Ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 08.08.2012 N ВАС-10133/12 по делу N А31-3148/2011

«…При этом суды указали, что к спорным отношениям статья 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» неприменима, поскольку непосредственно предприниматель объекты незавершенного строительства не приватизировал.

Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Судами установлено, что на спорном земельном участке находятся принадлежащие предпринимателю на праве собственности объекты незавершенного строительства, которые приобретены у общества с ограниченной ответственностью «Профит плюс» (далее — общество «Профит плюс»).

Общество «Профит плюс» переоформило перешедшее к нему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды и как собственник недвижимости уже реализовало исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды путем заключения долгосрочного договора аренды земельного участка, в связи с чем утратило право выкупа спорного земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Соответственно, предприниматель, приобретая у общества «Профит плюс» в собственность объекты незавершенного строительства, одновременно приобрел исключительное право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено…»

 

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.04.2012 по делу N А31-3148/2011

«…Руководствуясь частью 1 статьи 198, статьей 201 АПК РФ, статьей 130, пунктом 3 статьи 552 ГК РФ, пунктом 1 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, постановлением Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», суд первой инстанции не нашел оснований для признания оспариваемого отказа незаконным. При этом суд указал, что к спорным отношениям статья 28 Закона о приватизации неприменима, поскольку непосредственно Предприниматель объекты незавершенного строительства не приватизировал.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, на спорном земельном участке находятся принадлежащие Предпринимателю на праве собственности объекты незавершенного строительства. Данные объекты приобретены у ООО «Профит плюс».

Соответственно Предприниматель, приобретая у ООО «Профит плюс» в собственность объекты незавершенного строительства, одновременно приобрел исключительное право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно пункту 3 статьи 28 Закона о приватизации собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обязаны взять в аренду либо приобрести такие участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Однако указанное положение закона, действие которого распространяется и на объекты незавершенного строительства, должно применяться в совокупности с пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации, по смыслу которого приватизация земельных участков осуществляется одновременно с приватизацией расположенных на них объектов недвижимости.

В связи с этим, поскольку Предприниматель не являлся участником приватизации в отношении принадлежащих ему в настоящее время на праве собственности объектов недвижимости, к спорным отношениям статья 28 Закона о приватизации не применяется.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что отказ Департамента в предоставлении земельного участка Предпринимателю на праве собственности является законным и обоснованным…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2014 по делу N А65-26467/2012

«…Также из материалов дела следует, что в соответствии с договорами купли-продажи от 01.07.2004 N 1-07, N 2-07, N 3-07, N 4-07, свидетельствами о государственной регистрации права от 03.08.2004, от 05.08.2004, от 11.11.2010, от 13.12.2010, общество «ЕгДан» является собственником не завершенных строительством объектов.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе, в частности, на основании положений пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации. Однако общество «ЕгДан» приобрело упомянутые объекты незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи.

Судами не исследовался вопрос о том, были ли на дату принятия оспариваемого постановления Исполкома достроены и введены в эксплуатацию объекты недвижимости, принадлежащие обществу «ЕгДан».

Поскольку судебные акты приняты без выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для принятия правильного решения, то они подлежат отмене…»

 

6.6. Вывод из судебной практики: Собственник разрушенного, снесенного или сильно изношенного объекта недвижимости не может воспользоваться исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность по ст. 36 ЗК РФ, пока данный объект не будет восстановлен в предусмотренные законом сроки в установленном порядке.

 

Примечание: До принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156 в судебной практике существовала и противоположная позиция (см., например, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 11.12.2008 N Ф03-5637/2008 по делу N А51-1100/200842-55, N Ф03-5616/2008 по делу N А51-8286/200834-193).

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.06.2010 N 292/10 по делу N А51-10601/20081-325

«…Гражданин Мусатов А.Е. (продавец), зарегистрировав право собственности на приобретенные объекты недвижимого имущества, продал их обществу «РОУЗ» (покупателю) по заключенному между ними договору купли-продажи от 23.03.2007. Согласно пункту 5 этого договора качество продаваемого недвижимого имущества покупателем проверено, все недостатки имущества продавцом оговорены и покупателю известны, продавец также сообщил покупателю, что права на земельный участок под отчуждаемым недвижимым имуществом не оформлялись. На основании данного договора 25.05.2007 был зарегистрирован переход к обществу «РОУЗ» права собственности на 17 объектов бывшего военного городка. Из пункта 1 договора от 23.03.2007 купли-продажи недвижимого имущества и свидетельств о государственной регистрации права от 25.05.2007, выданных обществу «РОУЗ», следует, что общество приобрело 17 разрушенных объектов, из которых 5 объектов имели сохранность от 4 до 5 процентов, 7 объектов — от 10 до 34 процентов, 5 объектов — от 38 до 56 процентов.

Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 36 в взаимосвязи с положениями статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Кодекса.

Упомянутые разрушенные объекты собственник эксплуатировать по назначению не мог. В установленные законом порядке и срок объекты собственником восстановлены не были. В настоящее время возможность их восстановления утрачена, поскольку территория, на которой они находились, предназначена для целевого использования в рамках утвержденной к федеральной целевой программе «Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Забайкалья на период до 2013 года» подпрограммы «Развитие г. Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе», действующей в редакции Постановлений Правительства Российской Федерации от 19.04.2008 N 286, от 25.08.2008 N 644, от 10.01.2009 N 15, от 28.11.2009 N 965, для выполнения которой рассматриваются вопросы вывода с территории острова Русский объектов с целью создания для Российской Федерации необходимых базовых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

При таких обстоятельствах Президиум признал, что оснований, предусмотренных частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для удовлетворения заявленного требования не имеется.

