Вывод из судебной практики

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.04.2012 по делу N А05-5389/2011

«…Индивидуальный предприниматель Булыгина Ольга Николаевна обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным бездействия, выразившегося в непринятии Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области (далее — ТУ Росимущества в Архангельской области) решения о предоставлении в собственность земельного участка, и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем подготовки и направления проекта договора купли-продажи земельного участка.

Решением от 09.09.2011, оставленным без изменения постановлением от 07.12.2011, требования заявителя удовлетворены.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришли к правильным выводам о том, что предприниматель, имеющий как собственник объекта недвижимости исключительное право на выкуп спорного земельного участка, выполнил требования пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и представил в ТУ Росимущества в Архангельской области полный пакет документов, предусмотренных Перечнем документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.10.2007 N 370, а ТУ Росимущества в Архангельской области в установленный срок не приняло решения о предоставлении предпринимателю Булыгиной О.Н. земельного участка в собственность и в нарушение требований названной статьи своевременно не направило в ее адрес проекта договора купли-продажи этого участка.

Ссылка ТУ Росимущества в Архангельской области на отсутствие у него полномочий по продаже земельных участков, находящихся в федеральной собственности, без поручения Росимущества правомерно отклонена судами. Проанализировав нормативные акты, регулирующие деятельность Росимущества и его территориальных органов, суды обоснованно посчитали, что направление такого поручения относится к внутриведомственным отношениям между Росимуществом и его территориальными органами и отсутствие данного поручения не может служить препятствием для реализации собственником объекта недвижимости права на выкуп земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.01.2012 по делу N А05-5378/2011

«…Суды установили следующее: Еремеева М.В. как собственник объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, имеет исключительное право, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, на выкуп этого участка; у предпринимателя имеются все необходимые документы, предусмотренные действовавшим до октября 2011 года Перечнем документов; Управление Росимущества, по сути, не оспаривает право предпринимателя на выкуп названного участка, занятого принадлежащим ей объектом недвижимости, а в отзыве на заявление обосновало свой отказ в выкупе только отсутствием поручения Росимущества на продажу этого участка.

Суды обеих инстанций, проанализировав нормативные акты, регулирующие деятельность Росимущества и его территориальных органов, в том числе Типовое положение и Положение о Росимуществе, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, правомерно отклонили ссылку Управления Росимущества на отсутствие у него полномочий по продаже земельных участков, находящихся в федеральной собственности, без поручения Росимущества. Суды обоснованно посчитали, что направление такого поручения относится к внутриведомственным отношениям между Росимуществом и его территориальными органами и отсутствие данного поручения не может служить препятствием для реализации собственником объекта недвижимости права на выкуп земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом недвижимости…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.01.2012 по делу N А66-5592/2011

«…В кассационной жалобе Управление Росимущества не привело никаких доводов, свидетельствующих об отсутствии у Общества права на приватизацию спорного участка и о том, что на этом участке расположены иные объекты недвижимости.

Суды правомерно отклонили ссылку Управления Росимущества на отсутствие у него полномочий по продаже земельных участков, находящихся в федеральной собственности, без поручения Росимущества. Проанализировав нормативные акты, регулирующие деятельность Росимущества и его территориальных органов, в том числе Типовое положение и Положение о Росимуществе, суды обоснованно посчитали, что направление такого поручения относится к внутриведомственным отношениям между Росимуществом и его территориальными органами и отсутствие данного поручения не может служить препятствием для реализации собственником объекта недвижимости права на выкуп земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом недвижимости.

Поскольку суды правильно применили нормы материального и процессуального права, не имеется оснований для отмены принятых по делу решения и постановления и удовлетворения жалобы…»

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2011 по делу N А05-3806/2011

«…Кассационная инстанция считает обоснованным вывод судов о нарушении указанным бездействием прав и законных интересов Общества, связанных с реализацией им исключительного права на выкуп земельного участка, занятого объектами недвижимости.

В кассационной жалобе Управление Росимущества не привело никаких доводов, свидетельствующих об отсутствии у Общества права на приватизацию спорного участка. Податель жалобы ссылается только на то, что у него не имеется полномочий по продаже федеральных земельных участков без поручения Росимущества.

Данному доводу дана надлежащая оценка судами первой и апелляционной инстанций.

В соответствии с пунктом 4 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432 (далее — Положение о Росимуществе) Росимущество осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы и подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.

Росимущество организует в установленном порядке продажу приватизируемого федерального имущества, а также иного имущества, принадлежащего Российской Федерации, включая обеспечение сохранности указанного имущества и подготовку его к продаже; заключает в установленном порядке договоры купли-продажи федерального и иного имущества, а также обеспечивает передачу прав собственности на это имущество.

Согласно пунктам 4.1, 4.6 Положения об Управлении Росимущества, утвержденного приказом Росимущества от 27.02.2009 N 49, Управление Росимущества наделено полномочиями собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, а также полномочиями собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества в случаях, когда реализация указанных полномочий непосредственно территориальным органом прямо предусмотрена нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации; заключает в установленном порядке договоры купли-продажи федерального и иного имущества, а также обеспечивает передачу прав собственности на это имущество.

С учетом приведенных норм ссылка Управления Росимущества на отсутствие поручения Росимущества на приватизацию федерального имущества не может служить препятствием для реализации Обществом, являющимся собственником объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, права на выкуп данного участка в порядке и сроки, предусмотренные статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.09.2013 по делу N А32-22845/2012

«…Непринятие в установленный законом срок решения о приватизации земельного участка послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых они расположены.

