Требования о признании права собственности на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи, при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору ее купли-продажи подлежит государственной регистрации. Пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. На практике стороны не всегда оформляют переход права собственности на объект недвижимости, в связи с чем покупатели обращаются в суд с требованием о признании такого права. Анализ судебной практики позволяет выявить последствия предъявления указанного требования.

 

6.1. Вывод из судебной практики: Требование покупателя о признании права собственности на недвижимость не подлежит удовлетворению, если договор заключен после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, а государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость не была произведена.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 24.11.2009 N 10602/09 по делу N А40-59165/08-64-233

«…Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.02.2009 требование общества «Аргументы и факты» удовлетворено в части требования о признании права собственности на указанный объект недвижимого имущества, в части требования к управлению регистрационной службы отказано. Организации «ЭПИЦентр» в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 28.07.2009 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре названных судебных актов в порядке надзора организация «ЭПИЦентр» просит отменить их в части удовлетворения требования истца и отказа в удовлетворении встречного иска ответчика, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права.

В отзыве на заявление общество «Аргументы и факты» просит оставить судебные акты без изменения.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене в части удовлетворения требования о признании права собственности на объект недвижимого имущества по следующим основаниям.

Кроме того, как следует из материалов дела и объяснений представителей сторон, общество «Аргументы и факты» обращалось к организации «ЭПИЦентр» как стороне по сделке с требованием об обязании ее предоставить в управление регистрационной службы документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на здание, однако впоследствии отказалось от иска. Производство по делу было прекращено (определение Арбитражного суда города Москвы от 06.06.2008 по делу N А40-16276/08-53-180), что в силу части 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исключает повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям.

Таким образом, в данном случае, хотя договор купли-продажи здания был заключен между истцом и ответчиком и истец уплатил ответчику предусмотренную договором цену, право собственности на здание у него не возникло из-за несоблюдения правил о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, установленных Кодексом и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Поскольку истец, обратившись в суд с требованием о признании права собственности на здание, по существу просил суд признать за ним право, отсутствующее у него на момент предъявления иска, оснований для удовлетворения данного требования не имелось.

При таких обстоятельствах судебные акты в части удовлетворения требования о признании права собственности на объект недвижимости нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 16.08.2012 N ВАС-11175/12 по делу N А65-18016/2011

«…Как следует из судебных актов, принятых по делу, и заявления предпринимателя об их пересмотре в порядке надзора, между предпринимателем и ответчиками был заключен договор купли-продажи от 10.12.2001 объекта недвижимости, ответчик (продавец) передал продаваемый объект истцу (покупателю), а истец его оплатил. Однако, как не отрицает сам предприниматель, до настоящего времени переход права собственности на этот объект не был зарегистрирован из-за действий ответчика.

Принимая во внимание правила статей 8, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснения, изложенные в пунктах 11 и 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22), у судов отсутствовали основания для удовлетворения требования предпринимателя о признании права собственности на соответствующее недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 61 Постановления N 10/22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации)…»

 

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.06.2010 по делу N А38-1906/2009

«…Как усматривается из материалов дела и установил суд, Кооператив (продавец) и Предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.05.2007, в том числе склад 1981 года постройки остаточной стоимостью 18 240 рублей 69 копеек.

По акту приема-передачи от той же даты продавец передал имущество покупателю. Покупатель исполнил обязательство по оплате стоимости недвижимости.

Предприниматель посчитал, что является собственником недвижимости на основании договора купли-продажи от 08.05.2007, и обратился в арбитражный суд с иском о признании за ним права собственности на это имущество и признании недействительным зарегистрированного права собственности Кооператива.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу пункта 2 статьи 8 Кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 1 статьи 551 Кодекса также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Следовательно, заявив иск о признании права собственности на приобретенное по договору купли-продажи недвижимое имущество, Предприниматель должен был доказать, что право собственности на недвижимость, являвшееся предметом договора, возникло у него.

В данном случае, хотя договор купли-продажи здания оформлен между истцом и ответчиком и истец уплатил ответчику предусмотренную договором цену, право собственности на здание у него не возникло из-за несоблюдения правил о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, установленных Кодексом и Законом о регистрации.

