Государственная регистрация перехода права собственности в судебном порядке при ненадлежащем исполнении договора купли-продажи недвижимости

В случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нее, должна возместить другой стороне убытки, которые вызваны задержкой регистрации.

Анализ судебной практики позволяет установить, какие нарушения договора не влияют на удовлетворение требования о государственной регистрации перехода права собственности, а при каких удовлетворение таких требований невозможно.

 

7.1. Вывод из судебной практики: Если продавец объекта недвижимости уклоняется от приема оплаты по договору, то покупатель вправе внести ее в депозит суда и требовать государственной регистрации перехода права собственности в судебном порядке.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.07.2010 по делу N А32-2060/2005

«…Применение в данном случае к спорным правоотношениям норм части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации является правильным, поскольку характерная черта договора купли-продажи — его возмездность, т.е. приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену вещи или, иными словами, продавец получает встречное имущественное удовлетворение.

Из материалов дела следует, что денежная сумма в размере 1 млн рублей в счет оплаты по договору купли-продажи от 02.06.2003 N 2/К-П перечислена истцом на депозитный счет арбитражного суда платежным поручением от 09.07.2007 N 393. Совершенные ответчиком возвраты денежных сумм доказывают наличие с его стороны уклонения от принятия исполнения, уклонение ответчика от исполнения сделки, заключенной с истцом, также подтверждается подписанием договора купли-продажи с Розенбергом В.А., создавшим для истца затруднения в виде необходимости защиты своего нарушенного права. Поскольку ответчик уклоняется от получения денежных средств, единственным возможным для истца способом исполнения обязанности по оплате было перечисление денежных средств на депозит суда, о чем ответчик был информирован еще в 2007 году.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что действующее законодательство не содержит запрета на регистрацию перехода права собственности в отсутствие оплаты приобретенного товара, вывод суда апелляционной инстанции об удовлетворении требований о государственной регистрации перехода права собственности на объекты спорного имущества является верным…»

 

7.2. Вывод из судебной практики: Неполная оплата по договору купли-продажи недвижимости не препятствует вынесению решения о государственной регистрации перехода права собственности, если продавец уклоняется от такой регистрации.

 

Судебная практика:

 

Определение ВАС РФ от 03.03.2011 N ВАС-1763/11 по делу N А64-1521/2010

«…Как установлено судом, между обществом (продавцом) и предпринимателем (покупателем) заключен договор от 20.12.2005 купли-продажи складского помещения общей площадью 120 кв. м по адресу: г. Мичуринск, ул. Революционная, д. 106.

Указанный объект недвижимости передан покупателю по акту приема-передачи от 27.01.2006.

Ссылаясь на уклонение общества от регистрации перехода права собственности на приобретенный объект недвижимости и невозможность регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, предприниматель обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суд, установив, что спорный договор заключен сторонами в соответствии с требованиями действующего законодательства, объект недвижимости передан покупателю по акту, уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности подтверждено материалами дела, с учетом положений пункта 1 статьи 131, пункта 3 статьи 165, пункта 2 статьи 218, пункта 2 статьи 223, пунктов 1 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс), статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление Пленума N 10/22), пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Суд указал на то, что имевшая место, по мнению общества, неполная оплата приобретенного имущества не является основанием для отказа в удовлетворении иска. Продавец вправе требовать оплаты по договору в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Кодекса и уплаты процентов, предусмотренных статьей 395 Кодекса. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Кодекса (пункт 65 Постановления Пленума N 10/22).

Основания, по которым дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определены в статье 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не подлежат расширенному толкованию.

Оценка или переоценка доказательств по делу, равно как и установление новых обстоятельств, не относятся к указанным в названной норме основаниям, по которым судебный акт может быть пересмотрен Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…»

 

  1. Отчуждение недвижимого имущества до приобретения продавцом права на него

 

На практике возможна ситуация, когда на момент заключения договора продавец недвижимости не приобрел право собственности на отчуждаемое имущество.

Как указано в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», отсутствие у продавца недвижимости в момент заключения договора права собственности на имущество — предмет договора — не является основанием для признания такого договора недействительным.

В судебной практике возникают и другие спорные вопросы при заключении договора купли-продажи недвижимости до приобретения продавцом права собственности на нее (до регистрации такого права в ЕГРП).

