Обеспечение доступа к смежным земельным участкам и объектам недвижимости

7.30. Вывод из судебной практики: Обеспечение доступа к смежным земельным участкам и объектам недвижимости не является основанием для отказа в продаже участка по ст. 36 ЗК РФ.

 

Примечание: Собственники смежных объектов вправе требовать установления сервитута на проданном участке.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.10.2011 N Ф03-4623/2011 по делу N А04-379/2011

«…Как установлено судами и следует из материалов дела, общество 24.11.2010 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 28:02:000221:0023 площадью 18 830 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Белогорск, ул. 50 лет Комсомола, 33, под объектами недвижимости, принадлежащими заявителю на праве собственности, приложив к заявлению необходимые документы.

Письмом от 17.12.2010 N 01-05/1363 администрация сообщила обществу об отсутствии законных оснований для предоставления спорного земельного участка заявителю, поскольку при предоставлении испрашиваемого земельного участка последнему будут нарушены права смежных землепользователей в части доступа к используемым земельным участкам, а также объектам недвижимого имущества.

Кроме того, администрация указала, что ранее обществу было рекомендовано предусмотреть проезд (доступ к иным объектам недвижимости, находящимся в собственности других лиц), что, однако, исполнено не было, поэтому в настоящее время администрацией выдано задание на межевание данного земельного участка с целью установления территории общего пользования, обеспечения проездов к смежным земельным участкам, объектам недвижимости.

Отказ администрации в предоставлении обществу истребуемого земельного участка обусловлен возможностью нарушения прав смежных землепользователей в части доступа к используемым земельным участкам и объектам недвижимого имущества.

Между тем действие субъективного публичного права (исключительного права на приватизацию земельных участков), правообладателем которого является общество, не может быть прекращено в связи с наличием у других хозяйствующих субъектов субъективного гражданского права относительно спорного земельного участка.

Кроме того, как верно указано судами, действующее законодательство предусматривает возможность установления сервитута на земельном участке, в том числе при необходимости обеспечения беспрепятственного доступа, прохода, проезда…»

 

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.09.2013 по делу N А31-8793/2011

«…ООО «Бипал» обратилось в Департамент с заявлением от 27.06.2011 о предоставлении в собственность для эксплуатации производственных помещений земельного участка с кадастровым номером 44:27:040436:107, приложив к заявлению необходимый пакет документов.

Письмом от 13.07.2011 N 9874 Департамент сообщил, что ООО «Бипал» рекомендовано исключить из границ земельного участка территорию, используемую для проезда смежными землепользователями, и выделить ее в отдельный участок (общий проезд). Рассмотрение заявления будет возобновлено после разрешения спора по поводу использования территории совместного использования (общего проезда).

ООО «Бипал», посчитав, что бездействие Департамента, выразившееся в непринятии решения о приватизации земельного участка, является незаконным и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Из материалов дела следует и суды установили, что Общество как собственник объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке, выполнило требования пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и представило в Департамент все документы, предусмотренные Перечнем.

Однако Департамент в нарушение требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не принял решения о предоставлении Обществу земельного участка в установленный законом срок.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы по правилам, установленным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 44:27:040436:107 и договор купли-продажи, суды установили, что в границах данного земельного участка не располагаются объекты недвижимости, находящиеся в федеральной собственности, права Российской Федерации не нарушены, в интересах смежных землепользователей, в том числе УФСКН, установлено обременение в виде совместного пользования проездом и проходом на земельном участке площадью 1074 квадратных метра.

Кроме того, действующее законодательство предусматривает возможность установления сервитута на земельном участке, в том числе при необходимости обеспечения беспрепятственного доступа, прохода, проезда. Наличие необходимости установления сервитута также не может являться препятствием для реализации права заявителя на выкуп земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доказательств невозможности предоставления Обществу спорного земельного участка в собственность по основаниям, предусмотренным в законе, в материалы дела не представлено.

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что оспариваемые действия Департамента не соответствуют действующему земельному законодательству и нарушают права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности…»

 

7.31. Вывод из судебной практики: Если в кадастровом паспорте земельного участка указано, что он относится к землям особо охраняемых территорий и объектов, но в отношении него не принято соответствующего акта органа государственной власти или местного самоуправления, в выкупе такого участка в соответствии со ст. 36 ЗК РФ не может быть отказано.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 13763/11 по делу N А43-22536/2010

«…Как установлено судами и подтверждается материалами дела, обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимости — трехэтажный кирпичный дом общей площадью 1525,1 кв. метра, находящийся по адресу: Нижегородская обл., Шатковский р-н, р.п. Шатки, оздоровительный лагерь имени Ю.А. Гагарина (свидетельство о государственной регистрации права от 15.04.2010 серии 52-АГ N 226872).

