3. Злоупотребление правом собственниками земельных участков, иными правообладателями земельных участков, а также публичными участниками земельных правоотношений при осуществлении полномочий собственника земельных участков

Имущественные отношения, объектом которых являются природные ресурсы (наиболее распространенные из них — это земельные участки), составляют одну из важнейших групп общественных отношений жизнедеятельности человека. Содержание правомочий собственников и иных правообладателей земельных участков определяется нормами как частного, так и публичного права.

Однако, как верно отмечает Д.В. Хаустов, при реализации публичным субъектом правомочий собственника земельных участков необходимо иметь в виду то, что «публичные субъекты не приобретают равный статус по отношению к гражданам и организациям, а лишь оформляют административные правоотношения при помощи правовых инструментов (договоров), внешне похожих на гражданско-правовые сделки. Вступление в правоотношения такого рода не ставит органы государственной власти и органы местного самоуправления в положение равенства, так как у публичных субъектов остается целый ряд преимуществ публичного характера при заключении таких договоров. К таким преимуществам относятся:

1) односторонний отказ публичного субъекта от договора и его приостановление;

2) осуществление одностороннего контроля публичным субъектом за исполнением договора;

3) односторонний выбор условий договора (в данном случае принцип свободы договора в этих сделках не действует);

4) содержание договоров вытекает не из договорного процесса, а из законодательства и актов органов государственной власти» <1>.

———————————

<1> См.: Хаустов Д.В. Публично-правовые договоры как особый инструмент государственного регулирования природопользования: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2003.

 

По мнению Д.В. Хаустова, «сделки публичных субъектов представляют собой не самостоятельный инструмент правового характера, а юридический факт исполнения акта органов государственной власти и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков» <1>.

———————————

<1> См.: Хаустов Д.В. Публично-правовые договоры как особый инструмент государственного регулирования природопользования: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2003.

 

Именно наличие большего объема прав публичного субъекта по отношению к гражданам и организациям обусловливает широкие возможности для злоупотребления правом и необходимость специального регулирования его недопущения.

Здесь необходимо упомянуть о правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 25 июня 2013 г. по делу N 1756/13.

Так, общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Курской области, выраженного в письме об отказе в изменении целевого использования земельного участка с «эксплуатации временной автостоянки» на «строительство административно-офисного здания», и об обязании Комитета принять решение об изменении разрешенного вида использования земельного участка с «эксплуатации временной автостоянки» на «размещение административных и офисных объектов». Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ была изложена следующая правовая позиция: общество обращалось к Комитету не как к органу власти, осуществляющему возложенные на него публичные функции (в том числе путем принятия ненормативных правовых актов), а как к арендодателю и субъекту, уполномоченному распоряжаться спорным земельным участком, т.е. в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора. При таких обстоятельствах у Комитета как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Обращение общества с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «эксплуатации временной автостоянки» на «строительство административно-офисного здания» по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков <1>.

———————————

<1> Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ: http://www.arbitr.ru.

 

Анализ арбитражной практики позволил заключить, что злоупотребления публичными участниками земельных правоотношений при осуществлении правомочий собственника земельных участков связаны с односторонним отказом от исполнения договора аренды земельного участка, заложением в договоры купли-продажи, аренды земельного участка условий, нарушающих права и законные интересы граждан и организаций, а также с необоснованным отказом в их заключении.

Для обоснования выделенного вида злоупотребления правом публичным участником земельных правоотношений при осуществлении правомочий собственника земельных участков обратимся непосредственно к правовым казусам.

Злоупотребления правом, выраженные в одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка. Арбитражный суд Оренбургской области <1> рассмотрел спор по иску общества с ограниченной ответственности к администрации г. Орска в лице Комитета по управлению имуществом г. Орска о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка незаконным и понуждении ответчика к государственной регистрации договора аренды земельного участка. Установив, что на арендуемом обществом земельном участке расположен принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства, суд применил толкование ст. 35 ЗК РФ, изложенное в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2008 г. N 8985/08, согласно которому не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. При таких обстоятельствах в действиях ответчика, по мнению суда, усматривается злоупотребление правом. В данном случае суд удовлетворил требования общества в части признания одностороннего отказа администрации от исполнения договора аренды земельного участка, так как отказ администрации не соответствует ст. 35 ЗК РФ.

