, размера нормативной цены земли, базовых ставок и льгот с письменного уведомления арендатора.

Однако суд, отказывая во взыскании 1 119 823 руб. 75 коп., не применил положения пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2.1 договора, Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, поскольку с 04.08.2009 арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, подлежат исчислению исходя из рыночной стоимости земельного участка.

При таких данных коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части отказа в удовлетворении иска с направлением дела в данной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.09.2010 по делу N А55-39653/2009

«…В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переход права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования.

В силу указанных норм права покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Перемена лица в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Обществом приобретены в собственность объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, к нему в силу указанных норм закона перешло право аренды данного земельного участка на условиях и в объеме, существовавшем у продавца недвижимости.

Наличие сведений о праве аренды бывшего собственника объекта недвижимого имущества не может являться основанием для отказа в предоставлении земельного участка собственнику объекта недвижимого имущества, так как законом определена исключительность права на приобретение земельных участков собственником объектов недвижимости.

Министерством имущественных отношений Самарской области допущено незаконное бездействие, не выполнена установленная законом обязанность в определенном законом порядке, нарушены права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.09.2010 по делу N А55-32632/2009

«…Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» предусмотрено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

То есть в силу прямого указания закона прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства, а его права и обязанности по договору аренды переходят к новому собственнику.

Согласно статье 552 ГК РФ при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Отсюда следует, что право аренды, принадлежавшее продавцу недвижимости, возникает у покупателя с момента регистрации права собственности.

Этот вывод полностью соответствует пункту 1 статьи 382 ГК РФ, согласно которому право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В данном случае в силу статьи 552 ГК РФ происходит перемена лица в арендных обязательственных правоотношениях. С момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество покупатель является стороной договора аренды и несет обязанности, предусмотренные договором.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть вышеизложенное, установить, когда за ответчиком зарегистрирован переход права собственности на объекты недвижимости, период, в течение которого последний являлся собственником имущества, проверить расчет суммы иска и с учетом оценки и проверки надлежащим образом в ходе судебного разбирательства всех собранных по делу доказательств разрешить спор в соответствии с требованиями закона…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.12.2009 по делу N А55-5420/2009

«…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, а также следует из материалов дела, ООО «ДСК N 1» является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Самара, ул. Магистральная, дом 70, что подтверждается представленными копиями свидетельств о государственной регистрации права.

Указанные объекты недвижимого имущества были приобретены заявителем на основании договора купли-продажи у ООО «ОМИКС» (впоследствии реорганизованного в форме слияния в ООО «Страйк») от 27 февраля 2007 года, что отражено в представленных свидетельствах о государственной регистрации права собственности.

Приобретенные заявителем в собственность объекты недвижимости расположены на земельном участке, находящемся по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Магистральная, 70.

Земельный участок под объектами недвижимости, принадлежащими истцу на праве собственности, сформирован, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 63:01:02 45 002:0026.

Рассмотрев заявление ООО «ДСК N 1» от 23.11.2007, письмом от 02 февраля 2009 года (т. 1 л. д. 13) Министерство имущественных отношений Самарской области указало обществу, что испрашиваемый земельный участок обременен правами третьих лиц, а именно: имеется не расторгнутый договор аренды с ООО «ОМИКС» от 18 апреля 2006 года N 026138з. Указанным письмом заявителю по настоящему делу было предложено представить документы, подтверждающие расторжение договора аренды земельного участка от 18 апреля 2006 года N 026138з.

04 февраля 2009 года заявитель обратился в Министерство имущественных отношений Самарской области (т. 1 л. д. 14) с заявлением об ускорении рассмотрения заявления общества о предоставлении земельного участка, занимаемого объектами недвижимого имущества, а также с информацией о том, что ООО «ОМИКС» прекратило свое существование.

