Земельный участок, на котором расположен принадлежащий лицу на праве собственности объект недвижимости, не сформирован в соответствующих границах для эксплуатации данного объекта и поэтому не поставлен на государственный кадастровый учет

7.42. Вывод из судебной практики: Если земельный участок, на котором расположен принадлежащий лицу на праве собственности объект недвижимости, не сформирован в соответствующих границах для эксплуатации данного объекта и поэтому не поставлен на государственный кадастровый учет, это не является основанием для отказа в заключении договора купли-продажи по ст. 36 ЗК РФ.

 

Примечание: Покупатель при обращении в уполномоченный орган с заявлением о приобретении в собственность земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ вправе требовать согласования схемы его раздела.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.12.2013 по делу N А43-30306/2012

«…В пункте 7 статьи 36 ЗК РФ установлено, что в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Таким образом, из статьи 36 ЗК РФ следует, что, если земельный участок, на котором расположен принадлежащий лицу на праве собственности объект недвижимости, не сформирован в соответствующих границах именно для эксплуатации данного объекта и именно для этой цели не поставлен на государственный кадастровый учет, указанное лицо при обращении в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о приобретении в собственность данного земельного участка вправе требовать выдачи схемы расположения названного земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Как следует из материалов дела и установили суды, Предпринимателю на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0010539:211, общей площадью 242 295 квадратных метров, образованном путем раздела земельного участка с кадастровым номером 52:18:0010539:37, являющегося собственностью Российской Федерации.

Земельный участок, на котором непосредственно расположен объект недвижимости, принадлежащий заявителю на праве собственности, не прошел процедуру государственного кадастрового учета, поэтому Предприниматель подготовил схему раздела земельного участка с кадастровым номером 52:18:0010539:211 и направил ее для согласования в Управление.

Следовательно, суды пришли к верному выводу о том, что Управление должно было решить вопрос о согласовании схемы раздела земельного участка с кадастровым номером 52:18:0010539:211, поскольку без этой процедуры дальнейшая реализация права на приобретение заявителем в порядке статьи 36 ЗК РФ земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости становится невозможной…»

 

7.43. Вывод из судебной практики: Лицо, которое не может воспользоваться правом на приватизацию земельного участка из-за неправомерных действий исполнительного органа, обладающего правом предоставления указанного участка, может взыскать с такого органа убытки, которые составляют разницу между внесенной арендной платой и суммой земельного налога.

 

Судебная практика:

 

Определение ВАС РФ от 24.10.2013 N ВАС-15023/12 по делу N А12-20795/2011

«…Обращаясь в арбитражный суд со встречным иском, ответчик просил взыскать с истца убытки в размере 242 280 руб. 33 коп., ссылаясь на то, что 30.12.2009 общество обратилось в территориальное управление с заявкой на приватизацию земельного участка, расположенного в г. Михайловка Волгоградской области, на котором располагались объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности. В результате отказа территориального управления в предоставлении испрашиваемого земельного участка, признанного вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.05.2011 по делу N А12-3281/2011 незаконным, общество обязано было нести расходы по аренде этого земельного участка вместо уплаты земельного налога.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признав доказанной совокупность условий, установленных статьями 15, 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимых для взыскания убытков, установив, что в случае соблюдения территориальным управлением требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации общество вправе было бы рассчитывать на приобретение в собственность и регистрацию права собственности на спорный земельный участок по истечении трех месяцев с даты подачи заявления и не нести расходы по уплате арендной платы, суд апелляционной инстанции удовлетворил встречные исковые требования и взыскал с территориального управления в пользу общества убытки за период с 01.04.2010 по 31.07.2011, исчисленные как разница между уплаченной и взысканной в судебном порядке суммы арендной платы за период незаконного бездействия истца по первоначальному иску и суммой подлежащего уплате земельного налога.

Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации …»

 

Аналогичная судебная практика:

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.08.2013 N Ф03-3863/2013 по делу N А51-32324/2012

«…ООО «Альянс капитал», ссылаясь на то, что в результате действий департамента общество длительно не могло приобрести в собственность земельный участок, зарегистрировать его в установленном порядке, в связи с чем несло убытки в виде уплаты арендных платежей, а не налога (разница составила 487 019,07 руб.), судебных издержек в сумме 225 000 руб. по делам, рассматриваемым в судебном порядке, взысканной пени в размере 551 013,43 руб., и полагая, что убытки подлежат взысканию с департамента, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив в том числе требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Оценивая с позиции ст. 71 АПК РФ установленные по делу обстоятельства и имеющиеся в деле доказательства, суды признали, что общество, имея законные основания для приобретения спорного земельного участка в собственность (ст. 36 ЗК РФ), в силу неправомерных действий департамента (отказ в предоставлении земельного участка, неисполнение п. 3.2 договора купли-продажи от 29.12.2010 N 2544) лишено было такой возможности с 14.07.2010. При этом суды учли нормы п. 6 ст. 36 ЗК РФ, устанавливающие уполномоченный орган в месячный срок со дня поступления заявления принять решение о предоставлении земельного участка в собственность (соответствующее распоряжение принято 16.11.2010 N 2485), п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, устанавливающие, что государственная регистрация права производится не позднее чем в месячный срок, а также неисполнение договора купли-продажи от 29.12.2010 N 2544 в части передачи в собственность земельного участка (акт приема-передачи оформлен 06.02.2012). Кроме того, суды приняли во внимание отсутствие вины общества в аннулировании из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке площадью 1892 кв. м с кадастровым номером 25:28:030006:444 (дело N А51-17392/2012).

В этой связи суды сделали обоснованный вывод о том, что установленная по делу совокупность обстоятельств свидетельствует о наличии необходимых условий для возмещения убытков в сумме 395 098,59 руб., составляющей разницу между уплаченной обществом арендной платой и подлежащим уплате земельным налогом, за период с 15.07.2010 по 20.11.2012, и в соответствии с положениями статей 16, 1064, 1069 ГК РФ удовлетворили иск, взыскав с Приморского края в лице департамента земельных и имущественных отношений Приморского края за счет казны Приморского края в пользу ООО «Альянс капитал» 395 098,59 руб…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.08.2013 по делу N А12-20795/2011

«…Истец по первоначальному иску, считая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись условия договора в части внесения арендной платы, арендная плата за период с 01.01.2011 по 31.07.2011 не вносилась, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате в размере 65 922 руб. 61 коп., обратился в арбитражный суд с вышеназванным исковым заявлением.

Ответчик, полагая необоснованными исковые требования, предъявил встречный иск, в котором просил суд взыскать с истца 242 280 руб. 33 коп. убытков, ссылаясь на то, что 30.12.2009 общество обратилось в ТУ Росимущества в Волгоградской области с заявкой на приватизацию земельного участка, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Ленина, д. 205А, на котором располагались объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности. В результате незаконного отказа ТУ Росимущества в Волгоградской области в предоставлении испрашиваемого земельного участка общество обязано было нести расходы по аренде этого земельного участка, в то время как в случае надлежащего исполнения своих обязанностей со стороны ТУ Росимущества в Волгоградской области общество вправе было рассчитывать на приобретение земельного участка в собственность и с момента государственной регистрации права собственности являться плательщиком земельного налога.

Отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска и удовлетворяя встречный иск, апелляционный суд со ссылкой на положения статей 15, 16, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что в случае соблюдения ТУ Росимущества в Волгоградской области требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации общество вправе было рассчитывать на приобретение в собственность и регистрацию права собственности на спорный земельный участок по истечении трех месяцев с даты подачи заявки, то есть до 01.04.2010 (один месяц для принятия решения — до 30.01.2010, один месяц для заключения договора купли-продажи — до 28.02.2010, один месяц для государственной регистрации права собственности — 20.03.2010), что позволило бы в дальнейшем после указанной даты не нести обществу дополнительные расходы, связанные с оплатой аренды.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.05.2011 по делу N А12-3281/2011, вступившим в законную силу, решение ТУ Росимущества в Волгоградской области, изложенное в письме от 10.12.2010 N 10/18402, признано незаконным и не соответствующим положениям Земельного кодекса Российской Федерации. Суд обязал ТУ Росимущества в Волгоградской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества и принять решение о предоставлении ООО «Ремстройкомплект» на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 34:37:01:01:47:0004.