Спорные земельные участки, на которых в том числе расположен указанный объект недвижимости, предоставлены обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования для строительства пионерского лагеря (акт от 10.09.1987 А-I N 075239).

Общество 24.05.2010 провело работы по межеванию спорных земельных участков, а 09.07.2010 обратилось в администрацию с заявлениями о предоставлении ему этих участков на праве собственности.

Письмом от 23.07.2010 N 1380 администрация со ссылкой на подпункт 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации) сообщила о невозможности предоставления испрашиваемых земельных участков в собственность ввиду того, что они расположены в пределах особо охраняемых природных территорий.

Сочтя, что отказ администрации не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований, так как пришли к выводу, что спорные земельные участки, предоставленные для строительства пионерского лагеря и спортивного комплекса, относятся к землям особо охраняемых территорий, имеющих особое рекреационное назначение, а потому не могут быть переданы в собственность общества в силу пункта 2 статьи 15, пунктов 2 и 5 статьи 27, пункта 1 статьи 36, пункта 1 и 2 статьи 94, статьи 98 Земельного кодекса, пункта 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», пункта 8 статьи 28 Закона о приватизации, статей 1, 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Однако вывод судов о том, что спорные земельные участки относятся к земельным участкам, ограниченным в обороте, а потому не могут предоставляться в собственность общества, является ошибочным.

Согласно кадастровым паспортам спорные земельные участки относятся к категории «земли особо охраняемых территорий и объектов».

Статьей 94 Земельного кодекса предусмотрено, что к землям особо охраняемых территорий относятся земли: 1) особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов; 2) природоохранного назначения; 3) рекреационного назначения; 4) историко-культурного назначения; 5) иные особо ценные земли в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами.

Отнесение природных объектов и территорий к особо охраняемым природным территориям осуществляется согласно Федеральному закону от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» принятием нормативного правового акта органов государственной власти (федеральных или региональных) или органов местного самоуправления. В отношении спорных земельных участков такие акты не принимались, поэтому эти участки могут быть отнесены только к землям рекреационного назначения. Однако в отношении подобных участков статьей 27 Земельного кодекса не установлены ограничения в обороте.

Следовательно, у администрации отсутствовали правовые основания для отказа обществу в приобретении в собственность спорных земельных участков….»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 15.04.2013 N ВАС-3833/13 по делу N А76-8583/2012

«…Суды установили, что общество является собственником объекта недвижимости (автомоечного комплекса) площадью 1896,20 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 4316 кв. м, поставленного на кадастровый учет с разрешенным использованием — для эксплуатации указанного нежилого здания. Данный участок частично входит в зону «Охранная зона памятника природы Челябинской области Каштакский бор», сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Челябинской области от 15.02.2007 N 27-п.

Общество, сославшись на положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность, на которое последовал отказ администрации, мотивированный тем, что испрашиваемый участок находится в охранной зоне памятника природы.

Полагая, что указанный отказ является незаконным, нарушающим права и законные интересы общества, оно обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Статьей 94 Земельного кодекса предусмотрено, что к землям особо охраняемых территорий относятся земли: 1) особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов; 2) природоохранного назначения; 3) рекреационного назначения; 4) историко-культурного назначения; 5) иные особо ценные земли в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами.

Отнесение объектов историко-культурного назначения к особо охраняемым природным территориям осуществляется согласно Федеральному закону от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» принятием нормативного правового акта органов государственной власти (федеральных или региональных) или органов местного самоуправления.

По итогам оценки представленных в материалы дела доказательств суды указали, что в отношении спорного земельного участка акты о его отнесении к особо охраняемым природным территориям не принимались. Сам по себе факт включения участка в охранную территорию памятника не свидетельствует о том, что такой участок согласно статье 27 Земельного кодекса является ограниченным в обороте.