 

8.1. Вывод из судебной практики: Отсутствие у продавца права собственности на недвижимость в момент заключения договора не является основанием для признания его недействительным. Однако переход права собственности на такое имущество к покупателю не может быть зарегистрирован ранее регистрации права собственности продавца.

 

Примечание: Ранее в судебной практике имелась иная позиция, согласно которой продавец не вправе отчуждать недвижимое имущество до момента государственной регистрации права собственности на него (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.07.2008 по делу N А43-20922/2007-13-618, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.10.2007 по делу N А31-10585/2005-22, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.10.2009 по делу N А05-5229/2009, Постановление ФАС Уральского округа от 06.07.2009 N Ф09-2102/08-С6 по делу N А47-5895/2007-18ГК, Постановление ФАС Уральского округа от 14.01.2009 N Ф09-9655/08-С6 по делу N А07-3930/2007, Постановление ФАС Уральского округа от 15.12.2008 N Ф09-9063/08-С6 по делу N А07-3769/08, Постановление ФАС Уральского округа от 04.09.2008 N Ф09-6309/08-С6 по делу N А71-7186/2007, Постановление ФАС Уральского округа от 21.08.2008 N Ф09-5919/08-С6 по делу N А76-1274/2008, Постановление ФАС Уральского округа от 21.08.2008 N Ф09-5915/08-С6 по делу N А76-1276/2008, Постановление ФАС Уральского округа от 21.08.2008 N Ф09-5903/08-С6 по делу N А76-1281/2008, Постановление ФАС Центрального округа от 15.06.2009 по делу N А14-16199-2006/698-30, Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа по итогам заседания Совета от 08.06.2007 в г. Саранске, одобренные Президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 14.06.2007 N 5).

 

Судебная практика:

 

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

«…В связи с тем что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09 по делу N А07-4014/2008-А-РСА

«…Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации…»

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 18.09.2013 по делу N А40-27589/2008

«…В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 1 Постановления N 54 разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно пункту 5 Постановления N 54 требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика — продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Суды обеих инстанций правильно установили фактические обстоятельства дела и определили правую природу правоотношений между Чепурным А.А. и ЗАО «Энергостройкомплект-М», вытекающих из договора от 24.03.2005 N ИДн324/2, как обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем, а поэтому то обстоятельство, что право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, за продавцом не было зарегистрировано, в соответствии с подлежащими применению нормами права с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении N 54, не позволяло удовлетворить предъявленное продавцу требование о признании права собственности за покупателем в судебном порядке, а поэтому в удовлетворении такого требования следовало отказать.

На основании изложенного обжалуемые судебные акты как принятые при неправильном применении норм материального права подлежат отмене с принятием судом кассационной инстанции судебного акта об отказе в удовлетворении требования…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.09.2010 по делу N А12-21653/2009

«…Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.08.2009 ИП Григорян Г.О. обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание сторожки, расположенное по адресу: г. Волгоград, улица Козловская, 59 на основании договора купли- продажи от 07.04.2003 N ДИ-2 здания сторожки (КПП) площадью 6,2 кв. м, заключенного с ОАО «Волгоградский комбинат хлебопродуктов» (Продавец).

Поскольку данные о регистрации права собственности ОАО «Волгоградский комбинат хлебопродуктов», в силу пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) на указанный выше объект в ЕГРП отсутствовали, заявление о государственной регистрации права собственности и иные документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации права, а также отсутствие заявления о государственной регистрации перехода права от продавца, Управление Росреестра 06.08.2009 в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 19 Закона о регистрации приостановило государственную регистрацию сроком на один месяц.