Как установлено материалами дела, 12.08.2011 ТУ Росимущества в Волгоградской области принято распоряжение N 429-р о предоставлении ООО «Ремстройкомплект» земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:37:01:01:47:0004, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Ленина, д. 205А, под территорию производственной базы. 09.09.2011 ООО «Ремстройкомплект» заключен договор купли-продажи федерального земельного участка.

07 октября 2011 года за ООО «Ремстройкомплект» в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.

В данном случае убытки ООО «Ремстройкомплект» возникли по вине государственного органа вследствие незаконного поведения последнего, в результате чего ООО «Ремстройкомплект» в период с 01.01.2011 по 31.07.2011 было обязано нести расходы по оплате аренды и несло их. Если бы исключительное право ООО «Ремстройкомплект» на приватизацию земельного участка не было нарушено ТУ Росимущества в Волгоградской области в результате незаконных действий (бездействия), признанных таковыми вступившим в законную силу судебным актом, и уполномоченный на распоряжение земельным участком государственный орган совершил действия по его предоставлению в порядке и сроки, установленные статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, то, учитывая, что с заявкой на приватизацию земельного участка ООО «Ремстройкомплект» обратилось 30.12.2009, общество могло зарегистрировать право собственности на спорный земельный участок до 01.04.2010 и соответственно стало бы собственником земельного участка с предполагаемой даты регистрации права собственности.

Следовательно, с момента предполагаемой государственной регистрации (01.04.2010) в силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации у ООО «Ремстройкомплект» возникла бы обязанность по уплате земельного налога. Разница между уплаченной, а также взысканной в судебном порядке за период незаконных действий (бездействия) ТУ Росимущества в Волгоградской области арендной платой и земельным налогом, который ООО «Ремстройкомплект» должно было бы уплачивать за земельный участок в спорный период, являются убытками, возникшими в результате неправомерных действий (бездействия) ТУ Росимущества в Волгоградской области.

Данные выводы суда апелляционной инстанции судебная коллегия считает не противоречащими фактическим обстоятельствам дела…»

 

  1. Договор купли-продажи будущего недвижимого имущества

 

Гражданское законодательство закрепляет возможность заключения договора купли-продажи, предметом которого может быть как товар, имеющийся у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (договор купли-продажи будущей вещи), если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Параграф 7 гл. 30 ГК РФ, посвященный регулированию отношений купли-продажи недвижимости, не содержит положений, запрещающих заключать договоры купли-продажи недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано на дату заключения договора в ЕГРП.

Тем не менее в судебной практике возникают вопросы о возможности заключения договоров купли-продажи будущего недвижимого имущества, их правовой квалификации, а также о понуждении продавца к исполнению в натуре этих договоров, если он уклоняется от передачи вещи.

Некоторые из обозначенных вопросов разъяснены в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

 

8.1. Вывод из судебной практики: Исковое требование покупателя о понуждении продавца передать имущество по договору купли-продажи будущей вещи может быть удовлетворено, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре, им владеет продавец по договору и его право собственности на имущество зарегистрировано в ЕГРП. В противном случае покупатель может заявить требование о возврате уплаченной за товар денежной суммы и возмещении убытков.