———————————

<1> Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23 мая 2012 г. по делу N А47-1979/2012 // Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ: http://www.arbitr.ru.

 

В качестве злоупотребления правом в данной области также следует выделять и намеренное заложение в сделку дефектных условий. Так А.И. Дихтяр говорит о том, что на практике арендодатели включают в договор аренды положения, ограничивающие права арендатора относительно правомочий по распоряжению арендным имуществом <1>.

———————————

<1> См.: Дихтяр А.И. Указ. соч. С. 28.

 

В правоприменительной практике сложился подход, согласно которому данные условия, содержащиеся в договоре, являются недопустимыми <1>. В таких обстоятельствах арендодатели, устанавливая ограничения, ориентируются только на положения п. 2 ст. 615 ГК РФ и не учитывают положения ст. 22 ЗК РФ <2>.

———————————

<1> См., например: Постановление ФАС Уральского округа от 8 апреля 2009 г. по делу N Ф09-1267/09-27; Постановление ФАС Московского округа от 11 февраля 2005 г. по делу N КГ-А41/193-05-П; п. 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 // Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ: http://www.arbitr.ru.

<2> См.: Дихтяр А.И. Указ. соч. С. 28.

 

Так, открытое акционерное общество «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» обратилось в Арбитражный суд Приморского края <1> с исковым заявлением к администрации Черниговского района об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка. Суд, удовлетворяя исковые требования, указал на то, что предусмотренные п. 3.2 положения договора не соответствуют действующему законодательству, взимание администрацией суммы арендной платы, превышающей 2% от кадастровой стоимости земельного участка, нарушает права и законные интересы истца в сфере экономической и иной предпринимательской деятельности. Кроме того, с учетом положений ст. 10 ГК РФ, согласно которой не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах, принимая во внимание довод истца о том, что отсутствие в договоре в редакции ответчика 30-дневного срока для осуществления первого платежа влечет для истца риск начисления неустойки в соответствии с п. 4.3 договора, даже при добросовестном отношении к исполнению своих договорных обязательств, вследствие чего несогласие ответчика включить в договор условие об отсрочке первого платежа ставит истца в невыгодное положение еще на стадии заключения договора, суд пришел к выводу о наличии в действиях ответчика признаков злоупотребления правом.

———————————

<1> Решение Арбитражного суда Приморского края от 15 марта 2013 г. по делу N А51-352/2013 // Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ: http://www.arbitr.ru.

 

Следует отметить, что злоупотребление правом со стороны публичных участников земельных правоотношений при осуществлении полномочий собственника земельных участков может быть связано и с отказом от вступления в земельные правоотношения посредством уклонения от заключения сделок. В практике арбитражных судов <1> распространены обращения предпринимателей, получающих немотивированный отказ в заключении договоров.

———————————

<1> См., например: решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14 июля 2011 г. по делу N А56-11049/2011; решение Арбитражного суда Самарской области от 19 октября 2010 г. по делу N А55-13209/2010; решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 апреля 2011 г. по делу N А40-12627/11-145-120 // Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ: http://www.arbitr.ru.

 

Например, Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в решении от 29 мая 2009 г. по делу N А49-2737/2009 <1> было установлено, что Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы был издан немотивированный отказ от заключения 24 договоров аренды земельных участков в отношении предпринимателя, занимающегося производством мороженого. В ходе рассмотрения дела выяснилось, что на рынке производства мороженого в г. Пензе имеются только два производителя, одним из которых является сторона по делу. Действия Комитета Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом были признаны создающими препятствия в деятельности заявителя и способствующими ограничению конкуренции. При таких обстоятельствах суд квалифицировал действия Комитета как злоупотребление правом.

———————————

<1> Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ: http://www.arbitr.ru.

 

Также Арбитражным судом Брянской области <1> рассматривался спор по иску общества с ограниченной ответственностью к Управлению имущественных отношений Брянской области о признании отказа в заключении договора аренды земельного участка незаконным и обязании заключить договор аренды. Суд, удовлетворяя заявленные требования, указал на то, что расторжение ответчиком в одностороннем порядке договора аренды без согласования с истцом размера компенсации понесенных последним затрат и отказ в заключении договора аренды на спорный земельный участок для завершения строительства расцениваются как злоупотребление правом.