Сообщением от 02.10.2009 N 01/130/2009-403 на основании пункта 2 статьи 19, абзаца 9 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации ИП Григоряну Г.О. отказано в государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

При новом рассмотрении дела суду следует дать надлежащую оценку указанным выше обстоятельствам, в том числе доводам, изложенным в кассационной жалобе и с учетом установленных обстоятельств разрешить спор по существу, правильно применив нормы материального и процессуального права…»

 

8.2. Вывод из судебной практики: Договор купли-продажи недвижимости действителен, несмотря на то что в ЕГРП не зарегистрировано право собственности продавца на отчуждаемые объекты, если договор фактически исполнен, указанное право продавца впоследствии зарегистрировано и наличие такого права на момент совершения сделки никем не оспаривалось.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2010 N Ф09-306/10-С6 по делу N А50-17575/2009

«…Общество «Продсервис» (продавец) и общество «Заря» (покупатель) 04.12.2006 заключили договор купли-продажи, по условиями которого продавец обязался продать, а покупатель — купить объекты недвижимого имущества, перечисленные в приложении N 1 к договору. Перечень объектов недвижимости, указанных в данном приложении, совпадает с перечнем объектов, ранее приобретенных обществом «Продсервис» у общества «Фирма Уралгазсервис». В тот же день указанное имущество, согласно акту приема-передачи, передано обществу «Заря», которое в установленные договором сроки исполнило обязанность по его оплате.

Право собственности на указанные объекты (за исключением омшаника, пристроя и здания молочного цеха) зарегистрировано обществом «Продсервис» 04 — 05.06.2009.

Общество «Продсервис», ссылаясь на то обстоятельство, что право собственности на отчуждаемые объекты недвижимости зарегистрировано им после заключения договора купли-продажи от 04.12.2006, а в силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом принадлежит только собственнику, обратилось в суд с иском о признании данного договора недействительным.

Судами установлено, что обществом «Продсервис» проданы обществу «Заря» те же объекты недвижимости, которые незадолго до оспариваемой сделки приобретены им у общества «Фирма Уралгазсервис», право собственности которого, в свою очередь, было зарегистрировано на основании акта передачи основных средств от колхоза им. Ленина агроассоциации «Заря» от 30.03.1992. Между тем фактически спорные объекты недвижимости из владения общества «Заря» никогда не выбывали, поскольку последнее являлось подсобным хозяйством общества «Фирма Уралгазсервис» и имущество изначально находилось у общества «Заря» для осуществления производственного процесса. Указанные обстоятельства подтверждаются также имеющимся в материалах дела протоколом заседания совета директоров общества «Продсервис» от 01.12.2006 N 20, из которого следует, что недвижимое имущество, подлежащее отчуждению обществу «Заря», находится у последнего и используется им.

Принимая во внимание также, что оспариваемый обществом «Продсервис» (продавец) договор купли-продажи фактически исполнен сторонами, право собственности продавца в отношении отчужденного недвижимого имущества впоследствии подтверждено его государственной регистрацией и его наличие на момент совершения сделки купли-продажи никем не оспаривалось, суды с учетом принципа правовой определенности и стабильности гражданского оборота пришли к выводу, что при данных обстоятельствах отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влечет недействительности оспариваемого договора.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено…»

 

8.3. Вывод из судебной практики: Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость, которая является частью сложной вещи, находящейся в его собственности, не свидетельствует о том, что указанное лицо не вправе распоряжаться такой частью, и не влечет недействительности договора купли-продажи сложной вещи.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.09.2010 по делу N А53-18802/2007

«…Система водоснабжения относится к числу тех сооружений, которые обеспечивают непрерывное функционирование подсоединенных к ней объектов недвижимости, в том числе их пожарную безопасность. В то же время система водоснабжения не имеет самостоятельного хозяйственного назначения без зданий и сооружений, которые к ней присоединены, то есть носит исключительно служебный характер.

Согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Различия между указанными вещами состоят в том, что главная вещь может использоваться по назначению и без принадлежности, а принадлежность по этому общему для них назначению без главной вещи использоваться не может. Главная вещь имеет самостоятельное значение, а принадлежность лишь призвана ей служить (обслуживать).

Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 61644:04 0502:0014 отсутствуют здания (сооружения), принадлежащие заводу, технологические присоединение объектов недвижимости ответчика к внутриплощадочным сетям водоснабжения, переданным обществу, отсутствует, следовательно, данные сети обслуживают исключительно объекты общества и являются собственностью последнего в силу статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации и заключенных договоров купли-продажи объектов недвижимости.

