Собственник объекта незавершенного строительства обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность по основаниям, предусмотренным ст. 36 ЗК РФ

Судебная практика:

 

Определение Верховного Суда РФ от 22.02.2012 N 71-В11-13

«…Судом установлено, что земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: <…> область, <…> район, пос. <…>, принадлежит заявителю на основании договора о предоставлении в аренду земельного участка для строительства индивидуального жилого дома от 26 февраля 2008 года N 79 и соглашения от 18 мая 2008 года N 509 об уступке прав и обязанностей по указанному договору. На указанном земельном участке находится не оконченный строительством жилой дом, выстроенный на 18%, право собственности Климова Н.Д. на данный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке 17 июля 2009 года. Постановлением главы администрации Гурьевского муниципального района от 3 ноября 2009 года N 5272 земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: <…> область, <…> район, <…>, предоставлен Климову Н.Д. в собственность за плату. 16 ноября 2009 года заключен договор передачи земельного участка в собственность. В январе 2010 года Климов Н.Д. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с заявлением о регистрации права собственности на указанный земельный участок, в чем ему было отказано 18 июня 2010 года.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что заявитель является собственником не завершенного строительством объекта, расположенного на спорном земельном участке, у него не возникает право на приобретение земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так как данной нормой предусмотрено приобретение прав на земельный участок собственниками зданий, строений и сооружений.

Между тем в силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

При наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с действующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется.

При разрешении настоящего дела судом первой и кассационной инстанций не было принято во внимание то обстоятельство, что администрацией Гурьевского муниципального района принято решение о предоставлении данного земельного участка заявителю в собственность, о чем 3 ноября 2009 года вынесено постановление N 5272. Указанный акт органа местного самоуправления в установленном законом порядке недействительным не признан. Государственному регистратору заявителем представлены все документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации права.

То обстоятельство, что объект строительства жилого дома не завершен, не может, при данных обстоятельствах дела, служить основанием для отказа в регистрации права собственности, поскольку имеется соответствующий договор с администрацией муниципального района, что не противоречит положениям пункта 5 части 1 статьи 1, статьи 15, пункта 4 статьи 28 и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации…»

 

6.4. Вывод из судебной практики: Выкуп земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, возможен в случаях, прямо предусмотренных законом, в частности: при приватизации данного объекта на основании п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007

«…Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 13783/12 по делу N А41-26473/11

«…Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора продажа земельного участка обусловлена нахождением на нем принадлежащих обществу на праве собственности не завершенных строительством объектов: нежилого здания площадью застройки 1171,2 кв. метра (инв. N 1627-127, лит. Б) и нежилого здания площадью застройки 520,7 кв. метра (инв. N 1626-127, лит. В). Право собственности общества на объекты зарегистрировано в установленном законом порядке 06.05.2005.

Заявляя иск по настоящему делу, общество сослалось на наличие у него в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса права на выкуп земельного участка по льготной цене, поскольку на нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности. Именно по этой причине истец считал недействительным оспариваемое условие договора купли-продажи о цене приобретаемого земельного участка, заявляя одновременно по этому же основанию требование о взыскании спорной денежной суммы как излишне уплаченной администрации.

Приняв во внимание указанные истцом основания заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли необходимым проверить наличие у него права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформирована правовая позиция о возможности приобретения права собственности на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. Президиум в постановлениях от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10 указал, что применение порядка выкупа земельных участков под упомянутыми объектами возможно в случаях, прямо названных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства согласно положениям пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации; переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Вводного закона.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь изложенной правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в целях проверки соответствия общества данным требованиям установил, что оно стало собственником объектов незавершенного строительства по сделке купли-продажи, а не в результате приватизации этих объектов в соответствии с Законом о приватизации; общество не обладает правом постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.

Так как судом апелляционной инстанции правомерно сделан вывод о недействительности договора в целом и с учетом того, что истец продал земельный участок другому лицу, а администрация о применении последствий недействительности этой сделки при рассмотрении дела не заявляла, Президиум не усматривает оснований для возврата сторон в первоначальное положение в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского кодекса…»

 

Определение ВАС РФ от 01.04.2014 N ВАС-2977/14 по делу N А35-7851/2012

«…В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем на праве собственности продавцу, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний ее собственник.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из того, что первый собственник объекта незавершенного строительства — АООТ «Курскхимволокно» владел земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право в дальнейшем не переоформлялось, суд пришел к выводу, что пользование земельным участком перешло к обществу на том же праве — праве постоянного (бессрочного) пользования. При таких обстоятельствах суд, руководствуясь частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», удовлетворил заявленные требования.

Довод территориального управления о том, что в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации нельзя приобрести земельный участок в собственность под объектом незавершенного строительства, суд отклонил, поскольку у общества имеется иное основание для приобретения спорного земельного участка в собственность — путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок.