———————————

<1> Решение Арбитражного суда Брянской области от 6 ноября 2012 г. по делу N А09-8424/2012 // Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ: http://www.arbitr.ru.

 

Кроме того, например, ФАС Московского округа в Постановлении от 2 февраля 2012 г. по делу N А40-59700/11-1-340 <1> было установлено, что общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы о признании незаконным отказа от договора аренды земельного участка, оформленного письменным уведомлением, со ссылкой на нарушение ст. 279, 281 ГК РФ, ст. 49, 55, 63 ЗК РФ, ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» <2>. Проверив обоснованность доводов, ФАС Московского округа отменил решение и постановление нижестоящих судов, указав следующее: с учетом проектной площади застройки в 0,1693 га строительство административного здания без использования смежного спорного участка невозможно и необходимость его использования в ходе строительства была учтена в исходно-разрешительной документации и согласована всеми компетентными органами. Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. При конкретных обстоятельствах данного дела с учетом компенсационного характера выделенного земельного участка, невозможности ведения строительства на смежном земельном участке без использования спорного земельного участка, при согласовании всей исходно-разрешительной документации отказ публичного субъекта от договора аренды следует расценивать как злоупотребление правом, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

———————————

<1> Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ: http://www.arbitr.ru.

<2> СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.

 

Злоупотребления, связанные с односторонним расторжением договора аренды земельного участка, характеризуются необоснованным отказом публичного органа от исполнения ранее взятых обязательств по сделке.

Например, Арбитражным судом г. Москвы <1> рассматривалось дело по требованиям истца, основанным на признании недействительным одностороннего расторжения публичным органом договора аренды земельного участка. Удовлетворяя требования истца, суд указал, что необоснованное игнорирование Департаментом возражений арендатора против одностороннего расторжения договора носит характер злоупотребления правом. Суд также отметил, что совершенный Департаментом отказ от договора (одностороннее расторжение) противоречит нормам п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и в данных конкретных обстоятельствах имеет признаки злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ), в связи с чем признается судом недействительным в силу ничтожности (ст. 167, 168 ГК РФ).

———————————

<1> Решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 г. по делу N А40-126353/12 // Официальный сайт Высшего Арбитражного суда РФ: http://www.arbitr.ru.

 

Обобщая исковые требования об отказе со стороны органов государственной власти в заключении договоров купли-продажи, аренды земельного участка <1>, необходимо подчеркнуть, что суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации либо по причинам его резервирования для государственных и муниципальных нужд. В случае если исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления необоснованно отказываются от заключения договоров, суд обязывает соответствующие органы подготовить проект договора и направить его в срок для последующего заключения.

———————————

<1> См., например: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Аналогичная практика: решения Арбитражного суда Ростовской области от 29 декабря 2009 г. по делу N 26191/09, от 30 июля 2009 г. по делу N 10501/09, от 13 октября 2009 г. по делу N 15441/09, от 15 апреля 2010 г. по делу N 355/10 (Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ: http://www.arbitr.ru).

 

На практике встречаются правовые случаи, когда публичное образование, выступая стороной по сделке, одновременно исполняет и свои публичные функции управления. Указанные действия могут быть квалифицированы как злоупотребление правом. Проанализируем один из самых распространенных видов договоров между предпринимателем и публичным образованием — инвестиционный контракт (договор о развитии застроенных территорий). Возмездный характер договора обусловливает необходимость каждой из сторон выполнить предусмотренные условия. В практике для достижения инвестиционного результата со стороны публичного образования или его администрации в качестве встречной обязанности выступает деятельность по подготовке и оформлению разрешительной документации и иных согласований. С позиции А.И. Бычкова данные обязанности, входящие в инвестиционной контракт, охватываются кругом публичных функций администрации, к выполнению которых она обязана в силу закона. Финансирование деятельности по реализации указанных функций осуществляется за счет средств соответствующего бюджета <1>. Следовательно, инвестиционный контракт является завуалированным способом получения преимуществ.

———————————

<1> См.: Бычков А.И. Публичные функции администрации как ее частноправовые обязанности по контракту // Административное право. 2011. N 4. С. 47.