Письмом от 12 марта 2009 года Министерство указало ООО «ДСК N 1» на необходимость расторжения договора аренды с ООО «ОМИКС», а также что работа по обращению ООО «ДСК N 1» будет продолжена после поступления в Министерство заявления ООО «ОМИКС» о расторжении договора аренды от 18 апреля 2006 года N 026138з и заключения соответствующего дополнительного соглашения о прекращении действия указанного договора аренды (т. 1 л. д. 38).

В названном случае перемена лица в обязательстве происходит в силу закона и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о приобретении обществом с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости права аренды спорного земельного участка на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости — ООО «ОМИКС», впоследствии реорганизованный в форме слияния в ООО «Страйк»…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 07.12.2009 по делу N А72-1483/2009

«…Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» предусматривает, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Вместе с тем ранее заключенный с прежним собственником договор аренды продолжает действовать в отношении приобретателя недвижимого имущества, к которому переходят права и обязанности арендатора земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему объекта.

При этом расторжение договора аренды земельного участка с прежним собственником не изменяет права и обязанности нового собственника в отношении используемого им земельного участка, поскольку ОАО «Ульяновскавтотранс» утратило статус арендатора в связи с продажей недвижимости и наступления последствий, предусмотренных статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При таких данных иск, заявленный по правилам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно оставлен без удовлетворения, правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов не имеются…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.09.2009 по делу N А55-14524/07

«…По договору купли-продажи от 06.06.2007 ООО «Стройкомплект» продало ООО «ПромПрибор» нежилое здание (литер Е) проходной, нежилое здание (литер В1) галереи покрасочного цеха ДОЦ, нежилое здание (литер В) трассовой мастерской N 1, 2, нежилое здание (литер А) трассовой мастерской N 7, нежилое здание (литер ББ1) трассовой мастерской N 8, расположенные на земельном участке по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Спутника/ул. Курганская, б/н.

Судом установлено, что объекты недвижимого имущества (нежилые здания), являвшиеся предметом договоров купли-продажи, заключенных 25.10.2005 между Востриковой С.Г. и ООО «Стройкомплект», 06.06.2007 между ООО «Стройкомплект» и ООО «ПромПрибор» расположены в пределах границ земельного участка, договор аренды о котором просит расторгнуть истец.

Факт нахождения перечисленных нежилых зданий на указанном земельном участке сторонами не оспаривается.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что исковое требование заявлено к ненадлежащему ответчику.

При этом суд руководствовался положением статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

В результате анализа материалов дела, характера спорных правоотношений судебная коллегия соглашается с выводом суда, считает его основанным на тщательном исследовании всех обстоятельств и доказательств по делу, правильном применении норм права.

В силу гражданского (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации) и земельного законодательства (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации) право пользования арендуемым продавцом земельным участком на праве аренды переходит к новому собственнику недвижимости с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Следовательно, ООО «ПромПрибор» в силу прямого указания закона является арендатором соответствующего земельного участка.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций сделали правильный вывод о том, что иск заявлен к ненадлежащему ответчику и правомерно отказали в удовлетворении исковых требований…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.01.2011 по делу N А53-7990/2009

«…Как видно из материалов дела, предприятие и порт заключили договоры купли-продажи недвижимого имущества от 19.09.2006 N ТПР98/308 и от 27.11.2006 N ТПР 98/360.

Право собственности продавца (предприятия) на указанные объекты подтверждалось на момент заключения договора записями регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.12.2004 N 34-01/01-235/2004-119, N 34-01/01-235/2004-123.

Объекты недвижимости расположены на земельном участке, предоставленном предприятию на праве аренды по договору от 12.02.2004 N 5163 сроком на 49 лет, общей площадью 1 166 822 кв. м, расположенном по адресу: г. Волгоград, пл. им. Дзержинского, 1, кадастровый номер 34:34:01 00 45:0003, земли поселений.

Истец, полагая, что между сторонами заключен договор субаренды от 01.03.2007 N ТПР 98/14, в соответствии с условиями которого субарендатору предоставлена в пользование часть земельного участка площадью 128 тыс. кв. м с кадастровым номером 34:34:01 00 45:0003, и ответчик не выполняя договорные отношения в части внесения оплаты за пользование названным земельным участок обратился с иском в суд.