 

Судебная практика:

 

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

«…5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества)…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.10.2011 N 6271/11 по делу N А41-27195/09

«…Общество с ограниченной ответственностью «СтройСети» (далее — общество «СтройСети») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу «Теплоэнергетическая компания СУ-53» (далее — общество «Теплоэнергетическая компания СУ-53») и обществу с ограниченной ответственностью «ГеоТЭК» (далее — общество «ГеоТЭК») о признании права собственности на сооружение коммунальной инфраструктуры — теплосеть протяженностью 1063,22 метра от котельной до врезки в жилые дома N 4, 5, 6, 7, 8, ЦТП-1, ЦТП-2, ЦТП-3, в двухтрубном исполнении, протяженность труб 2126,44 метра, лит. К, расположенную по адресу: Московская обл., г. Одинцово, ул. Чистяковой, д. 26, о признании недействительным (ничтожным) договора от 01.06.2007 купли-продажи указанной теплосети и об истребовании ее из незаконного владения общества «ГеоТЭК».

В обоснование заявленных требований истец сослался на заключенный с обществом «СУ-155» договор от 10.05.2006 N 1-ИК о привлечении инвестиций для реализации инвестиционного проекта по застройке земельного участка, расположенного по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, мкр-н Кутузовский, пос. Трехгорка, 1-я очередь строительства. В соответствии с условиями этого договора общество «СтройСети» обязуется осуществить финансирование строительства ряда объектов инженерной инфраструктуры, в том числе и спорных тепловых сетей. Пунктами 4.1 и 5.2 договора предусмотрено право общества «СтройСети» на получение тепловых сетей в собственность.

Согласно статье 398 Кодекса в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Делая вывод о возникновении у истца права собственности на спорное имущество только лишь в связи с одним фактом финансирования строительства объектов инженерной инфраструктуры, суды первой и кассационной инстанций не учли, что договор от 10.05.2006 N 1-ИК о привлечении инвестиций, на основании которого заявлен виндикационный иск, по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей вещи. Данное обстоятельство не позволяет истцу в настоящем случае использовать вещно-правовые способы защиты своего права.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 постановления N 54. Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи — предмета купли-продажи.

Следовательно, договор от 10.05.2006 N 1-ИК предоставляет истцу право требовать от общества «СУ-155» передачи тепловых сетей по итогам завершения соответствующего инвестиционного проекта. Такое право носит обязательственный характер и может быть реализовано истцом при неисполнении обществом «СУ-155″ обязанности по передаче спорных тепловых сетей исключительно в порядке, установленном статьей 398 и пунктом 3 статьи 551 Кодекса…»

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.06.2012 N Ф03-1240/2012 по делу N А73-10944/2011

«…Как установлено судами двух инстанций, 08.02.2006 между ООО «СВЕТОЧ фармацевтика» (инвестор) и ТСЖ «СССТ-1» заключен договор N 2Б4-Н-02 об инвестировании строительства нежилого помещения. По условиям данного договора общество инвестирует средства в строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного в границах ул. Морозова П.Л. — пер. Бассейный — ул. Юнгов, а товарищество обязуется после ввода дома в эксплуатацию передать обществу нежилое помещение общей площадью 115, 3 кв. м под условным номером 2 во второй очереди дома, номер блок-секции 4, на первом этаже.

Суды установили, что по указанному договору от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02 ТСЖ «СССТ-1» в отношении строящегося объекта не являлось ни застройщиком, ни заказчиком, ни подрядной организацией. У ТСЖ «СССТ-1» имелся заключенный с МУП «УКС» договор от 04.07.2005 N 06 об инвестировании строительства группы жилых домов в микрорайоне «Парус» (с учетом дополнительных соглашений от 01.10.2007 и от 16.05.2011).

Между тем, как установлено судами, после ввода объекта в эксплуатацию МУП «УКС» не передало товариществу вторую очередь многоквартирного дома, в том числе спорное помещение, обосновывая это тем, что товарищество не исполнило свои обязательства по договору от 04.07.2005 N 06 о полном финансировании строительства дома и строительство дома осуществлено за счет средств МУП «УКС» (спор между ТСЖ «СССТ-1» и МУП «УКС» по вопросу финансирования строительства по договору от 04.07.2005 N 06 является предметом судебного разбирательства по делу N А73-20857/2009).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «СВЕТОЧ фармацевтика» в арбитражный суд с настоящим иском.