Таким образом, поскольку система внутреннего водоснабжения территории, занятой зданиями и сооружениями общества, является собственностью последнего по правилам статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорные резервуары чистой воды, входящие в состав системы внутреннего водоснабжения, принадлежат обществу как части сложной вещи в силу статьи 134 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Завод являлся собственником указанных резервуаров в силу сделки по приватизации имущества независимо от государственной регистрации его права на данные объекты как недвижимые вещи в порядке Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Отсутствие государственной регистрации права собственности завода на спорные резервуары на момент заключения договоров купли-продажи с обществом и передачи соответствующих объектов не свидетельствует об отсутствии у продавца права распоряжения резервуарами в составе системы внутреннего водоснабжения, переходящей к истцу по условиям договоров купли-продажи и в порядке статей 134, 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не влечет недействительности соответствующих договоров купли-продажи…»

 

8.4. Вывод из судебной практики: Отсутствие государственной регистрации права хозяйственного ведения в момент заключения договора купли-продажи недвижимости не является основанием для признания такого договора недействительным, если продавец наделен правом хозяйственного ведения и собственник согласен на отчуждение имущества.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.07.2007 N Ф08-4311/2007 по делу N А61-1006/2006-12

«…ООО «Спорттовары» (далее — общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству имущественных отношений Республики Северная Осетия-Алания (далее — министерство), Специализированному эксплуатационному государственному унитарному предприятию (СЭГУП) и индивидуальному предпринимателю Кулумбеговой Л.А. о признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 210 кв. м, расположенные по адресу: г. Владикавказ, пр. Мира, 10, и закреплении за истцом дополнительных площадей в счет стоимости произведенных улучшений; признании недействительной государственной регистрации за СЭГУП права хозяйственного ведения на нежилые помещения площадью 530 кв. м, расположенные по тому же адресу; признании недействительными торгов по продаже нежилых помещений общей площадью 530 кв. м и договора купли-продажи от 25.07.2006, заключенного на торгах СЭГУП и Кулумбеговой Л.А., с применением последствий недействительности сделки…

Условие о согласии собственника на отчуждение унитарным предприятием недвижимого имущества, находящегося в его хозяйственном ведении, соблюдено. Требования общества о признании незаконными распоряжений министерства от 03.12.2004 N 335 о закреплении за СЭГУП на праве хозяйственного ведения нежилых помещений в здании по пр. Мира, 10, и от 14.04.2005 N 109 о даче СЭГУП согласия на их реализацию были предметом рассмотрения по другому делу и признаны необоснованными.

Таким образом, в деле отсутствуют обстоятельства, влекущие ничтожность заключенного с Кулумбеговой Л.А. договора от 26.07.2005. Отсутствие у продавца на момент заключения договора государственной регистрации права хозяйственного ведения также не влечет недействительности сделки, поскольку в силу части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации данное препятствие для регистрации перехода права собственности на недвижимость устранимо путем принятия соответствующего решения судом при уклонении от государственной регистрации одной из сторон либо путем добровольного совершения продавцом необходимых действий. В данном случае собственник имущества и его продавец добровольно устранили препятствие для регистрации перехода права собственности, зарегистрировав за продавцом право хозяйственного ведения после сделки. Определяющим в этих отношениях является наличие воли собственника, подтвердившего факт наделения СЭГУП правом хозяйственного ведения и правом отчуждения имущества, в связи с чем общество не может быть отнесено к числу указанных в статье 166 Кодекса лиц, заинтересованных в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, так как при распоряжении собственником своим имуществом права общества не затронуты…»

 

  1. Обстоятельства, препятствующие государственной регистрации перехода права собственности

 

Переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору ее купли-продажи подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ. Анализ судебной практики позволяет выявить обстоятельства, препятствующие такой регистрации.

Кроме того, на практике стороны обращаются в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости, несмотря на то что такая регистрация не предусмотрена законодательством. В этом случае суды признают законным отказ указанного органа в регистрации договора.

По вопросу о том, какие обстоятельства не свидетельствуют об уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и, следовательно, исключают удовлетворение соответствующего иска покупателя, см. п. 2 материалов к ст. 551 ГК РФ.

