Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Последствия заключения договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества

 

На практике встречаются случаи, когда продавец в отношении одного и того же недвижимого имущества заключает несколько договоров купли-продажи до государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости.

В этой связи возникает вопрос о действительности договоров, заключенных в последующем.

 

1.1. Вывод из судебной практики: Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произвел государственную регистрацию перехода права собственности к одному из покупателей, другие покупатели вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора.

 

Судебная практика:

 

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010

«…Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 25.07.2011 N ВАС-8920/11 по делу N А56-45107/2009

«…Между тем общество «Гостиный Двор» (продавец) и ООО «Константин Камышин и К» (правопредшественник общества «Реставратор», покупатель) подписали договоры купли-продажи спорных объектов от 30.08.2005, 27.09.2005.

В дальнейшем те же лица подписали два новых договора купли-продажи от 20.10.2005 (с отлагательным условием) в отношении объектов недвижимости, являвшихся предметом договоров от 30.08.2005 и 27.09.2005, в которых сгруппировали продаваемые объекты недвижимости в ином составе.

Отлагательным условием данных договоров являлось то обстоятельство, что они вступают в силу при условии принятия и вступления в законную силу решения суда об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Волковка» к ЗАО обществу «Гостиный Двор» о понуждении последнего заключить с ООО «Волковка» договор купли-продажи объектов недвижимости, перечисленных в предварительном договоре, заключенном между ними 06.06.2005.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2007 по делу N А56-49512/2005 суд отказал ООО «Волковка» в понуждении общества «Гостиный Двор» заключить договор купли-продажи объектов недвижимости на основании предварительного договора от 06.06.2005.

ООО «Константин Камышин и К» было переименовано 30.01.2006 в общество «Реставратор».

Общество «Гостиный Двор» и общество «Реставратор» обратились в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости. На указанное заявление последовал отказ управления, мотивированный отсутствием подтверждения полномочий лиц, заключивших договор купли-продажи в отношении спорных объектов.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2006 по делу N А56-13180/2006 обществу «Реставратор» отказано в удовлетворении иска о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости в связи с тем, что общество «Гостиный Двор» не признано уклоняющимся от государственной регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем общество «Гостиный Двор» 03.07.2009 провело торги по продаже спорного имущества, победителем которых было признано общество «Приморский Трест», с которым 07.07.2009 заключен договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, право собственности покупателя зарегистрировано в ЕГРП в установленном законом порядке.

Считая себя собственником спорных объектов недвижимости на основании договоров купли-продажи от 20.10.2005, общество «Реставратор» обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В настоящем случае переход права собственности на спорные объекты при их отчуждении обществом «Гостиный Двор» был зарегистрирован к обществу «Приморский Трест».

Право собственности общества «Приморский Трест» на спорные объекты недвижимости в установленном законом порядке оспорено не было.

При таких обстоятельствах суды не нашли оснований для удовлетворения иска общество «Реставратор».

Заявитель не лишен возможности защищать свои права при наличии на то оснований в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Согласно указанной позиции, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи…»

 

Восточно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.01.2014 по делу N А74-5103/2012

«…В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с пунктом 61 вышеназванного Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Следовательно, правомерным является вывод судов о том, что при заключении продавцом нескольких договоров купли-продажи в отношении одного и того же имущества действующее гражданское законодательство предусматривает иной способ защиты нарушенных прав, чем признание первоначальным покупателем повторного договора недействительным лишь по признаку его повторности.

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд, и в резолютивной части решения суд может при удовлетворении требования обязать регистрационный орган зарегистрировать переход права собственности.

Таким образом, истец не лишен возможности предъявления требования о регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости с привлечением для участия в деле сторон по спорным сделкам…»

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.11.2013 N Ф03-5297/2013 по делу N А24-47/2013

«…04.04.2012 между обществом «Славянское» (продавец) и обществом «Колхоз Ударник» (покупатель) заключен договор купли-продажи, на основании которого покупатель приобрел в собственность спорное недвижимое имущество. Данный договор сторонами также исполнен. Передача недвижимости произведена по акту от 04.04.2012. Право собственности общества «Колхоз Ударник» зарегистрировано в публичном реестре 17.07.2012 за N 41-01/037/2012-324.

