Застройщик не зарегистрировал право собственности на помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства

8.6. Вывод из судебной практики: Если застройщик не зарегистрировал право собственности на помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства, это не может препятствовать удовлетворению требования о госрегистрации перехода права собственности на имущество, которое введено в эксплуатацию и фактически передано во владение дольщика.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.10.2013 по делу N А11-4427/2012

«…Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав этого права за покупателем.

В нарушение условий договора от 28.04.2005 N 7/04 ООО «СРеЗ» не исполнило обязанности по передаче правового титула на недвижимость, а требования заявителя по существу заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, поэтому суды обеих инстанций обоснованно квалифицировали данный иск как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно названной норме права в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В пункте 5 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что требование приобретателя вещи о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества. Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Действительно, право собственности ООО «СРеЗ» в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещается нежилое помещение, не регистрировалось.

Вместе с тем материалами дела подтверждается, что многоквартирный дом со встроенными помещениями введен в эксплуатацию, в отношении здания проведена техническая инвентаризация, нежилое помещение N 6 поставлено на кадастровый учет, спор о фактической передаче этого помещения Предпринимателю и правопритязания третьих лиц на помещение отсутствуют, следовательно, предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства, не является обязательной.

Апелляционная инстанция оценила представленные в материалы дела доказательства, учла все обстоятельства дела, в том числе длительность работ по возведению здания, поэтапный ввод его в эксплуатацию, надлежащее исполнение дольщиком договорных обязательств по оплате, а также фактическую эксплуатацию жилых и нежилых помещений в здании лицами, зарегистрировавшими на них право собственности в установленном законом порядке, и пришла к выводу о том, что отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащее передаче истцу помещение не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования…»

 

  1. Применение положений Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» к договорам купли-продажи недвижимого имущества

 

9.1. Вывод из судебной практики: Положения Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» не применяются к договорам купли-продажи недвижимого имущества.

 

Примечание: Данный вывод актуален для отношений, возникших в период действия Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

В ст. 1 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» указано, что он регулирует в том числе отношения, связанные с заключением гражданско-правовых договоров, предметом которых являются поставка товаров, выполнение работ, оказание услуг (в частности, приобретение или аренда недвижимого имущества).

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 5128/12 по делу N А40-8156/11-2-72

«…Федеральная антимонопольная служба в ходе внеплановой проверки установила, что учреждение и муниципальное унитарное предприятие «Земля, архитектура и градостроительство города Звенигород» заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, на основании которого учреждением приобретено упомянутое здание.

Федеральная антимонопольная служба приняла решение от 17.11.2010 по делу N П-504/10 (далее — решение ФАС России) о результатах внеплановой проверки соблюдения законодательства о размещении заказов, которым признала учреждение нарушившим требования части 2 статьи 10 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон о размещении заказов), согласно которой во всех случаях размещение заказа осуществляется путем проведения торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим Законом.

По мнению учреждения, приобретение недвижимого имущества правомерно осуществлено им без проведения торгов, поскольку Закон о размещении заказов на эти отношения не распространяется. Государственные и муниципальные заказчики не обязаны применять предусмотренные названным Законом процедуры размещения заказов при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества. Также учреждение указывало на отсутствие фактов нарушения упомянутым договором купли-продажи прав и законных интересов иных лиц.

В Законе о размещении заказов продажа недвижимого имущества как вид обязательства не выделена в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд, на которые распространяется его действие. Его действием охватываются лишь три вида сделок: поставка товаров, подряд и возмездное оказание услуг (часть 1 статьи 1 названного Закона).

Нормы, регулирующие правоотношения по поставке товаров для государственных и муниципальных нужд, содержатся в параграфе 4 главы 30 Гражданского кодекса и Законе о размещении заказов.

Отношения, связанные с приобретением недвижимого имущества, регулируются параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса.

Поставка товаров для государственных нужд и продажа недвижимого имущества представляют собой отдельные виды договора купли-продажи (статья 454 Гражданского кодекса).

Таким образом, правовое регулирование отношений купли-продажи недвижимого имущества и отношений, связанных с поставкой товаров, выполнением работ, оказанием услуг для государственных и муниципальных нужд, различно.

В связи с этим суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что действие Закона о размещении заказов не распространяется на заключение учреждением договора купли-продажи недвижимого имущества, и признал недействительным решение ФАС России.