Поскольку обжалуемые судебные акты не нарушают единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, они подлежат оставлению без изменения.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов:

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что после восстановления объекта недвижимости его собственник может воспользоваться исключительным правом приобрести в собственность земельный участок для эксплуатации этого объекта.

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156

«…Между тем вывод судов первой и кассационной инстанций о наличии у общества «Геликон» права на выкуп земельного участка, занятого разрушенными объектами недвижимого имущества и необходимого для их обслуживания, основан на неправильном толковании земельного законодательства.

Свое требование о приобретении земельного участка в собственность общество «Геликон» основывает на положениях статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым право на приобретение земельного участка в собственность предоставлено гражданам и юридическим лицам, которые имеют в собственности или на ином вещном праве здания, строения, сооружения, расположенные на этом участке.

Системное толкование статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

Из материалов же дела следует, что в собственности общества «Геликон» находятся разрушенные объекты, их назначение не представляется возможным определить.

Артемовским филиалом федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация» произведено обследование принадлежащих обществу объектов недвижимости, в актах сохранности от 15.07.2004 указано, что здания разрушены и непригодны для эксплуатации.

Представитель общества «Геликон» в судебном заседании суда апелляционной инстанции не отрицал того, что объекты находятся в разрушенном состоянии и не используются.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 39 нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом отсутствие в собственности земельного участка под разрушенными объектами не ограничивает прав общества «Геликон» как субъекта гражданского оборота.

Следовательно, вывод судов первой и кассационной инстанций о наличии в настоящее время у общества права на выкуп земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, является необоснованным…»

 

Определение ВАС РФ от 24.06.2013 N ВАС-7243/13 по делу N А56-40307/2012

«…В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09, от 08.06.2010 N 292/10, исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 36 в взаимосвязи с положениями статьи 39 Кодекса приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Кодекса.

По итогам оценки представленных в материалы дела доказательств суды указали, что у здания, расположенного на испрашиваемом земельном участке, отсутствуют конструктивные элементы (стены, перегородки, перекрытия, кровля, полы, оконные и дверные проемы), а также элементы благоустройства (электроосвещение, отопление, водопровод, канализация), фундамент имеет неравномерную осадку и трещины. С учетом состояния здания, поврежденного по оценке организации технического учета и инвентаризации недвижимости на 95%, его эксплуатация невозможна.

При таких обстоятельствах, руководствуясь приведенными положениями Кодекса и правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска общества.

Поскольку доводы заявителя по существу направлены на переоценку исследованных судом доказательств, что не соответствует целям и задачам надзорного судопроизводства (часть 4 статьи 305 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), они не могут быть приняты во внимание при решении вопроса о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…»

 

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.08.2012 по делу N А43-289/2011

«…Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: здание — подстанция N 48 теплица завода (прочее) общей площадью 66,50 квадратного метра; здание — подстанция РП-53 новая компрессор (прочее) общей площадью 23,10 квадратного метра; здание теплицы с оцинкованными металлоконструкциями (нежилое) общей площадью 22 924,30 квадратного метра (свидетельства о государственной регистрации права от 16.02.2006 серии 52-АБ N 585756, серии 52-АБ N 585757, от 10.12.2003 серии 52-АА N 808774).

Данные объекты расположены на земельном участке площадью 83 604 квадратных метра с кадастровым номером 52:18:020107:0042 по адресу: город Нижний Новгород, улица Чаадаева, дом 1, находящемся в федеральной собственности и предоставленном Обществу в аренду сроком на 49 лет, с 27.04.2006 по 27.04.2055 (договор аренды от 27.04.2006 N 0273/18).

Общество 05.06.2007 обратилось в Управление с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 83 604 квадратных метра с кадастровым номером 52:18:020107:0042.

В данном случае требование Общества о приобретении земельного участка в собственность основано на статье 36 Кодекса.

Из системного толкования статей 35 и 36 Кодекса следует, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

Таким образом, как правильно указал апелляционный суд, факт наличия объекта недвижимости на спорном земельном участке и возможность его эксплуатации по назначению имеют правовое значение при разрешении вопроса о наличии (отсутствии) у заявителя права на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Апелляционный суд, оценив представленные в дело материалы (в том числе акт проверки от 29.04.2011 N 70-11, приложенные к нему фотографии, технические паспорта БТИ) по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил, что на спорном земельном участке расположены разрушенные объекты недвижимости, которые требуют восстановления и непригодны для эксплуатации. Земельный участок Обществом по назначению не используется.

Земельное законодательство не предоставляет собственникам объектов, разрушенных в результате физического износа, исключительное право на приобретение в собственность земельных участков, занятых такими объектами.

Выводы апелляционного суда соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09…»

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.10.2011 по делу N А43-289/2011

«…В статье 39 Земельного кодекса Российской Федерации установлен специальный порядок, при котором в случае разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Уполномоченные органы вправе продлить этот срок.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 39 нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник, в силу прямого указания закона, сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом отсутствие в собственности земельного участка, расположенного под разрушенными объектами, не ограничивает права Общества как субъекта гражданского оборота.

Аналогичная позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09.

Ссылка ООО «Агропромышленная компания Нижегородец» на технические паспорта расположенных на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимого имущества по состоянию на 23.10.2009, согласно которым эти объекты имеют физический износ от 25 до 88 процентов, несостоятельна, так как данные документы не отражают фактическое состояние этих объектов в настоящее время; технические паспорта с такими сведениями Общество в материалы дела не представило. За несколько лет состояние имущества могло ухудшиться, о чем свидетельствует акт проверки от 29.04.2011 N 70-11. Других документов, подтверждающих состояние имущества на момент рассмотрения данного дела, Общество суду не представило.