 

Например, Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 24 августа 2010 г. по делу N А32-51800/200 <1> вынесено решение, указывающее на то, что сделка коммерческой организации с администрацией по сотрудничеству в развитии социальной и инженерной инфраструктуры является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку предоставление земельного участка в аренду осуществлено без учета требований ЗК РФ об обязательном проведении аукциона и ввиду того, что принятые администрацией на себя гражданско-правовые обязательства по договору конкретно не определены, они сводятся к совершению действий, входящих в ее компетенцию.

———————————

<1> Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ: http://www.arbitr.ru.

 

ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 21 сентября 2010 г. по делу N А43-29877/2008 <1> отметил, что в случае участия государственного или муниципального органа в коммерческом контракте, охватываемом полномочиями в соответствующей области, этот орган выходит за пределы имущественных правоотношений, что является недопустимым.

———————————

<1> Там же.

 

Иная позиция была изложена в Постановлении ФАС Поволжского округа от 21 декабря 2006 г. по делу N А12-6802/06-С56 <1>, согласно которому указание в договоре на обязанность муниципального образования по оказанию содействия в реализации контракта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, правильно расценено нижестоящими судами как непротиворечащее закону, поскольку указание на такую обязанность, установленную законодательством для органов местного самоуправления, нельзя считать противоречивым.

———————————

<1> А также в Постановлениях ФАС Поволжского округа от 1 февраля 2007 г. по делу N А12-6794/06-С16, от 15 февраля 2007 г. по делу N А12-6801/06 (Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ: http://www.arbitr.ru).

 

Автор соглашается с позицией А.И. Бычкова в том, что по данным договорам администрация исполняет свои публичные обязанности, которые по характеру своей деятельности она должна исполнять в отношении каждого, кто к ней обратится <1>. При этом необходимо отметить, что использование конструкции инвестиционных договоров может являться препятствием в развитии конкурентных отношений на рынке, так как создаются неравные условия к доступу государственных услуг. Поэтому представляется, что реализация публичных обязанностей не может одновременно рассматриваться как оказание услуг гражданско-правового характера.

———————————

<1> См.: Бычков А.И. Указ. соч. С. 47.

 

Необходимо отметить, что злоупотребления правом в исследуемой группе отношений могут исходить и от граждан, претендующих на получение земельных участков. Так, в решении Арбитражного суда Приморского края от 28 декабря 2011 г. по делу N А51-17947/2011 <1> отмечено, что целью создания дачных некоммерческих объединений является реализация прав на получение земельных участков для ведения дачного хозяйства. Системный анализ положений Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» показывает, что некоммерческому объединению граждан возможность сорганизоваться и получить дачный участок для ведения дачного хозяйства предоставляется единожды, поскольку, как установлено в п. 4 ст. 14 данного Закона, для организации дачного хозяйства утверждается проект застройки территории, который переносится в натуру в отношении каждого члена товарищества. Из материалов дела следует, что ранее дачное некоммерческое товарищество «Спутник» обращалось с заявлением о предоставлении земельного участка. Вместе с тем товариществом «Спутник» в нарушение указанной нормы права в Департамент направлено несколько заявлений о предоставлении земельных участков для ведения дачного хозяйства на различных территориях. Таким образом, суд усматривает со стороны ДНТ «Спутник» злоупотребление правом. По мнению суда, действия товарищества «Спутник» направлены не на получение им спорного земельного участка для ведения дачного хозяйства, а на создание препятствий ДНТ «Солнечный» в получении земельного участка, оформлением которого товарищество «Солнечный» занимается с июля 2010 г.

———————————

<1> Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ: http://www.arbitr.ru.

 

Иной пример: ФАС Центрального округа <1> рассматривалась кассационная жалоба Управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области и Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А09-9127/2010, которыми требования индивидуального предпринимателя к Управлению имущественных отношений Брянской области о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка удовлетворены (решение оставлено без изменения). Однако кассационная инстанция решение и Постановление судов отменила, усмотрев в действиях индивидуального предпринимателя злоупотребление правом. В мотивировочной части суд указал следующее: учитывая, что индивидуальный предприниматель использовал спорный земельный участок, предоставленный ему в соответствии со ст. 30 ЗК РФ для строительства медицинского центра, не по целевому назначению, определенному в договоре аренды земельного участка, заключенном по результатам аукциона, судебная коллегия усматривает в действиях индивидуального предпринимателя злоупотребление правом и расценивает его действия по возведению объекта недвижимости и регистрации права собственности на него — здания, построенного на основании разрешения на строительство от 25 августа 2009 г. и введенного в эксплуатацию на основании разрешения от 28 августа 2009 г., как направленные на создание формальных условий для возникновения у предпринимателя права в порядке ст. 36 ЗК РФ приобрести в собственность земельный участок площадью 519 кв. м.