Из пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса следует, что рассмотрение заявлений собственников уполномоченными органами и принятие по ним решений является обязательным.

Согласно пунктам 4, 5.6 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432 (далее — Положение), Росимущество заключает в установленном порядке договоры купли-продажи федерального и иного имущества, а также обеспечивает передачу прав собственности на это имущество и осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

Отклоняя довод территориального управления об отсутствии у него полномочий по продаже земельных участков без поручения Росимущества, суды, с учетом пункта 4 Положения, исходили из того, что отсутствие такого поручения не может служить препятствием для реализации права собственников объектов недвижимости на приватизацию земельного участка, предоставленного им федеральным законодательством.

На основании изложенного суды обеих инстанций признали территориальное управление уполномоченным органом по решению вопроса о предоставлении испрашиваемого заявителем земельного участка.

Данный вывод судов в указанной части соответствует правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.04.2011 N 15361/10.

Установив, что общество представило все необходимые документы, суды, руководствуясь пунктом 3 части 5 статьи 201 Кодекса, обязали территориальное управление принять решение о предоставлении в собственность земельного участка и направить соответствующий проект договора.

При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют. Нормы права при рассмотрении дела применены судебными инстанциями правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения суда и постановления апелляционной инстанции (статья 288 Кодекса), не установлены…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.08.2013 по делу N А32-18008/2012

«…Доводы управления об отсутствии полномочий принимать решение о предоставлении земельных участков в собственность отклоняются судом округа как необоснованные.

В соответствии с Положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432 Росимущество является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, функции по организации продажи приватизируемого федерального имущества (пункт 1); Федеральное агентство осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы (пункт 4).

Росимущество организует в установленном порядке продажу приватизируемого федерального имущества, а также иного имущества, принадлежащего Российской Федерации, включая обеспечение сохранности указанного имущества и подготовку его к продаже; заключает в установленном порядке договоры купли-продажи федерального и иного имущества, а также обеспечивает передачу прав собственности на это имущество.

Полномочия отражены и в пунктах 4.1, 4.6 Типового положения, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.11.2008 N 374, согласно которым территориальный орган Росимущества наделен полномочиями собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, а также полномочиями собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества в случаях, когда реализация указанных полномочий непосредственно территориальным органом прямо предусмотрена нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации; заключает в установленном порядке договоры купли-продажи федерального и иного имущества, а также обеспечивает передачу прав собственности на это имущество.

С учетом приведенных норм ссылка заинтересованного лица на отсутствие поручения Росимущества на приватизацию федерального имущества не может служить препятствием для реализации обществом, являющимся собственником объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом участке, права на выкуп.

Основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют…»

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2011 по делу N А01-2091/2009

«…Общество, указывая, что предоставило все необходимые для заключения договора купли-продажи земельного участка документы, а территориальное управление уклоняется от заключения договора купли-продажи земельного участка, что противоречит нормам Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает его права и законные интересы, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришли к правильному выводу, что общество, имеющее как собственник объектов недвижимости право на выкуп спорных земельных участков, выполнило требования пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и представило в территориальное управление полный пакет документов. Вместе с тем заинтересованное лицо в установленный законом срок не приняло решение о предоставлении обществу земельных участков в собственность и не направило в его адрес проект договоров купли-продажи.

Доводы территориального управления об отсутствии полномочий принимать решение о предоставлении земельных участков в собственность отклоняются судом округа как необоснованные.

Полномочия территориального управления определены в Положении о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея, утвержденном приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29.09.2009 N 278.

В соответствии с пунктом 4.1 Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея теруправление осуществляет полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам.

С учетом приведенных норм ссылка заинтересованного лица на отсутствие поручения Росимущества на приватизацию федерального имущества не может служить препятствием для реализации обществом, являющимся собственником объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемых земельных участках, права на их выкуп…»

 

Уральский округ

 

Постановление ФАС Уральского округа от 14.03.2014 N Ф09-11134/13 по делу N А50-2560/2013

«…Довод территориального управления об отсутствии у него полномочий для самостоятельного принятия решения о разделе земельного участка и необходимости получения соответствующего поручения Росимущества рассмотрен и обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции.

Согласно п. 4 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, Росимущество осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

Как следует из п. 4.1, 4.6 Типового положения о территориальном органе Федерального агентства по управлению государственным имуществом, утвержденного приказом Минэкономразвития от 01.11.2008 N 374, территориальное управление осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества в случаях, когда реализация указанных полномочий непосредственно территориальным органом прямо предусмотрена нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации; заключает в установленном порядке договоры купли-продажи федерального и иного имущества, а также обеспечивает передачу прав собственности на это имущество.

Таким образом, территориальное управление является органом, обладающим полномочиями на совершение действий, направленных на предоставление земельного участка на основании заявления управомоченного лица, в связи с чем судом апелляционной инстанции обоснованно отказано в удовлетворении требований к Росимуществу…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 23.12.2013 N Ф09-12705/13 по делу N А76-22455/2012

«…Довод Управления Росимущества об отсутствии у него полномочий по распоряжению спорным земельным участком и предоставлению его в собственность без поручения Росимущества рассмотрен судами и обоснованно отклонен на основании следующего.