Суды сделали вывод о недоказанности истцом возникновения между сторонами договорных отношений, повлекших за собой обязанность внесения арендных платежей, а также о ничтожности заключенного договора от 01.03.2007 N ТПР 98/14 как заключенного с нарушением норм закона (пункт 2 статьи 615, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Несостоятельна ссылка заявителя о необоснованном применении судами пункта 14 названного постановления. В обоснование данного довода указывается о непринятии ответчиком мер, направленных на обособление и формирование земельного участка под приобретенными зданиями и сооружениями. Порту с момента перехода права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, ранее принадлежавшем предприятию на праве долгосрочной аренды, переходят права и обязанности арендатора земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды. Такой договор продолжает регулировать отношения с новым собственником недвижимости. Прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09)…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.11.2010 по делу N А32-10468/2009

«…В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В названном случае перемена лица в обязательстве происходит в силу закона и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости. Независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, покупатель объекта недвижимого имущества обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Как следует из акта приема-передачи земельного участка, истец передал ответчику земельный участок площадью 5709 кв. м. Право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, зарегистрировано 07.05.2002.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что довод ответчика о переходе к нему права аренды на земельный участок площадью 5709 кв. м соответствует нормам действующего законодательства. ООО «Газпром трансгаз Москва» после приобретения в собственность объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, стало арендатором части земельного участка, занимаемого строениями и необходимого для их использования, без оформления в установленном законом порядке договора аренды. Размер площади земельного участка, необходимого для эксплуатации приобретенных ООО «Газпром трансгаз Москва» зданий (5709 кв. м), установлен вступившим в законную силу судебным актом по делу N А32-65536/2005…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.09.2010 по делу N А63-19110/2009

«…При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, предложено учитывать, что право пользования арендуемым продавцом земельным участком (либо пропорциональной его частью) на праве аренды переходит к новому собственнику недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11).

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.09.2009 по делу N А63-24019/2008

«…Таким образом, с 22.11.2007, когда состоялась государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости на основании договора купли-продажи от 30.10.2007 N к0008452, общество (покупатель) приобрело права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 26:12:02 01 05:0018 на тех же условиях, что и продавец недвижимости. С этого же момента прекратились права и обязанности прежнего арендатора (ООО «Ставропольская нефтяная топливно-энергетическая компания»), который, следовательно, уже не мог передать обществу (новому арендатору) свои права и обязанности по договору аренды земли. При этом обязательное заключение обществом (покупателем недвижимости) нового договора с собственником земельного участка (муниципальным образованием) не требуется, поскольку в данном случае имеет место перемена стороны (арендатора) в гражданско-правовом обязательстве (договоре аренды) по правилам главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель (новый арендатор земельного участка) вступает в права по договору на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11). В сложившейся ситуации стороны обязательственного правоотношения (комитет и общество) вправе оформить соглашение к договору от 13.07.2005 N 4546, указав в нем нового арендатора земельного участка (собственника расположенных на этом участке объектов недвижимости). С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, заключение между представителем собственника земли (комитетом) и арендатором (обществом) нового договора аренды земельного участка, занимаемого ранее продавцом недвижимости (ООО «Ставропольская нефтяная топливно-энергетическая компания») не является обязательным.