При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 30.04.2013 N ВАС-5024/13 по делу N А65-8447/2012

«…Антимонопольным органом в ходе рассмотрения обращения установлено, что между Комитетом и ООО «Компания «Сувар-Казань» заключен договор купли-продажи площадей в нежилом помещении от 09.02.2009 N 26 (далее — договор), в соответствии с которым Комитет приобретает в собственность нежилые помещения общей площадью 903,5 кв. м по адресу: г. Казань, ул. Толстого, д. 14, литер А, блок В за 42.048.160 рублей. В содержании реестра муниципальных контрактов Комитета за 2009 год в качестве основания заключения данного договора указано: «Федеральный закон».

Согласно акту Счетной палаты Республики Татарстан от 21.03.2011 договор был заключен с обществом без проведения торгов как с единственным поставщиком.

Основанием заключения договора является постановление Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 05.02.2009 N 493 «О пополнении муниципальной собственности г. Казани путем приобретения объекта недвижимости», согласно которому Комитету постановлено приобрести в муниципальную собственность г. Казани помещения 1-го этажа (N 85 — 101, 103 — 105, 110 — 118, 120, 121) и 2-го этажа (N 61 — 85) общей площадью 903,5 кв. м блока В здания по ул. Толстого, 14, литер А.

По результатам рассмотрения представленных и истребованных документов административный орган пришел к выводу, что Комитет и общество заключили договор в нарушение статьи 16 Закона о защите конкуренции, без проведения процедур, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон о размещении заказов).

Правоотношения по поставке товаров для государственных и муниципальных нужд регулируются нормами материального права, содержащимися в параграфе 4 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс), и Законом о размещении заказов.

В Законе о размещении заказов продажа недвижимого имущества как вид обязательства не выделена в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд, на которые распространяется его действие. Его действием охватываются лишь три вида сделок: поставка товаров, подряд и возмездное оказание услуг (часть 1 статьи 1 названного Закона).

Отношения, связанные с приобретением объектов недвижимого имущества, регулируются параграфом 7 главы 30 Кодекса.

Поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд и продажа недвижимости согласно статье 454 Кодекса представляют собой отдельные виды договора купли-продажи.

Таким образом, правовое регулирование отношений купли-продажи недвижимого имущества и отношений, связанных с поставкой товаров, выполнением работ, оказанием услуг для государственных и муниципальных нужд, различно.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что Закон о размещении заказов к возникшим в рассматриваемом случае отношениям, связанным с приобретением в собственность недвижимого имущества, не применяется. Соответственно оспариваемые ненормативные правовые акты не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы Комитета. Данный вывод повлек принятие судом кассационной инстанции нового судебного акта о признании оспариваемых решения и предписания антимонопольного органа недействительными.

Вывод суда кассационной инстанции согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 5128/12…»

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2011 по делу N А41-43492/10

«…Управление Федеральной антимонопольной службы по Московской области (далее — УФАС по Московской области) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Русская инвестиционная группа» (далее — ООО «РИГрупп»), Муниципальному унитарному предприятию «Имущественный комплекс Клинского района» (далее — МУП «Имущественный комплекс Клинского района») о признании недействительным контракта, заключенного между МУП «Имущественный комплекс Клинского района» и ООО «РИГрупп» на приобретение в муниципальную собственность нежилого помещения общей площадью 3.297 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Клин, Советская площадь, д. 18 «а», и применении последствий недействительности сделки согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде обязания сторон возвратить все полученное по сделке.

Судами указано, что правовое регулирование отношений купли-продажи недвижимого имущества, предусмотренных параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отношений, связанных с поставкой товаров, выполнением работ, оказанием услуг для государственных и муниципальных нужд (параграф 4 главы 30 этого Кодекса), различно и Федеральный закон «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» к отношениям, связанным с приобретением в муниципальную собственность муниципальных образований недвижимого имущества, не применяется.

Суды установили, что спорная сделка по приобретению нежилого помещения по договору от 21.01.2008 исполнена сторонами, что подтверждается платежными поручениями N 550 от 13.09.2007, N 32 от 24.01.2008, двусторонним передаточным актом от 21.01.2008. Право собственности Клинского муниципального района Московской области на указанное нежилое помещение зарегистрировано УФРС по МО 11.03.2008.

На основании изложенного суды пришли к выводу о том, что договор купли-продажи от 21.01.2008 N 21-01/08-КЛ заключен в соответствии с нормами параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации и при его заключении не требовалось соблюдение положений Федерального закона N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». При этом суд апелляционной инстанции отметил, что заключение договора купли-продажи нежилого помещения между муниципальным унитарным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью не влечет нарушение предусмотренных законодательством прав и интересов неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской и экономической деятельности.

