Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на купленный объект недвижимости

3.3. Вывод из судебной практики: Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на купленный объект недвижимости на том основании, что отсутствует заявление ликвидированного продавца — юридического лица, является незаконным.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.04.2012 N Ф03-1179/2012 по делу N А04-7308/2011

«…Индивидуальный предприниматель Будлов Роман Александрович (ОГРНИП 310280418700039, место жительства: <…>) (далее — предприниматель) обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 1042800036730, место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, пер. Пограничный, 10) (далее — управление Росреестра, регистрирующий орган) от 19.08.2011 N 02/014/2011-548 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: здание столовой N 3 общей площадью по наружному обмеру 382,3 кв. м, по внутреннему обмеру — 325,5 кв. м, расположенное по адресу: Амурская область, г. Белогорск, ул. Мелькомбинат, 27, а также обязании управления Росреестра произвести государственную регистрацию перехода права собственности к заявителю на поименованный объект недвижимого имущества.

05.06.2002 между МЧП «Мускат» (продавец) и ИП Будловым Р.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи вышеуказанного имущества и переданного покупателю в момент его подписания согласно условиям сделки. Стоимость здания составила 200 000 руб., которые были перечислены продавцу квитанциями от 28.06.2001 N 52, от 15.05.2002 N 39.

Ссылаясь на ликвидацию МЧП «Мускат», что подтверждается сведениями из ЕГРЮЛ, и необоснованность отказа управления Росреестра в проведении государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, предприниматель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Как следует из текста оспариваемого решения, невозможность проведения государственной регистрации перехода права собственности на поименованный в заявлении объект обусловлена несоответствием представленных на регистрацию документов требованиям действующего законодательства, в том числе отсутствием заявлений сторон сделки купли-продажи о регистрации перехода права собственности.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае когда одна из сторон уклоняется от такой регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Кодекса). Названная норма права, как правильно указано арбитражным судом, применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Установив факт ликвидации продавца (МЧП «Мускат»), исполнение сторонами договора купли-продажи от 05.06.2002, а также отсутствие притязаний третьих лиц на приобретенное предпринимателем имущество, арбитражный суд, руководствуясь статьями 218, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией, изложенной в пункте 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, пришел к выводу о том, что в данном случае ликвидация продавца не являлась препятствием для регистрации перехода права собственности в отсутствие соответствующего заявления со стороны бывшего собственника имущества.

Указанный вывод суда сделан с правильным применением норм материального права, на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, в том числе при наличии совокупности условий, предусмотренных главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и переоценке в суде кассационной инстанции, к чему фактически сводятся доводы кассационной жалобы, не подлежит в силу положений статьи 286 Кодекса…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 08.08.2012 N ВАС-9889/12 по делу N А04-7308/2011

«…20.06.2011 предприниматель обратился в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества — здание столовой N 3, расположенный по адресу: Амурская область, г. Белогорск, ул. Мелькомбинат, 27, по результатам рассмотрения которого регистрация перехода права собственности была приостановлена на срок с 19.07.2011 по 19.08.2011 до предоставления заявителем необходимых документов.

Письмом от 19.08.2011 N 02/014/2011-548 управление Росреестра отказало предпринимателю в государственной регистрации перехода права собственности по тем основаниям, что документы, представленные на регистрацию, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. При этом регистрирующий орган сослался на непредставление заявлений сторон сделки купли-продажи от 05.06.2002 о регистрации перехода права собственности.

Ссылаясь на ликвидацию МЧП «Мускат», что подтверждается сведениями из ЕГРЮЛ, и необоснованность отказа управления Росреестра в проведении государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, предприниматель обратился с заявлением в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае когда одна из сторон уклоняется от такой регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Кодекса).