Данные выводы судов не противоречат правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 13763/11…»

 

7.32. Вывод из судебной практики: Если право собственности Российской Федерации на земельный участок не зарегистрировано, это не препятствует его выкупу в соответствии со ст. 36 ЗК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 04.06.2012 по делу N А40-108813/11-93-1005

«…16.06.2011 ЗАО «Орех» обратилось в ТУ Росимущества в Московской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка под принадлежащим ему комплексом зданий.

Письмом от 01.07.2011 N АМ/04-6665 ТУ Росимущества в Московской области отказало обществу в удовлетворении этого заявления, сославшись на невозможность исходя из представленных обществом документов отнесения земельного участка к тому или иному виду собственности, необходимость государственной регистрации права собственности Российской Федерации на указанный земельный участок. Этим письмом возвратило обществу представленный комплект документов для доработки — представления документов для регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок. Также Управление указало, что после государственной регистрации права собственности Российской Федерации вернется к рассмотрению вопроса о предоставлении обществу на праве собственности земельного участка площадью 10957 кв. м с кадастровым номером 50:15:040502:60.

ЗАО «Орех» оспорило данный отказ ТУ Росимущества в Московской области в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Рассматривая спор, суд первой инстанции установил, что испрашиваемый земельный участок расположен под комплексом объектов недвижимого имущества (зданий), находящихся в собственности ЗАО «Орех». В связи с чем правомерно указал на наличие у общества в силу приведенных выше норм ЗК РФ права на предоставление земельного участка в собственность.

При этом, применив положения пункта 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», суд указал, что находящиеся на спорном земельном участке объекты недвижимости до их приобретения обществом являлись собственностью Российской Федерации. Отсутствие государственной регистрации права собственности Российской Федерации на испрашиваемый земельный участок не является основанием для отказа в реализации обществом исключительного права на приобретение в собственность земельного участка.

С учетом изложенных обстоятельств, а также неуказания ТУ Росимущества в Московской области каких-либо иных оснований для отказа в предоставлении ЗАО «Орех» испрашиваемого земельного участка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о неправомерности оспариваемого отказа Управления и, как следствие, о наличии предусмотренной законом совокупности обстоятельств для удовлетворения заявленных обществом требований…»

 

7.33. Вывод из судебной практики: Расхождение адресных ориентиров земельного участка и здания, расположенного на нем, не является основанием для отказа в выкупе участка по ст. 36 ЗК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 23.04.2012 по делу N А40-96810/11-72-621

«…Как видно из материалов дела, общество обратилось с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, занятого его объектом недвижимости.

Право собственности заявителя на вышеуказанное нежилое здание подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и не оспаривается сторонами.

В силу принадлежности объекта недвижимости заявителю на праве собственности, он имел исключительное право на приобретение расположенного под ним земельного участка.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что обществом для оформления земельного участка в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ предоставлены все необходимые и достаточные документы в соответствии с Перечнем, установленным Приказом Минэкономразвития РФ от 30.10.2007 N 370.

При рассмотрении дела оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность общества, указанных в пункте 4 статьи 28 ЗК РФ, судами не установлено.

Расхождение в адресных ориентирах земельного участка и здания, расположенного на нем, в качестве основания для отказа в оформлении прав на земельный участок не предусмотрено.

Кроме того, из графы 7 Кадастрового паспорта земельного участка от 25.08.2011 N 77/501/11-47490 следует, что местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: г. Москва, ул. Наметкина, вл. 10). При этом единственным ориентиром в границах участка является здание общества, что подтверждается данными кадастрового паспорта («сведения о частях земельного участка и обременениях») и свидетельства о государственной регистрации права («кадастровый номер здания»).

Таким образом, из представленных при подаче заявления документов однозначно следует, что здание расположено на испрашиваемом земельном участке, а расхождение вызвано приблизительным определением адресных ориентиров земельного участка при его формировании как объекта прав.

При таких обстоятельствах судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявления общества ввиду несоответствия отказа требованиям действующего законодательства…»

 

7.34. Вывод из судебной практики: Нахождение в залоге земельного участка не является основанием для отказа в его приватизации.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 09.09.2013 по делу N А40-128871/12-79-1321

«…Как установлено судами, ООО «ГАММА» (владеющее производственным комплексом по производству красок и пластилина) является собственником зданий по адресу: Москва, улица Малая Семеновская, д. 5, строения 7, 9 и частично стр. 10, это право зарегистрировано в установленном порядке, а также владеет находящимися на его балансе вспомогательными некапитальными строениями (сооружениями, расположенными на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0003014:71 по адресу: Москва, улица Малая Семеновская, вл. 5.