Общество «Карага», указывая на наличие заключенного им с ПО «Карагинский рыбкооп» договора купли-продажи того же здания склада от 23.07.2002 и полагая, что общество «Славянское» не обладало правом собственности на спорный объект недвижимости при его отчуждении обществу «Колхоз Ударник» в 2012 году, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии предусмотренных нормами статей 166 — 168 ГК РФ оснований для признания заключенного между ответчиками договора ничтожным и применения заявленных истцом последствий недействительности сделки.

Так, суды правомерно сочли, что отмена судебного акта по делу N А24-454/2007 по спору о регистрации перехода права собственности не свидетельствует о порочности оснований возникновения права собственности общества «Славянское» на спорное имущество, приобретенное им на основании гражданско-правовой сделки (договор от 28.11.2006, заключенный по результатам торгов), которая в установленном законом порядке не оспорена и не признана недействительной. Выводов о правах на спорное имущество постановление кассационного суда от 25.11.2009 N Ф03-5129/2009 по названному делу не содержит.

Арбитражные суды также правильно указали в обжалуемых судебных актах о том, что истец не подтвердил возникновение у него права собственности на спорное имущество, поскольку на момент заключения договора купли-продажи от 23.07.2002 продавец — ПО «Карагинский рыбкооп» еще не являлся собственником отчуждаемого склада.

Действительно, нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ не содержат положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора отсутствует (не зарегистрировано ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

Вместе с тем по смыслу разъяснений пункта 4 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В то же время истец при наличии заключенного с ПО «Карагинский рыбкооп» договора от 23.07.2002 после возникновения у продавца права собственности на спорное имущество переход данного права к покупателю в установленном законом порядке не зарегистрировал, требования в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ к продавцу не предъявлял (пункт 5 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54).

Кроме того, в пункте 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска в полной мере соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права…»

 

1.2. Вывод из судебной практики: Заключение договора купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности на него не свидетельствует о недействительности нового договора.

 

Примечание: Некоторые из приведенных ниже судебных актов основаны на позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», которое в настоящее время утратило силу. В действующем Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрены аналогичные положения.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.08.2009 N Ф04-4899/2009(12746-А45-13) по делу N А45-18553/2008

«…Признавая договор купли-продажи от 10.09.2007 недействительным, суд мотивировал это тем, что имущество было передано ООО «ХОРОС» — покупателю по договору от 03.05.2007. ООО «Технологии в Сибири» утратило право владения и пользования имуществом, следовательно, не вправе было распоряжаться этим имуществом и заключать договор от 10.09.2007. При этом суд сослался на пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Вместе с тем указанный пункт постановления содержит иные последствия допущенного нарушения. В силу этого пункта заключение продавцом нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества влечет наступление ответственности продавца за его неисполнение.

Таким образом, заключение договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.09.2007, ранее проданного по договору купли-продажи ООО «ХОРОС», чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, который в силу статей 131, 223 являлся собственником имущества, но не свидетельствует о недействительности сделки. Следует при этом отметить, что суд не привел норму права, которой противоречит оспариваемый договор в этом случае.

Допущенные судом нарушения норм права являются основанием для отмены судебных актов.

По заявленным основаниям исковые требования удовлетворению не подлежат…»

 

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.01.2010 по делу N А17-614/2009

«…Согласно договору от 27.09.2007 ОАО «ИЭК» продало ООО «Триумф-М» спорное здание. В счет оплаты покупной цены истец уплатил сумму задатка на основании договора задатка от 20.09.2007. Акт приемки-передачи спорного имущества в рамках настоящего договора не подписывался. Регистрация перехода права собственности от ОАО «ИЭК» к ООО «Триумф-М» не осуществлена. Ранее между указанными сторонами на данный объект действовал договор аренды с 07.12.2006 N 101.

Впоследствии ОАО «ИЭК» заключило договор купли-продажи от 16.12.2008 с ООО «Строй Эксперт» на этот же объект недвижимости. На основании данного договора Управление 21.01.2009 зарегистрировало переход права собственности на спорную недвижимость к ООО «Строй Эксперт» (свидетельство о государственной регистрации права от 21.01.2009 серии 37-АА N 387159).