Более того, в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на основании договора от 08.05.2007 или обращения истца в регистрирующий орган по данной сделке. В случае когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Кодекса). Истец не заявил такого требования.

Таким образом, с учетом названных конкретных обстоятельств у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения требования о признании права собственности, поскольку у него отсутствовало соответствующее право на момент предъявления иска…»

 

Восточно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.09.2010 по делу N А74-513/2010

«…Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Величко Михаил Михайлович обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к администрации муниципального образования Московский сельсовет (далее — администрация) о признании права собственности на объекты недвижимого имущества — склад цемента площадью 267,9 кв.м (литер Б) и бокс площадью 197,2 кв.м (литер В), расположенные по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, село Московское, улица Согринская, 23, 23 «Б» соответственно.

Гражданским законодательством установлено, что право собственности является вещным. Иск о признании права собственности — это вещно-правовое требование, которое может быть заявлено собственником индивидуально-определенной вещи, права на которую оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи (констатация собственника имущества перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество).

Поскольку истец, считающий себя собственником спорных зданий, как сторона по договору купли-продажи фактически ими владеет, но не обладает на них зарегистрированным правом, а продавец ликвидирован и исключен из реестра юридических лиц, апелляционный суд правомерно указал на то, что вопрос о наличии оснований для возникновения у истца права собственности на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении иска о государственной регистрации сделки и переходе права собственности с возможным применением к спорным правоотношениям по аналогии пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, вывод апелляционного суда об отказе в иске является правильным…»

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.06.2009 N Ф03-2565/2009 по делу N А51-10785/2008

«…Общество с ограниченной ответственностью «АМК Консалтинг» (далее — ООО «АМК Консалтинг») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к администрации Дальнегорского городского округа (далее — администрация) о признании права собственности на здание кормоцеха, общей площадью 158,5 кв.м, с пристройкой, общей площадью 117,9 кв.м, расположенное по адресу: город Дальнегорск, с. Сержантово, улица Луговая, дом 18.

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, апелляционный суд исходил из возможности государственной регистрации перехода права собственности по сделке, одна сторона которой ликвидирована по решению суда, вынесенному на основании применяемого по аналогии закона. При этом суд указал на то, что законодатель не ограничивает срок, в течение которого стороны по сделке могут обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку основанием предъявленного ООО «АМК Консалтинг» требования фактически является невозможность осуществления государственной регистрации права в связи с ликвидацией ОАО «Агрофирма Дальнегорская», а не оспаривание данного права другими лицами, суд правомерно признал избранный ООО «АМК Консалтинг» способ защиты нарушенных прав ненадлежащим…»

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 08.08.2012 по делу N А40-120551/11-113-1066

«…В соответствии с нормами действующего законодательства право собственности покупателя на приобретенное по сделке недвижимое имущество не может быть признано в судебном порядке при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в соответствии с положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку суд не может заменить собой государственный регистрирующий орган.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, юридические лица являются собственниками имущества, приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества. При этом в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Право собственности у истца на спорные объекты могло возникнуть только с момента государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты, а поскольку право собственности истца на указанные в исковом заявлении объекты недвижимости зарегистрировано не было, то исковые требования о признании права собственности на данные объекты недвижимости по заявленным основаниям не могут быть признаны обоснованными.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, предъявляя иск о признании права собственности, истец наряду с другими обстоятельствами должен доказать факт и основания возникновения у него такого права, а также наличие между ним и ответчиком спора в отношении данного права…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.11.2008 по делу N А06-3248/08

«…Открытое акционерное общество грузовая компания «Армада» (далее ОАО ГК «Армада») обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Союз-Мал» (далее ООО «ПКФ «Союз-Мал») о признании права собственности на объект недвижимого имущества — железнодорожный путь длиной 384 п/метра, литера 90, расположенный по адресу: г. Астрахань, ул. Мосина, 1а.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации. Необходимость государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости предусмотрена статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно части второй той же статьи исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Поскольку государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество за ОАО ГК «Армада» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.12.2006 произведена не была, то в силу изложенных выше положений гражданского законодательства он не стал собственником данного имущества.