В соответствии с условиями договора, заключенного с Москомземом, обществу в аренду был предоставлен земельный участок общей площадью 2382 кв. м, в том числе кадастровый N 770303014071 площадью 1372 кв. м, предоставляемый для эксплуатации административно-производственных зданий и сооружений, и земельный участок площадью 1010 кв. м, предоставляемый в аренду для эксплуатации прилегающей территории под благоустройство, имеющий адресные ориентиры: Москва, Малая Семеновская ул., вл. 5.

Судами сделан на основании правильного применения статьи 36 Земельного кодекса ОАО «ГАММА», являющееся собственником зданий, строений, сооружений, расположенных на спорном земельном участке, имеет исключительное право на приватизацию истребуемого земельного участка.

При этом судами установлено, что ОАО «ГАММА» при обращении в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность представило все необходимые и достаточные для оформления договора купли-продажи спорного земельного участка, перечень которых предусмотрен Перечнем документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на участки, утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 30 октября 2007 года N 370.

Обоснованно отклонены судебными инстанциями доводы департамента относительно невозможности приватизации земельного участка, находящегося в залоге, поскольку действующим законодательством не установлен запрет на приватизацию имущества, находящегося в залоге, тем более что согласие залогодержателя заявителем для оформления в департамент представлено…»

 

7.35. Вывод из судебной практики: Залог права аренды земельного участка, расположенного под зданием, не препятствует выкупу его собственником этого участка по ст. 36 ЗК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 08.02.2013 по делу N А40-59269/12-10-550

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, общество является собственником здания по адресу: г. Москва, ул. Мишина, вл. 46, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:09:0004014:13 общей площадью 6509 кв. м, сформированного и поставленного на кадастровый учет для эксплуатации существующего административного здания.

Земельный участок с кадастровым номером 77:09:0004014:13 общей площадью 6509 кв. м, передан обществу в долгосрочную аренду сроком на 49 лет по договору N М-09-003499 от 27.11.1995 г. с разрешенным использованием «для эксплуатации существующего здания под административные цели».

02.03.2012 г. общество обратилось в ДЗР г. Москвы (САО) через службу «одного окна» с заявлением об оформлении договора купли-продажи земельного участка, предоставив необходимые документы, установленные Приказом Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 N 475.

Письмом от 28.03.2012 N 33-5-2406/12-(0)-1 обществу отказано в оформлении договора купли-продажи земельного участка.

Основаниями для отказа в предоставлении в собственность испрашиваемого участка послужило следующее: обществом не представлено согласие залогодержателя арендных прав на землю — ОАО «ТрансКредитБанк»; не подтверждена необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков, занятых объектами недвижимого имущества, имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

Суд кассационной инстанции соглашается с доводами общества относительно того, что наличие оформленного Договора залога арендных прав от 12.07.2011 N К2600/11-045ЛВ/3010 не могло повлиять на порядок оформления в собственность земельного участка, поскольку отношения между обществом и залогодержателем не связаны с отношениями общества и органа государственной власти по оформлению земельных прав на участок…»

 

7.36. Вывод из судебной практики: Наличие самовольной постройки на земельном участке, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие лицу на праве собственности, не может служить основанием для отказа в приватизации данного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.02.2014 по делу N А63-13939/2012

«…Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи от 17.08.1999 предприниматель приобрел у ООО «Арсан» помещения нежилого фонда по адресу: г. Ставрополь, ул. Завокзальная, 4/1, а именно: гараж (литера Г) общей площадью 584,8 кв. м, склад (литера С) общей площадью 70,8 кв. м и помещения 2, 3, 4, 5 (литера К) общей площадью 29 кв. м, расположенные на земельном участке общей площадью 1823 кв. м, согласно плану земельного участка, выданному комитетом по архитектуре и градостроительству г. Ставрополя 05.07.1999 (т. 1, л.д. 14-15).

Постановлением главы города Ставрополя от 04.09.2000 N 3287 в редакции постановления от 22.01.2001 N 309 предпринимателю в аренду сроком на 10 лет предоставлен земельный участок площадью 1736 кв. м под станцией технического обслуживания автомобилей по ул. Завокзальной, 4/1, в квартале 511, в границах согласно прилагаемому чертежу (т. 1, л.д. 77, 78).

