Отказ продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость

2.3. Вывод из судебной практики: Отказ продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в связи с задолженностью покупателя по внесению арендной платы за пользование имуществом признается уклонением продавца от такой регистрации.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 08.11.2010 N Ф09-8377/10-С6 по делу N А60-14998/2010-С2

«…Из материалов дела следует, что договор купли-продажи земельного участка от 02.03.2010 N 3-3115 заключен сторонами на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку общество «Полимекс» является собственником расположенного на нем здания.

Следовательно, заключение указанного договора для администрации г. Екатеринбурга в силу названной нормы, а также ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, является обязательным.

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поскольку для администрации заключение договора купли-продажи земельного участка является обязательным в силу прямого указания закона, а возникновение права собственности на данный объект у покупателя недвижимости обусловлено государственной регистрацией перехода к нему этого права, ненадлежащее исполнение покупателем обязательств по договору аренды не может служить основанием для уклонения продавцом от государственной регистрации перехода права по заключенной и действительной сделке. Кроме того, судами установлено, что договор купли-продажи земельного участка исполнен сторонами.

Таким образом, вывод судов о том, что обязанность покупателя уплачивать арендные платежи носит встречный характер и в случае ее неисполнения продавец в силу п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право отказаться от совершения действий, направленных на осуществление государственной регистрации перехода права собственности, основан на неправильном применении норм материального права.

Факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок подтверждается материалами дела и самой администрацией г. Екатеринбурга не оспаривается.

Учитывая вышеизложенное, а также принимая во внимание, что в силу п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить судебные акты и принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в материалах дела доказательств, но этим судом неправильно применена норма права, исковые требования общества «Полимекс» подлежат удовлетворению…»

 

Аналогичная судебная практика:

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.07.2013 по делу N А55-25981/2012

«…Как установлено судом, ЗАО «Гидроизол» (покупатель) на основании договора купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка от 01.02.2012 N 09-10-318-11-580-р/02 приобрело земельный участок площадью 15 201 кв. м, кадастровый номер 63:09:0302051:578, отнесенный к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Тольятти, Центральный район, ул. Ларина, д. 155, для дальнейшей эксплуатации цеха изоляции труб, битумохранилища и битумоплавления, закрытого склада для хранения материалов.

Выполнив обязательство договора в части уплаты согласованной сторонами цены земельного участка в размере 603 130 руб. 60 коп., ЗАО «Гидроизол» в соответствии с условиями пункта 2.3.03.02.2012 обратилось в Территориальное управление с заявлением о подписании акта приема-передачи земельного участка, приложив платежное поручение от 01.02.2012 N 4, подтверждающее оплату выкупной цены земельного участка.

Территориальное управление письмом от 13.02.2012 N 23/78 уведомило общество о наличии у него задолженности перед федеральным бюджетом и указало на возможность подписания акта приема-передачи земельного участка только после погашения данной задолженности.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Отказ от исполнения обязанности передать имущество по указанному выше договору купли-продажи Территориальное управление мотивирует наличием задолженности ЗАО «Гидроизол» по договору аренды от 08.04.2002 N 373.

Суд установил, что при заключении договора купли-продажи от 01.02.2012 сторонами соблюдены требования статей 549, 554 ГК РФ, в нем содержатся достаточные данные, позволяющие определенно установить подлежащий передаче покупателю объект недвижимости, Территориальное управление не является стороной договора аренды от 08.04.2002 N 373 (договор был заключен с мэрией г. Тольятти), наличие какой-либо задолженности по другой сделке не освобождает Территориальное управление от исполнения обязательства по передаче земельного участка по договору купли-продажи от 01.02.2012 N 09-10-318-11-580-р/02.

В этой связи суд пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 24.08.2010 N Ф09-6654/10-С6 по делу N А60-2828/2010-С12

«…Письмом от 31.12.2009 N 23.5-02/5/9863 администрация уведомила истца о невозможности совершения соответствующих действий в целях осуществления государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок, поскольку предприниматель не исполнила надлежащим образом обязательства по договору купли-продажи земельного участка от 05.10.2009 N 6-2735.

Ссылаясь на указанные обстоятельства и полагая, что администрация незаконно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, предприниматель Янчий М.С. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с настоящим иском.

Учитывая, что в обоснование отказа совершить соответствующие действия в целях осуществления государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок администрация ссылалась на неисполнение истцом обязанности по внесению платы за фактическое пользование земельным участком, суд сделал правильный вывод о том, что указанное обстоятельство не может служить основанием для уклонения от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании заключенной и действительной сделки.