Изучив содержащиеся в заявлениях доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…»

 

Определение ВАС РФ от 22.03.2012 N ВАС-2077/12 по делу N А75-1138/2011

«…Суды установили, что обществу в соответствии с планом приватизации предприятия «Сургутгаз» 28.10.1993 передан объект незавершенного строительства: газонаполнительная станция по ул. Промышленная, 39.

Для окончания строительства газонаполнительной станции сжиженных газов общество и администрация заключили договор аренды от 15.08.2006 земельного участка площадью 32 694 кв. м, кадастровый номер 86:10:0101000:0341, расположенного по ул. Промышленной в г. Сургуте, срок действия с 27.03.2006 по 27.03.2009.

Общество дважды обращалось в департамент с заявлениями от 24.09.2010, от 20.10.2010 о предоставлении в собственность указанных выше земельных участков, на которые последовали отказы департамента, мотивированные тем, что на испрашиваемых участках находятся объекты незавершенного строительства.

Полагая обжалуемый отказ незаконным, нарушающим права и законные интересы общества, оно обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства, установленного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, возможно в случаях, прямо указанных в законе, в частности, при приватизации объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу статьи 28 Закона о приватизации приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

По итогам оценки представленных по делу доказательств суды пришли к выводу о наличии у общества права на выкуп испрашиваемых земельных участков, поскольку объекты незавершенного строительства были приобретены им в порядке приватизации…»

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.11.2013 N Ф03-5387/2013 по делу N А51-26496/2012

«…26.12.2011 общество обратилось в Департамент с заявлением о прекращении права аренды и предоставлении в собственность по льготной цене для размещения производственной базы земельных участков площадью 8 910 +/-43,06 кв. м и 791 +/-26,55 кв. м, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Фадеева, 49.

19.07.2012 Департамент в письме N 29/02/02-13/15247 отказал обществу в предоставлении в собственность земельного участка площадью 791 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Фадеева, 49, поскольку на испрашиваемом в собственность земельном участке расположен объект незавершенного строительства, в связи с чем исключительное право на приватизацию земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта, возникнет после завершения строительства и ввода в эксплуатацию указанного объекта.

Кроме того, судами установлено, что один из шести объектов недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности, является объектом незавершенного строительства, в силу чего применение порядка выкупа земельных участков, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса РФ, под названным объектом возможно исключительно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Учитывая, что на испрашиваемых земельных участках расположен объект — складское помещение с АБК (лит. 107), который представляет собой объект незавершенного строительства, приобретенный обществом на основании договора купли-продажи от 30.11.2005 N 19, а не в процессе приватизации, арбитражные суды обоснованно сделали вывод о том, что к отношениям, связанным с приобретением заявителем прав на земельный участок под указанным объектом незавершенного строительства, не могут применяться положения об исключительном праве на выкуп земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ, поскольку в отличие от зданий, строений или сооружений указанный объект незавершенного строительства не может быть использован в соответствии с его назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

В силу вышеизложенного арбитражные суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о законности отказа Департамента в предоставлении обществу в собственность за плату спорных земельных участков…»

 

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.12.2011 по делу N А75-1138/2011

«…Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства, установленного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, возможно в случаях, прямо указанных в законе, в частности, при приватизации объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации.

Материалами дела подтверждается, что объекты незавершенного строительства были приобретены обществом в порядке приватизации в 1993 году, то есть до принятия законодательных норм о необходимости одновременного отчуждения земельных участков при приватизации объектов недвижимости.

Суд апелляционной инстанции правильно указал, что если объект незавершенного строительства был приватизирован без земельного участка до вступления в законную силу законодательных требований об их одновременной приватизации, то собственник объекта недвижимости не лишен возможности обратиться с заявлением о выкупе земельного участка…»

 

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2013 по делу N А55-26645/2012

«…Несостоятелен довод ТУ Росимущества в Самарской области относительно отсутствия у заявителя права на выкуп земельного участка ввиду того, что на нем расположен объект незавершенного строительства.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

К таким случаям относятся и приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

ОАО «Лада-Инвест» продало объект незавершенного строительства — бетонно-растворный узел (45% готовности), находящийся по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Вокзальная, дом 64, по договору купли-продажи в пользу закрытого акционерного общества «ВИТЕХ-СЕРВИС», которое по договору от 10.10.2001 продало его в пользу закрытого акционерного общества «СтавропольРемМонтаж», которое по договору купли-продажи от 03.03.2008 продало указанный объект недвижимости в пользу заявителя.