Представленное на государственную регистрацию соглашение о перенайме заключено с продавцом недвижимости уже после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и прекращения действия договора аренды земельного участка от 13.07.2005 N 4548 в отношении прежнего арендатора — ООО «Ставропольская нефтяная топливно-энергетическая компания»…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 15.08.2011 N Ф09-4195/11 по делу N А60-36164/2010

«…Основанием возникновения прав предпринимателя Воробьевой О.Г. и предпринимателя Сытовой К.С. на земельный участок площадью 5335 кв. м с кадастровым номером 66:41:0706001:72 стороны считают договор аренды земельного участка от 11.10.2005 N 7-883, соглашение от 22.04.2008 N 3/08 и положения ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

На основании п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Как разъяснено в п. 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка; договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Учитывая изложенное, вывод суда апелляционной инстанции о том, что предприниматель Сытова К.С. как покупатель объектов недвижимости приобрела право на использование на условиях аренды лишь соответствующей части земельного участка, занятой этими объектами и необходимой для их использования, а прежний собственник этих объектов выбыл из обязательства аренды только в указанной части земельного участка, не основан на положениях действующего законодательства с учетом обязательных для судов разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума от 24.03.2005 N 11…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2011 N Ф09-11744/10-С6 по делу N А50-10919/2010

«…Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее — департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю Суетиной Н.В. о взыскании с нее 806 681 руб. 43 коп. арендной платы за пользование земельным участком в период с 08.09.2008 по 31.12.2009, 294 707 руб. 86 коп. неустойки за период с 11.10.2008 по 20.04.2010 (с учетом принятого арбитражным судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказа от исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Хеми» (далее — общество «Холдинговая компания «Хеми»).

Как установлено судами, предприниматель Суетина Н.В. является собственником 2-этажного кирпичного производственного здания гаража, литера А, площадью 985,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Старцева, 11а, приобретенного ею у общества «Холдинговая компания «Хеми» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.01.2008.

Переход права собственности на названный объект недвижимости к предпринимателю зарегистрирован 08.09.2008.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 2705,05 кв. м с кадастровым номером 59:01:4311778:0006, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Старцева, 11а, переданном администрацией г. Перми обществу «Холдинговая компания «Хеми» в аренду по договору аренды земельного участка от 18.10.2004 N 365-04М.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации с момента регистрации перехода права собственности на указанное здание гаража к предпринимателю Суетиной Н.В. перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 18.10.2004 N 365-04М, обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком ответчиком не исполнены.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 16.06.2010 N Ф09-4442/10-С6 по делу N А76-12675/2009-4-637/108

«…На основании договора купли-продажи земельного участка от 06.10.2009 N 4216 за обществом «Бизнес Сервис» 23.10.2009 зарегистрировано право собственности на вышеназванный земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 74 АВ N 434177.

Администрация, указывая, что с 20.12.2006 (с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости) общество «Бизнес Сервис» фактически пользовалось земельным участком, занятым объектами недвижимости, без каких-либо правоустанавливающих документов, обратилась в суд с соответствующим иском о взыскании неосновательного обогащения.

Судами установлен факт пользования обществом «Бизнес Сервис» земельным участком площадью 6808 кв. м в указанный истцом период, что подтверждается фактом нахождения на данном земельном участке принадлежащих обществу объектов недвижимости, и не оспаривается ответчиком.

При этом с учетом обстоятельств по делу суд апелляционной инстанции также указал, что в результате приобретения обществом «Бизнес Сервис» объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, данное общество с 20.12.2006 по 06.10.2008 (дата внесения в государственный кадастр недвижимости кадастрового номера земельного участка площадью 6808 кв. м) пользовалось земельным участком площадью 4762,03 кв. м с кадастровым номером 74:33:02 12 002:0006 на основании договора аренды от 29.12.2003 N 3463, заключенного между администрацией и предыдущим собственником недвижимости, то есть приобрело право аренды этого участка и соответствующую этому праву обязанность внесения платы за его использование.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 31.03.2010 N Ф09-7661/09-С6 по делу N А50-20357/2008

«…При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что на основании договора купли-продажи от 22.06.2004, заключенного между Алиевым Э.В. (продавец) и обществом «Оско-Керамика» (покупатель), последнему на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: 4-этажное кирпичное здание АКД, литера А, общей площадью 1013,6 кв. м, 2-этажное кирпичное здание склада, литера А1, общей площадью 1049 кв. м, 4-этажное кирпичное здание рабочей башни, литера Б, общей площадью 165,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Бахаревская, д. 53. Переход права собственности на названные объекты недвижимости зарегистрирован 28.06.2004.