Суды разъяснили, что названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Таким образом, установив факт ликвидации продавца (МЧП «Мускат»), исполнение сторонами договора купли-продажи от 05.06.2002, а также отсутствие притязаний третьих лиц на приобретенное предпринимателем имущество, суды, руководствуясь статьями 218, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией, изложенной в пункте 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, пришли к выводу о том, что в данном случае ликвидация продавца не являлась препятствием для регистрации перехода права собственности в отсутствие соответствующего заявления со стороны бывшего собственника имущества…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 23.12.2011 по делу N А62-1788/2011

«…Как установлено судом и следует из материалов дела, договор купли-продажи, заключенный между ОАО «Вяземский горно-обогатительный комбинат» и ОАО «Вяземское карьероуправление» был исполнен, имущество передано покупателю, который им до настоящего времени владеет и пользуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22), на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В обоснование своей позиции Управление ссылается на положения п. 62 Постановления 10/22 и считает, что хотя ликвидация продавца не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности в отсутствие его заявления, вместе с тем данное обстоятельство не является доказательством незаконности действий Управления по отказу в такой регистрации.

Данное обоснование арбитражный суд обоснованно не принял во внимание, учитывая разъяснения, указанные в п. 62 Постановления N 10/22, согласно которым отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ…»

 

3.4. Вывод из судебной практики: В случае ликвидации продавца — юридического лица решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость принимается согласно нормам п. 3 ст. 551 ГК РФ несмотря на то, что такое право продавца на момент заключения договора купли-продажи не было зарегистрировано.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.11.2008 N А74-2772/07-Ф02-54296/08 по делу N А74-2772/07

«…Как следует из материалов дела, 01.07.1999 между ОАО «Молибден» и ООО «Сорский ГОК» заключен договор купли-продажи предприятия, по условиям которого ООО «Сорский ГОК» приобрело в собственность предприятие (пункт 1.2). В состав предприятия включается имущество, указанное в приложениях N 1, 2, 3 к данному договору (пункт 1.3):

— пионерская дамба (литера В40)…

Сообщением от 10.09.2007 N 10/009/2007 — 14, 16, 17, 19 УФРС отказало в государственной регистрации права собственности, мотивировав отказ тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеется сведений о зарегистрированных правах на заявляемые к регистрации объекты продавца — ОАО «Молибден».

Ссылаясь на незаконность отказа в государственной регистрации объектов недвижимости, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, Арбитражный суд Республики Хакасия исходил из того, что Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на момент обращения ООО «Сорский ГОК» за регистрацией права не содержал сведений о государственной регистрации ранее возникших прав ОАО «Молибден» на объекты недвижимого имущества: пионерскую дамбу (литера В40), дамбу водохранилища, водослив, водосброс, подводящий канал и водозаборный оголовок (литера В84), внеплощадочное оборотное водоснабжение, ЛЭП на плавучую насосную станцию, которые поименованы в приложении N 1 к договору купли-продажи предприятия. Отсутствие зарегистрированного первичного права ОАО «Молибден» в силу пункта 2 статьи 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является основанием для отказа в регистрации права ООО «Сорский ГОК» на данные объекты.

Апелляционный суд также пришел к выводу о соответствии закону отказа регистрационной службы в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия какого-либо из вышеперечисленных оснований для отказа в государственной регистрации права.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 мая 2003 года N 1069/03, в случае ликвидации второй стороны договора на момент подачи заявления о регистрации положения пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются согласно правилу об аналогии закона.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Спор о праве собственности на недвижимое имущество отсутствует, истец в связи с прекращением деятельности прежнего правообладателя спорным имуществом не имеет возможности зарегистрировать свое право на объекты недвижимости в ином порядке.

Суды не применили подлежащие применению статьи 20, 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», выводы суда не соответствуют представленным в материалы дела доказательствам.

В связи с тем что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но Арбитражным судом Республики Хакасия и Третьим арбитражным апелляционным судом неправильно применены нормы права и отсутствуют основания, предусмотренные пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает возможным в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принять по делу новый судебный акт о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия от 10 сентября 2007 года N 10/009/2007-14, 16, 17, 19 в государственной регистрации прав ООО «Сорский ГОК» на принадлежащие ему объекты недвижимости…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Примечание: Как следует из приведенного ниже Определения, право собственности продавца недвижимого имущества возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 

Определение ВАС РФ от 25.11.2013 N ВАС-16056/13 по делу N А66-12953/2012

«…Как установлено судом, общество 04.07.2012 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный объект.