Как указано в пункте 4 названного Постановления, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса РФ и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Исходя из указанных разъяснений и содержания заключенного между обществом и товариществом договора от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02, суды правильно квалифицировали данный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (спорного помещения в составе 2-й очереди многоквартирного дома), по которому ООО «СВЕТОЧ фармацевтика» (инвестор) является покупателем, а ТСЖ «СССТ-1» — продавцом.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Суды двух инстанций установили, что спорное помещение в натуре имеется. В то же время судами установлено, что этим помещением ТСЖ «СССТ-1» как продавец по договору от 08.02.2006 N 2Б4-Н-02 не владеет, право собственности товарищества на помещение в ЕГРП не зарегистрировано.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что исковые требования ООО «СВЕТОЧ фармацевтика», адресованные товариществу, удовлетворению за счет данного ответчика не подлежат ввиду фактического отсутствия во владении ТСЖ «СССТ-1″ спорного помещения и отсутствия у него зарегистрированных прав на это помещение…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2013 по делу N А56-10091/2012

«…Как следует из материалов дела, Михайличенко С.В. (дольщик) и общество с ограниченной ответственностью «Концерн ЛЭК Истейт» (правопредшественник Концерна) в лице общества с ограниченной ответственностью «ЛЭК Строительная компания N 1» (инвестор) заключили договор от 14.03.2006 N Л3968-Е/83-4-п долевого участия в строительстве жилого дома по строительному адресу: Московский район, квартал 83-84, между корп. 65 и 75 по ул. Ленсовета и корп. 10 и 14-1 по Московскому шоссе (северо-восточнее пересечения Московского шоссе и пр. Юрия Гагарина), 4-й очереди, в части нежилого помещения с указанными в пункте 2 характеристиками.

ООО «Кайдзен» 22.12.2011 обратилось в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности на квартиры N 3 и 9, нежилое помещение 20-Н на основании протоколов о результатах торгов.

С учетом пункта 4 названного постановления от 11.07.2011 N 54 суды правильно оценили три указанных выше договора, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Однако обе судебные инстанции ошибочно со ссылкой на пункт 5 постановления от 11.07.2011 N 54 посчитали, что заявленные ООО «Кайдзен» требования (в уточненной редакции) о признании права собственности и обязании Концерна передать три объекта недвижимого имущества могут быть квалифицированы как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности, и удовлетворили исковые требования в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судами не учтено, что указанные разъяснения применимы к ситуации, когда право собственности на спорное имущество зарегистрировано за продавцом (застройщиком). Между тем в данном случае в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности Концерна на нежилое помещение 20-Н и две спорных квартиры, равно как и о регистрации прав на данные объекты за другими лицами. В таком случае спор подлежал рассмотрению с учетом абзаца шестого пункта 5 постановления от 11.07.2011 N 54, в соответствии с которым, если право собственности продавца на созданное недвижимое имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости, под которой понимается государственная регистрация прекращения права собственности одной стороны и государственная регистрация права собственности другой стороны. При отсутствии зарегистрированного права собственности продавца не может быть зарегистрирован переход права собственности от него к покупателю, а регистрация права собственности на вновь созданное недвижимое имущество, приобретенного в порядке пункта 1 статьи 218 названного Кодекса, возможна только с соблюдением правил, установленных статьей 219 того же Кодекса, статьей 25 Закона о государственной регистрации…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 25.12.2012 N Ф09-11399/12 по делу N А07-19288/2011

«…Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между обществом «АкМоторс» (инвестор) и обществом «Автонормаль» (заказчик) 01.02.2008 заключен договор инвестирования строительства объекта «Торгово-выставочный комплекс по проспекту Салавата Юлаева в Советском районе городского округа г. Уфы (первая очередь)», согласно которому заказчик обязался вкладывать инвестиции инвестора в строительство объекта и по окончании строительства передать результат, соразмерный вложенным инвестициям, а инвестор — передать инвестиции заказчику и оплатить его услуги по организации управления строительством объекта и техническому надзору над его строительством.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление от 11.07.2011 N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — государственный реестр) этого права за покупателем.