Департамент, полагая, что к обществу «Оско-Керамика» перешло право аренды расположенным под приобретенным им зданием земельным участком, вместе с тем плата за данное пользование им не вносится, обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском о взыскании с последнего задолженности по внесению арендных платежей на основании договора аренды от 02.07.2003 N 0049 (ДИО).

С учетом положений п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» суды пришли к обоснованному выводу о том, что общество «Оско-Керамика», приобретая у Алиева Э.В. указанное здание, приобрело и право пользования земельным участком, занятым этим зданием, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, в связи с чем у данного общества возникли обязательства по уплате арендных платежей и неустойки, вытекающие из договора аренды земельного участка от 02.07.2003 N 0049 (ДИО)…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 21.11.2011 по делу N А08-194/2011

«…Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) установлено, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм права покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (абзац 2 пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а не с момента его передачи у покупателя возникает право собственности на это имущество.

Из материалов дела усматривается, что право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, ранее находившемся в аренде ЗАО «Белгород-Терминал», зарегистрировано предпринимателем 22.09.2005 и на момент издания оспариваемого постановления от 09.09.2005 N 724 заявитель не являлась собственником имущества, приобретенного по договору купли-продажи от 08.08.2005, следовательно, прав на земельный участок на 09.09.2005 у нее еще не было.

При этом суды первой и апелляционной инстанций правильно указали, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Вышеназванные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 03.05.2011 по делу N А35-6742/2010

«…Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Вместе с тем ранее заключенный с прежним собственником договор аренды продолжает действовать в отношении приобретателя недвижимого имущества, к которому переходят права и обязанности арендатора земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему объекта…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 19.05.2010 N Ф10-2124/10 по делу N А09-11555/2009

«…23.11.2004 и 30.11.2004 между ОАО «Автоколонна — 1679 — Брянск» (продавец) и Пахоменковым С.В. (покупатель) были заключены договоры купли-продажи объектов недвижимости, составляющих производственную базу ОАО «Автоколонна — 1679 — Брянск».

В дальнейшем Пахоменков С.В. распродал указанные объекты другим лицам, в том числе ИП Бирюкову Е.Г. Переход права собственности на объекты производственной базы прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

01.06.2005 за ОАО «Автоколонна — 1679 — Брянск» была осуществлена регистрация права аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов под кадастровым номером 32:28:04 16 01:0030 площадью 43 474 кв. м. с адресными ориентирами: г. Брянск, Фокинский район, пер. Московский, северо-восточная промзона, участок 3-А.

Полагая, что ОАО «Автоколонна — 1679 — Брянск» в силу п. п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ утратило право аренды на указанный земельный участок в связи с продажей принадлежащего обществу недвижимого имущества, расположенного на этом участке, а, следовательно, регистрация права аренды ущемляет права и законные интересы истца как собственника расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости, ИП Бирюков Е.Г. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции подробно исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23.10.2008 по делу N А09-246/07-10 ИП Бирюкову Е.Г., ИП Симчуку Л.П. отказано в удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды земельного участка от 29.07.2004, заключенного между Брянской городской администрацией и ОАО «Автоколонна — 1679 — Брянск», и применении последствий недействительности сделки.

При этом указанными судебными актами установлено, что после отчуждения ОАО «Автоколонна — 1679 — Брянск» части ранее принадлежащих ему объектов, к покупателям в соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ перешло право пользования соответствующей частью земельного участка, необходимой для использования приобретенного имущества, в том же объеме, который имелся у прежнего собственника зданий, а, следовательно, ни расторгать, ни признавать оспариваемый договор аренды недействительным в данном случае не требуется.

С учетом изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований и признания государственной регистрации права аренды ОАО «Автоколонна — 1679 — Брянск» указанного земельного участка, произведенной на основании договора аренды от 29.07.2004 N 30063, недействительной.