Следовательно, вывод судов о наличии в настоящее время у ООО «Агропромышленная компания Нижегородец» права на выкуп спорного земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, является преждевременным…»

 

Восточно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.05.2012 по делу N А78-1727/2010

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, предприниматели обратились в Управление Росимущества в целях приобретения спорного земельного участка в собственность в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс).

Системное толкование статей 35 и 36 Земельного кодекса позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. В ином случае (невозможность эксплуатации объектов) право, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса, не возникает.

Судами установлено и не оспаривалось предпринимателями при рассмотрении дела, что разрешенный вид использования спорного земельного участка — «для эксплуатации производственной базы», тогда как принадлежащие предпринимателям объекты недвижимости производственной базой не являются, разрушены и непригодны к эксплуатации, общая площадь указанных объектов составляет 1 134 кв.м, а площадь спорного земельного участка — 78 470 кв.м.

При таких обстоятельствах суды постановили правильные выводы об отсутствии нарушения прав и законных интересов заявителей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности с учетом цели их обращения в Управление Росимущества…»

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 18.09.2012 по делу N А41-42008/11

«…Рассматривая данное дело, суды правильно указали, что на испрашиваемом земельном участке расположено принадлежащее СПК «РОСАГРОПРОМ» нежилое здание: телятник, застроенной площадью 656,6 кв. м, который в настоящее время не эксплуатируется, находится в ветхом состоянии, не позволяющем определить его площадь, что подтверждается Актом осмотра территории и объектов недвижимости от 29 марта 2012 года, проведенного комиссией, сформированной Администрацией городского округа Домодедово Московской области, фотографиями спорного земельного участка и объекта недвижимого имущества, расположенного на нем, приложенными к Акту осмотра, изображениями объекта (спутник Google Планета Земля) от 27 марта 2010 года и от 27 августа 2011 года, а также техническим паспортом на спорное здание (по состоянию на 25 октября 2007 года).

Из указанных документов следует, что использование телятника по его функциональному назначению без проведения дополнительных работ невозможно.

Статьей 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Системное толкование статей 35 и 36 ЗК РФ позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

Как правильно установлено судами, принадлежащее заявителю нежилое здание — телятник непригодно для эксплуатации.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 39 ЗК РФ нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Таким образом, установив данные обстоятельства, суды правомерно посчитали об отсутствии в настоящее время у СПК «РОСАГРОПРОМ» права на выкуп испрашиваемого земельного участка. Оспариваемый отказ ответчика в предоставлении в долгосрочную аренду этого земельного участка не нарушает права и законные интересы заявителя…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.02.2014 по делу N А55-11126/2013

«…Обращаясь в суд с настоящими требованиями, предприниматель ссылается на наличие у нее в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса права на выкуп земельного участка по льготной цене, поскольку на нем расположен объект недвижимости, принадлежащий предпринимателю на праве собственности.

Кроме этого, судами первой и апелляционной инстанций довод о праве на льготный выкуп земельного участка не проверен.

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность на основании статьи 36 Земельного кодекса только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства (разрушенные объекты), в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства (реконструкции) и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из статьи 36 Земельного кодекса. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10.

Оценка доказательствам, имеющимся в материалах дела, судами не дана, проверка соответствия предпринимателя данным требованиям не проведена, в то же время сделан вывод о незаконности отказа в предоставлении в собственность земельного участка за выкуп по цене в размере 2,5% кадастровой стоимости.

При указанных обстоятельствах в связи с неполнотой установления фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, нарушением норм материального и процессуального права кассационная коллегия не может признать принятые по настоящему делу решение и постановление законными и обоснованными…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2013 по делу N А12-7478/2013

«…Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество является собственником объектов недвижимости (двухэтажного кирпичного здания клуба «Строитель» и танцевальной площадки), расположенных на спорном земельном участке, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 17.09.2001 и от 08.09.2003.

Общество 11.05.2012 обратилось в Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда с заявлением (с приложением пакета документов) о предоставлении земельного участка в собственность по льготной выкупной цене из расчета 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

Письмом от 29.12.2012 Министерство уведомило Общество о невозможности заключения договора купли-продажи земельного участка со ссылкой на то, что объекты недвижимости с 2009 года находятся в разрушенном состоянии (70% износа) и не могут использоваться по назначению.

Из системного толкования статей 35 и 36 ЗК РФ следует, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

Таким образом, факт наличия объекта недвижимости на спорном земельном участке и возможность его эксплуатации по назначению имеют правовое значение при разрешении вопроса о наличии (отсутствии) у заявителя права на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Из представленного в материалы дела технического заключения Волгоградского областного государственного унитарного предприятия «Волгоградоблтехинвентаризация» от 24.09.2012 следует, что физический износ здания клуба «Строитель» и танцевальной площадки составляет 68%.

У спорных объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке, отсутствуют конструктивные элементы (стены, перегородки, перекрытия, кровля, полы, оконные и дверные проемы), а также элементы благоустройства (электроосвещение, отопление, водопровод, канализация), фундамент имеет неравномерную осадку и трещины.

Земельное законодательство не предоставляет собственникам объектов, разрушенных в результате физического износа, исключительное право на приобретение в собственность земельных участков, занятых такими объектами.