Согласно разъяснениям, данным в п. 5 постановления от 11.07.2011 N 54, если истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 Гражданского кодекс Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 названного Кодекса).

Проанализировав условия договора от 01.02.2008, суды верно квалифицировали его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для возникновения у общества «АкМоторс» права собственности в отношении спорного объекта недвижимого имущества, созданного в результате исполнения договора об инвестиционной деятельности, до момента государственной регистрации в государственном реестре этого права за покупателем.

Судами также установлено, что право собственности общества «Автонормаль» (продавца) на спорный объект недвижимого имущества не зарегистрировано; спорный объект в установленном законом порядке в эксплуатацию не введен (разрешение на ввод в эксплуатацию выдано в отношении нежилого помещения площадью 4 654,5 кв. м, которое площадь спорного помещения не включает); покупателю по акту от 25.12.2008 во владение передан объект недвижимого имущества площадью 5998,7 кв. м, который соответствует проектно-сметной документации на объект договора инвестирования от 01.02.2008.

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, суды пришли к правильному выводу о том, что в данном случае отсутствуют основания для удовлетворения требований истца, направленных на переход к обществу «АкМоторс» права собственности на спорный объект…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 21.12.2012 по делу N А64-3678/2011

«…Как установлено судом апелляционной инстанции и усматривается из материалов дела, 15.10.2001 между ОАО «Тамбовстрой» (застройщик) и Областным внебюджетным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства (долевик) был заключен договор на долевое участие в строительстве 80-квартирного жилого дома N 34А по улице Чичерина в городе Тамбове, предметом которого являются двухкомнатная квартира N 7 общей площадью 54,83 кв. м, жилой площадью 33,05 кв. м; трехкомнатная квартира N 13 общей площадью 66,40 кв. м, жилой площадью 38,98 кв. м (т. 1 л.д. 9-10).

В силу п. 2.1 договора застройщик принял на себя обязательства закончить строительство жилого дома и в третьем квартале 2002 года выделить долевику квартиры, указанные в настоящем договоре, а также оказать содействие долевику в государственной регистрации права собственности на квартиры.

Ссылаясь на то, что согласно справке N 34 от 07.08.2007, выданной ОАО «Тамбовстрой», со стороны Областного внебюджетного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства обязательства по договору на долевое участие от 15.10.2001 исполнены в полном объеме (т. 1 л.д. 15), а ОАО «Тамбовстрой» обязанности по оформлению в собственность квартир не исполнило, Областной внебюджетный фонд поддержки индивидуального жилищного строительства обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком фактически отсутствует спор о праве на квартиру N 13 в жилом доме N 34А по улице Чичерина в г. Тамбове, так же как и разногласия, касающиеся исполнения положений договора от 15.10.2001, что подтверждается подписанием ими мирового соглашения от 27.06.2012 (т. 2 л.д. 105), в соответствии с которым ОАО «Тамбовстрой» признает требование Областного внебюджетного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N 13 общей площадью 63,0 кв. м в жилом доме N 34А по улице Чичерина в г. Тамбове.

Из разъяснений, содержащихся в п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», также следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Между тем, как установлено судом апелляционной инстанции, в рассматриваемом случае право собственности ответчика — ОАО «Тамбовстрой» на спорную квартиру, которое, по утверждению истца, должно быть ему передано в силу заключенного договора от 15.10.2001, не регистрировалось.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обращение истца в суд с настоящим иском в отсутствие оформленного в установленном порядке права собственности ответчика на имущество при его согласии с заявленными требованиями, по существу, направлено на обход процедуры применения норм гражданского законодательства, регулирующих оборот недвижимости, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого постановления и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанции, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 26.12.2011 по делу N А68-2967/2011

«…Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Как уже указывалось выше, между истцом (заказчик) и ответчиком (подрядчик) заключен договор подряда N 0032/СП-99, предметом которого является строительство жилых домов усадебного типа и подсобного хозяйства в д. Малахово Тульской области.