Управление Росреестра сообщением от 03.09.2012 N 14-06/17231-12 уведомило общество об отказе в государственной регистрации права собственности на спорный объект, сославшись на четвертый, девятый и десятый абзацы пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ).

Общество, считая отказ регистрирующего органа незаконным, обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Суд исследовал и оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела документы и с учетом положений действующего законодательства пришел к выводу о том, что у регистрирующего органа не было предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации права собственности общества на спорный объект в связи со следующим.

Из положений пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ следует, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Законом для государственной регистрации прав, в том числе ранее возникших прав.

Суд указал, что для государственной регистрации права собственности общества на спорный объект было представлено соглашение от 05.09.2001 об отступном, в соответствии с которым открытое акционерное общество «Автобаза N 3» (далее — автобаза) передало обществу нежилое помещение (здание диспетчерской) площадью 46,4 кв. м. Данное помещение находилось в собственности автобазы, что подтверждено приказом Калининского территориального управления строительства СССР от 24.04.1973 N 87 о создании автобазы и приказом от 27.05.1997 N 3 о реорганизации автобазы, свидетельством о государственной регистрации права собственности автобазы на нежилые строения, расположенные по вышеуказанному адресу, в государственном реестре 06.09.1998 за номером 1998-9-694. Данное свидетельство выдано автобазе администрацией города Твери, которая осуществляла регистрацию прав на недвижимое имущество в переходный период до создания систем учреждений юстиции в соответствии с Законом N 122-ФЗ. Спорное здание является составной частью объекта, названного в свидетельстве от 06.09.1998. Поскольку после завершения процедуры банкротства автобаза в 2005 году была ликвидирована и исключена из Единого государственного реестра юридических лиц, общество не может обратиться к автобазе с требованием о совершении необходимых для государственной регистрации действий ранее возникшего права на основании пункта 2 статьи 6 Закона N 122-ФЗ. Сведений о притязаниях каких-либо иных лиц в отношении спорного объекта не имеется.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В связи с изложенным, поскольку право собственности ликвидированной автобазы возникло до введения в действие Закона N 122-ФЗ (статья 6) и общество представило в регистрирующий орган все необходимые документы для государственной регистрации права собственности на спорное здание, спорный объект передан обществу, суд пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.06.2013 по делу N А55-20315/2012

«…В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу пункта 63 Постановления Пленума от 29.04.2010 N 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Как указывает истец, несмотря на то что им в полном объеме выполнены обязанности по вышеуказанным договорам, имущество фактически ему передано, зарегистрировать переход права собственности истец не может по не зависящим от него причинам, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация перехода права осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, однако продавец имущества ликвидирован.

Диспозицией нормы статьи 551 ГК РФ охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является в силу статьи 2 Закона N 122-ФЗ имущество и сделок с ним» его государственная регистрация.

Поэтому, исходя из положений статьи 6 ГК РФ к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма пункта 3 статьи 551 ГК РФ, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) при отчуждении имущества должника — АОЗТ «Россия» по вышеуказанному договору, договоры купли-продажи недвижимости, переход права по которым подлежит государственной регистрации, фактически исполнены обеими сторонами: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования являются законными и обоснованными.

Кроме того, суд принял во внимание то обстоятельство, что договоры купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорены и в установленном законом порядке не признаны недействительными. С момента получения имущества истец фактически владеет и пользуется объектами, несет бремя содержания в соответствии со статьей 210 ГК РФ.

В силу пункта 62 Постановления Пленума от 29.04.2010 N 10/22 на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку в настоящем случае отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, в ЕГРП отсутствует также и запись о праве собственности продавца на спорное имущество, то надлежащим способом защиты права истца является обращение в арбитражный суд с требованием, заявленным к регистрирующему органу по правилам искового производства, на основании заключенного договора купли-продажи, на действительность которого, как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, не влияет само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на дату заключения договора купли-продажи.