При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил исковые требования…»

 

2.4. Вывод из судебной практики: Если после отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость лицо, которому она была продана по первоначальному договору, не приняло мер по устранению оснований для такого отказа, то последующая продажа имущества третьему лицу не признается судом уклонением указанного лица от такой регистрации.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.03.2011 по делу N А74-1994/2010

«…Как усматривается из материалов дела, 27 июля 2006 года между ЗАО «Алтайское» (продавец) и индивидуальным предпринимателем Халиловым Т.Х.О. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ответчик передал в собственность истца здание кошары.

Согласно условиям данного договора расчет за имущество произведен полностью, имущество передано покупателю в день заключения договора по передаточному акту.

Ссылаясь на то, что регистрация перехода права собственности на спорное имущество на покупателя до настоящего времени не произведена в связи с уклонением ответчика от совершения регистрационных действий, индивидуальный предприниматель Халилов Т.Х.О. обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с настоящим иском.

В обоснование факта уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности истец ссылается на заключение между ЗАО «Алтайское» и ООО «Матур» договора от 09.04.2010 о продаже последнему спорного здания кошары. В качестве правового основания предъявленных требований истец сослался на статьи 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом для государственной регистрации перехода права собственности на основании решения суда необходимо два условия: наличие требования одной стороны сделки в государственной регистрации и уклонения другой стороны от такой регистрации права.

По смыслу указанных норм права, условием возникновения оснований для обращения покупателя в суд с иском к регистрирующему органу является уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности, что предполагает невозможность такой регистрации в административном порядке путем направления заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Доказательств того, что ЗАО «Алтайское» уклоняется от осуществления действий, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на спорное имущество на покупателя по договору купли-продажи от 27.07.2006, в материалы дела не представлено.

Выводы арбитражных судов соответствуют установленным ими обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана в соответствии с требованиями статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…»

 

По данному делу см. также Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.11.2010 по делу N А74-1994/2010.

 

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.11.2010 по делу N А74-1994/2010

«…В материалы дела представлено сообщение управления Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия N 04-31-549/07 от 26.01.2007 об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество, адресованное ЗАО «Алтайское» и Халилову Т.Х., из которого усматривается, что стороны обращались в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на кошару на основании договора от 27.07.2006, но в регистрации права отказано в связи с тем, что договор купли-продажи объекта недвижимости предусматривал передачу в аренду покупателю земельного участка под объектом, а действующее законодательство не предусматривает возможность аренды земельного участка при отчуждении объекта недвижимости.

Истцом документально в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждено, что он обращался к ответчику с требованием о регистрации права после принятого решения об отказе в регистрации и ответчиком отказано в подаче повторного заявления на регистрацию прав на спорное имущество за истцом. Истцом не обжаловано решение регистрирующего органа об отказе в регистрации перехода права собственности.

Независимо от отсутствия в договоре купли-продажи 27.07.2006 указания на срок регистрации прав за покупателем, ИП Халилов Т.Х.О. является заинтересованным лицом в регистрации прав на свое имя, поскольку из приведенных норм права и пункта 7 договора следует, что истец будет являться собственником спорного имущества только после государственной регистрации права собственности. До указанного момента собственником имущества является ЗАО «Алтайское».

Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что истцом не представлено доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права на спорный объект недвижимости, поскольку сам истец не предпринимал мер по своевременной регистрации перехода права собственности…»

 

2.5. Вывод из судебной практики: Непредставление продавцом недвижимости необходимых для государственной регистрации перехода права собственности документов в связи с их отсутствием может быть квалифицировано как уклонение от такой регистрации.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.07.2012 по делу N А43-23938/2011

«…Исковые требования основаны на статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.

По итогам аукциона между специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» (продавцом) и ООО «Интершина» (покупателем) заключен договор купли-продажи от 17.08.2007 N ВИ-19-07.

Предмет купли-продажи оплачен истцом в полном объеме, о чем свидетельствует платежное поручение от 20.08.2007 и договор о задатке от 25.07.2007 N 167/2007, нежилое здание передано по акту приема-передачи от 21.08.2007.

ООО «Интершина» обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области с заявлением от 28.08.2007 о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание площадью.

Письмом от 12.07.2011 N АБ-01/10245/1 Территориальное управление Росимущества в Нижегородской области направило ООО «Интершина» копию распоряжения «О реализации высвобождаемого военного имущества, закрепленного на праве оперативного управления за Дзержинской КЭЧ» от 23.03.2007 N 102, а также сообщило о том, что иные запрашиваемые документы, а именно доверенность на имя Привалова С.Э., подписавшего договор купли-продажи от 17.08.2007 N ВИ-19-07 со стороны продавца, и доверенность на имя Сысоева И.А., утвердившего со стороны продавца акт от 21.08.2007 приема-передачи имущества, находятся в государственном казенном учреждении Центральный архив Нижегородской области.

Из письма государственного казенного учреждения «Центральный архив Нижегородской области» от 16.01.2012 N 2998/08-07 следует, что в документах архивного фонда отсутствуют доверенности на указанных лиц.