Согласно п. 4.1, 4.6 Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области, утвержденного приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278, Управление Росимущества осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, и иного федерального имущества, расположенного на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества в случаях, когда реализация указанных полномочий непосредственно Территориальным управлением прямо предусмотрена нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, иные полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации; заключает в установленном порядке договоры купли-продажи федерального и иного имущества, а также обеспечивает передачу прав собственности на это имущество.

Таким образом, как верно установлено судами, Управление Росимущества является органом, обладающим полномочиями на совершение действий, направленных на предоставление земельного участка на основании заявления управомоченного лица, именно на него возложены полномочия Российской Федерации по распоряжению земельными участками, относящимися к федеральной собственности в силу ст. 9, 29 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судами правильно указано на то, что отсутствие поручения Росимущества на приватизацию федерального имущества не может служить препятствием для реализации обществом, являющимся собственником объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, права на выкуп данного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.04.2011 N 15361/10).

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 28.06.2013 по делу N А54-7442/2012

«…Согласно материалам дела, Общество как собственник объектов недвижимости, имеющий исключительное право на выкуп спорного земельного участка, выполнило требования пункта 5 статьи 36 ЗК РФ и представило Управлению полный пакет документов, соответствующий Приказу Министерства экономики и развития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475 «Об утверждении Перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок».

Между тем ТУ Росимущества в Рязанской области не приняло решения о приватизации испрашиваемого участка в срок, указанный в статье 36 ЗК РФ, и не направило ОАО «Рязанский шпалопропиточный завод» проект договора купли-продажи этого участка.

Суды, исходя из установленных ими обстоятельств дела, правомерно со ссылкой на нормы действующего законодательства признали незаконным бездействие Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, выразившееся в непринятии решения по заявлению Общества о приватизации земельного участка с кадастровым номером 2:29:0040009:379.

Довод ТУ Росимущества в Рязанской области на отсутствие у него полномочий по продаже земельных участков, находящихся в федеральной собственности, без поручения Росимущества, был рассмотрен судами и обоснованно отклонен, поскольку внутриведомственные взаимоотношения Федерального агентства по управлению государственным имуществом и его территориальных органов не могут быть причиной нарушения установленных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации сроков и прав заинтересованных лиц на приватизацию земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие заинтересованным лицам на праве собственности…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 16.09.2011 по делу N А48-3992/2010

«…Ссылку заявителя кассационной жалобы на отсутствие у ТУ Росимущества в Орловской области полномочий по продаже федеральных земельных участков без поручения Росимущества кассационная инстанция отклоняет как несостоятельную ввиду следующего.

Согласно п. 4 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, Росимущество осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы и подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями. Росимущество организует в установленном порядке продажу приватизируемого федерального имущества, а также иного имущества, принадлежащего Российской Федерации, включая обеспечение сохранности указанного имущества и подготовку его к продаже; заключает в установленном порядке договоры купли-продажи федерального и иного имущества, а также обеспечивает передачу прав собственности на это имущество.

В силу п. п. 4.1, 4.6 Положения об Управлении Росимущества данное управление наделено полномочиями собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, а также полномочиями собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества в случаях, когда реализация указанных полномочий непосредственно территориальным органом прямо предусмотрена нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации; заключает в установленном порядке договоры купли-продажи федерального и иного имущества, а также обеспечивает передачу прав собственности на это имущество.

С учетом приведенных норм ссылка ТУ Росимущества в Орловской области на отсутствие поручения Росимущества на приватизацию федерального имущества не может служить препятствием для реализации организацией, являющейся собственником объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, права на его выкуп…»

 

Постановление ФАС Центрального округа от 27.07.2011 по делу N А48-4256/2010

«…Ссылку подателя жалобы на отсутствие у территориального Управления Росимущества в Орловской области полномочий по продаже федеральных земельных участков без поручения Росимущества кассационная инстанция отклоняет как несостоятельную ввиду следующего.

Согласно пункту 4 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, Росимущество осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы и подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями. Росимущество организует в установленном порядке продажу приватизируемого федерального имущества, а также иного имущества, принадлежащего Российской Федерации, включая обеспечение сохранности указанного имущества и подготовку его к продаже; заключает в установленном порядке договоры купли-продажи федерального и иного имущества, а также обеспечивает передачу прав собственности на это имущество.

В силу пунктов 4.1, 4.6 Положения об Управлении Росимущества данное управление наделено полномочиями собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, а также полномочиями собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества в случаях, когда реализация указанных полномочий непосредственно территориальным органом прямо предусмотрена нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации; заключает в установленном порядке договоры купли-продажи федерального и иного имущества, а также обеспечивает передачу прав собственности на это имущество.

С учетом приведенных норм ссылка Управления на отсутствие поручения Росимущества на приватизацию федерального имущества не может служить препятствием для реализации организацией, являющейся собственником объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, права на его выкуп…»

 

3.5. Вывод из судебной практики: Наличие судебного решения, согласно которому бездействие государственного органа признано незаконным и указанный орган обязан направить покупателю, осуществляющему куплю-продажу земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ, проект соответствующего договора, не лишает последнего права обратиться в суд с иском о понуждении к заключению данного договора.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.08.2011 по делу N А61-1784/2010

«…Не получив от территориального управления (обязанной стороны) проект договора, общество подписало и направило последнему проект договора купли-продажи спорного земельного участка. Поскольку извещение об акцепте (отказе от акцепта либо об акцепте оферты на иных условиях) в установленный в Кодексе срок (тридцать дней) от ответчика также не получено, общество правомерно обратилось с иском о понуждении к заключению договора в арбитражный суд. При этом действующее законодательство не содержит запрета на использование собственниками объектов недвижимости любого из указанных способов защиты (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 N 14711/05).