———————————

<1> Постановление ФАС Центрального округа от 16 апреля 2012 г. по делу N А09-9127/2010 // Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ: http://www.arbitr.ru.

 

Соглашаясь с О.И. Крассовым, отметим, что «в чистом виде земельных правоотношений практически не существует. Традиционно применяемый термин «земельные отношения» не совсем адекватно отражает суть реально существующих отношений по поводу земли, которые значительно шире по содержанию. Пожалуй, единственным примером собственно земельных отношений может служить использование земли для растениеводства, выращивания сельскохозяйственных культур, требующих ежегодной культивации» <1>. Поэтому, выделяя виды злоупотреблений участниками земельных правоотношений, автор настоящей монографии исходит из межотраслевого подхода в исследовании злоупотребления правом участниками земельных правоотношений.

———————————

 

Примечание.

Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации О.И. Крассова включен в информационный банк согласно публикации — Норма, 2009 (2-е издание, переработанное).

 

<1> Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. 2-е изд., перераб. // СПС «Гарант».

 

Реализация правомочий собственника как определенный вид общественных отношений, выражающийся в свободном господстве над объектом, в земельном праве рассматривается с определенными изъятиями, обусловленными спецификой объекта правоотношений. Как верно отмечает О.И. Крассов, регулирование отношений собственности связано с признаками и особенностями земли как природного объекта, компонента природной среды <1>. Поэтому обладание правом собственности на земельный участок связано не только с правомочиями владения, пользования и распоряжения, но и с бременем содержания земельного участка (например, использование по целевому назначению, недопущение ухудшения качества земли, захламления участка). При этом объем правомочий может являться одновременно и правом, и обязанностью.

———————————

<1> См.: Крассов О.И. Земельное право: Учебник. С. 127.

 

Например, владение земельным участком должно проявляться в установлении межевых линий и межевых знаков, в возведении забора. В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 декабря 2009 г. N 13-В09-12 <1> было установлено, что собственник обособленного земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости вправе принять меры к охране своего имущества и ограничить доступ иных лиц на принадлежащий ему земельный участок путем возведения ограждения территории по меже земельных участков вдоль его границ. Данные действия со стороны собственника в случае непревышения пределов осуществления прав собственности являются одним из способов защиты законных интересов правообладателя от возможных злоупотреблений со стороны третьих лиц, связанных с самовольным занятием земельного участка. Однако в судебной практике имеются случаи злоупотребления правом при осуществлении оградительных процедур земельного участка. Например, в большом объеме представлены правовые казусы, связанные с отказом владельцев соседних земельных участков подписывать акт согласования местоположения границ земельных участков <2>.

———————————

<1> Официальный сайт Верховного Суда РФ: http://www.vsrf.ru.

<2> См., например: решение Неверкинского районного суда Пензенской области по делу N 2-595-2010 // СПС «Гарант».

 

Согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей их собственниками осуществляются свободно. Но при этом свободное хозяйствование не должно наносить ущерба окружающей среде и законным интересам других лиц. Однако специфика самого объекта общественных отношений (его потребность в осуществлении предпринимательской деятельности, ведении хозяйства, постройке жилых домов) и формы собственности (например, общая собственность на земельный участок) обусловливает не только добросовестное осуществление права собственности, но и желание (возможность) недобросовестных субъектов превысить правомочия собственника.

Например, злоупотребление правом может проявиться одним из лиц, владеющих земельным участком на праве общей долевой собственности, и быть связано с ненадлежащим использованием недвижимого объекта, последствия от которого могут распространяться и на других собственников.

Также можно привести в пример случаи ненадлежащего использования собственниками земель, предназначенных для ведения сельского хозяйства. Проявление злоупотреблений именно в этой области связывается с недобросовестным использованием сельскохозяйственных земель предпринимателями, в целях получения максимальной прибыли использующих химические или биологические средства, ухудшающие состав земли, что приводит к ее «одноразовому» использованию.