Непредставление Теруправлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обеих инстанций исходили из отсутствия доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности. Однако судами не учтено следующее.

Суды установили, что договор купли-продажи 17.08.2007 N ВИ-19-07 сторонами не оспорен, является действительным и исполненным (предмет договора передан по акту приема-передачи и оплачен истцом), однако посчитали недоказанным факт уклонения ответчика от государственной регистрации права.

Суд кассационной инстанции счел такой вывод суда не соответствующим материалам дела и приведенным нормам материального права. Суды не учли, что приостановление государственной регистрации сделки осуществлено по причине отсутствия документов, которые должен был представить продавец имущества, в рассматриваемом споре его правопреемник — Теруправление. Истец не имеет ни юридической, ни фактической возможности представить такие документы. Само по себе отсутствие необходимых документов у ответчика не должно влиять на законное право истца зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, приобретенный по исполненному договору купли-продажи.

Окружной суд счел, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований…»

 

2.6. Вывод из судебной практики: При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд устанавливает наличие между сторонами обязательственных правоотношений, то есть законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также уклонение ответчика от совершения действий по такой регистрации.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 01.04.2014 N Ф05-206/2013 по делу N А41-1479/12

«…10 августа 2011 года между ООО «Пирит» (продавец) и ООО «Медвежье озеро» (покупатель) подписан договор купли-продажи земельных участков б/н, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельные участки, поименованные в исковом заявлении и расположенные по адресу: Московская область, Щелковский район, вблизи деревни Корякино.

Ссылаясь на то обстоятельство, что ООО «Пирит» уклоняется от государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорные объекты недвижимости, ООО «Медвежье озеро» обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Таким образом, по смыслу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права собственности означает прекращение такого права у одного лица и его возникновение у другого лица.

В предмет доказывания по требованию, заявленному по данному основанию (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), исходя из системного толкования положений действующего законодательства, а также принимая во внимание Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22, входят следующие обстоятельства: установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, т.е. законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также факт уклонения ответчиком от совершения действий по регистрации перехода права собственности.

Согласно указанным свидетельствам, государственная регистрация права собственности на спорные земельные участки была осуществлена за продавцом — ООО «Пирит» на основании решения Моздокского районного суда РСО-Алания от 01 ноября 2010 года по делу N 2-1126/10 (в соответствии с которым суд обязал Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать переход права собственности от ЗАО «Медвежье озеро» (в настоящее время указанное юридическое лицо ликвидировано) к ООО «Пирит» на спорные земельные участки и обязал ООО «Пирит» заключить с Гиогиевой С.О. основной договор купли-продажи спорных земельных участков, расположенных по адресу: Московская область, Щелковский район, вблизи деревни Корякино, на условиях, установленных предварительным договором N 1/10 от 05 апреля 2010 года) и на основании акта приема-передачи имущества ликвидируемого ЗАО «Медвежье озеро» от 15 июля 2010 года.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства (из которых следует, что в отношении спорного имущества Моздокским районным судом РСО-Алания не принималось решения от 01 ноября 2010 года по делу N 2-1126/10), учитывая конкретные обстоятельства именно данного дела N А41-1479/12, сложившуюся судебно-арбитражную практику по рассматриваемому вопросу, правовые позиции лиц, участвующих в деле, пришел к обоснованному выводу о том, что основания для возникновения права собственности на спорное имущество у продавца — ООО «Пирит» отсутствовали, так как наличие только упомянутого акта приема-передачи спорного имущества от 15 июля 2010 года является недостаточным основанием для возникновения права собственности на спорное имущество. Кроме того, судом первой инстанции было правомерно установлено, что у истца и ответчика отсутствует спор, так как истец в нарушении положений ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, подтверждающих уклонение ответчика (ООО «Пирит») от совершения действий по регистрации перехода права собственности на основании заключенного между ними договора.

Суд кассационной инстанции, соглашаясь с указанным выводом суда первой инстанции, полагает целесообразным указать на то, что исходя из системного толкования положений действующего законодательства можно прийти к выводу о том, что государственная регистрация прав на недвижимость и совершаемых в отношении нее сделок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) носит не правоустанавливающий, не распорядительный, а правоподтверждающий характер (в силу чего внесение в ЕГРП записи без должного правового основания (титула) не приводит к возникновению права собственности…»

 

  1. Применение норм о судебном порядке государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в случаях смерти продавца — физического лица или ликвидации продавца — юридического лица

 

На практике может сложиться ситуация, когда между сторонами заключается договор купли-продажи недвижимости, однако до государственной регистрации перехода права собственности на нее продавец — физическое лицо умирает либо продавец — юридическое лицо ликвидируется или реорганизуется. Из норм Гражданского кодекса РФ не ясно, какие правовые последствия влекут указанные обстоятельства и как может защитить свои права покупатель. Анализ судебной практики позволяет ответить на эти вопросы.