Из изложенного выше следует, что истцом в нарушение статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации выбран неверный способ защиты.

Кроме того, истцом подан настоящий иск в нарушение ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных оспариваемых прав и законных интересов.

Следовательно, надлежащим способом защиты является требование о государственной регистрации права на вещь ввиду уклонения стороны договора от такой регистрации (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истец не лишен права обратиться в суд с данным требованием.

При принятии решения судом апелляционной инстанции исследованы все обстоятельства дела, и им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки выводов суда не имеется, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Учитывая изложенное, постановление законно, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.04.2012 по делу N А21-2474/2011

«…Индивидуальный предприниматель Хидирян Владимир Рудикович, ОГРНИП 309391410400020, обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к открытому акционерному обществу «Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов», ОГРН 1053915512122, место нахождения: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, п. Заостровье (далее — Общество), о признании за истцом права собственности на земельный участок общей площадью 3000 кв. м с кадастровым номером 39:05:040601:115, расположенный по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, п. Заостровье.

Индивидуальный предприниматель Хидирян В.Р. и Общество в лице внешнего управляющего Сергейчука Степана Степановича подписали договор от 07.02.2011 купли-продажи будущей недвижимой вещи — спорного земельного участка по цене 1000 руб., подлежащей уплате в течение трех дней после передачи земельного участка и подписания передаточного акта. В соответствии с пунктом 7 указанного договора Общество обязано передать Хидиряну В.Р. земельный участок не позднее 45 дней с момента заключения договора.

Право собственности на имущество возникает по основаниям, предусмотренным статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку обстоятельства, с которыми истец связывает возникновение у него права собственности на земельный участок, имели место после вступления в силу Закона о государственной регистрации и право собственности на земельный участок может считаться возникшим только с момента государственной регистрации, суды правомерно, исходя из статей 8, 12, 131, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали в иске о признании права ввиду непредставления предпринимателем надлежащих доказательств возникновения у него заявленного права…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.03.2011 по делу N А32-6361/2010

«…ООО «Михайловский перевал» (далее — истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Геленджик (далее — ответчик, администрация) о признании права собственности на здание электростанции, инвентарный N 14943, расположенное по адресу: г. Геленджик, с. Пшада, ул. Сухумское шоссе 1475 км + 100 м б/н, общей площадью 325,6 кв. м (уточненные исковые требования).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2010 решение от 29.10.2010 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Отменяя решение суда, апелляционная инстанция указала, что истцом избран неверный способ защиты права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Кодекса в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09, в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Поскольку ЗАО агрофирма «Михайловский перевал» ликвидировано, обязательства по договору сторонами исполнены в полном объеме, суд апелляционной инстанции применительно к названным положениям Закона правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований…»

 

6.2. Вывод из судебной практики: Исковое требование покупателя о признании права собственности на недвижимое имущество, которое подлежит передаче по договору купли-продажи будущей вещи, квалифицируется как требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора.

 

Судебная практика:

 

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

«…5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества)…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 15961/11 по делу N А56-70717/2010

«…По условиям договора от 25.12.2009 N 6-Н, послужившего основанием для обращения в суд с настоящим иском, общество «БалтСтройИнвест» в обмен на право получения помещений в возводимом многоквартирном жилом доме приняло на себя обязательство осуществить финансирование строительства этого объекта в сумме 8 369 995 рублей. В свою очередь, общество «РМК-Строй», осуществляя функции застройщика, обязалось передать обществу «БалтСтройИнвест» по акту приема-передачи причитающиеся помещения в течение двух месяцев после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Таким образом, обязанности общества «БалтСтройИнвест» по финансированию строительства объекта недвижимости противопоставляется обязанность общества «РМК-Строй» по передаче этому лицу согласованных в договоре от 25.12.2009 N 6-Н нежилых помещений. Исходя из характера встречных предоставлений по договору, а также существа взаимных прав и обязанностей в рамках возникшего между сторонами правоотношения и принимая во внимание положения постановления от 11.07.2011 N 54, суд кассационной инстанции счел, что заключенный договор по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Несмотря на то что общество «БалтСтройИнвест» имеет лишь обязательственное право требовать предоставления недвижимого имущества в порядке исполнения договора от 25.12.2009 N 6-Н, оно заявило иск о признании своего права собственности на соответствующие помещения, допустимый при установленных по делу обстоятельствах.

