Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Переход права на земельный участок, используемый продавцом на праве аренды

 

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такое имущество переходят права на земельный участок, занятый этим недвижимым имуществом и необходимый для его использования.

На практике возникает немало спорных ситуаций, когда отчуждаемая покупателю недвижимость расположена на земельном участке, который принадлежит продавцу на праве аренды.

 

1.1. Вывод из судебной практики: Если земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды, покупатель недвижимости, которая находится на данном участке, приобретает право пользования участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их эксплуатации, на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земельного участка.

 

Судебная практика:

 

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11

«…14. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1721/11 по делу N А41-14506/09

«…Министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование сроком на 49 лет земельные участки площадью 101 800 кв. метров (кадастровый номер 50:10:020305:0002) и 177 600 кв. метров (кадастровый номер 50:10:020306:0002), имеющие местоположение: Московская обл., Химкинский р-н, в районе д. Терехово.

Цель предоставления земельных участков определена пунктом 1.2 названного договора: для осуществления малоэтажного и коттеджного строительства.

На земельном участке с кадастровым номером 50:10:020305:0002 строительство не завершено, спора по нему у сторон по делу не имеется.

Поскольку у общества по земельному участку площадью 177 600 кв. метров с кадастровым номером 50:10:020306:0002 за период с 01.10.2008 по 31.12.2008 образовалась задолженность по арендной плате, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленный иск, исходя из наличия у общества обязанности по внесению арендных платежей, размер которых был рассчитан по условиям договора.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в иске, так как пришел к выводу о переходе права аренды земельного участка к собственникам возведенных на нем жилых домов.

В направленном в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации заявлении товарищества собственников жилья «Терехово», объединяющего собственников возведенных на спорном земельном участке жилых домов (коттеджей), собственниками жилья поддерживаются выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о переходе к ним права аренды на земельные участки, позволяющего в дальнейшем реализовать выкуп земельных участков под объектами недвижимости на основании статьи 36 Земельного кодекса.

Выводы судов соответствуют разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»: при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку при рассмотрении спора суды апелляционной и кассационной инстанций установили, что оформление права собственности на возведенные на земельном участке жилые дома началось с мая 2007 года, суды обоснованно с учетом положений статьи 131 Гражданского кодекса пришли к выводу о переходе права аренды на земельный участок к собственникам объектов недвижимости.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены оспариваемых судебных актов не имеется…»

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 N 8611/09 по делу N А35-7422/08-С3

«…Право муниципальной собственности в отношении приобретенных объектов недвижимого имущества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.07.2008.

В связи с отчуждением объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, общество письмами от 31.07.2008 N 6500-367, от 09.09.2008 N 4700-39 обратилось в управление с предложением о расторжении ранее заключенного с ним договора аренды земельного участка.

Не возражая против расторжения договора аренды, управление сообщило обществу, что такое соглашение будет им подписано только после полного погашения задолженности по арендной плате.

Разногласия сторон по вопросам об основаниях прекращения договора аренды и внесения арендной платы, обусловленных сменой собственника объектов недвижимости, послужили поводом для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что общество, продав объекты недвижимого имущества, в силу требований статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации утратило право пользования соответствующим земельным участком.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стало муниципальное образование, у судов не имелось оснований для удовлетворения заявленного обществом требования о расторжении договора аренды.

В удовлетворении требования управления о взыскании с общества арендных платежей за период после возникновения права муниципальной собственности на объекты недвижимого имущества суды отказали правомерно…»

 

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.09.2012 по делу N А79-7702/2010

«…Как следует из материалов дела, ООО «ФАРОС САВЕЛ», согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.02.2006 серии 21 АА N 0112633, принадлежит на праве собственности нежилое здание АС «Новоюжная» (автостанция «Новоюжная»), площадью 226,8 квадратного метра, расположенное по адресу: город Чебоксары, улица Пролетарская, дом 18.

Основанием для выдачи свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество явился договор купли-продажи от 15.09.2005, заключенный арбитражным управляющим ГУП «Чувашавтотранс» и ООО «ФАРОС САВЕЛ».

Указанное недвижимое имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030405:32, площадью 6932 квадратных метра, арендатором которого являлось ГУП «Чувашавтотранс» на основании договора от 08.10.2004 N 188/2200-К, заключенного с администрацией города Чебоксары.

Общество обратилось в администрацию города Чебоксары с заявлением от 17.04.2006 N 513 о прекращении права аренды ГУП «Чувашавтотранс» на часть земельного участка, занятую принадлежащим Обществу на праве собственности объектом недвижимости.

Часть 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и часть 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений части 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

На основании приведенных норм права и обстоятельств дела суды сделали обоснованный вывод о том, что к Обществу от ГУП «Чувашавторанс» перешло право пользования частью спорного земельного участка на праве аренды…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.04.2012 по делу N А11-2052/2011

«…Администрация посчитала, что у Предпринимателя Мурзаева после покупки недвижимости, расположенной на арендуемом земельном участке, возникла обязанность по внесению арендных платежей. Неисполнение обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что право пользования земельным участком возникает с момента регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Оценив имеющиеся в материалах дела документы, суды установили, что Предприниматель Мурзаев приобрел в собственность здание контейнерной автозаправочной станции стационарного типа, расположенное на земельном участке площадью 1256 квадратных метров, с кадастровым номером 33:22:24187:0020, используемое предыдущим собственником на праве аренды, и правомерно сочли, что у Предпринимателя Мурзаева возникло обязательство по внесению арендных платежей.

На основании изложенного довод заявителя о необоснованной перемене лиц в обязательстве окружной суд отклонил…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2009 по делу N А43-15545/2008-29-210

«…Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абзац 2 пункта 14 Постановления о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства).