ООО «Триумф-М» обратилось в суд с настоящим иском, посчитав, что договор от 16.12.2008 является ничтожной сделкой, не соответствующей требованиям закона. При этом истец исходил из того, что ОАО «ИЭК» утратило право распоряжаться спорным объектом недвижимости, законным владельцем которого является истец.

В силу пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться. Заключение продавцом нового договора влечет наступление ответственности продавца за его неисполнение.

Исходя из буквального значения содержащихся в этом пункте слов и выражений не следует, что новая сделка является недействительной, поэтому суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания спорного договора купли-продажи и зарегистрированного на его основании перехода права собственности недействительными.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов…»

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.11.2013 N Ф03-5297/2013 по делу N А24-47/2013

«…04.04.2012 между обществом «Славянское» (продавец) и обществом «Колхоз Ударник» (покупатель) заключен договор купли-продажи, на основании которого покупатель приобрел в собственность спорное недвижимое имущество. Данный договор сторонами также исполнен. Передача недвижимости произведена по акту от 04.04.2012. Право собственности общества «Колхоз Ударник» зарегистрировано в публичном реестре 17.07.2012 за N 41-01/037/2012-324.

Общество «Карага», указывая на наличие заключенного им с ПО «Карагинский рыбкооп» договора купли-продажи того же здания склада от 23.07.2002 и полагая, что общество «Славянское» не обладало правом собственности на спорный объект недвижимости при его отчуждении обществу «Колхоз Ударник» в 2012 году, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии предусмотренных нормами статей 166 — 168 ГК РФ оснований для признания заключенного между ответчиками договора ничтожным и применения заявленных истцом последствий недействительности сделки.

Так, суды правомерно сочли, что отмена судебного акта по делу N А24-454/2007 по спору о регистрации перехода права собственности не свидетельствует о порочности оснований возникновения права собственности общества «Славянское» на спорное имущество, приобретенное им на основании гражданско-правовой сделки (договор от 28.11.2006, заключенный по результатам торгов), которая в установленном законом порядке не оспорена и не признана недействительной. Выводов о правах на спорное имущество постановление кассационного суда от 25.11.2009 N Ф03-5129/2009 по названному делу не содержит.

Арбитражные суды также правильно указали в обжалуемых судебных актах о том, что истец не подтвердил возникновение у него права собственности на спорное имущество, поскольку на момент заключения договора купли-продажи от 23.07.2002 продавец — ПО «Карагинский рыбкооп» еще не являлся собственником отчуждаемого склада.

Действительно, нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ не содержат положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора отсутствует (не зарегистрировано ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

Вместе с тем по смыслу разъяснений пункта 4 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В то же время истец при наличии заключенного с ПО «Карагинский рыбкооп» договора от 23.07.2002 после возникновения у продавца права собственности на спорное имущество переход данного права к покупателю в установленном законом порядке не зарегистрировал, требования в порядке пункта 3 статьи 551 ГК РФ к продавцу не предъявлял (пункт 5 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54).

Кроме того, в пункте 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска в полной мере соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.05.2008 по делу N А65-5773/2007-СГ3-12

«…Торги и договоры были оспорены в арбитражном суде Республики Татарстан обществом с ограниченной ответственностью «Гидросервис», которое просило признать их недействительными, как проданные повторно, предъявив суду договор купли-продажи тех же объектов, заключенный им с должником — открытым акционерным обществом «Буинская передвижная механизированная колонна «Мелиорация» 05.05.2003, за пять дней до введения в отношении должника процедуры наблюдения, и акт приема-передачи зданий от 10.11.2003, составленный за две недели до открытия конкурсного производства.

Несмотря на то, что доказательств регистрации перехода права собственности на указанные объекты истец суду не представил, Арбитражным судом Республики Татарстан иск был удовлетворен, торги от 15.03.2007 и договора купли-продажи от 23.03.2007, заключенные по результатам торгов признать недействительными.

Более того, признание недействительными сделок по распоряжению и продавцом имуществом, являющимся предметом исполненного им обязательства по договоры купли-продажи, не предусмотрено и Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8, пунктом 14 которого предусмотрено, что в случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Поскольку ответственность за неисполнение договора наступает лишь по действительным сделкам, следовательно, признание нового договора недействительным по основанию, указанному истцом, недопустимо.