Анализ правоприменительной практики свидетельствует о том, что недобросовестное поведение участников земельных правоотношений проявляется в области установления границ земельного участка, когда землевладельцы злоупотребляют своими правами и пытаются увеличить площадь своих участков за счет соседей (например, решение Волховского районного суда Орловской области от 10 сентября 2009 г. по делу N 2-166 <1>).

———————————

<1> СПС «Гарант».

 

Злоупотребление правом участниками земельных отношений проявляется и в установлении ограниченных вещных прав.

Например, в судебной практике выявляются правовые казусы <1>, связанные с недобросовестностью заявителя, выраженные в приобретении ограниченного вещного права (сервитута) без надлежащих на то оснований. Их анализ показывает, что в большинстве случаев суды отказывают в установлении сервитута ввиду того, что заявитель имеет иные возможности к доступу недвижимого объекта.

———————————

<1> См., например: Постановления ФАС Уральского округа от 11 мая 2004 г. N Ф09-1292/04-ГК, от 5 августа 2004 г. N Ф09-2445/04-ГК (Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ: http://www.arbitr.ru).

 

Исходя из принципа недопустимости нарушения прав и интересов других собственников, государство вводит ограничения использования имущества, вытекающие из так называемого права соседства, на основе частноправовых сервитутов. При этом решение вопроса о дозволенности того или иного поведения собственника предусматривается договором, а в случае возникновения конфликта интересов — по решению суда. Однако в правоприменительной деятельности распространены правовые споры, связанные с превышением правомочия пользования владельцем сервитута. Поэтому «необходимость терпеть вредное воздействие предполагает установление некоего допустимого объема прав, который считается правомерным. Например, по законодательству Германии способом защиты прав собственника в том случае, когда воздействие превышает допустимые пределы, является требование выплаты соразмерной денежной компенсации» <1>.

———————————

<1> Бобровская О.Н. Указ. соч. См. также: Германское гражданское уложение. Кн. 3: Вещное право // http://constitutions.ru/archives/3685.

 

В свою очередь, злоупотребление правом может исходить от собственника, чей земельный участок обременен сервитутом, посредством установления препятствий в его использовании. В отличие от российского законодательства в Китае имеются нормы, пресекающие такого рода ненадлежащее использование прав. Например, согласно ст. 168 Закона Китайской Народной Республики от 1 октября 2007 г. N 62 «О праве собственности» <1> кредитор земли, обремененной сервитутом, имеет право аннулировать договор о сервитуте и прекратить сервитут в случае следующих действий со стороны собственника сервитута: злоупотребления сервитутом в нарушение положений, предусмотренных законом или условиями договора; в случае неуплаты после двукратного напоминания о необходимости внести плату в течение разумного срока после истечения оговоренного срока уплаты при продолжении использования земли, обремененной сервитутом.

———————————

<1> http://asia-business.ru/law/law3/property/

 

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что назрела необходимость регулирования «соседских отношений». Совокупность вышеперечисленных примеров свидетельствует о том, что, несмотря на ограничения правомочий собственника, злоупотребление правом в вещных правоотношениях находит свое отражение. Поэтому судебную практику в выделенной группе злоупотреблений образуют споры, связанные с конфликтом интересов между собственниками соседних земельных участков.

Безусловно, в судебной практике рассмотрение споров, предметом которых является недобросовестное использование участниками земельных правоотношений вещных прав, встречается реже, нежели злоупотребление правом при распоряжении земельными участками. Это обусловлено тем, что в условиях рыночных отношений земельный участок как объект недвижимости является одним из часто встречающихся предметов сделок, особенно между субъектами предпринимательской деятельности. Например, недобросовестное поведение участника правоотношения может проявляться, когда собственник земельного участка, не расторгнув договор аренды земельного участка, заключает новый договор аренды с третьим лицом, предметом которого является тот же земельный участок. Многочисленные споры при реализации правомочия распоряжения собственниками земельных участков определяют следующую группу злоупотреблений правом.