В рассматриваемом случае при переходе к Обществу права собственности на пять объектов недвижимого имущества (17.10.2005) ответчик одновременно приобрел право пользования земельным участком площадью 20700 квадратных метров, расположенным в том числе под указанными объектами и изначально принадлежащими ОАО «Сортсемовощ» на основании договора аренды от 03.04.2000 N к-0543.

В судебном заседании представитель Комитета подтвердил, а ответчик не оспорил, что часть указанного земельного участка занята объектом недвижимости площадью 793,9 квадратного метра, принадлежащим на праве собственности ООО «ПКФ «Выбор-НН», которое также приобрело право аренды участка площадью 20700 квадратных метров по тем же основаниям, что и ответчик. Следовательно, арендная плата за земельный участок подлежит исчислению пропорционально площади, занимаемой объектами недвижимости, однако требование о взыскании с ответчика арендной платы истец не заявлял и расчет арендной платы, выполненный в указанном порядке, не представил.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что Общество имело правовые основания для использования земельного участка и при этом обязано уплачивать арендную плату, что исключает возможность применения к отношениям сторон норм о неосновательном обогащении…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.09.2008 по делу N А11-11947/2007-К1-2/615/44

«…Как установил суд и видно из документов, по договору купли-продажи от 29.11.2004 Предприниматель приобрел в собственность у Некоммерческого Партнерства «Владимирская Корпорация «Агропромсервис» административно-производственное здание с обслуживающими коммуникациями общей площадью 169,7 квадратного метра, находящееся по адресу: город Владимир, улица Луначарского, дом 16а. Право собственности на указанный объект зарегистрировано 01.12.2004, о чем выдано свидетельство о праве серии 33 АВ N 314095.

Прежний собственник нежилого здания владел земельным участком, занятым недвижимым имуществом и необходимым для его использования площадью 784 квадратных метра, на правах арендатора по договору от 07.09.2001 N 5335, заключенному Некоммерческим Партнерством «Владимирская Корпорация «Агропромсервис» в лице генерального директора Литвинова Александра Михайловича сроком до 2009 года.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абзац 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Таким образом, с момента регистрации перехода права собственности на административное здание Предприниматель признается фактическим землепользователем участка общей площадью 784 квадратных метра несмотря на отсутствие арендных отношений в виде составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного документа. Приобретение покупателем права пользования соответствующей частью земельного участка под отчуждаемым зданием и примыкающей к ней территории закреплены и в пункте 10 договора купли-продажи от 29.11.2004…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.07.2008 по делу N А79-9313/2007

«…В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из пунктов 13 и 14 Постановления о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства, следует, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Суд установил, что спорный земельный участок занят асфальтированной дорогой, принадлежащей Обществу, входит в состав земельного участка, предоставленного ОАО «ЖБК N 9» по договору аренды земли от 12.05.1998 N 111/605-к, и в состав имущества предприятия (бизнеса), приобретенного Обществом по договору купли-продажи от 29.04.2003 N 92/601, и правомерно исходил из того, что с момента регистрации перехода к ООО «ЖБК N 9» права собственности на предприятие (бизнес) Общество приобрело право пользования земельным участком площадью 166 777 квадратных метров на тех же условиях, что были у ОАО «ЖБК N 9″ по указанному договору аренды, независимо от того, был ли оформлен в установленном законом порядке договор аренды этого участка между Обществом и Администрацией, и обоснованно пришел к выводу, что подпункт 1.2 пункта 1 распоряжения Администрации от 16.08.2007 N 2635-р не соответствует требованиям статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности…»

 

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2012 по делу N А70-11746/2011

«…Приобретенные обществом объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 25 171,1 кв. м с кадастровым номером 72:23:0110001:85, который у прежнего собственника имущества ОАО «Запсибгазпром» находился в арендном пользовании по договору аренды земельного участка от 02.06.2010 N 23-10/976, заключенному с Департаментом на срок с 05.05.2010 по 04.04.2011.

В связи с отсутствием платы за пользование земельным участком Департамент, ссылаясь на то, что ОАО «Тюменские инвесторы» использует земельный участок в отсутствие оформленных правоустанавливающих документов на землю и без оплаты, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ определено, что формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Факт использования ОАО «Тюменские инвесторы» земельного участка подтверждается нахождением на нем объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности обществу.

С момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости общество приобрело право пользования земельным участком по договору аренды земельного участка от 02.06.2010 N 23-10/976.

В таком случае суды правомерно посчитали, что у общества возникла обязанность по возмещению стоимости в размере платы за пользование земельным участком, определенном применительно к арендным платежам. Применив положение статьи 395 ГК РФ, арбитражный суд обоснованно удовлетворил требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами…»

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.09.2008 N Ф04-5770/2008(12075-А75-9) по делу N А75-6376/2007

«…В пункте 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Материалы дела свидетельствуют, что ООО «ЗСТК» на праве собственности принадлежит объект недвижимости — нефтебаза. Прежний собственник объекта недвижимости — нефтебазы пользовался земельным участком на праве аренды по договору, заключенному с администрацией Сургутского района от 15.04.2005 N 6230.

Учитывая указанные нормы закона и рекомендации Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, спорный земельный участок после перехода права собственности на объект недвижимости перешел к обществу в пользование на праве аренды независимо от того, что обществом с собственником земельного участка не был оформлен соответствующий договор.

Считая, что общество в период с 22.03.2006 по 14.09.2006 осуществляло пользование земельным участком в отсутствие оформленных документов на землю и без оплаты, судебные инстанции пришли к правильному выводу о наличии в действиях общества неосновательного обогащения за пользование спорным земельным участком…»

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 27.01.2014 N Ф05-17468/2013 по делу N А41-57820/12

«…Согласно пунктам 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (пункт 14), при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, ответчик приобрел право пользования земельным участком, занятым объектами недвижимости, приобретенными у ЗАО «Лада Инжиниринг Инвест Компани», в связи с чем суд обоснованно признал, что у ответчика отсутствует обязательство уплачивать истцу плату за пользование земельным участком, занятым объектами недвижимости, приобретенными ответчиком у истца.