26 июня 2012 года предприниматель обратился в администрацию с заявлением, в котором указал, что на испрашиваемом участке находятся строения, ранее отчужденные из государственной собственности, в связи с чем просил применить пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) и изменить пункт 2 постановления от 24.04.2012 N 1090 в части размера выкупной цены, снизив ее до 1 081 985 рублей (2,5% от кадастровой стоимости земельного участка), а также на основании пункта 2 статьи 9 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 N 231-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» включить в договор купли-продажи условие о рассрочке оплаты (т. 1, л.д. 10).

Письмом от 01.08.2012 N 06-3642-11 комитет отказал предпринимателю в удовлетворении его заявления, сославшись на то, что из представленных документов не прослеживается приватизация объектов недвижимого имущества, находящихся на спорном земельном участке (т. 1, л.д. 11-12).

Согласно пункту 3 статьи 28 Закона N 178 собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По смыслу статьи 128, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка не является самостоятельным объектом гражданских прав, следовательно, наличие такой постройки на земельном участке не может каким-либо образом влиять на статус этого земельного участка, и тем более служить основанием к отказу в его приватизации в порядке статьи 36 Земельного кодекса. Между тем апелляционный суд правомерно отметил, что действующим законодательством не установлено никаких ограничений на выкуп земельного участка, занятого помимо объектов недвижимости, зарегистрированных в установленном законом порядке, самовольными постройками.

В целях устранения нарушений прав заявителя суд на основании пункта 3 части 4 статьи 201 Кодекса возложил на комитет обязанность заключить с предпринимателем договор купли-продажи спорного земельного участка по цене, составляющей 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

При принятии обжалуемого судебного акта апелляционным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов:

 

Определение ВАС РФ от 24.10.2013 N ВАС-14536/13 по делу N А41-34980/12

«…Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

По итогам рассмотрения настоящего спора суды констатировали, что общество, являющееся собственником здания конефермы, вправе в соответствии с положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) приобрести в собственность земельный участок, который занят объектом недвижимого имущества и необходим для его нормального использования.

Установив, что в отношении испрашиваемого участка у общества имеется исключительное право на приватизацию в связи с наличием на нем здания конефермы, суды сочли заявленное требование подлежащим удовлетворению.

При этом суды пришли к выводу о том, что нахождение на этом участке помимо данного объекта также самовольных построек, возведенных обществом, само по себе не может препятствовать реализации указанного права, возникшего у этого лица как собственника здания конефермы. Вопрос о судьбе данных построек подлежит разрешению в рамках отдельного спора и не имеет правового значения при оценке условий приобретения обществом земельного участка в порядке, определенном статьей 36 Земельного кодекса…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 13.12.2013 N Ф09-13289/13 по делу N А76-1231/2013

«…При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что обществу «База» на праве собственности принадлежит сооружение — открытая площадка с козловым краном, расположенная по адресу: г. Челябинск, Свердловский тракт, д. 28а.

Данное сооружение расположено на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0706003:823, площадью 2366 кв. м, по адресу: г. Челябинск, Свердловский тракт, д. 28а.

Общество «База» обратилось с заявлением к главе г. Челябинска о выкупе указанного земельного участка.

Администрация в письме от 01.11.2012 отказала обществу «База» в выкупе данного земельного участка, ссылаясь на акт обследования от 19.09.2012, которым установлен факт нахождения в границах испрашиваемого земельного участка части объекта недвижимости (кирпичного здания пункта охраны), правоустанавливающие документы на который не представлены, а также на факт самовольного занятия дополнительного земельного участка с частично расположенным на нем объектом недвижимости.

Судом сделан правильный вывод о том, что нахождение на земельном участке самовольной постройки (частичное нахождение постройки, права на которые не оформлены) само по себе не влияет на возможность собственника здания, строения, сооружения, право на которое зарегистрировано в установленном порядке, реализовать исключительное право на приватизацию соответствующего земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, или приобретение на него права аренды.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что отказ администрации в предоставлении обществу «База» спорного земельного участка в собственность является неправомерным, препятствует обществу в реализации исключительного права на выкуп данного земельного в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем обоснованно удовлетворил заявленные требования…»

 

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд учел, что при формировании земельного участка на его границы и размер не повлияло нахождение на нем самовольных построек. Собственник объектов недвижимости, расположенных на данном участке, владеет постройками как своими собственными, они являются вспомогательными по отношению к недвижимому имуществу, поэтому суд отказал в признании права собственности иного лица на эти постройки.