 

3.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, вправе ли покупатель ввиду ликвидации продавца — юридического лица предъявлять в суд требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость без предварительного обращения с соответствующим заявлением в регистрирующий орган, существует две позиции судов.

 

Позиция 1. В случае ликвидации продавца — юридического лица покупатель вправе предъявлять в суд требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость без предварительного обращения с соответствующим заявлением в регистрирующий орган.

 

Примечание: В некоторых из приведенных ниже судебных актов указано, что, если покупатель обращался в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, но получил отказ, он вправе обратиться в суд с заявлением об обжаловании вынесенного решения.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09 по делу N А07-4014/2008-А-РСА

«…В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Поскольку общество «Илишевская ПМК-10» было ликвидировано, но принятые на себя сторонами по договорам купли-продажи от 31.08.2006 обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество, что также подтверждается государственной регистрацией права собственности за указанным лицом, отказ обществу «Иш-Тау» в удовлетворении требования не соответствует упомянутым нормам права и противоречит принципу правовой определенности.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Так как фактические обстоятельства, имеющие значение для настоящего спора, суды установили на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильно применили нормы права, Президиум считает, что по настоящему делу следует принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 27.12.2011 N ВАС-16796/11 по делу N А45-1224/2011

«…В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09).

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд установил, что спорный объект недвижимости был продан обществу Дочерним открытым акционерным обществом «Ояшинское хлебоприемное предприятие» по договору купли-продажи от 01.12.2000 и передан по акту приема-передачи от 01.12.2000. Право собственности продавца на спорное имущество подтверждается протоколом общего собрания акционеров АООТ «Новосибирскхлебопродукт» от 05.04.1994 N 1, актом передачи имущества от 16.05.1994 и является ранее возникшим (до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). В связи с тем, что договор от 01.12.2000 купли-продажи сторонами исполнен, продавец имущества ликвидирован, правопритязания третьих лиц на имущество отсутствуют, суд пришел к выводу о наличии оснований для государственной регистрации права собственности общества на спорный объект недвижимости и удовлетворил заявленные требования…»

 

Определение ВАС РФ от 07.12.2009 N ВАС-16360/09 по делу N А05-488/2009

«…Суды апелляционной и кассационной инстанций, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, отклонил доводы управления о том, что оно не является надлежащим ответчиком по делу, указав в своем постановлении, что участниками спорных правоотношений, возникших в связи с необходимостью государственной регистрации перехода права, с одной стороны, является лицо, заявляющее о регистрации права, с другой — регистрирующий орган, поскольку АОЗТ «Савинское» ликвидировано.

Указанный вывод судов согласуется с правовой позицией, определенной в Постановлении Президиума от 01.09.2009 N 1395/09, согласно которой суд вправе, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, в том числе и в связи с ликвидацией продавца. Данное решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

При этом не могут быть приняты во внимание доводы управления об отсутствии государственной регистрации права собственности АОЗТ «Савинское» на вышеперечисленные объекты, поскольку, как отмечено в принятых по делу судебных актах, это право никем не оспаривалось.

Изучив содержание заявления и оспариваемых судебных актов, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов…»

 

Восточно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.07.2010 по делу N А74-5122/2009

«…Постановлением администрации города Черногорска от 18.06.1998 N 664 утвержден акт приемки законченного строительством объекта, расположенного в районе спорткомплекса «Сибиряк» города Черногорска, район узла связи, а в августе 1998 года обществу разрешено использование части земельного участка на автостоянке под технологическую площадку автосервиса.

По акту передачи недвижимого имущества от 28.08.2001 недвижимое имущество — автостоянка, расположенная по адресу: г. Черногорск, ул. Космонавтов, 34А, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.08.2001 ООО «Стройвест» (продавец) передана индивидуальному предпринимателю Зазулину А.А. (покупатель).

В последующем ООО «Стройвест» было ликвидировано, о чем 30.12.2002 в единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись.

В связи с ликвидацией стороны по сделке индивидуальный предприниматель Зазулин А.А. обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском о государственной регистрации перехода права собственности на названное недвижимое имущество.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, установив обстоятельства спора, арбитражный суд первой инстанции со ссылкой на статьи 165, 218, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 2, пункты 1, 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») пришел к выводу об отсутствии законных оснований для вынесения решения о регистрации права собственности на видоизмененный объект за истцом у арбитражного суда не имеется.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными в связи со следующим.

Согласно статье 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными и при отсутствии государственной регистрации. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В случае ликвидации одной из сторон в сделке порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество Федеральным законом и иными законодательными актами не урегулирован, в силу чего суд первой инстанции сделал вывод о возможности применения к возникшим правоотношениям по аналогии пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанный вывод судов согласуется с правовой позицией, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09, согласно которой суд вправе, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, в том числе и в связи с ликвидацией продавца.