Таким образом, к заявителю как приобретателю объекта недвижимого имущества по договору в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации перешло право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок под объектом, необходимый для завершения его строительства в соответствии с Государственным актом на право пользования землей от 15.05.1991 N 914, выданным Исполнительным комитетом Тольяттинского городского Совета народных депутатов. В связи с чем заявитель приобрел право на выкуп земельного участка по основаниям, прямо предусмотренным Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», занимаемого объектом незавершенного строительства…»

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.12.2010 по делу N А65-1985/2008

«…В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

В данной статье не названы объекты незавершенного строительства, однако применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.10.2011 по делу N А26-4929/2010

«…Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Однако объекты незавершенного строительства, также являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и от 01.03.2011 N 14880/10…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.09.2011 по делу N А53-5173/2011

«…В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Поскольку в статье 36 Кодекса объекты незавершенного строительства не указаны, применение предусмотренного названной нормой права порядка выкупа земельных участков под такими объектами возможно только в случаях, прямо указанных в законе, в частности, в пункте 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», а также в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по правилам пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.11.2010 по делу N А01-420/2010

«…Пунктом 1 статьи 36 Кодекса исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Несмотря на то что в статье 36 Кодекса не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.10.2010 по делу N А01-423/2010

«…Исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

В статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации не названы объекты незавершенного строительства. Применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.

К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.10.2010 по делу N А01-425/2010

«…Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Несмотря на то что в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, указанных в законе.

К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Указанный вывод соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, согласно которой применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, названных в законе…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 25.01.2012 N Ф09-8217/11 по делу N А07-5745/2011

«…Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 14.10.2011 N Ф09-496/11 по делу N А76-24168/2009

«…Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 23.12.2008 по делу N ВАС-8985/08, от 01.03.2011 по делу N ВАС-14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 29.07.2011 N Ф09-4419/11 по делу N А60-36589/2010

«…Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 по делу N ВАС-8985/08, от 01.03.2011 по делу N ВАС-14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Исключением из этого правила являются случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Судами установлено, что объекты незавершенного строительства, расположенные на спорном земельном участке, были отчуждены в процессе приватизации, в связи с чем сделан правильный вывод о том, что общество «Вестапромсервис» вправе выкупить данный земельный участок на основании п. 1, 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 25.08.2010 N Ф09-6314/10-С6 по делу N А76-4010/2010-58-290

«…На основании ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.

К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 18.01.2010 N Ф09-9058/09-С6 по делу N А76-1628/2009-49-54/61-127

«…В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 31.08.2009 N Ф09-6327/09-С6 по делу N А50-3792/2009-Г-14

«…Предприниматели Чернышев А.С. и Смирнов В.В. обратились в Департамент с заявлением о предоставлении им в долевую собственность земельного участка с кадастровым номером 59:01:0911481:20 общей площадью 5927,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Бригадирская, д. 22, для использования под не завершенное строительством производственное здание, принадлежащее им на праве собственности.

В письмах от 09.12.2008 N И-21-01-09-30419 и от 04.02.2009 N И-21-01-09-1816 Департамент сообщил, что спорный земельный участок может быть выкуплен ими по рыночной стоимости либо предоставлен в аренду на 4 года 11 месяцев, так как не оконченный строительством объект не является зданием, строением или сооружением. В данных письмах также указывалось, что спорный земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование открытому акционерному обществу «Пермское грузовое автопредприятие N 2», от которого оно должно отказаться в порядке, предусмотренном ст. 45, 53 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

При этом, хотя в данной статье и не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Между тем при рассмотрении настоящего дела судами не дана правовая оценка письму Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пермскому краю от 10.12.2008 N 01-16-21115/04, из которого следует, что согласно плану приватизации «Пермского грузового автотранспортного предприятия N 2» в уставный капитал открытого акционерного общества «Пермское грузовое автотранспортное предприятие N 2″ вошел объект, не завершенный строительством, — производственный корпус в микрорайоне Загарье, без указания адреса.

Таким образом, указанные судебные акты являются незаконными, подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение, при котором судам следует устранить отмеченные недостатки и рассмотреть спор в соответствии с требованиями действующего законодательства…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 07.02.2014 по делу N А35-7851/2012

«…В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем на праве собственности продавцу, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний ее собственник.

Так как первый собственник объекта незавершенного строительства — АООТ «Курскхимволокно» владел земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право в дальнейшем не переоформлялось, то пользование земельным участком перешло к ООО «Внешние инвестиции» на том же праве — праве постоянного (бессрочного) пользования.

Пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предусмотрено, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

Таким образом, ООО «Внешние инвестиции» не только вправе, но и обязано переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок по своему желанию или путем приобретения его в собственность или на право аренды. Общество выразило желание приобрести земельный участок в собственность.

Отказ Территориального управления в переоформлении Обществом права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок путем приобретения его в собственность суд по праву признал незаконным.

Довод, изложенный Территориальным управлением в кассационной жалобе, о том, что в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ нельзя приобрести земельный участок в собственность под объектом незавершенного строительства, не заслуживает внимания.