 

9.1. Вывод из судебной практики: Если после заключения договора купли-продажи недвижимости объект был самовольно реконструирован покупателем, то его иск о регистрации перехода права собственности на измененный объект не подлежит удовлетворению.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.01.2009 по делу N А65-6131/2008

«…ООО «Мир» обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО «Квинта-Петролиум» о понуждении ответчика к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество — торговое строение — магазин, кадастровый номер 16:30:15 03 04:0024:0006, общей площадью 983,4 кв. м.

По договору купли-продажи N 85/07 от 06.07.2007 г. ООО «Мир» приобрело у ООО «Квинта-Петролеум» торговое строение (магазин), кадастровый номер 16:30:15 03 04:0024:0006, общей площадью 983,4 кв. м. Указанное недвижимое имущество было передано продавцом покупателю по акту от 06.07.2007 г.

Однако покупатель заявил требование о государственной регистрации перехода права собственности на строение площадью 1007,8 кв. м, не представив при этом доказательств правомерности увеличения площади объекта недвижимости.

Отказывая в понуждении общества с ограниченной ответственностью «Квинта-Петролуем» (продавец) к государственной регистрации права собственности на торговое строение — магазин, кадастровый номер 16:30:15:03:04:0024:0006, общей площадью 1007,8 кв. м, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Нижнекамский район, п.г.т. Камские Поляны, Пионерская база, суд исходил из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, представленного технического паспорта на строение, из которого следует, что площадь строения составляет 1007,8 кв. м, и, следовательно, приобретенный по договору от 06.07.2007 объект площадью 983,4 кв. м. в натуре отсутствует.

При этом довод общества с ограниченной ответственностью «Мир» о том, что кадастровый номер объекта не изменился, а площадь изменилась в связи со строительством пристроя в виде тамбура пл. 33,6 кв. м, был отклонен судом с учетом положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Коллегия выводы суда находит не противоречащими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Довод заявителя кассационной жалобы — общества с ограниченной ответственностью «Квинта-Петролуем» о несогласованности предмета договора купли-продажи N 85/07 от 06.07.2007 был предметом оценки суда, который установил, что оспоренный договор содержит все существенные условия, необходимые для договора подобного типа…»

 

9.2. Вывод из судебной практики: Внесение в реестр сведений об аресте имущества препятствует государственной регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи заключен до наложения ареста.

 

Примечание: До размещения Постановления Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 6343/08 по делу N А59-2533/02-С23 в судебной практике существовала и противоположная позиция (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 по делу N А56-17973/2006).

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 6343/08 по делу N А59-2533/02-С23

«…Как установлено судами, компания (продавец) и общество «Турсервис» (покупатель) заключили договор от 29.03.2001 N 29/03/01 купли-продажи производственного авторемонтного здания общей площадью 5734,2 кв. метра, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, просп. Мира, д. 58.

Определениями Южно-Сахалинского городского суда от 15.05.2001 и 21.06.2001 по делу N 2-4074 были приняты обеспечительные меры в виде ареста всего имущества компании и запрета ее генеральному директору Гусевскому П.Я. распоряжаться им (за исключением осуществления операций по уплате налогов, выплате заработной платы работникам компании, оплате коммунальных услуг).

Названным судом 22.06.2001 выдан исполнительный лист.

Судебным приставом-исполнителем службы судебных приставов Управления Министерства юстиции Российской Федерации по Сахалинской области 25.06.2001 возбуждено исполнительное производство N 17555, и 26.06.2001 на имущество компании наложен арест.

В соответствии с упомянутым договором купли-продажи продавец передал покупателю здание по акту приема-передачи от 06.09.2001. Право собственности общества «Турсервис» на здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр) 10.10.2001.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент принятия обеспечительных мер договор купли-продажи уже был заключен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Если иное не предусмотрено Кодексом, договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества.

Внесение в реестр сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста. В случае передачи имущества и регистрации перехода права собственности на него после наложения ареста, но до внесения соответствующей записи в реестр передача имущества может быть признана неправомерной, если будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об аресте этого имущества.

В связи с отсутствием в реестре сведений об аресте нежилого здания в момент его передачи обществу «Турсервис» и регистрации перехода права собственности на него суд апелляционной инстанции отказал в иске, признав недоказанными обстоятельства, свидетельствующие о том, что в момент передачи здания или регистрации перехода права собственности на него общество «Турсервис» знало или должно было знать о наложении ареста на здание.