По смыслу пункта 5 постановления от 11.07.2011 N 54 при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.

Так как общество «РМК-Строй» в нарушение условий договора от 25.12.2009 N 6-Н не исполнило обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования общества «БалтСтройИнвест», по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, суд кассационной инстанции обоснованно квалифицировал данный иск как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности общества «РМК-Строй», находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещается указанное помещение, не регистрировалось.

Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Учитывая позицию законодателя, выраженную во введенных впоследствии специальных нормах материального права, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства спора, в том числе факт нахождения ответчика на стадии конкурсного производства, Президиум применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве приходит к выводу о том, что отсутствие зарегистрированного права собственности общества «РМК-Строй» на подлежащие передаче истцу помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленного по настоящему делу требования.

Поскольку общество «БалтСтройИнвест» вправе требовать вынесения судебного акта о государственной регистрации перехода права собственности по договору от 25.12.2009 N 6-Н, оспариваемые постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат оставлению без изменения…»

 

6.3. Вывод из судебной практики: Предъявление в суд требования о признании права собственности на купленную недвижимость вместо требования о государственной регистрации перехода права собственности в порядке п. 3 ст. 551 ГК РФ не является основанием для отказа в иске.

 

Примечание: В п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 указано, что предъявленные покупателем требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании его у продавца квалифицируются как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.10.2010 N 4502/10 по делу N А79-4623/2009

«…Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Чувашский государственный педагогический университет имени И.Я. Яковлева» (далее — университет) обратилось с иском к закрытому акционерному обществу «Строительная компания «Центр» (далее — общество «Центр», общество) о признании недействительными государственной регистрации права собственности и свидетельства о праве собственности ответчика на квартиру N 102, находящуюся по адресу: г. Чебоксары, ул. Академика Крылова, д. 3, а также о признании права федеральной собственности и признании за университетом права оперативного управления на указанную квартиру (с учетом уточнения иска в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Стороны подписали также договор от 28.02.2005 N 368, в котором определили индивидуальные признаки квартиры, подлежащей передаче университету, согласовали ее цену и порядок передачи.

Между тем право собственности на эту квартиру Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 19.02.2009 зарегистрировано на основании акта государственной приемочной комиссии от 01.09.2006 за обществом «Центр», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 21 АА N 604287.

В данном случае между университетом и обществом «Центр» возникли договорные отношения.

Применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует: если одна из сторон договора уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

По существу, в настоящем случае и требование о признании права собственности, и требование о государственной регистрации права собственности преследуют одну материальную цель — зарегистрировать право лица, получившего вещь по договору, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, применительно к рассматриваемому спору надлежащим способом защиты права является иск о государственной регистрации перехода права собственности.

По мнению суда, исходя из смысла пункта 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции неправомерно отказал в иске, не рассмотрев спор по существу требований истца.

Обжалуемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.

Дело подлежит направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Примечание: При вынесении приведенного ниже Постановления было учтено, что у судов нижестоящих инстанций отсутствовали сомнения в добросовестности приобретения имущества.

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 N 9032/11 по делу N А04-7559/2009

«…Договоры от 25.08.2008 N 01 — N 06, на которых основывает свое право истец, являются договорами купли-продажи недвижимости, в отношении которых гражданское законодательство не содержит требования о государственной регистрации в подтверждение их заключенности.

Исходя из этих положений постановления N 10/22, суды в целях надлежащего разрешения возникшего между сторонами спора должны были учесть, что общество, заявляя иск, преследовало интерес, направленный на регистрацию перехода к нему права собственности на приобретенные им объекты на основании указанных выше договоров. Ввиду ликвидации продавца истец был лишен возможности обратиться за регистрацией в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.

Между тем отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения, о чем Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указывал в том числе в постановлении от 27.05.2003 N 1069/03.