В соответствии с п. 9.1 договора подряда приемка завершенного строительством объекта осуществляется после выполнения сторонами своих обязательств, в соответствии с установленным порядком, действовавшим на дату подписания договора, в течение двух недель с момента получения заказчиком письменного извещения подрядчика о его готовности. С момента утверждения акта приемки заказчиком объект передается эксплуатирующей организации.

Как следует из материалов дела, строительство спорных объектов ответчиком не завершено, в оговоренном в договоре порядке объекты истцу не переданы, права на спорные объекты в ЕГРП не зарегистрированы, незавершенные строительством объекты также не были переданы ответчиком истцу по акту приема-передачи.

Таким образом, в рассматриваемом случае и с учетом вышеизложенных разъяснений пленума истец вправе лишь потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ) либо возмещения причиненных ему убытков, то есть правоотношения сторон являются обязательственными…»

 

8.2. Вывод из судебной практики: Договор, поименованный сторонами как предварительный, согласно которому покупатель должен произвести полную или частичную оплату стоимости недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, до заключения основного договора, квалифицируется как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

 

Судебная практика:

 

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

«…8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате…»

 

8.3. Вывод из судебной практики: Договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное.

 

Примечание: Право собственности на будущую вещь возникает у инвестора (дольщика), исполнившего свои обязательства должным образом, с момента госрегистрации этого права в ЕГРП. Надлежащим способом защиты нарушенного права является иск о передаче индивидуально-определенной вещи и государственной регистрации перехода права собственности.

 

Судебная практика:

 

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

«…4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

  1. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ)…»

 

Аналогичная судебная практика:

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.10.2013 по делу N А57-26869/2009

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, между Ярмовой И.И. (участник) и ООО «Геотехника — Фонд инвестиций в недвижимость» (Фонд) заключен договор от 24.12.2009 N 709, в соответствии с условиями которого Фонд привлекает денежные средства либо иное имущество участника к участию в строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, по окончании строительства обязуется выделить долю участнику со следующими характеристиками: количество комнат 1, общая площадь 55,02 кв. м, этаж 14, секция 2В, номер квартиры по предварительному плану <…>.

Суд апелляционной инстанции, отменяя определение суда первой инстанции, руководствуясь нормами Закона о банкротстве, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, пришел к выводу о необходимости квалифицировать отношения между Ярмовой И.И. и должником как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика) возникает с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и, установив факт исполнения договора от 24.12.2009 N 709 со стороны Ярмовой И.И., отсутствия у последней другой возможности защитить свои права, вытекающие из договора от 24.12.2009 N 709 на передачу ей нежилого помещения как путем признания права собственности на помещения, являющиеся предметом указанного договора, счел обоснованным требование Ярмовой И.И. о признании за ней права собственности на объект долевого участия — жилое помещение.

В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, если не установлено иное, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ…»

 

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд учел положения Федерального закона от 25.02.1999 N 40-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», устанавливающие особенности банкротства застройщиков.

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.10.2013 по делу N А57-26869/2009

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, между Фроловым Дмитрием Александровичем (Дольщик) и ООО «Геотехника — Фонд инвестиций в недвижимость» (застройщик) заключен договор N 21 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный, в соответствии с условиями которого Застройщик осуществляет строительство жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный в г. Саратове и передает Дольщику право долевого участия в строительстве квартиры. Застройщик обязуется осуществить своевременное возведение жилого дома, по окончании строительства передать дольщику право собственности на его долю с выделением его доли в натуре со следующими характеристиками: количество комнат 1, общая площадь 50,13 кв. м, этаж 4, секция 2А, номер квартиры по предварительному плану <…>.

Липницкий А.В., полагая, что имеются все основания для передачи ему в собственность однокомнатной квартиры по предварительному плану N <…>, фактический номер <…>, общей площадью по техническому паспорту 49,5 кв. м, жилой площадью 19,1 кв. м на 4 этаже жилого дома N 8 по ул. Федоровской в г. Саратове, обратился в Арбитражный суд Саратовской области с соответствующим заявлением.