Вместе с тем в предмет исследования по настоящему делу входил факт возникновения у истца соответствующего права на указанное в качестве предмета регистрации недвижимое имущество.

Часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств возникновения у истца соответствующего права на названное в исковом заявлении, с учетом произведенных уточнений, индивидуальным предпринимателем не представлено…»

 

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.11.2010 по делу N А03-3323/2010

«…Согласно записи в Едином государственном реестре юридических лиц, внесенной 17.02.2010, СПК «Садовый» ликвидирован в связи с завершением процедуры банкротства.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи от 01.06.2002 продавец свое право собственности на отчуждаемое имущество в установленном законом порядке не зарегистрировал, покупатель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для государственной регистрации перехода права собственности на основании решения суда необходимо два условия: наличие требования одной стороны сделки в государственной регистрации и уклонения другой стороны от такой регистрации права.

По смыслу указанной нормы, условием возникновения оснований для обращения покупателя в суд с иском к регистрирующему органу является уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности, что предполагает невозможность такой регистрации в административном порядке путем направления заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

В случаях, когда продавец недвижимого имущества до подачи заявления в регистрирующий орган ликвидирован, в связи с чем его обязанность по обращению с заявлением не может быть исполнена, государственная регистрация может быть произведена по правилам пункта 3 статьи 551 указанного Кодекса.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, обоснованно применяя аналогию права, исходил из приоритета защиты прав СПК «Пчеловод» в сфере отношений гражданского оборота недвижимого имущества.

Ссылка апелляционного суда на пункт 62 постановления от 29.04.2010 N 10/22 в данном случае является ошибочной.

Решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства. Данный способ обеспечивает защиту права истца от возможного неправомерного отказа в государственной регистрации…»

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.08.2009 N Ф04-4538/2009(11896-А45-38) по делу N А45-20611/2008-12/394

«…Общество с ограниченной ответственностью «Недвижимость-Трест-Сервис» (далее — ООО «Недвижимость-Трест-Сервис») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее — регистрирующий орган) об обязании ответчика произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «БКЗ» к ООО «Недвижимость-Трест-Сервис» на объект недвижимости — спаренный модуль площадью 1 800 кв.м, расположенный по адресу: Новосибирская область, город Болотное, улица Московская, 220.

В правовое обоснование иска указан пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем суд кассационной инстанции считает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о том, что истец, обращаясь с настоящим иском к ответчику, должен был представить суду доказательства отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

Отсутствие таких доказательств, по мнению апелляционного суда, является основанием для отказа в иске.

Суд кассационной инстанции считает, что регистрация права собственности при ликвидации одной из сторон договора затрудняет для участников гражданских правоотношений выбор способа защиты нарушенного права.

Участником данных материальных правоотношений является сторона в сделке, к которой невозможно предъявить требование о понуждении к государственной регистрации ввиду ликвидации юридического лица.

Оспаривание отказа в государственной регистрации приведет к выводу об отсутствии со стороны регистрирующего органа нарушений требований Закона о регистрации, поскольку за государственной регистрацией обратились не все стороны сделки.

Между тем в соответствии с частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Поскольку законодательством не предусмотрено, каким образом должен регистрироваться переход права собственности при ликвидации одной из сторон договора, истец обоснованно избрал исковой порядок защиты нарушенного права и предъявил иск к органу, на который возложена обязанность по государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним, несмотря на отсутствие материальных правоотношений между истцом и ответчиком…»

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2007 N Ф04-6220/2007(37947-А27-22) по делу N А27-15927/2006-1

«…Разрешая данное требование, суд апелляционной инстанции правомерно применил аналогию закона в порядке статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации и сослался на положения пункта 3 статьи 551 названного Кодекса, которой установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. В силу статьи 551 Кодекса переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Доказав в установленном законом порядке возникновение права собственности на объект недвижимого имущества, а также ликвидацию в связи с завершением конкурсного производства продавца по сделке, истец был вправе требовать в порядке пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации права по решению арбитражного суда, так как обращение за регистрацией прав правообладателя, сторон договора в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации невозможно.

В связи с чем судом апелляционной инстанции обоснованно принято решение об удовлетворении исковых требований…»

 

Московский округ

 

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, покупатель обратился в регистрирующий орган после предъявления иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

 

Постановление ФАС Московского округа от 25.08.2010 N КГ-А41/9226-10 по делу N А41-30404/09

«…В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

В соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении N 1069/03 от 27 мая 2003 года и Определении от 9 марта 2010 г. N ВАС-2171/10, названная норма права применяется на основании пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации. В этом случае на истца возлагается обязанность подтвердить право собственности не только покупателя, но и продавца.

Таким образом, приобретатель, получивший недвижимое имущество по договору, в случае ликвидации другой стороны сделки вправе обратиться в суд с заявлением о государственной регистрации права собственности.