Впоследствии в пункте 62 постановления от 29.04.2010 N 10/22 было определено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд, и в резолютивной части решения суд может при удовлетворении требования обязать регистрационный орган зарегистрировать переход права собственности.

Общество до принятия постановления от 29.04.2010 N 10/22 согласно сложившейся в тот момент судебной практике уже обращалось в арбитражный суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности (дело N А04-608/2009), и при повторном рассмотрении этого дела ему было отказано в иске с указанной выше мотивировкой.

Учитывая неоднократные обращения общества в суд для защиты своих прав, изложенные ранее основания для отказа в удовлетворении заявленных им исков, а также принимая во внимание отсутствие у судов сомнений в добросовестности приобретения упомянутого имущества на публичных торгах, Президиум полагает возможным рассмотреть по существу заявленное обществом требование о признании права собственности на объекты недвижимости.

Иной подход, по мнению Президиума, не обеспечивает должной защиты приобретателя имущества с публичных торгов и при названных обстоятельствах не соответствует целям судопроизводства, предусмотренным статьей 3 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку заключенные обществом сделки соответствуют закону, представлены доказательства их исполнения, то есть оплаты приобретенных объектов и фактического владения ими, иск в силу статьи 8, пункта 2 статьи 218, статьи 549 Гражданского кодекса подлежит удовлетворению.

Наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о праве собственности муниципального образования «Город Белогорск» на спорные объекты недвижимости не может повлиять на вывод о принадлежности имущества обществу на основании совершенных им сделок, поскольку объекты с 2006 года находились у продавца на праве хозяйственного ведения и были выставлены на продажу как имущество муниципального образования «Белогорский район Амурской области». Более того, указанные записи о праве собственности муниципального образования «Город Белогорск» на пять объектов недвижимости были внесены после приобретения их обществом по упомянутым сделкам, и ответчик до заключения названных сделок не предъявлял иски, направленные на истребование объектов. В отношении здания конторы, право собственности на которое было зарегистрировано за муниципальным образованием «Город Белогорск» в 2006 году на основании решения суда, удовлетворившего иск муниципального образования о виндикации, исполнение не было осуществлено и сроки для такого исполнения истекли. Данный объект в фактическое владение ответчика не передавался и был также выставлен на торги как имущество другого лица, находящееся в ведении продавца (предприятия) — фактического владельца имущества…»

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 N 13970/10 по делу N А46-18723/2008

«…Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между обществом «Экосистема» (заказчиком) и обществом «Интерьерстройсервис» (инвестором) был заключен договор от 05.03.2004 N 1И (далее — договор инвестирования), предметом которого являлось совместное участие сторон в реализации инвестиционного проекта по реконструкции и вводу в эксплуатацию офисно-делового комплекса, находящегося по адресу: г. Омск, пр. Мира, д. 33 А (пункт 1.1).

Обязанности заказчика — общества «Экосистема» — включали осуществление комплекса строительных и монтажных работ, а также передачу в собственность инвестору офисных помещений площадью 879,3 кв. метра на втором этаже реконструируемого здания после завершения строительства и оформления акта государственной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию (пункты 3.1.1, 3.2.3).

Обосновывая свой иск о признании права собственности на нежилые помещения, общество «Интерьерстройсервис» ссылалось на выполнение им обязательств по договору инвестирования в неденежной форме — путем выполнения на реконструируемом объекте подрядных работ из собственных строительных материалов, которые приняты обществом «Экосистема» в счет финансирования.

Суд первой инстанции установил, что реконструируемый объект в эксплуатацию не введен, но общество «Интерьерстройсервис» выполнило работы по договору подряда на сумму 35 606 083 рубля, из которых денежными средствами ему были уплачены 20 767 430 рублей 43 копейки. Задолженность общества «Экосистема» составила 14 838 653 рубля 26 копеек, из которой на сумму 14 068 800 рублей оно должно передать 879,3 кв. метра нежилых помещений. Соответствующее обязательство обществом «Экосистема» было признано, о чем свидетельствует акт от 12.07.2006 о передаче им 584,15 кв. метра из этих помещений, подписанный обществами как инвестором и заказчиком во исполнение пункта 3.2.3 договора инвестирования.

