Решение суда об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 15 октября 2014 г. по делу N А65-635/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,
при участии представителей:
истца — Хмелевой О.А. (доверенность от 11.03.2014 N 1),
ответчика — Рачковой-Чукиной Т.С. (доверенность от 11.09.2014),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Ефимова Юрия Геннадьевича и муниципального учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани»
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.04.2014 (судья Гаврилов М.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Пышкина Н.Ю.)
по делу N А65-635/2014
по иску индивидуального предпринимателя Ефимова Юрия Геннадьевича, г. Казань к муниципальному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка,

установил:

индивидуальный предприниматель Ефимов Юрий Геннадьевич (далее — Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» (далее — Комитет) об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка N 17258.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.04.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014, исковые требования удовлетворены частично. Пункт 3.5. договора аренды N 17258 изложен в следующей редакции: «В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Пени и задолженность по арендной плате по настоящему Договору взыскиваются в установленном законом порядке».

Абзацы 2, 3, 4, 6 пункта 3.5 договора аренды N 17258 исключены.

Пункты 7.2, 7.3 и 6.1.6. договора аренды N 17258 оставлены без изменения, в редакции арендодателя.

В пункте 7 приложения к Договору N 17258 «Расчет арендной платы за землю» сумма арендной платы в месяц за период с 01.01.2011 по 31.01.2011 установлена в размере 18 088,22 руб., за период с 01.02.2011 по 31.12.2011 — 27 838,5 руб.

В кассационной жалобе Предприниматель просит принятые по делу судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить, исключив пункты 3.5, 7.2, 7.3 из договора аренды N 17258, а также исключив из пункта 6.1.6 фразу «…а также требовать выплату неустойки (штрафа) в размере годовой суммы арендной платы…». Заявитель жалобы указывает, что Предприниматель возражал против включения договорной неустойки в договор аренды, а не оспаривал ее размер. Поскольку согласие обеих сторон об установлении неустойки, предусмотренной пунктами 3.5, 7.2, 7.3 и 6.16 договора N 17258 не достигнуто, то арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств.

В кассационной жалобе Комитет просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции изменить, в удовлетворении исковых требований Предпринимателя отказать в полном объеме, указывая, что арендная плата, рассчитанная Комитетом за январь 2011 года, правомерна, поскольку постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 N 1102 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по Республике Татарстан» утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, которые применяются с 01.01.2011.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), суд кассационной инстанции находит их подлежащими частичной отмене.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Предприниматель является собственником здания заготовок (литера Б, Б1, Б2), расположенного на земельном участке в г. Казани по ул. Короленко, с кадастровым номером 16:50:230104:55.

Комитет в адрес Предпринимателя направил договор аренды земельного участка N 17258, в соответствии с которым пункты 3.5., 7.2., 7.3., 6.1.6. изложены в следующей редакции:

«3.5. В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему договору производится с 01 апреля 2010 года.

Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю производится в следующем порядке:

По истечении одного месяца с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет;

По истечении трех месяцев с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка, не прошедшего государственный кадастровый учет;

Пени и задолженность по арендной плате по настоящему Договору взыскиваются в установленном законом порядке.

Настоящим Договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении Арендатора.

6.1.6 Арендодатель имеет право требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать выплату неустойки (штрафа) в размере годовой суммы арендной платы и полного объема убытков за несвоевременный возврат земельного участка (просрочка более 10 дней) либо возврат земельного участка в ненадлежащем состоянии (виде), требующим затрат на приведение его в состояние на момент заключения настоящего договора.

7.2. Арендатор обязуется уплатить Арендодателю неустойку, штраф в размере годовой арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями настоящего Договора, а именно п.п. 1.5, 5.1.2, 5.2.2, 5.2.11.

7.3 Арендатор обязуется уплатить Арендодателю неустойку, штраф в размере ежемесячной арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями настоящего Договора, а именно пп. 2.2, с пп. 5.2.3 по 5.2.5, с пп. 5.2.7 по 5.2.10, с пп. 5.2.12 по 5.2.18, 8.1».