В соответствии с вышеперечисленными нормами права к ответчику перешло право пользования земельным участком, занятым принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимого имущества, необходимыми для их использования. Истец не обосновал и не доказал наличие у ответчика обязательства уплачивать истцу арендную плату, занятую объектами недвижимости, принадлежащими истцу…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 16.07.2013 по делу N А40-77493/11-10-658

«…В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель (новый собственник) приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, в результате передачи ответчиком объектов недвижимости иным лицам к ним перешли и права на соответствующие части земельного участка, занятые переданной недвижимостью и с момента регистрации права собственности на объект недвижимости физические лица приобрели право пользования части земельного участка, ранее предоставленным ответчику на основании договора аренды, независимо от того, оформлены ли между ними (физическими лицами) с одной стороны и собственником земельного участка (уполномоченным лицом) с другой стороны в установленном порядке соответствующие договоры аренды.

При этом апелляционный суд учел аналогичную правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 г. N 1721/11…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 22.03.2011 N КГ-А40/1974-11 по делу N А40-23790/10-7-149

«…В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как правильно установил суд апелляционной инстанции и что следует из материалов дела, на момент регистрации перехода права собственности — 22.12.2006 г. спорным земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства — замощение газозаправочной станции, площадью застройки 742,5 кв. м, литер 1А, готовность 75%, кадастровый номер 36:33:0002301:20, расположенный по адресу: Воронежская область, г. Нововоронеж, ул. Первомайская, 5-б, владел на правах аренды индивидуальный предприниматель Одринский Ю.В., что подтверждается договором аренды земельного участка N 4 от 10.01.2006 г., заключенным между индивидуальным предпринимателем Одринским Ю.В. и муниципальным учреждением Комитет по управлению муниципальным имуществом города Нововоронеж.

С учетом приведенных положений пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции статьи 21 Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации», пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и соответствующих разъяснений, данных в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», арбитражный апелляционный суд, установив, что ЗАО «ВГК» является собственником объекта незавершенного строительства — замощение газозаправочной станции, площадью застройки 742,5 кв. м, литер 1А, готовность 75%, кадастровый номер 36:33:0002301:20, расположенного по адресу: Воронежская область, г. Нововоронеж, ул. Первомайская, 5-б, который был приобретен им у индивидуального предпринимателя Одринского Ю.В. по договору купли-продажи от 12.12.2006 г., пришел к правильному выводу о том, что к ЗАО «ВГК» как новому арендатору перешли права и обязанности прежнего арендатора (индивидуального предпринимателя Одринского Ю.В.) указанного земельного участка в соответствии с договором аренды от 10.01.2006 г. N 4.

Из материалов дела следует, что срок действия указанного договора аренды от 10.01.2006 г. N 4, заключенного между индивидуальным предпринимателем Одринским Ю.В. и муниципальным учреждением Комитет по управлению муниципальным имуществом города Нововоронеж, установлен до 31.12.2006 г., в связи с чем апелляционной инстанцией обоснованно указано на прекращение действия договора аренды от 10.01.2006 г. N 4 с 31.12.2006 г.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Как следует из материалов дела, Администрацией городского округа — город Нововоронеж заявлено требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения на основании статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так как отношения сторон урегулированы указанным выше договором, нормы законодательства о неосновательном обогащении в настоящем случае не могут быть применены.

При таких обстоятельствах, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства, исследовав спорные правоотношения сторон, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований Администрации городского округа — город Нововоронеж о взыскании неосновательного обогащения по заявленному им основанию (неосновательное обогащение в связи с отсутствием законных оснований для пользования земельным участком) и, руководствуясь пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказал в иске…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 15.10.2010 N КГ-А40/11408-10-П по делу N А40-60996/07-135-535

«…Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ООО «Аптека-Вита» (Арендатор «А») был заключен договор долгосрочной аренды земельного участка с множественностью лиц от 08.07.2004 N М-02-022374 площадью 365 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Академика Королева, вл. 24, для эксплуатации помещений аптеки. Размер земельного участка Арендатора «А» — 221 кв. м установлен для расчета арендной платы, исходя из занимаемых площадей в здании, с учетом доли в праве собственности, иных вещных и обязательственных правах на здание, строение, сооружение.

Между этими же сторонами был заключен также долгосрочный договор аренды земельного участка от 08.07.2004 N М-02-022372, предметом которого является земельный участок площадью 286 кв. м с кадастровым номером N 77:02:17004:125, предоставленный для эксплуатации территории под обслуживание аптеки.

По договору купли-продажи от 22.11.2005 истцы приобрели в равную долевую собственность у ООО «Аптека-Вита» недвижимое имущество (помещения общей площадью 459,7 кв. м, состоящее из помещений 1, подвал, комнаты 1, 2 помещений 11, подвал, комнаты 1 — 3, 3а, 4 — 8, помещения 1, первый этаж, комнаты 1 — 11, 11а, 11б, 11в, 11г, 12 — 20), расположенное по адресу: ул. Академика Королева, д. 24, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права общей долевой собственности.

С момента государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Академика Королева, 24, истцы приобрели в силу закона право аренды на земельный участок общей площадью 286 кв. м (кадастровый номер N 77:02:17004:179).

В соответствии с письмом ГУП ГлавАПУ от 18.09.2007 N 325-03-503/7 для эксплуатации здания по адресу: Москва, ул. Академика Королева, вл. 24 согласно расчетам, выполненным в соответствии с нормами и правилами проектирования планировки и застройки г. Москвы (МГСН 1.01-99), необходим земельный участок площадью 763 кв. м. В связи с чем земельный участок площадью 286 кв. м был предоставлен ООО «Аптека-Вита» как собственнику указанных помещений дополнительно к земельному участку площадью 365 кв. м, расположенному непосредственно под зданием.