По основанию, предусмотренному статьей 36 ЗК РФ, земельные участки могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации существующих объектов недвижимости, а разрушенные объекты до их восстановления и ввода в эксплуатацию не могут быть использованы, поэтому у Министерства отсутствует обязанность предоставить Обществу в собственность испрашиваемый земельный участок по правилам данной нормы.

Апелляционный суд, оценив представленные в дело материалы (в том числе акт обследования от 31.08.2012, приложенные к нему фотографии, технические заключения БТИ) по правилам статьи 71 АПК РФ и установив, что на спорном земельном участке расположены разрушенные объекты недвижимости, сделал правильный вывод об отсутствии в настоящее время у Общества права на выкуп земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, и обоснованно отказал в удовлетворении заявленного требования…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.09.2011 по делу N А65-19364/2010

«…Системное толкование статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

Из материалов дела следует, что печное отделение завода, одноэтажное нежилое строение общей площадью 2353,6 кв. м, приобретенное обществом на основании договора купли-продажи N 8 от 02.12.2002, снесено 04.05.2007.

В статье 39 Земельного кодекса Российской Федерации установлен специальный порядок, при котором в случае разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Уполномоченные органы вправе продлить этот срок.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 39 нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суды первой и апелляционной инстанций, обязывая исполнительный комитет принять решение о предоставлении земельного участка общей площадью 19 110 кв. м, на котором по утверждению заявителя расположен и четвертый объект недвижимости — печное отделение завода, не выяснили, восстановлен ли данный объект недвижимости и действительно имеется ли он в наличии…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.02.2011 по делу N А57-8161/2009

«…По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 39 нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

ООО «Верго-С», являясь с 2001 года собственником помещений пристройки литера А3 до того, как объект недвижимости был разрушен, не воспользовалось своим правом на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и не оформило аренду или право собственности на земельный участок под находящимися в его собственности объектами недвижимости.

Строительно-технической экспертизой установлено, что восстановление нежилого помещения общей площадью 149,3 кв. м на первом этаже пристройки (литера А3) к двух-трехэтажному зданию литера АА1А2А3А4, расположенному по адресу: г. Саратов, пр. им. Кирова С.М., 27, и нежилого помещения общей площадью 144,3 кв. м на втором этаже пристройки (литера А3) к двух-трехэтажному зданию литера АА1А2А3А4, расположенному по адресу: г. Саратов, пр. им. Кирова С.М., 27, в объеме согласно техническому паспорту 2001 года с учетом сложившейся застройки невозможно.

Выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.01.2009 по делу N А55-4363/2008

«…Земельный участок площадью 55668,00 кв. м., кадастровый номер 63:09:0101 183:0018, предоставлен заявителям в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора на основании договора аренды от 24.11.2003 N 843 и дополнительного соглашения к нему сроком на 10 лет для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений.

Распоряжением мэра от 26.03.2004 N 620-2/р ООО «Браво» выдано разрешение на проектирование жилого комплекса в границах отведенной территории по ул. 40 лет Победы, 5 в Автозаводском районе г. Тольятти; Распоряжением от 31.03.2005 N 852-1/р ООО «Браво» выдано разрешение на строительство 1 очереди жилого комплекса по ул. 40 лет Победы, 5; Постановлением мэра от 08.12.2005 N 3544-1/п ООО «АвтоХолдингСервис» разрешено проектирование жилых домов переменной этажности (5 — 14 этажей) в границах отведенной территории по ул. 40 лет Победы, 5 в Автозаводском районе г. Тольятти; Постановлением мэра от 11.09.2006 N 8109-1/п ООО «АвтоХолдингСервис» выдано разрешение на строительство жилых домов переменной этажности (5 — 14 этажей) в границах отведенной территории.

В дальнейшем бывшие объекты жилого городка воинской части в ходе проведения строительных работ были снесены, что подтверждается подготовленной по состоянию на 25.06.2007 топографической съемкой указанного земельного участка, в соответствии с которой на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, кроме объектов капитального строительства — многоквартирных жилых домов. (Письмо Управления архитектуры и градостроительства от 10.07.2007 N 2810). На градостроительном плане земельного участка, подготовленном на основании заявления ООО АН «Дом-Идеал» от 29.05.2007 N 34-4/3160, утвержденном постановлением мэра от 27.09.2007 N 2908-1/п «Об утверждении градостроительного плана земельного участка, кадастровый номер 63:09:01 01 183:0018″, данные объекты также отсутствуют. План-схема, а также раздел 4 градостроительного плана земельного участка содержат информацию о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, в частности жилых домах (Блоки А, В, С), секции Р-2, У-1, У-2, других объектов в границах земельного участка не указано.

Сведений, достоверно подтверждающих нахождение на испрашиваемом земельном участке объектов бывшей воинской части, в настоящее время заявителями не представлено, в связи с чем суды пришли к обоснованному выводу о сносе данных объектов с целью организации строительства многоквартирных жилых домов. Кадастровый план земельного участка, подготовленный в форме выписки из государственного земельного кадастра от 01.02.2008 N 63-00-102/08-19066, не содержит сведений в разделе В-3 о частях земельного участка, на которых расположены объекты недвижимости: здания жилых домов (Лит. А6, А7, А8, А9), казарма со столовой, котельная, склады технического имущества, баня, уборная, насосная.

Таким образом, в связи со сносом объектов недвижимости, принадлежащих заявителям на праве собственности, суды пришли к правильному выводу об отсутствии у заявителей оснований для приобретения прав на земельный участок по основаниям, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.07.2012 по делу N А56-54862/2011

«…Товарищество обратилось с заявлениями от 31.03.2011 и от 17.06.2011 к главе администрации муниципального образования Кировский район Ленинградской области о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 47:16:0520003:158 кадастровой стоимостью 3 277 890 руб., указав, что на испрашиваемом участке расположены упомянутые здания и сооружения.