Также в приложении к договору аренды земельного участка приведен расчет арендной платы за землю за 2010 — 2013 годы.

Не согласившись с указанными условиями договора аренды, Предприниматель в адрес Комитета направил Протокол от 01.10.2013 N 1 разногласий к договору аренды земельного участка N 17258, в соответствии с которым просил исключить из договора аренды пункты 3.5., 7.2., 7.3., из пункта 6.1.6 фразу «а также требовать выплату неустойки (штрафа) в размере годовой суммы арендной платы». Также Предприниматель не согласен с размером арендной платы, установленной на 2011 год, исходя из месячной платы в размере 27 838,5 руб. (334 062 руб. в год) и просил установить месячный размер арендной платы — 18 088,22 руб. (217 058,55 руб. в год).

Письмом от 21.11.2013 Комитет отклонил протокол разногласий Предпринимателя, что послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя частично исковые требования в части определения размера арендной платы за 2011 год, судебные инстанции исходили из того, что постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 N 1102, которым были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по Республике Татарстан, вступило в законную силу 02.02.2011, в связи с чем суды пришли к правомерному выводу о том, что арендная плата за январь 2011 года подлежит расчету в соответствии с ранее действующим законодательством, то есть по ставке земельного налога 34,58 руб. за 1 кв. м и составила 18 088,22 руб. в месяц.

При разрешении спора об исключении из условий договора аренды пунктов, касающихся договорной неустойки, судебные инстанции исходили из того, что Предприниматель оспаривает условие договора о возможности взыскания договорной неустойки за период, предшествующий заключению договора, а также размер неустойки 0,1% за каждый день просрочки.

Установив, что условия абзацев 2, 3, 4 пункта 3.5. договора о взыскании договорной неустойки за период, предшествующий заключению договора, и абзаца 6 пункта 3.5., устанавливающего погашение договорной неустойки ранее долга по арендной плате, противоречат положениям статей 331, 319 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), правовой позиции, изложенной в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», суды исключили указанные абзацы из договора аренды, оставив условие о начислении пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

При этом суды признали необоснованными доводы Предпринимателя об исключении пунктов 7.2. и 7.3. договора, устанавливающие ответственность за нарушение арендатором условий договора, а также условия пункта 6.1.6 договора в части установления неустойки за нарушение срока возврата земельного участка, поскольку они не находятся в противоречии со статьей 330 ГК РФ.

Между тем, судами не принято во внимание, что Предприниматель при обращении в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями был не согласен с включением в условия договора аренды договорной неустойки и просил исключить из условий договора указанные пункты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, то судебные инстанции не вправе были самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора.

При таких обстоятельствах судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований об исключении из договора аренды N 17258 пунктов 3.5, 7.2, 7.3, из пункта 6.1.6 фразы «…а также требовать выплату неустойки (штрафа) в размере годовой суммы арендной платы…» подлежат отмене, как вынесенное с нарушением норм материального права, а исковые требования в указанной части — удовлетворению.

Следует отметить, что при разрешении аналогичного спора между теми же сторонами по делу N А65-631/2014 суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному соглашению сторон, исключив спорные пункты, касающиеся неустойки, из договора аренды земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.04.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 по делу N А65-635/2014 в части отказа в удовлетворении исковых требований об исключении из договора аренды N 17258 абзацев 1, 5 пункта 3.5, пунктов 7.2, 7.3, из пункта 6.1.6 фразы «…а также требовать выплату неустойки (штрафа) в размере годовой суммы арендной платы…» отменить, в указанной части иск удовлетворить.

Пункты 3.5, 7.2, 7.3 договора аренды N 17258 исключить.

Пункт 6.1.6 договора аренды N 17258 изложить в следующей редакции: «Арендодатель имеет право требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка) и полного объема убытков за несвоевременный возврат земельного участка (просрочка более 10 дней) либо возврат земельного участка в ненадлежащем состоянии (виде), требующем затрат на приведение его в состояние на момент заключения настоящего договора».

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА

Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
С.Ю.МУРАВЬЕВ

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

*

code