 

Постановление ФАС Уральского округа от 28.04.2012 N Ф09-2375/12 по делу N А50-16497/2011

«…Полагая, что отказ в предоставлении в собственность обществу названного земельного участка, содержащийся в письме от 02.08.2011 N И-21-01-09-13496, не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества, оно обратилось в арбитражный суд с заявлением по рассматриваемому делу.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

Судами установлено, материалами дела подтверждено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что общество обладает правом собственности на здание, литера А, расположенное на спорном земельном участке; права на нежилые помещения, литеры А1, А2, являющиеся пристроями к данному зданию, не зарегистрированы; обществом с заявлением о приватизации названного земельного участка представлены все необходимые документы.

Кроме того, как указал суд первой инстанции, в оспариваемом отказе в предоставлении в собственность спорного земельного участка отсутствуют ссылки на то, что упомянутый земельный участок ограничен в обороте, его приватизация запрещена либо он зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.

Доказательств, подтверждающих соответствие оспариваемого отказа в приватизации земельного участка закону или иному нормативному правовому акту, так же как и доказательств нахождения на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410147:7 объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности не обществу, а иным лицам, в материалы дела департаментом земельных отношений не представлено (ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Следует также отметить, что вступившими в законную силу судебными актами по делам N А50-1727/2010, А50-16084/2011 Арбитражного суда Пермского края, являющимися общеобязательными в силу ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, департаменту имущественных отношений отказано в признании права муниципальной собственности на нежилые помещения площадью 216 кв. м, литеры А1, А2, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Малая Ямская, 9, и в признании незаконным — отказа регистрационной службы в постановке на учет данных объектов как бесхозяйного имущества.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела N А50-16084/2011 Арбитражного суда Пермского края судами установлено, что указанные нежилые помещения были возведены в 1992 — 1993 годах как пристрои к зданию, литера А, являются вспомогательными, не имеют отдельных выходов; застройщик этих помещений не установлен; общество владеет ими как своими собственными, числит в составе основных средств на бухгалтерском балансе, осуществляет их охрану, текущий ремонт, вносит коммунальные платежи, сдает в аренду.

При таких обстоятельствах, поскольку земельный участок сформирован без учета самовольных построек, общество является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, и на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом на его приватизацию, отказ департамента земельных отношений в предоставлении данного земельного участка в собственность общества, мотивированный нахождением на этом земельном участке самовольных построек, в отношении которых будут предприниматься действия по обращению их в муниципальную собственность, нельзя признать правомерным…»

 

7.37. Вывод из судебной практики: Отсутствие проекта межевания не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 15.03.2013 по делу N А40-41387/12-150-395

«…Рассматривая заявленное по делу требование, суды двух инстанций признали, что отсутствие проекта межевания не является предусмотренным законом основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка.

С учетом установленных по делу фактических обстоятельств кассационный суд считает правильным вывод судов двух инстанций о несоответствии законодательству оспариваемого отказа ДЗР г. Москвы…»

 

7.38. Вывод из судебной практики: Наложение ареста на недвижимое имущество не является основанием для отказа в приватизации земельного участка.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 27.06.2013 по делу N А40-95998/12-92-881

«…ООО «УТРО» и ООО «БИН» 12 апреля 2012 года обратились в департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка по адресу: г. Москва, 1-й Хвостов пер., д. 11, стр. 1. Департамент земельных ресурсов города Москвы письмом от 25 апреля 2012 г. N 33-5-5571/12-(0)-1, N 33-5-5572/12-(0)-1 отказал в оформлении договора купли-продажи земельного участка в связи с тем, что на помещения в здании по указанному адресу наложен арест, в связи с чем предоставление земельного участка возможно после снятия ареста с имущества.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «УТРО» и ООО «БИН» в суд с настоящими требованиями.

Оценив имеющиеся в деле доказательства и установив, что общество является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, а также то, что при обращении в территориальное управление Росимущества с заявкой на его приватизацию обществом были представлены все документы, необходимые для решения вопроса о предоставлении участка в собственность, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о несоответствии действий управления по возврату обществу этого заявления названным нормам земельного законодательства и нарушении такими действиями прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской деятельности, поэтому удовлетворили заявленные им требования.