Как объект незавершенного строительства реконструированное здание в ЕГРП не зарегистрировано, как объект иного назначения (торгово-деловой комплекс) в эксплуатацию не введено, что препятствует инвестору в реализации прав, предусмотренных договором инвестирования.

Предъявляя иск, общество «Интерьерстройсервис», по существу, требовало государственной регистрации перехода права на 584,15 кв. метра помещений, уже переданных ему обществом «Экосистема» по акту от 12.07.2006, а также исполнения им обязанности по передаче и регистрации перехода права в отношении остальной части из причитающихся по договору 879,3 кв. метра помещений второго этажа здания.

Возможность защиты нарушенных прав инвестора посредством предъявления подобных исков и самостоятельного определения судом подлежащих применению по делу норм права следует из положений пунктов 3 и 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Эта же правовая позиция применена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 4502/10.

Иск инвестора к застройщику, связанный с получением причитающихся ему по договору инвестирования помещений в фактически реконструированном, но не введенном в эксплуатацию здании, может быть удовлетворен путем обязания зарегистрировать переход права на эти помещения, если они до реконструкции здания были зарегистрированы за застройщиком и регистрационные записи не погашены.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел…»

 

Определение ВАС РФ от 07.08.2012 N ВАС-10357/12 по делу N А60-26029/2011

«…Как отметил суд кассационной инстанции, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5 Постановления N 54, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. На этом основании суд кассационной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, сделал вывод, что, предъявляя иск о признании за ним права собственности на вновь возведенный объект недвижимого имущества, истец фактически преследует цель зарегистрировать переход права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно решению суда, которое будет являться основанием для внесения соответствующей записи в данный Реестр. Вывод суда кассационной инстанции по настоящему делу согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 05.10.2010 N 4502/10.

Доводы компании, приведенные в заявлении о пересмотре в порядке надзора судебного акта, направлены на переоценку и исследование обстоятельств дела по существу. Однако установление фактических обстоятельств дела и их оценка не входит в компетенцию суда надзорной инстанции, установленную статьями 292 и 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…»

 

Определение ВАС РФ от 05.07.2011 N ВАС-6164/11 по делу N А57-1438/2009

«…Суд апелляционной инстанции с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 4502/10, указал, что исходя из смысла пункта 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, поскольку в данном случае и требование о признании права собственности, и требование о государственной регистрации права собственности преследуют одну материальную цель — зарегистрировать право лица, получившего вещь по договору, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Установив, что продавец уклоняется от государственной регистрации права собственности, имущество передано покупателю и находится в его владении, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязал зарегистрировать переход права собственности от общества к заводу на основании договора купли-продажи от 25.01.2006.

Доводы заявителя были предметом исследования судебных инстанций, отклонены ими и не являются основаниями для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов в порядке надзора…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.12.2012 по делу N А65-8656/2012

«…Общество с ограниченной ответственностью «Кинертехносервис» (далее — ООО «Кинертехносервис», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее — Управление Росреестра по РТ) о признании права собственности на цех по ремонту кареток общей площадью 2485,9 кв. м, с кадастровым номером 16:09:120102:56 по адресу: РТ, Арский район, с. Новый Кинер, ул. Серп и Молот, д. 55; о государственной регистрации перехода права собственности на цех по ремонту кареток общей площадью 2485,9 кв. м, с кадастровым номером 16:09:120102:56 по адресу: РТ, Арский район, с. Новый Кинер, ул. Серп и Молот, д. 55.

Суд отказал в удовлетворении заявленных требований и указал, что истец не представил доказательств, подтверждающих наличие соответствующего права у прежнего собственника.

По существу требование о признании права собственности и требование о государственной регистрации перехода права собственности преследуют одну материальную цель — зарегистрировать право лица, получившего вещь по договору, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На необходимость подобной квалификации заявленного истцом требования о признании за ним права собственности на объект недвижимого имущества указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 08.02.2011 N 13970/10.

В материалы дела истцом представлен договор от 24.01.2003 N 04-06/05 купли-продажи арестованного (конфискованного, бесхозяйственного) недвижимого имущества. По которому Российский фонд федерального имущества продал истцу шесть объектов недвижимого имущества.