При этом и в том, и в другом случае обязательным условием является обращение истца в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество.

Как следует из пункта 62 Постановления Пленума от 29.04.2010 N 10/22, суд при обжаловании действий регистратора проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. В порядке же искового производства судом дается оценка обстоятельствам (возникновения) приобретения права собственности продавца и наличия у него правомочий по распоряжению имуществом, а также наличия (отсутствия) правопритязаний третьих лиц, для чего необходимо их привлечение к участию в деле, что является прерогативой суда, а регистрирующий орган в силу предоставленных ему законом функций делать не вправе.

На момент заключения договора продавец обладал правом собственности на спорное имущество в силу его давностного владения, что было установлено решением суда. И лишь последующая его ликвидация явилась препятствием для оформления в установленном законом порядке права собственности продавца на спорное имущество, а впоследствии и государственной регистрации перехода права к покупателю.

Как следует из материалов дела, обязательное условие для обращения в арбитражный суд с настоящим иском истцом соблюдено — доказательство обращения в регистрирующий орган и получение отказа в государственной регистрации представлено в материалы дела.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению. Иное означало бы нарушение баланса интересов сторон и лишение истца права на защиту, поскольку обращение с иском о признании права в данном случае является ненадлежащим способом защиты. Кроме того, иной подход нарушает единообразие в толковании и применении арбитражным судом норм права, так как противоречит принципу правовой определенности.

При этом суд первой инстанции применил положения Постановлений Пленума от 29.04.2010 N 10/22, Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09 и исходил из обстоятельств, установленных в рамках дела N А55-11631/03-40…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.04.2012 по делу N А12-12924/2011

«…Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае когда одна из сторон уклоняется от такой регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 названного Кодекса).

Приведенная норма права, как правильно указано судами, применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости у продавца при заключении им сделки купли-продажи указанного объекта не может препятствовать регистрации перехода права к покупателю в случае ликвидации организации, выступившей продавцом. Указанная правовая позиция была изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — Президиум) в Постановлении от 01.09.2009 N 1395/09. Указанный подход соответствует ранее выработанной позиции Президиума, который в целях надлежащей защиты добросовестных приобретателей и стабильности гражданского оборота в Постановлении от 27.05.2003 N 1069/03 указал, что в таких случаях подлежит применению аналогия закона. В случае уклонения одной стороны по сделке от государственной регистрации перехода права собственности она производится в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) на основании решения суда. Подобным образом, как указал Президиум, должен быть решен и вопрос о возможности регистрации перехода права собственности на покупателя на основании договора в случае ликвидации продавца…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.11.2013 по делу N А56-6403/2012

«…Как следует из материалов дела, ЗАО «Спецтоннельстрой» (продавец) и ООО «ПетроСтрой» (покупатель) заключили договор от 09.02.2004 N 01-Н купли-продажи склада цемента-элеватора, Дача Долгорукова, площадью 257,1 кв. м с кадастровым N 78:6318А:0:27, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ванеева, д. 10, лит. «Л», дома КМДО площадью 63,1 кв. м с кадастровым номером 78:6318А:0:28, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ванеева, д. 10, лит. «К», железнодорожной ветки колеи 1 562 мм длиной 45 м, протянувшейся от склада-элеватора, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ванеева, д. 10.

По акту приема-передачи от 08.06.2004 железнодорожная ветка передана покупателю.

Согласно акту сверки от 27.06.2005 ООО «ПетроСтрой» оплатило стоимость имущества, переданного на основании договора и дополнительного соглашения, в том числе путем перечисления денежных средств за ЗАО «Спецтоннельстрой» третьим лицам.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2005 по делу N А56-24035/2001 завершено конкурсное производство в отношении ЗАО «Спецтоннельстрой».

Сведения о государственной регистрации ликвидации ЗАО «Спецтоннельстрой» внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 12.07.2005.