Товарищество, полагая, что отказ Администрации незаконен, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Кроме того, материалами дела подтверждается и не оспаривается Товариществом, что расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости разрушены. В соответствии с пунктом 1 статьи 39 ЗК РФ при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет; исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, вправе продлить этот срок. По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 39 нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, суды пришли к правильному выводу о том, что оспариваемый отказ Администрации не противоречит требованиям законодательства и не нарушает права заявителя…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.12.2011 по делу N А66-10691/2009

«…Согласно материалам дела и вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Тверской области от 06.05.2010 по делу N А66-12739/2009 с участием тех же лиц принадлежащее Обществу здание коровника находится в разрушенном состоянии и не пригодно для эксплуатации. Это обстоятельство Общество не отрицает. Ввиду того что названный объект недвижимости не реконструирован, не используется, не представляется возможным определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации этого объекта.

Поскольку по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации существующих зданий и сооружений, а разрушенные объекты не могут быть использованы по назначению до их восстановления или реконструкции и ввода в эксплуатацию, у Администрации отсутствует обязанность предоставить Обществу в собственность испрашиваемый земельный участок по правилам указанной нормы.

Общество не лишено возможности обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении ему земельного участка в аренду для восстановления и реконструкции разрушенного здания коровника, а после завершения реконструкции и ввода здания в эксплуатацию вправе требовать предоставить ему в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, занятый таким объектом и необходимый для его использования с учетом его назначения. При этом площадь земельного участка подлежит определению в порядке, установленном статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кассационная инстанция считает эти выводы правильными, соответствующими правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.02.2012 по делу N А63-11951/2010

«…Суды также пришли к верному выводу о том, что заявитель не представил доказательств, свидетельствующих о возможности приобретения в собственность испрашиваемого участка по правилам статьи 36 Кодекса.

Так, в соответствии с пунктом 1 названной нормы граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

В соответствии со справкой директора Красногвардейского филиала ГУП СК «Крайтехинвентаризация» от 24.01.2011 N 39 на земельном участке площадью 252 035 кв. м, расположенном в западной части с. Преградного (кадастровый номер 26:01:061805:41), отсутствуют строения и сооружения (т. 1, л.д. 31).

Поскольку объекты недвижимости не реконструированы, не используются, не представляется возможным определить площадь земельного участка, необходимого для их эксплуатации (пункт 3 статьи 33 Кодекса).

В связи с тем что по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 36 Кодекса, земельные участки могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации существующих зданий и сооружений, а разрушенные объекты не могут быть использованы по назначению до их восстановления или реконструкции и ввода в эксплуатацию, у уполномоченного органа отсутствует обязанность предоставить заявителю в собственность испрашиваемый земельный участок по правилам данной нормы.

Вместе с тем общество не лишено возможности обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении ему земельного участка в аренду для восстановления и реконструкции разрушенных зданий телятника и дома животновода, а после завершения реконструкции и ввода здания в эксплуатацию вправе требовать предоставить ему в собственность в порядке статьи 36 Кодекса земельный участок, занятый такими объектами и необходимый для их использования с учетом его назначения. При этом площадь земельного участка подлежит определению в порядке, установленном статьей 33 Кодекса.

Выводы судов в данной части являются правильными, соответствующими правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.03.2010 по делу N А53-10222/2008

«…Апелляционный суд правильно указал, что при отсутствии на земельном участке объектов недвижимости право на приватизацию земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, реализовано быть не может. Общество не оспаривает, что строения и сооружения, указанные в свидетельствах о праве собственности, снесены (демонтированы), участок не застроен.

Ссылка общества на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2008 N 17616/07 подлежит отклонению, поскольку предметом рассмотрения по указанному делу являлось требование об устранении препятствий в проведении восстановительных работ поврежденного здания, принадлежавшего истцу на праве собственности.

Земельный участок у общества не изъят, находится в пользовании на праве аренды (по истечении срока действия договора от 23.06.2006 договор аренды земельного участка считается возобновленным на неопределенный срок). Доказательства восстановления ранее существовавших объектов и ввода их заявителем в эксплуатацию не представлены. При таких обстоятельствах следует признать, что суд апелляционной инстанции правильно применил нормы материального права и дал надлежащую оценку действиям комитета.

Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалованного судебного акта не установлено…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 18.05.2012 N Ф09-2762/12 по делу N А50-480/2011

«…В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Пункт 1 ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.

Исходя из содержания и смысла п. 1 ст. 36 во взаимосвязи с положениями ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным п. 1 ст. 36 данного Кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 N 292/10 по делу N А51-10601/20081-325).

Оценив заключение эксперта от 05.09.2011 N 1133-Э по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что использование теплицы (литера Б) по ее функциональному назначению без проведения дополнительных работ невозможно.

С учетом изложенного суды правомерно отказали обществу в удовлетворении заявленных требований…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 28.11.2012 по делу N А14-7713/2012

«…На основании пункта 1 статьи 39 ЗК РФ предусмотрено, что при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 того же Кодекса, вправе продлить этот срок.