Кроме того, предыдущий собственник нежилых помещений, не являясь собственником всех помещений в здании, переданных впоследствии истцам, пользовался, в том числе спорным земельным участок площадью 286 кв. м.

Учитывая, что данное право истцов оспаривается, а именно: ответчики полагают, что ООО «Аптека-Вита» остается обладателем права на использование земельного участка с кадастровым N 770217004125 на условиях, определенных договором аренды N М-02-022372 от 08.07.2004, суд обоснованно исходил из того, что предъявленный иск о внесении изменений в соответствующий договор аренды в части изменения арендатора по своей сути представляет собой защиту в виде признания за истцами права на использование указанного земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что имелось у прежнего собственника здания ООО «Аптека-Вита».

Исходя из характера заявленного иска и направленности судебного акта, принятого по результата его рассмотрения, призванного устранить имеющуюся неопределенность относительно характера и объема уже возникшего у истцов права пользования земельным участком, суд обоснованно исходил, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения ч. 2 ст. 452 ГК РФ о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 09.09.2010 N КГ-А40/10097-10 по делу N А40-173511/09-41-1264

«…Удовлетворяя исковые требования в соответствующей части, суды обеих инстанций правильно применили указанные нормы права, учли разъяснения высшей судебной инстанции и исходили из того, что с 20 сентября 2006 г. ответчик является собственником зданий, расположенных на земельном участке площадью 20 970 кв. м по адресу: н. Москва, Гамсоновский пер., д. 2, которые были приобретены им у прежнего собственника ОАО «Карандашная фабрика им Л.Б. Красина», в связи с чем к ответчику перешли права и обязанности арендатора указанного земельного участка в соответствии с долгосрочным договором аренды от 27.04.2001 г. N М-05-1016996.

Обязанность ответчика по внесению арендных платежей следует из ст. 309, п. 1 ст. 614 ГК РФ и предусмотрена п. 3 указанного договора.

Однако ответчик не представил суду первой и апелляционной инстанций доказательств осуществления им уплаты арендных платежей за период с 20 сентября 2006 г. по 30 сентября 2009 г.

Установив на основании представленного истцом расчета сумму задолженности в размере 10 982 526,95 руб., суды пришли к правильному выводу об удовлетворении иска, применив ст. 333 ГК РФ при окончательном определении размера неустойки, взыскиваемой в соответствии с п. 7 договора аренды…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.03.2014 по делу N А65-9184/2013

«…Из материалов дела следует, что объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности, являются ранее выбывшими из государственной собственности в результате приватизации Татарского республиканского производственного объединения «Вторчермет».

Министерство земельных и имущественных отношений РТ распоряжением от 31.05.2006 N 1291-р, приложения к распоряжению от 31.05.2006 N 1291-р, предоставило ЗАО «Вторичные металлы» земельный участок площадью 49 430 кв. м, с кадастровым номером 16:50:08 02 16:0007, расположенный по адресу: РТ г. Казань, ул. Фрезерная, д. 9, аренду сроком на пять лет, о чем подписан договор аренды земельного участка от 01.06.2006 N 071-2974.

В последующем, заявлением от 20.07.2011 N 02, направленным в Исполнительный комитет муниципального образования г. Казани, ЗАО «Вторичные металлы — Инвест (ранее ЗАО «Вторичные металлы») уступило часть земельного участка, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Фрезерная, д. 9 ООО «ГУИР», в связи с тем, что на данном земельном участке расположены здания и сооружения, принадлежащие ООО «ГУИР» на праве собственности, согласно утвержденному ЗАО «Вторичные металлы — Инвест» и ООО «ГУИР» приложению N 1 к соглашению об установлении границ земельных участков от 20.10.2010.

Из содержания статьи 35 Земельного кодекса и статьи 552 Гражданского кодекса следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абзац 2 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — Постановление Пленума N 11))…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.12.2013 по делу N А12-10128/2013

«…Как установлено судами и следует из материалов дела, предприниматель является собственником объекта недвижимости — здания очистного сооружения общей площадью 149,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Промысловая, д. 15, на земельном участке с кадастровым номером 34:34:070058:14, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.06.2012 серии 34-АА N 727621, кадастровым паспортом здания.

Указанный объект недвижимости приобретен предпринимателем на основании договора купли-продажи от 09.04.2012 N 32, заключенного между предпринимателем (покупатель) и ООО «НПО «Инкомпром» (продавец).

Переход права собственности ООО «ВИД-Авто» на здание склада смол зарегистрировано Управлением Росреестра по Волгоградской области 22.08.2011, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права 34-АА N 385605.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Согласно пунктам 13 и 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.06.2013 по делу N А12-17107/2012

«…Как следует из материалов дела, 10.04.2006 между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Волгоградский электромеханический завод» (арендатор) заключен договор N 6542 аренды земельного участка с учетным номером 3-74-1, площадью 2117 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, ш. Авиаторов, для эксплуатации одноэтажного панельного здания склада калиброванного металла автоматно-серийного цеха (АСЦ).

По мнению истца, в период с 02.08.2011 по 30.04.2012 ответчик использовал указанный земельный участок, однако платежей за это пользование как собственник объекта недвижимости не вносил, в связи с чем истец обратился с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

Суд указал, что с момента регистрации права собственности на объект недвижимости (с 02.08.2011) к новому собственнику этого объекта недвижимости перешли не только право пользования спорным земельным участком, но и обязанность по уплате арендных платежей по действующему договору аренды.

В силу части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Таким образом, в соответствии с абзацем 2 части 3 той же нормы при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью.