ООО «ПетроСтрой» 28.09.2011 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации его права собственности на спорный железнодорожный путь.

Уведомлением от 27.10.2011 N 78-78-40/091/2011-114 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию перехода права собственности к ООО «ПетроСтрой» на спорный железнодорожный путь ввиду отсутствия сведений о государственной регистрации права собственности ЗАО «Спецтоннельстрой» на заявленный к регистрации объект недвижимости, заявления ЗАО «Спецтоннельстрой» о государственной регистрации, выписки из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ЗАО «Спецтоннельстрой», а также отсутствия кадастрового плана на спорный объект.

При разрешении настоящего спора суд апелляционной инстанции сослался на пункт 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в котором разъяснено, что государственная регистрация права собственности покупателя недвижимости при ликвидации продавца по соответствующей сделке может производиться по судебному решению, принятому в соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в рамках дел об оспаривании отказов регистрирующего органа; рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате; если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя; в резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Апелляционный суд указал, что если право собственности ликвидированного продавца возникло до введения в действие Закона N 122-ФЗ, то отсутствие государственной регистрации права собственности такого лица не является препятствием для удовлетворения требования, основанного на пункте 3 статьи 551 ГК РФ.

Принимая во внимание приведенные обстоятельства и нормы права, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что ООО «ПетроСтрой» представило в регистрирующий орган все необходимые документы для государственной регистрации права собственности на спорные железнодорожные пути, поэтому у Управления Росреестра не было оснований для отказа в государственной регистрации.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно отказал ЗАО «Магистраль» в удовлетворении исковых требований…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.09.2009 по делу N А05-488/2009

«…По мнению подателя жалобы, АОЗТ «Савинское» не являлось законным собственником имущества, отчужденного по договору купли-продажи, спорные объекты не могли быть реализованы в связи с тем, что права на них не были зарегистрированы в установленном законодательством порядке, сделка ничтожна, договор, не соответствующий требованиям законодательства, не может быть положен в основу государственной регистрации права собственности.

Согласно протоколу от 02.08.2004 N 2 заседания комиссии Архангельского регионального отделения Российского фонда федерального имущества по проведению открытых аукционов, по продаже арестованного имущества, принадлежащего АОЗТ «Савинское», решением комиссии победителем аукциона по продаже недвижимого имущества АОЗТ «Савинское» признано ООО «Агроторгинвест».

Между специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» (продавец) и ООО «Агроторгинвест» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 10.08.2004 N 126-А-1, согласно которому организатор торгов, действующий от имени и по поручению продавца, передает в собственность покупателю упомянутое имущество.

По акту приема-передачи от 10.08.2004 имущество передано ООО «Агроторгинвест».

ООО «Агроторгинвест», ссылаясь на то, что является добросовестным приобретателем имущества, регистрация перехода права собственности на дату ликвидации АОЗТ «Савинское» не произведена, чем нарушаются его права по владению, пользованию, распоряжению приобретенным на аукционе имуществом, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал заявленные требования обоснованными, сославшись на статьи 165, 551, 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд установил, что договор купли-продажи от 10.08.2004 N 126-А-1 соответствует положениям статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнен сторонами, не оспорен и не признан недействительным в установленном законом порядке. Суд пришел к выводу о том, что отсутствие в ЕГРП сведений о регистрации права АОЗТ «Савинское» на спорные объекты не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Поскольку нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, нарушений процессуального законодательства, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено, оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов не имеется…»

 

Уральский округ

 

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, право собственности продавца на недвижимое имущество возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 

Постановление ФАС Уральского округа от 10.06.2009 N Ф09-7681/08-С6 по делу N А07-3084/2008-Г-ААР

«…Как установлено судами и следует из материалов дела, между предприятием «Ишимбайский специализированный химический завод катализаторов» (продавец) и обществом «УралСтройМонтаж» (покупатель) заключен договор от 01.10.2002 аренды имущества с правом выкупа, согласно условиям которого продавец обязался передать обществу «УралСтройМонтаж» в аренду с правом выкупа строения (столярную мастерскую, пилораму, растворобетонный узел, механические мастерские и др. строения с технологическим оборудованием), расположенные на участке, обозначенном в прилагаемой схеме, и указанные в приложениях к названному договору, а общество «УралСтройМонтаж» — принять перечисленное имущество, вносить за него арендную плату и выкупить его в собственность. Перечень и характеристика зданий и сооружений приводится в приложении N 1 к договору.