Обстоятельство существования права продавца на спорные объекты недвижимого имущества до его ликвидации и переход права к покупателю подтверждено содержащимися в материалах дела свидетельствами о государственной регистрации права серии 50 — НВ N 154865 от 06.12.2007 г. и серии 50 — НВ N 154866 от 06.12.2007 г. и договором купли-продажи недвижимого имущества от 18.01.2008 г.

Учитывая изложенное, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.01.2008 г. подлежит государственной регистрации в порядке статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.12.2010 по делу N А55-13850/2009

«…В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по требованию одной из сторон договора, если другая сторона уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.

При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

При этом суд проверяет исполнение договора купли-продажи ликвидированным продавцом и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является ликвидация продавца, повлекшая отсутствие его заявления, суд выносит решение о регистрации перехода права собственности к покупателю применительно к статье 551 Кодекса. Решение суда по такому делу является основанием для изменения записи в ЕГРП.

Суд установил, что обязательства сторон по договорам исполнены: имущество передано покупателю, его стоимость оплачена в полном объеме. Ликвидация ГУП «ДРСУ N 4″ подтверждается материалами дела.

Выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным по делу доказательствам…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.06.2009 по делу N А12-20779/2008

«…Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. В таком случае положения пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению по правилу об аналогии закона.

В связи с чем суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что государственная регистрация перехода права собственности по сделке, одна сторона которой ликвидирована, осуществляется в судебном порядке.

Применение статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит существу возникших спорных правоотношений.

Судом кассационной инстанции отклоняется как необоснованный довод заявителя кассационной жалобы о том, что он является ненадлежащим ответчиком по делу в связи с отсутствием между сторонами спорного материального правоотношения, истец за регистрацией права собственности в регистрирующий орган не обращался, по следующим основаниям.

Наличие пробела в законодательстве в части порядка регистрации перехода права собственности при ликвидации одной из сторон договора затрудняет для участников гражданских правоотношений выбор способа защиты нарушенного права.

Поскольку законодательством не предусмотрено, каким образом должен регистрироваться переход права собственности при ликвидации одной из сторон договора, суды двух инстанций, установив, что право собственности на недвижимое имущество возникло на законных основаниях, спор о праве на имущество отсутствует, истец в связи с прекращением деятельности стороны договора не имеет возможности зарегистрировать свое право на приобретенные объекты недвижимости, правомерно удовлетворил исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности, правомерно удовлетворили заявленные требования.

Суд кассационной инстанции считает, что при рассмотрении настоящего спора суд первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали представленные сторонами в подтверждение доводов и возражений доказательства и пришли к правильному выводу о правомерности и доказанности заявленных требований…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.08.2008 по делу N А05-12608/2007

«…Государственная регистрация сделок и прав осуществляется в порядке, установленном Законом о государственной регистрации, согласно статье 16 которого государственная регистрация права, возникшего на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, проводится по заявлению обеих сторон договора. В случае, когда право продавца возникло до введения в действие упомянутого Закона и не было зарегистрировано в установленном им порядке, а основания для подлежащего регистрации перехода права имели место после введения этого Закона в действие, государственная регистрация ранее возникшего права производится по заявлению правообладателя при государственной регистрации перехода права.

Между тем названным Законом не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны после заключения договора.

В таком случае, как правильно указал суд, право может быть зарегистрировано на основании решения суда о регистрации перехода права, вынесенного в соответствии со статьями 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 16 Закона о государственной регистрации, примененными по аналогии закона. Принимая решение о регистрации, суд проверяет, имелись ли у продавца полномочия на отчуждение имущества, соответствует ли заключенный сторонами договор требованиям закона, устанавливает отсутствие иных препятствий для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности.

По результатам всестороннего исследования собранных по делу доказательств и их надлежащей оценки суд пришел к правильным выводам о том, что наличие у продавца — ЗАО «Ерга» — права на распоряжение зданием свинарника подтверждается материалами дела; договор купли-продажи от 10.05.2005 по форме и содержанию не противоречит действующему законодательству; спора о праве в отношении объекта, о регистрации прав на который просит истец, либо правопритязаний иных лиц на это имущество не имеется.

При таких обстоятельствах суд правомерно принял решение о государственной регистрации перехода к Матиняну И.А. права собственности на здание свинарника по договору купли-продажи от 10.05.2005.

Ссылка Управления на то, что оно является ненадлежащим ответчиком по делу, которое может быть рассмотрено только с привлечением к участию в деле учредителей и кредиторов продавца, не может быть принята во внимание, так как состав участвующих в деле лиц и их процессуальное положение с учетом обстоятельств дела, характера спорных правоотношений и подлежащих применению норм законодательства определены судом правильно…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.05.2008 по делу N А05-10769/2007

«…Общество, ссылаясь на то, что на основании договора от 06.12.2001 купли-продажи приобрело спорный объект в собственность, однако в связи с ликвидацией продавца — Лешуконского райпо — не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на данный объект, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Между тем названным Законом не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны после заключения договора.