Таким образом, признание торгов и договоров купли-продажи, заключенных по результатам этих торгов, недействительными по указанным Арбитражным судом Республики Татарстан и Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом основаниям нельзя признать соответствующим закону, так же как и исковое требование о признанины торгов и договоров недействительными.

При данных обстоятельствах обжалованные судебные акты подлежат отмене, в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как противоречащие нормам материального права, с отказом в удовлетворении иска…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.03.2009 по делу N А56-7123/2008

«…Как следует из материалов дела, ОАО «Красный треугольник» (продавец) и ООО «Комплекс» (покупатель) заключили договор от 31.10.2002 купли-продажи находящихся в корпусе N 425 внутренних систем водопровода, канализации, отопления, теплоснабжения, автоматического водяного пожаротушения с узлами учета расхода хозяйственно-питьевой воды, а также наружных вводов трубопроводов технической воды в здание корпуса в объеме доли принадлежности продавцу, составляющей 52,45%, в том числе наружных канализационных выпусков из корпуса 425 с канализационными приемными колодцами до приемного колодца на городском канализационном коллекторе на ул. Розенштейна.

Впоследствии ОАО «Красный треугольник» заключило с ЗАО «Бинар» договор от 01.11.2005 N 0141 купли-продажи нежилого сооружения — наружных канализационных сетей, находящихся у корпуса 425, литера А, по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 134-136-138, протяженностью 241,0 кв.м.

На основании договора от 01.11.2005 с дополнительным соглашением от 20.11.2006 к нему Управлением 16.01.2007 зарегистрировано право собственности ЗАО «Бинар» на наружную канализацию протяженностью 176,23 м и наружную канализацию протяженностью 64,43 м.

ООО «Комплекс», ссылаясь на недействительность договора от 01.11.2005, поскольку ранее то же имущество тем же продавцом было продано истцу по договору от 31.10.2002, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Всесторонне и полно исследовав собранные по делу доказательства и надлежащим образом оценив их, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований считать договор от 01.11.2005 недействительной (ничтожной) сделкой и, следовательно, произведенную на его основании государственную регистрацию права собственности ЗАО «Бинар» на спорную недвижимость — незаконной.

Исходя из положений статей 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации судебные инстанции правомерно посчитали, что поскольку переход к ООО «Комплекс» права собственности на наружную канализацию по договору от 31.10.2002 зарегистрирован не был, то истец не стал собственником этого имущества, право собственности продавца — ОАО «Красный треугольник» — не прекратилось, в связи с чем нет оснований считать, что договор от 01.11.2005 со стороны продавца заключен неуправомоченным лицом.

Ссылки истца на то, что ОАО «Красный треугольник», заключая договор от 01.11.2005 с ЗАО «Бинар», при осуществлении правомочий собственника действовало вопреки требованиям пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно не приняты судебными инстанциями во внимание. Истец сам не предпринял разумно необходимых действий для защиты своих прав покупателя по договору от 31.10.2002, не обращался в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права, к продавцу — с предложениями совершить необходимые для государственной регистрации действия, а в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права — с соответствующим требованием в суд…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.03.2007 по делу N А56-9375/2006

«…При изложенных обстоятельствах арбитражные суды обоснованно исходили из того, что обязанность ООО «ППЗ «Большевик» возвратить ООО «Хепри» сумму займа по договору от 06.02.2004 не прекратилась и что ООО «Хепри» вправе обратиться к ООО «ППЗ «Большевик» с требованием об исполнении обязательств по договору займа.

Кроме того, переход к истцу права собственности на недвижимость на основании договора от 19.03.2004 в установленном порядке зарегистрирован не был. Согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Наличие исполненного договора купли-продажи объектов недвижимости, переход к покупателю права собственности на которые зарегистрирован не был, в силу статей 8, 131, 551 названного Кодекса не влечет прекращения права собственности продавца на это имущество и формально не может служить препятствием для продажи данной недвижимости, а также основанием для признания недействительным договора купли-продажи…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.11.2009 по делу N А63-671/2009

«…В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Из этого разъяснения следует, что продавец не лишен юридической возможности распорядиться имуществом и после его передачи покупателю, поскольку продолжает оставаться собственником недвижимости до совершения акта регистрации права собственности за покупателем. Однако продавец не может передать проданное имущество другому покупателю, если оно уже находится в законном владении первого покупателя. При этом приобретатель по второму договору может привлечь отчуждателя к ответственности за его неисполнение, то есть договор предполагается действительным.