Исходя из пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Проверив установленные судом первой инстанции обстоятельства, апелляционный суд пришел к выводу о том, что ответчик является стороной спорного договора, что суд обоснованно установил, что ООО «Артель» обязано было с 02.08.2011 вносить арендную плату, рассчитанную исходя из 299 637,61 руб. за год, а с 01.01.2012 размер годовой арендной платы составил 317 644 руб., что основной долг подлежит взысканию в размере 299 925,04 руб., а проценты за просрочку оплаты в размере 8394,82 руб.

Коллегия выводы судов двух инстанций находит не противоречащими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.2012 по делу N А12-7352/2012

«…Как следует из материалов дела и установлено судом, 30.05.2008 между Комитетом (арендодатель) и общества с ограниченной ответственностью «Юридическая практика» (арендатор) был заключен договор N 8749, по условиям которого истец по акту передал ответчику в аренду земельный участок площадью 102 003 кв. м с кадастровым номером 34:36:000009:349 под зданиями и строениями, расположенными по адресу: Волгоградская область, г. Камышин, ул. Хвалынская, д. 17, для производственных целей.

За ООО «Нью Трейд Лайн Инвест» зарегистрировано 04.10.2011 право собственности на здание производственного корпуса с инвентарным номером 18:415:001:003955700:0001, литер А, расположенное по адресу: Волгоградская область, г. Камышин, ул. Хвалынская, д. 17.

Неисполнение ООО «Нью Трейд Лайн Инвест» обязанностей по оплате за землю послужило основанием для обращения в суд.

Исходя из положений пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Суд удовлетворил заявленные требования, поскольку правами арендатора в отношении спорного земельного участка с момента регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.10.2011 стало обладать ООО «Нью Трейд Лайн Инвест».

Выводы суда мотивированы тем, что в соответствии со статьей 552 ГК РФ к ООО «Нью Трейд Лайн Инвест» с 04.10.2011 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 30.05.2008 N 8749, ранее заключенного между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Юридическая практика». Согласно представленного истцом расчета задолженность ООО «Нью Трейд Лайн Инвест» по арендной плате за период с 04.10.2011 по 31.03.2012 составляет 1 537 828,11 руб. Ответчик не представил надлежащих доказательств погашения задолженности по арендной плате, возникшей из договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия выводы суда находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам, а удовлетворение заявленных требований — правомерным…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2014 по делу N А05-6804/2013

«…Как следует из материалов дела, ОАО «Двиносплав» на праве собственности принадлежали следующие объекты недвижимого имущества: деревянный причал общей площадью 959,1 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 04.08.2003 серии 29 АВ N 150028), здание склада-базы на 325 т общей площадью 871,5 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 04.08.2003 серии 29 АВ N 150030), здание склада на 1716 т, две секции 12х12, гараж на 2 автомашины и двухэтажное бытовое помещение общей площадью 893,2 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 04.08.2003 серии 29 АВ N 150029), здание кирпичного склада общей площадью 510 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 19.05.2003 серии 29 АВ N 129291), расположенные по адресу: г. Архангельск, Исакогорский округ, Доковская ул., д. 37, корп. 2.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 23 400 кв. м с кадастровым номером 29:22:080905:0005 по адресу: г. Архангельск, Исакогорский территориальный округ, база Бакарица, относящемся к землям поселений и находящемся в собственности Российской Федерации (свидетельство о государственной регистрации права от 17.08.2004 серии 29 АВ N 261064).

Управление Росимущества (арендодатель) и ОАО «Двиносплав» (арендатор) заключили договор от 13.12.2005 N 136/1 аренды названного земельного участка сроком действия по 12.12.2054 для эксплуатации производственно-складской территории.

По договору купли-продажи от 06.06.2011 ООО «Базэл» приобрело у ОАО «Двиносплав» здание кирпичного склада общей площадью 510 кв. м. Право собственности ООО «Базэл» на это здание зарегистрировано 05.07.2011 (свидетельство о государственной регистрации права от 05.07.2011 серии 29-АК N 619131).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Ответчик, став 05.07.2011 собственником здания кирпичного склада общей площадью 510 кв. м, расположенного на находившемся в аренде у продавца земельном участке с кадастровым номером 29:22:080905:0005, приобрел право пользования частью этого участка, занятого зданием склада, с учетом площади, необходимой для его использования, на условиях аренды и обязан вносить за пользование плату в размере арендной платы…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.01.2014 по делу N А66-210/2013

«…Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Воронежа от 03.02.95 N 109 администрация города Воронежа (арендодатель) и акционерное общество открытого типа «Воронежавтодор» (в настоящее время ОАО «Воронежавтодор») (арендатор) заключили договор от 13.07.95 N 214 аренды земельного участка площадью 47 806 кв. м для обслуживания базы мостового отделения по адресу: г. Воронеж, ул. Черепанова, д. 1, сроком на 10 лет.

ОАО «Воронежавтодор» по договору от 14.11.2005 продало Обществу 24 объекта недвижимости, расположенных на указанном земельном участке.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.09.2009 по делу N А42-2471/2008

«…Считая незаконным отказ налогового органа возвратить Обществу 114 067 руб. 17 коп. излишне взысканного и уплаченного земельного налога, плательщиком которого заявитель не являлся, ООО «Стаут» обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании Инспекции возвратить ему указанную сумму налога.

Согласно статье 1 Закона N 1738-1, действовавшего до 01.01.2006, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом.

В силу статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной лицу под эту недвижимость частью земельного участка; при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» изложена правовая позиция по вопросу применения положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из приведенных правовых норм следует, что объем прав приобретателя недвижимого имущества в отношении земельного участка, занятого проданным строением, не отличается от объема прав предыдущего собственника недвижимого имущества.