Как следует из акта приема-передачи имущества в собственность общества «УралСтройМонтаж» от 04.08.2003, предприятие «Ишимбайский специализированный химический завод катализаторов» передал, а общество «УралСтройМонтаж» приняло имущество, перечисленное в приложении к акту, согласно договору от 01.10.2002. В соответствии с условиями договора выкупная цена имущества, указанного в приложении к акту, обществом «УралСтройМонтаж» уплачена, каких-либо претензий предприятие «Ишимбайский специализированный химический завод катализаторов» не имеет.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц предприятие «Ишимбайский специализированный химический завод катализаторов» 29.08.2006 ликвидировано.

Общество «УралСтройМонтаж», полагая, что является законным приобретателем указанных в договоре от 01.10.2002 объектов недвижимости, а вещное право предприятия «Ишимбайский специализированный химический завод катализаторов» на указанное имущество возникло до вступления в силу положений Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в силу ст. 6 указанного Закона является юридически действительным, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, поэтому подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции признал обоснованным применение к отношениям сторон норм, содержащихся в п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации сделки или перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

При этом апелляционным судом также принято во внимание, что п. 1 ст. 6 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца в силу вышеуказанной нормы в случае доказанности возникновения и существования этого права само по себе не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признал обоснованными требования общества «УралСтройМонтаж» об обязании регистрационной службы зарегистрировать переход права собственности на спорные объекты недвижимости, приобретенные по договору от 01.10.2002…»

 

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, право собственности продавца на недвижимое имущество возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 

Постановление ФАС Уральского округа от 13.11.2008 N Ф09-8372/08-С6 по делу N А47-343/2008

«…Обращаясь в арбитражный суд, общество «Гранис» указало, что в связи с прекращением деятельности продавца оно лишено возможности в одностороннем порядке зарегистрировать переход права собственности на приобретенную недвижимость в связи с отсутствием заявления правообладателя, в связи с чем просило суд вынести решение о государственной регистрации права собственности на долю земельного участка площадью 227 кв. м в общедолевом земельном участке площадью 58 793 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0:0229, находящемся по адресу: г. Оренбург пр. Автоматики, 12.

При этом судами также принято во внимание, что п. 1 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

На основании представленных в материалы дела документов суды установили, что спорный земельный участок на момент заключения договора купли-продажи принадлежал продавцу — обществу «Оренбургсантехмонтаж» — на праве собственности на основании договора купли-продажи земли от 05.10.1994 N 30-01-27/70 и свидетельства о праве собственности на землю от 18.08.1998 N 0713372, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землепользованию города Оренбурга.

С учетом установленных по делу обстоятельств суды признали обоснованными требования общества «Гранис» об обязании регистрационной службы зарегистрировать его право собственности на долю земельного участка площадью 227 кв. м в общедолевом земельном участке площадью 58 793 кв. м, с кадастровым номером 56:44:0:0229, находящемся по адресу: г. Оренбург проезд Автоматики, 12, приобретенным по договору купли-продажи без номера от 06.10.2003.

Нарушений норм материального или процессуального права (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не установлено…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 15.01.2014 по делу N А14-493/2013

«…Как следует из материалов дела, на основании решения Комитета по управлению Государственным имуществом Воронежской области администрации Воронежской области от 09.12.1992 N 1087 «О преобразовании государственного автотранспортного предприятия «Повориноагропромтранс» в акционерное общество открытого типа «Повориноагропромтранс», плана приватизации автотранспортного предприятия «Повориноагропромтранс», утвержденного решением Комитета по управлению Государственным имуществом Воронежской области администрации Воронежской области N 1086 от 09.12.1992 года, постановления администрации Поворинского района от 11.12.1992 N 557 осуществлена приватизация вышеуказанного государственного предприятия путем создания акционерного общества открытого типа «Поворинагропромтранс».