Судебная коллегия считает, что выводы судов не привели к принятию неправильных судебных актов, в связи с чем суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы УФАС по Московской области…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.01.2013 по делу N А65-8447/2012

«…Как следует из материалов дела, на основании обращения прокуратуры города Казани, с целью установления фактов нарушения антимонопольного законодательства приказом антимонопольного органа от 07.10.2011 возбуждено дело N 06-551/2011 по признакам нарушения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции).

Антимонопольным органом в ходе рассмотрения обращения установлено, что между Комитетом и ООО Компания «Сувар-Казань» заключен договор купли-продажи площадей в нежилом помещении от 09.02.2009 N 26, в соответствии с которым Комитет приобретает в собственность нежилые помещения общей площадью 903,5 кв. м по адресу: г. Казань, ул. Толстого, д. 14 литер А, блок В, за 42 048 160 руб. В содержании реестра муниципальных контрактов Комитета за 2009 год в качестве основания заключения данного договора указано: «Федеральный закон».

Согласно материалам дела, основанием заключения договора является постановление Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 05.02.2009 N 493 «О пополнении муниципальной собственности г. Казани путем приобретения объекта недвижимости», согласно которому Комитету постановлено приобрести в муниципальную собственность г. Казани помещения 1-го этажа (N 85 — 101, 103 — 105, 110 — 118, 120, 121) и 2-го этажа (N 61 — 85) общей площадью 903,5 кв. м блока В здания по ул. Толстого, 14 литер А.

Частью 1 статьи 1 Закона о размещении заказов определено, что этот Закон регулирует отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных, муниципальных нужд, нужд бюджетных учреждений, в том числе устанавливает единый порядок размещения заказов, в целях обеспечения единства экономического пространства на территории Российской Федерации при размещении заказов, эффективного использования средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, расширения возможностей для участия физических и юридических лиц в размещении заказов и стимулирования такого участия, развития добросовестной конкуренции, совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере размещения заказов, обеспечения гласности и прозрачности размещения заказов, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере размещения заказов.

В Законе о размещении заказов продажа недвижимого имущества как вид обязательства не выделена в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд, на которые распространяется его действие. Его действием охватываются лишь три вида сделок: поставка товаров, подряд и возмездное оказание услуг (часть 1 статьи 1 названного Закона).

Отношения, связанные с приобретением объектов недвижимого имущества, регулируются параграфом 7 главы 30 ГК РФ.

Поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд и продажа недвижимости согласно статье 454 ГК РФ представляют собой отдельные виды договора купли-продажи.

Таким образом, правовое регулирование отношений купли-продажи недвижимого имущества и отношений, связанных с поставкой товаров, выполнением работ, оказанием услуг для государственных и муниципальных нужд, различно.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что Закон о размещении заказов к возникшим в рассматриваемом случае отношениям, связанным с приобретением в собственность недвижимого имущества, не применяется.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 5128/12.

При названных обстоятельствах суды неправомерно отказали в удовлетворении заявленных Комитетом требований…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.03.2011 по делу N А55-8814//2010

«…Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 23.11.2009 ЗАО «Алкоа СМЗ» и муниципальное образование городской округ Самара обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание (гараж), расположенное по адресу: г. Самара, Кировский район, квартал: 927, ул. Республиканская, д. 56.

21.01.2010 сообщением N 01/318/2009-051 в государственной регистрации перехода права собственности заявителям было отказано.

Отказ в государственной регистрации мотивирован тем, что при заключении договора купли-продажи спорного объекта недвижимости были нарушены требования Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее — Федеральный закон N 94-ФЗ); заявителями не представлены документы, подтверждающие, что гараж приобретен на соответствующие денежные средства, предусмотренные Бюджетным кодексом Российской Федерации; на регистрацию перехода права собственности заявителям необходимо было представить документы, позволяющие определить, является ли совершенная сделка для ММУ Медико-санитарная часть N 5 крупной либо нет.

Не согласившись с отказом регистрирующего органа, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установили, что договор купли-продажи от 18.04.2007 N 2267 заключен в соответствии с нормами параграфа 7 главы 30 ГК РФ, недействительным не признан и при его заключении соблюдение положений Федерального закона N 94-ФЗ о поставке товаров для государственных и муниципальных нужд не требовалось.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций, установив, что обжалуемый отказ Управления Росреестра по Самарской области N 01/318/2009-051 от 21.01.2010 противоречит требованиям статей 18, 20 Федерального закона N 122-ФЗ и нарушает права и законные интересы департамента, правомерно удовлетворили заявленные по настоящему делу требования…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code