Следовательно, в случае если прежний собственник недвижимого имущества являлся арендатором необходимого для его использования земельного участка, то последующие покупатели этого имущества также являются арендаторами земельного участка.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что в 2005 году ООО «Стаут» являлось арендатором спорного земельного участка, а поэтому в силу статьи 1 Закона N 1738-1 не являлось плательщиком земельного налога, а следовательно, не несло обязанности по его исчислению и перечислению в соответствующий бюджет, и у Инспекции не имелось оснований для взыскания с Общества сумм этого налога…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.10.2013 по делу N А63-13704/2012

«…По договору купли-продажи от 20.03.2006 N 15 общество приобрело у муниципального дорожно-эксплуатационного предприятия N 1 Октябрьского района в собственность производственную базу с сооружениями, расположенную по адресу: г. Ставрополь, Михайловское шоссе, 18, в составе: административного здания (литера А), гаражей производственных (литеры Б, Б1), производственно-складского помещения (литера В), складов (литеры Д и К), проходной (литера П). В пункте 1.2 договора указано, что площадь производственной базы определена по техническому паспорту от 17.02.2006. В соответствии с пунктом 2.1 земельный участок, занимаемый производственной базой и необходимый для ее использования, принадлежит продавцу на праве аренды на основании договора аренды от 05.06.1996 N 184 (т. 1, л.д. 17-19).

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абзац второй пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Таким образом, право аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:021510:2 площадью 20 730 кв. м, сформированный для эксплуатации объектов производственной базы по Михайловскому шоссе, 18 в г. Ставрополе, возникло у общества в силу закона…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.10.2013 по делу N А53-21991/2012

«…Из материалов дела следует, что объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, входили в состав государственного имущества арендного предприятия «Ростовский опытно-экспериментальный завод «Югавторемонт», которое, в свою очередь, являлось собственностью Ростовской области. Постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону от 15.06.1995 N 756 «О правовой перерегистрации существующих земельных участков и выдаче правовых документов» в порядке перерегистрации прав на существующие земельные участки акционерному обществу закрытого типа «Югавторемонт» предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 6,6 га (т. 1, л.д. 21, 22).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Установленная статьей 36 Земельного кодекса процедура не предусматривает принятие на каком-либо этапе уполномоченным органом в порядке части 1 статьи 11.3 Земельного кодекса решения об образовании земельного участка.

Поскольку в рассматриваемом случае кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020801:36 осуществлен на основании решения суда общей юрисдикции о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020801:6, в последующем отмененного судом кассационной инстанции, министерство правомерно в порядке самоконтроля отменило изданное на основании названного решения распоряжение от 13.04.2012 N 689.

Суды установили, что сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020801:36 носили временный характер, в связи с чем департамент архитектуры обратился в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета участка (снят с учета 15.05.2013). Данное обстоятельство подтверждается уведомлением об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений об объекте недвижимости — земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020801:36 (т. 1, л.д. 14).

Таким образом, суды правомерно отказали в удовлетворении требования предпринимателя о признании недействительным распоряжения министерства от 03.05.2012 N 846, которое соответствовало действующему законодательству и не могло нарушить исключительное право заявителя на приватизацию земли…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.05.2012 по делу N А32-6370/2011

«…В претензии от 28.10.2010 N 10/782 истец предложил ответчику оплатить фактическое использование части земельного участка, необходимой для эксплуатации магазина (т. 1, л.д. 12).

Неисполнение требований данной претензии послужило основанием для обращения администрации с иском в арбитражный суд.

В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности на нее), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, в силу указанных норм при приобретении обществом объекта недвижимости, находящегося на арендуемом земельном участке, к нему перешло право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой приобретенным им объектом.

С учетом изложенного суды пришли к верному выводу о наличии у ответчика обязанности вносить плату за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации расположенных на этом участке приобретенных им нежилых помещений, и, соответственно, о наличии у администрации права на взыскание с общества сумм неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из указанной истцом площади (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 1102, 1105, пункт 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации)…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.09.2009 по делу N А53-11669/2007

«…Как видно из материалов дела и установлено судами, Комитет по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону (правопредшественник департамента) (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 29.05.2003 N 390 «и». По условиям договора обществу предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша (территориальная зона N 08), с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0011. Участок передан в аренду на срок с 05.12.2001 по 11.03.2051. Государственная регистрация договора аренды произведена 18.07.2003 (т. 1, л. д. 12 — 17).

7 июня 2004 года общество (продавец) и фонд имущества (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества N 226. В соответствии с указанным договором общество продало фонду имущества (в муниципальную собственность) объекты недвижимости (склад соли и котельную), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0011 (т. 1, л. д. 20 — 24; т. 2, л. д. 25 — 27). Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество произведена 27.08.2004, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.08.2004 (т. 2, л. д. 23, 24).

В постановлении суда кассационной инстанции от 20.02.2009 указано, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество порождает обязанность покупателя уплачивать арендную плату за земельный участок под объектами недвижимости, предназначенный для их использования (вне зависимости от наличия договора аренды с собственником земли). Таким образом, с 27.08.2004 общество утратило право аренды части земельного участка (площадью 3,9352 га), занятого объектами недвижимости, проданными муниципальному образованию. С этого момента обязательство из договора аренды (в указанной части) прекратилось совпадением должника и кредитора в одном лице (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации). Специфика данного спора заключается в том, что приобретателем недвижимого имущества выступило муниципальное образование, а владельцем объектов недвижимости (пользователем земельного участка, необходимого для их эксплуатации) является муниципальное теплоснабжающее предприятие, которому предоставлены льготы по арендной плате за землю. Однако изложенное не свидетельствует о том, что у общества имелись правовые основания для внесения, а у департамента — для принятия арендной платы за часть участка (площадью 3,9352 га), занимаемого муниципальной недвижимостью (в период после государственной регистрации перехода права собственности на нее за муниципальным образованием).

ОАО «Ростсельмаш» письмом от 20.05.2009 N 140-42 уточнило назначение платежей, произведенных платежными поручениями от 25.03.2004 N 603, от 25.03.2004 N 613, от 21.06.2004 N 026, от 30.06.2004 N 117, от 24.03.2005 N 414, от 20.06.2005 N 951, от 20.09.2005 N 1502, от 15.03.2006 N 288, от 20.06.2006 N 639, и просило считать их уплаченными по договору от 29.05.2003 N 390 «и» за период с 2004 по 2006 год (т. 5, л. д. 38 — 54).