Регулирование данной сферы осуществляется комплексом нормативных правовых актов гражданского и земельного законодательства. По мнению Б.В. Ерофеева, рыночный оборот земельных участков является сложным и противоречивым процессом и должен осуществляться на основе приоритета земельно-правового регулирования <1>. Действительно, законодатель исходил из представлений о земле как об основе жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому в земельном законодательстве заложены рычаги сдерживания дозволенного поведения, пределы, препятствующие злоупотреблению той свободой, которую допускают диспозитивные нормы гражданского законодательства. Данные ограничения служат неким сдерживающим фактором от ненадлежащего использования принадлежащих прав, а также обеспечивают сочетание законных интересов граждан и общества, оптимизируя при этом естественное распределение земельных ресурсов. К ним относятся: недопустимость осуществления сделок с земельными участками государственных природных заповедников и национальных парков; сохранение целевого назначения земель при заключении сделок; запрет на заключение договоров купли-продажи при приватизации государственных и муниципальных предприятий земли, предоставленной для ведения сельского хозяйства; совершение сделок с землями, зараженными опасными веществами и подверженными биогенному заражению.

———————————

<1> См.: Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник для вузов. М., 2008. С. 193.

 

Общеправовое регулирование отчуждения земельных участков, в большинстве случаев находящихся в публичной собственности, осуществляется посредством проведения торгов. Злоупотребления в данной группе отношений связываются с несоблюдением предусмотренной земельным законодательством процедуры проведения торгов.

Например, Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ <1> рассматривалось заявление закрытого акционерного общества о пересмотре в порядке надзора решения нижестоящего суда о признании недействительным решения конкурсной комиссии (в лице Комитета г. Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов) по выбору инвестора по реализации проекта строительства нового многофункционального комплекса на месте здания гостиницы «Россия», оформленного протоколом и распоряжением Правительства г. Москвы. В надзорной инстанции требования заявителя были удовлетворены. Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ было установлено, что конкурс проводился в отношении объекта, имеющего нескольких собственников. Без согласия всех собственников объекта недвижимости проведение торгов, затрагивающих их имущественные интересы, является недействительным. Условиями конкурса необоснованно возложена обязанность урегулирования имущественных отношений со всеми заинтересованными лицами на победителя конкурса, тогда как последний в каких-либо правоотношениях с этими лицами не состоял.

———————————

<1> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 октября 2006 г. N 16916/05 // Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ: http://www.arbitr.ru.

 

Допущенные нарушения закона с позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ создают условия для приобретения земельного участка в обход установленного земельным законодательством порядка предоставления земельных участков для строительства. Поскольку нарушение императивных норм является самостоятельным основанием для признания конкурса недействительным, суды учитывают этот факт нарушения независимо от того, заявлены ли об этом требования истца. Учитывая, что при таких обстоятельствах не исключен произвольный выбор победителя конкурса, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ пришел к обоснованному выводу о признании торгов несостоявшимися.

Или, например, в решении Арбитражного суда г. Москвы от 31 октября 2012 г. по делу N А40-71976/12 <1> со ссылкой на ст. 10 ГК РФ было отмечено, что в обосновании о ничтожности инвестиционного контракта Правительством г. Москвы приводятся нормы права, действовавшие на момент заключения контракта с закрытым акционерным обществом, следовательно, объявляя аукцион и заключая контракт, Правительство г. Москвы не могло не знать о предусмотренном земельным законодательством порядке предоставления земельных участков для целей жилищного строительства.

———————————

<1> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 октября 2006 г. N 16916/05 // Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ: http://www.arbitr.ru.

 

Субъектами злоупотребления в данном случае выступают стороны (участники) сделки — физические или юридические лица, потерпевшей стороной — государство ввиду причиняемого ущерба ее экономическим интересам. Реализация подобных сделок осуществляется путем «злонамеренного соглашения представителя одной стороны сделки с другой стороной» <1>. «Злонамеренность соглашения» выражается в достижении конечной цели договора, получении имущественной выгоды. При этом получение такого результата основано на отношениях, не имеющих социально-экономической пользы.

———————————

<1> Крусс В.И. Указ. соч. С. 81.

 

Исходя из анализа судебной практики, можно сделать вывод о том, что большинство подобных злоупотреблений осуществляется при помощи конструкции договора дарения, купли-продажи, мены, аренды.