Суд двух инстанций согласился с этим доводом Территориального управления, но пришел к выводу о том, что у Общества имеется иное основание для приобретения спорного земельного участка в собственность — путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок (п. 2 ст. 3 Закона N 127-ФЗ).

Так как отказ в предоставлении земельного участка в собственность Общества нарушает права последнего в сфере экономической деятельности, суд обоснованно удовлетворил требование ООО «Внешние инвестиции»…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 23.07.2013 по делу N А14-12642/2012

«…В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию данных земельных участков или приобретение права аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В случае приобретения объектов незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи порядок выкупа земельных участков, предусмотренный п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, к данным отношениям неприменим.

Судом апелляционной инстанции верно установлено и ответчиком не оспаривается, что ОАО «ВЭЛТ» приобрело объект незавершенного строительства в процессе приватизации, что свидетельствует о наличии оснований для приватизации земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ, п. 3 ст. 28 Закона о приватизации по льготной цене.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости изложить п. 2.1 спорного договора в редакции истца: «Оплата осуществляется на основании абзаца 4 пункта 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 1 641 262,81 руб.»…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 14.03.2013 по делу N А35-7852/2012

«…В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10, от 10.04.2012 N 15874/11, применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе.

К таким случаям относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Суды, признавая возможным выкуп спорного земельного участка, вместе с тем не обосновали соответствующий вывод нормами права, на основании которых подлежит предоставлению в собственность земельный участок и определяющими порядок и условия такого предоставления.

При изложенном вывод судов о незаконности отказа Росимущества в предоставлении в собственность испрошенного заявителем земельного участка является преждевременным, в связи с чем решение и постановление судов подлежат отмене с направлением материалов дела на новое рассмотрение…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 22.10.2008 по делу N А08-2084/07-6

«…Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Такие лица на основании абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ имеют исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретают право аренды земельных участков.

В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 Земельного кодекса не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу в установленный пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 N 137-ФЗ срок надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, объект незавершенного строительства, принадлежащий Предпринимателю «Блок ВКС», расположен на земельном участке, ранее выделенном ООО «Белтекс» (продавец объекта незавершенного строительства) на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Поскольку предыдущий собственник объекта не реализовал свое исключительное право на приобретение спорного земельного участка в собственность или в аренду, Предприниматель, получив в собственность объект незавершенного строительства, может реализовать такое право.

Доводы кассационной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом, не могут служить основаниями для отмены обжалуемых решения и постановления, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права…»

 

6.5. Вывод из судебной практики: Если объект незавершенного строительства был приватизирован, а впоследствии продан третьему лицу, то новый собственник не обладает исключительным правом выкупить земельный участок на основании ст. 36 ЗК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 N 15874/11 по делу N А40-31112/10-94-132

«…Как усматривается из материалов дела, общество «Внешпроект» по результатам аукциона по продаже высвобождаемого недвижимого военного имущества на основании договора купли-продажи от 24.05.2004 N 24-3/776 (далее — договор от 24.05.2004), заключенного со специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества», приобрело из государственной собственности здания, строительство которых не завершено.

С 2005 по 2008 год общество «Внешпроект» осуществляло формирование земельного участка и постановку его на кадастровый учет, но права на земельный участок под приобретенным имуществом оформлены не были. Комплекс объектов незавершенного строительства 21.03.2008 был продан обществу «ХОРСТ». Права собственности общества «ХОРСТ» на 13 объектов незавершенного строительства были зарегистрированы в установленном порядке, о чем выданы свидетельства от 18.04.2008.

Суд кассационной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции, поддержанным судом апелляционной инстанции, о наличии у заявителя исключительного права на выкуп спорного земельного участка под объектами незавершенного строительства со ссылкой на несоблюдение баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд кассационной инстанции указал, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса к объектам незавершенного строительства исключается, поскольку, в отличие от зданий, строений и сооружений, они не могут быть использованы в соответствии с их целевым назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Ссылка судов первой и апелляционной инстанций на пункт 3 статьи 28 Закона о приватизации как на основание выкупа земельного участка под объектами незавершенного строительства неправомерна.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Закона о приватизации собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Общество «ХОРСТ», приобретая у общества «Внешпроект» в собственность названные объекты, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса, одновременно приобрело право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Права на земельный участок обществом «Внешпроект» не были оформлены, тогда как согласно пункту 1.3 договора от 24.05.2004 земельный участок передавался победителю торгов в аренду.

Поскольку общество «ХОРСТ» приобрело упомянутые объекты незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи, то порядок выкупа земельных участков, предусмотренный пунктом 3 статьи 28 Закона о приватизации, к данным отношениям неприменим.

При названных обстоятельствах обжалуемый судебный акт не нарушает единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права и отмене не подлежит…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code