Иной правовой подход, предполагающий, что при наличии вступившего в законную силу решения об обязании уполномоченного органа направить проект договора купли-продажи земельного участка (неисполненного в связи с уклонением этого органа), заинтересованное лицо не может воспользоваться способом защиты, закрепленным в статье 445 Кодекса, ущемляет права собственников недвижимого имущества на приобретение земельных участков. В сложившейся ситуации вывод судов об избрании обществом ненадлежащего способа защиты нарушенного права исключает возможность эффективной защиты закрепленного в пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительного права лиц, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений, на приватизацию земельных участков под соответствующими объектами недвижимости.

Таким образом, избранный заявителем способ защиты нарушенного права (иск о понуждении территориального управления к заключению договора купли-продажи земельного участка) не противоречит закону и является допустимым.

Сделав ошибочные выводы об отсутствии между сторонами преддоговорного спора и избрании обществом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, суды первой и апелляционной инстанций не рассмотрели спор по существу. Судебные инстанции не дали оценки представленному истцом проекту договора, не проверили его условия на соответствие требованиям закона (статьи 421, 422 и 432 Кодекса, статья 37 Земельного кодекса Российской Федерации)…»

 

3.6. Вывод из судебной практики: Наличие на земельном участке временных сооружений не является препятствием для приобретения данного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, на основании договора купли-продажи недвижимости.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.02.2014 по делу N А55-9421/2013

«…Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.08.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2013, заявленное требование удовлетворено. Признан незаконным отказ Министерства имущественных отношений Самарской области в предоставлении в собственность ООО «Стройсервис» земельного участка с кадастровым номером 63:01:0411005:1019 площадью 7132,00 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Белорусская, используемого под производственную базу, по цене, равной 2,5% его кадастровой стоимости, содержащийся в сообщении от 07.02.2013 N 12-1/1677/12. На Министерство имущественных отношений Самарской области по вступлении настоящего решения в законную силу возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Стройсервис» путем принятия решения о предоставлении ему в собственность земельного участка с кадастровым номером 63:01:0411005:1019 площадью 7132,00 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Белорусская, по цене, равной 2,5% от его кадастровой стоимости, и направления проекта договора купли-продажи.

ООО «Стройсервис» 19.06.2012 обратилось в Министерство имущественных отношений Самарской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 63:01:0411005:1019 площадью 7132,00 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, ул. Белорусская, используемого под производственную базу, по цене 2,5% кадастровой стоимости.

Сообщением от 07.02.2013 N 12-1/1677/12 Министерство отказало заявителю в выкупе испрашиваемого земельного участка. Отказ мотивирован непредставлением документов, подтверждающих необходимость представления земельного участка в заявленных размерах; на территории испрашиваемого земельного участка находятся временные строения, документы на которые заявителем не представлены; испрашиваемый участок частично расположен в береговой полосе Саратовского водохранилища.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Наличие на испрашиваемом земельном участке временных объектов некапитального характера не является препятствием в реализации заявителем своего исключительного права на его приобретение, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалованных судебных актов не имеется…»

 

3.7. Вывод из судебной практики: Если при заключении договора купли-продажи земельного участка было нарушено предусмотренное п. 3 ст. 35 ЗК РФ преимущественное право собственника объекта недвижимости на покупку этого участка, то с учетом того, что сделка не может быть признана недействительной, собственник недвижимости вправе предъявить требования по ст. 250 ГК РФ.

 

Примечание: В настоящее время п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8, на который ссылался суд, утратил силу, но действует аналогичный по смыслу п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Уральского округа от 20.09.2007 N Ф09-7626/07-С6 по делу N А76-2455/07

«…Пунктом 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, на который ссылался истец в обоснование заявленных требований, предусмотрено, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что при заключении оспариваемого договора истец был лишен возможности реализовать преимущественное право покупки земельного участка под зданием, находящимся в собственности Российской Федерации.

Между тем, как верно указал суд, при нарушении установленного законом порядка реализации истцом своего преимущественного права покупки предусмотрен специальный порядок защиты такого права — обращение в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей приобретателя. Из смысла ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что договор, заключенный в нарушение данной нормы, является ничтожным. Кроме того, п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 предусмотрено, что предъявленный в указанной ситуации иск о признании сделки недействительной удовлетворению не подлежит.

Учитывая, что возможность защиты своего права установленным законом способом (п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации) истец не реализовал, оснований для признания недействительным оспариваемого договора не имеется, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в данной части.

Выводы суда следует признать правильными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и положениям действующего законодательства…»

 

Аналогичная судебная практика:

Поволжский округ

 

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.04.2011 по делу N А57-15930/2009

«…Наличие на земельном участке недвижимого имущества, собственником которого является другое лицо, являющееся пользователем земельного участка, в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации образует преимущественное право покупки земельного участка собственником недвижимости. В данном случае земельный участок продан гражданам Рябовой Э.Р., Бестужевой Н.Н., Сулян И.Э., Церцвадзе З.Н. по договору от 20.10.2008 с нарушением преимущественного права покупки, однако это не является основанием для признания сделки ничтожной, так как пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает иные последствия нарушения преимущественного права.

Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 20.10.2008 не основан на нормах материального права…»

 

  1. Расторжение договора купли-продажи недвижимости

 

Существенное нарушение договорной обязанности может являться основанием для предъявления иска о расторжении договора продажи недвижимости. Анализ судебной практики позволяет выявить случаи, когда суды признают данное требование правомерным.

 

4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли неоплата (неполная оплата) стоимости недвижимости существенным нарушением договора, влекущим право продавца требовать его расторжения, существует две позиции судов.

 

Позиция 1. Неоплата (неполная оплата) стоимости недвижимости не является существенным нарушением договора, влекущим право продавца требовать его расторжения.

 

Судебная практика:

 

Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2008 N 82-В08-11

«…В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30 ГК РФ, § 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Между тем суд первой инстанции не применил к отношениям сторон нормы п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ, а поэтому не выяснил, содержали ли заключенные между Х. и С. 21 апреля 2005 г. договоры купли-продажи недвижимого имущества условия, предусматривающие возможность их расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором, с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности и в том случае, если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплаты переданного ему имущества.

Что касается доводов суда первой инстанции и суда кассационной инстанции о праве продавца в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому ими отнесено невыполнение покупателем в срок принятых на себя обязательств по оплате проданного ему имущества, стоимость которого на день разрешения спора судом значительно возросла, то Судебная коллегия считает их основанными на неправильном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчицей в предусмотренные договорами сроки приобретенного имущества, стоимость которого, по утверждению истца, значительно возросла. С подобным суждением согласились и из него исходили суд первой и суд кассационной инстанции, вследствие чего неправомерно, т.е. без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договоров купли-продажи недвижимого имущества саму по себе невыплату в срок покупателем денег продавцу за это имущество, без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договоров.

Таким образом, судом первой и кассационной инстанции при рассмотрении настоящего дела было допущено существенное нарушение норм материального права, выразившееся в неправильном толковании п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ и неприменении норм закона, подлежащих применению: п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ.

При таких обстоятельствах вынесенные по делу судебные постановления законными признаны быть не могут, в связи с чем они подлежат отмене.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор, исходя из данного Судебной коллегией толкования норм материального права, подлежащих применению к отношениям сторон…»

 

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

 

Определение Верховного Суда РФ от 03.06.2008 N 5-В08-8

«…Так, судом установлено и из материалов дела усматривается, что Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы (регистрационный округ N 01/15) произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от 23 ноября 2004 г. между К. и С., в соответствии со ст. 551 ГК РФ зарегистрирован 6 декабря 2004 г. переход права собственности на недвижимое имущество к С. и ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру <…>.

Кроме того, судом кассационной инстанции в судебном заседании 23 мая 2006 г. установлено, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 23 ноября 2004 г., фактически передано истцом ответчице и находится в ее владении, т.е. договор купли-продажи квартиры истцом исполнен.

Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между К. и С. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В ГК РФ (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» — ст. ст. 549 — 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, суд кассационной инстанции от 23 мая 2006 г. пришел к правильному выводу о том, что истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, однако судом первой инстанции допущена ошибка в применении норм материального права (не применен закон, подлежащий применению, — п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ, и неправильно истолкован закон — ст. 450 ГК РФ), суд кассационной инстанции определением от 23 мая 2006 г. правомерно отменил решение суда и, не передавая дело на новое рассмотрение, вынес новое решение об отказе в иске К. о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества.

При этом ссылка суда кассационной инстанции в мотивировочной части указанного определения в обоснование данного им толкования норм ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ на п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по мнению Судебной коллегии, не требовалась, а поэтому является излишней…»

 

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.02.2014 по делу N А67-2120/2013

«…Как установил суд первой инстанции и следует из материалов дела, между ЗАО «Завод ДСП-МДФ» (продавец) и ООО «Старт» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.05.2011 N 4 (далее — договор от 10.05.2011 N 4), по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить на условиях настоящего договора недвижимое имущество: одноэтажное нежилое здание общей площадью 863,75 кв. м (условный номер 70-70-06/007/2005-751) и земельный участок общей площадью 935 кв. м (кадастровый (или условный) номер 70:12:0200038:0243), расположенные по адресу: Томская область, Первомайский район, деревня Петровск, дом 5.

По договору ответчик обязался уплатить продавцу 143 500 рублей в срок до 01.11.2011 (пункты 2.1 и 3.2 договора от 10.05.2011 N 4).

Недвижимое имущество, указанное в договоре, передано по акту приема-передачи от завода обществу.

Следовательно, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Поскольку данные обстоятельства установлены, закон применен правильно.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В договоре не предусмотрена возможность его расторжения и возврата недвижимого имущества продавцу как последствие нарушения покупателем обязательства по своевременной оплате переданного ему имущества.

С требованием о взыскании с общества стоимости проданного имущества завод не обращался. При этом отсутствуют доказательства того, что завод в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора с обществом.

С учетом изложенного, решение, постановление арбитражного суда первой и апелляционной инстанций приняты с правильным применением норм материального права и соблюдением норм процессуального права…»

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.02.2014 по делу N А67-2121/2013

«…Как установил суд первой инстанции и следует из материалов дела, между ЗАО «Завод ДСП-МДФ» (продавец) и ООО «Старт» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.05.2011 N 5 (далее — договор от 10.05.2011 N 5), по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить на условиях настоящего договора недвижимое имущество: одноэтажное нежилое здание общей площадью 1 214,1 кв. м (условный номер 70-70-06/007/2005-749) и земельный участок общей площадью 1 411 кв. м (кадастровый (или условный) номер 70:12:0200008:16), расположенные по адресу: Томская область, Первомайский район, деревня Заречное, 11а.