Учитывая, что спорный земельный участок из оборота не изъят, каких-либо ограничений или запрета в приватизации земельного участка не установлено, суды на основании правильного применения пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой не допускается отказ в предоставлении в собственность гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, пришли к правильному выводу об отсутствии у департамента законных оснований для отказа в предоставлении в собственность организациям земельного участка.

Судами обоснованно отклонены доводы департамента о невозможности приватизации земельного участка, в связи с наложением ареста на помещения в здании по адресу: г. Москва, 1-ый Хвостов пер., д. 11, стр. 1, поскольку арест помещений, принадлежащих на праве собственности ООО «УТРО», не является основанием для отказа в приватизации земельного участка…»

 

7.39. Вывод из судебной практики: Если в базе данных БТИ отсутствует информация о наличии на испрашиваемом земельном участке объектов капитального строительства, это не является основанием для отказа в приватизации участка, в случае когда наличие таких объектов подтверждается иными доказательствами.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 03.09.2013 по делу N А40-140232/12-17-1362

«…При рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанции было установлено и подтверждается материалами дела, что Общество владеет на праве собственности тремя зданиями с нежилыми помещениями площадью 20 кв. м с кадастровым номером 77-77-22/040/2012-323 по адресу: г. Москва, Свободный проспект, дом 33, стр. 4 (лит Г); площадью 20 кв. м с кадастровым номером 77-77-22/040/2012-324 по адресу: г. Москва, Свободный проспект, дом 33, стр. 5 (лит Д) и площадью 20 кв. м с кадастровым номером 77-77-22/040/2012-319 по адресу: г. Москва, Свободный проспект, дом 33, стр. 6 (лит Е). Право собственности на строения подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности за N 77-АО 117377; N 77-АО 117381 и N 77-АО 117382 от 31.05.2012.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в соответствии с Кодексом. При этом собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков.

Пунктом 4 ст. 28 ЗК РФ предусмотрен ограниченный перечень обстоятельств, при которых допускается отказ в предоставлении в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К таким обстоятельствам относятся: изъятие земельных участков из оборота; установленный федеральным законом запрет на приватизацию земельных участков и резервирование земель для государственных или муниципальных нужд.

Арбитражный суд первой инстанции установил, что Общество приложило к заявлению, поданному в Департамент, полный комплект документов, необходимых для приобретения прав на спорный земельный участок, поэтому в силу ст. ст. 28, 29, 33, 35, 36 ЗК РФ имеет право на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположены находящиеся в его собственности здания.

В оспариваемом решении в качестве основания для отказа в удовлетворении заявления указано, что в базе данных БТИ отсутствует информация о наличии на спорном земельном участке объектов капитального строительства.

Однако, по мнению суда первой инстанции, данный довод не мог служить основанием к отказу в удовлетворении заявления Общества.

Департаменту были представлены свидетельства о государственной регистрации права собственности Общества на строения N 4, 5 и 6 дом 33 по Свободному проспекту г. Москвы, с кадастровыми паспортами зданий, находящихся на спорном земельном участке, и право Общества не оспорено в установленном порядке.

При повторном рассмотрении дела арбитражный суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований ЗАО «ТОРГОВЫЙ ДОМ «ПЕРОВСКИЙ», исходил из того, что оспоренное решение Департамента соответствует требованиям земельного законодательства и не нарушает права Общества.

При этом, оценивая представленные ЗАО «ТОРГОВЫЙ ДОМ «ПЕРОВСКИЙ» Департаменту документы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о непредставлении Обществом объективных доказательств того, что принадлежащие ему три здания (строения N 4, 5, 6) расположены на земельном участке с кадастровым номером 77-77-22/040/2012-323. В данных БТИ, содержащихся в информационной системе о формировании и ведении реестра единых объектов недвижимости (ИС РЕОН), информация о наличии на рассматриваемом земельном участке объектов капитального строительства отсутствует.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции по указанным основаниям, суд кассационной инстанции находит возможным оставить в силе решение суда первой инстанции, всесторонне, полно и объективно исследовавшего все доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, и разрешившего спор, правильно применившего нормы процессуального и материального с учетом разъяснений, данных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»…»

 

7.40. Вывод из судебной практики: Разница в площади недвижимого имущества, информация о которой содержится в данных технического учета и сведениях государственного реестра прав, не является основанием для отказа в предоставлении соответствующего земельного участка в собственность, если такая разница возникла в результате уточнения данных технической инвентаризации.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 26.03.2014 N Ф05-1597/2014 по делу N А40-133814/12-130-1298