С учетом указаний суда кассационной инстанции в постановлении от 20.02.2009 апелляционный суд проверил обоснованность представленного обществом расчета взыскиваемых денежных сумм, пришел к выводу об удовлетворении требований ОАО «Ростсельмаш» в размере 1 145 032 рублей 19 копеек неосновательного обогащения за период с 27.08.2004 по 12.07.2006 и 240 655 рублей 43 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.08.2004 по 20.08.2007…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.07.2009 по делу N А32-10958/2007

«…Вместе с тем суд неправомерно отказал истцу во взыскании арендной платы за пользование земельным участком в период с 19.06.2004 по 25.11.2004, сославшись на добросовестность ответчика.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент регистрации права собственности предпринимателя на объекты недвижимости) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с 13.02.2003 предприниматель приобрел право аренды земельного участка площадью 75 877 кв. м, ранее принадлежащее ООО «Завод строительных материалов» на основании договора аренды от 02.08.1999 N 273. Последующие действия предпринимателя по оформлению права собственности на спорный земельный участок не влияют на его обязанность по внесению арендных платежей за предшествующий период (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации). Отсутствие в действиях ответчика признаков недобросовестного поведения не влечет освобождение его от обязанности по внесению платежей за земельный участок.

Судебный акт (в части отказа во взыскании арендной платы за пользование участком в период с 19.06.2004 по 25.11.2004), вынесенный при неисследованных обстоятельствах, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При новом рассмотрении дела следует установить размер арендной платы за пользование предпринимателем земельным участком площадью 75 877 кв. м в указанный период; проверить довод ответчика о том, что управление уже обращалось к предпринимателю с требованиями о взыскании платы за пользование земельным участком (т. 2, л. д. 43)…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.04.2009 по делу N А32-25584/2006

«…В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Зарегистрировав за собой право собственности на объекты недвижимости, общество в установленном законом порядке не оформило право аренды земельного участка.

При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что ответчик обязан оплачивать арендную плату за пользование участком с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, поэтому правомерно взыскал в пользу истца неосновательно сбереженные денежные средства…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2014 N Ф09-14575/13 по делу N А50-4487/2013

«…Как следует из материалов дела, основанием для отказа в государственной регистрации договора уступки прав аренды на земельный участок от 13.04.2012 явилось отсутствие заявления о регистрации стороны по сделке — общества «Универмаг Курортный».

Поскольку на момент обращения с заявлением о регистрации договора уступки общество «Универмаг Курортный» было ликвидировано, у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа по указанному мотиву.

Между тем суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что отказом в регистрации договора уступки права и законные интересы заявителей не нарушены.

В силу положений п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования на условиях аренды земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, и необходимым для их использования (п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Поскольку перемена лиц в обязательстве по аренде земельного участка, занятого объектом недвижимости, происходит в силу закона, отказ регистрирующего органа в проведении регистрации договора уступки не нарушает прав заявителей, которые в силу закона являются пользователями земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Таким образом, в удовлетворении заявленных требований о признании отказа регистрирующего органа в регистрации договора уступки судами отказано правомерно…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 02.08.2013 N Ф09-6951/13 по делу N А07-23731/2012

«…В силу п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8611/09 от 27.10.2009).

Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений согласно ст. 420, 421, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

Указанный вывод также подтверждается разъяснением, изложенным в абз. 2 п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы, суды пришли к правильному выводу о том, что в отсутствие у общества «Башприма» как приобретателя объектов недвижимости обязанности вносить изменения в договор аренды земельного участка оснований для представления соответствующих документов при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости не имеется и регистрирующий орган в силу п. 2 ст. 17 Закона о регистрации не вправе требовать их представления.

Исходя из вышеизложенного, обжалуемый ненормативный акт Управления Росреестра не соответствует положениям п. 1 ст. 19 Закона о регистрации, в связи с чем суды правомерно удовлетворили заявленные требования…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 10.02.2010 N Ф09-253/10-С6 по делу N А71-1120/2009

«…Как установлено судами и следует из материалов дела, администрация по договору от 09.06.2005 N 3360 передала в аренду обществу «Ижевский машиностроительный завод», обществу «Концерн «Ижмаш», обществу «Автоштамп», обществу «Металлургический завод «Ижмаш» земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 18:26:032033:0041 общей площадью 537 864 кв. м, расположенный по адресу: г. Ижевск, Воткинское шоссе, 298, под объекты недвижимости, указанные в приложении N 3 к договору. Приложением N 4 к этому договору определены доли соарендаторов в обязательстве по внесению арендной платы пропорционально площади: у общества «Ижевский машзавод» — 10 292 кв. м, у общества «Металлургический завод «Ижмаш» — 520 214 кв. м, у общества «Концерн «Ижмаш» — 2210 кв. м, у общества «Автоштамп» — 5148 кв. м (л. д. 8 — 16 т. 1).

Впоследствии право собственности на часть объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 18:26:032033:0041, перешло от общества «Металлургический завод «Ижмаш» к обществам «Буммаш», «Южуралпромресурс», «Ижевскхиммаш», «Ижевский Арсенал», «Удмуртвторресурс», «Удмуртская лизинговая компания», «Вектор-Авто».