05.07.2002 между ОАО «Повориноагропромтранс» (продавец) и ООО «Автомобилист-Агро» (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец передал в собственность покупателю следующее недвижимое имущество:

нежилое отдельно стоящее здание материально-технического склада, этажность: 1, площадью 1147,1 кв. м, лит. А инвентарный номер БТИ 4194, стоимостью 261 000 рублей;

сооружение — автозаправочная станция, этажность: 1, площадь 25,6 кв. м, лит. А1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, I, II, инвентарный номер БТИ 4194, стоимостью 32 000 рублей;

сооружение — Башня Рожновского, этажность: 1, высота 9,0 м, лит. А, инвентарный номер БТИ 4194, стоимостью 1071 рублей 10 копеек;

сооружение — линия электроосвещения, этажность: 1, протяженность 129,0 м, лит. 1, 2,3, 4, инвентарный номер БТИ 4194, стоимостью 15 377 рублей 34 копейки, расположенные по адресу: Воронежская область, Поворинский район, город Поворино, ул. Олимпийская, 2.

25.10.2006 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации прекращения деятельности юридического лица ОАО «Повориноагропромтранс» в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

09.11.2012 ООО «Автомобилист-Агро» обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеназванное имущество.

Сообщениями от 09.01.2013 (исх. NN 24/016/2012/324, 24/016/2012/327, 24/016/2012/326, 24/016/2012/328) Управление Росреестра отказало ООО «Автомобилист-Агро» в государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

По мнению регистрирующего органа, основанием для отказа послужило отсутствие заявления ОАО «Повориноагропромтранс» о регистрации перехода права собственности на вышеперечисленные объекты недвижимого имущества, а также отсутствие государственной регистрации права собственности ОАО «Повориноагропромтранс» на эти объекты.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела следует, что согласно свидетельству о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 25.10.2006 ОАО «Повориноагропромтранс» ликвидировано.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сделка купли-продажи исполнена сторонами, спорные объекты недвижимости переданы от продавца покупателю, оплата по договору купли-продажи произведена в полном объеме, договор никем не оспорен, недействительным не признан, спор о праве на недвижимость на момент рассмотрения настоящего дела отсутствует, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для отказа Обществу в государственной регистрации права собственности на приобретенные объекты недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах спора суд обоснованно признал незаконными оспариваемые решения регистрирующего органа…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 01.12.2010 по делу N А08-3690/2009-29

«…Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 02.02.2001 между ОАО «Агро-Принцевское» (покупатель) и АОЗТ им. Ленина (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N Н-02/02, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество, указанное в приложении N 1 к договору, расположенное по адресу: Белгородская область, Валуйский район, АОЗТ им. Ленина.

19.09.2003 в Единый государственный реестр юридических лиц Межрайонной ИФНС России N 3 по Белгородской области внесена запись о государственной регистрации ликвидации АОЗТ им. Ленина на основании решения суда.

Ссылаясь на невозможность осуществить государственную регистрацию права собственности на спорный объект недвижимого имущества в связи с ликвидацией продавца — АОЗТ им. Ленина, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Поскольку спорный объект построен в 1969 г. и доказательств обратного лицами, участвующими в деле, не представлено, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что право собственности на спорный объект возникло у продавца спорной недвижимости до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

То обстоятельство, что право собственности АОЗТ им. Ленина на проданный им объект недвижимости не было зарегистрировано в установленном порядке, не может служить основанием для отказа в иске.

С учетом изложенного, поскольку в настоящее время иным способом, иначе как в судебном порядке, невозможно установить право собственности истца на спорное имущество в связи с ликвидацией продавца — АОЗТ им. Ленина, а также принимая во внимание отсутствие сведений и заявлений других лиц о принадлежности им спорного объекта на праве собственности или ином праве, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code