По смыслу статей 36 и 39 ЗК РФ при разрушении объекта недвижимости его собственник сохраняет за собой в целях восстановления этого объекта ранее предоставленный правовой титул на земельный участок, на котором расположен этот объект. После восстановления такого объекта его собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Материалы дела не содержат доказательств фактического существования объектов недвижимого имущества на испрашиваемых земельных участках, предоставляющего возможность оформить право на земельный участок в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, поскольку здания, расположенные на испрашиваемых земельных участках находятся в стадии разрушения, степенью сохранности 17 и 10 процентов, поэтому данные здания не могут быть отнесены к объектам, земельные участки под которые предоставляются в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, так как разрешенное использование таких земельных участков подразумевает эксплуатацию зданий, строений, сооружений.

В силу изложенного выводы суда первой инстанции о незаконности бездействия Администрации городского округа город Воронежа по утверждению схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, необходимой для эксплуатации здания и сооружений для целей оформления права собственности предпринимателя на эти земельные участки, не основаны на действующем законодательстве…»

 

6.7. Вывод из судебной практики: Физический износ объекта недвижимости не лишает его собственника права приобрести в собственность земельный участок по ст. 36 ЗК РФ, если не доказана невозможность дальнейшей эксплуатации такого объекта.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.05.2010 по делу N А43-33923/2009

«…Основываясь на документах, представленных в материалы дела, суд установил, что Обществом соблюден порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, прописанный в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации; заявитель обладает исключительным правом на приобретение спорного земельного участка, поскольку на нем расположено недвижимое имущество, принадлежащее обществу на праве собственности (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации); к заявлению о выкупе участка, направленному ООО «Берег» в уполномоченный орган, были приложены все предусмотренные приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370 документы; Министерство не представило доказательств отнесения испрашиваемого участка к землям, ограниченным в обороте, запрета на приватизацию земельного участка либо его резервирования.

Износ объекта недвижимости не может повлиять на возможность приобретения Обществом земельного участка.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали отказ Министерства противоречащим действующему земельному законодательству и нарушающим права и законные интересы Общества, в связи с чем обязали Министерство подготовить проект договора купли-продажи и направить его заявителю…»

 

По данному делу см. также Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2010.

 

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2010 по делу N А43-33923/2009

«…Из представленного в дело технического паспорта от 03.08.2007, выданного Канавинским отделением Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ», не следует, что здание разрушено или имеет иные изменения характеристик объекта. В данном случае здание имеет физический износ 64%.

Как пояснил представитель Общества, спорный объект построен в 1917 году, оформленное им в 2007 году право собственности на него было зарегистрировано именно с такими техническими характеристиками, которые указаны в техническом паспорте.

Иными имеющимися в материалах дела документами: актом обследования от 21.08.2009, составленным Министерством, справкой Балахнинского филиала государственного предприятия «НижТехИнвентаризация» от 26.10.2009 N 135 — факт разрушения здания, принадлежащего Обществу, и невозможности его дальнейшего использования также не подтверждается.

При таких обстоятельствах у Министерства отсутствовали правовые основания для отказа Обществу в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка…»

 

Аналогичная судебная практика:

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.02.2014 N Ф03-76/2014 по делу N А51-17809/2013

«…Как следует из материалов дела, ООО «ПРОСПЕКТ ЛАЙН» является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, бухта Воевода (о. Русский), в том числе нежилых помещений лит. А (казарма-склад), лит. Б (склад), лит. Д (склад), лит. З (хранилище), лит. И (хранилище), что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права.

Названные объекты недвижимости находятся в границах земельных участков площадью 962 кв. м с кадастровым номером 25:28:060119:5, площадью 752 кв. м с кадастровым номером 25:28:060119:2, площадью 373 кв. м с кадастровым номером 25:28:060119:4, площадью 434 кв. м с кадастровым номером 25:28:060128:2, площадью 186 кв. м с кадастровым номером 25:28:060119:6, площадью 1 552 кв. м с кадастровым номером 25:28:060119:3.

ООО «ПРОСПЕКТ ЛАЙН» в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) обратилось в управление с заявлением о выкупе земельных участков.

Письмами от 22.03.2013 N 08-2894, от 05.04.2013 N 08-3493 обществу в предоставлении в собственность земельных участков отказано ввиду того, что объекты недвижимости, расположенные в границах испрашиваемых земельных участков, разрушены.

Спорным является возможность предоставления участков по правилам ст. 36 ЗК РФ, поскольку, по мнению ответчика, объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, разрушены. В обоснование этого представлена докладная записка отдела землеустройства и земельных отношений от 05.03.2012 N 95, согласно которой при проверке факта использования земельного участка установлено, что в их границах находятся разрушенные объекты.

Суды, оценив согласно ст. 71 АПК РФ представленное доказательство, не приняли его в качестве допустимого, поскольку последнее не содержит конкретной информации по каждому объекту недвижимости, а также методики определения физического состояния объектов. Суд учел, что докладная записка составлена в отсутствие истца, без его надлежащего уведомления о состоявшейся проверке, ее целях. Иных доказательств разрушения объектов недвижимости, в том числе обращения в уполномоченный орган по инвентаризации объектов недвижимости, в дело не представлено.

Напротив, обществом представлены результаты технического обследования всех объектов недвижимости, выполненные ООО «Монолит». Согласно обследованиям объекты недвижимости, имеющие процент физического износа до 40% (лит. А, Б, В, Д, И), пригодны к эксплуатации; объект лит. З с общим процентом износа 55,05% позволяет осуществлять его эксплуатацию по прямому назначению.