По договору ответчик обязался уплатить продавцу 202 000 рублей в срок до 01.11.2011 (пункты 2.1 и 3.2 договора от 10.05.2011 N 5).

Ссылаясь на отсутствие оплаты приобретенного имущества по договору от 10.05.2011 N 5, оставление претензии с предложением расторгнуть договор оставлена без ответа, ЗАО «Завод ДСП-МДФ» обратилось в арбитражный суд с данным иском.

Поскольку недвижимое имущество по спорному договору передано от продавца покупателю по акту приема-передачи, факт законности владения покупателем данным имуществом установлен судом общей юрисдикции и не подлежит доказыванию в силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении иска.

В Гражданском кодексе (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости», статьи 549 — 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Следовательно, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Поскольку данные обстоятельства установлены, закон применен правильно.

В соответствии с нормами статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В договоре не предусмотрена возможность его расторжения и возврата недвижимого имущества продавцу как последствие нарушения покупателем обязательства по своевременной оплате переданного ему имущества.

С требованием о взыскании с общества стоимости проданного имущества завод не обращался. При этом отсутствуют доказательства того, что завод в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора с обществом.

С учетом изложенного, решение, постановление арбитражного суда первой и апелляционной инстанций приняты с правильным применением норм материального права и соблюдением норм процессуального права…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.07.2010 по делу N А56-3718/2009

«…Между ОАО «Труд» (продавец) и Мусаевым Ш.В. (покупатель) заключен договор от 07.03.2008 купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю объекты недвижимости: сенной сарай и четыре телятника в д. Черенковицы Волосовского района Ленинградской области.

Судом установлено и не оспаривается ОАО «Труд», что покупателем произведена частичная оплата по договору.

Мусаев Ш.В. зарегистрировал переход права собственности на имущество в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.06.2008 N 09/006/2008-235, 09/006/2008-236, 09/006/2008-237, 09/006/2008-238 и 09/006/2008-239.

ОАО «Труд», ссылаясь на нарушение Мусаевым Ш.В. существенных условий договора, ненадлежащее выполнение обязательства по оплате объектов недвижимости, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции правомерно отказал в иске, ссылаясь на отсутствие оснований расторжения договора. При этом суд указал в решении, что пунктом 5.4.1 оспариваемого договора не предусматривается его расторжение в связи с неполной оплатой приобретенных по договору объектов. Суд правильно применил статьи 223, 551 и 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора по решению суда является существенное нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд отказал в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи по заявленному основанию, поскольку ни законом, ни спорным договором не предусмотрена возможность его расторжения с возвращением полученного сторонами по договору по тому основанию, что покупателем не полностью произведена оплата по договору…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2011 по делу N А63-3574/2010

«…ООО «АВТО-ГАЛАС» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Имени С.М. Кирова» о расторжении договора купли-продажи от 01.03.2009 объекта незавершенного строительства…

ООО «АВТО-ГАЛАС», считая, что ООО «Имени С.М. Кирова» не исполнило обязательство по оплате недвижимого имущества, обратилось к нему с претензиями от 11.03.2010 и от 12.04.2010 о расторжении договора купли-продажи (т. 1, л.д. 10 — 11).

ООО «АВТО-ГАЛАС», не получив ответа на претензии, обратилось в арбитражный суд.

Как разъяснено в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из смысла названных норм следует, что договор купли-продажи в случае неоплаты покупателем приобретенного имущества может быть расторгнут по требованию продавца при наличии соответствующего условия в договоре или законе.

В заключенном между сторонами договоре отсутствуют условия, предоставляющие право продавцу (истцу) расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем (ответчиком) по оплате за переданные ему объекты. Таким образом, неоплата имущества не оговорена сторонами как существенное условие договора. Кроме того, данным договором не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвращением продавцу проданного объекта.

В случае если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности на эту недвижимость, однако не произвел ее оплату, продавец в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты этого имущества, а также уплату процентов в соответствии со статьей 395 названного Кодекса.

В целях восстановления своих нарушенных прав истец не лишен возможности требовать в судебном порядке оплаты проданных по договору купли-продажи объектов недвижимости в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется…»

 

Уральский округ

 

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд учел, что стороны не согласовали условий о порядке и сроках внесения выкупной цены и данные условия не были определены судебным актом. Кроме того, в течение длительного времени стороны вели переписку относительно оформления договора купли-продажи как единого документа и продавец не предъявлял требований об оплате имущества. Реквизиты для оплаты по договору сообщены покупателю после уведомления о расторжении договора. Значительная часть выкупной цены была внесена.

 

Постановление ФАС Уральского округа от 23.08.2013 N Ф09-8454/13 по делу N А07-13668/2012

«…Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом «Руслан и Людмила» обязанности по оплате цены нежилого помещения, обратился в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи.

При рассмотрении дел N А07-19040/2008, А07-17473/2011 установлен факт заключения между комитетом и обществом «Руслан и Людмила» договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Космонавтов, д. 9, с 02.02.2009, а также нахождения указанного нежилого помещения во владении общества «Руслан и Людмила» на основании ранее заключенного договора аренды.

В силу ст. 549, п. 1 ст. 454, 485, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязанностям покупателя по договору купли-продажи относится оплата приобретенного имущества по цене предусмотренной договором купли-продажи.

По общему правилу, предусмотренному ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 того же Кодекса.