Таким образом, учитывая, что право аренды спорного земельного участка перешло к истцу в силу п. п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ в связи с продажей принадлежащего обществу недвижимого имущества, расположенного на этом участке, признание государственной регистрации права аренды ОАО «Автоколонна — 1679 — Брянск» земельного участка площадью 43 474 кв. м. недействительной не может служить способом защиты прав заявителя…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 23.10.2008 N Ф10-4651/08 по делу N А09-246/07-10

«…Постановлением Брянской городской администрации от 25.06.2004 N 2114-П земельный участок площадью 50 822 кв. м, расположенный в г. Брянск, пер. Московский, 3-А, изъят у ОАО «Автоколонна 1679» и предоставлен ОАО «АК-1679-Брянск», в том числе: 43 474 кв. м для использования производственной базы и 7348 кв. м для использования автозаправочной станции.

Во исполнение указанного постановления 29.07.2004 между Брянской городской администрацией в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (арендодатель) и ОАО «АК-1679-Брянск» (арендатор) заключен договор N 30063 аренды земельного участка, согласно которому арендатору предоставляется в аренду земельный участок площадью 43 474 кв. м, расположенный в г. Брянске, пер. Московский, 3-А, участок ч. 1, с кадастровым номером 32:28:04 16 01, для использования производственной базы на срок 42 года. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРПН 01.06.2005 (т. 1, л.д. 14).

По договорам купли-продажи от 23.11.2004 и 30.11.2004 ОАО «АК-1679-Брянск» продало Пахоменкову С.В. все объекты производственной базы: административно-бытовые помещения, производственный модуль, магазин, материальный склад, проходную и вспомогательный корпус ОГМ.

В дальнейшем Пахоменков С.В. распродал указанные объекты другим лицам, в том числе Бирюкову Е.Г. и Симчуку Л.П. Переход права собственности на объекты производственной базы прошел государственную регистрацию.

Ссылаясь на то, что Брянская городская администрация отказывает им в оформлении прав на землю под приобретенными ими объектами недвижимости, ссылаясь на действующий с ОАО «АК-1679-Брянск» договор аренды земельного участка, ОАО «АК-1679-Брянск» до настоящего времени распоряжается земельным участком под производственной базой путем передачи его в субаренду, еще до регистрации в ЕГРПН (01.06.2005) спорного договора аренды земельного участка от 29.07.2004 все объекты производственной базы акционерным обществом «АК-1679-Брянск» были распроданы, а, следовательно, право на землю ОАО «АК-1679-Брянск» приобрело незаконно, чем нарушило их права как собственников объектов недвижимости, предприниматели Бирюков Е.Г. и Симчук Л.П. обратились с указанным иском в суд.

Ни гражданским законодательством, ни законодательством о регистрации прав не предусмотрен срок, в течение которого требуется произвести регистрацию сделки или права. Дата заключения договора всегда не совпадает с датой его регистрации. Тот факт, что на момент регистрации акционерным обществом «АК-1679-Брянск» договора аренды земельного участка все объекты недвижимости, расположенные на этом участке, уже не принадлежали на праве собственности автоколонне, не является основанием для признания этого договора недействительным. Регистрация сделки не оспаривалась.

ОАО «АК-1679-Брянск» земельный участок площадью 43 474 кв. м был предоставлен под производственную базу. Другого назначения земли в договоре аренды не указано. Исходя из названных норм права при продаже всех объектов производственной базы ОАО «АК-1679-Брянск» утрачивает право аренды на весь земельный участок, так как это право переходит к лицам, приобретшим объекты производственной базы по договорам купли-продажи. В таком случае ни расторгать с ОАО «АК-1679-Брянск» договор аренды, ни признавать его недействительным не требуется. Данный договор будет действовать для новых собственников производственной базы в силу ст. ст. 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ.

Оснований для признания недействительным договора аренды земельного участка от 29.07.2004 нет…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code