Поскольку достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих то, что объекты недвижимости разрушены и не могут использоваться обществом по назначению до проведения ремонтных работ, ответчиком в материалы дела не представлено, а имеющиеся в деле доказательства позволили суду рассмотреть спор по существу, вывод суда о незаконности отказа в выкупе испрашиваемых земельных участков обоснован, соответствует установленным по делу обстоятельствам, требованиям ст. 36 ЗК РФ…»

 

6.8. Вывод из судебной практики: Если собственник объектов, строительство одного или нескольких из которых не завершено, обратился с заявлением о выкупе в порядке ст. 36 ЗК РФ земельного участка, необходимого для их эксплуатации, то такой участок нельзя приватизировать.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.09.2012 по делу N А33-20421/2011

«…Как следует из материалов дела, на основании договора N 1 от 21.01.2010 аренды земельного участка и договора N 1 от 19.07.2010 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка между администрацией г. Дивногорска (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Ковалевым А.О. (арендатор) установлены арендные отношения относительно земельного участка площадью 40 000 кв.м с кадастровым номером 24:46:0401001:239 с целью строительства базы отдыха в районе залива «Шумиха» Красноярского водохранилища г. Дивногорска сроком до 29.12.2019.

В связи с возведением на указанном земельном участке объектов недвижимого имущества предприниматель обратился в администрацию г. Дивногорска с заявлением о приобретении в собственность на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 24:46:0401001:239 площадью 40 000 кв.м, приложив свидетельства о государственной регистрации права собственности на 7 нежилых зданий, расположенных на данном земельном участке.

Письмом от 27.10.2011 N 2880 администрация г. Дивногорска отказала предпринимателю в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка со ссылкой на статьи 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, что земельные участки предоставляются в собственность исключительно под объектом недвижимого имущества с учетом площади, необходимой для его эксплуатации, и считает невозможным предоставление в собственность названного земельного участка в указанных границах.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, нормой которой руководствовался предприниматель, обращаясь в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

Однако доказательств того, что на момент обращения предпринимателя с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность и получения отказа администрации г. Дивногорска строительство базы отдыха согласно генеральному плану завершено и база отдыха как единый объект отвечает критериям, предъявляемым статьей 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, суду не представлено.

Наличие зарегистрированного права собственности предпринимателя на отдельные объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемом земельном участке, с учетом целевого назначения земельного участка и установленных конкретных обстоятельств по настоящему делу, не свидетельствует о возможности применения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к земельному участку, предоставленному в аренду для строительства базы отдыха, в отсутствие завершенного строительством такого объекта как единого целого.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что оспариваемый отказ администрации г. Дивногорска не нарушает права и законные интересы индивидуального предпринимателя Ковалева А.О…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение ВАС РФ от 15.11.2013 N ВАС-13643/13 по делу N А20-5124/2012

«…Общество с ограниченной ответственностью «Югстройтранс» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением к местной администрации городского округа Нальчик (далее — администрация) и МКУ «Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик» (далее — департамент) о признании незаконным отказа в реализации права на приобретение в собственность земельного участка общей площадью 5000 кв. м с кадастровым номером 07:09:0101014:0031, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. 3-ий Промышленный проезд, б/н, и о понуждении администрации и департамента к заключению соответствующего договора купли-продажи.

Отказывая в удовлетворении заявленных по делу требований, суды исходили из того, что на испрашиваемом обществом земельном участке в числе прочих объектов недвижимости находится не завершенное строительством административное здание.

Поскольку строительство этого здания в установленном порядке не окончено, суды пришли к выводу о невозможности приватизации земельного участка в соответствии с положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации до завершения строительных работ и достижения целей, для которых соответствующий участок был предоставлен заявителю в аренду.

Выводы судов по настоящему делу соответствуют позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08…»

 

Определение ВАС РФ от 15.11.2013 N ВАС-15543/13 по делу N А49-152/2013

«…Установив, что на испрашиваемом обществом по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) земельном участке с кадастровым номером 58:29:100600001:2835 расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, суд между тем пришел к выводу о законности оспариваемого отказа публичного собственника земельного участка в его предоставлении по причине того, что один из объектов недвижимости является объектом, незавершенным строительством (административно-производственное здание), 50% готовности, что исключает возможность предоставления данного земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса. При этом суд исходил из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

…в передаче дела N А49-152/2013 Арбитражного суда Пензенской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Пензенской области от 15.04.2013, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24.09.2013 отказать…»

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.05.2012 N Ф03-1709/2012 по делу N А73-11716/2011

«…Как следует из материалов дела, ООО «ПИОНЕР» обратилось с заявлением в администрацию МО «Город Хабаровск» о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 31 761, 4 кв. м с кадастровым номером 27:23:041913:93, находящегося в г. Хабаровске по пер. Производственный, 4, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности.

Письмом от 12.09.2011 N 01-45/9329 Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска отказал в приватизации земельного участка, поскольку в составе объектов недвижимости, расположенных в границах спорного земельного участка, находится объект незавершенного строительства, лит. И.

При разрешении спора суд первой инстанции, признавая незаконным отказ в предоставлении спорного земельного участка в собственность, исходил из того, что испрашиваемый земельный участок сформирован в установленном порядке, в его границах наряду с объектом незавершенного строительства находятся другие объекты недвижимости (в количестве 18 единиц), право собственности на которые зарегистрировано за обществом. При этом суд посчитал, что нахождение одного объекта незавершенного строительства с другими объектами недвижимости не является препятствием для выкупа земельного участка. В части выкупной стоимости земельного участка на условиях, предусмотренных п. 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ, суд признал не подлежащими применению названные нормы статьи как необоснованные.

Апелляционная инстанция согласилась с данными выводами.

Установлено, что в границах земельного участка находятся 19 объектов недвижимости, принадлежащих ООО «ПИОНЕР», в том числе объект незавершенного строительства: склад (модуль), лит. И, площадь застройки 1 765, 8 кв. м.