В таком случае, как правильно указал суд, право может быть зарегистрировано на основании решения суда о регистрации перехода права, вынесенного в соответствии со статьями 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 16 Закона о государственной регистрации, примененными по аналогии закона. Принимая решение о регистрации, суд проверяет, имелись ли у продавца полномочия на отчуждение имущества, соответствует ли заключенный сторонами договор требованиям закона, устанавливает отсутствие иных препятствий для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности.

Исследовав и надлежащим образом оценив собранные по делу доказательства, суд установил, что право Лешуконского райпо на распоряжение указанным объектом подтверждается решением Лешуконского районного суда Архангельской области от 04.07.2001 по делу N 2-367, которым установлен факт владения Лешуконским райпо указанным зданием на праве собственности. Договор купли-продажи от 06.12.2001 по форме и содержанию не противоречит действующему законодательству, исполнен сторонами; сведений о наличии спора о праве в отношении указанного в иске объекта либо о правопритязаниях иных лиц на это имущество не имеется.

При таких обстоятельствах суд правомерно принял решение о государственной регистрации перехода к Обществу права собственности на административное здание по договору купли-продажи от 06.12.2001.

Ссылка Управления на то, что оно является ненадлежащим ответчиком по делу, которое может быть рассмотрено только с привлечением к участию в деле пайщиков Лешуконского райпо, не может быть принята во внимание. Правоотношения, в рамках которых предъявлен настоящий иск, возникли в связи с необходимостью государственной регистрации перехода права, участниками этих отношений пайщики Лешуконского райпо не являются, выводов об их правах и обязанностях в решении не содержится. Напротив, для Управления судебный акт, принятый по результатам рассмотрения иска Общества, является основанием для совершения соответствующих регистрационных действий, то есть влечет для него возникновение определенных прав и обязанностей, что и обуславливает его участие в настоящем деле в качестве ответчика.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем они должны быть оставлены в силе…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.01.2008 по делу N А05-5554/2007

«…Между тем названным Законом не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны после заключения договора.

В таком случае, как правильно указал суд, право может быть зарегистрировано на основании решения суда о регистрации перехода права, вынесенного в соответствии со статьями 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 16 Закона о государственной регистрации, примененными по аналогии закона. Принимая решение о регистрации, суд проверяет, имелись ли у продавца полномочия на отчуждение имущества, соответствует ли заключенный сторонами договор требованиям закона, устанавливает отсутствие иных препятствий для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности.

Исследовав и надлежащим образом оценив собранные по делу доказательства, суд установил, что право собственности на указанный в иске объект у ЗАО «Ерга» имелось, договор купли-продажи от 10.05.2005 по форме и содержанию не противоречит действующему законодательству, сведений о наличии спора о праве в отношении спорного объекта либо о правопритязаниях иных лиц на это имущество не имеется.

При таких обстоятельствах суд правомерно принял решение о государственной регистрации перехода к Матиняну И.А. права собственности на здание склада-овощехранилища по договору купли-продажи от 10.05.2005.

Ссылка Управления на то, что оно является ненадлежащим ответчиком по делу, которое может быть рассмотрено только с привлечением к участию в деле учредителей и кредиторов продавца, не может быть принята во внимание. Участниками спорных правоотношений, возникших в связи с необходимостью государственной регистрации перехода права, являются лицо, заявляющее о регистрации права, с одной стороны, и регистрирующий орган, с другой. Оснований считать иных лиц, указанных Управлением, участниками спорных правоотношений не имеется. Решение по настоящему делу содержит выводы о правах и обязанностях Управления и является для него основанием для совершения соответствующих регистрационных действий.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи с чем они должны быть оставлены в силе…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.02.2010 по делу N А32-11453/2009

«…Из материалов дела видно, что ОАО «Краснодарский хладокомбинат» (продавец по договору) ликвидировано.

При ликвидации продавца, право которого было зарегистрировано или возникло до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировалось в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного закона либо возникло независимо от регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Кодекса, необходимо учитывать, что, несмотря на ликвидацию продавца, покупатель недвижимого имущества, которому передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться непосредственно в суд с иском к государственному регистратору о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности.

Рассматривая такие споры, суд проверяет исполнение договора купли-продажи ликвидированным продавцом и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является ликвидация продавца, повлекшая отсутствие его заявления, суд выносит решение о регистрации перехода права собственности к покупателю применительно к статье 551 Кодекса. Решение суда по такому делу является основанием для изменения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Приведенный вывод согласуется с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 27.05.2003 N 1069/03, от 01.09.2009 N 1395/09, 1679/09.