В соответствии с правовой позицией, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 4502 по делу N А79-4623/2009 и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13970/10 по делу N А46-18723/2008, требование истца о признании права собственности по настоящему делу следует расценивать как требование о государственной регистрации перехода права на вышеуказанные объекты.

Поскольку названные обстоятельства имеют значение для правильного разрешения спора, обжалованные судебные акты подлежат отмене, дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.06.2012 по делу N А65-9387/2007

«…Общество с ограниченной ответственностью «ФИТОН» (далее — ООО «ФИТОН», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к закрытому акционерному обществу «ФИТА» (далее — ЗАО «ФИТА», ответчик) о признании права собственности на производственное здание N 312а (насосная), кадастровый номер 16:50:04:01801:002, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Восстания, уч. 100, приобретенное у ЗАО «ФИТА» по договору продажи недвижимости от 19.08.2005 N 5/1.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 19.08.2005 между ЗАО «ФИТА» (продавец) и ООО «ФИТОН» (покупатель) заключен договор продажи недвижимости N 5/1 (далее — договор от 19.08.2005 N 5/1), по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность принадлежащее продавцу на праве собственности производственное одноэтажное здание N 312а (насосная) общей площадью 72,5 кв. м, кадастровый номер 16:50:04:01801:002, инвентарный номер 1102, литера Г, объект N 2, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Восстания, уч. 100 (далее — спорный объект недвижимости).

По акту приема-передачи от 19.08.2005 спорный объект недвижимости передан истцу.

Как установлено судом апелляционной инстанции, государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости не произведена в связи с корпоративным спором у ЗАО «ФИТА».

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформировав в Постановлении от 08.02.2011 N 13970/10 по делу N А46-18723/2008 правовую позицию, согласно которой по существу требование о признании права собственности и требование о государственной регистрации перехода права собственности преследуют одну материальную цель — зарегистрировать право лица, получившего вещь по договору, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отменил постановление арбитражного суда апелляционной инстанции и постановление арбитражного суда кассационной инстанции и оставил без изменения решение суда первой инстанции, которым были удовлетворены требования истца о признании за ним права собственности на объект недвижимости, приобретенный по договору.

Суд апелляционной инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что договор от 19.08.2005 N 5/1 не противоречит действующему законодательству, не расторгнут, сторонами не оспаривался, учитывая, что истцом представлены доказательства исполнения сделки, а именно оплаты приобретенного объекта недвижимости, принимая во внимание, что спорный объект недвижимости был передан истцу по акту приема-передачи от 19.08.2005 и находится в его владении, пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 05.05.2011 по делу N А65-9387/2007

«…Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствовались тем, что ООО «ФИТОН» не представлены доказательства обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, потому обращение истца в суд с исковым требованием о признании за ним права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору от 19.08.2005 N 5/1 и переданное ему в пользование, является ненадлежащим способом защиты в связи с тем, что передача недвижимого имущества ООО «ФИТОН» не порождает права собственности на это имущество, так как право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке за ЗАО «ФИТА».

Однако при принятии решения судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание, что, предъявляя иск о признании права собственности на спорное имущество, ООО «ФИТОН» по существу требовало государственной регистрации перехода права на производственное здание N 312а (насосная) с кадастровым номером 16:50:04:01801:002, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Восстания, уч. 100, приобретенное у ЗАО «ФИТА» по договору продажи недвижимости от 19.08.2005 N 5/1 и уже переданное ему по акту приема-передачи от 19.08.2005 и акту о приеме-передаче здания (сооружения) от 19.08.2005 N 002.

Возможность защиты нарушенных прав посредством предъявления подобных исков и самостоятельного определения судом подлежащих применению по делу норм права следует из положений пунктов 3, 59 — 61 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, если одна из сторон договора уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

По существу требование о признании права собственности и требование о государственной регистрации перехода права собственности преследуют одну материальную цель — зарегистрировать право лица, получившего вещь по договору, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На необходимость подобной квалификации заявленного истцом требования о признании за ним права собственности на объект недвижимого имущества указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 08.02.2011 N 13970/10.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 4502/10, от 08.02.2011 N 13534/10.