Таким образом, довод истца о ничтожности договора по отчуждению спорного имущества обществу не может быть принят во внимание…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 10.12.2012 N Ф09-2212/12 по делу N А07-3037/11

«…Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом «Агройл» (покупатель) и обществом «СК Трест N 21» (продавец) 29.01.2010 подписан договор купли-продажи двухкомнатной квартиры N 37 общей площадью 45,3 кв. м, расположенной на пятом этаже жилого дома N 70 по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Б. Хмельницкого.

Вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2011 (резолютивная часть оглашена 12.01.2011) по делу N А07-12347/2010 Арбитражного суда Республики Башкортостан удовлетворены исковые требования общества «Агройл» к обществу «СК Трест N 21» о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.01.2010, заключенного между обществом «Агройл» и обществом «СК Трест N 21».

Общество «Агройл» 29.01.2011 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора купли-продажи от 29.01.2010 с приложением постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2011 по делу N А07-12347/2010.

Управление Росреестра сообщило обществу «Агройл» о том, что 11.01.2011 зарегистрирована сделка купли-продажи спорной двухкомнатной квартиры N 37, заключенная между обществом «СК Трест N 21» и обществом «ГСФ».

Между обществом «Агройл» (первоначальный кредитор; цедент) и обществом «Полисфера» (новый кредитор; цессионарий) 14.03.2001 подписан договор уступки требований N 16/11, по условиям которого первоначальный кредитор (цедент) обязался передать новому кредитору (цессионарию) свои права требования спорной двухкомнатной квартиры от должника (общества «СК Трест N 21»).

Полагая, что сделка купли-продажи двухкомнатной квартиры N 37, заключенной между обществом «СК Трест N 21» и обществом «ГСФ», является недействительной, как совершенная в нарушение ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и вступившего в законную силу постановления арбитражного суда от 17.01.2011 по делу N А07-12347/2010, общество «Полисфера» обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

В силу ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что договор купли-продажи от 29.01.2010 в установленном порядке не зарегистрирован, в связи с чем пришли к выводу о том, что ни общество «Полисфера», ни общество «Агройл» не обладают возникшими в установленном законом порядке вещными правами на спорную двухкомнатную квартиру.

При этом судами отклонена ссылка истца на постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 17.01.2011 по делу N А07-12347/2010, поскольку на момент совершения оспариваемой истцом сделки купли-продажи общество «СК Трест N 21» оставалось законным собственником объекта недвижимости: право данного юридического лица было зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП, а принятие арбитражным судом решения о государственной регистрации сделки с недвижимостью не подменяет процедуру государственной регистрации, регламентированную положениями Закона о регистрации, и не порождает соответствующих правовых последствий.

Учитывая, что право собственности общества «ГСФ» зарегистрировано 11.01.2011, то есть до даты принятия постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2011 по делу N А07-12347/2010 о государственной регистрации договора от 29.01.2010, а также принимая во внимание, что признание права собственности на объект недвижимости в судебном порядке является исключительным способом защиты, применение которого не должно подменять собой установленный административно-публичный порядок регистрации права собственности, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии установленных законом оснований для удовлетворения требований истца о признании права собственности на спорную квартиру.

При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований в полном объеме…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 02.02.2011 N Ф09-19/11-С6 по делу N А60-17799/2010-С3

«…Общество «МРСК Урала», ссылаясь на то, что после заключения с ним договора купли-продажи и передачи ему спорного имущества общество «Энергобаланс» незаконно распорядилось этим имуществом, в связи с чем договор купли-продажи от 27.04.2010 является недействительным (ничтожным), обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Поскольку доказательств государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество на основании договора купли-продажи от 29.09.2009 N 1-ЛЭП к обществу «МРСК Урала» истцом суду не представлено, а также принимая во внимание, что общество «МРСК Урала» с иском к обществу «Энергобаланс» о государственной регистрации перехода права собственности не обращалось, суды пришли к выводу о том, что право собственности на спорное имущество к истцу не перешло, указанное право не может быть признано нарушенным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, судами верно указано, что заключение договора купли-продажи имущества само по себе не влечет недействительность договора о продаже этого имущества другому лицу, заключенного продавцом до государственной регистрации перехода права к первому покупателю, в связи с чем оснований для признания договора купли-продажи от 27.04.2010 недействительным в настоящем деле не имеется.