«…ООО «Сфера» и ООО «Спектр-87» (далее — общества) обратились в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконными отказов Департамента городского имущества города Москвы (далее — Департамент) от 12.07.2012 г. N 33-5-9978/12-(0)-1 и от 11.07.2012 г. N 33-5-10187/12-(0)-1 в предоставлении в собственность ООО «Сфера» и ООО «Спектр-87» соответственно земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001021:34, расположенного по адресу: г. Москва, Певческий пер., д. 4, стр. 2.

Как следует из материалов дела и установлено судами, общества являются собственниками части нежилого административного здания, общей площадью 810,4 кв. м и 78 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Певческий пер., д. 4, стр. 2, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.01.2011 г. и от 15.09.2010 г.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке, площадью 104 кв. м, поставлен на государственный кадастровый учет и имеет кадастровый номер 77:01:0001018:41.

28 июня 2012 г. и 29 июня 2012 г. общества обратились в Департамент с заявлениями (регистрационные номера 33-5-9978/12-(0)-0 и 33-5-10187/12-(0)-0) о предоставлении земельного участка в собственность.

В обоснование отказа Департамент указал на несоответствие общей площади помещений, указанных в документах ГУП МосгорБТИ (216 кв. м), свидетельствам о государственной регистрации права (888,4 кв. м).

Кроме того, суды установили и данное обстоятельство не оспаривается ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ», что объект недвижимости — здание, назначение: нежилое, общей площадью 215,6 кв. м, указанный в свидетельстве о государственной регистрации права серии 77 АВ N 568951 от 09.08.2005 г., право собственности на который зарегистрировано 14.04.2004 г. в ЕГРП на N 77-01/30-457/2004-31, объект — здание, назначение: нежилое, общей площадью 620,8 кв. м, поставленный на технический учет 08.11.2007 г., по адресу: г. Москва, Певческий пер., д. 4 стр. 2, за инвентарным номером 45:286:002:000056470, и объект — здание, назначение: нежилое, общей площадью 888,4 кв. м, поставленный на технический учет 13.03.2013, по адресу: г. Москва, Певческий пер., д. 4 стр. 2, за инвентарным номером 45:286:002:000056470, являются одним и тем же объектом недвижимого имущества.

При этом изменение технических характеристик (площади) объекта недвижимого имущества произошло в результате их уточнения путем поэтапного проведения технической инвентаризации в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 г. N 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов капитального строительства».

У суда кассационной инстанции при данных обстоятельствах не имеется правовых оснований для отмены вынесенных судебных актов…»

 

7.41. Вывод из судебной практики: Если недвижимое имущество является убежищем, принадлежащим на праве собственности арендатору земельного участка, это не может служить основанием для отказа в приватизации такого участка.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Московского округа от 10.01.2014 N Ф05-16271/2013 по делу N А40-14648/12

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, общество 19.10.2011 г. обратилось в Департамент с заявлением об оформлении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 77:03:0004006:9 площадью 45 988 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Вольная, вл. 28.

Письмом от 24.10.2011 г. N 33-5-2106/11/0/1 Департамент отказал в оформлении договора купли-продажи земельного участка, указав на то, что по данным информационной системы ИС РЕОН строение N 31 является убежищем, в связи с чем участок ограничен в обороте и не подлежит приватизации в силу статьи 27 Земельного кодекса РФ. Кроме того, Департамент отметил, что на право аренды земельного участка оформлен залог, документы на право собственности не соответствуют сведениям ИС РЕОН.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.

Пунктом 2 данной нормы установлено, что, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Доказательств того, что испрашиваемый обществом земельный участок изъят из оборота, Департамент в нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представил и судами данное обстоятельство не установлено.

Подпунктом 5 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ определено, что ограниченными в обороте являются земельные участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд.

В то же время судами установлено, что названное здание убежища принадлежит на праве собственности обществу, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 04.08.2008 г. N 77АЖ 969010.

Доказательств того, что спорное здание находится в государственной собственности и в силу действующего законодательства на него распространяются определенные ограничения, Департамент также не представил.

У суда кассационной инстанции при данных обстоятельствах не имеется правовых оснований для отмены вынесенных судебных актов…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code