Таким образом, суд первой инстанции неправомерно отказал в иске, не рассмотрев спор по существу заявленных ООО «ФИТОН» требований.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения настоящего спора и с учетом установленных обстоятельств принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.04.2011 по делу N А57-1438/2009

«…Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30.09.2010 отказано в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Базарнокарабулакский кирпичный завод» (далее — ООО «Базарнокарабулакский кирпичный завод») к обществу с ограниченной ответственностью Промышленно-строительная фирма «НАШ» (далее — ООО ПСФ «НАШ») с иском о признании права собственности на:

— нежилое трехэтажное здание общей площадью 1320,6 кв. м, литера К5, расположенное по адресу: г. Саратов, Песчано-Уметский тракт, д. 10…

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2010 решение Арбитражного суда Саратовской области от 30.09.2010 по делу отменено. Суд указал зарегистрировать переход права собственности от ООО ПСФ «НАШ» к ООО «Базарнокарабулакский кирпичный завод» на: нежилое здание общей площадью 1320,6 кв. м, условный номер объекта 64-64-01/220/2006-187, нежилое здание общей площадью 7173 кв. м, условный номер объекта 64-64-01/220/2006-186, расположенные по адресу: г. Саратов, Песчано-Уметский тракт, д. 10 по договору купли-продажи от 25.01.2006.

Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора. Согласно пункту 1 статьи 551 Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу пункта 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Арбитражный апелляционный суд, повторно рассматривая дело, учел правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 4502/10. Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в указанном постановлении, требование о признании права собственности и требование о государственной регистрации права собственности преследуют одну материальную цель — зарегистрировать право лица, получившего вещь по договору, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Применительно к рассматриваемому спору надлежащим способом защиты права является иск о государственной регистрации перехода права собственности.

Доказательствами уклонения от государственной регистрации перехода права собственности по договору от 25.01.2006 судебной коллегией правомерно приняты многочисленные судебные споры, обусловленные уклонением ответчика от исполнения достигнутых сторонами договоренностей по передаче спорных объектов в собственность истца.

Выводы арбитражного апелляционного суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 27.07.2012 по делу N А14-5753/2011

«…Общество с ограниченной ответственностью «Агрокультура «Воробьевское» (далее — ООО «Агрокультура «Воробьевское», истец), с. Воробьевка Воробьевского района Воронежской области, обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Администрации Воробьевского муниципального района Воронежской области, с. Воробьевка Воробьевского района Воронежской области, Администрации Березовского сельского поселения Воробьевского муниципального района Воронежской области, с. Березовка Воробьевского района Воронежской области (далее — ответчики), о признании права собственности на следующие объекты недвижимого имущества: проходной пункт…

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 28.11.2011 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда 30.03.2012 решение отменено и за обществом признано право собственности на указанные объекты недвижимости.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций на основании Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества и имущественных прав колхоза им. Свердлова, признанного решением Арбитражного суда Воронежской области от 31.01.2007 по делу N А14-11907/2006/195/27б несостоятельным (банкротом), между ООО «Агрокультура «Воробьевское» и колхозом имени Свердлова был заключен договор купли-продажи 29.10.2008 N 2. Согласно условиям договора общество приобрело в собственность объекты спорного недвижимого имущества.

Сведений о принадлежности имущества иным лицам в материалах дела нет, прав в отношении спорного имущества никто из участвующих в деле лиц не оспорил, обстоятельств, позволяющих сделать вывод, что имущество является бесхозяйным, не указано.

Согласно статьям 131, 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре. Исходя из этих положений постановления N 10/22, как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 9032/11 от 01.12.2011, суды в целях надлежащего разрешения возникшего между сторонами спора должны учесть, что, заявляя подобный иск, истец преследует интерес, направленный на регистрацию перехода к нему права собственности на приобретенные им объекты на основании указанных выше договоров. Ввиду ликвидации продавца истец был лишен возможности обратиться за регистрацией в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.

Оснований для отмены постановления апелляционной инстанции не имеется…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code