Суд апелляционной инстанции, отменяя определение суда первой инстанции, руководствуясь нормами Закона о банкротстве, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, пришел к выводу о необходимости квалифицировать отношения между Липницким А.В. и должником как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика) возникает с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и, установив факт исполнения договора уступки права требования от 22.04.2005 N 2 со стороны Липницкого А.В., отсутствия у последнего другой возможности защитить свои права, вытекающие из договора от 26.05.2000 N 21 на передачу ему нежилого помещения как путем признания права собственности на помещения, являющиеся предметом указанного договора, счел обоснованным требование Липницкого А.В. о признании за ним права собственности на объект долевого участия — жилое помещение.

В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, если не установлено иное, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» и правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный договор по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Поскольку договор от 22.04.2005 N 2 со стороны Липницкого А.В. исполнен, должник, в нарушение условий договора от 26.05.2000 N 21, не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования по существу заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорное требование Липницкого А.В. фактически заявлено как требование о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренное пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.

Право собственности ООО «Геотехника — Фонд инвестиций в недвижимость», находящегося в стадии конкурсного производства, в отношении завершенного строительством многоквартирного дома, в котором расположено спорное помещение, не регистрировалось.

Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

По смыслу названной нормы права предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.

Данная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 по делу N 15961/11…»

 

8.4. Вывод из судебной практики: Инвестиционный договор, предусматривающий безвозмездную передачу одной из сторон результата ее деятельности (недвижимого имущества), признается не договором купли-продажи будущей вещи, а договором простого товарищества.

 

Примечание: Участник, не внесший земельный участок в имущество товарищества, не может быть признан лицом, у которого возникает первоначальное право на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 07.02.2012 по делу N А40-170617/09-28-1213

«…Согласно разъяснениям, данным в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд») («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

В обоснование исковых требований истцы ссылаются на то, что доля жилых и нежилых помещений подлежала безвозмездной передаче Большому театру для последующего предоставления работникам Большого театра жилья во вновь построенном доме (п. 3.1 инвестиционного контракта). При этом безвозмездность передачи недвижимости ФГУ «Государственный академический Большой Театр России» исключает возможность квалификации инвестиционного контракта в качестве договора купли-продажи, являющегося в силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ возмездной сделкой.

Договор строительного подряда возлагает на заказчика обязанность уплатить обусловленную цену, что, учитывая безвозмездный характер передачи квартир ФГУ «Государственный академический Большой Театр России», исключает оценку инвестиционного контракта в качестве договора строительного подряда, а совокупность устанавливаемых инвестконтрактом прав и обязанностей свидетельствует о заключении между его сторонами договора простого товарищества с целью достижения иной, не противоречащей закону цели, а именно: создание нового объекта недвижимости — жилого дома с подземным гаражом по адресу: г. Москва, ул. Троицкая, вл. 13.

Поскольку данный инвестиционный контракт не преследовал для ФГУ «Государственный академический Большой Театр России» цели извлечения прибыли, то суд пришел к обоснованному выводу о том, что инвестиционный контракт соответствует требованиям ч. 2 ст. 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56).

С учетом вышеизложенного суд пришел к правомерному выводу о том, что земельный участок в качестве вклада в общее дело ФГУ «Государственный академический Большой Театр России» не вносило, в связи с чем последний не может быть признан товарищем, имеющим право на земельный участок и, как следствие, лицом, у которого может возникнуть первоначальное право на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ…»

 

8.5. Вывод из судебной практики: Если по условиям инвестиционного договора сторона обязуется осуществить строительство объекта недвижимости на земельном участке, который предоставлен другой стороной, а в качестве оплаты вправе получить часть помещений в возведенном здании, то такой договор квалифицируется как смешанный, содержащий элементы договоров подряда и купли-продажи будущей вещи.

 

Судебная практика:

 

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

«…6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code