Собственники земельных участков, на которых расположен спорный объект, могут быть привлечены к участию в деле на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного выводы суда о предъявлении иска к ненадлежащему ответчику и избрании истцом неверного способа защиты нарушенного права основаны на неправильном истолковании закона.

При таких обстоятельствах судебный акт надлежит отменить, дело — направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 12.12.2011 N Ф09-7870/11 по делу N А07-1049/2011

«…В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09)…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 02.12.2008 N Ф09-9002/08-С6 по делу N А60-15582/2008

«…Согласно ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица.

Порядок государственной регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны в случае ликвидации второй стороны до подачи заявления о государственной регистрации указанным законом не предусмотрен.

В соответствии со ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством, к таким отношениям применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, приобретатель, получивший недвижимое имущество по договору, в случае ликвидации другой стороны сделки до подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности вправе обратиться в суд с заявлением о государственной регистрации права собственности. Требование предъявляется к регистрирующему органу.

При этом предварительное обращение покупателя в регистрирующий орган и получение отказа в государственной регистрации права собственности не являются обязательными.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене, дело — направлению на новое рассмотрение…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 06.07.2010 по делу N А14-17968/2009-635/22

«…В соответствии с п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Материалами дела подтверждено, что заявление на государственную регистрацию перехода права на спорные объекты недвижимости от ЗАО «Дружба» не может быть представлено по причине ликвидации последнего.

Отсутствие государственной регистрации на спорные объекты недвижимости нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности по владению, пользованию и распоряжению приобретенным имуществом.

В связи с тем, что порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации действующим законодательством не урегулирован, в соответствии со ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии закона подлежат применению положения ст. 551 названного Кодекса.

Таким образом, приобретатель, получивший недвижимое имущество по договору, в случае ликвидации другой стороны сделки до подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности вправе обратиться в суд с заявлением о государственной регистрации права собственности. При этом заявитель должен доказать существование права продавца до его ликвидации и обосновать, в силу чего это право перешло к покупателю.

При таких обстоятельствах, поскольку в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не установлен порядок регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае ликвидации второй стороны по сделке, а сделка по продаже спорных объектов соответствует требованиям закона, спорное имущество на момент продажи принадлежало АОЗТ «Дружба», суды первой и апелляционной инстанций правомерно применили по аналогии положения п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 22.12.2008 N 14725/08, обоснованно удовлетворили иск.

При этом исходя из смысла вышеуказанных норм права решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Поскольку законодательством не установлено, каким образом должен регистрироваться переход права собственности при ликвидации одной из сторон договора, истец правомерно избрал исковой порядок защиты нарушенного права.

Кроме того, подача истцом иска об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности без предварительного обращения истца в регистрирующий орган за государственной регистрацией права не влияет на возможность рассмотрения дела судом по заявленному требованию и не может являться основанием к отказу в иске…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 01.07.2010 по делу N А14-18320/2009-610/23

«…Материалами дела подтверждено, что заявление на государственную регистрацию перехода права на спорные объекты недвижимости от СХА имени Ленина не может быть представлено по причине ликвидации последнего, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц N 537-3604909ЮЛЗ от 30.10.2009.

Отсутствие государственной регистрации на спорные объекты недвижимости нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности по владению, пользованию и распоряжению приобретенным имуществом.

В связи с тем, что порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации действующим законодательством не урегулирован, в соответствии со ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии закона подлежат применению положения ст. 551 названного Кодекса.

Таким образом, приобретатель, получивший недвижимое имущество по договору, в случае ликвидации другой стороны сделки до подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности вправе обратиться в суд с заявлением о государственной регистрации права собственности. При этом заявитель должен доказать существование права продавца до его ликвидации и обосновать, в силу чего это право перешло к покупателю.

При таких обстоятельствах, поскольку в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не установлен порядок регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае ликвидации второй стороны по сделке, а сделка по продаже спорных объектов соответствует требованиям закона, спорное имущество на момент продажи принадлежало СХА имени Ленина, суды первой и апелляционной инстанций правомерно применили по аналогии положения п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 22.12.2008 N 14725/08, обоснованно удовлетворили иск.

Кроме того, необходимо отметить, что в рамках настоящего дела, исходя из содержания требований истца, появляется необходимость государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, что влечет для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области возникновение определенных прав и обязанностей. Данное обстоятельство исключает признание его ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

При этом исходя из смысла вышеуказанных норм права решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Поскольку законодательством не установлено, каким образом должен регистрироваться переход права собственности при ликвидации одной из сторон договора, истец правомерно избрал исковой порядок защиты нарушенного права.

Кроме того, подача истцом иска об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности без предварительного обращения истца в регистрирующий орган за государственной регистрацией права не влияет на возможность рассмотрения дела судом по заявленному требованию и не может являться основанием к отказу в иске…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code