Отношения, связанные с выкупом обществом нежилого помещения, урегулированы Законом о приватизации. Статьей 35 указанного Закона предусмотрено, что оплата приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Правила пункта 1 данной статьи соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины (в том числе при осуществлении предпринимательской деятельности).

Судами установлено, что оплата осуществлена покупателем частично. На момент рассмотрения спора судами первой и апелляционной инстанций доказательств полной оплаты по договору обществом «Руслан и Людмила» не представлено.

Апелляционный суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что в рассматриваемой ситуации оснований для возложения на общество «Руслан и Людмила» негативных последствий в виде расторжения договора купли-продажи по причине нарушения обязательства по оплате приобретенного имущества не имеется, поскольку сторонами условия о порядке и сроках внесения выкупной цены не согласованы, данные условия не были определены судебным актом по делу N А07-19040/2008, сторонами в течение длительного времени (с 2009 г. по 2011 г.) осуществлялась переписка относительно оформления договора купли-продажи как единого документа, комитетом до июня 2012 г. требования об оплате имущества к обществу «Руслан и Людмила» не предъявлялись, реквизиты для оплаты по договору сообщены покупателю письмом от 08.08.2012.

С учетом изложенных обстоятельств, а также приняв во внимание внесение обществом «Руслан и Людмила» значительной части выкупной стоимости имущества, суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в расторжении договора купли-продажи…»

 

Позиция 2. Неоплата (неполная оплата) стоимости недвижимости является существенным нарушением договора, влекущим право продавца требовать его расторжения.

 

Судебная практика:

 

Определение ВАС РФ от 13.01.2011 N ВАС-17785/10 по делу N А76-42246/2009

«…Как установлено судом, между обществом «Октавия» (продавец) и обществом «СК-Магнит» (покупатель) 28.03.2007 заключен договор купли-продажи трех объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Магнитогорск, ул. Вокзальная, д. 11. По условиям названного договора продавец обязался в тридцатидневный срок с даты его заключения передать имущество покупателю, а покупатель в 45 рабочих дней с той же даты произвести оплату.

Проанализировав условия заключенного между сторонами договора купли-продажи, суд пришел к выводу о том, что он по своей правовой природе является договором купли-продажи товара в кредит, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

Исследовав и оценив представленные в дело документы, суд признал недоказанным факт исполнения ответчиком договорного обязательства по оплате спорного имущества. Поскольку неоплата имущества в установленный договором срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Данный вывод суда соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Остальные доводы, изложенные в заявлении, в том числе о наличии оплаты за спорное имущество, были предметом исследования в судах апелляционной и кассационной инстанций и получили их соответствующую правовую оценку…»

 

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.08.2011 по делу N А29-8095/2010

«…Как усматривается из документов и установил суд, ООО «Переработка» (продавец) и ЗАО «Комилесзаготпром» (покупатель) заключили договор купли-продажи имущества от 16.06.2008, по условиям которого покупатель приобрел следующее имущество: одноэтажное кирпичное здание компрессорной (корпус N 7) в составе (резервуар производственно-противопожарного назначения, емкость для очищения токов, аккумулирующие емкости, градирня 2-х секционная, объект незавершенного строительства общей площадью застройки 471 квадратный метр, инвентарный N 1216); панельное здание котельной (корпус N 6), в составе (очистные сооружения замазученных дождевых сточных вод, бетонная площадка, резервуары металлические, дымовая труба, объект незавершенного строительства общей площадью застройки 1339,52 квадратного метра, инвентарный N 1215); земельный участок площадью 43 068 квадратных метров с кадастровым номером 10:05:01 05 03:050, разрешенное использование — под размещение производственной базы.

Посчитав, что неисполнение ответчиком обязанности по оплате приобретенного имущества является существенным нарушением условий договора купли-продажи, ООО «Переработка» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства и обстоятельства дела, суд обоснованно счел, что неполучение до настоящего времени оплаты за проданные объекты лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, и пришел к правомерному выводу о том, что допущенное ЗАО «Комилесзаготпром» нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи имущества от 16.06.2008 в судебном порядке.

В пункте 65 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд установил, что ЗАО «Комилесзаготпром» не зарегистрировало переход права собственности на спорное имущество, согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.11.2010 спорное имущество принадлежит на праве собственности истцу, и правомерно на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ответчика возвратить истцу спорное имущество…»

 

Восточно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.08.2011 по делу N А19-10958/09

«…Полагая, что ЗАО «Иртехком» ненадлежащим образом исполнены обязательства по договору купли-продажи от 26.10.2006 по оплате полученного по договору имущества, ЗАО «Иркутский автоцентр «КАМАЗ» обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении стороной условий договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судебные инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные ЗАО «Иркутский автоцентр «КАМАЗ» в материалы дела доказательства, установили, что ЗАО «Иртехком» ненадлежащим образом исполнило свои обязательства по договору купли-продажи от 26.10.2006 и не оплатило товар (объекты недвижимости), переданный последнему по договору купли-продажи. ЗАО «Иртехком» не представлены доказательства, подтверждающие оплату по договору.