Поскольку обжалуемые постановления судов апелляционной и кассационной инстанций не противоречат материалам дела и действующему законодательству, они подлежат оставлению без изменения…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 18.08.2010 N ВАС-10233/10 по делу N А52-5406/2009

«…Индивидуальный предприниматель Гультяева Ирина Леонидовна (далее — предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Псковской области с иском к закрытому акционерному обществу «Псковсинтезнефть» (далее — общество) о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 140,8 кв. метра, кадастровый номер 60:27:050105:39:73-А:1005, расположенное по адресу: г. Псков, Рижский пр., д. 49, помещение 1005.

Как установлено судами, между обществом (продавец) и предпринимателем Гультяевой И.Л. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 19.03.2009, предметом которого являлось нежилое помещение N 1005 площадью 140,8 кв. метра с кадастровым номером N 60:27:050105:39:73-А:1005, расположенное по адресу: г. Псков, Рижский пр., д. 49.

Сообщением от 06.08.2009 N 01/034/2009-138 управление уведомило предпринимателя об отказе в государственной регистрации в связи с наличием ограничений права собственности продавца в отношении данного помещения.

Ссылаясь на то, что продавец недвижимости неправомерно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, общество обратилось в суд с требованием, основанным на положениях статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако в ходе рассмотрения данного дела судами было установлено, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены записи об ограничениях (обременениях) права общества на указанный объект недвижимости в виде запрета производить регистрацию сделок, связанных с отчуждением объекта недвижимости (01.04.2009), ареста (15.07.2009), а также запрета совершать сделки с указанным имуществом (14.09.2009).

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности такая регистрация производится управлением в соответствии с решением суда.

Исходя из того что наличие указанных ограничений в соответствии с положениями статьей 13 и 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является препятствием для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимого имущества к предпринимателю, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного по настоящему делу требования.

…в передаче дела N А52-5406/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Псковской области от 28.12.2009, постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.05.2010 отказать…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 05.09.2007 N Ф09-7185/07-С6 по делу N А76-1278/2007

«…Общество «Уралстройпроект», полагая, что индивидуальный предприниматель Рыжий Д.С. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на указанные в договоре купли-продажи от 20.03.2006 объекты недвижимости, обратилось в арбитражный суд с данным иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что договор купли-продажи от 20.03.2006 является заключенным и сторонами исполнен, однако на указанное в данном договоре недвижимое имущество наложен арест, в силу чего государственная регистрация перехода права собственности как заключительная стадия реализации (распоряжения) имуществом противоречит закону.

Данные выводы судов являются правильными и соответствуют материалам дела.

В соответствии с п. 2 ст. 51 Закона «Об исполнительном производстве» арест имущества должника состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости — ограничения права пользования имуществом, его изъятия или передачи на хранение. Виды, объемы и сроки ограничения определяются судебным приставом-исполнителем в каждом конкретном случае с учетом свойств имущества, значимости его для собственника или владельца, хозяйственного, бытового или иного использования и других факторов.

Согласно имеющемуся в материалах дела постановлению Центрального районного отдела судебных приставов г. Челябинска от 11.12.2006 N 22357/1 на имущество Рыжего Д.С., в том числе спорное, на основании выданного Центральным районным судом г. Челябинска исполнительного листа от 07.11.2006 N 2-2317 наложен арест (т. 2, л. д. 18 — 20). Государственная регистрация ареста произведена 21.12.2006 (т. 2, л. д. 6 — 14).

Материалами дела подтверждается, что и на нежилое здание СТК, которое входит в договор купли-продажи от 20.03.2006, на основании выданных Центральным районным судом г. Челябинска исполнительных листов 06.12.2006 и 30.01.2007 также был наложен арест (т. 2, л. д. 15, 16).

С учетом того что на спорное имущество обращено взыскание по решениям суда общей юрисдикции, судебные акты которых в силу п. 2 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса являются обязательными для всех органов государственной власти и местного самоуправления и подлежат неукоснительному исполнению на территории Российской Федерации, судами сделан правильный вывод о том, что государственная регистрация перехода права собственности на указанные в исковом заявлении объекты недвижимости противоречит закону…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code