При таких обстоятельствах судами правомерно отказано в удовлетворении исковых требований…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 02.12.2008 по делу N А64-163/08-9

«…23.05.2007 г. в отношении того же здания ООО Торговый дом «Гермес-1» и ЗАО «Глобал Риэлт» заключили договор купли-продажи. В тот же день здание было передано по акту приема-передачи. Согласно условиям договора, оплата должна была производиться после государственной регистрации перехода права.

10.09.2007 г. между ООО Торговый дом «Гермес-1» и Кузнецовой В.А. и Щегловой В.П. был заключен договор купли-продажи здания и земельного участка, на основании которого была осуществлена государственная регистрация перехода права к покупателям.

Считая, что договор купли-продажи от 10.09.2007 г., заключенный между ООО ТД «Гермес-1» и Кузнецовой В.А. и Щегловой В.П., а также договор купли-продажи от 11.12.2007 г., заключенный между Щегловой В.П. и Кузнецовой В.А. и ИП Тереховой Н.Н., являются недействительными, ЗАО «Глобал Риэлт» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с соответствующим иском.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции ссылался на то, что передача имущества продавцом покупателю сама по себе не влечет недействительности договора о продаже этого имущества другому покупателю, заключенному продавцом до государственной регистрации перехода права к первому покупателю.

В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

До государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что наличие заключенного и даже исполненного договора купли-продажи между истцом и ООО Торговый дом «Гермес-1» не являлось основанием для перехода права собственности на здание и земельный участок, следовательно, не лишало ООО Торговый дом «Гермес-1″ права распоряжаться им, в том числе и совершать сделки по отчуждению.

Следовательно, договор купли-продажи от 11.12.2007 г., заключенный между Щегловой В.П., Кузнецовой В.А. и ИП Тереховой Н.Н., не является недействительным…»

 

1.3. Вывод из судебной практики: Передача продавцом в залог недвижимого имущества, ранее проданного покупателю, чье право собственности не было зарегистрировано, может повлечь гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки залога (ипотеки).

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.11.2007 N 9822/07 по делу N А65-15773/2006-СГ1-17

«…Как установлено судами, между Сбербанком (залогодержателем) и предпринимателем Бадрашитовой И.М. с целью обеспечения исполнения предпринимателем обязательств по кредитному договору от 19.03.2004 N 3101163 заключен договор о залоге недвижимого имущества от 24.03.2004, согласно которому предприниматель передала Сбербанку в залог в числе прочего здание кафе (не завершенное строительством) и право аренды земельного участка с кадастровым номером 16:04:010111:0040. Договор о залоге зарегистрирован регистрационной службой за регистрационным номером 16-04.0-10.2004-294.1.

Ссылаясь на то, что до возникновения залоговых правоотношений предприниматель Бадрашитова И.М. (продавец) заключила с предпринимателем Рахматуллиным К.М. (покупателем) договор купли-продажи здания кафе, которое фактически передано покупателю по акту приема-передачи от 16.03.2004, последний обратился с иском о признании договора о залоге недвижимого имущества от 24.03.2004 в части передачи в залог здания кафе недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем переход права собственности на спорное здание кафе после заключения договора купли-продажи к предпринимателю Рахматуллину К.М. зарегистрирован не был. Собственником имущества оставалась Бадрашитова И.М., о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.05.2006 N 04/03/2006-32.

Передача предпринимателем Бадрашитовой И.М. (продавцом) в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи предпринимателю Рахматуллину К.М. (покупателю), чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке).

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции от 10.10.2006 и постановление суда кассационной инстанции от 25.04.2007 нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и подлежат отмене в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление суда апелляционной инстанции от 29.01.2007 следует оставить без изменения…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code