Неисполнение обязанности по внесению платы по договору аренды от 09.06.2005 N 3360 за 3, 4 квартал 2008 года явилось основанием для обращения администрации в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, обоснованно исходили из того, что к ответчикам как покупателям объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, перешло право аренды в отношении участка, которым обладало общество «Металлургический завод «Ижмаш» на основании договора аренды от 09.06.2005 N 3360. Указанное право возникло у ответчиков независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между ними как покупателями недвижимости и собственником земельного участка. В связи с этим на основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчики обязаны вносить арендную плату за пользование земельным участком, а также уплатить пени за просрочку ее внесения (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выводы судов соответствуют требованиям закона, основаны на материалах дела…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 05.11.2009 N Ф09-8548/09-С3 по делу N А50П-178/2009

«…Агентство обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к ИП Носкову А.И. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.10.2002 N 155 в сумме 68 736 руб. 87 коп., пеней в сумме 5224 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 10 425 руб. 10 коп.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.10.2002 между муниципальным образованием «Город Кудымкар» (арендодатель) и обществом «Урал» (арендатор) заключен договор аренды N 155, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду с правом последующего выкупа земельный участок с кадастровым номером 81:07:005 1 005:0001 площадью 33 415 кв. м, расположенный по ул. Автозаправочной в г. Кудымкаре, для размещения производственной базы общества «Урал» на срок до 01.10.2051.

На земельном участке, арендованном по договору от 01.10.2002 N 155, расположены объекты недвижимости: здание трансформаторной подстанции размерами 5,81 м x 5,13 м, подъездная дорога протяженностью 100 м и шириной 5,6 м, здание деревянного склада общей площадью 134,4 кв. м, арочный склад площадью 391,7 кв. м, здание столярного цеха общей площадью 378,2 кв. м, здание лесопильного цеха общей площадью 220 кв. м, здание котельной общей площадью 91 кв. м, гараж общей площадью 920 кв. м, здание конторы площадью 354 кв. м.

Указанные объекты недвижимости были проданы обществом «Урал» обществу «Флора» на основании договоров купли-продажи от 01.10.2004.

Данные объекты, за исключением трансформаторной подстанции, были приобретены ответчиком на основании договоров купли-продажи от 01.08.2007. Государственная регистрация перехода права собственности ответчика на здание столярного цеха общей площадью 378,2 кв. м, здание лесопильного цеха общей площадью 220 кв. м, здание котельной общей площадью 91 кв. м произведена 24.08.2007.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок производственного назначения с кадастровым номером 81:07:005 1 005:0001 общей площадью 33 415 кв. м, расположенный по адресу: г. Кудымкар, ул. Автозаправочная, 3, произведена 24.12.2007.

Агентство, полагая, что ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы за пользование указанным земельным участком за период с 25.08.2007 по 23.12.2007, обратилось в арбитражный суд с заявлением о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за нарушение сроков ее уплаты, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Судом апелляционной инстанции установлено, что ответчик приобрел в собственность объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, который ранее находился у обществ «Урал», «Флора» на правах аренды, в связи с чем сделал правильный вывод о том, что к предпринимателю в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации перешло право аренды соответствующей части этого земельного участка.

Поскольку доказательств внесения платы за пользование землей за период с 25.08.2007 по 23.12.2007 (до государственной регистрации перехода права собственности ответчика на земельный участок) ответчиком не представлено, суд апелляционной инстанции с учетом площади земельного участка, занятого объектами недвижимости, принадлежащими предпринимателю, относительно размера всего земельного участка, правомерно сделал вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 15.09.2010 по делу N А14-18288-2009/612/26

«…Из материалов дела видно, что спорный земельный участок Администрацией города Воронежа по договору был предоставлен ЗАО «Воронежский завод растительных масел» для размещения и эксплуатации производственных помещений указанного лица.

Право собственности на данные помещения, приобретенное ООО «Ника-Плюс» по договорам купли-продажи от 23.10.2006, зарегистрировано в установленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимого для ее использования.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Учитывая приведенные нормы, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что ООО «Ника-Плюс» с момента приобретения прав на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке площадью 4099,0 кв. м., приобрело право на использование данного участка, которое оформлено договором аренды от 20.04.2009 N 893-09/гз…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 24.12.2009 по делу N А09-2934/2009

«…В соответствии с нормами земельного законодательства при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении ВАС РФ от 27.10.2009 N 8611/09.

Таким образом, право аренды земельного участка переходит к приобретателю недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, в силу закона вне зависимости от наличия или отсутствия соответствующего договора аренды (уступки прав аренды)…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 17.07.2008 по делу N А14-1131/2007/37/19

«…В силу ст. 552 ГК РФ (в редакции, действующей на момент принятия оспариваемого постановления) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежавшем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14).

Таким образом, собственники объектов недвижимости в административном здании, расположенном в г. Воронеже, ул. Платонова 8, независимо от наличия оформленных документов на землепользование, в силу упомянутых выше норм закона имеют право пользования той частью земельного участка, которая занята принадлежащей им недвижимостью и необходима для ее эксплуатации, а также исключительное право по своему выбору приобрести указанную часть земельного участка в собственность или оформить право аренды…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 10.07.2008 по делу N А14-11375/2007/624/23

«…В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту же часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе прав собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из вышеприведенной нормы права следует, что приобретатель недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, получает право пользования частью данного земельного участка на тех же правах, что и продавец, а также имеет преимущественное право на приватизацию или аренду названного земельного участка.

Данная позиция также подтверждена Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в п. 14 которого разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежавшем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, ОАО «ВЭКС» Воронежский экскаватор, независимо от наличия оформленных документов на землепользование, в силу упомянутых выше норм закона имеет право пользования той частью земельного участка, которая занята принадлежащей ему недвижимостью и необходима для ее эксплуатации, а также исключительное право по своему выбору приобрести указанную часть земельного участка в собственность или оформить право аренды.

Однако судами не учтено, что также и ОАО «Тяжэкс» имени Коминтерна имеет право пользования оставшейся частью земельного участка, которая занята принадлежащими ему объектами недвижимости, в том числе и на праве аренды.

В этой связи и принимая во внимание, что суды первой и апелляционной инстанций не исследовали данный вопрос, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code