На все объекты недвижимости (всего 19), в том числе и на объект незавершенного строительства, имеются свидетельства о государственной регистрации права собственности за ООО «ПИОНЕР».

Между тем судами не принято во внимание следующее.

Возникновение права на приобретение земельного участка площадью 31 761, 4 кв. м обществом обосновано нахождением в его границах 19 объектов недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено в том числе юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

В данной статье не названы объекты незавершенного строительства.

Выкуп земельных участков под такими объектами возможен в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относятся: приватизация объектов незавершенного строительства согласно п. 3 ст. 28 ФЗ от 25.10.2001 N 178-ФЗ, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

К настоящему делу данные случаи не относятся.

Суды, признавая возможным выкуп спорного земельного участка, вместе с тем не обосновали соответствующий вывод нормами права, на основании которых подлежит предоставлению в собственность земельный участок, и определяющими порядок и условия такого предоставления.

При изложенном вывод судов о незаконности отказа администрации в предоставлении в собственность спорного земельного участка является преждевременным. Поэтому решение, постановление подлежат отмене с направлением материалов дела на новое рассмотрение. При новом рассмотрении необходимо установить значимые для рассмотрения настоящего дела обстоятельства и с учетом их оценки разрешить спор…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2013 по делу N А56-63293/2011

«…Общество, полагая, что отказ Комитета в предоставлении в собственность спорного земельного участка нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), признал оспариваемый отказа незаконным и удовлетворил требования Общества.

Суд апелляционной инстанции решение от 03.05.2012 отменил, в удовлетворении заявленных требований отказал, указав, что на испрашиваемом земельном участке находится несколько объектов недвижимости, часть из которых являются объектами незавершенного строительства. Передача в собственность земельного участка, занятого такими объектами, противоречит статье 36 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность в порядке, установленном статьей 36 ЗК РФ.

Обосновывая свое право на получение в собственность испрашиваемого земельного участка, Общество ссылается на то, что, кроме указанного железнодорожного пути, на данном участке находятся построенные им объекты недвижимости, права на которые не оформлены. Кассационная инстанция считает, что до момента государственной регистрации права на данные объекты они не могут считаться объектами недвижимости, с наличием которых связано право на приобретение в собственность земельного участка.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что Общество не обосновало надлежащим образом размер подлежащего выкупу земельного участка…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.11.2009 по делу N А53-6135/2009

«…При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Поскольку общество обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка под три объекта, включая объект незавершенного строительства, администрация не оценивала и не должна была оценивать вопрос о необходимости всего земельного участка площадью 9178 кв. м для эксплуатации двух объектов — операторской площадью 20,1 кв. м (литера В) и склада площадью 40,5 кв. м (литера Г).

При этом общество не утрачивает права на предоставление земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации по окончании строительства и регистрации объекта в установленном законом порядке при отсутствии иных предусмотренных в законе оснований для отказа.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии основания для удовлетворения заявленных требований.

Учитывая изложенное, основания для изменения или отмены постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют…»

 

6.9. Вывод из судебной практики: Собственнику, обратившемуся с заявлением о выкупе в порядке ст. 36 ЗК РФ земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему недвижимого имущества, часть которого зарегистрирована как объекты незавершенного строительства, не может быть отказано в выкупе, если все эксплуатируемые объекты представляют собой имущественный комплекс и суд установит, что объекты незавершенного строительства фактически достроены.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.06.2012 по делу N А43-5163/2011

«…ЗАО «Континент ЭТС» обратилось в Управление с заявлением о предоставлении в собственность за плату в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации данного земельного участка.

ТУ Росимущества неоднократно возвращало Обществу представленные документы на доработку и письмом от 28.02.2011 N МР-07/2308 сообщило заявителю о том, что принятие решения о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность не представляется возможным, и возвратило пакет документов заявителю.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество как собственник объектов недвижимости (здания административно-бытового корпуса, помещения N 1, здание газораспределительной подстанции и два объекта незавершенного строительства — литеры Е и ЖЖ1), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 52:18:080175:00004, которым пользуется на праве аренды согласно договору от 14.03.2001 N 04951/08 и дополнительным соглашениям к нему, обладает исключительным правом на приобретение в собственность данного участка.

Следовательно, суды сделали правильный вывод о том, что спорный земельный участок подлежал переоформлению по правилам статьи 36 Кодекса.

Ссылка Управления на то, что, поскольку на спорном участке в том числе находятся объекты незавершенного строительства, применение к таким объектам положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключается в связи с тем, что в отличие от зданий или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, отклоняется судом кассационной инстанции в силу следующего.

Судами установлено и Управлением не оспаривается, что на испрашиваемом заявителем земельном участке находятся три объекта, строительство которых завершено и которые удовлетворяют понятию «здания, строения, сооружения», содержащемуся в пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также два не завершенных строительством объекта.

Исследовав названные документы, суды пришли к выводу о необходимости использования Обществом спорного земельного участка для эксплуатации производственно-складской базы, которая является единым имущественным комплексом, объединена единым хозяйственным назначением. Представленные ЗАО «Континент ЭТС» документы содержат обоснование площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости (имущественного комплекса), расположенных на неделимом участке.

Кроме того, из технического заключения от 30.09.2011 N 417/09/11-7 следует, что фактически указанные здания завершены строительством. Обществом зарегистрировано право собственности на все объекты недвижимости, как завершенные, так и не завершенные строительством.

Таким образом, суды обоснованно посчитали, что в рассматриваемом случае у Территориального управления отсутствовали основания для отказа Обществу в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code