Например, Арбитражным судом Республики Карелия <1> по заявлению прокурора Республики Карелия признаны недействительными договоры аренды лесных участков, заключенные между Министерством по природопользованию и экологии Республики Карелия (далее — Министерство) и обществом с ограниченной ответственностью (далее — общество). В связи с попыткой передачи части охранной зоны Костомукшского государственного заповедника в аренду с целью заготовки древесины Гринпис России в 2011 г. обратился в Генеральную прокуратуру РФ с письмом о принятии мер прокурорского реагирования по признанию данных действий недопустимыми и требованием расторгнуть договор аренды лесного участка. В ходе рассмотрения дела было установлено, что между Министерством и обществом был заключен договор аренды, предметом которого выступал лесной участок площадью 10042,9 га, находящийся в охранной зоне Костомукшского государственного заповедника. Передача данного лесного участка сроком на 10 лет для заготовки древесины сплошными рубками в объеме 5,8 тыс. куб. м в год была осуществлена в рамках реализации приоритетного инвестиционного проекта «Организация производства заготовки леса и его переработки в условиях долговременной аренды лесов». Договор был включен в перечень приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов Приказом Министерства промышленности и торговли РФ от 11 августа 2009 г. N 729.

———————————

<1> Лесная отрасль // http://wood.ru/ru/lonewside-40432.html.

 

Следовательно, не придав данному факту широкой огласки, заключенная сделка носила бы вполне законный характер. В рассмотренном правовом казусе выявляется явное двустороннее злоупотребление правом с использованием гражданско-правовых механизмов, направленное на обход императивных норм, заложенных в земельном законодательстве.

Помимо публичных образований, фактически обладающих определенными преимуществами, в земельных правоотношениях можно выделить и таких субъектов, как генеральный директор компании, арбитражный управляющий, орган опеки и попечительства. Правовой статус данных участников шире правового статуса любого другого физического лица, поэтому возможность злоупотребить правом у данных субъектов больше ввиду обладания административно-распорядительными полномочиями.

Например, Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ <1> было установлено, что генеральный директор общества с ограниченной ответственностью заключил договор купли-продажи здания и земельного участка на сумму более чем в 12 раз ниже рыночной стоимости. Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ действия генерального директора расценены как злоупотребление своим положением, поскольку использование должностного положения в целях вывода имущества из данного общества и приобретения его по заниженной стоимости другим обществом, руководителем и участником которого он также является, привело к нарушению конкуренции. Следовательно, занижение стоимости отчуждаемого недвижимого имущества в данном случае является одним из квалифицирующих признаков злоупотребления правом.

———————————

<1> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 ноября 2011 г. N 17912/09 // Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ: http://www.arbitr.ru.

 

Например, судебная коллегия, рассмотрев апелляционную жалобу <1>, пришла к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи земельного участка допущено злоупотребление правом, так как имело место недобросовестное поведение, направленное на увеличение кредиторской задолженности при недоказанности наличия достаточных для совершения сделки активов. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи земельного участка в связи с несоответствием ст. 10 ГК РФ. В данную группу злоупотреблений правом также можно отнести возможные злоупотребления иностранных компаний, работающих в сфере недропользования в России.

———————————

<1> Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2012 г. по делу N А65-25639/2011 // Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда РФ: http://www.arbitr.ru.

 

Соглашаясь с О.С. Иоффе, отметим, что сделки, используемые в качестве инструмента для злоупотребления правом, оформляются так, что они приобретают внешний облик вполне законных сделок, хотя в действительности скрывают в себе противозаконное содержание <1>.

———————————

<1> См.: Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967. С. 289.

 

Обобщая изложенное, следует сделать вывод о том, что правоприменители, ссылаясь на злоупотребления как со стороны публичных субъектов, так и со стороны граждан и организаций, выявляют нарушение конкретной нормы права, т.е. действия, выраженные в злоупотреблении правом, влекут за собой нарушение конкретных норм земельного права. При этом злоупотребления органами государственной власти, не нарушающие конкретной нормы, не могут найти свое отражение в правоприменительной практике, так как отсутствует правовой инструмент в форме недопустимости злоупотребления правом в земельном законодательстве.

Таким образом, проведенное исследование злоупотреблений правом позволяет выделить две возможные формы недобросовестного поведения участников земельных правоотношений. Первая форма связана с недобросовестным использованием прав обоими участниками земельных правоотношений (здесь речь идет о двустороннем злоупотреблении правом), когда вред наносится третьим лицам, обществу и государственному устройству. Вторая форма характеризуется односторонним злоупотреблением правом по отношению к добросовестному участнику земельных отношений.

Содержание

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code