При таких обстоятельствах судебные инстанции законно и обоснованно удовлетворили требования ЗАО «Иркутский автоцентр «КАМАЗ» о расторжении договора купли-продажи от 26.10.2006 и обязали ответчика возвратить одноэтажное нежилое здание площадью 569,10 кв.м, кадастровый номер 38:36:000005:0086:25:401:001:020200720 и одноэтажное нежилое здание площадью 1317,50 кв.м, кадастровый номер 38:36:000005:0086:25:401:001:020200730, расположенные по адресу г. Иркутск, ул. Блюхера, 12а…»

 

Западно-Сибирский округ

 

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.08.2011 по делу N А27-14116/2010

«…Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным между ООО «ПромПроект» (продавцом) и ООО «Сибирский Сантехпроект» (покупателем) договором купли-продажи N 29 от 01.10.2008 продавец передал в собственность покупателя часть отдельно стоящего нежилого производственного здания общей площадью 824,40 м2, находящегося по вышеуказанному адресу.

Поскольку реализованный истцом объект недвижимости ответчиком был оплачен не полностью, вследствие чего имеет место быть существенное нарушение договора, ООО «ПромПроект» предъявило настоящий иск.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Удовлетворяя заявленные требования в части расторжения договора купли-продажи, суды исходили из отсутствия доказательств полной оплаты ответчиком суммы по договору.

Таким образом, обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, изложенные в них выводы — установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам…»

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2011 по делу N А26-10005/2010

«…Как следует из материалов дела, ООО «Профитек-плюс» (продавец) и ООО «ВИП-консалтинг» (покупатель) 14.08.2009 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества: гидротехнических сооружений, 1-этажных (подземных этажей — 1), общей площадью 159 кв.м, газопроводной сети, назначение: газовые сооружения, протяженностью 180 м, расположенные по адресу: г. Петрозаводск, ул. Онежской флотилии, территория завода «Авангард».

В связи с нарушением ответчиком условий договора об оплате имущества истец 03.11.2009 направил в адрес ответчика требование о расторжении договора и возврате объектов.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах настоящего дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что ООО «ВИП-консалтинг» не произвело оплату объектов недвижимости, приобретенных по договору купли-продажи от 14.08.2009.

Установив при рассмотрении данного спора, что неполучение оплаты за проданные объекты лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, суды пришли к выводу о том, что допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи от 14.08.2009 в судебном порядке.

Кассационная инстанция считает, что суды правильно применили нормы материального и процессуального права; выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены судебных актов и удовлетворения жалобы не имеется…»

 

Северо-Кавказский округ

 

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.11.2013 по делу N А32-18799/2012

«…Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 19 мая 2009 года Суфан Ж.Т. (продавец) и Шора Ведат (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка и нежилых помещений (т. 1, л.д. 18-20). По условиям договора (пункты 1.1 — 1.3) покупатель приобрел в собственность 15067/21524 доли (соответствует 70%) земельного участка с кадастровым номером 23:07:0809036:0005 площадью 21 524 кв. м, расположенного по адресу: ст. Динская, ул. Железнодорожная, 255, а также находящиеся на участке нежилые здания склада (литера Е), весовой с пристройкой (литеры Ж, Ж1), служебно-бытового корпуса (литера В). Доля в праве собственности на земельный участок определена пропорционально площади участка, необходимой для осуществления проезда и эксплуатации отчуждаемых нежилых зданий, в границах, указанных в прилагаемом к договору кадастровом плане. Цена продажи имущества согласована сторонами в пункте 2.1 в размере 300 тыс. рублей. Согласно пункту 2.2 указанная в пункте 2.1 сумма внесена на расчетный счет продавца до подписания договора. Расчет произведен полностью.

22 мая 2012 года Суфан Ж.Т. направил Шора Ведат претензию, в которой предложил подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи в связи с неисполнением покупателем обязанности оплатить имущество, приобретенное по договору от 19.05.2009 (т. 1, л.д. 57, 58).

Ссылаясь на существенное нарушение покупателем условий договора (факт неоплаты ответчиком переданного по договору имущества), Суфан Ж.Т. обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора купли-продажи от 19.05.2009 и возврате указанного в нем недвижимого имущества.

Вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что неоплата имущества покупателем не является существенным нарушением договора купли-продажи от 19.05.2009 и не может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса (судом по требованию продавца), ошибочен.

В пункте 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22 содержится разъяснение, касающееся возможности расторжения договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности. В нем указано следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса. В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебной практике сформирован правовой подход по применению пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса в контексте разъяснений, содержащихся в пункте 65 постановления от 29.04.2010 N 10/22 (в ситуации, когда покупатель недвижимости зарегистрировал за собой права собственности на него, однако не оплатил имущество). Арбитражные суды исходят из того, что неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N ВАС-17785/10, от 27.10.2011 N ВАС-14396/11, от 12.04.2012 N ВАС-3275/12 и от 12.07.2013 N ВАС-8666/13)…»

 

Центральный округ

 

Постановление ФАС Центрального округа от 24.01.2011 по делу N А23-1477/10Г-16-79

«…Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, предметом сделки купли-продажи являлось недвижимое имущество, которое в ходе исполнения сделки было передано покупателю, зарегистрировавшему свои права на приобретенное имущество в установленном законом порядке.

Вместе с тем в определенный сторонами сделки срок оплата недвижимого имущества покупателем не произведена.

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу требований п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При заключении Договора от 05.06.2006 покупатель рассчитывал получить встречное предоставление в виде денежных средств в сумме 7 919 496 руб. (пункт 2.1 Договора).

Вместе с тем до настоящего времени оплата недвижимого имущества не произведена. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, суд обоснованно посчитал неоплату полученного по сделке недвижимого имущества существенным нарушением ответчиком условий заключенного договора купли-продажи и предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора…»

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code